地铁+物业”商业开发模式研究
发表时间：2017-12-26T15:09:36.510Z 来源：《防护工程》2017年第21期作者：朱文
[导读] 地铁建设需要投入大量的资金和人力，高昂的维护和运营成本更是让许多城市望而却步，票务收入很难维持日常运营。
深圳地铁物业管理发展有限公司广东深圳 518000
摘要：随着社会的发展，人们对于轨道交通需求不断提高，为了满足城市居民的出行需求，许多大城市加快了以地铁为主的城市轨道交通建设。“地铁+物业”开发模式即优先发展轨道交通车站的上盖物业、车站周边的地下商业街、停车场以及其他服务设施，对站点周边进行立体规划和开发。这种开发模式不仅基于轨道交通自身的特点，更重要的是考虑到城市地上、地下空间规划综合开发的现在和未来的需求。“基于此，本文主要对地铁+物业”商业开发模式进行分析探讨。
关键词：地铁+物业”；商业开发模式
1、前言
地铁建设需要投入大量的资金和人力，高昂的维护和运营成本更是让许多城市望而却步，票务收入很难维持日常运营，政府补贴只是暂时的依靠，地铁需要寻找一条能够促进自身长久发展的道路，提高自己的经济收入，化解资金压力，于是出现了“地铁+物业”的商业发展模式。“地铁+物业”开发模式对轨道交通功能的发挥以及商业开发、城市改造产生重要影响，因此研究“地铁+物业”与城市规划结合的开发模式，对引导城市轨道交通、站点周边商业开发、城市改造健康良性发展有重要意义。
2、“地铁+物业”主要开发模式
总结国内外相关城市“地铁+物业”开发模式的经验，主要有4种模式。
2.1轨道交通站点空间权联合开发
此类联合开发通常与轨道交通设施结合在一起，包括运输系统上、下方的穿越处，优先发展轨道交通车站的上盖物业、车站周边的地下商业街、停车场以及其他服务设施。根据开发规模，可分为站点单体上盖物业和站点上盖大平台两种模式。
2.2轨道交通站点邻近地区联合开发
此类联合开发是指轨道交通设施与其周边建筑物进行一体化规划和建设，开发地块靠近轨道交通设施，并且通常与之连接，而不仅仅只是位于轨道设施空间位置或其上、下方。这种复合开发已经上升到城市的结构，轨道交通以房屋为载体，整合多种产业，用富有活力、竞争力的城市功能综合体新模式打造城市发展的新风标。
2.3车辆段上盖综合开发
此类综合开发是指在不影响轨道车辆段运用功能的前提下，将轨道综合开发与车辆段规划布置方案相结合，在车辆段建筑结构之上或周边进行物业开发，以达到集约利用土地、改善周边环境、创造良好社会经济效益的目的。利用车辆段一般选址于城市近郊的特点，上盖开发对疏散城市中心区人口、改善城市中心区居住环境等具有非常明显的现实意义，符合环境友好的发展主题。
2.4轨道交通沿线区域综合开发
此种综合开发是利用轨道交通对城市功能产生极大的聚集作用，彻底改变城市原有的均质发展状态，以站点为圆心由内向外形成高—低强度开发的同心圆。综合开发项目一般包含若干街区，不同区域内的中心建筑与轨道站点相互联通结合成一个整体。这种模式通过新建居住社区，配套商业、办公等设施，形成疏解城市中心区人口的近郊“新城”，对开发地块周边环境的依赖度很低，主要依托城市轨道交通站点的大运载能力，解决人流的聚集与疏散，便于形成地块内的循环经济。
2.5不同开发模式的应用原则
在城市发展的不同阶段以及不同区域，要分别应用不同的“地铁+物业”开发模式。对轨道交通处于发展初步阶段的城市，轨道交通正处于大规模集中建设阶段，应主要推行站点地下空间的开发;在有条件的地块实施“地铁+物业”上盖物业开发，探索试行轨道交通站点与邻近地区联合开发，为进入“地铁+物业”开发模式成熟阶段进行轨道交通沿线区域联合开发积累经验。
3、“地铁+物业”综合开发模式的实践运用
地铁是城市轨道交通的突出代表，为城市建设、交通现代化做出了重要贡献。地铁主要为政府投资建设，高昂的运营成本使地铁运营企业承担巨大资金压力，票务收入难以满足日常运营支出，年年亏损，不利于地铁可持续发展，因此对地铁周边资源的商业开发是最为有效的办法，提高地铁运营企业的经济效益，带动周边商业的发展，推动地铁可持续发展。
3.1明确轨道站点影响范围
从整体来说，“地铁+物业”综合开发模式的开发中心是围绕着轨道交通的各沿线站点展开的，这也就是说在进行周边空间开发时，要以轨道站点为核心。充分考虑到轨道交通的重点站点、普通站点、沿线腹地站点以及轻轨对于建筑空间的需求，根据其对于“地铁+物业”综合开发模式的影响程度（如表1所示轨道交通对地下空间需求影响等级分析），从而进一步明确轨道交通周边空间开发的重点区域以及非重点区域。
表 1 轨道交通对地下空间需求影响等级分析
3.2重视改善公共设施，合理解决综合开发的资金问题
一个地区经济发展程度与其基础公共设施建设紧密相连，因此，在城市老旧改造过程中要加大公共基础建设。政府在进行轨道交通综合开发改造的时候，要充分考虑到学校、绿地、体育、道路交通以及商业用地的比重，优化土地分配制度，使得有限的土地资源发挥出最大的经济效益。在进行公共设施配套建设（如绿地、商业建筑）的时候要对该类用地的设施分布和指标水平做统筹分析，在满足改造规划
地铁上盖物业设计探讨 高峰 中国水电顾问集团华东勘测设计研究院有限公司浙江省310000摘要：目前国内外对地铁上盖物业的研究很多，日本、香港等地地铁建设的同时，上盖物业也纳入整体规划之中，地铁+物业的模式取得了成功。北京、上海、广州等地也正在进行有益的探讨。国内受土地政策、城市规划实施力度、地铁公司开发所需的人力、物力等影响较大，好的上盖物业方案，需要相关政府部门、地铁公司及设计单位结合城市的发展规划统一研究，才能真正做到带动城市发展、发挥城市公共客运交通骨干作用、减少政府补贴实现规模化收益。 关键词：地铁上盖物业，规划设计，建筑设计 中图分类号：TU2文献标识码：A 一、地铁上盖物业开发模式分析 (一)开发理念与原则 由于轨道交通建设的快速发展，地铁车站已由单一运营地铁交通功能向多功能发展，车站、区间、车辆段及其周边都成为开发的重点，通常物业开发包括车站周边发展物业模式、线路下部发展物业模式、隧道上部发展物业模式、上盖大平台发展物业模式。经过梳理，根据沿线情况，一般对地铁资源开发有以下三种方案。 (一)已经建成区域，但仍有开发潜力的主城区范围内的区域，可以结合站点进行地下空间综合开发模式 即通过车站自然形成空间对周边地下空间进行整合合理利用，所谓自然形成空间通常是指本由于线路标高、埋深、管线拆迁、换乘等原因使车站及区间主体工程产生的可利用地下、地上空间作为工程综合开发的场所，可以根据周边情况进行其他商业、服务业活动以增加收入。此类型空间的物业开发要充分考虑周边城市环境与空间自身特点，选择合理的业态，通常作为城市地面空间的有效补充与辅助。 (二)需要加大开发力度的区域，宜采用地铁上盖开发的模式
