【xxx·迷你星座】项目物业管理服务方案
服务创造价值，品质改变生活2012年04月25日
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一、物业基本情
况 (3)
二、物业管理基本思路和理想状
态 (3)
三、物管公司组织架
构 (4)
四、各部门职能说明……………………………………………………………………
5
五、各岗位职
责 (6)
六、人员配置………………………………………………………………………………
9
七、服务标准及服务内容……………………………………………………………
10
八、物业办公用房………………………………………………………………………
12
九、接管实施计划………………………………………………………………………
15
十、附件………………………………………………………………………………………
16
附件一：管理成本预测………………………………………………………………
16
附件二：管理模式 (16)
附件三：服务标准 (16)
附件四：物质装备计划 (16)
附件五：人员培训方案 (16)
附件六：【xxx.迷你星座】管理规章制度 (18)
【xxx·迷你星座】项目物业管理方案
一、物业基本情况
1、项目基本经济技术指标：
xxx·迷你星座占地2.8万㎡，总建面14.8万㎡，由一栋33层、3栋18层、2栋12层小高层和2栋多层建筑围合而成，户型有30多种，总户数约1628户。
2、项目周边配套：
小区北邻小官山汽车站与杨嗣桥农贸市场，南靠江津中学，西邻城南综合市场，几江幼儿园与菜市街小学近在咫尺，交通便利，生活配套设施极其完备。
3、项目内部配套：
迷你星座长 168 米，宽 15 米的商业步行街。小区内近 5000 平方米的中庭花园，配套建设有风雨门球场、多功能运动场、游泳池、大众健身场、阳光茶室、台球室、棋牌室等休闲健身设施，迷你星座小区实行全智能化管理，小区设有外围红外线监控系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统，配合 24 小时的保安巡逻，让您的安全得到充分保障。精心的绿化、16小时的公共场所保洁，为您构建舒适家园。
4、人性化物管：
小区内部局域网络为您提供了丰富多彩的信息平台。小区内还设有 100 多个小车位， 800 多个自行车、摩托车停车位。专业化的管理，“细致、周到、耐心、热情”的服务理念为您提供真正人性化的服务。
二、物业管理的基本思路和理想状态：
1、如果把迷你星座设为物业公司下属的管理处对该物业进行管理，所有人力资源、后勤保障、社区活动等有总公司相关部门作支撑的话，那么，在管理上直接针对客户服务及步行街经营的部分管理人员及客户接待人员的配置（参见架构图）。
2、小区实行人车分流，商住分离的管理原则，分别实行大堂式管理和组团式管理以确保小区服务管理质量。
3、办公场地：集中办工、资源共享、按区域分组负责，这样既
方便业主也提高我们的工作成效。
4、完善的管理制度。
物业管理公司应制定比较全面的对内对外管理制度，以保证规范化管理，避免“人治”的弊端，注意克服管理的粗放、随意。对外应有如：《车辆管理规定》、《装修人员管理规定》、《来访人员登记制度》、《物品出入管理规定》、《装修房检查制度》等等；对内应有《培训制度》、《考勤制度》、《内务管理制度》、《物品管理制度》、《应急分队工作制度》、《巡逻签到制度》、《班队长查岗制度》等等。同时，为了保证以上制度的落实，我们要不断建立健全了各项相关的检查制度，做到事事有人管、事事有人负责。
5、正规的队伍建设。
物业管理公司持续的、正规的队伍建设是确保其高素质的根本。为此，我们应建立培训、管理、激励并重的队伍建设模式，从上岗前培训到在职培训，从岗位管理到人员管理，从员工考评到任职定级，都要有相关的制度、规定和办法，并且在实践中不断地完善、改进。
三、物业管理处组织架构及岗位图：
2、岗位图：
四、各部门职能说明
1、客户部职能
●参与新接物业接管验收工作；
●负责住户入住、装修、报修、投诉、求助、回访工作的组织、接待处理
工作；
●负责有偿便民服务及特殊服务的组织工作；
●负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施的管理工作；
●负责住户邮件、包裹分发及物品代管工作；
●负责管理处与业主之间的沟通协调的组织工作；
●完成上级安排的其他工作。
2、经营部职能
●负责分供方的评审管理工作；
●负责对外采购工作；
●负责对外委托服务工作；
●负责自有物业租赁工作；
●负责商业信息的整理工作；
●完成上级安排的其他工作。
3、工程维修部职能
●负责公用设备、设施和建筑物、场地的维修处理工作；
●负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施；
●负责住户家庭的维修工作；
●负责各类检测设备的管理；
●协调参与设施设备的采购评审工作；
●负责水电的正常供应；
●完成上级安排的其他工作。
4、保安部职能
●负责辖区范围内24小时保安服务；
●负责封闭小区人员／物品出入管理；
●负责对出租屋、辖区内三无人员、装修人员进行管理；
●负责交通及停车场管理；
●参与突发事件处置和火警、火灾抢救工作；
●负责防火管理；
●完成上级安排的其他工作。
5、环境部职能
●负责规划辖区环境绿化美化及景点、小品的设置、保养；
●负责辖区绿化的养护、修整工作；
●负责园林花场苗木的培育工作；
●负责园林、绿化的病虫害防治工作；
●负责绿化机具的保养工作；
●负责为住户提供各类绿化有偿服务工作；
●完成上级安排的其他工作。
●负责辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运工作；
●负责办公楼宇室内外保洁、外墙清洁工作；
●负责公共设施的保洁工作；
●负责为住户提供各种清洁有偿服务工作；
●完成上级安排的其他工作。
五、各岗位的职责：（其他各岗位职责及班次安排略）
1、管理部主任职责
●对物业公司经理负责，主持分管部份业务工作。主要负责客户服务、客
户投诉的日常跟踪工作。
●协助物业公司经理进行经营管理活动和处理日常事务。
●小区的清洁、保安、工程维修、绿化工作进行督促、检查，不定期抽检
各部门工作，及时总结、报告工作改进建议，与经理作商讨。
●定期组织各主管协调会议，每月至少一次，分析、检讨管理进度和跟进
