日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
日本房地产泡沫始末 从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。 进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。 为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。 于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。 以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。 “那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果
日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。 在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。 更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗 上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。 现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。 从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时
间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。但在中国，房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。但不管怎么调控，这都是外部影响。由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。 我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。 基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。 日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。而到90年代末，城市化停滞，甚至倒退，需求的增长业就嘎然而止。 日本在上世纪60年代到90年代，经济腾飞期间，经历了一波生育高潮，平均年龄也稳定在35岁左右，就全球来说，个年龄相对来说比较年轻，而到1989年之后，社会经济发达，生育率低，人
青岛农业大学 《日本经济与社会》 课程论文 论文题目浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义学生专业班级软件外包1405班 学生姓名（学号）李冰（20142833） 完成时间2016年5月30号 2016年05月30日
浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义 摘要 在中国经济十几年的高速增长的背景下，自2004年以来，很多一线城市股价、房价持续飞涨，许多人惊呼中国的股票市场、房地产市场出现了严重的泡沫经济。特别是最近北京、上海等城市房地产价格出现回落，有人断言中国的房价达到了“拐点”，膨胀的经济泡沫很快就要破灭了。于是，泡沫经济又引起了更加广泛的关注，“泡沫经济”这个词也越来越多的出现在各种媒体和学术杂志上。 我们对“泡沫经济”再熟悉不过了，追述历史，从第一次泡沫经济出现至今已有三百多年了。历史上有荷兰的“郁金香泡沫”、法国的“密西西比股市泡沫”、英国的“南海股票泡沫”；从上世纪90年代初开始，日本就挣扎在经济破灭的萧条中长达时间年之久；在1997年的金融风暴中，泰国、马来西亚、印度尼西亚的经济泡沫破灭。使得金融系统乃至整个经济社会都受到重创。 在经济全球化的背景下，日本经济在二战之后保持了将近半个世纪的高速增长，相比于西方发达国家，日本经济令人称羡，但是到了上个世纪八十年代中后期日本却出现了严重的经济泡沫，并最终导致泡沫崩溃，应该说这种泡沫经济的崩溃给日本带来了相当大相当深远的影响，不但使经济出现滞带，更为严重的是此后的日本竟然出现了长达十年之久的经济停滞。因此，“泡沫经济”和“失去的十年”成为以后相当长时间里经济学界探讨的话题。历史或许不会重复事实，但历史会重复规律，这也是人们研究历史的原因所在。 我们中国今天的情况和日本当年有些相似。都经历了多年的经济高速增长，都是以出口为导向的经济发展模式，都面临着本币升值的压力，都需要金融制度的改革等很多相似点。因此对于我们中国经济来说，无论如何都应该仔细研究日本经济泡沫的那段历史，以寻找到经济泡沫产生、扩张的原因，研究如何对经济泡沫进行控制，以及如何应对经济泡沫的崩溃。我相信对于这段历史的研究会对我国目前的经济状况更加保持一种理性的清醒的认识，尤其我国面临的经济环境非常复杂，大家对经济状况的判断也不是很明朗。因此我觉得对日本泡沫的原因危害以及应对措施的研究对我国经济的稳定发展有着重要的理论和现实意义。
日本房价启示录:世界经济史上空前的房地产泡沫 核心提示：作为亚洲经济强国，日本的经验值得后来者学习借鉴。从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 他山之石，可以攻玉。作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。 从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。 2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。 这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。 东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。 关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。 实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 日本房价起伏史 《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。 简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。 “上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。 而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。 日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相
1989年，日本经济步入了日本时代的最高峰。“日本人应该说不”、“日本人应该打击日本房地产泡沫”等等，日本媒体大众化思想浪潮充斥在那个最后狂欢的1989年日本年代。2009年中国经济用“零和博弈”的壮举也同样步入最后的中国时代，中国地区房价完成年涨幅50%的“零和博弈”。“零和博弈”的概念是什么？就是中国人2009年白干了一年，完成了一场虚幻的世纪创造。2009年，中国房产市场增值50%。就意味着中国资产市场创造了近30万亿人民币财富，这30万亿房产财富的规模相当今天中国经济规模的总量。这就是说，中国地区有房产的人在2009年发财了；而没有房产的人在2009年沦陷成穷光蛋。从中国地区这个“井底”看中国房产让中国经济2009年保“八”获得重大胜利；从全球化这个视角看，2009年中国人用储蓄存款炒作房产创造了一批富人和一大批穷光蛋阶层。美妙的2009年，美妙的2009年中国经济保“八”成功的胜利。但是，有一点经济常识的人都知道2009年3月，美国中央银行行长亲爱的伯南克先生的1.3万亿美元美国市场债券购买行动会产生一批“美元套利交易者”。“美元套利交易者”交易模式是美元贬值预期下的对冲资产，这些资产是黄金、石油、欧元、人民币资产、印度卢币资产、俄罗斯货币资产、拉美地区资产等等。这些“美元套利交易者”从美国地区拆借了大约5000亿美元——8000亿美元资金，杠杆最保守放大资金规模不低于5万亿美元。这5万亿美元用短短几个月时间，全部进入美元贬值预期下的对冲资产，这就是为什么2009年黄金市场上涨40%，也是中国市场为什么2009年掀起人类历史上罕见的全民地产投机大跃进。2009年，美国中央银行行长伯南克先生的货币政策，让2009年全世界基础货币创世界纪录的增长在18%——23%。现在的问题是：2010年，美国中央银行准备把全球基础性货币供应如何调控。如果2010年，美国是走美元贬值战略，那2010年全球基础性货币供应不会低于20%；而2010年，美国是走美元强力升值战略，那2010年，全球基础性货币供应将达负5%以下。这对2009年购买中国房产或黄金的人意味着什么？意味着——早上出门是艳阳高照的零上25度以上；下午是冰天雪
