城市运营与城市运营商及区域开发的意义首先，我们要先知道什么是城市运营，所谓城市运营即政府和企业在充分认识
城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新
而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程。城市运营的终极目标是：1、城市
自然资源得到有效合理开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济发展，增强
城市的市场竞争力。2、城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的
最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题。3、
取得更好的自然环境效益和人文环境效益，因而必须强调城市的可持续发展的重要
性，经济社会资源和环境保护要协调发展。
在我国，已经有一些城市在城市运营及区域开发方面走在了前面，并取得了非
常好的效果，例如：大连、东阳、杭州、青岛、衡水、曲阜等。城市运营的操作方
式及分工就是政府、城市运营商共同运营城市。政府代表国家拥有土地，一切规划
与建设必须由政府来实施；城市运营商整合资源，将政府的规划意图变成现实，同
时做好相关的配套建设，使土地升值并部分实现最终的生产。城市运营商负责集城
市发展策划规划、土地规模开发、房地产开发、城市基础设施建设与运营为一体的
城市建设综合开发企业。区域开发就是以区域资源价值策划、创造与提升为核心，
对区域的土地、空间、产业、文化等要素进行综合性开发过程。
城市运营与区域开发是以政府为主导的，即政府掌舵；企业予以实施，即企业
划船的这样一种模式。通过政府在总体规划目标的范围内，由企业独立或政府与企
业合作模式对指定区域将政府的规划意图变成现实，最终在特定区域内完成高效率
的“内生循环系统”构建，提供产业发展、城市功能、人居生活的相对平衡的空间
系统。从而使该区域土地价值得以提升，政府的形象目标实现，企业获取了相应的
利益，市民得到良好的生活环境。
目前，我国城市化进程才刚刚开始，国家及地方也是在摸着石头过河，在尝试
着不同的发展模式，但是那种模式更适合中国国情还没有明确的结论。但是城市运
营与城市运营商及区域开发的理念却不失是一个较好的选择，但愿这种理念和发展
模式能够给政府提供一个更好的选择！
合同编号：___________ 深圳云知科技有限公司 城市运营商合作协议
2016年6月日
城市运营商合作协议 协议编号： 本协议由以下各方于2016年月日在深圳市签订： 甲方：深圳云知科技有限公司 统一社会信用代码：914403000692768144 注册地址：深圳市宝安区新安街道67区隆昌路大仟工业园区1号楼2楼 法定代表人：刘宜云 乙方： 统一社会信用代码： 注册地址： 法定代表人： 鉴于： 甲方是写字楼大堂空间的公共服务运营商，致力于创建服务于知识白领的公共服务平台，帮助写字楼更深层次地改进针对写字楼入驻企业及其员工的服务。 乙方是合法存续的企业，熟悉当地的营商环境，了解并认可甲方的业务与运营模式，愿意与甲方合作，充分利用自身的资源，与甲方一道为知识白领提供完善的运营服务。
甲、乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，本着合作共赢、共同发展的原则，就有关事项达成如下合作协议，以资信守。第一条合作内容 经乙方的申请和甲方审核同意，授权乙方成为甲方“云8”项目在_______省（市、自治区）_________市（地区）_______ 县（区）的城市运营商，具体运营的写字楼的范围和地址在此合同附件中确定。 第二条协议期限 合作期限从_______年_______月_______日至年月日。除非本协议提前终止，乙方可在协议有效期满前三个月向甲方提出延长协议合作的书面请求，经甲方同意，可以续签《城市运营商合作协议》。 乙方作为“云8”项目的首批城市运营商，与甲方结成战略同盟关系。乙方作为先入典范，在严格遵守甲方的运营规范的同时，在运营利益和合作期限上与甲方具有战略上的协商权利。 第三条合作内容 1.在本合同有效期内，城市运营商的标准收益为营业额的18%。 2.为支持城市运营商积极开拓市场，在合同签署起的6个月内正式 得到云知科技开店批准的店面达到25家；或在合同签署起的12个月内正式得到云知开店批准的店面达到60家。云知科技将调整升级城市运营商所有经云知批准的已开店面收益比例为20%，对已开店面进行追溯调整计算，返还奖励在达到指定店面数量前所
电信运营商营业厅的服务体验 为了了解三大运营商的业务流程、服务态度等方面消息，我就办理 3G宽带业务走访了南京三大运营商的总营业厅，即位于鼓楼广场附近的南京联通营业厅、鼓楼广场附近的南京电信营业厅和虎踞路的南京移动营业厅。 （一）受理业务的流程 三大运营商受理业务的流程基本一致，都采取“一站式”办理。所谓“一站式”办理，一是为客户提供包括移动、固话、宽带在内的全业务服务；二是这些业务都可以在同一个窗口办理，不需要找第二个窗口；三是3G业务办理将采用和目前一致的服务流程，资费也将基本与现有资费持平。3G业务还将实现“三不”办理，即“不换卡不换号、不登记”，用户不用换手机号、不用换SIM卡、也不用到营业厅办理登记手续，只需要更换一部3G 手机即可。 1）客户将手机号码和姓名等基本信息、业务办理需求等内容口述给营业员，并提交相关证件或凭服务密码进行身份认证。 2）营业员通过营业系统终端填写标准的业务受理单。通过调用在业务单上生成客户基本信息，同时录入相关受理内容信息。 3）营业员在录完后口述一遍与客户核对录入的信息。