购物中心商业调整是不变的命题
导读：对购物中心而言，商业调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。
对购物中心而言，商业调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。
购物中心定位分析即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。
01需求结构分析
需求结构方面，重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边交通三个方面的变化。如果在3年的时间半径（过往3年及未来2—3年）中，上述三个方面已经或即将发生重大改变，我们就认为定位可能需要调整。
判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等。而区域
人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方面。项目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。
02供给结构分析
单从需求结构来判断定位是否需要调整还略显单薄，还应结合供给结构（周边商业环境及未来竞争格局）来综合判断。临近区域是否有新的商圈诞生、区域内是否有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对手（同类可比项目）的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的影响等，都是调研和分析应关注的方面。
03定位合理性判断
通过以上宏观数据采集和周边市场的调查，同时结合自开业以来购物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析，基本可以得知购物中心的定位是否符合当前市场需求、及其调整方向。
购物中心经营分析即通过分析各业态、、品类及品牌的落位效果及经营表现，为落位调整提供建议。
购物中心的定位归根结底是客群的定位。当客群确定后，需要通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。相比复杂的定性分析，直观的数据呈现更能揭示真相，因此，购物中心的经营分析围绕客流、销售、租金、租售比等客观数据来进行。
04业态、品类组合分析
在购物中心内部，不同业态代表不同类型的消费需求。定位趋同的购物中心，其业态配比也类似。每个业态都有各自不同的特征，在购物
中心内都承担着不同角色和功能，有租金贡献比较高的商家，有吸引客流的商家，也有功能补充型的商家等。
如：餐饮聚客能力强，但租金贡献较低；服饰销售额高，却是人流消化型而非客流带动型业态；生活精品、配套业态能有效丰富购物中心的多维度触点从而增加购物中心可逛性，但此类业态受地域等多方面因素的限制，现状就是优质品牌资源不足以支撑购物中心的招商需求。
只有不同类型的商家合理配置，才能使购物中心的整体效用达到最大化；只有各业态和各品类形成微妙的动态平衡，才能实现商家和业主的双赢。
05品牌布局及功能分区分析
如果说购物中心的定位是灵魂、业态及品类组合是骨骼的话，品牌布局就是血肉，只有品牌分布合理、荤素均匀搭配才能充分体现购物中心的整体魅力。购物中心内的商家之间应强调相容性、互补性，毫无关联的商家进入购物中心将失去主题聚集的价值和意义。好的品牌布局不仅可以和谐共生，而且能产生相互促进的“化学反应”。
因此，购物中心在进行品牌组合搭配时，需要考虑商家之间的关系、定位主题与整体利益，从客群共享性、风格和谐性、价格匹配性等多方面进行权衡，使整体效益达到最大化。
品牌布局
提到品牌布局，绕不开动线问题。购物中心内部动线存在几个关键节点：入口、中庭、主力店相临区域、动线端头及次动线等，即使单一动线也存在上述节点、同样面临功能分区问题。
动线节点中：入口和中庭是购物中心的门面，不仅客流量大，而且展示性好，应设置与广场定位吻合的、具有行业代表性和良好业绩表现的品牌；主力店相临区域往往是继入口、中庭之后又一个客流密集区，该区域的品牌布局要与主力店形成自然衔接，让顾客不产生突兀感，使其在不知不觉中穿梭于主力店及边厅店铺之间。
受地块形状、地形高差、建筑结构、外部交通、内部动线，甚至滚梯走向等的影响动线端头及次动线等区域会形成购物中心的客流冷区。冷区难以改造且成本较高，但通过合理的品牌布局仍可得到改善。端头店铺适宜设置符合本楼层定位的次主力店（从店铺面积、品牌知名度、吸客力方面都应起到标杆作用），从而引导和调节客流。
功能分区
除动线节点以外，另一个关注的方面即功能分区。针对超过150米的单一动线，需要通过功能分区增加其可逛性，就像通过装修打破房屋的单调格局一样。
针对复杂动线，功能分区也是化解次动线客流冷区的好方法之一，尤其是当无法利用主力店带动次动线客流时，将整个次动线区域规划成客群统一、风格和谐的功能区（如潮牌聚集区、儿童主题区等），再加上导示系统的完善，将起到等同于主力店的改善效果。
06调整方案及租金建议
租金是购物中心的主要收入来源。在商业筹备阶段，为了吸引目标商家、保证招商和开业率，往往会降低首年租金标准。当3年租赁决策期满时，购物中心已逐渐成熟，有条件提升购物中心的租金水平。
影响租金的因素