中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙 前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 2、日本房地产市场概况 3、日本房地产泡沫的基本特征 一、房地产泡沫发生时的背景 1、日本的城市化进程已经接近尾声 2. 土地价格的阶段性表现及其原因 3、日本宏观经济面的变化 4、金融自由化 二、房地产泡沫的形成及扩大 1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 2、金融自由化导致金融机构行为扭曲 3、企业行为的扭曲 4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心 5、金融加速器机制起到推波助澜的作用 三、房地产泡沫期间的调控政策 1、土地政策 2、货币政策 四、房地产泡沫的破灭 直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转 五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 1、泡沫的代价 2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策 六、日本房地产泡沫的启示
前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 如图所示，日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈(包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县)，大阪圈(包括大阪府，京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。 1985年，日本人口1.21亿，面积37.8万平方公里，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。 同年，日本城市化率达到76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到59.5%。 2、日本房地产市场概况 日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。 日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年，日本企业购买了价值45.97亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。 3、日本房地产泡沫的基本特征 (1)特征1泡沫巨大 1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。 (3)特征3跌幅大、时间长 1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%； 1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；
上世纪90年代海南房地产泡沫警示 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的 发现，他还准备继续“淘”下去。 为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北 京发展。 一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。 对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破 裂，是一段难以磨灭的记忆。 1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来， 发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万 的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。 平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。 时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩； 同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收 入的40%来源于房地产业； 据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长 超过4倍。 与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。 1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北 海建设）要量力而行”。 在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输 血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。 泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源 源不断涌入海南，总数不下千亿。
1989年日本房地產泡沫始末 让我们回过头来，冷眼相看日本泡沫经济产生的原因。 银行盲目放贷热钱大炒地产 从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。 进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。 为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。 已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。 结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过 百亿日元。 于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。 以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。 “那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了
