店面选址及店面评估表
店面便利性评分表
店址调查表
店面综合评估表
填表人：复核人：填表日期：
【店铺销售业绩指标分析评估表】 销售指标作用与目的跟进措施 ·每天定期跟进 ·了解生意走势 总销售额·为员工订立目标 ·比较各分店销售情况·每周总结、调整促销及推广活动·激励员工、鼓励员工冲上更高销售额·比较各分店情况 ·评估店铺主管、员工及货品的组合·了解各类货品的组合与销售情况，从而在订货、组货及促销时做出判断 大类销售额·了解该店/该区消费者取向 ·比较本店与正常销售比例，得知本店 销售的特性 ·提高产品在指定期间内售出的比例 ·检讨前季（期）订货的准确性，比较 投入产出，调整投资比例 ·对单款、小类、大类分别了解·产销率过高时需及时补货、调货·产销率过低时需予以关注，如果是真 正的滞销，那么需要尽快的解决存货；如果是存货数量过少，那么需要及时补货 ·确认店铺生产力从而调整策略，是否 需要增大店面？店内存货是否足够？员工技巧如何？陈列是否不当?种类是否太少？配搭是否不齐？·实地教练员工提高产品知识与销售技人效
每天每人销售额·检讨员工产品知识及销售技巧 ·检讨员工与货品匹配 ·检讨员工排班合理性巧 ·重新根据员工最擅长销售的产品安排 销售区域 ·每班次均安排销售能力强的员工·低于1.3时为过低，应立即提升员工附加率 销售件数/销售单数·了解货品搭配销售情况 ·掌握客人的消费心理 ·了解员工的附加销售技巧和搭配技巧的附加销售力度 ·检查陈列是否与货品搭配相符·最好更换货品位置，令相互可搭配产 品放在邻近位置 ·检讨促销政策，鼓励多买·寻找消费者承受能力的范围 客单价 销售额/交易次数·比较货品与客人能力是否相符 作为定价的参考依据·增加以平均单价为主的产品数量·将高于平均单价的产品特殊陈列 客 ·增加以平均单价为主的产品数量·将高于平均单价的产品特殊陈列·提高员工销售中高价货品的能力·重新编写下一次的订货组合·针对销售低的种类加强促销·增加滞销种类的展示机会，加强配搭产销率 总数量/总进货
目的: 猜火车奶茶藉此奶茶店面选址评估表,提醒奶茶创业者应注意事项及相关常识。 做法: 1.使用说明:根据题目问答选择在有/没有( 口 ) 内打勾。 2.如( 口没有)内有打勾,打勾选项处,建议创业者应先行改善或做好后,再与房东约谈出租事谊。 3.如有任何疑问请留言给猜火车奶茶 4.相关资讯请看 猜火车奶茶梦想学校网首页左边选项内 > 创业专家密笈 > 地点评估分析 猜火车奶茶梦想学校网 > 娱乐百货业地点评估检核表 检查事项: 一.知识方面 1.奶茶创业者或对经营行业不熟者，不宜租高单价或大坪数的店面..................有/没有 2.人潮的流动方向，会影响来客数和消费意愿。...................................有/没有 3.获利较高的奶茶店，也不宜让租金佔营业额比例超过百分之二十五.................有/没有 4.一般来说四线道6-8公尺宽的马路是最适合于店家经营。........................有/没有 5.不同商圈会有不同消费行为，商圈不同经营方式价位要有所不同...................有/没有 6.校园週边商圈较适于走平价路线的餐饮业。.....................................有/没有 7.夜市及市场週边要视当地居民的经济所得决定是走高价或平价路线................有/没有 8.著名风景游乐区週边商圈假日非假日业绩起伏甚大。.............................有/没有 9.百货公司或商城週边店面，宜提供较有特色餐饮。...............................有/没有 10.大型量贩週边店面较适宜走平价路线的餐饮业。................................有/没有 11.商圈特性不符合营业内容，来客数和消费金额将会大受影响。...................有/没有 二.观察环境 1.观察店面应多做几次，多次不同时段观察店前人潮车潮来往数量。.....有/没有 2.观察店面商圈人潮族群属性.................... .............................有/没有 3.观察店面商圈来往人潮的消费习性............................................有/没有 4.观察店面同条街上商家的营业状态............................................有/没有 5.观察商圈人潮的流动方向向 ...............................................有/没有 6.观察价位经营风格是否适宜这商圈经营........................................有/没有 7.观察房东人品 ........................................................有/没有 8.观察店面结构有无违建.....................................................有/没有 9.观察店面应多做几次，最少应包括假日、非假日、夜间、白天 ..................有/没有 10.