有条件的营业点配备有双面显示屏，便于客户及时发现和纠正信息录入的问题。 4）营业员将客户受理单打印出并递交用户，并就有关业务内容向客户解释说明。如客户对内容确认无误，则签名确认，否则重填业务单。 （二） VIP客户的服务 1、电信 1）在营业厅专门为VIP客户设立了“VIP专属通道”和“VIP接待室”，让他们在办理电信业务时，享受更舒适、亲切的服务环境。 2）配备了专职的客户经理，为VIP客户提供一对一的高效服务。 3）客户服务热线10000专门开通了“VIP服务专台”，为VIP提供快速、便捷的人工服务。当VIP拨打10000 号时，即可享受优先接续、优先咨询、优先办理等一系列服务。 4）将推出的新服务通过短信等形式及时告知于VIP用户，享有抢“鲜”体验最新业务或服务的特权。 5）当VIP客户遇到电信产品故障问题时，将优先为其受理和处理，及时修复障碍。 6）如果VIP客户家里的固定电话或电信宽带需要转移安装地点，只需拨打10000，将根据客户的要求，免费提供迁移安装服务。 2、移动中国移动在全国范围内开展了以“金牌服务，满意100”为主题的服务活动，而VIP客户更是享有专用营业受理台席和专区。在VIP客户接待室设有沙发、茶几、饮水机、饮水杯、茶叶、报刊杂志、爱心箱。 VIP客户一进门就有营业员打招呼问好，很亲切热情，从始至终都会有专人接待引导，业务也很熟练。全程为VIP客户受理各种类型的业务，包括替客户填单、办理业务、迎送客户，并解答与业务受理相关的咨询。 个性化服务包括让VIP客户在专区内休闲，为他们提供饮品、报纸杂志、上网等，并接受大客户的电话预约服务。新市场营销法则助推企业成长电子商务营销食品餐饮营销建筑房产营销消费品营销 3、联通VIP客户区设置为隔离半封闭的或封闭的空间，VIP客户区充分利用了墙壁及展柜等空间，展示个人高端及政企客户行业应用业务，如:最新的商务手机/智能手机、笔记本+无线宽带数据卡、协同办公解决方案、全球眼监控综合解决方案等。 VIP服务区与综合业务受理区之间开个业务受理窗口，最靠近VIP服务区的综合业务受理区营业员兼任VIP营业员，平时该营业员面向普通客户受理业务，VIP服务区有客户后，该营业厅在柜台上摆出“暂停服务”，转身面向VIP客户服务。
开发商，一座城市的“运营商” 城市发展与房地产开发是互为依存相辅相成的。任何城市都是依靠房地产开发先行，而城市的发展又为房地产的再运行提供空间和资源。“城市化进程中，如果没有开发商的参与，尽管有好的规划，很多的城市建设只能是纸上谈兵。”有人这样诠释开发商对城市发展的贡献。 应该说，中国城市对土地的开发运用，经历了造房、造园、造区，一直演绎到如今的造村、造镇、造城。每一次进步都有城市发展和建筑作为见证，城市运营商应运而生，扮演了推进城市化进程的重要角色。 一部规划里的城市与开发商 这些为城市发展进程做出贡献的地产企业，为这座城市留下了一个个经典作品。细品这20年，环线一带、老城区、新兴城区，一个个值得典藏的楼盘、地标楼盘、人居典范社区以及富有投资价值的商业地产等经典楼盘，早已遍布城市的各个角落。 作为房企，铺好每一条钢筋，砌好每一方水泥，为老百姓多建一栋平价房，是他们应尽的社会责任，是兢兢业业、实实在在的本色作为、安身之道、立业之本。 这些年来，河南房地产开发企业从新生到成熟，从弱小 到强大，发展成为河南经济的重要支柱产业，并积极推动着河南的城市化进程。建业、升龙、正商、鑫苑、美景、锦艺等品牌房企让我们见证了河南房地产业从无到有、从冷到热的过程，眼看着当初提问“什么是小区，什么是电梯楼”的买房人，成为火眼金睛的买房专家；随着外来大鳄的不断拥入，郑州楼市格局发生巨大变化。华润、中海、绿地、保利、万达等品牌房企陆续进驻，旗下开发的项目往往引发一个区域居住理念的革新；目睹了河南城市群形象因房地产业而发生的巨大变化，河南GDP 由于他们而产生的高涨。
无论是万科第一次将综合大盘理念引入郑州，还是华润兴建万象城成为二七商业圈标志性案例，抑或是保利生根郑州主打温情牌……地产商入河南，扮演了推动城市化进程的重要角色。伴随着一些实力开发商的运营推进，一座座新城逐渐取代了老城的光环；一个个拔地而起的城市副中心，逐渐取代了原有的商业圈，不断影响着这座城市原有的生活方式，使郑州不断与世界接轨。 在地产专家们看来，所谓城市运营商，不同于一般的房地产开发商，是指运营城市或区域的发展商。而这样的发展商，必须具备相当的实力，具有从常规地产的开发向城市纵深发展延伸的能力，具有从大盘开发向区域经济拓展的能力。在这样的基础上，城市运营已经不全部由政府部门来包办，而变成由地方政府来主导规划，由那些颇有实力的企业 作为城市运营的执行者。在每一项浩大工程的背后，无不展现出一个城市运营商的执行能力和执行高度。 多年来GDP 发展的“拐棍” 从5月出炉的“郑州市2014年度纳税百强排行榜（地税）”可以看出，第二产业在郑州税收收入中依然占据重要地位，电力热力生产供应业、汽车制造业和以电信、金融业、商业、房地产业为代表的第三产业增长较快。据统计，房地产企业占据半壁江山，57家房地产企业上榜，房地产的支柱产业地位依然牢固。 有数据显示，在大中城市，房地产对GDP 贡献高达40%以上，有的城市甚至超过了60%，GDP 增长对房地产的相对依赖，决定了地方政府保持高房价的内在动力，中毒很深。 拉动经济不再太多依赖房地产投资，这成为一线楼市暂不松绑限购的底气。一个地方对房地产投资的依赖度，大致可以用房地产开发投资占GDP 产出的比重来衡量。这一比重越高，说明该城市对房地产的依赖度越大。 去年，有媒体对2014年上半年各地房地产投资情况进行了一次统计，结果显示，按照房地产投资占固定资产投资的比重，上海、北京为依赖度最强的城市，占
