工业用地转向商业用地多属偶然
随着地价的节节攀升，不少上市公司将工业用地转换为商业用地的冲动也越发强烈，但由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。从事房地产开发多年的东莞地产商东莞东田实业一位董事就认为，目前工业用地向商业用地的转换还是很难的，一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。
根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
比如铜峰电子（600237）近日就公告称，根据当地政府的规划，该公司所属石城大道两侧工业土地的战略部署和规划要求，将对石城大道两侧内的老工业厂区分步骤进行收储，本次收储的三块土地面积总和为5.11万平方米。按照铜陵市的规划，这部分地块或将成为商业用地。常山股份（000158）则是另外一种方式使得工业用地变为商业用地，按照规划该公司工厂将整体搬迁，搬迁后，原厂址位于石家庄市内环区域1200亩的土地将由工业用地变为商业用地。由于这些地块原本都是工业用地，拿地成本较低，如被以商业用地的拍卖，上市公司可能得到一笔不菲的补偿收入。
事实上，前段时间，市场还炒作过一波"搬迁热"，主要的卖点就在搬迁的过程中，上市公司原来低价拥有的工业用地将变为商业用地，进而产生大量的土地增值收益，包括东北制药（000597）、南京化纤（600889）等等。而拥有大量工业用地的公司非常之多，如果这些工业用地都能变为商业用地的话，增值效应或可比今年以来上市公司实现的投资收益。
但值得注意的是，虽然很多上市公司拥有大量的工业用地，但真正能够把工业用地转换为商业用地的上市公司却不多。前述房地产开发商就认为，从转换途径来看，第一条路径比较难，除非企业和地方政府有非常好的关系，或者是资产重组之类的，因为工业用地的价格和商业用地的价格相差可能在5倍以上，而拥有工业用地的企业只需按照当地商业用地的基准价补较差额，所以利益太大，国家对这个有严格的规定。第二条和第三条路径现在企业用得较多，但这都是可遇而不可求的，工厂搬迁和城市重新规划都具有很大偶然性，事前很难判断。
现在有很多分析人士在谈到上市公司的工业土地储备时，只说如果把工业用地转换为商业用地后将产生多大的增值效应，但这其中的关键是，究竟有多少工业用地能够成功转换为商业用地，只有真正能够转换的才能够产生增值效益。不过，随着商业用地价格的上涨，工业用地资源的紧缺，拥有大量工业用地资源的上市公司仅工业用地本身的升值空间也非常大，所以在这个以"地"为王的年代，多有储备用地总是一个不错的事情。
不知道你所说的"经营性物业"是什么意思？商铺吗？
国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等
现在擦边球可以打的是造"研发大楼"--也就是造了当写字楼卖，我们有弄过
两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵
还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖
施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你，
就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年）
拿租约抵房产证。
反正比市场价便宜多了，真的有人买的
工业用地转商业用地地产商先知先觉谋红利：
2010-09-20
今年上海四号土地出让公告首度推出的工业用地，使土地市场另一大富矿进入公开招拍挂视野。
早在今年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出"工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准"之后，有关国内工业地产价格将大涨的预测就不绝于耳。
国际著名房产咨询公司世邦魏理仕的第三季度工业地产报告随即印证了这一预测。
报告指出，随着政府新政策的推出，上海工业市场的租金及土地价格也随之上扬，其平均土地价格季成长率增加了14.5%，而其工业设施平均租金的季成长率也增加了4.97%。
世邦魏理仕分析师表示，随着政府新政策的公布，工业土地的价格和租金猛涨，物流业依然是市场关注的核心。上海市政府积极推动上海的物流产业开发，未来五年内，可以预见的对优质物流和仓储物业需求的激增极大推动了这一市场领域的外国投资。
而工业地产劲涨的并非上海一地。
报告指出，第三季度北京开发区的土地需求依然持高；珠三角地区，特别是南沙开发区，传统的工业活动持续带动着广州的工业物业界，海外公司包括3M、LG飞利浦及奥的斯(Otis)都于季度内在广州成立或扩充其产品制造基地或研发中心；成都的工业物业市场在第三季度继续扩张，国际及国内货运站场的主要区段在11月进入运营，DHL快递公司将在此区建立107600平方英尺的仓储设施，UPS快递和FedEx联邦快递公司也正与园区洽谈。
【工业用地】工业用地如何转商业用地
一、土地法中明确规定改变用途的条款：
建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序
1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字
2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更
3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金
三、现在的情况
1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险
2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让
两证是房产权证和土地使用权证本文介绍了.................，并提供专业律师进行免费法律咨询
土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.