该地点店面坪数大小，是不是能满足未来发展所需。..........................有/没有 11.观察店面附近餐饮同业的营业状态..........................................有/没有 12.观察店面附近同业的主要和次要消费族群及偏好习性所在......................有/没有 13.观察店面附近同业的经营风格和装潢外观....................................有/没有 14.观察店面附近同业的服务态度和敬业精神....................................有/没有 三.收集资讯 1.收集欲经营行业及附近店租情况..............................................有/没有 2.访谈相邻店家..............................................................有/没有 3.收集分析店面所在地的优劣势................................................有/没有
餐饮店铺选址分析 一商圈确定 通过商圈调查，可以预估餐饮店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位臵的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而冒然开店，得不偿失。 商圈的意义及其重要性 商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米（就餐不方便，缺乏竞争等因素），视具体情况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。 一般而言，涵盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估必须面面俱到。 经营一家成功的餐饮店，所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个良好的商圈，对餐饮店日后的经营发展，有很大的影响。 商圈的类别 商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。商圈设定分类 商圈的设定大致上可分为两种型态。 （1）徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000米，以走得到且快速方便为主。 （2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商
圈大多设臵于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就餐需求。 商圈以区域大小的分类 （1）临近中心型。其商圈的设定大约在半径500—1500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 （2）地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000米，我们称之为生活商圈。 （3）大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。 （4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。 （5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。 商圈的特性 商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。 （1）住宅区.住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以一户4人来计算，则人数将达4000人左右。 （2）教育区。教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。 （3）办公区。办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 （4）商业区。商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种餐饮店聚集之处，以快餐为主。 （5）娱乐区。娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。