青岛市人民政府关于调整城市建设综合开发有关费用的通知 (青政发［2001］38号) 各市、区人民政府，市政府各部门，市直各单位，各有关单位：为做好我市城市建设综合开发有关费用的征收管理工作，解决我市现行的综合开发有关费用征收中出现的投资缴费主体不明确、配套设施建设责任不清和减、缓、免综合开发有关费用过多过滥、城建资金流失严重等问题，适应我市城市建设和管理的需要，更好地贯彻“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的城市建设方针，不断提高居民的居住水平和环境质量，根据有关法律、法规的规定，结合本市的实际情况，市政府决定，对征收的城市建设综合开发有关费用进行调整。现将有关事项通知如下：一、调整综合开发费用征收的内容我市现行的城建综合开发费构成包括：开发区片内的基础设施建设费用、小区非经营性配套公建费用和开发区片外城市基础设施配套补助费。调整后保留开发区片外的城市基础设施配套补助费。开发区片内的中、小学及托幼设施建设费用纳入城市基础设施配套补助费；开发区片内的其他配套设施项目，均由开发建设单位按规划要求自行负责配套建设，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用，并接受有关管理部门对区内配套设施建设的监管。城市基础设施配套补助费作为城市建设资金的一部分，由政府收取，统筹安排。除国务院及省政府规定外，均不得减、缓、免缴。二、费用征收标准及范围调整后收取的开发区片外的城市基础设施配套补助费，按开发建筑面积每平方米120元征收。凡在本市市南、市北、四方、李沧四区内的建设项目(包括新建、扩建、改建项目)的开发建设单位，均应当按规定缴纳城市基础设施配套补助费。三、使用范围调整后征收的城市基础设施配套补助费主要用于开发区片外与城市干网相衔接的市政配套设施(包括市政道路、雨污水管网、中水
向城市运营商转变 有人说，许多房地产开发商正在向工业地产开发商转型。实际不是，我们也不赞成这种转型。无论是房地产开发商还是工业地产开发商，都应该是提成和转变，向城市运营商转变。 城市伤痕 单纯以工业厂房和工业园区建设为主的工业地产投资方式，已经被珠三角诸多地区证明是行不通的。广州、深圳、东莞、佛山都曾因此经历过阵痛。 这些让全国都羡慕的繁华城市，在发展之初，走的基本都是粗放型工业化之路。工业厂房工业园区的建设早期根本没有与城市的远期发展规划结合在一起，等到经济发展到一定程度，才发现凌乱无序的厂房园区就像城市身上一个个毒瘤。 佛山，在经过20多年的工业化进程之后，终于面临土地日趋紧缺的局面。为大型工业项目寻找合适的落脚地，成了不少镇街招商人员头疼的事。 形势逼迫之下，佛山不得不回过头去仔细打量现有的厂房，继而惊讶地发现：佛山现有的工业厂房约有40%是低矮的旧厂房，它们多为单层简易结构，直接造成全市工业厂房的平均建筑容积率只有0.61。 “旧厂房林立的地方容易发生火灾。就拿顺德龙江、乐从来说，每年仅家具企业失火就有几十起。”市公安消防局防火监督处处长杨舜说，由于历史局限，不少低矮旧厂房存在建筑材料耐火等级低，疏散通道不足等诸多消防隐患。 规划差、建筑质量低、产业配套水平不高，是旧厂房的通病。企业发展壮大后，都不愿意继续留在这种“影响形象”的旧厂房内。在朝安路两旁的工业区内，一些旧厂房甚至“沦落”为垃圾回收站。 在这种情况下，2007年7月1日佛山开始实施《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》，在全市范围内展开了一场全面的旧厂房改造运动。 深圳和广州已经花了许多年的时间来做城区的旧厂房园区改造，目前已基本完成。广州市区的工业厂房已经基本都搬迁到了周边的番禺、南沙、增城、花都等地，深圳关内的工业厂房都搬迁到了关外，东莞也正在努力建设一个宜居、魅力、创造型的城市。
电信运营商服务的薄弱环节及其改进对策 华院分析技术办事处咨询顾问黄小刚 [摘要]：结合移动公司服务运营体系建立了商业过程的评价指标体系，并对各商业过程常见问题提出了相应的改进对策。 [关键词]：服务运营体系评价指标满意度薄弱环节 一、从客户对商业过程的满意度评价来测评运营商服务质量 电信运营商为客户提供的服务始终是整体的、综合的服务,但现实生活中影响客户满意度的因素（客体）往往是运营商整体服务的一个部分。客户在享受移动通信服务时，其对通信服务的态度和看法往往处于分化状态，即倾向于将运营商整体服务分解为个别部分和个别属性（满意指标），然后做出评价和判断。同时，移动通信消费是一种个性化体验的连续性积累，在日常生活中，客户同运营商之间的服务接触，从用户对网络服务质量、营业厅服务到热线服务等，客户的满意度都受到这些环节的服务质量的影响。 为了深入了解客户对具体服务环节的感知和评价，需要围绕一些大的服务环节进一步来设定服务质量的评价指标体系，相应的用克特量表来量化和表征用户的满意度水平。在这里，笔者结合对各地移动公司服务运营体系的分解，将移动公司的整体服务分解为以下主要的九个商业过程，相应的给出了这些商业过程的服务质量评价指标体系，并且采用十分制量表来度量用户对这些服务细节的满意度。通过客户满意度模型得到客户对移动公司的整体服务满意度指数，这里不作详细介绍。本文主要关注的是通过满意度调查了解运营商服务的薄弱环节，并提出相应的改进对策。