你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的
说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后
,土地性质才会发生改变.
工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?
变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.
地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??
经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询
《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。
必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称"土地变性"。
土地是划拨并不影响房产交易。
划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。
工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?
去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.
问题补充：
当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂?
补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂
我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。
答：
建设用地性质变更的依据
城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定："城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。""任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。"城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。
申报材料：
申请用地性质变更报告(原件3份);
特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);
涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);
发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);
原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);
规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。
审批程序：
申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;
规划局出具批文;
持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;
规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。
审批时限：15个工作日
其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出
大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧!!
每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。
变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试
目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。
答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原
批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定："以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。"
由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4. 3条"招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围"中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。
所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。
需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。
其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...
集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的
土地分类：1、农用地(耕地、林地、园地、草地)
2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、
交通运输用地、公共管理服务用地)
3、未利用地
土地使用权分几种?有什么区别?
1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.
2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。
政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。
中国新闻网12月8日报道上海成城购物广场，这个号称亚洲最大的购物中心再度烂尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人为使然。烂尾宿命的背后，是以土地撬动资本的模式失灵，是商业地产运营商驾驭"亚洲第一"的失衡，这不得不令人对郊区大型购物中心的开发路径重新反思。
原上海成城购物广场实业发展有限公司策划部高级经理张远(化名)一直盘算着做好成城购物广场能赚到多少钱。一年来，他每天都在虹淞大厦7楼的办公室里等待老板的指令，盼望对面的成城购物广场开工的日子。
但是，原本美好的愿望突然变成了残酷的现实。"我们的项目停工了，公司的运营出现了问题。"如今张远已经辞职，他觉得在那里呆下去不会再有盼头。
上海成城购物广场，原名为虹桥购物乐园，号称亚洲最大的购物中心。该项目位于上海市闵行区吴中路、虹井路口，占地8万平方米，总建筑面积达到40万平方米。今年年初，香港胜南实业公司和上海虹西实业公司联合启动了这个项目，当时预计2010年全面开业。