各项服务。
●受经理委托签订合同、签发文件。
●评审、批准操作层员工的招聘、录用上岗。
●汇同工程部主管审批装修方案。
2、经营部助理职责
●负责收集市场信息，进行市场经营分析和预测，制定经营发展方案，
协助经理确定发展方向和项目。
●负责小区所有经营、租赁项目的招商、洽谈、起草合约，及相关的管
理、经营。
●负责拟定小区社区活动的月工作计划和年工作计划，并上报审核。
●负责策划社区活动，并根据公司审批要求组织实施，督促相关部门及
时完善活动记录，收集整理宣传档案。
●兼负社区公关活动及公司形象宣传的主要责任，负责对外联系和协
调，对社区重大活动及住宅区的新事务新气象，通过新闻媒介等及时宣
传报道，塑造良好的社区形象。
●负责本部门员工的考核、技术培训工作。
●完成公司交给的其他工作。
3、客户服务部主管职责
●建立健全提供给客户服务的相关制度、程序，如报事报修、投诉、有偿
服务；督促、协调其实施过程。
●对重大投诉承担相关责任。
●建立物业公司与业主的良好关系及沟通渠道。
●负责组织定期的回访工作及日常回访工作。
●负责本部门员工考核及培训工作。
●负责制定和完善本部门员工工作职责、标准。
●负责客户资料的管理以及与营销部进行有关客户资料的沟通。
●协同相关部门，如：工程维修部、环境部、财务部对报事及收费工作中
问题的处理。
●就相关职能部门服务工作中的不足提出改进的方向和标准。
●拓展客户服务与经营的渠道。
●对相关职能部门的服务工作进行监督、检查。
4、保安部主管职责
●严格遵守国家法律法规和公司各项制度，对部门工作全面负责；
●拟定接管片区的安全保卫方案并布置实施，策划、实施公司交派的其它
临时性安全保卫工作，根据实际情况适时削减或增加岗位，以免浪费人
力或有监控盲区；
●制定、完善、适时修改、执行本部门各项管理和规章制度，使部门工作
处于有序运行状态；
●负责保安部队长以下人员的招聘、录用、选拔、奖惩、培训，全面掌握
员工的思想状况。
●检查、督促下属完成本职工作，考核下属工作业绩和品行。
●处理对本部门的各种投诉，并跟踪检查；
●亲临现场处理安全方面的事故，如非工作时间，应在接到通知后以最快
速度赶到事发地，对重大安全事故负责；
●根据部门经理的安排，协调分工，合理安排本部门工作，做到各有侧重，
又能全面兼顾。
5、工程部主管职责
●负责制订部门工作计划，本部门员工工作职责、事务、工作标准及各项
规章制度。
●负责业主有关物业工程类的投诉处理，跟踪、检查、批准、督促。
●负责审核业主装修方案，审核装修日检表、装修过程监控。
●负责组织新项目、区域、设施、设备档案的验收、交接、分类和归档。
●负责本部门员工招聘、培训、考核工作。
●负责物业工程例会召开及月度计划安排。
●负责提交部门物资采购计划，监控物耗，定期对工具、机具、装备等。
6、环境部主管职责
●负责保洁、绿化工作检查，并作相关记录，作为保洁工、绿化工考评
发放奖金的依据，定期向公司经理汇报。
●控制好部门人力的合理利用和物资耗用，器具保养。本部门员工选聘、
录用、辞退、考核、培训工作，并向经理报批，行政部备案。
●负责制定完善本部门员工工作职责、标准、日常事务。
●完成公司经理交给的其它工作。
●负责对本部门投诉处理及跟踪检查。
●负责新区接管时，部门相关方案的编制与实施。
六、人员配置
1、管理部主任：
1人
2、工程维修部：
主管1人（根据管理情况，适时考虑配置主管助理），班长2人，适时考虑配置副班长各1人，维修工8人。
3、保安部：
主管（或主管助理或队长）1人，班长2人，班长助理2人（可根据情况适时配置），队员实行两班倒6天工作制，共27人车库管理员6人。
4、环境部：
主管1人
5、保洁部：
主管（或主管助理）1人，设保洁班长、副班长各2人，均为半岗，保洁员考虑6天工作制，需18人。
6、绿化部：
主管助理（或班长）设1人，绿化员3人。
7、客户服务中心：
主管（或主管助理）1人，接待员3人。
8、经营部：
经营部助理 1人，职员2人。
以上共计97人，其中管理人员7人，基层骨干13人，基层员工77人（可根据项目进展情况增减人员编制）。
七、服务标准和服务内容
根据【xxx·迷你星座】的面积、特性，提供标准化的优质物业管理服务，以创造舒适、整洁的工作和生活环境。物业服务内容包括公共性服务和特约性服务，公共性服务以物业管理委托合同中规定的服务项目为基础，特约性服务则根据物业自身状况及业主和用户所需，实行明码标价、有偿服务的原则。
1、物业管理服务内容
1.1、公共性服务
公共性服务是指：提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、用户的生活方便而提供之不可缺少的、经常性的服务项目：
●清洁卫生管理；
●绿化日常维护管理；
●治安管理；
●共用蓄水池的维护管理；
●水电管理；
●排污设施管理；
●道路维修管理；
●房屋共用部位的日常养护维修；
●物业档案资料管理；
●车辆停放及交通秩序管理；
●根据需要增设的其他服务项目。
1.2、特约性服务
特约性服务是指：提供公共性服务以外的，为满足业主的个别需求，受
其委托而提供的服务。如室内清洁服务、订餐或配送净菜服务、室内绿化或代理管养服务、车辆清洁美容服务、干洗衣物服务、商务服务、钟点工服务、室内维修、搬家服务、装修服务等。
2、物业管理服务标准
2.1、房屋管理与维修
●房屋完好率达到90%以上，楼宇外观完好无损，始终保持设计原貌，
无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象；
●外墙每半年清洗一次，保持外观清洁；
●房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土
建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上；
●物业服各费用收缴率达到90%以上。
2.2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
2.2.1、供电系统
●保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；
●限电、停电提前通知用户，外线停电时，自备发电机紧急用电起动不
超过15分钟。
2.2.2、消防系统
●消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用；
