篇一：房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示
房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示仇少明律师
房屋买卖合同纠纷，笔者以房屋类型构建逻辑体系，分为二手房、商品房、特殊房屋纠纷三部分，将普遍存在的问题单独形成一部分，即为本文讨论的典型疑难纠纷相关实务要点及法律风险提示。
1.村建集体土地租赁房
城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的小产权房违反国家法律和行政法规的相关规定，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核批准的村集体租赁房允许出租，但不能出售或变相的以租代售。
笔者认为，在目前法律、法规明确规定村集体土地严禁用于非农业建设的立法背景下，农村小产权房不具有合法性。村集体租赁房作为个别地区的试点，也必将面临诸多理论及实践上的挑战：实际操作中，如何把握只租不售的底线？
现行法律法规不承认农村小产权房。但在城市房价高，国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下，集体土地集体所有、相关政策和法律法规在以租代征、以租代售认定上的标准缺乏的背景下，无须缴纳出让金的集体土地上兴建小产权房必然形成大幅利润空间，乡村集体组织、开发商结成的利益链条，通过以租代征、以租代售的所谓擦边球操作，与消费者对住房的刚性需求及改善性需求一旦结合，便形成了目下积重难返的小产权房屋交易现实。
村集体租赁房与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革探索或创新，不如说是一种对集体土地上房屋以租代售的当地政策保护，为最终小产权房之路的合法化留下隐患，或者机遇。故村集体租赁房的开发建设，要么通过立法修订消除其面临的诸多法律障碍，要么在现行法律框架下，通过国家征用变更土地使用权性质，统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村小产权房的处理，久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道，不仅面临法律、政策的调适，且对违规操作的既得利益者的处理结果，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否，处罚力度与范围均无法做到公平。其结果，需要政府对现实作出一定的妥协，惩前毖后，在以后加大执法力度，杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来，城乡二元对立消除、城乡户籍一体化实现，小产权房的一切问题都会真正的迎刃而解。
乱久必治，曲中求直。农村小产权房的未来，扑朔迷离，但一定会有光明的结果。【相关法律风险提示】
（1）城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓村产权、乡产权房不合法。价格或许便宜，风险一定很大。
（2）集体土地上建造的房屋，以廉租房、公租房、集资房、新农村工程房、新居工程房等名义，或变相的以租代售进行房屋交易，因为无法办理产权过户，合同效力无法补正，故交易的合法性不受法律保障。
（3）任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋所有权证或集体土地使用权证不具有合法性。
（4）小产权房买卖合同无效，因买受人对房屋权属存在审核义务，故对合同无效亦存在过错，故存在房款返还时，是否支持利息，法院有不同判例。
2.老旧房契的法律效力
当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等老旧房（地）契或其存根主张相应权利的，原则上不予支持。但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变更的，前述凭证可作为房屋权属的证明。
【相关法律风险提示】
（1）房屋权属证是权利人享有该不动产物权的证明。老旧房（地）契非法定房屋权属证。
（2）房管部门设立的房屋产权登记簿是物权归属和内容的根据，购房人签订房屋买卖合同时，应尽量到房屋权属登记部门查询拟交易房屋的权属状况。
3.限购政策与情势变更