针对关键的服务环节需要按照这些服务的具体属性来分解为更具体的指标，这样才可以更深入的了解到客户的感知和评价。结合以上二级指标即九个主要的商业过程，进一步分解为三级指标。以移动公司对网络服务的满意度为例，通过把二级指标网络服务分解为多个三级指标，可以了解客户对网络服务的感知和评价（如表1）。其它八个方面的商业过程的满意度评价指标体系也是按照其具体服务属性来设计的，这里不再一一列举。 表1：网络服务质量的评价指标体系 通过十分制量表将用户的满意度量化为具体的数值，这样方便移动公司对相关政能部门考核和各分公司满意度的排序。仍以网络服务为例，通过十分制来刻画客户的满意度（十分制可转化为百分制），如表2 所示。 表2：网络服务质量的满意度评分 非常满意———————————————非常不满意1、乘车行进中（在区交通干线）10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 的网络通话质量 2、商业密集区的网络通话质量10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 3、高层建筑包括地下室的网络通10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 话质量 4、旅游景点的网络通话质量10 9 8 7 6 5 4 3 2
杭州市城市建设综合开发管理条例［失效］ 发文单位：杭州市人大常委会 发布日期：1990-5-12 执行日期：1990-5-12 生效日期：1997-9-11 第一章总则 第二章规划和计划管理 第三章开发公司管理 第四章基础设施建设管理 第五章房屋开发建设管理 第六章公建配套设施建设管理 第七章罚则
第八章附则 第一章总则 第一条为了更好地实施城市总体规划，积极推行城市建设综合开发，加快建设进度，充分发挥投资的经济效益、社会效益和环境效益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，特制定本条例。 第二条凡在本市城市规划区内（不含市属县、市）进行城市建设综合开发，都应依照本条例及国家有关规定实行统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设。 基本建设项目必须遵守基本建设程序，并纳入固定资产投资计划。 第三条本条例所称城市建设综合开发系指在一定规模的
区域内统一进行城市基础设施、各类房屋和公建配套设施建设。 第四条杭州市人民政府城市建设行政主管部门主管城市建设综合开发管理工作。市政府各有关职能部门对城市建设综合开发的规划、计划、用地、拆迁、价格、资金等事宜协同进行管理、监督、协调和服务。 第二章规划和计划管理 第五条城市建设综合开发，必须按照城市总体规划、土地利用规划和近期建设规划，编制城市建设综合开发区的建设规划，合理确定综合开发区的规模、布局和建设用地，统筹安排综合开发区的城市基础设施、各类房屋和公建配套设施建设。 综合开发区的建设规划由市规划管理部门组织编制，并按规定权限审批。 第六条城市建设综合开发的近期建设计划，由市计划管理部门会同市城市建设行政主管部门和土地管理部门根据近期建设规划制定。
关于颁发《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的通知 〈标题〉关于颁发《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的通知 〈时效性〉 〈颁布单位〉中国人民建设银行（８８）建总房字第９号 〈颁布日期〉１９８８年８月３１ 〈实施日期〉 〈内容分类〉 〈题注〉 〈内容〉 为加强对开发企业的成本管理，提高开发企业的经济效益，我们制定了《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》，经财政部同意，现发给你们，请遵照执行。国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法 <章名>第一章总则第一条为加强成本管理，降低耗费，提高经济效益，根据国务院发布的《国营企业成本管理条例》（以下简称成本条例），结合城市建设综合开发企业的特点，制定本办法。 第二条本办法适用于国营城市建设综合开发企业（以下简称开发企业）。以经营土地开发和商品房屋建设为主的其它企业也应按照本办法管理成本。 集体所有制开发企业的成本管理，可以参照本办法执行。 第三条开发企业所辖的施工队伍，应按照《国营施工企业成本管理实施细则》管理成本。 第四条成本管理的基本任务是：通过预测、计划、控制、核算、分析和考核，反映企业生产经营成果，挖掘降低成本的潜力，努力降低成本。 第五条本办法规定的各级财政部门职权，由同级中国人民建设银行代为行使。<章名>第二章成本项目和开支范围第六条开发项目的成本项目，根据开发工程特点分为： 一、土地征用及拆迁补偿费；二、前期工程费；三、房屋建筑安装工程费；四、公共配套设施费；五、基础设施建设费。六、管理费；七、利息支出。内部独立经济核算单位生产作业成本项目，按财政部制定的《国营城市建设综合开发企业会计制度》（以下简称会计制度）规定执行。 第七条按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，及有关的地上、地下物拆迁补偿费等，列入成本。拆迁旧建筑物回收的残值应当估价入帐并分别冲减有关成本。 第八条开发项目前期工程发生的费用，包括总体规划、设计、项目可行性研究，水文、地质勘察、测绘，三通一平等，列入成本。 第九条用于出售或代建的房屋建筑,凡列入建筑安装工程施工图预算项目的费用（包括设备费用），列入成本。 第十条开发项目内发生的独立的非营业性公共配套设施，如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等，凡列入建筑安装工程施工图预算项目的费用（包括设备费用），列入成本。 第十一条开发项目内发生的基础设施建设费，如道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施等，列入成本。