●订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧急疏
散通道畅通，照明设施、引路标志完好。
2.2.3、电梯
●电梯轿厢、井道保持清洁；
●出现运行故障后，维修人员半小时内到达现场进行维修。
2.2.4、给排水系统
●每半年对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及
周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患；
●设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象；
●所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、
浸泡发生；
●遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、浸水、长时间
停水事故。
2.2.5、市政公用设施管理
●公共配套服务设施完好，不随意改变用途；
●公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
2.3、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
2.4、环境卫生管理
●实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所
有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
●商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。
2.5、治安管理
●实行封闭式管理，24小时值班巡逻；
●无重大火灾、刑事和交通事故；
●交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。
2.6、住户满意率
●业主无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。
●根据接管进程以及迷你星座的实际情况，适时作调整。
八、办公场所
物管公司的办公（客户接待）场所是体现楼盘和公司形象的重要要素之一，需要一个良好的办公场地和环境来支持物业品牌的树立，体现服务品质和楼盘档次。
1、对一个优秀的物业管理住宅小区而言，良好的办公场所可以起到以下几
方面作用：
●展示公司实力；
●体现公司对物业管理的重视程度；
●规范的办公场所增强客户对楼盘的信心；
●为客户的到访提供一个优雅的场所；
●给客户服务、到访、洽谈提供便利；
●员工在一个良好的环境中工作，增强员工信心，优质服务有保障。
2、为达到以上效果，一个良好的办公场所应具备以下条件：
●客户/业主到访方便；
●易于展示公司专业形象；
●具有足够的空间，利于区分接待、办公、洽谈等功能区间；（分区的
功能很重要！）
●周边环境整洁；
●工作人员日常工作及到达区内各处方便；
3、位置评估
●选址的基本原则是业主出入小区的必经之地，同时与各单元的距离上
也基本平衡；
●能与售房部进行及时的沟通和协调。
●外来人员到物管公司公务可以不必深入小区内部；
●面积适中，功能空间分割容易、合理；
●位置通透，在小区外就可以看见物管公司，有利于增强宣传；
●与门岗接近，值班（夜间）时间保安容易控制，节约人力；
●有独立的公共卫生间，给工作人员和业主方便；
4、对于办公用房的装修，按照美观、简洁、实用、节约的原则设计。装修
设计主要需满足以下要求：
●空间按照接待、办公、洽谈、储存（档案、资料、物品等）、会议/培训
五个区域划分，其中前三者位置考虑相互协调统一，距离不宜相隔太远；
●接待处设接待台；
●考虑形象墙位置；
●有充分的“展示”空间，可以满足对服务标志、服务须知、服务流程、
服务承诺等的展示。
5、后勤支持用房：
●后勤支持用房是指保安值班室、宿舍、保洁工具房、更衣室、工程值班
室、常用工具、库房等；在功能上能满足使用的要求，同时不影响业主居家生活，商务活动，也便于物业公司员工开展工作。
●可考虑利用闲置的区域和空间改作后勤支持用房。
6、物管用房功能、面积考虑
以上建议供参考。
九、接管实施进展计划
（由管理处主任负责完成或协调相关人员、部门完成）
●列写接管的框架方案，物业管理费收费标准的申报准备。
●物业管理费收费标准的申报，《业主手册》的修改初步完成上报，办公
场所的确定。物业管理费收费标准的批复，《业主手册》的会签完成，
作印刷准备，管理方案的正式确定。
●员工培训资料的修改整理、职责调整完善、内部管理制度的完善，骨干
员工的筛选准备，大量基层员工的招聘工作完成，《业主手册》的印刷
完成，办公场所的功能划分与装修准备，各种标识的系统考虑，各部门
服装定做准备，前期筹备过程中资金计划以及接管后与总公司的结算方
式的初设方案。
●财务核算方式的确定，服装定做根据接管进程分期分批完成，员工的培
训工作完成，考核并作上岗的准备，按工程进度进驻现场或接管部分物
业，并作验房准备，办公设施设备的准备。
部分规章制度的修改（针对业主），内部验房，作向业主交房的准备（方案、资料、人员、培训、标识等），正式交房。
注：以上内容根据各方面的进程适时做调整补充，时间进程也更加清楚明确化，完善的内容见相关附件。
十、附件
(一)管理成本的预测
1.薪酬体系
2.能耗预测
3.物耗预测
4.其他成本
(二)管理方式
根据接管的时间和面积的差异与总部的协调与分工关系
(三)服务标准
(四)物资装备计划
(五)人员培训方案
1.培训对象
物业管理部全体员工
2.培训目的
1)全面理解物业管理服务概念，完善服务意识；
2)充分掌握迷你星座管理模式，提高工作质量；
3)熟悉迷你星座各种设备、设施的功能，降低事故率；
4)掌握各类岗位职责、管理手册；
5)通过全面阶段性的职业培训，提高员工的工作素质。
3.三. 培训时间安排
新员工到职第一周集中培训；
4.四. 培训内容
员工内部培训涵盖面广，内容繁多，大致分为：
1)公司企业文化；
2)人事管理规章制度；
3)财务管理规章制度；
4)工程管理；
5)清洁管理；
6)保安管理；
7)客户服务；
8)消防管理；
9)意外事件处理；
10)特殊工种将另行增加专业培训课程。