选好店址是经营品牌不可或缺的必要条件，选址就是在选好位置、好生意，它关系着专卖店面的长期发展，关系着店面的直接经济效益。 1、店面选址的三大步骤 在店面选址过程中，通常要结合考虑人群流量、繁华程度、租金、交通状况、附近居民构成、场地面积、专业市场、经营性质、经营品牌、附近卖场、地势、店面结构、店面能见度、朝向、楼层、规划、相关政策等因素。这些因素不要求面面俱到，但定要综合考虑、酌情分析。 1.1选择城市 选址的过程也就是一个目标锁定的过程，特别是针对在全国布点的家具厂商而言，首先要确定选址的城市，这往往根据家具产品的特点和家具厂商的战略布局而定，范围从大到小，目标也逐渐明确。是选择一级城市还是二、三级市场？是辐射性布点还是卫星式布点？是整体布点还是重点突破？结合城市的消费特点和企业自身的实力以及产品特点，家具厂商要有一个明确的定位。 1.2选择地段 从事终端销售的经营者都有一句行话：开零售店最重要的因素就是位置。位置的重要性决定选址工作不可马虎，每个城市都有其独特的商圈，无论何种产品，都有其最佳的选址商圈。 在地段选择过程中，要了解该地域比较合理的地段选择，或者寻找人气旺盛的家居商圈，或者寻找潜在购买力大的房地产商圈，只要经营的商品选择适当，日常管理到位，就容易形成一定的经营优势。 1.3选择卖场 如果商场的经营者对品牌的选择余地较大，各种产品可以错开，档次、颜色、款式都能够错开经营，如果整个卖场经营的产品结构较为合理，往往能形成经营的良性循环和良好的经营氛围，有利于促进销售。 在卖场选择过程中，重点要考虑租金价格、卖场气氛和产品结构，销售的各种商品能否形成良性循环几大因素。 产品要符合卖场的定位，这是挑选商场最需要注意的，同时对商场是否进入成熟期，摊位的经营氛围是否形成，消费者的各种购买需求基本和各经营户之间的竞争关系等都要进行综合考虑。
开店（柜）评估表内容构成说明 调查主题 调查目的 调查内容 经营方针和开店的意义 商圈调查分析 ?确认是否符合经营方针·开店战略 ① 店战略上的意义 ?评估市场潜力 ①人口·家庭的动态 ②市场规模 ?把握地区特性 ③顾客特性分析 ④邻近地区开发状况 ⑤行人数 ⑥交通 地区内竞争店 （商场?店铺） ?把握在所在地区内的店铺的地位 ① 场布局环境 ②商场·竞争店的分布状况 ?把握地区特性 ③竞争商场·竞争店状况 ④合作商（房东) ⑤停车场状况（运转·车种等） 店铺调查 ?伪装成顾客做市场调查， ①重新确立在商场里面的定位 能把握开发商的问题点 ②店铺设计 ③商品战略 ④推销战略 ⑤销售员的销售技术·服务水平 同上场内竞争店状况 ① 争店 ②店铺面积 ③销售状况（㎡換算） 行人数，动线调查分析 ?按性别，年龄别调查商场内的行人数，可以把握很多区分的方法 ① 女別?年齢別 ②时间别定点行人数 ③类别销售额（女装，男装，童装，家电等） 销售额预测 ?制定销售计划 ① 亏平衡点的销售额 ②销售额预算 ③毛利预算 ④利益预算 店铺开发流程： 直营业务开店（柜）评估 Soft(软性)方面流程 Hard(硬性)方面流程 计划：经营计划/销售额/利益 开店：投资计划 信息收集：商场信息收集确认 销售额预算 内部评审会议-决定 商谈条件-合同 相关部门审核确认 开始内部装潢 店员招聘/培训 订货/促销活动准备 商品陈列 开店促销活动的实施 正式开业
（具体城市名称填写） 河南省漯河市 商场名称：漯河市大商新玛特□省级代理□市级代理□单店代理□直营所属区域：□华东□华南□华中□华北□东北□西北□西南 所属商圈性质：□都市主要百货商圈□都市外围商圈□住宅区□办公区 □住商混合区□行政区□医院区□其他 城市状况：全市常住人口258万人城镇居民人均可支配收入5万左右元（ 1 年）经营店性质：□商场专柜□专卖店 一、城市基本资料： 填写要求： 1、城市地图 漯河市位于河南省中南部，伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带，地理坐标为东径113°27′-114°16′，北纬33°24′-33°59′，属暖湿性季风气候,四季分明，常年降水量786毫米,农业基础条件较好。境内河流为淮河流域沙颍河水系，淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明显。 漯河1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，现辖两县和五区及一个国家级经济技术开发区，总面积2617平方公里，总人口260万人，其中城市建成区60平方公里，城区人口60万人。 2、 ① □城市商圈调研分析 开店评估-商圈调查 数据分析.xls ②城市特征调查统计分析： 包括经济、文化、城市特色描述；所处城市及选址邻近区域的开发状况分析、商业发展规划分析； 3、童装品牌发展情况分析： ①童装品牌消费渠道分析； 。 □童装品牌消费渠道分析； □童装消费能力及品牌偏好分析： ②童装消费能力及品牌偏好分析；
店面选址评估表 Prepared on 22 November 2020
店面选址评估表 城市名称： 城市有：肯德基麦当劳星巴克咖啡上岛咖啡 必胜客大型休闲会所其它 备选店址一 地址：面积：租金：元/月 楼层位置：周边人流量：是否有广告位：是否 是否是市中心：是否是否有停车位：是否 距离主干道：50米 100米 150米 200米以上 房屋类别：写字楼商住两用民宅 店面朝向：东面南面西面北面 房间采光程度：很好一般较差 店面周边有： 高档写字楼三星级以上宾馆高档购物中心高档住宅小区 距离高档写字楼：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离三星级以上宾馆：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档购物中心：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档住宅小区：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档娱乐休闲会所：500米 1000米 1500米 2000米以上 周边是否有大型美容美体机构：是否 大型美容机构数量：1家 2家 3家 4家 大型美容机构名称： 主营项目：减肥面部护理 SPA香薰水疗丰胸其它 技术含量：仪器产品中医手法手术其它 距离最近的大型美容机构：100米以下 200米 300米 500米以上 备选店址二
