第一章总论 (2)
第二章工程分析 (6)
第三章环境概况 (13)
第四章城市生态环境影响评价 (16)
第五章噪声环境影响评价 (24)
第六章水环境影响评价 (44)
第七章大气环境影响评价 (48)
第八章固废环境影响评价和处理措施 (52)
第九章布局、环保措施、设施可行性分析 (54)
第十章环境经济损益分析 (56)
第十一章公众参与 (59)
第十二章环境管理和监督计划 (63)
第十三章结论与对策 (65)
第一章总论
1．项目由来
福州“中亭街改造”工程是利嘉实业（福建）集团有限公司投资参与福州大型旧城改造的建设项目，它是目前福州市旧城改造的最大工程。中亭街位于市中心的台江区闽江河畔。改造工程征地171.67亩，拆除原有木屋结构旧棚区，计划建成一个集商业、娱乐、办公、居住、休闲为一体的综合功能现代化建筑群，总投资75403万元。
1997年3月31日，福建省计委对利嘉实业（福建）集团有限公司中亭街改造项目，以闽计外[1997]052号文正式批准立项。至2000年福州市计委也陆续对工程的具体分区内容进行了批复。
根据《中华人民共和国环境保护法》和国务院第253号关于《建设项目环境保护管理条例》以及国家局公布的《建设项目环境保护分类管理名录》（第一批）的规定，必需对该建设项目的环境影响进行全面评价。因此利嘉实业（福建）集团有限公司于今年3月底正式委托我方为其编制“福州中亭街改造工程项目环境影响报告书”任务。我方接受委托后，立即组织有关技术人员展开资料分析、并深入现场踏勘和调查，在此基础上，于今年4月份，编制了本项目环境影响评价大纲、工作方案。按大纲、工作方案，课题组人员深入进行现状调查监测，污染源模拟调研，影响分析，公众参与活动等。6月底完成了该报告书的编制工作，现提供行政主管部门审查以作审批决策参考。
2．编写依据
2．1《中华人民共和国环境保护法》1989年
2．2《建设项目环境保护管理条例》国务院第253号令
2．3《建设项目环境保护分类管理名录》（第一批）的通知国家环保总局2001年
2．4《中华人民共和国城市规划法》 1989年
2．5《中华人民共和国文物保护法实施细则》1992年
2．6《福建省环境保护条例》1995年
2．7《福建省人民政府关于环境保护若干问题的决定》1996年
2．8《福州市环境保护条例》1996年
2．9《福州市人民政府关于环境保护若干问题的决定》榕政[1997]68号
2．10《福州市城市园林绿化管理办法》1992年
2．11《福州市历史文化名城保护条例》1997年
2．12《福州市城市总体规划》 1998年
2．13《福建省计委关于利嘉实业（福建）集团有限公司中亭街改造项目的批复》闽计外[1997]052号
2．14《福州市规划局关于“中亭街改造工程管线综合平衡会议纪要”》2000年
2．15《中亭街改造项目可行性报告》 1999年利嘉实业（福建）集团有限公司
2．16《福州中亭街改造项目扩大初步设计说明书》2000年深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司
2．17环境影响评价委托书利嘉实业（福建）集团有限公司
2．18环境影响评价技术导则HJ/T2.1～2.3—93
HJ/T19—1997
HJ/T2.4—1995
3．主要环境效益和问题
本项目属旧城改造工程。建成后原有的中亭街明显拓宽，改善了交通拥挤，并保留了原有商业街功能；现代化的商场面积比原有的商场面积扩大十多倍，不但为城市发展第三产业提供大面积的场所和就业机会，而且明显地改变原来破挤、脏乱面貌，形成新型大都市商业城景观；拆迁居民的居住面积增加、环境改善等。但是，本工程从建设到营运也都会产生一定的环境问题，经过分析，大致如下：
3．1涉及区级文物头陀寺的搬迁和市级文物三通桥的就地保护、榕树的保护。工程拆除旧民房25万M2，涉及1.2万人口的安置。还涉及约550M长度内河河道改造为箱形涵道，改变原有的河床环境。
3．2施工期要处置15万吨的建筑垃圾，30万M3弃土。工程平整、基础开挖，压桩，浇铸混凝土等作业、产生振动、噪声、粉尘影响周边居民区的环境质量。施工封闭中亭街影响正常交通。工地施工需运输12万M3石子，15万M3河砂，40万块砖，2-3万吨钢材，8万吨水泥，8—9万吨木材，要动用上千上万辆次汽车。频繁的施工车辆，给城市交通造成一定压力。施工污水，施工人员的生活垃圾等都可能给环境造成污染。
3．3营运期间，由于商场面积明显增大，产生的大量商业垃圾、美食城油烟和居民正常的生活垃圾、生活污水等，若处置不当，必定会产生新的环境污染问题。
以上的环境问题，施工期间是暂时的，随着施工结束，施工噪声对环境影响也就可消除。
4．评价因子，等级、内容和重点
4．1评价因子和评价等级
该报告书的评价因子确定如下：
⑴噪声：包括施工噪声、营运期间产生商业娱乐等噪声，主要指标为边界的leq值，评价深度定为三级。
⑵废水：包括施工期、营运期、生活生产污水总量，水质指标选定COD cr cr、BO D5，由于污水量仅3073t/d，成份简单，排入城市污水管网，只在施工期和洋里污水厂运行前暂时排入内河，属V类水体，因此评价深度定为三级。
⑶废气：本项目没有固定高空排放点源，而该评价主要考虑施工期TS P、建筑粉尘、扬尘面源影响和营运期饮食小吃部油烟气体面源排放产生的影响，评价深度低于三级。
⑷城市生态：项目建设与城市规划要求贴切程度，绿化率，文物保护，人口密度，对社会经济影响，景观，城市交通等作为评价因素，评价深度定为三级。
4．2评价内容和重点
该项目在委托评价时，工程早已开始，拆迁和安置协调已经结束。这时期产生的扰民影响有的已经处置。本报告书重点评价时段拟以施工期间和建成后的营运期间。评价内容包括：
⑴噪声环境影响评价
⑵水环境影响评价
⑶气环境影响评价
⑷城市生态环境影响评价
⑸环境经济损益分析
⑹公众参与
评价的重点因素是噪声、城市生态环境影响和固废，兼评价水、气环境影响。
5．评价范围、保护目标和采用标准
5．1噪声：
评价范围：东自透龙街—玉环路，西至利发埕—德镜弄；南自江滨大道—台江路，北到小桥—下杭路，主要控制工地围墙外一米。
保护目标：①玉环小学②洲边小学③东西界外透龙街、桶街、玉环路、德镜弄、利发埕等居民区④台江百货大楼⑤金马大厦