(六)迷你星座管理规章制度
小区物业管理方案 目录 一、项目概况２ 二、物业管理内容３ 三、物业管理模式９ 四、物业公司组织机构和管理制度１１ 五、物业费的成本测算１８ 六、业服务内容、标准及质量保证措施２５ 七、管理总体目标与分项目标３８ 一、项目概况 1.地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.项目主要经济指标 项目计量单位数值 居住区规划总用地Hm213.23 1.居住区用地Hm29.87 ①住宅用地Hm26.89 ②公建用地Hm21.31 ③道路用地Hm21.24 ④公共绿地Hm20.42 2.其它用地Hm2 3.36 居住户数户1292
居住人数人4134 户均人数人/户3.2 总建筑面积万m219.11 1.居住区用地内建筑总面积万m216.23 ①住宅建筑面积万m214.87 ②公建面积万m21.46 2.大卖场总建筑面积万m22.88 项目计量单位数值 ①大卖场面积万m21.17 ②扩建面积（三层）万m20.96 ③公建面积万m20.75 地下车库及人防万m20.28 3.底层架空面积万m21.25 住宅平均层数层7.5 人口毛密度人/hm2411.1 住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5 住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0 住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496 住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144 容积率万m2/ hm21.64 停车率%50.0 停车位辆634
地面停车率%8.7 地面停车位辆110 住宅建筑净密度%28.5 建筑密度%25.6 绿地率%40.2 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理
综合写字楼物业管理项目方案目录 1.0公司简介 1.01企业文化 1.02企业理念 2.0综合写字楼物业管理服务设想 2.01.综合写字楼基本情况 2.02.SWOT分析 2.03园区定位 2.04公司品牌建设 2.05 服务项目拓展构思 2.06管理模式 3.0项目人力资源管理 3.01.组织设计 3.02.基础性文件 3.03.人员配置 3.04.培训 3.05.薪酬
3.06.绩效 3.07.员工风控 3.08人事制度建设 3.09行政制度建设 3.10流程图表 4.0、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施 4.01.管理服务承诺指标 4.02.导入ISO质量认证体系 4.03.全面推行6S 4.04全面推行全国物业管理示小区标准 4.05管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表 5.0房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案 5.011.指导思想：统一格调，统一标志 5.022.房屋建筑的日常养护维修与计划 5.03.设备设施的运行维护与计划 6.0、财务管理与管理费标准测算 6.01.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、容(表单) 6.02.能源费的估算与节能设想 6.03.物业管理费标准及测算明细 7.0、物业项目接管方案 8.0、安管服务方案 9.0保洁服务方案
10.0重点问题的解决预案10.01.消防 10.02.车辆管理 10.03.治安 10.04.安全突发事件10.05.投诉 10.06其它 11.0、其它 12.0总结
1.0公司简介 ****物业管理公司是由**开发总公司下属企业。 注册资金**万元，具备**市物业管理资格。 公司经营围：物业管理，物业管理培训及顾问服务等。 1.01企业文化 企业愿景：做物业界的精英 企业使命:为客户创造价值、为员工创造机会、为股东创造利润 企业精神：开放、和谐、务实、创新 企业意识：“用户至上，服务第一” 经营理念：“唯有品牌和专业才能创造超值价值” 人力资源理念：以人为本沟通协作精益求精 质量方针：“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质”经营准则：理性追求、授权经营、协作共享： 1.02员工手册 1.03 企业文化手册 2.0综合写字楼物业管理服务设想 2.01项目简介 2.01.1．名称：**综合写字楼 2.01.2．位置： 2.01.3．建筑指标： 建筑面积： 地上楼层：
服务方案 1管理公司简介 1.1 xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。 我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。 公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。 公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！
1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路 针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。 1、物业管理的宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。 2、总体目标 在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。 （2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 （3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。 3、主要思路 根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。 (1)把好安全关，确保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 1、统筹计划安排。把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