洞察价值源于专业 第3期专刊系列 建设以客户为导向的全业务 运营商服务体系
建设以客户为导向的全业务运营商服务体系 作者：中研博峰咨询有限公司 【导读】随着全业务运营时代的到来，电信业务资费降低，运营商市场竞争不断升级加剧，在老客户流失的同时新增用户的难度也逐渐加大，因此存量经营逐步成为运营商竞争的焦点。而存量经营的最根本目标是存量客户满意度与忠诚度的提升，为达到这个目标，“服务”成为了向全业务运营转型的各大运营商的一个工作重点。 未来客户的维权意识逐渐增强、期望值的不断升高，价值链的延长导致的服务界面增多，以及运营商内部对服务工作认识不统一，服务人员地位和待遇低等各种原因，“客户满意度与忠诚度的提高”这项系统工程在各省或地市运营商内部进行得不尽如人意。 因此，建设“以客户为导向的服务体系”来提高客户满意度与忠诚度对各大运营商来说已经是刻不容缓，是应对新形势构筑未来企业核心竞争力的需要。 一、目前运营商服务工作存在的深层次矛盾 就运营商服务工作而言，虽然在口头上都比较重视，但在具体工作当中，更多的人认为：服务只是与服务界面密切有关；服务工作只是在上级部门有要求时抓一抓，关键时刻还是要让位于营销考核指标。 而公司管理人员往往只能看到满意度等结果，而服务过程是黑匣子；针对各种服务问题和投诉一般是被动救火和就事论事地改进，很少能就一些共性问题进行系统性的解决或提升。 以上现象，反映了运营商内部诸多深层次的矛盾，主要体现在以下方面： 1．存量维系与增量拓展的矛盾 现在运营商的新增用户数量考核占比较大的权重，尤其是客户经理等一线人员发展新用户的营销考核几乎占据了他们绝大部分的KPI，这势必会导致整个公司“重营销，轻服务”，当增量拓展和存量维护发生冲突时，就会以增量拓展为主。而且一线人员只有到要推销新业务时，才会去想到去拜访或维护老客户。 究其原因，根本还是在于相关人员没有意识到服务工作对创造客户价值和企业利润的重要性，意识到其实服务就是最好的营销，因为在给客户提供优质服务的过程中，客户往往最容易信任服务人员，从而接受服务人员所营销的业务和产品。 2．一线界面与后台支撑的矛盾 提起服务工作，运营商内很多人甚至包括
城投公司如何转型为城市运营商 城投公司是我国分税制改革与城镇化快速发展的背景下，地方政府变相融资的产物。从90年代发展至今，我国已有上千家城投公司，然而大量的城投公司，特别是区县级的城投公司，仍然停留在1.0-2.0版本之间，仅仅是作为地方政府融资平台，参与城市基础设施的融资、投资和建设，不具备造血功能，是一种不可持续的发展模式。另一方面，从2010年的国发19号文到今年的六部委50号文、财政部87号文，政府层面的各项政策更是层层加码，城投公司转型已是迫在眉睫之势。 城市运营商为城投公司转型提供了方向。城投公司长期参与城市开发，拥有大量项目经验和城市资源，可充分整合自身资源，从“建设城市”向经营“城市产业”实体转变，既能创造出稳定的运营收入和现金流，促进公司版本升级，又能服务于城市发展，减少国有资产流失。本文在分析城市运营商产生背景的基础上，进一步分析了城投公司转型为城
市运营商的优势条件，并提出了相关转型建议。 一、新型城镇化呼唤更多城市运营商 2002年以来，我国进入新型城镇化建设阶段，不同于以往“投资造城”、“投资基建”的粗放式城镇化，新型城镇化更加注重城市的公共服务获取、社会保障供给、公民权利均衡分配等内容，强调以人为本，不断提升城市价值、提高城市品位、优化人居环境。在新型城镇化过程中，最重要的是搞好城市的开发与管理，而参与城市建设的大量企业如一些房地产开发商往往以追求利润最大化为其行动的最终目标，以利润的大小来决定自身的行为，这样，不仅不会提升城市价值、提高城市品位，反而会阻碍新型城镇化的发展进程。基于新型城镇化的发展理念，城市运营商与之不谋而合，城市运营商与一般企业最大的区别在于不仅仅是追逐企业利润的商人，而是与城市经营者步调一致的有社会责任感的企业，是城市的组织者和城市文明的有力推动者。 城市运营商是在“经营城市”理念下萌发的新事物。城
西安市城市建设综合开发项目管理暂 行办法 城市建设综合开发企业是适应城市建设经济发展的客观要求,从建筑业中逐步分离出来的一个新兴产业。下文是西安市城市建设综合开发项目管理暂行办法，欢迎阅读! 西安市城市建设综合开发项目管理暂行办法修订版 第一章总则 第一条为了加强本市城市建设综合开发项目的管理，保证城市总体规划的实施，促进城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条在本市城市规划区国有土地范围内从事城市建设综合开发和实施综合开发项目管理，应遵守本办法。 第三条本办法所称的城市建设综合开发项目(以下简称开发项目)系指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋开发的建设项目。 第四条西安市城乡建设委员会是本市城市建设综合开发项目的主管部门。西安市城市建设综合开发管理办公室、西安市外资开发经营房地产管理办公室(以下统称市开发办)具体负责本市城市建设综合开发项目管理工作。