采用标准：①江滨大道、台江路和中亭街两侧采用GB3096——4类。②其它地区及规划路旁都执行GB3096—2类
5．2水环境：
评价范围：工地周边的达道河、新桥仔河，三捷河河段。
保护目标：①保护河水水质满足城市景观要求②保护城市下水管网系统安全。
采用标准：①内河执行GHZB1—1999V类②排污口出水执行
GB8978—1996的污水综合排放三级，排入城市污水管。
5．3气环境
评价范围：工地周边100米以内
保护目标：①玉环小学②洲边小学③东西墙外居民住家④台江百货大楼⑤金马大厦
评价标准：①环境执行GB3096—93环境空气质量二级②饮食区排废气执行GWP B5—2000《饮食业油烟排放标准》
5．4城市生态：
评价范围：在建址范围内，辐射到周边市区
评价重点：绿化、树木、头陀寺、三通桥古迹的安置、景观和经济社会影响。
第二章工程分析
1．项目基本概况
1．1地理位置
中亭街位于福州市台江区817南路末端。项目改造区域范围，北起小桥达道河，南至台江路—江滨大道，西自德镜弄—利发埕—三通桥，东至透龙街—玉环路，包括整条中亭街，组成一片南北约450M，宽度为250M的长方形地块，大约171.67亩面积，是市中心古老而传统的商业街和住宅区，属一级环境地段。见地理位置附图。
1．2改造和建设内容
⑴拆除征地范围内原有商场、店面、住宅、单位企业等建筑约25万M2，其中商场1.4万M2，住宅21万M2，其它建筑3.6万M2。采取就地安置和异地安置相结合的方式解决12000个人口安置问题。
⑵建址内的新桥仔河全部填平，在其西面另建水泥箱涵水道包括部分达道河改为箱涵，总长度约550M取代原有露天河道。箱涵地面作停车场。
⑶将中亭街街面的宽度由过去15M拓宽到35M。
⑷在改造区域内，以中亭街为中轴，东西向规划5条9M宽的支
路，并保留原有的新玉环路作为步行街，把建设区域分为东西对称的8
块区，即：A（利生苑）区，B（嘉和苑）区，C（利业苑）区，D（嘉辉苑）区，E（利安苑）区，F（嘉同苑）区，G（利民苑）区，H（嘉惠苑）区，其中A、C、E、G在中亭街的东片，其它分布于西片。每片1-3层是建筑的裙楼作商场，顶面高度为14.6M。南北区每层之间都有天桥相通，总面积23.6万M2。地下层为停车场和部分商场及配套设施用
房。新中亭街的整体造型保留本地传统商业格局和建筑元素，融合典雅细腻的欧陆风格。
⑸商场平顶上建住宅、公寓、办公大楼共62座，其中一般住宅51座，还布置有屋顶花园等。楼顶高度达36M。在A、B区内，面向台江路和江滨大道另建两座17层商住楼。屋顶离地高达59.5M。办公大楼一般每区一座。（A区为2座）都沿街分布，楼顶高达38.5M。
⑹住宅共含2400多单元住家，办公楼中设有3000 M2幼儿园，240 M2老人活动中心，240 M2居委会。在B区的西南角路口建一座3层影剧院总高度为22M。
⑺建址的东西两边界外规划一条9M和18M宽的道路把商业区和周边居民区分隔开来（见平面布置图）规划路和817南路中亭街段由政府另行建设。
1．3主要技术经济指标
征地面积114452M2
实用地面积86457 M2
首层建筑面积76877 M2
总建筑面积562477 M2
地上建筑面积488798 M2
地下建筑面积73679 M2
商业建筑面积236395 M2
返迁房建筑面积191973 M2
商品房建筑面积18340 M2
办公建筑面积38307 M2
绿化面积200 M2
公用建筑面积3783 M2
地面停车场面积4200 M2（包括涵盖河道部分）
地下停车场面积54625 M2
地下停车场车位1195辆
地下室层高4.2M
容积率5.64
建筑净密度88.9%
1．4供水、供电、供气、电信、排水
⑴供水
由福州市自来公司供水4869t/d，接中亭街及台江路给水干管。各区住宅和商业区分设水表。中亭街两侧供水管重新铺设，1-3层均由市政管网直接给水，4至9层由蓄水池、变频调速水泵联合供水，10层以上由屋顶水箱供水，二次泵房设置在A、B、E、F区地下层。
⑵供气
总用气量1400M3/d，接江滨大道中压煤气管，从东西两侧的规划路进气，裙房屋顶挂调压箱，调后低压供气。
⑶供电
总用量34673KW，共计安装10台1250KVA变压器，28台
1000K VA变压器，2台1600KWA变压器。开闭所设于A、B、G、H区地下，面积各80 M2，由江滨大道电力电缆引入。各区配电房据用电容量配置，都设于建筑物最低层。设计双回路供电另加备用电源，发电机机房附设于A、B区地下层。
⑷电信
电信总容量25000对线。采用管道电缆，由中亭街电信人孔进入通讯机房，机房设于D区东南角，E区西北角，面积各100 M2。交接间设于A、B、C、F、G、H区15 M2安排在三层。
⑸排水
本项目污水量为3073t/d，下水采用雨污分流制。A区雨水排入台江路雨水管；B、D、F、H区雨水排入新桥仔河箱涵内；C、E、G区排入中亭街雨水管流入达道河。
污水集中于楼下各区化粪池内。经处理后，A区污水排入台江路，B 区的排入江滨大道，C、D、E、F、G、H区的排入817南路污水管网系统，参加城市排污系统集资建设。污水最终进入洋里污水厂，处理达标后排入闽江。
1．5拆迁工程
在拟建区内拆除的绝大多数建筑是1-2层的木结构老房子，其次是1-3层的砖结构房，5-6层的砼结构的极少数。据初步估算共拆除大小破旧房屋约1000多座，有25万多M2，涉及3200户约12000人口的安置。
本建区内进行拆除迁出的还有头陀寺。
1．6分期施工方案与工程目前进展
工程拆迁工作从1998年11月开始至2000年8月完成。接着马上封闭中亭街进入主体工程全面施工阶段。至目前工程已完成8个区桩基工程，基础开挖，全部地下层和商场的主体工程浇铸。参加施工的单位有福建省林业工程公司（二级），福建振兴基础公司（二级），省地质工程公司（一级）、永泰建筑工程公司（一级），福建省来宝建筑工程公司（二级）等。在现场施工与管理人员达300-400人。有混凝土搅拌站HZ50-EQ1000型2套，部分外购商品砼，均由厂家按时送料。目前工地主要施工设备，除此之外还有16台塔吊，井架若干以及钢筋剪切机、水泵等。今后需要12万M3石子，15万M3砂，40万块砖，2-3万吨钢材以及石灰、木材等均由汽车运进。
计划2001年10月左右完成主体工程，5月即刻转入装修交叉施工。原安排今年12月份完成全部工程。