物业服务方案范本 物业管理方案标准范例 目录 前言 ??????????????????????????????????56—4 第一章物业管理要点 ??????????????????????????56—5 一、一种模式 ??????????????????????????????56—5 二、二种承诺 ??????????????????????????????56—5 三、三个重点 ??????????????????????????????56—6 四、四项措施 ??????????????????????????????56—7 第二章拟采用的管理模式 ????????????????????????56—7 一、物业管理架构 ????????????????????????????56—7 二、物业管理岗位编制?????????????????????????56—11 第三章员工招聘???????????????????????????56—
14 一、高层物业管理人员?????????????????????????56—14 二、综合管理部????????????????????????????56—14 三、物业管理部????????????????????????????56—15 四、工程管理部????????????????????????????56—16 五、安全管理部????????????????????????????56—17 六、财务管理部????????????????????????????56—18 第四章物业管理人员培训???????????????????????56—19 一、新员工上岗培训??????????????????????????56— 19 二、在岗员工循环培训?????????????????????????56—19 第五章物业管理所需物质条件?????????????????????56—20 一、办公及员工住宿用房计划??????????????????????56—20 二、物业管理工具与装备价格参照表???????????????????56—20 第六章物业管理工作岗位职责?????????????????????56—27
物业管理方案 一、项目简况： 项目总建筑面积：约万平方米 总户数：约套 容积率： 二、项目人员配置 人员编制：人 总经理1人，项目经理1人，人事专员1人，行政主管1人，客服主管1人，财务出纳1人，财务会计1人，工程主管1人，安全主管1人，保洁绿化主管1人，客服班长1人，收费员1人，前台接待1人，客服员人，工程维修4人，保安班长1人，保安副班长1人，保安员人，保洁班长1人，保洁员人。注：绿化工另定。 三、服务总体构思 主要围绕服务于业主，不断提升物业服务水平，让业主满意。要求：客服员及现场保安与业主当朋友一样交流，做好对业主一对一的服务。 1、加强团队建设 对雅安团队继续发扬良好的工作氛围，围绕公司的经营指标；凝聚每个员工的优点，发挥团队精神和力量做好雅安项目各项工作。 团结一致、科学分工、默契协作、有机互补、交流沟通。唯有这样的团队才能表现出高昂的士气，工作才能有更高的效率。 2、抓好内部管理 首先抓好内部员工培训工作，主要从以下几方面进行培训： （1）公司制度培训 （2）工作指导书培训
（3）工作流程化培训 （4）员工服务意识培训 （5）物业相关法律法规培训 （6）新进员工培训及岗前培训 3、主要措施 （1）抓计划工作和操作规范：员工所有的行为应都是有计划并按照操作规程进行的，如例会布置的工作也是一种计划，片区督导计划，维修保养计划、保洁周工作计划及各种工作流程等等（经理本身要对工作流程熟悉），各层级工作要按计划和规定的操作规范去做。 （2）抓督导工作：及时督导下属按时完成布置的工作，项目比较大的，主要是督导主管，并配合主管分析问题和协助解决问题，告诉处理问题的方法和思路；对不能按时完成任务的情况，要及时分析原因并调整计划后，再督导下属完成。 （3）抓协调工作：经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括同事与同事之间、内部上下级之间、部门与部门之间的纵向和横向协调，还包括与业主（住户）、开发建设单位、施工单位的协调，业主走访、回访、业主委会的沟通协调，居委会、派出所、水务、供电部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到项目工作计划的实施，协调好了各方关系才能完成计划目标、才能提升服务品质。 （4）抓授权工作：充分利用公司给本项目的人力资料，通过观察和沟通了解每一位员工作工作特点和长处，按照岗位的需要进行合理的分工并充分授权，明确赋予下属责、权、利，最大限度地发挥其特长和智慧，要时常对无法满足工作要求的下属及时进行沟通和鼓
宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时
也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保
小区物业管理制度 一.治安管理规定 1.非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。 2.装修施工人员凭物业服务中心发放的临时出入证进入小区。 3.小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场并停放在指定位置。 4.住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以放行条形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。 5.小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。 6.遵守小区和物业服务中心公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。 7.住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。 8.住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。 9.小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业服务中心的管理，不得从事非法经营活动。