有过商业运营经验的人可以立刻列举出一系列指标，如：城市级别、商业成熟度、区位条件、周边可比项目租金水平、业主投入及收益期望、当地市场品牌及代理商资源等；而对于单个店铺来说，其租金水平会受到楼层位置、面积大小、规划业态等因素的影响。
不过，归根结底，商家的承租能力与其销售收入和所属行业普遍利润率密切相关，即：商家赚多少钱决定了其能支付多少钱。各行业都有一个被普遍认可的租售比区间（租金及物业管理费等占销售收入的百分比），超出这个区间的商家经营压力大，不稳定；低于这个区间的商家，租金尚有提升空间。
租金提升空间判断
首先，对购物中心过去两年及第三年的租金完成情况进行总结和预估。完成情况良好则有条件实现租金提升。
其次，针对各品类商家的盈利模式和承租能力进行深度研究，确定出各品类的合理租售比区间；再根据购物中心的历史销售数据，通过合理的租售比区间推导出商家未来可承担的理想租金增长值区间。
最后，还要就当地市场商业的平均租金水平进行调研，用于修正确定最终的租金增长值。
综上所述，购物中心需要周期性的调整。对于面临调整的商业，需要从定位开始重新检视，并对业态配比、品类组合、品牌级次、品牌布局、租金提升空间等方面进行基于客观数据的分析研究，最终为购物中心提供科学合理、可实施性强的调整建议。
从经营的角度分析购物中心商场定位 一、什么缘故要进行商场定位 一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，归纳以来，至少有以下几个方面： 时期内容目标开业前 1.前期的市场调查和分析 2.项目策划和招商推广：1）商场定位2）形象包装3）商场布局设计4）目标商户组合5）租金或分成比例之拟定6）招商推广策略制定和实施 吸引目标商户进场，实现零空置率，提升租金水平或分成比例。 开业后 商品定价体系 库存/配送体系治理 品类/品牌/商户组合 服务治理 促销策略
品质治理 形象推广策略 信息系统和硬件设施治理 （如果采纳招租的经营方式，则部分内容无需涉及） 旺场，取得连续经营效益，塑造企业品牌。 以上各项工作一环紧扣一环，如果在某个环节有所偏差，便会在不同程度上阻碍后序工作的进行。商场定位是商业项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，能够讲，商场定位是一个商业项目运作的灵魂。 对商场进行定位，能够在经营上满足多方面的需要，其中最为重要的一点是满足市场竞争的需要。深圳零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺时期之后，早已进入合理利润的经营时期，猛烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不同档次、不同类不的商品经营上均保持竞争优势，因此，近几年来，深圳零售市场显现持续细分的趋势，零售商场日趋专业化。在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，必须按照自身的特点和竞争优势，选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，幸免在自己的弱势市场上与强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济效益。 二、如何进行商场定位 （一）目标市场定位 1、目标区域定位，要紧是对周边商圈区域范畴的分析。所谓商圈范畴，简单讲确实是商场吸引顾客的空间范畴。 2、目标消费群定位。在商圈范畴确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标消费群。如果从消费特点来划分，能够有以下群体：
投资建设商业综合体（购物广场）项目运作可行性报告 郑志刚 为项目运作实施（始终）提供切实可操作纲领性运营打算书，以指导整个项目运作，从而确保项目成功运作。 纲要编制统筹：纲要目录 第一章项目名称……………………………………………………… 第二章项目定位与经营治理模式构想……………………………… 一、项目定位讲明………………………………………………………… 1、经营业态定位………………………………………………………… 2、经营业种与经营商品定位…………………………………………… 3、竞争策略定位………………………………………………………… 二、经营治理模式构想…………………………………………………… 三、经营治理理念简述……………………………………………………
四、经营信条要素…………………………………………………………第三章项目经营规划与经营特色构想……………………………… 一、总体规划思路与经营特色体现……………………………………… 二、一楼经营规划简析…………………………………………………… 三、二楼经营规划简析…………………………………………………… 四、三楼经营规划简析……………………………………………………第四章项目前期运营程序打算……………………………………… 一、市场广告推广策略………………………………………………… 二、专业人才招聘、培训打算………………………………………… 三、组建运作机构………………………………………………………第五章项目招商工作安排与作业程序…………………………… 一、招商差不多政策……………………………………………………… 二、招商品牌基础档案的建立………………………………………… 三、招商宣传资料编制（略）………………………………………… 四、招商工作打算作业进度安排………………………………………