1．7搬迁安置方案
本工程要安置建址内居民3200户约12000人口，就地安置和货币异地安置相结合，而以就地安置为主。涉及搬迁安置的单位有福州第五印
刷厂三福贸易公司，台江鞋革二厂，无线电厂，市第三皮鞋厂，市第五印刷厂等，与台江区协调共同解决。许多原有商场全部安置在五一路中段的利嘉城内，其地段级别相同，又可大大节省费用。建址内的头陀寺搬迁至解放桥南岸龙潭角。工程安置总费用3.64亿元。
1．8环保措施
⑴遵守市政府关于施工管理条例，做到安全生产，文明施工，周边置安全罩网，缩短有扰民的夜间施工作业，运输车避开交通高峰时段。
⑵采用大型混凝土搅拌站作业，采购部分混凝土商品减少噪声源。采用散装水泥以减少运输减少包装固废和减少粉尘。桩基施工采用静压桩作业，配合防震沟措施保护周边建筑物安全。
⑶下水以分流制设计，污水集中化粪池处理后排入城市污水管网。每区均设置垃圾集运点。
⑷三通桥就地保护。
⑸新桥仔河河道改为箱涵构筑，保证河道潮水继续相通。
2．布局合理性分析
2．1中亭街改造工程功能上保留了原来的住宅和商场混合传统格局，但商场的功能明显强化，分布于1-3层，住宅的面积与原来规模相似，分布于三层以上。采用商住结合复式设计，两者垂直分开互不干挠，既便于经商，又保证了居住环境。为商人工作生活，居民购物等提供了方便。
2．2817路面的设计比原来加宽一倍，加上横向安排了六条宽9M室外步行街以及东西两边9M和18M的规划道路，在商业区内组成了纵横路网便于交通，满足人群与货物正常与应急集散需要，同时两边界的规划道又成为商业区和与之毗连居住区的隔离带，还可补偿，新桥仔河，河道改箱涵后造成开放空间的一定损失。
2．3改造区内10座办公大楼的走向是沿交通主干道分布，高度超过一般住宅楼，既保持了本段街面整洁便于装饰，又保护了区内住宅，使之免受交通和商业噪声影响。
2．4地下层大部分设计作车库、停车场的布局比较符合福州市城区土地比较紧张的特点，使空间的使用更为有效、经济。
2．5在8.6万M2的改造区内绿化面积太小，其总绿化面积只占200M2，与福州城市规划要求20%相差甚远。
3．问题和污染源强分析
3．1因施工场地的需要，损坏和移走改造区内5株榕树，其中有1株属挂牌的古树。
3．2施工挖土方、压桩等作业，已造成市级文物三通桥局部损坏。
3．3因建设用地调整，对区级文物万寿头陀寺进行搬迁安置。
3．4因建设用地调整，填掉改造区内的原有新桥仔河道，在河道西面新建钢筋混凝土箱涵以取代，改变河道露天条件包括部分达道河总长度达550M。
3．5本改造工程前期拆除建筑物25万M2需安置1.2万人口。
3．6施工期内需封闭中亭街，造成通行817南路的汽车绕路行驶，另一方面施工运输材料、弃土、垃圾等运输量需55万吨，车辆要达近5万辆次，这些都给城市交通造成一定压力。
3．7噪声：本项目的噪声，在施工期内主要是不同作业的机械噪声和振动，折除旧建筑物主要依靠手工锤打和机械推平相结合。打桩作业是采用压桩机；会产生振动和机械轰鸣噪声；挖土采用挖土机、推土机、运载车等，浇铸水泥作业有新拆模打击木板和钢铁的电锯，水泥搅拌，捣振等，还有水泵的使用；装修作业中割锯作业，会产生明显的施工噪声，据类比调查，施工时各种机械的近场声级可达80-104d B，见表2-1。
施工完成之后，新中亭街内有空调水泵、备用发电机、风机等设备噪声大约85-95d B，歌舞厅迪吧厅等娱乐噪声80-98d B，区内区域噪声据类比资料商场外大约在65-70d B左右，生活区内大约50-60d B。
3．8污水：本工程的施工产生污水，主要由施工人员生活污水和生产作业过程中冲洗，浸泡溢流和水管泄漏等形成的，进驻的施工人数以400人计，估算每天排出生活污水约80t/d，施工污水约40t/d主要含有砂土，悬浮物，石油类等。
工程结束后，进驻人口达1万人，以250升/人日排污系数估算生活污水量为2500t/d。商场、公共建筑，小吃部等生活污水推算量为
573t/d，则总污水量达3073t/d，根据福州地区生活污水水质资料估算，每天产生COD cr1.23t和BO D50.77t。
3．9废气：
施工期间产生的大气污染物有运输汽车尾气，燃油机械的尾气，施工粉尘，装修涂料的有机溶剂等，但最为突出的是施工粉尘和涂料有机溶剂。
施工粉尘有折除旧建筑，清除固废，引起的扬尘。装模，拆模和清理工作面随工程进程逐步升高，工地的尘土飞扬，从地面扬起逐渐发展到从高中逸出，严重时排尘量可通达到30-50k g/h。
工程进展到装修阶段时需使用墙面涂料胶水油漆等材料，根据类比调查每M2建筑面积使用量与房屋的结构用途等不同而不同，一般用量0.2-0.5k g/M2若以0.3k g/M2计，则本工程各类涂料有机溶剂用量约168吨，其中有机溶剂挥发量以50%计时约80吨的溶剂被挥发到空气中去。主要成份有丁醇，丙酮，三苯，甲酸等。
营运期间产生的大气污染物主要是居民和商场饮食部的油烟等。由于居民和主要的美食层都普及了气体燃料，共计用气量1400M3/d。根据初步打算有可能在F区（嘉同苑）安排二层作美食饮食部，估计面积达18000M2，若每层有10个炉灶，则全部20个炉灶，年燃煤气可达14.6万M3，包括住宅区推算烟气排放量达139万M2，含SO2322k g/a，
NO2942k g/a，烟尘154k g/a，此外还含有640k g/a油烟排出。
3．10固废：
在拆除旧建筑、平整地面期间产生15万吨建筑垃圾，其中有50%是可回用的旧砖，木料和钢筋等。
开挖基础时有31万M3（约36万t）的弃土需处理
施工过程约产生2000t建筑垃圾包括灰碴、钢碴、砂、石、废砖、废木板、木屑、包装箱，废塑料，废铅丝、废纸，破布等等成份，此外有约200k g/d生活垃圾。
营运期间住宅区内居民每天每人产生0.9k g垃圾，则每天要产生9
吨生活固废，由于商业区面积大，据类比每天将产生15-20t商业固废，主要是包装箱，废塑袋，泡沫、木箱，箱，以及饮食废渣，地面清扫物等。
中亭街改造工程各时期污染源情况表见表2.2
第三章环境概况
1．自然环境
1．1地形地质
建址位于福州城区，处福州盆地中部，为闽江近代冲积平原。其地势平坦，地表高程在罗零6M左右。据钻探资料，地表下是厚层的细沙、淤泥，砂质粘土交互层，软塑—可塑态。工程能性差，属软弱土类。在深度30M左右才有持力层。第四纪复盖层的厚度在40—60M左右，属第四纪河流和滨海相沉积，本区地震裂度定为七度。