地址：面积：租金：元/月 楼层位置：周边人流量：是否有广告位：是否 是否是市中心：是否是否有停车位：是否 距离主干道：50米 100米 150米 200米以上 房屋类别：写字楼商住两用民宅 店面朝向：东面南面西面北面 房间采光程度：很好一般较差 店面周边有： 高档写字楼三星级以上宾馆高档购物中心高档住宅小区 距离高档写字楼：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离三星级以上宾馆：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档购物中心：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档住宅小区：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档娱乐休闲会所：500米 1000米 1500米 2000米以上 周边是否有大型美容美体机构：是否 大型美容机构数量：1家 2家 3家 4家 大型美容机构名称： 主营项目：减肥面部护理 SPA香薰水疗丰胸其它 技术含量：仪器产品中医手法手术其它 距离最近的大型美容机构：100米以下 200米 300米 500米以上备选店址三 地址：面积：租金：元/月 楼层位置：周边人流量：是否有广告位：是否 是否是市中心：是否是否有停车位：是否 距离主干道：50米 100米 150米 200米以上 房屋类别：写字楼商住两用民宅 店面朝向：东面南面西面北面
店面选址评估表 Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】
店面选址评估表 城市名称： 城市有：肯德基麦当劳星巴克咖啡上岛咖啡 必胜客大型休闲会所其它 备选店址一 地址：面积：租金：元/月 楼层位置：周边人流量：是否有广告位：是否 是否是市中心：是否是否有停车位：是否 距离主干道：50米 100米 150米 200米以上 房屋类别：写字楼商住两用民宅 店面朝向：东面南面西面北面 房间采光程度：很好一般较差 店面周边有： 高档写字楼三星级以上宾馆高档购物中心高档住宅小区 距离高档写字楼：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离三星级以上宾馆：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档购物中心：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档住宅小区：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档娱乐休闲会所：500米 1000米 1500米 2000米以上周边是否有大型美容美体机构：是否 大型美容机构数量：1家 2家 3家 4家 大型美容机构名称： 主营项目：减肥面部护理 SPA香薰水疗丰胸其它 技术含量：仪器产品中医手法手术其它
距离最近的大型美容机构：100米以下 200米 300米 500米以上 备选店址二 地址：面积：租金：元/月 楼层位置：周边人流量：是否有广告位：是否 是否是市中心：是否是否有停车位：是否 距离主干道：50米 100米 150米 200米以上 房屋类别：写字楼商住两用民宅 店面朝向：东面南面西面北面 房间采光程度：很好一般较差 店面周边有： 高档写字楼三星级以上宾馆高档购物中心高档住宅小区 距离高档写字楼：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离三星级以上宾馆：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档购物中心：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档住宅小区：500米 1000米 1500米 2000米以上 距离高档娱乐休闲会所：500米 1000米 1500米 2000米以上 周边是否有大型美容美体机构：是否 大型美容机构数量：1家 2家 3家 4家 大型美容机构名称： 主营项目：减肥面部护理 SPA香薰水疗丰胸其它 技术含量：仪器产品中医手法手术其它 距离最近的大型美容机构：100米以下 200米 300米 500米以上 备选店址三
原理: 1 目标店址=社区因素*相关权重+店铺因素*相关权重 2目标店需求量=社区IT产品服务预计需求量*相关权重+社区IT产品服务实际流动需求量*相关权重 3社区IT产品服务预计需求量=( 潜在社区IT产品服务需求量－社区产品与服务的有效供给) ×社区发展系数 4社区IT产品服务实际流动需求量经过社区目标店的人潮数量来获得
5店址评估 5.1店址评估原理 在同一个社区中, 按照可接近性和人流量也能够分为不同层次的”点”, 店址评估就是要在这些”点”中选择最优质的。 5.1.1店址外部评估 如何测量目标店的人潮数量?