港铁在香港城市发展中的实践 香港铁路有限公司 2012年12月16日，中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。香港是全球可持续发展的典范城市，在过去30多年里同样走过了新市镇发展的历程。有一些经验，值得内地参考。 TOD与香港的城市化 香港在世界上属于地少人多的城市，人口超过700万人，地域面积1108平方公里，但香港的郊野、林地面积占76%，建成区面积只占24%。在这一土地利用结构上，支撑了香港庞大的居住人口、繁荣的金融商业活动、可为市民共享的生态环境，以及可持续发展的城镇建设。这得益于香港城市发展的TOD模式与港铁“轨道交通+土地综合利用”模式相结合的作用。 TOD是“以公共交通为导向”的开发模式，主要是以地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点为中心、以400~800米（5~10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。目前TOD 被广泛利用在城市开发中，尤其是在城市尚未成片开发的地区，通过先期对规划发展区的用地以较低的价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。 在TOD的实践层面，港铁公司运用“轨道交通+土地综合利用”
商业模式，成功在香港开拓多条轨道交通线路，积极综合利用开发沿线土地，为香港市民提供超过1200万平方米楼面的多种功能生活空间。同时通过东涌线、将军澳线等多条轨道线路，带动了香港多个新市镇的开发、建成、发展及兴起。在这一过程中，港铁公司积累了大量运用“轨道交通+土地综合利用”模式的成功经验，如以轨道交通为主导的城市规划与土地利用；住宅、商业、公共设施统筹协调发展、商品住房与政府公屋、廉租房有机融合、城市中心区与城市拓展区、郊区、新市镇协调发展、轨道交通投融资多样化等经验。这一模式通过轨道交通与土地综合利用的协同效应、集约用地，带动新市镇的形成，以轨道站点为中心形成交通枢纽和商业中心，推动新区建设、旧区改造，关注生态环境保护，减轻公共财政负担，从而使城市可持续发展，加快城镇化的步伐。 “轨道交通+土地综合利用”对香港城市的发展的贡献 1、推动城市发展 根据香港分区人口统计分析，全港约有45%的人口住在距离轨道交通站仅500米的范围内，如果仅以居住在九龙、新九龙及香港岛的居民计，这一比例更高达65%，而香港岛市区居住或工作在地铁500米范围内的比例则已高达75%。香港的就业用地布局也采用类似的模式。 这些均得益于香港一直坚持的“轨道交通+土地综合利用”模式：其一，轨道发展计划促使轨道布局和选线串联城市密集建成区以及新
地铁车站及上盖物业整体设计的研究与分析张扬 发表时间：2018-05-24T17:25:04.893Z 来源：《基层建设》2018年第7期作者：张扬[导读] 摘要：在现代化的城市轨道交通建设中地铁上盖区块占地不小，如果对这些地块运用适当方法进行合理设计，对于城市土地资源意义重大。 杭州市地铁置业有限公司浙江省杭州市 310017 摘要：在现代化的城市轨道交通建设中地铁上盖区块占地不小，如果对这些地块运用适当方法进行合理设计，对于城市土地资源意义重大。本文结合实例对地铁上盖物业的综合体建筑设计进行分析探讨。 关键词：地铁；上盖物业；设计地铁线路的线位和站位主要在上层次轨道交通规划中综合研究确定，经过不断优化逐步稳定方案。地铁车站功能定位则是基于交通接驳功能和用地功能的不同情况加以明确的，一般分为综合枢纽站、交通接驳站、片区中心站和一般站，除以小汽车停车换乘、常规公交换乘功能为主的交通接驳站外，其他站点在条件成熟时都可进行中高密度的居住和商业为主的上盖开发。所谓地铁上盖物业开发，是指在地 铁车站或车辆段上空加建楼板，在楼板上进行综合性物业开发。这种开发方式本质上是地表增厚、复合利用、空间加密的方式。 1、商业建筑项目基本概况 商业广场项目位于广州天河区，交通十分便利，建成后将是本区域的一个标志性建筑。本项目地面以上包含一栋甲级5A 超高层写字楼、一栋凯宾斯基五星级酒店、一栋高档酒店式公寓楼以及含商业、餐饮、娱乐等多功能为一体的裙房。项目的总建筑面积为162379 m2，包含地上106817 m2，地下55562 m2。其中最高的办公楼总共26 层120 m 高；五星级酒店高度87m，含312间客房；公寓楼一共33层99 m 高。 5号线某车站东西横贯地下室地下三层和地下二层的心脏地带，将整个项目分为南北两个区，同时又使得项目的所有功能紧紧围绕车站四周布局。以公共交通主导整个项目的设计，实现真正意义上的轨交上盖综合开发理念。该地块建成后将成为天河地区集商务、商业、旅游、购物、休闲、娱乐、停车、地铁交通于一体的城市综合体和魅力都市中心。 2、建筑设计地铁与上盖物业一体化空间设计 2.1地铁站体位置与总平面布局的关系 一般的地铁站点与周边的开发地块关系可分为路中式、路侧式两大类。 路中式地铁站的本体位于城市道路下方，在人行道设置地铁出入口或将出入口连接至路旁的公共建筑地下室即可。