1．2气候气象
本区域属亚热带海洋性气候，温和湿润，雨量充沛。年均气温19.1—20.1℃之间，最高极端气温39.8℃，最低极端气温-1.2℃。年均降水量1302.3mm，其中3至6月份占全年降水量的一半。
常年主导风向为东南，风频为14.3%，次导风向为南。夏秋二季风速大于冬春，多年平均风速2.8m/s，夏秋季是台风影响频繁的季节。
1．3水系水文
福州盆地中从北峰到闽江边穿过城区发育着晋安河、白马河、琼东河、浦东河等小型干流，与经过历代挖掘疏浚形成东西向的安泰河、东西河、新西河、化工河、茶亭河、光明港等组成了城市内河网水系，共有几十条河段总长约99K M，其河道容积超过170万M3。
福州的内河水网通过闸门联入闽江下游北港水道。故闽江上溯潮水可长驱直入内河，每天两涨两落，周而复始。据调查，在一般情况下城市内河水网一次进潮可纳蓄潮水150—170万M3。内河河水流速约0.2—0.5m/s以下，视不同江段而有所差异。内河是目前城区排洪和纳污的水域。由于水质较差，福州市从1998年开始引40 M3/s闽江水，从晋安河中段和新西河加入内河以增大流速，改善水质，已取得明显效果。在城市污水处理系统完善后，内河可作为城市排洪纳洪和游乐的功能水域加以开发。
中亭街建址西北角的三通桥下是三捷，新桥仔河和达道河三条内河交汇处。新桥仔河向南通过万寿闸流入闽江。三捷河向西通过三捷闸联入闽江。达道河向东与光明港连接，再通过三孔，九孔等闸门与闽江相通。正常开闸状态下，三条内河水流动受闽江潮水的变化影响，十分活跃、畅通。
2．社会环境
建址地域属台江区后洲街道管辖，周边与苍霞，双杭等街道为邻。直接与工地边界接埌的有透龙，达江、桶街、玉环、安远、星安等居委会。这一带建筑物破旧密集，全街道人口众多达28500人。中亭街从建址中部穿过，两旁及附近小巷沿路都是大小商店云集的地方，是福州市古老著名的商业区和一级地段。后洲街道下辖13个居委会，内有省市区企事业单位35家，个体工商户近2000家，1999年完成GDP2900万元，完成商业营业额1.665亿元。
当地居民大多是几代前从外地迁来从事商业的福州人，人均收入颇高。工地西边围墙外分布有德镜弄、利发埕、三通桥等小巷，分别属苍霞街道安远居委会、双杭街道星安居委会。东边围墙外分布有透龙街，
桶街，玉环路等，属于台江区后洲街道的透龙居委会，达江居委会，桶街居委会、玉环居委会的部分住家，居民十分稠密离工地施工点仅十至几十米，有的仅一墙之隔。
在周围百米范围内有23层高的金马大厦，台江百货大楼，玉环小学，洲边小学等单位与建筑。改造区内原有数株榕树，其中一株古榕挂牌列入名木和三通桥、头陀寺等文物遗迹均是区内重要的敏感点。
3．环境质量和环境规划目标
3．1大气环境质量
根据2000年环境质量报告书福州市大气中SO2年均值为
0.014mg/N M3较1999年略有降值，符合国家二级标准。大气中NO2年均值为0.039mg/NM3未超过二级标准。
TSP年均值为0.117mg/N M3，未超二级标准，还比1999年有所好转。降尘年均值为6.50t/k m2.月，也比1999年略低，未超标准。城市空气污染综合指数为2.11，其中降尘贡献值居第一位，TSP为第二位，指数的贡献达65.9%，NO2居第三位。
3．2内河水环境质量
近几年来福州市投入大量资金进行内河综合整治，1998年7月内河引水工程全面竣工投入运行后，消除了主要河道的黑臭，各河段污染程度下降显著。但据2000年监测结果，N H4-N、BO D5、高锰酸盐指数，DO、P H、SS仍是内河的主要污染项目，其污染负荷占全部的98%。NH4-H超过地表水V类标准6倍多，BO D5超标0.38倍，高锰酸盐指数超标0.08倍。从九条代表性内河水质监测结果看，污染程度从重到轻的排序中，改造区边的达道河名列第二位。说明内河污染综合整治工作依然任重而道远。
3．3城区噪声环境质量
2000年城区区域环境噪声等效声级为56.8dB比1999年下降
0.5d B，道路交通噪声为68.9 d B比1999年下降1 d B，从逐年趋势看反映了下降的趋势。但2000年在2类区内个别受施工噪声影响的地区，昼间leq可达65.7 d B。其它的噪声级白天均不超过60 d B，夜间多有超标。4类区昼间夜间多为超标，是城市基础建设，建筑施工的交通运输车辆噪声所致。说明城区环境噪声仍不够理想，是由生活和交通噪声源的影响，施工噪声源仅占众多声源之1.8%，但对局部影响大，群众投诉多。
3．4环境规划目标
根据福州市环境规划，在中亭街及附近区域属大气环境二类区，大气环境质量执行GB3095-1996二级标准。三捷、新桥仔、达道河属福州城区内河为一般景观水域，水质执行C HZB1-1999《地表水环境质量标准》V类标准。817路、江滨大道和台江路为城市交通主干道，改造区沿主干道一侧的噪声环境质量执行GB3096-93标准中的4类标准，其它地方属居住、商业混杂区，噪声环境质量执行GB3096-93标准规定的2类标准。
第四章城市生态环境影响评价
1．回迁安置、人口密度和人均居住面积
改造区有11.4公顷面积，改造前常住人口以1.2万人计，则原有人口密度达1053人/公顷，旧住宅面积为21万M2，则人均居住面积约17.5 M2。
本工程对1.2万人口的安置采用了回迁、就地安置、货币异地安置相结合的方式，总费用达3.64亿元人民币。根据安置人的意愿，约有1万人居民迁回新中亭街。
因此改造区完成后，区内常住人口大约下降到1万人。人口密度也下降到877人/公顷。但与福州城市总体规划的控制要求相比，仍然达不到鼓台中心区居住用地470人/公顷的控制指标，说明新中亭街常住人口密度仍然偏大。据改造后住宅总面积推算，新中亭街人均居住面积可提高到21 M2，是中心城人均住居面积目标的1.4倍。
说明中亭街改造以后，虽然人均居住面积有明显提高，并已超过规划目标值，区内人口密度也有一定程度的下降，但人口密度仍然偏大。
2．绿化和树木
绿化是城市生态环境建设中不可缺少的一项工作，它是城市发展水平，社会文明程度的重要标志。绿色植物可改善城市的小气侯，可吸收二氧化碳，释放新鲜氧气，可以净化空气，消除污染，维护城市环境生态平衡。