二.环境保护管理规定 1.爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。 2.爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。 3.小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。 4.小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。 5.小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。 6.不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。 三.清洁卫生管理规定 1.请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 2.垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。 3.请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 4.不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。 5.住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理方案
编号：FS-DY-20791 物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈
运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率
物业工程管理方案 一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅 的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本 要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指 导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品 牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步 销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼 顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要 开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望 通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。 希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5) 制订部门工作计划； 6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8) 审核部门报表、请示和报告； 9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10) 整理上报部门合理化建议； 11) 组织部门创新活动； 12) 处理下级上报的各类问题； 13) 处理突发事件； 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；
蓝星电大2014春物业管理专业毕业作业参考范文 参考范文之一： 某大学物业管理方案 一、暨南大学物业管理背景 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼，是高度智能化的现代建筑，需要高等物业管理技术人才实施现代物业管理，需要精心呵护维护暨南大学的学府形象，需要高效的服务保证大楼的正常运营。与其他类型的物业相比，暨南大学医学院大楼与行政办公大楼的物业管理必须注意其自身的特点，摈弃传统的管理方式，采取独特的管理模式： 1、注重学院形象。 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼是暨南大学办理公务及对外交流的重要窗口。任何物业瑕眦与次质服务必然会降低物业的档次，损坏学院的形象。适宜的管理模式，需要关注暨南大学的国际社会形象，与学院的文化风格氛围相契合，匹配高层次的物业管理人员，采取先进的管理模式，确保物业服务的质量与效果，创造一流的办公与教学科研环境，塑造具有暨南大学特色的文化氛围。 2、把握功能特点。 办公楼与医学院大楼具备不同的物业功能，其作息生命周期有所差异，需要树立“业主至上，服务第一”的服务理念，合理安排管理资源，提高资源利用率，使物业管理的脉搏与物业功能脉搏协调频率，确保各类服务流程控制无缝连接，实现零缺陷服务目标。 3、整合技术资源。 行政办公大楼与医学院大楼距离近，完全可以组织一个独立的服务中心进行管理。与学生公寓及单纯的教学楼不同，行政办公大楼与医学院大楼功能多样与设施设备技术层次高，需要的技术等级完全高出几个层次，需要复合型人才的管理。但是配齐各个专业口（电梯、中央空调、给排水、消防、供配电、客户服务、楼宇自动化、楼宇清洁、绿化、医学垃圾处理、楼宇智能控制等）的专业人员在任何服务中心的组织管理中都是不现实的，那会大大增加管理成本。所以最理想
江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日
目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