第二章开发项目的确定 第五条开发项目应根据城市经济发展计划和城市总体规划，结合旧城改造和新区开发，按照经济效益、环境效益和社会效益相统一原则确定。 第六条综合开发用地的总体规划和年度建设用地计划，由市建委会同市计划、土地、规划、房地产等行政管理部门共同拟定，由市开发办报市人民政府批准后实施。 第七条开发项目由市开发办负责会同市计划、土地、规划等有关行政管理部门按照"联合办公、集中审批、分部门办理"的工作原则确定，重要项目须报市人民政府审定。 第八条开发项目土地使用权出让前，由市开发办负责组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。 《房地产开发项目建设条件意见书》应包括下列内容： (一)项目性质、规模和开发期限; (二)规划控制指标及规划设计要求; (三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求; (四)基础设施和公益设施建成后的产权界定; (五)项目拆迁补偿安置要求; (六)项目经营方式等。 《房地产开发项目建设条件意见书》的内容作为土地使用权出
2019年城市运营商城发环境 分析报告
内容目录 1.公司概览：河南投资集团旗下公路公司，正搭建环保平台 (5) 1.1. 公司简介：优质公路公司，初探垃圾处理领域 (5) 1.2. 公司股权结构：背靠河南投资集团，区域优势显著 (5) 1.3. 整体业绩稳中有增 (7) 2.河南垃圾焚烧发电市场迎机遇 (8) 2.1. 国内垃圾处理现状：焚烧占比增加，填埋仍是主体 (8) 2.2. 河南省政策落地，焚烧发电市场空间巨大 (9) 2.2.1. 河南省垃圾处理现状：垃圾焚烧处理能力严重不足 (9) 2.2.2. 政策先行，以静脉产业园为载体大力解决“垃圾围城” (11) 2.2.3. 河南省财力雄厚，项目落地有保障 (13) 2.2.4. 焚烧项目招标市场火爆，城发环境凸显优势 (14) 3.多元发展，打造优质城市运营商 (17) 3.1. 公路资产质优，提供稳定现金流 (17) 3.2. 水务板块：成立全资水务专业化公司，未来专项发展智慧水务 (18) 3.3. 多元发展方向：供暖+交通物流+工程咨询 (19) 5.风险提示 (20)
1.公司概览：河南投资集团旗下公路公司，正搭建环保平台 1.1. 公司简介：优质公路公司，初探垃圾处理领域 优质公路运营公司，2019年正式踏入垃圾处臵领域。公司前身同力水泥，2007年同春都A进行资产臵换实现上市，2017年9月，同属河南投资集团旗下的许平南高速同样使用资产臵换实现上市，公司臵出全部水泥资产，主营业务调整为以高速公路投资、建设及运营管理为主，以市政供水相关基础设施投资、建设及运营管理为辅的构成。2018年2月河南省发改委印发《静脉产业园三年行动计划》，河南省开始大力发展垃圾焚烧发电项目以解决“垃圾围城”难题，大股东河南投资集团开始把公司打造成旗下环保平台，2018年9月，公司更名城发环境，主营业务添加环境项目全产业链投资、运营、管理。2019年1月，公司收购滑县城市发展投资公司，正式开始踏入垃圾处臵领域。 图1：公司发展历程 1.2. 公司股权结构：背靠河南投资集团，区域优势显著 公司实控人河南省发改委，股权结构集中。河南省发改委通过持有河南投资集团 100%的股权间接控制公司，河南投资集团为公司大股东，直接持有公司 56.19%的股权。公司二、三股东分别为中联水泥、新乡经济投资，分别持股 9.67%、0.81%，其余多为自然人持股，公司股权结构集中。 图 2：公司股权结构图 大股东河南投资集团为河南省政府的投融资主体，为公司带来资源优势与协同效应。河南省财政厅承担的国债基金建设项目多由集团管理，集团控股中原证券、豫能控股、城发环
2020 西安市城市建设综合开发项目管 理暂行办法文档 Document Writing
西安市城市建设综合开发项目管理暂行办法文档前言语料：温馨提醒，公务文书，又叫公务文件，简称公文，是法定机关与社会组织在公务活动中为行使职权，实施管理而制定的具有法定效用和规范体式的书面文字材料，是传达和贯彻方针和政策，发布行政法规和规章，实行行政措施，指示答复问题，知道，布置和商洽工作，报告情况，交流经验的重要工具 本文内容如下：【下载该文档后使用Word打开】 城市建设综合开发企业是适应城市建设经济发展的客观要求,从建筑业中逐步分离出来的一个新兴产业。下文是西安市城市建设综合开发项目管理暂行办法，欢迎阅读! 西安市城市建设综合开发项目管理暂行办法修订版 第一章总则 第一条为了加强本市城市建设综合开发项目的管理，保证城市总体规划的实施，促进城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条在本市城市规划区国有土地范围内从事城市建设综合开发和实施综合开发项目管理，应遵守本办法。 第三条本办法所称的城市建设综合开发项目(以下简称开发项目)系指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房
屋开发的建设项目。 第四条西安市城乡建设委员会是本市城市建设综合开发项目的主管部门。西安市城市建设综合开发管理办公室、西安市外资开发经营房地产管理办公室(以下统称市开发办)具体负责本市城市建设综合开发项目管理工作。 第二章开发项目的确定 第五条开发项目应根据城市经济发展计划和城市总体规划，结合旧城改造和新区开发，按照经济效益、环境效益和社会效益相统一原则确定。 第六条综合开发用地的总体规划和年度建设用地计划，由市建委会同市计划、土地、规划、房地产等行政管理部门共同拟定，由市开发办报市人民政府批准后实施。 第七条开发项目由市开发办负责会同市计划、土地、规划等有关行政管理部门按照“联合办公、集中审批、分部门办理”的工作原则确定，重要项目须报市人民政府审定。 第八条开发项目土地使用权出让前，由市开发办负责组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。 《房地产开发项目建设条件意见书》应包括下列内容： (一)项目性质、规模和开发期限; (二)规划控制指标及规划设计要求; (三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