据1996年统计资料，福州市区仅有29个公园，13片风景林地，包括防护林道路总绿化面积仅为2321公顷，人均公共绿地5.1 M2。其中台江区绿化复盖绿率列城市各区之末，改造区所在地的后洲街道绿化率又是全市所有街道中最低的区域。
福州城市总体规划安排在今后规划期内，扩建12个市级公园，8个区级公园，新建9个市级公园、34个区级公园。新建扩建广场、河滨绿化带等措施，要求城市绿地率达35%，人均公共绿地大于9 M2的绿化目标，为此《城市园林绿化管理办法》要求一般建设项目在新建区内其绿化面积不低于30%。在旧城区的不低于25%，属旧城改造区不低于20%。
中亭街改造项目属旧城改造，按此要求，其绿化面积必需达到1.73万M2。可是根据设计资料，新中亭街总绿化面积只有200 M2，与法规要求相差甚远，所以应采取补偿措施。
福州市榕树颇为珍贵，属市树，古榕树达百千年树龄，是城市的重要历史文化载体和市民的记忆点。目前全市区列入古树名木的有761株其中榕占487株。本项目在前期施工中损坏和迁移了区内5株榕树，其中有1株属挂牌列入古树名木受到损坏，实为可惜，其它的都是年青小树多由民间移走。
3．文物古迹
改造区内文物古迹有两处，即三通桥和万寿头陀寺。
三通桥位于H区，是清嘉庆丙寅年（1806年）建造，为二墩三拱石桥，东西向跨三捷、新桥仔两河，长36M，宽3M，两侧石栏颇精巧刻有桥名及修建年代题名等，结构上也有一定特色，是清代台江水陆通达，商贾云集，经济繁荣的历史见证，也是民间象征生意兴隆，生财聚宝的风水吉祥物，1992年列入市级第三批文物保护单位。在施工初期三通桥东拱桥面受到损坏，遭受群众强列反对。经过市政府协调，并明确指示，应对该古迹采取就地保护。目前建设工程指挥部已落实，在工程结束的同时，对三通桥全面修复，就地保持原状连接在西规划路和商业城之间。
万寿头陀寺位于改造区A区。它是纪念元大德七年募造闽江万寿桥的法助和尚的寺庙，为民国建筑，总面积5404 M2，建筑面积921 M2，属区级文物，由佛教协会派和尚管理。为保证建设需要，经市政府协调，已确定按“不改变文物原状的原则”进行异地修复保护。新迁寺址已确定在万寿桥南岸附近龙潭角陈靖姑祈雨台后，总面积不变，建筑密度为28.4%，绿化率30%，该工作的具体方案经文物局，佛教协会的指导，正在落实。
由此可见本项目对三通桥就地保护，对头陀寺异地修复保护处置方案是符合国家文物保护法。落实实现后区内的文物古迹都已得到妥善保护，又可满足工程改造建设的需要。
4．景观
中亭街位于817路最南端，改造后新中亭街维持了原有传统商贸、美食等风貌，布局上承续了福州“三山两塔一条街”古城空间格局。817路是福州古城历史发展的中轴，一线贯穿南北，形成三山鼎立，两塔对峙，西湖独秀，闽江萦绕，河池纵横，浓荫覆盖的城市特色，在轴线上点缀着许多重要历史遗迹，中亭街在轴线之端点。
随着经济与社会发展，闽江沿岸已建成宽阔的江滨大道，从洪山直贯马尾，成为福州市的外滩。目前已在该线上出现了，各类商品、大型农贸、亚峰水产等市场，水果蔬菜批发市场，建材市场，元洪城等等，已形成相当规模的商贸区。沿此方向还将建成现代化的中心商务区，国际中心和综合性工商园区等。不久闽江沿岸将有许多现代化设施与建筑群相继拔地而起，组成一条沿江现代化发展轴。沿此轴线将现出大都市滨水式繁华景观，成为福州城市景观中心之一。
中亭街处于历史发展轴和现代化发展轴的交点上，既保留了历史传统格局，又必需与现代化气息融为一体。可是改造前的中亭街是一片杂乱，拥挤，重叠搭盖的简易木结构的建筑群，而且都已破败不堪，根本不具备进一步发展现代大型商贸活动的空间条件，不管在布局上形式上还是在色彩上都与即将形成的大都市现代化繁华观景均不和谐。
改造后中亭街是一个新型、带欧式风格的大型商场和住宅楼群，造型典雅、细腻，沿街立面使用了柱廊及拱券，坡屋顶和塔楼丰富了建筑轮廓线，并通过精致的立面划分，质感对比和细部处理给人以视觉享受，空间布局上错落有致，面向台江路和江滨大道的两座17层大楼是新中亭街最高的建筑、高度达59.5M，既不影响“三山”视线走廊，又能在一片江滨绿地，闽江水面衬托下与附近的跨江大桥，金马大厦，元洪城等现代化建筑呼应协调，成为闽江边一个新景点。
新中亭街具成规模，造型高雅新潮，完全可以与闽江外滩即要出现的大都市滨水繁华廊道景观取得和谐与统一。因此中亭街改造提高和丰富了福州城市景观面貌。
5．社会经济影响
5．1为发展第三产业提供更充裕的场所
新中亭街与旧中亭街相比，商场面积从1.4万M2扩大到23.6万
M2，扩大了16倍多，办公楼面积也从3.6万M2扩大到3.8万M2，即扩大5%。还开发了旧中亭街所没有的地下地面停车场达5.88万M2，有1000多个车位。这些建设为发展经商贸易，开办各种公司等提供了比过去更多的经营场所。
将在中亭街商场内设有金融保险服务，百年老店、世界名特城、家电城、国际国内民俗城，电子电讯城、读书城、美食城、休闲娱乐城、妇女儿童用品城、家居艺术修饰城，各种名优新特产品交易中心城等等。
5．2为社会增加就业机会
新中亭街商场和办公面积共达到27.5万M2，比旧中亭街增加22.5万M2。根据全国28个商场调查资料，商场由于仓库办公、生活等需要，实际上营业面积只约占总建筑面积的40%—66%。统计资料揭示约每100 M2营业面积从业人员有12.3人。若新中亭街商场（包括办公办楼）可营业面积取50%，需从业人员按10人/100 M2计，则粗估：新中亭街可为社会提供1.1万人的就业机会。这对于社会经济繁荣和社会安定具有很大的现实意义。
5．3促进发展第三产业，国家得利，经营者受益
中亭街改造是利嘉集团有限公司的房地产开发项目，总投资7.5亿元，若按计划完成成交，则国家可得0.65亿元税收，公司则可获取1.5亿元利润。
新中亭街大商场运营，近期是发展零售为主，批发为辅，中期扩大批发量，实现规模化经营发展名牌土特产品，要把中亭街发展成为海内外市场的基地。
据商店的规模分类，一般建筑面积大于1.5万M2的商店，就可称为大型商店，则新中亭街8个区就相当有8个大型商店。据统计国内一般大型商店总营业额每月约600-2000万元。若据此统计数据估算，新中亭街今后每年可能有6-19亿元营业额。福州市有几百万居民，目前已达小康水平，有强盛的购买力。这里还有250万海外侨胞和7400家外资、台资企业因此有着巨大的消费市场。据1999年福州市消费品零售额统计，已达315亿元，年比增13.8%，连续两年增幅列全国首位。新中亭街是福州商业中心之一，其总零售额即使按此10%计，也达到32亿元。就保守估算，今后每年总营业额若以25亿元计，则国家每年可由此增加1.5亿的利税收入，经营者每年也有几亿元利润。