商场商业项目策划书 篇一：“十三五”重点项目-大型商场招商项目商业计划书 “十三五”重点项目-大型商场招商项 目商业计划书 编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司 商业计划书，英文名称为Business Plan，是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是一份全方位的项目计划，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。 关联报告： 大型商场招商项目申请报告 大型商场招商项目建议书 大型商场招商项目商业计划书 大型商场招商项目可行性研究报告 大型商场招商项目资金申请报告 大型商场招商项目节能评估报告 大型商场招商项目行业市场研究报告
大型商场招商项目投资价值分析报告 大型商场招商项目投资风险分析报告 大型商场招商项目行业发展预测分析报告 保密须知 本报告属商业机密，所有权属于****有限公司。其内容和资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本报告时，接收者了解并同意以下约定： 1、当接收者确认不愿从事本报告所述项目后，必须尽快将本报告完整地交回； 2、没有****有限公司书面同意，接收者不得复印、复制、传真、散布本报告的全部和/或部分内容； 3、本报告的所有内容应视同为接收者自己的机密资料。 4、本报告不是出售或收购项目的报告。 商业计划书撰写大纲（根据项目不同稍有调整）第一章大型商场招商项目简介 大型商场招商项目基本信息 大型商场招商项目名称 大型商场招商项目承建单位 拟建设地点 大型商场招商项目建设内容与规模 大型商场招商项目性质 大型商场招商项目建设期
购物中心商业规划思路 时间:2008-3-20 9:44:00 希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。 目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。 笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。 而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。 而商业规划需要考虑哪些问题呢？ 根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。项目分析项目所处市场状况分析首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。 其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总
一、经营目的： ××××项目-是我司以文化艺术元素为载体开发的超大型、主题、旅游商业地产项目，项目的开发与现场中后期的运营管理密切相关，×××文化公司（商业管理公司）承担着力打造该商业项目品牌形象、提升项目商业品质、修炼核心商业价值的责任和使命，旨在对项目商业物业保值增值为目地，更为项目商业经营户创造一个有序的商业经营环境。 二、经营定位： 1、引领成都艺术文化主题商业市场消费革命：集购物、 娱乐、餐饮休闲、主题酒店、商务、金融、艺术、旅游 等多位一体的集约式艺术文化主题商业集群。 2、服务于：借助成都-××××-××××××文化旅 游市场，聚 焦以成都当代艺术为主的消费者及辐射四川境内、国内其
他城市旅游商业潜在客户市场。 三、经营管理原则： 统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一营造商业环境。 四、经营管理队伍搭建： 1、成立××项目-“××××”中后期现场商业街区商 业物业经营管理公司，目前暂定为“×××××有限责任公司”行使商业经营管理公司全部职能职责。 2、“××××”商业区参照项目整体开发时间节点， 按照阶段性目标任务，分步实施地产开发，分步交房、分步招商、分步商家开业；打造主题商业街区，逐步形成超大型的文化艺术主题商业街区集群。 3、文化商业经营管理公司主要工作职能职责如下： 3.1、阶段性参与项目前期项目商业规划，结合各行业 业态商家选址要求提供项目商业规划中涉及的建筑形
态、建筑技术指标等相关参数参考以及合理建议。 3.2、全程统筹、分步执行项目整体商业业态规划、业 态组合，编制招商方案、实施商家招商落位工作。 3.3、全程统筹管理项目中后现场商业经营活动，涵盖 商家日常管理、街区日常经营管理、项目资产类经营管理、商业街区经营氛围营造、商业街区品牌传播、基础物业经营监督管理等所涉及的商业地产项目中后期经营管理。 4、文化商业经营管理公司组织构架如下：（规范经营管理期间）