对于两者的建筑设计而言难度较小，施工简单不会相互影响和牵制。但地铁与物业开发的关系十分薄弱，地铁的交通便利性对地块的提升有限。 路侧式站体则部分或者全部进入物业开发地块的范围，在设计中需要整体考虑地铁与上盖的关系，做到相互之间有机衔接。同时设计与施工技术上也要可行，设计难度可谓成倍数的增加。这种模式的布局使地铁与物业开发的空间与功能正真融为一体，轨道交通的快捷与城市综合体功能的便利性达到了水乳交融，实现了综合开发的双赢局面。 本项目的地铁站体属于路侧式布局，由于五号线总体线路规划的原因，车站站体斜穿本地块的地下室，将用地分成了南、北两个三角形。设计中因势利导，巧妙的将车站的不利因素化解。其中北侧三角形较小，布局中首先考虑超高层办公塔楼的投影范围需要避开车站，以免高层塔楼沉降威胁到车站的结构安全。而多层商业裙房则与地铁车站上下联合形成整体，一起构成北区的建筑形态。南面则布局了酒店、公寓楼和商业裙房，在南北两组建筑之间紧靠车站的南侧设置地下二层的下沉广场，并与东西两侧的地面商业广场相连，成为本项目中最核心也最为醒目的开放性空间 图车站与地块的平面关系图 如此布局的巧妙之处在于，既保证了办公、酒店、公寓和商业可从外围方便进出并各自享有独立的入口广场空间；同时正中央的下沉广场和开放性空间成功的将城市综合体的各个功能联系在一起，成为可以共享的核心景观空间。最重要的是，可以快速的引导地铁带来的大量人流到达各自的目的地，地块的商业价值得到极大提升。 2.2 地铁站厅与商业空间的互动 本项目地下室一共3 层，其中地下一层为商业，地下二层为停车库及部分商业，地下三层为停车库。对照七号线的总体线路纵断面的设计要求，地下三层的标高与地铁的站台层基本吻合，地铁的站厅层与物业开发的地下二层齐平。 裙房的商业位于站体的正上方，特别是在站厅的付费区上部设置了一个直接通往采光屋顶的商业中庭空间，商业空间与地铁站厅层视线上保持了畅通。试想一下，刷卡进站后，站厅南边是通透的玻璃幕墙，白天的阳光或者夜晚的月光从顶部洒下，抬头仰望可以看到五层通高的商场空间，身处地铁站里就可以感受到浓浓的商业气息；凭靠在商场中庭栏杆边上，往下也能看到地铁站厅里川流不息的人群；地铁空间与商业空间完全融合在了一起。这样的设计一改以往昏暗、封闭的地铁印象，将室外景观和商业氛围引入地下，开创了全新的地铁空间体验。地铁站再不仅仅是人们匆匆而过的场所，也将会是城市中一道亮丽的风景线。 2.3下沉广场与地下商业空间
地铁车辆段上盖物业开发问题与完善对策 我国当前经济发展的过程必然要面临着城市化的问题，而城市轨道交通建设是促进城市化发展的关键，它可以促进人口流动，提高资源的流通性，因此在各个大中城市都可以看到地铁建设正在高速蔓延。作为城市的动脉，地铁将城市之间的时空大大缩小，使得城市格局发生重大改变，许多居住区会因此而受到影响。在地铁沿线，特别是地铁车辆段上盖开发居住区，已成为一个市场价值较高和发展形势较好的标杆。由于地铁车辆段的占用空间较大，城市土地使用紧张的情况使得合理利用车辆段上盖空间成为一个科学的命题，将居住区与工业建筑相结合可以使得用地得到节约、经济进一步发展等。 1、地铁车辆段上盖物业开发的意义 城市轨道具有拉动国民经济发展的作用，而通过轨道交通线路相关节点的物业开发，可以进一步引起规模效应，因此在地铁车辆段上盖开发物业具有一定的经济意义。首先，城市交通压力由于地铁的开发而得到进一步的缓解，城市土地不断增值，人口不断聚集、商业和居住等区域性功能迅速形成的当前，在地铁车辆段上盖进行居住区集中开发可以有效的整合地铁沿线地块，使得城市区域功能进一步形成，对于城市的功能结构进行调节，使得城市活动的强度进一步增加，对于区域经济有着良好的带动效果; 其次，地铁的投资大、建设周期较长，而且其运营回收成本较慢，因此地铁盈利成为一个亟待考虑的问题。通过对比分析其他地区的经验，在地铁车辆段上盖居住区
可以有效的盈利，对于物业进行开发可以创造丰厚的利润。通过地铁上盖居住区的开发，地铁经营者可以将利润进一步投入到地铁建设中，地铁建设也就可以实现良性循环。因此地铁上盖居住区的开发是一种有效的筹资方式，对于地铁经营者财务问题可以有效地解决; 最后，地铁车辆段上盖开发对于城市土地稀缺性问题也是一个解决方案，而且居住区开发的商业价值与实用价值较高。 综上分析，地铁车辆段上盖开发居住区具有一定的优势，但是仍然存在一定的问题，例如轨道车辆的频繁往来对于居民会产生影响，一些噪声和振动是在所难免的，而且会对业主产生一定的心理影响，这是上盖开发物业不可回避的缺点。 2、地铁车辆段上盖开发物业的特殊性 在地铁车辆段上盖开发居住区，对于普通土地开发中所遇到的问题都要进行解决，并且在开发过程中房屋不落地的建筑专业问题也需要加以解决。一般来说，车辆段上盖物业就是在车辆段厂房的屋盖顶之上进行物业的修建，车辆段室外标高即为城市用地的自然标高，因此上盖物业交通的组织没有普通的地面开发自由。重点需要考虑地铁上盖居住区的入口问题，包括人行与车行入口两个部分，需要与路桥专业结合考虑之后再设计车行路口，适宜的起坡长度以及路线的选择是入口设计成功的关键。在地铁车辆段上盖开发物业，管线的处理与普通落地物业开发存在巨大的差别，也更为复杂。在室外水、暖、电等设备管线的处理中不能采用普通的埋地处理的方式，而应当在特殊的设备层内部安装这些管线。一般是将设备层设计在厂房屋盖之上，