限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于情势变更或不可归责于当事人双方的事由的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。
【相关法律风险提示】
（1）购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断，以免仓促交纳定金、签订合同（包括认购合同）。（2）对房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因，因不可归责于双方与因不可归责于甲方（乙方）的表述，二者所产生的法律后果迥然不同，各方对违约情形尽量考虑周全。
（3）楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对直接影响合同履行的严格甄断，仍需遵守《合同法》鼓励交易的基本原则。
4.一房二卖的法律后果
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
【相关法律风险提示】
（1）购买未取得房产证的房屋，若为一房二卖情形，则存在无法取得房产所有权的风险。
（2）房屋买卖合同签订并支付房款后，实际履行交付并入住具有十分重要的法律意义，但即便如此，对于事先已为交付的买受人，仍有交易目的无法实现的风险，即签订房屋买卖合同，如未办理过户登记手续，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二卖情形，亦存在丧失物权请求权的风险。
（3）以一房二卖事实单独诉请确认合同效力的，性质上属债权确认，法院可以作出确认两份买卖合同均为有效的判决。至于买受人谁能取得物权，在当事人未提出确认物权请求情况下，属另案解决范畴。
（4）对非产权人的签约当事人，如果不存在授权委托书或表见代理情形，合同因无权处分存在无效之虞。如售房合同签订后，出卖人交房、收款，如果交款人非签约相对人，但最终却成为产权人，房主是否一房二卖？实务中已有案例提示了此情形下的风险：一审认为是一房二卖，二审认为是买房人倒手再卖。风险防范：交款人非买房人的，应有买房人的委托或确认。
（5）商品房买卖合同注意条款：若买方未在规定之日交齐房款或主动提出退房时，出卖方有权将买方所购房产予以出售，并将买方已交购房款的5%作为违约金补偿出卖方损失，之后出卖方将买方已交购房款剩余部分10个工作日内返还。应当注意合同约定的付款日期，可能很短，也可能是法定节假日影响办理财务手续，如此重大的交易活动，赋予出卖方解约的条件过于刚性，付款迟延不论基于何种缘由，往往成为出卖方借此解约的理由，而且合同依据明显。购房人应在订约时提出异议，就出卖方的解约行为设定附有合理期限的催告程序条款；履行过程中，应注意就付款迟延的客观原因保留相关证据。对出卖方而言，前述条款虽然意思
表示明确，但并非绝对的制胜法宝，辽宁沈阳中院（2007）沈民（2）房终字第9号马某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案一审和二审分别提供了两种思路：一审认为，尽管买方没有在合同约定的时间内及时付款，但买方却在事后实际交付了约定的款项，且出卖方当时对此也并没有提出异议，并将该房款收下，出卖方的此种行为是一种默许行为。此情况下，出卖方却将该房屋出卖给他人，造成其事实上的不能履行，从而导致双方的合同目的无法实现。出卖方的上述行为实际上是一种违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。而反观本案买方，其虽未在合同约定的时间内将第二笔房款及时交付，实质上也是一种违约行为，但这种违约行为并不导致双方合同目的的无法实现，即出卖方的违约行为才是导致双方合同无法实现并由此产生纠纷的主要原因。二审认为：即使买方未在合同约定的期限内交付房款，但出卖方事后接收马某交付购房款的行为，应视为对合同交付房款时间的变更，马某在交付购房款上不存在违约。
（6）为骗取银行抵押贷款，虚构商品房买卖合同，合同虽未实际履行，但在作为标的的商品房出售他人后，买受人事后以正式合同起诉主张一房二卖双倍赔偿责任，如无充分的证据反驳有效的合同，很难不被要求承担赔付责任。故签约非儿戏，可能假作真时真亦假。
（7）签订购房合同时，合同的主要内容如不具备，或购房者自身行为对出卖人正常通知交房构成障碍的情况下，有可能在开发商一房二卖情形，购房者就预付购房款无法获得双倍返还的法律效果。
（8）房屋买卖合同因一房二卖二解除，违约开发商即使不必双倍返还预付房款，但可能就违约造成对方的损失仍需予赔偿，计算标准就是该房二卖形成的差价款。