商场管理工作计划 导读：商场管理员工作计划1 1、全面提升服务品质，实施“特色化服务”。服务品质提升方面，启用员工奖惩考核体系，进行规范管理，建立良好规范的正负激励机制，在工作中找突破点，坚决取缔商品部二次处罚员工的错误做法。抓现场纪律现已基本走入正轨，应抓销售技巧与商品知识，提高营销水平，这样才有利于整体服务水平的提高。今年的服务宗旨和标准，以及国芳百盛在顾客心目中应树立什么形象、转变服务观念、顾客需要的，就是我们要做的，国芳百盛早已是兰州同行中的龙头老大。商场如战场般的残酷又如逆水行舟不进则退，企业要发展，就要有领先对手的观念和措施。因此，企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须把商品品牌、服务品牌、企业品牌摆在重要的工作日程，提升、维护和发展，逐步形成金城知名而特有的“特色化服务”战略十分必要。所以XX年第四季度——XX年年一季度在兰州率先提倡并实施“特色化服务”，大打特打服务牌，显示我们国芳百盛一种特有的服务品质和服务档次。根据业态的不同提供不同的服务，超市——“无干扰服务”，一楼商品部至四楼商品部“品牌化服务、朋友式服务”五楼商品部—“朋友式服务”，六楼商品部——“技能式服务”，向社会表明，我们追求的是高质量、高品质的服务。达到超越顾客期待的、最完美的服务。 2、开展公司服务技能项目竞赛服务办承办了公司第六届运动会
中的服务技能赛区，包括知识竞赛、情景实操模拟、全程消防演习、岗位应知即问即答，通过竞赛丰富员工的业余文化生活；以岗位练兵为目的、以寓教于乐为形式提升各岗位员工素质；以专业到位的素质要求全面升级公司员工服务意识及服务水平。展示公司的服务水平，（内容包括：国芳百盛发展史、企业文化基本知识，专业知识等） 3、相关政府部门联络与沟通。加强与省、市、区各消费者协会 及主管工商所的联络与沟通，并与之保持良好的协作关系，及时掌握零售业发展动态，建立良好的商誉。 4、顾客投诉接待与处理，全面维护国芳百盛信誉。就XX年前三季度在投诉中存在的问题及三级管理制度执行不到位，以及其他原因引起投诉升级的，第四季度我们将利用部门例会、领班沟通会等形式对楼层基层管理人员进行公司退换货规定、投诉处理技巧及精品案例分析培训（原因是因为现在大多数领班都新员工，急需加强培训），重点以规范自身接待形式、规范服务 为主要工作目标，作到投诉规范化、接待礼仪规范化、接待程序规范化、处理结果落实规范化、楼层接待及记录规范化，做到接待一起，处理完结一起，并时刻以顾客的满意度来衡量我们的管理水平，站在消费者的立场上考虑、处理问题，以此赢得回头客。因为现在的市场是“顾客的满意才是双赢”。 5、加强部门内部人员综合素质提升几，并对公司五大服务体系 进行完善。坚决执行董事长在四季度会议中提出的保持总店稳健发展。
XX百货商场市场调研 调查报告需要落实到实际行动中，下面是小编收集了关于XX百货商场市场调研，欢迎阅读! XX百货商场市场调研调查课题：XX百货商场市场调研调查时间： 调查地点：XX百货商场市场 报告人：牟雷鹤 优势：四面临街，交通便利。 定位：中高档，综合型百货公司。 客层年龄段：20—45岁 员工人数：3000人左右 一、各楼层经营范围 时尚小吃及生活配套服务三部分组成 B1生活超市：主营生鲜食品、干货食品、进口食品、日用家居、洗护用品; B1时尚小吃：哈根达斯冰淇淋、年轮蛋糕、皇家烘焙、艾蜜尔西点、品知味咖啡、赛百味、一鸭一鱼、丸来丸趣、座上客、新粤茶餐厅、喜年奉茶; B1生活配套服务：新华书店、浩鳯音像、卓乐琴行、格林童趣、韵居饰家、大宅门药店、移动、联通、有线服务厅。 ◆XX1F主要经营汇聚化妆品、珠宝名表、男女服饰、鞋包配饰、针织内衣、童装玩具、食尚地带及国际影城;
1F南区化妆品：欧珀莱、欧莱雅、佰草集、玉兰油、资生堂(悠莱)、艾文莉、美宝莲、OFFCE、伊莎美尔、BURBERRY、VERSACE、LANVIN、MOSCHINO、VIVINEVO; 1F南区黄金珠宝：中银钻饰、周大生、翠绿、XX黄金、泰源丰、伊泰莲娜、嘉乐琥珀、蓝贝儿; 1F南区名表：欧米茄、帝驼、雷达、浪琴、梅花、英纳格、天梭、美度、西铁城、卡西欧、双狮、天王、罗西尼、依波、宝时捷、世爵、古浪、精准、爱波; 1F北区男装：卡尔丹顿、BOSSsenwen、罗茜奥、迪法诺、比音勒芬、比华利保罗、报喜鸟、PLORY、九牧王、美尔雅、沙驰国际、花花公子、SschBOSS、凯迪沙驰、九鹿王、哥雷夫、圣约克、雷迪波尔、爵度、斯莱德、迪瑞杰、佐丹奴; 1F南区女装：音儿、诗篇、玖姿、声雨竹、爱特爱、天意、ZUKKA、舒朗、美之藤、芭蒂娜、伯柔、吉祥斋、README、桑田、奥尔西布莱亚、醉酷、雅莹; 1F北区针织内衣：皮尔卡丹、BOSSsenwen、JEEP、舒雅、歌蒂、爱慕、黛安芬、安莉芳、古今; 1F北区鞋包配饰：百丽、思加图、哈森、接吻猫、富贵鸟、他她、天美意、百思图、达芙妮、森达、阿迪丽娜、Anywalk、高蒂、孚德、动力足、爱步、皮尔卡丹、迪宝、老人头、沙驰、金利来、花花公子、骆驼、凯撒大帝、欢腾、老人头、金利来、花花公子、高尔夫、芭芭露莎、邓禄普、凯思琳;
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