商业地产招商方案(20200501234318) 商业地产招商方案 一. 正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业， 具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商 业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为 深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒 资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、 可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场, 电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿 堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场( 国美、永乐家电作为备选)1000 平方米特色餐饮，麦当劳 3层JC Penny 1000 平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000 平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。 一层7000 平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王 负二层2000 平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/ae10986134.html, 地铁上盖物业合作开发模式研究 作者：陈颖 来源：《财经界·学术版》2015年第09期 摘要：随着我国经济的高速发展，地铁也日益受到人民群众的青睐，成为人们出行不可或缺的最快的交通工具。中小城市都已经开始规划或建造起了地铁，大城市也在不断地增加地铁的线路与数量。但地铁的建造所需要的投资是非常巨大的，单单只靠政府短时间内是难以完成建设的。要想地铁快速有质量的建成，就必定要在市场中融资，建立市场经济的地铁的多方面综合性的开发建设模式。基于我国现在的国情以及各个城市的发展，完全可以借鉴国外的地铁上盖物业合作开发的经验，少走一些弯路，推动地铁产业及周边产业的高速发展。本文主要介绍地铁盖物业合作开发的模式，以及各方面对其新的规划研究。 关键词：地铁上盖物业合作开发模式 地铁在我们生活中已经不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特点走进我们的生活，极大的方便了我们的出行，所以地铁的建设是需要融资的，自然而然的衍生出了地铁物业这种模式。可以说地铁盖物业是当前的最为主流的模式，下文我们主要对地铁盖物业这种模式进行分析探索研究。 一、地铁建设应当考虑的问题 （一）规划问题 每个地区的周围环境都不一样，也就决定了地铁在不同的城市不同的地区规划的方案和路线不一样。地铁的规划影响着周围地段的经济发展，是一个不可忽略的经济作用。在繁华地段建造地铁的成本也将有所增加，这也增加了合作建造单位的压力。因此，建造地铁前合理的规划是必不可少的。 （二）建设位置的问题 我们都知道，地铁的行程很长，因此，地铁站台以及进出口需要建立在一个方便容易寻找的地方，才能真正的方便人们的出行。 （三）周边环境的问题 众所周知，地铁在行进的过程中会造成一定的噪音，在一定的程度上影响周围居民的日常生活。为了降低给居民带来的不便，还是应当将主线路还是应当远离居住区。 二、内地地铁上盖物业合作开发模式
目录一、前言 1．背景 2．范围、目的2．1范围、分类 2．2目的 3．技术路线和方法 3．1技术路线 3．2方法 二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究 1．地铁地下商业物业开发经营的特点 1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势 1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势 1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关 1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性 2．几个城市地铁地下商业研究 2．1上海的经验与做法 2．2广州的经验和做法 2．3北京的经验和做法 2．4香港的经验和做法 3．小结 3．1地铁商业经营分布特点 3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略 3．3来自香港地铁商业经营的借鉴 三、深圳商业物业经营状况分析 1．深圳市商业物业市场现状 1．1供给状况 1．2需求状况 1．3深圳商业物业经营状况 1．4小结 2．深圳商业物业市场发展趋势 2．1商业物业供给量预测
2．2商业物业需求量预测 2．3商业物业租赁状况预测 2．4商业物业营销趋势 四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析 1．深圳零售业发展的特点 1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高 1．2购买力来源多元化 1．3零售业态完备，业态调整和创新取得成效 1．4零售商业平均利润率处于微利边缘 1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势1．6将形成新的多极商业服务体系 2．深圳市消费者购买力 2．1深圳市常住人口特征 2．2深圳经济状况及常住人口消费能力 2．3流动人口消费特征 2．4深圳市消费结构 五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划 1．站厅零星商业物业经营策略分析 1．1站厅零星商业物业的分布 1．2站厅零星商铺的人流特点 1．3地铁站厅零星商业物业经营策略 2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析 2．1大剧院站厅商场 2．2世界之窗站厅商场 2．3会展中心站厅商业区 六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析 1．岗会间地下商业街 1．1研究对象概况 1．2周边环境特点 1．3消费者消费特征 1．4经营策略 2．市民中心站地下商业街