5.农村房买卖合同效力
农村私房买卖原则无效。农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且房款已付清，房屋已实际交付，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，亦不作无效处理。
笔者认为，作为社会主义国家，我国就农村房屋买卖是否自由放开，在过去及未来可预见的时期，无论是理论，还是司法实践中，禁止买卖都会是一项长期的原则性规则。农村房屋是农民赖以生存的最后屏障，作为农业大国，农村的稳定对中国来说又具有十分重要的意义。千年封建社会，耕种土地的农民地位低下、食不果腹，都与土地所有权性质有密切关系。即使在经济社会发展的当下，农民的群体特征，仍然在物质尤其生计保障方面处于弱势，而且各农村地区以及同一地区不同农户间都存在发展水平及生活条件的差异。故农村房屋禁止自由流转是符合我国国情的一项司法实践原则。
地方法规或规章很早就在农村房屋抵押贷款制定过规范性文件，因抵押权的实现必然以集体土地上的房屋所有权转移为条件，故实质效果等同于房屋买卖，在政策、法律未作修改前，这样的破冰之举适法性值得考量。
2007年实施的《物权法》就一定范围的农村房屋买卖合法性予以明确，但亦只是对过去政策、法律法规的重申或延续，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织外的成员或机构抵押和出售予以解禁。
既然是作为一项原则性规定，不排除司法实践中，因买卖时间长、交易过户后双方履行并无异议，交易时不存在其他违法行为，而认定有效的例外。这样的有效判定不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合立法保障社会秩序和良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容；但也依然是作为例外的特别个案存在，而以一般原则存在的农村房屋买卖无效的规则，始终没有变化，在可预见的将来，也不会轻易消解。
【相关法律风险提示】
（1）我国现行法律对农村私房买卖合同采取的是严格、审慎的态度，一般以违反现行土地管理法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效。但对买卖双方同为同一农村集体经济组织成员，办理了宅基地使用权变更登记手续的情况做例外处理。
（2）禁止购买农村私房不仅限于城市居民。国办〔1999〕39号文关于农村的住宅不得向城市居民出售的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题，但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。即使同一乡镇的村民，在不同村之间买卖房屋，即使买方属于因征地而失地、失房的农转非人员，即使村委会做见证，付清房款、入住数年，仍面临合同无效的风险。篇二：限购令下借名买房案例分析1
物权法
案例事实：
1、张三欲买房，无奈受制于限购政策。张三与李四为好友，而李四不受限购政策制约，可以买房。张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷，房屋登记在李四的名下，但由张三实际占有与使用。待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。
2、李四以自己的名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款。房屋也登记在李四的名下。
3、购房的首付款由张三实际支付，贷款的本息由张三按月归还，房屋一直由张三实际占有使用。
4、争议：因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。
案例分析：（思路探究：理清各种主体间的关系、研究委托合同的效力及借名买房行为的效力、从请求权基础进行分析）