浅析购物中心与传统百货的区别 业态构成百货商场：百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态。购物中心（专题阅读）(SHOPPING MALL)：是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充 分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。▌城市功能百货商场：百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者。购物中心(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL 是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值。▌金融功能百货商场：百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转。购物中心(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。SHOPPING MALL的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视。 ▌获利方式百货商场：百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利。购物中心(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL 主要通过分租物业的租金收入方式获利。 ▌运营管理重点百货商场：百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理。购物中心（专题阅读）(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL 运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。SHOPPING MALL里可以包括一家，甚至多家百货店。▌服务对象百货商场：百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品。购物中心(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客。▌商圈百货商场：百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多一些。购物中心(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL的商圈较广，客流可以是旅游者，可以来自全国，更可以来自全市。▌物业体量百货商场：百货商城通常选择中等规模物业。购物中心(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。▌布局模式百货商场：百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间。购物中心(SHOPPING MALL)：SHOPPING MALL 多以数条步 行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩
x商业项目营销策划方案【最新资料， WORD文档，可编辑】录目 前言…………………………………………………………）3（市场 分析……………………………………………………）4（……………………………………………一、项目背景）4（…………………………………二、西安市场商业现状）5（……………………………三、康复路批发市场发展历程）（6………………………四、西安投资市场发展现状与趋势）（7……………………………………五、市场核心问题呈现）（8…………………………………六、打造本案之市场方向）（10 市场致胜策略的必然性………………………………七、）（12项目定位总体战略与策划思路…………………………） （14 .……………………………….….…一、项目开发目标）14 （……………………………………二、项目原则及思路） （16…………………………………项目整体定位概念）三、（17…项目竞争策略与作用……………………………（18四、）……提升本
案定位之思路……………………………五、）22（市场分体定位与产品规划………………………………）（24……………………一、项目基础状况概括与商圈概况）（24…………二、项目区域商业环境分析…………………）25（． 三、项目SWOT分析.............................................）26（四、市场分体定位.............................................）（27五、项目建筑规划建议. (36) 营销推广计划与实施…………………………………）（39一、宣传目的与实施计划……………………………）（39二、前期媒体统筹安排………………………………）44（三、销售推广方案…………………………………. ）46（四、销售阶段推广途径………………………………）51（阶段销售目标及控制……………………………（54五、） 经营管理推广计划……………………………………）（57一、构建招商成功因子……………………………）57（二、目标市场与品牌比例……………………………）60（三、商户去化策略与操作程序………………………）（63四、经营管理策略……………………………………）69（五、经营管理实施方案…………………………………）72（前言： 对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册 商业运营管理服务内容 一、商业运营管理服务内容 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1) 实施统一明码叫价。 2) 禁止价格欺诈行为。 3) 不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2) 进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3) 严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4) 实行商品质量“三包”。 5) 对商品质量进行抽检。