地铁商业开发类型及经营策略分析 摘要：随着全国地铁建设高峰的到来，地铁作为市民出行交通方式越来越来占 主导地位。地铁建设投资大，运营成本高，如何充分利用地铁客流进行地铁商业 开发，从而弥补地铁运营亏损显得越来越紧迫。本文对地铁商业开发类型进行了 分类，重点针对地下空间商业进行了论述，选取典型案例进行了分析，总结分析 地下空间商业项目经营策略，对同类项目具有一定的借鉴意义。 关键词：地铁商业；零星商业；地下空间商业；经营策略 截止2016年末，我国累计30个城市建成投运城市轨道交通线路134条，运 营线路长度4153公里，其中地铁占比达80%，2020年地铁规划里程8000多公里，远期设想总规模1.5万公里左右。如此大规模的运营线路将带来巨大的地铁运营 客流，如何将地铁客流转化为商业流量，从而产生地铁商业经营收益以弥补地铁 运营亏损变得非常紧迫，是摆在每个地铁城市面前的重要课题。 一、地铁商业开发类型 地铁商业可分为站厅零星商业（含车站商铺、自助银行、自助服务设施）和 地下空间商业。 （一）站厅零星商业 站厅零星商业包括车站商铺、自助银行、自助设备等类型，主要定位为提高 地铁配套服务，方便地铁乘客。 （二）地下空间商业 地铁的地下空间商业又可分为三种类型： A：目的型，即商业设施以枢纽站为核心形成较大商业区，能有效吸引人流前来消费。 B：连通型，枢纽站和其他商业设施通过地铁商业在地下连通。利用地铁价值，在联通通道上做商业。 C：配套型，即枢纽站附属的商业空间，以站厅夹层商业空间、换乘大厅内商业空间为代表。针对换乘人群，做少量配套商业。 地下空间商业项目案例（以长沙叮叮MALL项目为例） （一）项目区位 长沙叮叮MALL项目位于长沙贺龙体育馆南侧，坐拥长沙最大的文化体育休闲中心，与 劳动西路、芙蓉中路交汇处的地铁1号线、3号线换乘站——侯家塘站无缝对接。周边配套 完善，大型体育场馆贺龙体育馆以及君逸康年大酒店、金瑞宾馆、天玺大酒店、金源大酒店 等星级酒店环绕。摩天一号、嘉盛国际、新世纪大厦、华侨国际等写字楼坐落于此，学校、 企事业机关单位、银行等金融机构坐落周边，田汉大剧院、琴岛演艺等文体中心环绕周边。 （二）项目规模 该项目总占地30亩，总规划建筑面积约4万平方米，共有地下三层，其中负一、二层共2.4万平方米商业，负三层为1.6万平方米的停车场，配备约400个停车位。 （三）项目业态 70%的餐饮娱乐与30%的生活时尚，主力铺面面积15-25平方米，由开发单位统一规划、 统一招商、统一运营，拥有独立产权。 三、经营策略分析 （一）注重超前规划，规划决定了项目的价值 1、超前规划 地铁沿线的地下空间商业项目的建设及开发具有不可逆转性，地下空间商业项目的前期 规划设计处于商业开发价值链的最前端，直接决定商业空间的先天资质和后天价值，为后期
地铁一体化立体化开发模式人行流线组织 摘要：地铁一体化立体化开发是现代城市发展的新趋势，在这种背景下，地铁与商业、住宅、办公、公共交通等如何衔接，形成步行网络系统，并保证流线的快速与延续，都成为当今城市建设研究中重要课题，这也是该篇论文的主要研究内容。 关键词：地铁；立体化开发；一体化；人行流线；人性化设计 1 引言 随着城市化进程的加速，地铁与其他公共交通、地铁与住宅、商业、办公等进行一体化立体化开发的模式，已经成为当今地铁空间综合开发的主流方向。三种空间共同构成非常复杂的体系，其衔接部分的动线处理也成为地铁空间综合开发的关键，并直接体现整个空间体系的品质。 2 人行流线组织 地铁车站空间从地面向地下和空中发展，使得住宅、商业、办公等各种功能呈立体衔接。此外，一些国外城市通过以地铁为核心的地下流线组织，串联一些重要建筑物，那么人们可以通过地铁交通便捷的到达任何一个重要的公共场所。 人行、地铁与多种空间的高效联系，很大程度上依靠地铁站点与公共交通或其他功能空间的联系。这种人行流线组织主要体现在地铁
与商业、地铁与住宅和办公、地铁与公共交通的流线组织之间的连接以及流线网络（图1）。 2.1 地铁与商业的流线组织 商业：地铁是作为一体化立体化模式产生的动因，然而组织整个流线的核心空间往往是商业。这正是因为商业通常设置于地铁立体化开发的中间层，且具有较高的开放性。然而，商业服务设施的设置不仅独立存在于某个区域，它是与地铁的流线组织紧密联系，也就是说，点状、带状、立体化商业等共同构成地铁商业一体化系统。 商业空间与地铁的联系往往是最紧密的，二者的紧密性通过在暂停层设置出入口直接进入商业，使得商业成为垂直交通，过渡到室外；同时商业也往往作为过渡到办公和住宅的垂直空间。香港利用地铁串联大片的地下商业街区，并通过人行道和一些商业中心相连，形成丰
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题探讨摘要：在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。本文以某车辆段为例，详细阐述地铁车辆段上盖物业开发设计中遇到的几个问题。 