物业管理系统需求
物业管理系统系统功能总体架构
系统功能简介
一、资源管理
1.房产资料
列表浏览所有房产及其业户的资料，不但能经过楼盘、楼栋、楼层等房产树形导航筛选，还能经过各种字段进行模糊查找。
房产资料卡片集中显示了房产基本资料和自定义资料，并显示该房产的相关业户资料。
本模块提供房产各种对象（楼盘、楼栋、楼层、房屋）的新增、修改（包括成批修改）、删除等操作，能新增、修改、删除、更换房屋业户，并能查看业户的客服和财务记录。
2.车位资料
列表浏览所管理和经营的车库和车位资料，不但能经过楼盘、车库等房产树形导航筛选，还能经过各种字段进行模糊查找。
可对车位做绑定房屋的操作，车位所产生的费用可自动转到该房屋。
可新增或编辑该车位当前业主或租户资料。
可对该车位做租务（出租、退租、违约等），添加车卡或车辆等操作。
可查询该车位的费用、历史租户、租赁业务、、相关车辆、相关车卡等。
3.业户资料
本模块能编辑和查看业户的基本资料、联系信息、入住信息、用户自定义信息、相关房产信息、家庭成员信息。
4.车辆管理
列表浏览长期停放的车辆资料。不但能经过有无车位、车辆类型等条件导航筛选，还能经过各种车卡号码、车牌号码进行模糊查找。
可对长期租用车位的车辆生成停车费。
5.外协单位资料
编辑查看物业管理相关的各单位（公安、供水、供电、装修等）的详细资料，并能够方便的查询。
在财务管理中，可对外协单位添加应收和应付。在维修管理中，可将维修单位指定为外协单位。在合同管理中，可对外协单位添加合同，并生成应收和应付。
6.房态表
经过色块直观显示房产及车位状态，并能方便地进行业务操作。
双击某个色块，将显示该房产的详细资料及相关资料。
二、财务管理（费用管理）
财务管理功能架构
票据管理流程
物业财务总有“应收”、“预收”、“应付”三本帐。“应收”
经过“收款单”收取，押金类应收收取后，自动生成应付，“应付”
经过“付款单”付款。
“预收”由“收款单”生成，并经过“转帐单”冲抵“应收”，“应付”经过“转帐单”冲抵“应收”。
1.应收费项设置
设置周期性、临时性、滞纳金类等各种应收费项的各项属性，包括费项的计算方法、计算精度、计费期间等。
费项的计算公式完全由用户自定义，提供几十种参数和函数供用户选择，轻松实现各种分摊的计算。能对每个房屋的每种周期性收费项目单独设置各种属性。支持计算单价按时间和用量自动变化。能对
不同房屋的不同费项设置不同的滞纳率。
2.应收管理
可按房产、费项、期间查询应收费用的明细和汇总数据。
A．计算周期性费用
以向导形式带领用户完成周期性费用的计算。可选择任意费项或区域进行计算。
B．添加临时性费用
能对任何房屋/外协单位添加临时性费用。
C．计算滞纳金
按预先设置的滞纳金比例及收款终止日期成批计算滞纳金。
D．帐单打印
能够单个或成批打印多种样式的付款通知书和催款通知书。系统
提供的单据编、辑器能使用户方便快捷的编辑各种通知书格式。
E．查费/改费
能够查看和修改各笔应收费用的各项属性。
3.费表设置
能设置各种独立表、公用表、总表、虚拟表，能为各种非虚拟表设置父表，能按表名、房屋、表间关系查看各种费表的安装情况。4.用户抄表（可设置为客户录入）
录入每次抄表的行度，自动计算用量。能自动识别费表读数归0的情况，能根据设置，对过大和过小的读数，系统自动变色提醒。预留与自动抄表系统的接口。
5.收款管理
录入收款信息生成收款单。系统自动列示出所选房屋或维修单位的未缴清的应收列表，勾选本次收款的应收费用（或输入预收金额和预收费项），选择收款方式、发票编号等信息后系统生成收款单。
本模块提供应收费用的编辑功能，可新增、修改、删除、拆分应收费用，可提交优惠申请，可应用预收款余额冲抵应收（生成转帐单）。
本模块提供各种查询功能，满足收款时的各种查询需求，包括查询房产或业户的信息、相关租赁合同、相关业务单据、抄表记录、历史收费情况等。
本模块提供对收款单的管理功能。能够对收款单进行复核、审核、作废、冲红等操作。