百货商场与购物中心的区别 一．百货商场与购物中心不同点 1、业态构成不同 百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。 2、城市功能不同 百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；SHOPPING MALL是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值。 3、金融功能不同 百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。SHOPPING MALL的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视。 4、获利方式不同
百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING MALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。 5、运营管理重点不同 百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；SHOPPING MALL运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。SHOPPING MALL 里可以包括一家，甚至多家百货店。 6、服务对象不同 百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；SHOPPING MALL是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客。 7、商圈不同 百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多一些，SHOPPING MALL的商圈较广，客流可以是旅游者，可以来自全国，更可以来自全市。 8、物业体量不同 百货商城通常选择中等规模物业，SHOPPING MALL通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。 9、布局模式不同 百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；SHOPPING MALL 多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。
编号： _______________ 商业营销策划项目合作协议 甲方： __________________________ 乙方： __________________________ 签订日期： ____ 年____ 月_____ 日
签订本协议， 并共同遵守； 甲方授权乙方负责甲 甲方： 乙方： ________________ （以下简称乙方 ）为协助 ___________________ 公司（以下简称甲方 ）进行商业营销策 划工作，经双方协商，甲方授权乙方为甲方项目进行营销策划，并签定如下协议。 一、总则 甲乙双方根据中华人民共和国相关法律及法规， 方项目的商业营销策划方案事宜。 二、服务内容 甲方授权乙方进行商业营销策划服务，甲乙双方必须完全遵守本条款中的相关规定。 乙方是甲方独家的商业营销策划服务商，负责甲方的商业营销策划工作。 三、付款方式及要求 1、费用说明： 根据乙方向甲方提供的服务内容，本合同总金额为人民币 __ 元（大写： _______ 整）。 2、付款方式： 自本合同生效之日起，双方在确认项目计划和报价单后，在合同正式签订完成后 _____________________ 日内， 甲方须支付乙方人民币 _________ （大写： _____ ）作为项目预付款。 乙方为甲方提供营销策划报告后，甲方应在收到并确认后向乙方指定账户支付剩余费用人 民币 （大写： ）；所有费用均以甲乙双方协商一致。 3、乙方指定账户： ____________________________________________ 四、甲方义务 1、 根据乙方对商业营销策划工作的有关要求和建议，甲方有义务协助乙方，及时提供内容策 略、相关背景资料、行业概况、企业业务系统技术接口等有关资料或信息的路径。甲方将对授 权乙方发布的信息的正确性和有效性承担责任。 2、 按照合同要求配备相关人员并指定固定的联系人按照双方约定的工作模式协同工作。 3、 根据本合同第三条的规定， 及时向乙方支付服务费。 甲乙双方对于本合同中一项服务发生争 议不影响其他项目的正常付费。 4、 计划确认和配合： 甲方应指定相关人员在乙方提交商业营销策划报告后的 ___________________ 小时内对上 述文件审核完毕，并以书面形式（包括信件、传真、电子邮件等形式）对乙方提交的文件进行 最终的确认和认可。 五、乙方义务 1、乙方委派具有丰富策划经验和专业营销工作的人员组成项目组，依据以上规定代理内容， 提供各项策划服务。 2、乙方承诺，乙方依据本合同所进行的所有工作内容，均符合相关法律规定。 3、乙方有权要求甲方按照本协议约定的期限和方式向乙方支付相关费用。 4、质量保证：乙方保证所有提交的文件一律经甲方确认后方可执行。 六、保证条款