关键词：地铁；物业开发；建筑方案；可行性 abstract: urban land in the growing tension today, how to use the car depot upside space, will industrial building and civil construction in assure respective use function, under the premise of organic combine, save of land use, promote economic, social and environmental harmony sustainable development to have the important meaning. taking a car depot as an example, a detailed explanation of the subway car depot cover property development encountered in the design of a few questions. key words: the subway; property development; construction project; feasibility 中图分类号： u231+.2文献标识码：a文章编号： 地铁车辆段及综合基地，是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修等功能，以及物资总库、培训中心
地铁商业街设计方案 商业街现状本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦
的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础： 据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。 方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街
地铁站点的商业开发模式探讨 摘要 随着城市化进程的逐步加快，城市轨道交通系统的建设在很大程度上缓解了城市交通拥堵问题。但是绝大多数城市地铁均处于亏损状态，需要政府补贴才能维持正常运营工作。地铁站点商业开发则是解决当前国内外城市地铁盈利问题的关键。本文通过对国内外各大城市轨道交通系统运营现状的调查分析以及对国际城市地铁商业开发模式的学习研究，深入探讨地铁站点商业开发三大主流模式以及如何应用于国内城市地铁的开发，并针对我国城市轨道交通系统建设提出一些可行性较强的商业开发原则和建议。 关键词：地铁站点；商业开发；盈利
Abstract With the gradually accelerating process of urbanization, the construction of urban rail transit system to a large extent ease the urban traffic congestion problems. However, the vast majority of urban subways at a loss, you need government subsidies to maintain normal operations. The subway stations in the commercial development is the key to solve the profitability problem of the current domestic and international city subway. In this paper, a survey on major domestic and urban rail transit system operation status analysis and the international urban underground commercial development of learning, the depth of the subway stations in the commercial development of three major patterns, and how to apply to the development of the domestic city subway, and for China's urban rail transit system construction feasibility strong business development principles and recommendations. Keywords：Subway stations ; commercial development ; profit
第一章绪论 地铁车辆段是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地，通常位于线路的起点或终点附近。若运行线路较长，为了利于运营管理和减轻车辆的检查和清洗工作量，还会在线路的另一端设停车场，负责部分车辆的停放、运用、检查、整备和救援等工作。 1.1 研究背景 传统地铁车辆段由于其占地面积大、建筑密度低、用地强度小等特点，与日益紧张的城市土地资源之间产生了难以调和的矛盾。地铁建设结合周边区域进行综合开发，是地铁与城市发展的必然，对地铁及城市发展均有重大意义。通过对地铁停车库上盖物业开发工程的研究，能够提出较为可行的方案解决相关问题，从而真正做到保证地铁安全施工、安全运营、带动城市发展、发挥城市公共客运交通骨干作用的作用，同时，进行地铁停车库上盖建筑的物业开发，不仅可以协调停车库与周边用地的关系，减少地铁停车库对城市的分割作用，而且可以盘活周边地块，带来巨大商机。据不完全统计，目前国内已经有北京、上海、成都、深圳、长沙、宁波等多个城市开展地铁车辆段上盖物业开发的研究及相关工作，部分城市的地铁车辆段上盖物业开发已经进入实施阶段。 1.2 地铁车辆基地综合开发现状 1.2.1地毯模式 此种模式主要是将地铁车辆段及综合基地布置在地面，水平展开，通过对众多功能库房进行整合，形成连成一体的平台，作为开发物业的建设用地。 这种开发模式并不强调对车辆段及综合基地进行压缩，而是从上盖物业开发与周边环境融合的角度出发，对上盖交通流线、建筑布局、管线排布进行合理组织，同时上盖物业开发面积在满足规划要求的前提下尽可能提高，以获取最大利益。高架地铁站点与基地上部开发结合紧密，步行人