编号：_______________ 本资料为word版本，可以 直接编辑和打印，感谢您的下载 城市运营商合作协议 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
深圳云知科技有限公司城市运宣商合作协议
2016年6月日 城市运营商合作协议 协议编号：本协议由以下各方于2016年月日在深圳市签订： 甲方：深圳云知科技有限公司 统一社会信用代码：914403000692768144 注册地址：深圳市宝安区新安街道67区隆昌路大仟工业园区1号楼2楼法定代表人：刘宜云 乙方： 统一社会信用代码： 注册地址：
法定代表人： 鉴于： 甲方是写字楼大堂空间的公共服务运营商，致力于创建服务于知识白领的公共服务平台，帮助写字楼更深层次地改进针对写字楼入驻企业及其员工的服务。 乙方是合法存续的企业，熟悉当地的营商环境，了解并认可甲方的业务与运营模式，愿意与甲方合作，充分利用白身的资源，与甲方一道为知识白领提供完善的运营服务。 甲、乙双方本着白愿、平等、公平、诚实、信用的原则，本着合作共赢、共同发展的原则，就有关事项达成如下合作协议，以资信守。第一条合作内容经乙方的申请和甲方审核同意，授权乙方成为甲方“云8”项目在（市、自治区）（地区）县（区）的城市运营商，具体运营的写字楼的范围和地址在此合同附件中确定。 第二条协议期限 合作期限从年月日至年月 日。除非本协议提前终止，乙方可在协议有效期满前三个月向甲方提出延长协议合作的书面请求，经甲方同意，可以续签〈〈城市运营商合作协议》。 乙方作为“云8”项目的首批城市运营商，与甲方结成战略同盟关系。乙方作为先入典范，在严格遵守甲方的运营规范的同时，在运营利益和合作期限上与甲方具有战略上的协商权利。
重庆市建设委员会、重庆市城市建设综合开发管理办公室关于重庆市第六届“房地产开发企业五十强”评选结果的通报 【法规类别】企业登记管理 【发文字号】渝建发[2009]74号 【发布部门】重庆市城市建设综合开发管理办公室重庆市城乡建设委员会 【发布日期】2009.04.17 【实施日期】2009.04.17 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 重庆市建设委员会、重庆市城市建设综合开发管理办公室关于重庆市第六届“房地产开 发企业五十强”评选结果的通报 （渝建发〔2009〕74号） 各区县（自治县）建委、开发办，各获奖企业： 根据市建委、市开发办《关于开展重庆市第六届“房地产开发企业五十强”评选活动的通知》（渝建〔2009〕40号）要求，由市建委、市开发办联合组成重庆市第六届房地产开发企业五十强评选委员会，从2月1日至4月13日开展了我市第五届房地产开发企业五十强评选活动。本次活动按照公开、公平、公正的原则，分三个阶段进行。第一阶段从2月1日至3月1日，为开发企业报名和申报资料阶段，全市共有100家开发企业报名；第二阶段从3月12日至4月5日，为评委会考核复查阶段，由评委会组成4个考
评小组，按评选办法对初审入围的85家开发企业从综合管理、开发实力、经济实力、建筑节能、建设品质、房屋质量、房屋销售、企业信用、企业形象、长远发展规划等十个方面的情况进行综合核查；第三阶段从4月10日至4月13日，为评委会最终审定阶段，根据各考评小组考察复核的资料的情况，将进入评选的企业情况交10个市级相关部门征求意见，并将反馈意见与核查资料情况一并提交评委会专家组进行评定。根据得分高低，重庆龙湖企业拓展有限公司等50家房地产开发企业被评为本届五十强企业。 希望入选本届五十强的房地产开发企业再接再厉，为加快城市发展、建设宜居重庆、促进房地产业健康和谐发展做出更大贡献。 附件：重庆市第六届“房地产开发企业五十强”获奖企业名单 二〇〇九年四月十七日 附件： 重庆市第六届“房地产开发企业五十强”获奖企业名单
电信运营商的渠道一体化运营思路 一、电信运营商渠道演进 1.1运营商渠道演进进入以客户为中心的“渠道一体化运营”时代 图1：中国移动渠道演进历程的四个阶段 信息技术的发展冲击了传统以实体渠道和呼叫中心为核心的渠道体系。在全球信息技术、网络技术不断发展和广泛应用的推动下，客户使用信息手段方面越来越娴熟，电子商务渠道已成为电信运营商与客户之间进行各项信息沟通和交易的重要形式，并与客户的生活联系越来越密切。这种大趋势对电信运营商的服务营销经营理念和营销方式构成了强大冲击，以传统互联网、移动互联网、短信、电子自助终端等电子渠道为基础的新兴服务营销渠道，在一定程度上改变和完善了传统的以实体渠道和呼叫中心为核心的渠道体系，逐步成为电信运营商服务营销渠道的发展趋势。 电信运营商进入渠道一体化运营时代，围绕客户为中心的营销体系日渐完善。电信运营商正迎来一体化渠道的创新时代，这种创新以电子渠道的创新表象体现，各种低成本电子渠道创新形态的出现，是低成本，却不意味着低价值，相反会带来运营商更高的客户价值占有。新兴电子渠道作为一股用户可以在任何时间、任何地点用合适的方式都能够触及到的、无处不在的行销力量，正在潜移默化中促成电信运营商围绕客户为中心的营销体系的日臻完善。