5.1.2店址内部评估 经过衡量目标店址的内部条件, 简单核算投资成本。 目标店址的内部条件主要包括: 租金核算以及门面的结构。 一般原则: 月租金不超过店面营业额的2%, 门店结构以正方形为佳, 位于道路转角处, 有较大的门头面积。 5.1.3决策评估的简单办法 如果几家门店总得分接近, 我们能够用以下的方法来从中选择一家( 注: 此方法适合有大量开店数据之后操作) 方法1: 类比法 Step1: 选择一家开业且业绩最好的门店 Step2: 查阅此家店在开业时候的得分 Step3: 找出此家店获得最高得分的几项 Step4: 在备选门店中找出这几项的得分最高的店铺 方法2: 多元回归法 Step1: 找到所有已经开店的选址评估得分 Step2: 选址评估得分与月平均销售额一一建立关系 Step3: 得到回归方程
月平均销售额=a ＋bx 销 售 额 ( 月 选址总得分 Step4: 把目标店址的总得分, 代入方程式, 能够推算未来新门店的月销售额 Step5: 根据各个门店运营费用, 选择投资回报率最高的门店 5.1.4计算投资回报率
店面营运各项指标评估标准（表3-1） 工作绩效评估说明表（表3—2） 适用对象：店副理级（含）以上人员
2002年____半年个人工作绩效评估表（表3—3）
【说明：评分之分数只保留至小数点后一位数】 1、指出您认为该员工应在哪些方面有所改进，列出改进方案及要求该员工取得有目共睹之改进的时间限定；如 果您对该员工的出勤率有疑问，也应在此写明。 _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________ 2、指出您所认为该员工的主要长处，这可以包括该员工的个性、工作表现或专业技能。 _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________
Location 地区_____________________ ?Store No. 店铺________________________ Employee No.员工编号Chinese Name 中文名 English Name 英文名 Department 部门Position 职位 Joining Date 入职日期 (Y/M/D) / / (年月日) Specification of Evaluation 评分说明5 Excellent 出色 4 Good 良好 3 Meets Requirements 合符要求 2 Improvement Needed 有待改进 1 Poor 差General Performance Appraisal Supervisory Skill Appraisal(For Store Supervisory Level Staff) 管理能力评估(仅限店铺主管级员工) Appraisal Summary 评估总结
Training & Development Needs 员工的培训与发展需要 (Identity what you consider to be areas that require improvement. List how these areas are to be i mproved and time.) (请指出员工应在哪方面有所改进.列出改进要求及时间限定) 1) 2) 3) Employee's Comments 被评估人对评估的意见 Employee's Self – Appraisal 被评估人自我小结(书写不下请附纸) Employee's Signature 被评估人签名 Date 日期 (Y/M/D) / / (年月日) Assessor Signature 评估人签名Position 职务 Date 日期 (Y/M/D) / / (年月日) Division Head Signature 部门负责人签名Date 日期 (Y/M/D) / / (年月日) Human Resources Signature 人力资源部签名Date 日期 (Y/M/D) / / (年月日)
店面评估表大全
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店面选址及店面评估表 A、选址地点及交通概况 地 点 省市县区路号 交 通 □主干道□次干道□支道□有隔离带□无隔离带 状 况 路宽米、距站牌米、公交车路。 地址 属性 □商业步行街□校内学生商圈□校外学生商圈是否在社区人流动线 位置． B、店铺结构概况室 外 主楼高层、楼龄年、店铺楼、门面宽米、高米、 招牌宽米、高米、门前空场平方米,停车位个，人 行道米, 门口／招牌障碍物: ,现有招牌宽米、高米,可 做宽米、高米。 室 内 室内平面形状□正方形□长方形□不规则 使用面积平方米、深米、宽米、高米。 卷闸门□有□无，洗手间□有□无，仓库□有□无。 电力状况：给 排水情况 电力增容 C、租赁条件概况先前租户从事行业、租期年、每月租金元、押金元；租金调幅:□租期内不调□每年上调%；转让费元。 D、商圈分析概况邻铺 概况 左右两边五家店铺依次为 左：、、； 右：、、; 上午开门营业时间平均为: 时，晚上关门时间为: 时； 空铺左家、右家。 商圈 人流统计: 周一至周五9：３0—11：3０人、双休日人； 周一至周五13：30—１5:30 人、双休日人； 周一至周五１7:0０—1９:00 人、双休日人； 周一至周五２0:０0—22：00 人、双休日人。 周围15—28岁约占%、学生约占%、上班族约占%、从 商人员约占%、当地居民约占%、游客约占% 。