本模块整合票据管理功能。打印收款单时，自动按次序核销“机打收据”。如果输入（可选择）税控发票号码或手工收据号码，可自动核销相应的税控发票或收据。
6.银行划帐管理（网上缴费）
A．划帐管理
系统自动生成供银行划帐的文件。并提供了划帐文件格式设置和帐号检查的功能。
B．对帐管理
针对银行划帐，系统提供银行对帐向导，一步步指导用户根据银行返回的对帐文件进行对帐，自动生成收款单，同时系统还提供了对帐文件格式设置和对帐数据检查以及分费项对帐等功能。
7.应付费项设置、应付管理和付款管理
A．应付费项设置
设置应付费项。包括类别、种类、单价等信息。
B．应付管理
提供对应付款的集中浏览、添加、修改、删除等功能。
C．付款管理
提供对付款单的增加和删除功能。
8.转帐管理
用转帐单的形式进行特殊业务的处理，便于对特殊业务的管理。
冲抵预收款：应用于不定费项和指定费项的预收款冲抵应收。
冲抵赠送款：应用于不定费项和指定费项的赠送款冲抵应收。
调整应收款：用生成一笔新的应收（金额为负数或正数）的形式
对原费用进行金额调整。
优惠应收款：用生成一笔新的应收（金额为负数或正数）的形式
对原费用进行优惠。
转作坏账：将某些费用转为坏账，不出现在应收中。系统还提供
取消功能，将坏账转为正常应收。
应付冲抵应收：用租户的未付的应付费用冲抵该租户的应收费
用。
更改应收状态：将应收费用的正常状态改为其它由用户自定义状
态。变更状态后的费用不再出现在应收帐中。
9.总帐接口
系统的所有应收、应付、实收、实付及转帐数据均能自动生成凭证文件，由总账系统的凭证引入功能引入系统生成凭证。
系统现已完成SAP，金蝶K3、KIS，用友U8、NC，新中大
NGPower，金算盘5，灵狐7/8等多家国际国内主流总帐系统的接口。
接口程序主要包含如下功能：
A．接口设置
设置各种类型凭证的会计科目，并能设置各种辅助核算项目。
B．凭证生成
应收或应付自动生成应收应付凭证文件。单张或多张收款单、付款单、转帐单自动生成收、付、转凭证文件。
10.票据管理
提供对物业公司四种票据（机打收据、税控发票、手工收据、定额发票）基于整个流程的完整管理，对每种票据，采用不同的自动核销方法。对每种票据，均可同时按本和按页进行管理。
A．票据购入
输入所购票据的种类和起止编号，系统自动按本生成票据的“本”记录和“页”记录。
B．票据领用
以单据形式记录票据领用情况，包括领用人、领用时间及领用票据明细。
C．出纳核对
收款员可将自己的收款记录生成并打印“交接单”，出纳可方便核对现金、交接单和对应的收款单是否相符。出纳审核“交接单”
后，系统中相应的交接单和收款单均呈锁定状态。
D．会计核销
会计进一步核对收款所使用票据是否与系统中的票据相符。由于系统是自动标注票据的使用情况，因此会计只需简单地检查票据使用记录即可。
11.收费状态表
用色块直观地标识费用的收缴情况。便于非财务部门查看业户的收费状态。
三、客户服务
1.投诉管理
记录业户的投诉内容，及其处理情况。
记录的投诉内容还包括投诉类别和方式、被投诉人类型、立项和回访情况，便于对投诉进行分类统计。
能按投诉单的状态和相关房屋对投诉单进行列表查看
2.维修管理
记录业户和公共区域的维修情况，由多个部门协同工作。客服部门接到报修填写报修情况，经过多种途径派工到工程部，工程部门拿到系统打印的维修单进行现场维修，维修完成后，由工程或客服部门录入完成情况。客服部门进行回访，填写回访情况。
经过维修单，记录完成状态、维修项目、维修时间、客户满意度、维修材料、维修费用等。能自动生成维修费和材料出仓单。
能按维修单状态和相关房产进行列表查看。
3.装修管理
记录业户装修情况。包括施工单位情况、装修审批情况、提交资料情况、装修内容、应收及应付费用、出入证情况、施工监督情况、验收情况、相关图档等。
对装修产生的应收和应付费用，自动生成应收应付款。
能按装修申请单状态和相关房产进行列表查看。
4.钥匙管理
记录业户钥匙的寄存、领用和归还记录。
5.家政服务
记录家政服务的申请/完成情况，并自动生成应收款到财务管理子系统。