6．对城市交通影响
施工期间，由于建筑材料入场，固废弃土运出处置处理，运输量约55万吨，若平均以10吨运输车，则需6万辆次。施工时间若以365天计，则每天平均有164辆次交通负荷。
据2000年福州市环境质量报告书资料，福州市交通主干道平均车流量为2246辆次/小时，则日流通量起码在27000辆以上，可见施工车流量最多时也只能引起城市车流量6‰的波动，因此对城市交通影响很小。中亭街位于817路最南端，与闽江边的江滨大道相联，这里路宽，沿途居民少，工地运料车大多是夜间走江滨大道，从工地南大门出入，因此实际影响会更小。
为施工安全，经有关部门批准，在施工期内将中亭街原有路段全线封闭。由于街内1.2万居民已全部搬出，固定穿过中亭街线路只有公交
绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告
目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明
第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。
第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地
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月30日星期日，电话邀约客户下午2点参加。 ◇老业主邀约说辞： XXX先生女士，我是你的置业顾问小X，昨天给你发的信息你收到了吧?咱们小区与西安爱心联盟组织的辞旧岁.送爱心活动安排在今天下午2点，家里一些闲置的衣物，咱们集中起来，一是献出我们的爱心，二来也可以为咱们节省打理时间，届时咱们还要评选一个太白印象的爱心大使，还有新年礼品相送，你看你下午几点能到? ◇陌电客户邀约说辞： XXX先生女士，我是太白印象的置业顾问小X，昨天给你发的信息收到了吧?是这样的，我们和西安爱心联盟组织的捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举行，诚邀你参加，你肯定是一个有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。 五、活动流程晚会在xxxx大礼堂举行。 2) 晚会12月31日晚上8： 00准时举行。 3) 舞台布置由策划组进行指挥。由后勤组协助。在12月3日下午3： 00前完成舞台布置。 4) 后台的的布置按表演组的要求由策划组指挥进行. 5) 器材组要求在12月31日下午5： 00完成器材的安装与调校工作。 二)、晚会节目安排 1) 已经入选的节目于12月29号下午2： 00到罗马广场进行彩排。
房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，
从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项
一、房地产发展背景分析 1、关于城市：空间结构、基础设施、人口、规模、规划、板块的竞争优势与吸引力 2、经济基础：产业结构、主要的社会经济指标（ＧＤＰ、社会消费品零售额、居民储蓄）；居民收支情况（可支配、消费取向、恩格尔系数） 3、政府政策：十五计划、发展思路、按揭、户口、税收、公积金、土地 4、金融：按揭 小结：趋势预测 二、房地产市场特征分析 1、行业分析：行业指数、宏观数据（开发、竣工、销售、空置）、区域供求特征（产品、价格水平）、供求热点、价格走势、土地储备 2、企业分析：品牌企业数量、规模、开发模式.(卖点、规划、主题、物管、. 配套、服务 3、营销分析：产品分析、价格水平、广告、宣传、现场、代理、品牌 4、板块分析：竞争态势分析（浦东、虹口、闸北、宝山） 5、消费者分析：群体特征、要求偏好、消费行为、消费心理、结构(中产阶级、白领 结论:第四代住宅特征(走势 三、别墅市场分析 1、别墅分布特征
2、别墅市场容量 3、典型楼盘一览表 结论：别墅市场的发展趋势 四、所在区域房地产市场分析 1、房地产发展背景分析 区域规划、交通状况、新区的建设 区域经济走势(行业、产业、企业 2、宝山区房地产行征分析 行业特征：发展阶段、总体的供求量、空置率、土地储备 典型企业：升级模式、投资水平、竞争状况及趋势（宝钢、大华、锦秋、华馨、万科） 产品构成与预测 价格走势 销售手法 消费者分析：消费心理、区域辐射构成 (外地户口、本地、通勤需求结论: 产品需求与供给之间的距离 发展商重视的营销要素同消费者需求之间的市场机会 五、基地分析 1、基地地理条件综述
2、规划要求 3、SWOT 分析 六、战略思路 七、主题概念 八、项目定位 九、首期启动的经济规模
房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
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的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20XX年5月底办下。 由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可 售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 型将社区同周边的商品大世界、名优建材 二、市场概况及基本竞争格局： A、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计