流组织做到无风雨通行；车辆段及综合基地工作空间与上盖物业通过平台结构板与围墙彻底隔离，便于管理；车辆基地位于地面，生产货运流线组织便捷，生产部门呈水平联系，符合传统运营习惯；车辆段及综合基地结构体系位于地面，施工不太复杂。这种开发模式多使用在山地、丘陵等对地形高差变换容忍度较大的城市，如重庆、香港等地区。在这类城市中，通过模拟微地形处理将车辆基地上盖边缘与城市空间的结合部层次化、丰富化、多元化。 以香港为例，香港作为一个国际化大都市，为了解决城市用地问题，从20世纪60年代开始已进行地铁车辆基地地毯式开发模式的研究，历经半个世纪，现已形成了第三代——日出康城，该项目在设计时将城市道路以微地形的形式引入到车辆基地上盖，通过景观、绿化、台地等手段，将车辆基地硕大的边缘弱化，形成丰富的城市空间，改善了第一、二代车辆基地固有的缺陷。它的总占地面积是34万m2的建筑，上盖及周边布置的高层的塔楼，并配备了汽车夹层，上层物业开发这个布置的比较早。 图1.1 香港柴湾物业开发 1.2.2地下掩土模式 为了尽可能规避其对城市空间与交通产生的负面影响，这种开发模式将地铁车辆段及综合基地的主要大型厂房布置在地下，一些人员集中的辅助办公空间布置在地上。地面置换出的剩余城市空间则依据不同的需求布置相应的建筑功能，形成与周边环境一致的城市形态。
城市地铁车辆段上盖物业设计 摘要：针对地铁车辆段上盖物业开发，盖体平台面积较大，结构复杂，文中探讨了转换层的设置部位，转换层下柱网和层高的布置原则，对多遇地震情况下的复杂高层结构的计算，对转换构件采用中震弹性和大震不屈服验算，对施工模拟荷载和一次性加载进行比较，同时对转换层采取多种结构构造措施。 关键词：地铁车辆段；转换层；结构设计 Abstract: Based on the subway car depot cover property development, cover body platform area is larger, the structure is complex, this paper discusses the conversion layers set position, convert the layer and layer are tall column grid of the layout of the principle of an earthquake in the complex high-rise structure calculation, to convert the shock of elastic component and strong earthquakes do not yield analysis, analog load of construction and one-time loading comparison, at the same time for conversion layers to take a variety of structural measures. Key Words: subway car depot; conversion layers; structure design 引言：《高规》[1]将设置转换结构的楼层命名为转换层，包括转换结构构件，即完成上部楼层到下部楼层的结构形式转变或上部楼层到下部楼层结构布置改变而设置的结构构件，含水平结构构件及其以下的竖向结构构件。考虑到土地的集约化高强度开发利用，提高土地有效利用率，把城市地铁车辆段分成盖上和盖下两部分，盖上开发为一个综合小区，有办公楼、住宅等，房屋跨度小，而盖下为停放地铁车辆的生产房屋，跨度较大，通过转换层把它们联系起来，转换层既是一个重要的、复杂构造层，也是目前地铁车辆段物业开发设计的关键和难点，笔者以天童庄车辆段的转换层结构设计问题进行探讨，为类似工程提供设计思路和参考。 1、工程概况 天童庄车辆段总用地面积为38.4万平方米，东西长约1300米，南北宽约330米，盖上住宅建筑面积为14.96万平方米，住宅套数为1464套，盖上宿舍建筑面积7.8万平方米，共1342个标准间，盖上还有地铁办公楼，写字楼、小区活动中心等其他房屋，整个盖上部分体量较大，布置紧凑，功能分区明确；盖下为检修主厂房、运用库、维修车间、镟轮库、物资库、轮对踏面检测库、污水处理站等地铁车辆段生产房屋。整个车辆段顶板大平台连成整体，顶板以上均为多、高层建筑及景观绿地，以抗震缝兼伸缩缝划分为若干个独立区块，形成带裙楼的大底盘多、高层房屋。
地铁上盖物业设计研究 本文浅析了常见的地铁上盖物业开发模式，简述了地铁上盖物业常见的设计问题，探讨了地铁上盖物业的规划设计和建筑设计，以期为我国的地铁上盖物业设计提供借鉴。 标签：地铁上盖物业；设计 前言：随着我国经济的发展和城市化进程的推进，我国的地铁建设方兴未艾。地铁是一种重要的交通方式，在公共交通中占据着重要的地位。地铁建设，对于城市交通建设以及城市发展具有至关重要的作用。地铁上盖物业建设，对于地铁建设意义重大。良好的地铁上盖物业建设有利于充分发挥地铁的商业效益，实现对城市发展的强有力的带动。因此，有必要加强对地铁上盖物业的设计研究。 1、地铁上盖物业开发模式 在城市化的有力推动下，地铁交通日益发展，其功能日趋多样化。社会实践表明，地铁建设不仅能推动城市交通的巨大进步，而且能带动城市经济的发展，尤其是地铁沿线的经济发展。地铁沿线的城市地块极具商业价值，因此极易吸引各种物业开发及投资[1]。对地铁的物业开发重点，通常集中在地铁站附近、地铁区间内、地铁沿线周边地区等。常见的地铁上盖物业开发模式主要有以下几种。 