有利因素：学校□、幼儿园□、宾馆□、酒店□、酒楼□、酒吧□、娱乐城□、卡拉OK夜总会□、电影院□、巴士站□、图书馆□、小商品市场□、肉菜市场□、公园□、写字楼□、食肆□、医院□、运动场□、停车场□、城中村□、工厂宿舍□、旅游点□、政府机构□、 写字楼座，入住情况,消费层次: ,临近菜市场米,海鲜档,水果 档，面包档 E、商圈内店铺营运分布概况及竞争对手分析(半径５00米内) 店铺 营运大型超市□有□无、日平均客流约人、距选择店米;学校有家。 分布 概况 竞争 对手 竞争店：□有、□无，有家。 分析 第一家距选择店米、营销模式、规模平方米，经营品 种、营运状况:□优□一般□差; 第二家距选择店米、营销模式、规模平方米，经营 品种、营运状况：□优□一般□差。 F、审核考察人意见拓展部意见营销部总经理
店面综合评估表 分 类 评估内容描述 现场情况（非市场内店）1.商圈形态，即符合开店政策的（以店为中心半径500米） □A.住宅小区（大型社区）和菜市场□B.大型卖场、综合超市。□C.写字楼附近 □D商业街附近、大学院校和外来人员集中区。 2.主消费者年龄层 □A.20-40 □B. 20以下□C.40-50 □D.50以上 3商圈发展潜力（未来一年） □A.潜力大□B.有潜力□C.平稳一般□D.走下坡、不佳。 4销售时段的行人流通量，门点前统计（平均每小时/人） □A.2000以上□B.1000-2000 □C.500-1000 □D500以下 5.销售时段的捕获率 □A.15% □B.10% □C.8% □D.5% 6.门点所处地的消费水平（参照同类的比较） □A.人均30元以上□B.20-30元□C.10-20元□D.1O元以下 7.固定消费群 □A.2000人以上□B.1000-2000 □C.500-1000 □D.500以下 8.门店的通路情况 □A.行人无限制□B.部分限制（单向流通）□C.有限制（有栏杆或障碍物）9.交通情况（公交线路） □A.5部以上□B.3-5部□C.2部□D.2部以下 10.竞争情形（同类店铺） □A.1家以上□B.3家以下□C.3-5 □D.5家以上 以上选项和该店铺须在同一条路上 现场情况（市场内店）1.市场规模 □A.2千平以上□B.1.5-2千平□C.1-1.5千平□D.1千平以下 2.市场经营状况（市场年销售额） □A.1.5亿以上□B.1-1.5亿□C.8千万-1亿□D.8千万以下 3市场所处区域位置 □A.区域的中心位置□B.所处区域人流容易集中地□C.所处区域的边缘地带4门店在该市场内的位置 □A.主出人口的金角□B.主出入口的银边□C.行业集中区□D.□市场内附街 5.市场通路 □A.主出入口并有外路面□B.主出入口无外路面□C.不在主出入口有外路面□D.不在出入口无路面 6.竞争情况（同类店铺） □A.1家以下□B.3家以下□C.3-5家□D.5家以上
如何做快餐选址基础评估 打仗讲究“天时地利人和”做生意也一样天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址），人和（营销和团队）缺一不可，说不清哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对超过其他。从来没有好铺子和坏铺子的区别，只有与产品（以及经营能力）是否匹配的店铺，一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大，这点我在听比目之前一期私教班时也有一位品牌负责人多次提到。 1租金与营收比例 一般而言，3天的营业额要大于月租金，我个人能承受的极限是6到7天。如果一周都收不回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，这个就要靠经验了，如果是没经验的小白，最好的办法就是评估周边最近的十家同类型商铺的平均值，然后再打个6折。 2商圈档次 商圈档次几大类各不相同，我从高到低简单说说。 我个人首先考虑的是城市商业中心，但城市商业中心也有很多问题，比如租金高，转让费高，关系复杂（这个不是一般复杂，我曾经在我们这边的商业中心蹲点时听到看到的能写本书了，房东的背景，直接决定了你被各个部门为难的频率高低。上到城管街道办，下到保洁物业电工，甚至小混混回收潲水的，一个环节搞不好都是麻烦，假如是个外地人通常更容易受欺负。总结一下，城市商业中心是高成本撬动高利润，而且竞争白热化，需要随时根据市场调整，适合大佬或者老司机，不太适合小白。 其次是社区商业中心，附近主要居民区，写字楼或学校集中。另外开发区的商业中心也归类为社区商业中心。再其次是零售商场，指的是不再城市商业中心内的购物中心，百货大楼和大型综合超市等商场，另外，零售商场分已开业和待开业，小白千万不要去赌待开业，风险偏大。再下一档是交通枢纽的商业中心。个人最不待见的是其他封闭通路的商圈。 3营业面积 这个依据项目而定，一般来讲，还是要根据营业额决定，比如我跟这边商业中心的一个老板聊过，他100平米平均一天营业额6000，我8平米一天也6000，但他在2楼，我在临街。租金算下来差不多（一般商圈二楼的房租是一楼的一半，但商业中心这种地方，一楼五到十平的叫小金铺，房租奇高，目前我见过最贵的是3平米3万月租）。所以我们都赚得很开心。不过这两种就导致我们的经营项目天差地别，他卖可以做下来吃的冒菜，我买打包就走的快餐。如果我俩互换项目，都得赔死。这就是我说的匹配度。 4门头与进深