******整体策划报告模板 第一部分项目整盘企划营销策略 项目整盘思路图
思路的具体阐述 一、**项目整体现状、存在的缺陷 1、目前项目面临的状况 ?项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力； ?由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势； ?区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击； ?就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目； 2、市场对本项目的反馈情况 ?市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰； ?项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在； ?对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力； ?去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高； 二、项目整合分析的切入点 1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的前提和基础 1）包装 VS 现房 ?本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。其他同类项目在市场中已经是实体展示，而且底层商场也基本成熟，市场对项目的认知一目了然； ?目前本案虽然主体工程已经完成，但配套设施（外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等）并没有成型，缺乏现房的直观感受； 2）整体综合VS 单一产品 ?本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态； ?只有通过包装，充分利用好整体平台优势，避免通过拆分，以单一的产品来对
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.
全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。
彭州房地产市场调研报告 一：彭州概况描述： 1：彭州概况： 彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。 彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。 彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。 2、彭州经济发展现状及特点： 〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。 〈2〉经济运行中存在的问题： 〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。 〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。 〈3〉经济特点： 〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库： 彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。 〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地： 在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。 〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市： 四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里 〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡： 〈〈5〉〉都市假日休闲港湾： 彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
房地产项目策划书
人员分工安排： 整体活动时间：年月日至年月日 指导老师： 项目名称： 楼盘简介：弘阳上城，位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身，成为该项目全方位优越的生活配套，未来升值潜力巨大。弘阳上城总建面积约28万㎡，欧式Art-deco建筑风格、皇家园林式的优雅景观、环绕小区的三条自然河流、小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所、精美装修的双入户大堂、还有利用自然空间分割打造出的欧式下沉广场，以及南通首家别墅级高尔夫练习场……弘阳上城，立城市主轴之上，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，必将成就未来的人居范本，世界级水岸生活蓝本！弘阳上城由13栋高层建筑组成，24-34层分布在项目北侧及西侧，18层以围合的形式集中布置在小区东南侧，分区明确，地下车库可停放非机动地下停车位6001个，机动车地下停车位1367个，满足每户0.7辆的配比要求，小区房型面积在90-140平米之间。
前言 通过几个月的资料搜寻，问卷调查和市场方面的调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身的积累经验和所学知识，以及对该项目的了解，为日后项目推广提供客观的依据，从而我们做出了这份方案。 这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略的建议、宣传策略和结束语五哥方面组成，我们从整体到局部再到各层次方面的戏细分，全面的阐述了方案的整体思路，我们同时做到了言简意赅，简介明了，让客户在很多的时间内更加具体全面的了解我们的房产项目。在合市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来，分析周围以及本市的竞争对手以及相应的配套设施和建筑风格，更加明确我们的项目优越性。在随后的推广销售中我们将采用先进的推广媒体，人格化、自然化的宣传理念，更加生动明确的阐明我们的建筑理念、建筑风格和建筑品味。只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段和方法符合本区、本市以及周边市区的消费者的消费心理，我们的项目策划销售工作完全能够达到预期设想的状态。
房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍
、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项
成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)
成都房地产市场调研分析报告
第一部分成都宏观经济环境 一、城市概况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
房地产项目策划方案范文 一、策划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 7月22日，在XX省文化厅和XX市XX区政府主办的“首届亚洲 少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，XX的旅游旺季和置业高潮已经到来。 随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海 岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，XX需要宣传，XX需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是XX市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在 深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受 到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。 用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为XX生活 传递信息。 三、媒体互动 《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业XX，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布XX、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。 凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到 分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产 生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法 全景描绘XX生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍XX简史：概括山海XX，几年巨变 2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境 3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁 4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告 五、其他配合 全面互动，《××周刊》期待合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍XX规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业XX的多重优势 5、其他合作另行协商 一、XX楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为XX市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述 三、项目物业的优势与不足 优势： 位置优越，交通便捷
房地产项目商业计划书 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
XXX房地产项目商业计划书 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知
本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。 商业计划编号： 收方签字：
发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1公司简介...（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2项目介绍...（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3市场分析...（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4竞争分析...（竞争对手、竞争优势）
1.5营销策略... 1.6组织管理...（公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7财务分析...（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施） 第二部分项目公司介绍 2.1公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2公司股权现状与历史变更...
地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎
缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科