大型商业广场购物中心商业 规划设计方案
目录 第一章项目概述 (1) 第二章新建基础设施 (13) 1. 调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局. (14) 1.2 装饰装修. (15) 1.3 空调系统. (18) 1.4 操作台. (20) 1.5 DLP 大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统. (23) 2. 多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心. (27) 2.2 视频会议室. (29) 2.3 多功能会议室. (32) 2.4 其它中小型会议室和通用配置. (33) 3. 远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构. (37) 3.2 系统组网方案. (37) 3.3 与商业综合体级联. (40) 3.4 领导决策系统网络. (41) 3.5 分会场连接. (41) 4. 荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局. (42) 4.2 各区域设置. (42) 5. 智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅. (45) 5.2 各类会议室. (45) 5.3 办公区域. (46) 5.4 领导办公室. (46)
7. 机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求. (50) 7.2 装饰装修. (51) 7.3 电气. (52) 7.4 空调. (53) 7.5 消防. (55) 7.6 机房环境监控系统. (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1. 综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分. (58) 1.2 管理和设备区部分. (60) 1.3 主干线缆调整. (61)
百货商场招商的流程和要点 入门,目前零售百货行业最为缺乏的，是从事招商采购和营运管理方面的人才。往大里说，人才匮乏是制约企业发展的瓶颈，以扩张为主要战略的零售百货企业尤其受到影响，是亟待解决的问题；往小里说，“物以稀为贵”，一个在招商采购或营运管理方面久经沙场、经验丰富的管理人才自然也就成了“香饽饽”，非常抢手，令人羡慕。 百货企业出于减低经营风险、增强市场敏感度和增加现金流等多方面考虑，大多采取与各类商品品牌的厂家、经销商或代理商合作的经营模式运营，由其进场设立专柜，商场统一收银和结算货款。作为引进商品品牌进场经营的职能，在整个商场运营流程中显得举足轻重。招商做得好，可以引进一些与商场经营风格一致的商品品牌，商场的经营业绩能够得到有效保证；招商做得差，商场或者经营品牌分布杂乱，毫无特色，或者无品牌可进，大片空场，经营收益无法保证。 据悉，业内品牌渠道广泛、招商经验丰富的高级招商人员，雇佣月薪高达上万元。无论从宏观或是微观来看，招商工作都是具有挑战性和高收益的未来被看好的工作。那么，什么样的人才适合做招商工作？如何开展招商工作？做招商工
作应注意些什么呢？这里以入行的基本要求来做几点粗浅分析。 一、什么样的人适合做招商工作？ 1.相关经验的要求 招商职位相对而言，比较看中适岗人员的相关从业经验，学历倒在次要的位置。除有完全的同职经验外，具有产品销售工作、国内贸易谈判经验和其他市场营销工作的经历，都能够促进掌握招商工作。目前百货商场的经营主导产品仍然是以服装为主，具有服装或相关商品市场经验的人，因其对商品具有一定了解，掌握该类商品的市场特点而容易受到零售百货企业的青睐。除此之外，一些从与百货商场合作的商品品牌厂家、经销商和代理商那里流出的业务人才也是比较适合的人选。当然，只要未曾具备同职经验，仍须接受百货商场系统完善的招商培训后，才能上岗。 2.从业者性格的要求 乐观外向、反应敏捷、思路清晰和善于处理人际关系是招商人员最需要的性格特征。招商工作经常与客户打交道，需要进行大量的市场调研和商业谈判工作。做招商最看重的是招商人员已积累的商户资源和市场信息资源，没有长期八面玲珑的交际基础，这些资源是无法获得的，同时，招商工作必
XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区） 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规，实施主动圈层围合营销 思路释意： 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，