店铺选址规范 理想的店址对经营的成败有着举足轻重的影响，店铺的开设地点决定了店铺客流量的多少，也决定了店 铺销售额的高低。首先，店址的确定是店家制订经营目标和经营策略的重要参考依据，每个地 区在消费文化、人口构成、交通状况、市政规划等方面都有着自己区别丁其他地区的特征，这些特征决定着该地区店铺的顾客来源、消费特点以及店铺对经营品种、商品价格和促销力度的选择；其次，店址是影响店铺经济效益的一个重要因素，在同行业商店规模相当，商品构成和营销服务水平基本相同的情况下，有利的店址无疑会占据较大的优势，更能为店家带来良好的经济效益，因此店址的选择关系着店铺的发展前途。 一、店铺商圈分析 商圈，是指以目标店铺所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是目标顾客所居住、工作、生活的区域范围。这个区域范围就是以店铺为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者的地点。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面。 1、店铺商圈区域范围定位 以商圈辐射半径定位：原则上以店铺为中心辐射半径500米以内为核心商圈，辐射半径500米到1000 米以内为次级商圈，1000米以外为边缘商圈。 以便利性定位：即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围，即目标住 宅小区为核心商圈，目标住宅小区外半径200米区域内为次级商圈，半径200米区域外为边缘商圈。商圈的划分原则上以店铺为中心辐射半径500米以内为核心商圈。或不以半径为原则而以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。 商圈的构成参考下图： 2、商圈分析 对店铺商圈范围内的核心商圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标群体的收入状况、人口结构、人口密度、职业分布、消费特点等都要进行了解分析，才能对顾客的数量和质量有较为准确的认识，也为店址的选择提供了可靠的参考依据。 (1) 商圈内的生活人口密度：有足够的固定消费群体是加盟店盈利的良好前提。 商业区临街铺面：店铺所处地点平■均人流量不少丁150人/小时; 半商半住区临街铺面：店铺为中心500米半径内固定人群不少丁2万人； 住宅区临街铺面：店铺为中心500米半径内居民不少丁3000户，不少丁2万人； 小区内商业街铺面：小区住户不少丁2500户，居民不少丁1万人； ⑵ 商圈内住宅小区概况：店铺辐射商圈范围内应不少丁2个住宅小区，并且小区住户不少丁3000 户，小 区楼龄在3-10年，小区入住率达95恕上且居民消费能力较高，治安状况良好。 (3) 商圈内的人口特性：一个选址优良的店铺离不开一批稳定的消费群体，这是保证其经营达到一定 规模的重要条件。店址周围要有规模性的目标顾客群，应以中白领，企事业单位人员，国家机构人员、中高端住宅区的业主等等为主，这些人群有着较强的养生保健意识，对生活及健康品质要求较高，是主要目标消费群。 (4) 交通便利：店铺所在商圈要交通方便，接近进出畅通的道路，只有在交通方便的地方设立店铺，才能给
店面选址评估注意六个方面 店址评估的“六把尺子”备选店址一旦确定，就需着手进行评估。选址与评估工作都是由连锁总部统一计划和实施的，再一次体现了连锁经营的管理标准原理。 评估应该具体，首先是要确定评估项目，其次是进行定量化评估，最后做出相关分析并选定店址，这是一系列的标准化流程。评估项目应视特许发展战略而不定期，主要包括：店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本、发展趋势六个方面。 一、店面结构 店面结构需要从两方面评估：地理位置和竞争角度。从地理位置评估一个店址，应该看它从地理位置出发，属于商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类中的哪一类。再根据连锁店本身的性质来评估店址的优劣 ●商业中心型店址，位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人 流、车流度最大，店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。此类店址适合于各类连锁专卖店的开设。 ●准商业中心型店址。位于地区性商业中心，有重要的交通干线相联结，顾客流量较全市 性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少，此类店址适合于食品、日用商品和各类专卖店的连锁经营。 ●郊外型店址。