某物业管理公司医院物业管理服务方案核心提示：物业是为甲方业主服务的，医院物业的服务对象就是医院，所以物业服务是共性，医院服务是个性，是特色;管理理念就要突出个性与特色。 物业管理在前几年可以说是新兴行业，医院物业更是凤毛麟角，1999年公司创建至今已经迈过七个年头，是国家的国有体制改革给我们这些私营企业创造了生存空间;医院的改革给我们带来了发展机遇;大批二次就业人群的出现激活了人力资源的共给，增强了提企业竞争力;我们企业很快发展壮大，成为南京市新兴医院物业的一支重要队伍。如何将这支分散在南京各个医院的五湖四海二次就业队伍组织起来?什么是华澳物业管理医院物业经验的优势?多年亲身经历告诉我：一是整合文化，打造华澳品牌;二是优化和创新医院物业管理。本文着重就第二条谈谈个人体会。 一、优化医院管理核心理念：“一切服从医院工作需要，一切服务于医院工作需要，引导医院物业潮流，创造华澳完美价值”。 物业是为甲方业主服务的，医院物业的服务对象就是医院，所以物业服务是共性，医院服务是个性，是特色;我们的管理理念就要突出个性与特色。 入世后，国际竞争的新格局与开放进程，都深刻地影响未来的中国。这种跨越与对接，也带来医院物业管理面临着新的转变与机遇。物业管理是为医院服务的后勤窗口，为医院的发展提供保障条件，是物业管理人员日复一日的必须工作。服务必须从细微之处体现出来，从大处着眼，从细微处着手，物业管理要做到“友情管理、无限服务”，2006年在医院物业中开展“三个一活动” 要求全体员工对病人、医护人员做到：一张笑脸迎人，一句问候暖人，一颗诚心待人。做到有问必答，使用文明用语，注意回答时的姿态、语气、语调。淡化管理的行政色彩，把人性化管理融入于服务之中。“一切服从医院工作需要，一切服务于医院工作需要，引导医院物业潮流，创造华澳完美价值”医院物业管理理念新模式，让医务人员满意，病员患者满意，管理核心也是物业创新与发展的需要所决定的。 二、优化医院管理优质服务意识
物业新项目治理方案 目录 第一章新项目人员配置方案 (2) 一、物业服务中心组织架构 (2) 二、各岗位工作职责 (2) 第二章整体治理设想 (17) 一、服务延伸的内涵 (17) 二、转变服务理念 (17) 三、转变人员要求 (17) 四、提升服务手段 (18) 第三章“金钥匙”专职总管服务模式 (18) 一、安心----置身自然、独享安全、私密空间 (18) 二、贴心----居家服务、后顾无忧 (19) 三、舒心----居住尊贵独享、品味生活 (20) 第四章整体服务打算及标准 (21) 一、安全治理 (21)
二、设备治理 (24) 三、清洁绿化治理模式 (25) 四、客户服务 (26) 五、服务标准 (28) 第一章新项目人员配置方案 一、物业服务中心组织架构 二、各岗位工作职责
项目经理 1、领导全体服务中心职员完成公司下达的责任目标。 2、对项目的收支情况负责，业主住户中意率在95%以上。 3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。 4、对项目的内部运作负责。 5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。 6、每季度走访各业主许多于1次，制定各月工作打算和总结。 7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。 8、对项目职员进行考核，并据实进行奖罚。 9、依照公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。 10、依照国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的治理运作制度，打算周密安排得体。 11、每年组织项目对业主进行书面回访中意度调查。 12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。 13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。 14、组织治理人员做好日检、周检、月评工作并存档。
****大学物业管理方案 物业服务模式设想 物业管理有限公司作为物业服务行业中的佼佼者，理应为创造******物业服务新水平献出锦囊，如果我公司能获得******13#、16#教学楼及教职工活动中心的物业服务权，我们将凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势，让广大师生有一个优美、舒适、安全、洁净、文明的教学环境，更要把******创建成为优秀示范学区。为实现此管理目标，经过对******物业环境构成的综合分析，充分把握******教职工及广大师生的需求，仔细琢磨******的特点，以及物业服务工作将面临的难点和重点，我们拟定出******物业服务模式的五点设想。 （一）实现“人性化”物业服务，体现“以人为本”的服务宗旨。 崇尚人性，亲情服务是物业服务的精髓。在******，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，以关注师生的不同需求、关注学校的教学质量、关注环境的温馨和谐、关注学区的整体氛围为特征的物业服务，使******成为“人性”得以充分张扬的生存空间。我们在******实施“人性化”物业服务模式的设想具体为： 1、引入“师生、员工都是上帝”的客户理念和人才理念 员工是人性化物业服务的实施者，是物业服务的资本，我们提倡“先有微笑的员工，后有微笑的客户”，只有“善待员工”才能实现“善待客户”的人才管理
理念。 （1）多层面、多角度地激励员工，以满足员工的物质与精神需要； （2）主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等； （3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展； （4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”； （5）为员工设计职业生涯，通过培训，使每一个物业服务人员都可以有很大的上升空间。 （6）注重物业服务公司与师生之间的亲和力。 2、环境建设中人性化因素的融入 物业在介入******的物业服务后，将凭借丰富的物业服务实践经验并充分了解学校需求，将“以人为本”的服务理念引入校园的环境建设中去，把环境意识、人与环境的协调与契合放在首位，使之回归自然的心理需求得到满足；设置富人情味和文化气息的标识牌，使广大师生在不经意中感受到学校的文明和环境的清丽；提升******的文化品味。 3、对师生体贴入微的“家庭式关怀” （1）倾听师生心声，确立“善待客户”的职业意识。 由主任亲临服务现场倾听师生心声，满足他们的合理需求。不被认可的事坚决不做，而对师生的合理需求则不管花费多少人力和物力也要想办法满足他们。 （2）注重服务质量的提高，确定“家庭式关怀”的服务意识。 我们在******提出“家庭式关怀”概念，不满足于一般意义上的提供保安、