首先，张三与李四之间的行为是一种借名购房的行为。根据事实分析可知，张三与李四的借名购房属于名义购房人实施购房行为型借名购房行为。所谓的名义购房人实施购房行为型借名购房行为，就是名义购房人同意或授权事实购房人以其名义与房屋出售商签订房屋买卖合同并申请办理物权登记，然后在名义购房人取得房屋所有权之后，将购得的房屋所有权转移给事实购房人。王五和李四，王五为债权人、抵押权人，李四为债务人、抵押人。其次，对于李四与张三的借名买房委托合同，委托合同的效力取决于是否符合法律条件。而对于案例中的借名买房的委托合同，表面上看该合同规避了限购令（限购令只是国务院的通知及地方的执行意见，不是法律法规），但是实际上这是一个附条件的合同，根据《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”张三与李四意思表示均真实明确，并未违反国家法律，对于规避限购令的内容，是合同的一个条件，待条件成立时，合同生效，那时并未违反法律法规，则合同应该有效。张三与李四的借名买房合同约定待限购令取消后，房屋所有权再由李四转移给张三，也就是说在限购令取消之前，房屋名义所有权归李四所有，张三无权取得房屋的名义所有权。在这种情况下，房屋此时仍名义归李四所有，李四仍可与任何善意第三人就该房屋作为标的物达成另外的协议或合同。因此，李四与张三的借名买房委托合同合同有效，但是，就其关于转移房屋所有权的合同内容，条件未达成，因此成立而并未生效。
（3）基于合同条件未满足和限购令下张三不能取得房屋所有权，但是张三却实际出资购买该房，而房屋登记在李四名下的事实，李四构成不当得利，张三对李四有不当得利（债权）请求权（4）张三与李四签订委托合同，李四擅自将房屋抵押给王五，未尽到合同对房屋的保全的义务，构成了违约之债，张三对李四有债权请求权。构成了侵权损害赔偿之债，张三对李四有债权请求权。（4）我国《物权法》第16条规定“不动产登记簿是物权的归属和内容的根据”基于物权登记公示公信原则，房屋登记在李四名下，王五有理由有证据相信房屋归李四所有，则可推定王五为李四与张三合同之外的善意第三人，李四与王五就该房屋作为标的物依法设立的抵押行为成立并生效，抵押权的并不转移抵押物的占有权，仍由抵押人行使。如果抵押物被抵押人以外的第三人无权占有或侵夺时，抵押权人可以通过抵押人行使妨害排除请求权
或妨害预防请求权，案例中张三为李四和王五之间的第三人，对于有足够的理由相信房屋所有权归李四所有的王五来说，张三就是房屋的无权占有人，基于此事实和他物权上的请求权，王五可通过李四行使妨害排除请求权（他物权上的请求权）。论文：
《限购令下借名买房行为的效力问题》
所谓借名买房，就是一方当事人由于某种原因不能或不便于以自己的名义购买房屋，于是与有资格有能力购买房屋的另一人协商达成协议，以另一人的名义购买房屋，并将房屋登记在另一人的名义下，但是由自己实际出资购买并实际占有使用该房屋。通常在委托合同（协议）中有关于转移房屋所有权的内容。在整个过程中，实际购房人与登记购房人不一致。
限购令下借名买房中的学理理论内容
首先，在借名买房行为中的涉及的相关物权理论。“借名”行为涉及实际购房人与登记购房人，也就涉及到法律物权与事实物权的问题，所谓法律物权，孙宪忠教授认为是“权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表1现的动产物权。”从某种意义上说，法律物权就是登记物权。而事实物权是指，“与法律
物权相分离的真正物权，是在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权，事实物
2权的权利主体就是真正的权利人。”由此我们可以看出，一般而言，当法律物权与事实物
权不一致时，基于交易公平、诚信原则、及合同的约定等原因，法律保护事实物权所有人，在借名买房中，也就是法律将保护实际购房人的利益，房屋的物权属于实际购房人。
但是当借名买房行为违反了法律或行政法规强制性规定的，因为其借名买房的委托合同违反法律法规强制性规定而使该行为当然归于无效；当借名买房行为是为了规避银行贷款政策，而未对房地产市场造成较大影响的，可以认定该借名买房行为有效；对于一些因家庭、情感等原因而引起的借名行为，在查明事实的基础上，应当认为借名买房合同有效。限购令下的借名买房的物权归属于何人呢？限购令的借名买房行为的效力如何呢？限购令的法律性质又是什么呢？
其次，我们应该弄清限购令的法律性质。住房问题关乎国计民生，限购令的出台是为了遏制投机和过度投资，防止房价快速上涨，保障房地产行业健康发展，使住房保障落实到实处，做到满足住房实际需求，限购令实际是限制居民有限的购买房屋，国务院颁布的通知及1
6.转引自，孙宪忠《论物权法》《房屋借名登记中事实购房人利益保护问题研
究》周华英，研究生硕士学位论文地方政府依据各地实际情况而出台的执行措施细则，从本质上说，限购令属于政策。
对于限购令下的借名买房行为效力的观点大家都知道借名买房的委托合同对于借名买房行为的效力具有至关重要的影响，那么，限购令下的借名买房的委托合同是否有效呢？