购物中心规划设计[108369] 一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握;“人和”是商品在管理上的技巧, 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素,属于建筑策划的范畴。店址选择适当,占有“地利”之势,广泛吸收消费者促进销售,实现更好的经济效益。 城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选址与布局的经济原则。同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物,按其相互作用的规模和范围的层次来分,可分为宏观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 商业设施的选址应该考虑以下因素:(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特点;(5)符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客; 从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 (1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。 有些时候,除了人口的密度因素之外, 人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。 (2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。 (3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。 (4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发, 选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。 2、交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 3、商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如果在同一地区内已有过多的同行业商店,势必影响商店的经营效果,此为趋异性。但是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品,以及希望一次购足所需的商品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为趋同性。 一般来说,比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希望有集中的专门店。这种顾
百货商场服务的升级和创 新 Final revision on November 26, 2020
潘玉明（工作单位：翠微股份正心咨询） 2008年以后，大陆传统百货店内在管理在三个核心问题上（商品渠道管理、网络技术前瞻性应用、服务升级与创新）大体处于停滞状态。如今，可以谈谈百货店服务管理如何升级的问题了。 一、服务转型升级的目标 美国诺得斯特龙采购集团前总裁盖尔考特（GailCottle）在中国百货业峰会上讲到，以服务为核心的管理模式是他们的特色化管理模板，核心是把接触顾客的营业员放在金字塔的最高端，围绕他们组织业务流程。这是个战略管理层次的问题，中国百货店目前难以实现。 从日本零售业态10年来成长性指标比较图中看，百货业处于最差的位置，累计下跌22%，是百货店服务不好吗不是。基于经营模式的雷同、网络文化的覆盖以及消费价值观念的大变革，百货店的相对性价比在缩小。这个宏观趋势，对于中国百货店的分析是有警示借鉴意义的。 假如中国百货店也存在这样的预期，如何通过服务忠实传达甚至增加百货店的价值也就是说，如何确定百货店服务转型升级的目标笔者认为可能的目标是：将服务分类量化、建立行为评价为基础的服务监管体系。 服务行为评价的本质，是依仗心理学与行为科学理论，建立与岗位作业指导书紧密结合的行为分解指标体系，它既适用于同级别评价，也适用于上级和外部评价，看似简单，内核是对目前松散的服务管理进行整合和升级。 从逻辑上讲，个性在先，提高个性化的服务行为价值，才能提高企业品牌价值，由此提高百货店的性价比。我们或许很难改变一个传统企业管理理念，但是，我们可以比较容易地介入、改变员工的行为评价办法，用系统的行为评价的办法，刺激企业战略和流程的升级。 二、服务提升的途径 （一）一般思路的推演 作为顾客，并不知道服务质量标准到底如何，只能是感知到交货前后或使用过程中的差异性。 依据着名的服务质量差异化评价模式，日本服务产业生产协会编制的顾客满意度指数（JCSI）就是采取对比感受差异的方式采集数据，对全国的服务行业企业进行评价。 评价是反映管理质量的镜子。作为企业内部服务质量管理系统（SQMS），理应当建立基本的服务管理体系，表现在文件上包括三个层次：一是战略规划范畴中的质量手册；二是服务质量手册和程序规范文件；三是服务流程与服务实施细则，包括作业指导书和实证记录文件。 按照ISO质量体系理解，目前百货店大体上已经完成这些任务了。如果要突破、转型、升级，就可能有三种途径：一是战略突破，像诺德斯特龙那样扭转服务管理在企业战略管理中的地位；二是流程再造，提高服务管理在企业管理中的监管范围和权限；三是完善员工行为评价，建立服务行为评价体系。