住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 1
住宅小区物业规范化管理制度范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 2
1 / 6 新小区物业管理合同范本3篇 委托方：________业主管理委员会房地产开发公司 受委托方：_______物业管理公司 根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_____实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：_____市_____区_____路____号;占地面积：____平方米;建筑面积：____平方米;其中住宅_____平方米;物业类型： _____。 第二条委托管理事项 1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。 4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。 5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6.交通、车辆行驶及停泊。 7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。 8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料; 10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条合同期限 2 / 6 本合同期限为_____年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。 第四条甲方的权利和义务 1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告; 2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同; 3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施; 4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用 房_____平方米，由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。 5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房 ____平方米，由乙方按下列第_____项使用：无偿使用。 按每月每平方米建筑面积_____元的标准租用。 6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有
关于物业进场开展项目管理的方案 从2010年12月初园区设备设施管理部，搭建创新班组至今已有4个月之久，创新班组历经园区管理模式理论学习----项目实地考察调研----完善相关整改方案等几阶段。创新班组在项目实地考察调研过程中，发现项目现场问题主要有：各部门都存在个别员工工作经验相对薄弱；部门与部门之间的工作缺乏配合；各部门的职责划分不清；各项管理工作落实不到位；基层工作的执行力度不够；项目现场整体管理略显凌乱。针对此状况，创新班组拟定以下方案进行整改操作，以期达到提高物业整体服务水平及员工素质，树立良好物业专业管理公司形象的目标。 一、强化原有的组织管理方式，采取项目经理管理责任制，各部门落实责任点。 1、明确各部门工作职责： 项目执总：全面负责项目部的总体事务，确保完成园区设备设施管理部下达的各项经营指标，建立与完善本项目管理的模式，完成各项工作指标及经营指标；负责本项目各工作流程、工作标准确定及监督检查执行情况；负责本项目人员编制及对骨干员工工作能力、职业素质的提升；注重本项目成本运营，组织进行物业费的收缴，关注节能管理，加强经营创收；负责项目品质管理工作实际操作并组织进行监督检查；加强与园区设备设施管理部、地产方及对外政府职能部门工作的沟通与交流；解决、处理、跟踪重大事件、投诉。 客户服务部：户内、公共区域工程遗留问题的报修处理、汇总分析及重点问题的跟踪解决；一般性投诉处理及跟踪解决；写字间入住手续办理；钥匙、车证领用、借用、保管；装修申请办理、装修巡查、违规整改跟踪处理；内业管理：业主文本档案管理、通知信息发布；管理区域标识系统建立；园区内社区文化组织策划、管理区域宣传信息建立；多种经营业务的开展；物业费催交；部门员工考核、培训和管理工作。 运营管理部： 1】秩序维护：管理区域整体安全防范，秩序维护，人员出入登记、检查制度；门岗形象展示，门前秩序维护；管理区域消防安全检查；管理区域车辆管理，人车分流；管理区域装修垃圾清运监管；夜间报修处理；突发事件的处理及应急预案的制定；员工宿舍纪律管理及内务卫生管理；外委员工考核、培训和管理工作。 2】工程维修：管理区域公共设备设施的运行、维护、保养及更新改造工作；市政设备设施运行维修保养工作；能源统计汇总、节能降耗工作；业主户内有偿服务开展；项目工具、图纸管理；外委员工技能考核、培训和管理工作。 3】保洁绿化：管理区域内的卫生清洁；（包括空置房）管理区域内生活垃圾的收集和清运；管理区域的定期卫生消杀；清洁设备的保养；管理区域绿化植物的养护；外委员工考核、培训和管理工作。 行政外包：贯彻执行公司的各项行政管理制度，工作规范化；公司文件资料、证照和印章、所有往来合同等档案资料的规范管理；公司各类会议的准备及会议纪要的汇总、编写；调整并落实公司人事制度；进行人员招聘面试，并组织进行新员工入职培训；配合公司进行