日本股市与房地产泡沫起源 及崩溃的政治经济解释 冯维江何 帆3 内容提要 本文对日本股市和房地产泡沫的起源与崩溃进行了分析。我们首先指出,在改革的 次序上出现了金融系统改革先于企业系统改革的错误,以及由此带来的企业系统和金融系统结构性 的不匹配是日本经济泡沫产生、积累和最终崩溃的根源之一;我们进一步从政治经济学的角度分析 了出现这些政策失误的国内政治根源。行政机构的制度安排对局部和个体利益的轻视及纵容,导致 相关省厅在集体层次上存在冲突、倾轧,错过了预防及治理泡沫的机会。日本社会出现的与膨胀的 泡沫激励相容的贪婪和腐败,是造成经济泡沫不断扩大并最终不可收拾的重要原因。 关键词 泡沫企业系统金融系统政治经济学 一 引言 自进入近代社会起,泡沫(bubbles)始终困扰着经济发展。从荷兰的郁金香狂热(tuli p mania,1636～1637)到法国的密西西比泡沫(M ississi pp i bubbles,1719～1720),从英国的南海泡沫(South Sea bubbles, 1719～1720)和英格兰铁路狂热(rail w ay mania,1846～1847)到肇始于美国的大萧条(great dep ressi on, 1929～1938),泡沫带来的悲剧一再重复,人们稍有懈怠,它便酿造危机,将处于幸福之巅峰状态的人们推入谷底。Kindleberger(1978)认为,虽然繁荣与危机多次出现,但人们并未从经验中学到什么。本文以日本在20世纪80年代和90年代出现的股市与房地产市场泡沫及其崩溃为案例,试图分析其发生的机制,总结其失败的教训,以便中国在经济发展的过程中能趋利避害。 选择日本泡沫经济作为研究对象,主要基于两个原因。第一,殷鉴不远。从时间上看,日本泡沫经济于上世纪90年代崩溃之后,其经济后果延宕至今;从地域上看,日本与中国一衣带水,经济联系紧密;从发展现状看,中国当前的情况与日本遭遇泡沫经济之前所处的阶段相似,都经历了社会经济高速成长的上升期,并面临着同样的挑战:货币升值、贸易顺差、结构转型等。第二,案例典型。从1986年12月到1991年2月,日本经济在国际、政府、财界、大众等各方的投机活动支撑下,经历了高速发展并盛极而衰的全过程,泡沫的起源、积聚、失控以致破灭,阶段分明,便于研究。 3冯维江:中国社会科学院研究生院亚洲太平洋系 日本 京都町田市常盤町3758 美林大学博士共同研究室 194-0294 电子信箱:f wjack@g https://www.doczj.com/doc/ad19048909.html,;何帆:中国社会科学院世界经济与政治研究所 100732 电子信箱:hefancass@g https://www.doczj.com/doc/ad19048909.html,。 冯维江感谢日本国际交流基金对其赴日从事研究的资助,感谢日本樱美林大学任云、金永洙及万科宏观研究部潘艾敏的有益讨论。同时作者感谢中国社会科学院张宇燕对本文初稿的审阅。
2017年日本房地产泡沫崩盘分析报告 2017年6月
目录 一、日本房地产泡沫崩盘再回眸 (5) 1、“广场协议”打开“潘多拉魔盒” (5) 2、1990年日本经济迎来转折点 (5) 3、资产价格缩水重创企业资产负债表 (6) 二、日本房地产崩盘后企业行为的变化 (6) 1、非金融企业募资减少 (6) 2、金融机构信贷投放萎缩 (7) 3、企业投资需求急剧下滑 (8) 4、货币政策僵化失灵 (9) 5、财政支出托底增长 (9) 三、日本房地产崩盘后产业结构的变迁 (11) 1、制造业受损远胜非制造业 (11) 2、行业格局“大洗牌” (12) 3、制造业下滑明显 (12) 4、非制造业维持平稳 (13) 四、中国房地产会重蹈日本覆辙么 (15) 1、中国房地产“泡沫”会破灭吗 (15) 2、假如中国房地产“泡沫”破灭了 (17) 五、结语 (22)
历经2016年以来中国房地产市场的又一轮疯狂后，有关房地产的一切均受到广泛关注，“泡沫”也成为年度热门词。在纠结房价涨不涨、泡沫何时破的问题时，我们往往会拿上世纪八十年代末的日本进行对比。不管从房价的上涨速度，还是从企业的行为模式来看，当下的中国都与当年的日本颇为相似。日本房地产崩盘已成过往，中国房地产也会殊途同归么？ 没有坚立不破的资产泡沫，只有似曾相识的“末日狂欢”！我们不妨从最坏的角度，假设中国房地产在可见的未来“崩盘”，那么该如何收拾危机后的一地鸡毛？对日本房地产市场崩盘来龙去脉的分析众多，但鲜有对房地产崩盘后的进一步追踪。人们往往用“失去的十年（二十年，甚至三十年）”来形容危机后的日本。为何日本经济经历了如此长期的“失落”？在这十年（二十年，甚至三十年）中，日本企业又经历了怎样的“万劫不复”，抑或“劫后余生”？这些问题亟待解答，且颇有借鉴意义。 地产崩盘后日本企业行为的变化。1990年后被称为日本“失去的十年”或“失去的二十年”。在经济停滞期间，日本企业行为发生了重大改变：非金融企业募资减少，从净投资者变为净储蓄者，经营目标从利润最大化转向负债最小化；银行信贷投放萎缩，信贷增长全靠政府拉动，私人企业信贷增速几乎为零。 面对经济衰退，日本政府和央行积极应对。日本政府财政开支大幅增加，用于基础设施建设和农村改造；央行快速下调利率，并进行量化宽松。然而，在资产负债表衰退的背景下，任何货币政策的效果
经济研究导刊 ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第126期2011年第16期Serial No．126 No．16，2011一、日本房地产泡沫的形成及原因分析 日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。 然而，在这个飞速发展的经济体中，存在着房地产泡沫经济的隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（以1980年为基期100 ），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。 房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。究其成因，可以从以下几个方面分析： 1.日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。二战之后，日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹，成为世界第二大经济实体，仅次于美国。但是急速发展的日本，经济结构偏向于内需不足、出口导向型，与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位，积累了数额庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。 2.持续的低利率政策加速了泡沫的形成。《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%，到1987年2月23日已经降至2.5%，为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金游离于实体经济之外，流入“获益”明显的股市和房地产市场，间接导致了资产价格上涨。 3.日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。日本是由一系列岛屿组成的国家，土地资源少而人口相对较多，随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，人民的生活水平不断提高，对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。 4.政府监管和调控行为的缺失。在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。 综上所述，日元的被迫升值和日本国内长时间持续地低利率政策，分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本，此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期，以及 收稿日期：2011-04-02 作者简介：郭荣欣（1985-），女，河南安阳人，硕士研究生，从事社会主义市场经济理论研究；李金凤（1977-），女，福建福州人，讲师，硕士研究生，从事社会主义市场经济理论研究。 日本房地产泡沫与中国房地产现状分析 郭荣欣1，李金凤2 （1.福建师范大学经济学院，福州350007；2.福建对外经济贸易职业技术学院，福州350000） 摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房 地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境，在此基础上，着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素，并对二者作出了分析和对比。 关键词：泡沫经济；房地产市场；中国；日本中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X （2011）16-0139-02 139——
摘要：日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫的发生。 关键词：日本；中国；房地产；泡沫一、日本房地产泡沫成因二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日