是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客少但固定，经营成本最低。 ●居民小区型店址。位于大型居民集中居住滤我内，为小区生活配套设施。此店址最适合 于食品、日用生活品等连锁商店的经营。 另一方面，需要从竞争的角度出发，看店址属于竞争型店址和孤立型店址两类中的哪一类。 ●竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手有两类：一是同类连锁商店，来 自这类对手的竞争压力可谓最大;二是与本店有经营交叉的商店，如百货店、食品店、蔬菜店等。 ●孤立型店址。正好与竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。上述各类型 店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房产价格又极其昂贵;竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸收力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者，且觅得合适的店址非常困难。 二、交通状况
原理： 1 目标店址=社区因素*相关权重+店铺因素*相关权重 2目标店需求量=社区IT 产品服务预计需求量*相关权重+社区IT 产品服务实际流动需求量*相关权重 3社区IT 产品服务预计需求量=（潜在社区IT 产品服务需求量－社区产品与服务的有效供给）×社区发展系数 4社区IT 产品服务实际流动需求量通过社区目标店的人潮数量来获得 人口状况 经济状况 商业状 社区消费力 社区潜在需求量 社区需求结构 内部竞争力 社区产品现有供 商店外部力 可接近性 地点特征 商店内部力 内部结构与成本
5店址评估 店址评估原理 在同一个社区中，按照可接近性和人流量也可以分为不同层次的“点”，店址评估就是要在这些“点”中选择最优质的。 5.1.1店址外部评估 可接近性 地点特征 如何测量目标店的人潮数量
5.1.2店址内部评估 通过衡量目标店址的内部条件，简单核算投资成本。 目标店址的内部条件主要包括：租金核算以及门面的结构。 一般原则：月租金不超过店面营业额的2%，门店结构以正方形为佳，位于道路转角处，有较大的门头面积。 5.1.3决策评估的简单办法 如果几家门店总得分接近，我们可以用以下的方法来从中选择一家（注：此方法适合有大量开店数据之后操作）
方法1：类比法 Step1: 选择一家开业且业绩最好的门店 Step2: 查阅此家店在开业时候的得分 Step3: 找出此家店获得最高得分的几项 Step4: 在备选门店中找出这几项的得分最高的店铺 方法2：多元回归法 Step1：找到所有已经开店的选址评估得分 Step2：选址评估得分与月平均销售额一一建立关系 Step3：得到回归方程 月平均销售额=a＋bx 销 售 额 选址总得分 Step4：把目标店址的总得分，代入方程式，可以推算未来新门店的月销售额 Step5：根据各个门店运营费用，选择投资回报率最高的门店
开店（柜）评估表内容构成说明
（具体城市名称填写） 河南省漯河市 商场名称：漯河市大商新玛特□省级代理□市级代理□单店代理□直营所属区域：□华东□华南□华中□华北□东北□西北□西南 所属商圈性质：□都市主要百货商圈□都市外围商圈□住宅区□办公区 □住商混合区□行政区□医院区□其他 城市状况：全市常住人口258万人城镇居民人均可支配收入5万左右元（ 1 年）经营店性质：□商场专柜□专卖店 一、城市基本资料： 填写要求： 1、城市地图 漯河市位于河南省中南部，伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带，地理坐标为东径113°27′-114°16′，北纬33°24′-33°59′，属暖湿性季风气候,四季分明，常年降水量786毫米,农业基础条件较好。境内河流为淮河流域沙颍河水系，淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明显。 漯河1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，现辖两县和五区及一个国家级经济技术开发区，总面积2617平方公里，总人口260万人，其中城市建成区60平方公里，城区人口60万人。 2、 □城市商圈调研分析 开店评估-商圈调查 数据分析.xls ②城市特征调查统计分析： 包括经济、文化、城市特色描述；所处城市及选址邻近区域的开发状况分析、商业发展规划分析； 3、童装品牌发展情况分析： ①童装品牌消费渠道分析； 。 □童装品牌消费渠道分析； □童装消费能力及品牌偏好分析： ②童装消费能力及品牌偏好分析；
4、城市拓展综合评述： ①基于1、2、3点的资料收集，该城市是否符合公司拓店发展战略要求； ②优劣势分析综述。 二、商圈及竞品简介： 填写要求： 1、商圈地图：大区位图、商圈详细地图（包括预选点标注）、预选点周边商业业态分布图 2、商圈简介： ①商圈在城市中所处地位描述，商圈成熟度描述； ②商圈内重要商业业态分布情况描述； ③预选点周边商业业态详细情况描述； 竞争商场分析： 32000 3、商圈竞争品牌分析 比较自家店和重点的竞争店、确认在预定开店商场内的竞争地位。