1.1地下空间综合开发 地下空间综合开发，是常见的地铁上盖物业开发模式。该开发模式主要应用于主城区内的地铁沿线的周边区域。此类区域大多经过大规模的商业开发，但仍具有一定的商业价值。此类区域的城市地面上，已经具备了系统规模的开发建设。如果仅仅因为地铁建设带来的商业价值，而全盘推翻既有建设进行重新开发，无疑将导致资源的巨大浪费[2]。为了充分合理地利用地铁沿线的商业价值，可以采用地下空间综合开发的方式，进行地铁上盖物业的开发。地下空间综合开发模式能实现对地铁沿线周边区域地下空间的综合开发和充分利用，能实现对商业价值的拓展，与地上商业开发形成相得益彰的良好效果。地下空间综合开发要结合地上开发现状，实现对地上商业空间的良好拓展和延伸，充分发挥地铁沿线周边区域的商业价值，增加城市经济效益。地下空间综合开发要选择科学合理的开发业态，实现地下空间对地面空间的良好补充。 1.2站台上盖物业开发模式 城市地铁建设要确保与城市规划的协调一致。城市地铁通常会延伸至城市经济不发达，或者是开发不充分的郊区。对于此类地铁建设而言，地铁运营部门只有投入巨额的资金，才能实现对地铁周边地上空间与地下空间的全面开发。为实现对地铁周边地面和地下空间的综合开发，地铁运营部门可以对地铁上盖物业进行科学合理的规划，从社会上吸引充足的资金参与地铁上盖物业的开发建设[3]。
城市轨道交通“地铁+物业”商业开发模式研究随着我国内地城市化发展进程的不断推进,居民出行困难以及城区发展不协调的问题非常突出,地铁线路的开发无疑是疏导城市交通,促进城市土地的集约化发展的有效手段。目前,城市地铁开发存在周期长、耗资大等问题,政府面临巨大的财政压力。通过查阅国内外相关资料显示“地铁+物业”模式能够有效的将TOD理念应用于城市轨道开发之中,结合城市土地的规划和发展,为城市提供有效的轨道交通解决方案,一方面可以减轻政府的财政压力,另一方面也可以起到改善城市土地开发结构、疏导主城区人口以及促进城市经济发展的作用。本文从港铁公司“地铁+物业”模式的有效性研究出发,对其合理性和成功原因进行深入分析,并对其在我国内地城市应用可能存在的瓶颈进行梳理,旨在寻找一种适合我国内地城市发展现状的能够与我国内地城市轨道开发有效结合的地铁开发模式,以提升我国内地城市轨道交通的开发效率。 本文创新的提出应采用“域”状轨道交通开发模式,其更适合我国内地城市现实情况,应该将周边土地的商业开发和地铁建设相结合,最大化的挖掘地铁对周边土地的价值带动效应,并与城市规划发展进行有机结合。经过对港铁“地铁+物业”模式的深入研究,同时对比了四条应用“地铁+物业”模式进行开发的地铁线路实施的效果差异,发现我国内地“地铁+物业”模式的应用大多从地铁站的点状经营出发,而开发效果最好的深圳6号线和佛山2号线,也只是从地铁沿线土地的“带状”开发着眼,存在客流的转化效果并不显著,地铁对于城市土地规划的带动效果不明显等问题。文章针对这种情况,提出以PPP融资模式为基础,TOD理念为指导思想,“地铁+物业”模式为有效手段的“域”状轨道交通开发策略。也就是将地地铁站500米辐射区域内的土地进行统一协调规划,合理进行商业布局和地产开发,有效转化客流,提高周边土地的增值,带动城市区域整体发展。 本文将联动开发作为地方政府进行城市轨道交通建设的主要模式,提出PPP 模式与周边土地价值利用相结合,具有一定的新意,同时,对于“地铁+物业”模式的本土化发展提供了有效的解决思路,为城市轨道交通的发展提供借鉴,具有很强的现实意义和理论价值。
关于地铁5号线光华门站上盖物业 代建方式的请示 集团领导： 为落实集团董事会决议精神，我司对南京市房地产项目代建方式进行了调研，形成报告和建议如下： 一、房地产项目代建的主要方式 1、小股操盘方式 代建方与业主方共同投资项目。代建方一般不作为第一大股东，股权比例30%左右，由代建方全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股，均不干预项目具体经营管理，但拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。 代建方委派项目总经理并组建全建制的操盘团队，总经理以目标责任制的形式对股东会、董事会负责。项目整体开发计划拟订后，上报股东会或董事会审批确定或修订，由总经理全权负责具体实施。 代建团队提供包含前期环节管理、营销环节管理、建设与交付环节管理以及物业管理等内容的服务，代建方先按照总销售额一定比例收取委托开发服务费用，然后按照股权比例进行收益分配。 根据股权比例共担风险，共享收益，但分配比例与持股比例不一定相同，代建方可与其他投资人签订协议，按照项目经营结果和收益情况，设立浮动的分配方案。
2、委托代建（操盘手）方式 业主方作为委托方，提供土地及项目开发资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。代建方受业主委托可提供项目全过程开发管理、品牌加持及后期物业管理等服务，实现经营目标，获得相应的操盘收益。在部分项目上，代建方也有通过自有资金或信用担保的形式，向项目提供债权性质的资金的行为。 代建方委派项目总经理及全建制的操盘团队。总经理负责与业主方项目代表对接，牵头制定项目整体开发计划，由总经理和操盘团队具体实施，并定期向业主方汇报经营动态。业主方一般只决策项目重大经营事项，重点参与成本、采购、财务等环节，不干预具体的操盘管理。 代建团队提供包含市场调研、产品策划和定位、设计管理、品牌加持、营销服务管理、建设与交付管理及物业管理等内容的服务，委托开发服务费用按项目总销售额一定比例收取，并与合同约定的经营考核目标挂钩，设置激励和处罚条款。 3、咨询服务方式 代建方不直接参与项目具体经营管理，仅针对业主方委托的部分需求提供咨询服务，如设计咨询、报批报建程序咨询、精装修和景观工程咨询、绿建技术服务咨询、共享房产公司战略合作企业集中采购价格等，服务费用按服务项目面