（一）有人认为“限购令非法律，借名买房应该符合公平公平原则，房屋所有权应归事实购房人”3实际购房人出资购房，基于对实际购房人的财产保护和公平的原则，实际购房人就应该取得房屋的所有权，若否定委托合同的效力，那么房屋所有权就应该归属于名义购房人，而实际购房人的利益就无法得到保障，但是此观点忽略了国家制定限购令的出发点及所处在限购令下的事实，如果借名买房发生在非限购时期，并且双方当事人未违反法律购买商品房，此观点就成立，但所处限购令下，此观点有着明显的不足，单方面强调保护实际购房人利益，忽略了国家现实政策及法律的适用。
（二）有人认为“限购令下的借名买房行为是，以合法形式掩盖非法目的”该委托合同当然应该无效，无效的借名买房行为所购房屋归名义购房人所有4。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定，在司法实践中，也往往采取此种观点。所谓以合法形式掩盖非法目的，是指行为人为规避法律达到违法目的而实施的以合法形式出现的民事行为。这类行为包括两种类
型：（1）、未达到违法目的而实施的伪装的民事行为。如，为逃避法院的强制执行，以伪装的买卖合同来隐匿财产。这类民事行为当然归于无效。（2）、为达到违法目的，以一个伪装的民事行为来掩盖另一个真实的民事行为，此类民事行为中
5伪装的民事行为当然无效；被伪装的民事行为掩盖的真实的民事行为，如果不违反法律，
6则有效，如果违反了法律，则无效。如，甲乙违法买卖耕地，甲欠乙购地款，双方通谋虚构借贷关系，甲向乙出具借条，此借贷行为即属于伪装的民事行为，因其意思表示的不真实而归于无效；而被伪装的民事行为掩盖的真实的民事行为，买卖耕地的行为，因其违反了国家规定而无效。
若限购令下的借名买房行为，包括两个行为，明显与以合法形式掩盖非法目的的第一种类型不符，如果是第二种类型的话，那么伪装的民事行为是名义购房人与房屋出售人的购房行为，此行为无效；真实的民事行为是事实购房人的购房行为，事实购房人的购房行为明显不能归于违反法律，毕竟限购令只是国务院和地方关于调控房地产市场的通知、意见。并且，如果认定名义购房人与房屋出售人签署的房屋买卖合同行为属于伪装的法律行为，则购房行为无效，房屋应当返还给房屋的出售人，而不是房屋归名义购房人所有。观点与推论明显不符，所以，此种观点有待商榷。
7 （三）有人认为：“限购令下借名买房行为属于恶意串通”所谓恶意串通，是指双方
当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体及第三人的利益损害。若此观点成立，依据我国《合同法》第52条规定，此借名买房委托合同无效，借名买房行为无效，房屋归名义购房人所有。但是就限购令下的借名买房合同，并不能说损害了集体或者第三人3 《论借名买房合同》赵文倩，《湖北警官学院学报》2012年4月第4期，总第127期
7.此观点见于《借名买房引起的产权纠纷多》黄武双，载于《湖南经济报》2007
年10月9日等报刊文章及一些网络文章
8.伪装的民事行为之所以无效，是因为其所表现出来的意思表示并非当事人真实
的意思表示，当事人故意使其表示与其意思不一致。参见郭明瑞、房绍坤：《新合同法原理》中国人民大学出版社2000版，第168页
9.魏振瀛主编：《民法》北京大学出版社2008版，第162页
10.《规避限购令之借名购房行为的性质探讨》李德通，《法学研究》2012年第4
期的利益，对于是否损害国家利益？国家利益通常侧重于政治经济或安全的整体方面或者某一重要方面，而在限购令下的借名买房，房屋的实际收益处分收到限制，其对房地产市场的总体影响有限，而且就房地产总体市场而言，借名买房的比重及影响并不及实际刚性需求的购房行为，所以，认为限购令下的借名买房行为属于恶意串通，损害了国家利益，太过牵强。但是对于经济适用房则是一个例外，借名购买经济适用房的行为，就明显的违反了强制性规定及公序良俗，也有着恶意串通的可能。
（四）和其他一些人的观点一样，我认为“限购令下的借名买房委托合同，因损害了社8会公共利益而无效”（参考我国《合同法》第52条）首先，损害社会公共利益的外延更加
广泛，弥补了限购令属于政策，无法适用“因违反法律而致合同归于无效”的缺陷，损害社会公共利益包括违反法律法规，其范围更加广泛。实践中，“违反法律的合同当然归于无效，而违反行政规章或地方性法规的合同，法院并不能认定其当然无效，但因地方性法规及规章旨在保护国家及社会公共利益，所以可以以损害国家及社会公共利益为由结合《合同法》第952条规定，判定合同无效。”其次，最高人民法院常常在司法解释里，规定一些政府规章