对今天的电信运营商来说，渠道服务已经不再是一项运营成本，而成为了最为重要的竞争优势所在。要充分利用好这项战略资产，移动通信运营商就必须重新思考渠道界面、渠道界面里隐含无缝运转和由此而激发出运营商所能掌控的一股全新整合的行销力量。 因此，移动通信运营商在今后很长的一段时期内的服务营销工作中“一体化渠道创新”会是重要的主题，而从一体化渠道发展的里程来看，目前展现出来的电子渠道应用的“繁荣胜景”也只是“渠道一体化”之路的起点。 1.2运营商渠道运作现状 目前电信运营商的混合渠道体系根据渠道归属权、渠道形式等特点可分为自营实体渠道、社会实体渠道、电子渠道以及客户经理直销渠道四大类，他们在业务承载能力、服务能力和服务对象上都有自己的特点，同时渠道之间存在互补、增强、替代的逻辑关系，组成了一个复杂的混合渠道系统。当前电信运营商在渠道一体化运营上面临很多问题，诸如渠道冲突严重、渠道效率低下、客户在不同渠道体会到的服务差异大等，追究问题背后的原因，可以归纳为两个方面，一是渠道专业化不足的问题，二是渠道间协同匮乏的问题。 （1）渠道专业化不足的问题 随着运营商渠道建设的深入，运营商的渠道体系变得越来越复杂，造成不同渠道的渠道行为与渠道特征不相符，渠道之间恶性竞争，各渠道应有的比较优势得不到有效发挥。 （2）渠道间协同匮乏的问题 运营商渠道体系的复杂化同时也带来渠道间协同的问题，渠道之间协同才能够使渠道系统的整体效率得到提升，但目前在电信运营商中普遍纯在渠道缺少统一规划的问题，渠道仍然是分散建设、独立运营；渠道间缺少信息共享，客户的接触历史、渠道偏好信息没有得到有效应用，客户在不同渠道之间体验到的服务千差万别；渠道间缺少联系，各自为战，没有充分发挥渠道协同效力，导致渠道的效能降低。渠道间业务量不均衡，渠道服务成本与客户价值不匹配，没有根据渠道的特点进行充分的引导分流。解决这些问题需要进行渠道匹配设计，建立渠道信息共享机制，在渠道间进行合理的分流、配合。 二、电信运营商“渠道一体化运营”思路 渠道管理是通过渠道控制和关系管理共同作用的，渠道一体化运营通过渠道专业化和渠道协同两个方面解决混合渠道体系的渠道管理问题（如图2），渠道控制主要体现在对单个渠道的专业化管理上，混合渠道体系的协同机制也需要通过渠道关系管理来实现。
营业厅服务质量提升整体方案 1.框架体系 服务的本质是满足客户的需求。客户对电信服务质量的评价是全方位的，涉及到服务体系、技术质量、过程质量、人员质量、计费等方方面面。从投诉情况来看，电信客户对通信质量、取费的投诉一直占据主导地位。正因为如此，服务质量改进不应该局限于前台服务界面，而应该同时关注产品、价格、渠道、推广、人员、过程和客户服务。 服务质量改进的基础是进行服务管理诊断，通过研究客户对通信运营商服务质量的预期和感知、监测通信运营商提供服务的质量、比较其它运营商的服务经验、找出通信运营商的服务差距，制订科学的服务改进策略。 整个项目分为外部诊断、内部诊断、竞争分析、服务差距分析、服务改进建议、服务改进跟踪六个部分。 ?外部诊断。包括客户对营业厅服务质量的需求、预期和感知的研究，同时，也包括第三方服务质量检查。 ?内部诊断。围绕外部诊断发现的主要问题采用问卷调查和访谈相结合的方式对客户服务预期和要求的理解、内部服务质量、服务质量管理现状进行研究，查找产生服务质量问题的原因和解决方法。 ?竞争分析。在外部诊断的基础上，跟踪各竞争对手的服务举措，了解竞争对手与自己在服务质量上的差异情况，吸收他们的服务管理经验。 ?服务差距分析。根据差距模型分析出我们在理解客户期望、进行服务设计、实际提供服务的质量、对外进行服务承诺等环节上存在的差距，并最终找出客户实际感受的服务质量与他们预期的服务质量之间的差异。 ?服务改进建议。除基于外部诊断发现的服务短板的改进意见以外，我们将依据内部诊断发现的问题对管控、支撑的改进提出针对性的建议。 ?服务质量提升。参与通信运营商服务标杆的建设，在总结标杆经验的基础上，通过当面交流或会议的形式推广各地的宝贵经验，促进整体服务质量的提升。 2.外部诊断
城市运营商—2.0版城投公司转型的必由之路 本文来源于江苏现代资产投资管理顾问有限公司，作者：万文清沈星于亚 摘要：随着资管新规等监管政策落地，政府引导基金进入规范发展阶段，基金募集资金、运作监管、绩效考核等或将面临持续压力。新时期下政府引导基金的运作迎来新要求，转换管理体制、加强优质资源配套、推动产业整合、创新退出机制等将为政府引导基金运作带来新的发展机遇。 一、新形势下政府引导基金发展现况 （一）监管趋严加剧募资难，政府引导基金数量规模大幅下滑2017-2019年政府引导基金的数量和自身总规模增速持续下滑。继2016年资本盛宴后，市场遭遇寒冬，私募股权基金募资难问题初显，政府引导基金落地困难。2017年后受到政府规范投融资、资管新规等政策的叠加影响，银行退出机构投资人行列、非银金融机构投资受限、上市公司资金紧张等情况相继出现，部分依靠社会资本的政府引导基金陷入募资困境。 截止至2019年6月底，国内已设立了1311支政府引导基金，政府引导基金自身总体规模达19694亿元、母子基金群总体规模达82271亿元。2012-2018年间共计新增政府引导基金1092支，复合年均增长率为39.09%；2012-2018年间政府引导基金自身总设立规模增
加17971亿元，复合年均增长率为68.74%。2015-2016年为政府引导基金高速发展阶段，最高峰为2016年当年新增政府引导基金410支、设立政府引导基金自身规模新增5467亿元。2017年开始，政府引导基金的数量和自身总规模增速持续下降，2018年政府引导基金数量和自身总规模同比增长率分别为11.34%和19.76%，2019年一季度的数据显示，政府引导基金市场情况继续恶化，跌至2015年前水平，主要是受到监管政策落地的持续影响，政府引导基金设立通道受限加重了募资难问题。 图1 政府引导基金新增情况 数据来源：CVSource投中数据、投中研究院 （二）多头监管下市级基金成为主力，华东地区总量数量领跑政府引导基金由多个部门综合监管，从顶层架构到实际操作暗含层层逻辑，主要体现于政府引导基金设立层级。总体来看，财政部门、