及地方性法规的法律约束力，以此来弥补法律的一些不足。以此思路，认为限购令可类推适用法规或政府规章的效力。再次，住房问题关乎国计民生，限购令的出台是为了惠及民生，规范房地产行业，维护经济合理运行，认定限购令关乎社会公共利益，并无不妥。因此限购令下的借名买房行为，因该借名买房委托合同中转移房屋所有权给事实购房人的内容损害了社会
公共利益而无效，此时（限购令实施时），房屋应归名义购房人所有，事实购房人所付的房款，属于名义购房人不当得利，可以要求名义购房人归还。
但是当事实购房人在限购令取消后，要求名义购房人按照委托合同约定，转移房屋所有权的，基于“有利追溯”原则，应予以支持。
参考文献：
1王利明《合同法研究》（第一卷），中国人民大学出版社2002版
2魏振瀛主编：《民法》北京大学出版社2008版
3郭明瑞、房绍坤：《新合同法原理》中国人民大学出版社2000版
4《对一起“借名登记”案件的法律分析》焦丽静，研究生硕士学位论文
5《规避限购令之借名购房行为的性质探讨》李德通
6《限购令下借名买房的法律风险探讨》刘耀宏，《齐齐哈尔大学学报》2014年1月 7《顶名买房房屋所有权归实际出资人所有》胡克刚，王林林，《以案释法》 8《合同自由的歧视性限制—房地产限购令的“民法”透视》税兵
9《借名登记合同的法律问题》赵冬梅，《国家检察官学院学报》2014年9月 10《借名买房的物权归属》律杨，《法学研究》2013年3月，第108期
11《“借名买房”暗藏多重风险》李远方，《中国商报》2012年11月13日 12《借名登记引发纠纷该如何解决》北京市博儒律师事务所，《地产法苑》
13《浅议房产借名登记》霍燃，《法制与社会》2013年2月
14《论我国不动产登记错误的法律适用》唐其宝，《法制与社会》2007年12月 15《异议登记的难点剖析》何玲，《房地产行政管理》
8
9 同上王利明《合同法研究》（第一卷），中国人民大学出版社2002版，第657页篇三：房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示
房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示
房屋买卖合同纠纷，笔者以房屋类型构建逻辑体系，分为二手房、商品房、特殊房屋纠纷三部分，将普遍存在的问题单独形成一部分，即为本文讨论的典型疑难纠纷相关实务要点及法律风险提示。
1.村建集体土地租赁房
城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的小产权房违反国家法律和行政法规的相关规定，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核批准的村集体租赁房允许出租，但不能出售或变相的以租代售。
笔者认为，在目前法律、法规明确规定村集体土地严禁用于非农业建设的立法背景下，农村小产权房不具有合法性。村集体租赁房作为个别地区的试点，也必将面临诸多理论及实践上的挑战：实际操作中，如何把握只租不售的底线？
现行法律法规不承认农村小产权房。但在城市房价高，国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下，集体土地集体所有、相关政策和法律法规在以租代征、以租代售认定上的标准缺乏的背景下，无须缴纳出让金的集体土地上兴建小产权房必然形成大幅利润空间，乡村集体组织、开发商结成的利益链条，通过以租代征、以租代售的所谓擦边球操作，与消费者对住房的刚性需求及改善性需求一旦结合，便形成了目下积重难返的小产权房屋交易现实。
村集体租赁房与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革探索或创新，不如说是一种对集体土地上房屋以租代售的当地政策保护，为最终小产权房之路的合法化留下隐患，或者机遇。故村集体租赁房的开发建设，要么通过立法修订消除其面临的诸多法律障碍，要么在现行法律框架下，通过国家征用变更土地使用权性质，统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村小产权房的处理，久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道，不仅面临法律、政策的调适，且对违规操作的既得利益者的处理结果，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否，处罚力度与范围均无法做到公平。其结果，需要政府对现实作出