然而，这个随着香港胜南实业公司2007年年底接盘而摆脱"烂尾"命运的项目，在不到一年时间已再度烂尾。
二度烂尾
2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司(原虹桥购物乐园的土地拥有者)联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，并召开新闻发布会宣称项目于2008年年初复工。
据记者调查，香港胜南实业此前并没有在上海投资开发任何大型商业项目，其背景也颇为神秘。
但据张远透露，直到今年8月份，该项目也还没有复工的迹象，只是看到工地上几个工人在例行日常维护工作。"当时我们得到消息说，项目的资金已经到位，但由于一系列手续问题，公司在和闵行区政府进行交涉，复工时间预计推迟到今年年底。"
然而，直到今年12月，项目依然没有复工的迹象。而张元从公司内部获得消息，"项目又停工了"，这令他失望至极。
据一位消息人士透露，成城购物中心迟迟没有开工，缘于两个方面的问题：一是该项目用地性质原为仓储和绿地，并非经营性用地，开发商与闵行区政府屡次交涉未果;二是项目规模过大，且一律为租赁物业，没有销售产品可以回笼资金，加上遭遇金融风暴，启动资金和运营成本成为一个巨大难题。
另有业内人士透露，项目的问题还在于靠近虹桥机场。由于机场对周边建筑物有限高的规定，原本项目规划的高档酒店和商务公寓如今都被撤销，这进一步加大了投资方的资金压力。
事实上，上海成城购物广场已经是两度烂尾。2001年9月1日，上海建工(集团)总公司与港虹实业、虹西实业签订《建设工程承包合同》，签约承建虹桥购物乐园的工程，并于2002年开始动工。
根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米，总投资金额15亿元。而随后规划的二期工程，除了有高档次的酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施，把购物中心实体和网上购物、物流配送结合起来。
然而好景不长，在虹桥购物乐园完成部分框架结构时，由于资金链等问题，这个当年号称亚洲第一Mall的工程于2003年意外停工。
债务重重
据公开资料显示，上海成城购物中心总投资为15亿~16亿元，但业内均认为这笔资金对于该项目的规模而言是杯水车薪。"特别是项目后续装修、配套成本以及日后管理的成本较高，启动这个项目的资金起码要30亿元左右。"一位业内人士说。
然而，该项目本身便债务重重，这也使得投资方举步维艰。当初，香港胜南实业有限公司收购该项目资产时，便承接了一切债务。
2004年年初，按照国务院办公厅《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》和上海市政府《上海市清理解决建设工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集团)总公司向上海市清欠办申报了该工程拖欠工程款的实际情况。
据悉，虹桥购物乐园投资方在2004年6月24日作出了"2006年12月支付拖欠款4500万元"的承诺。
2006年12月29日，在上述承诺成为一纸空文的情况下，上海建工(集团)总公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求港虹实业和虹西实业两家公司支付所欠工程款并赔偿损失。最终，法院冻结了港虹实业及虹西实业共计3亿多元的资产。
2007年3月23日，上海第一中级人民法院作出一审判决，裁定港虹实业和虹西实业向建工集团支付地下部分工程款1200万元及利息，港虹实业向建工集团支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2亿多元及利息。此外，港虹实业还要向建工集团支付停工损失费1100万元，而虹西实业则需承担连带责任。
粗略计算，港虹实业和虹西实业需向建工集团支付工程款及赔偿经济损失共计1.47亿元左右。
对此判决被告方表示不服，并向上海市高级人民法院提出上诉。2007年9月25日，上海市高级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
前景堪忧
据一位建筑工程师对记者分析，虹桥购物乐园已经停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其钢筋结构就无法继续使用。因此，虹桥购物乐园的钢筋混凝土框架肯定要拆除重建。
这也意味着，二度烂尾的这个项目，如果有下家接手，必须拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新开工，但这样启动成本又将增大。
根据2002年的公开资料，虹桥购物乐园拟建成一个亚洲地区规模最大、功能齐全的大型购物中心(ShoppingMall)，而且要在购物环境、管理水平及服务内容方面均成为世界一流的大型购物中心。
"但是项目具有先天缺陷，这导致它无法实现设定的目标。"有业内人士指出，一是区域消费能力不够，虽然周边有大量的外籍人士居住，但依然无法支持如此之大的购物中心;二是交通不便，虽然有地铁，但仍然处于外环区域，"在传统上海市民眼里，高档的购物中心应该处于市中心区位"。
仲量联行中国区董事陈立民表示，上海成城购物中心的项目规模过大，相当于再建造两个正大广场，而且都为租赁物业，这对开发商的资金要求太高。目前，闵行吴中路道路较长，进出较为困难，"除非和当地的规划部门进行沟通，否则短期内很难再度启动"。
虽然业内均认为该项目在短期内无法重新启动，但陈立民依然长期看好。他表示，目前上海大型购物中心并不多，"如果能够投入资金解决项目一些硬件问题，重新启动的希望依然较大。"
然而，大环境的低迷令项目的前景更加不乐观。有业内人士表示，目前上海房地产市场资金匮乏，并不是每个项目都能够盘活，"烂尾楼的比例正在增加"。
对于明年的行情，陈立民表示，就整个商业地产市场而言依然乐观，但需求方面并不乐观。"特别是金融危机的影响，会使得人们的消费能力进一步萎缩，这势必影响到整个上海商业地产市场的走势。"
链接
上海成城购物
广场的前世今生上海成城购物广场，前身为虹桥购物乐园。该项目于2000年开建，占地面积86600平方米，首期建筑面积近33万平方米，号称"亚洲第一ShoppingMall"。
资料显示，为了合作开发虹桥购物乐园，上海虹西实业公司与新加坡投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司于1999年合资成立了项目公司--上海港虹实业发展有限公司。其中，虹西实业以土地出资，亚太实业以现金出资。
据了解，项目所在的土地是当初政府为延安西路建设拆迁而划拨给虹桥镇的，用地性质为绿化和仓储。因此，开发商无法以土地获取融资，而亚太公司本身并不具备支撑整个商城开发
的资本。2003年4月，项目开工后不久便陷入资金困境当中，最终被迫停工。
根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米;二期工程除高档酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施。当时，虹桥购物乐园对外宣称将建2000个车位，是上海市停车位最多的大型购物中心。在项目建设期间，开发商在向客户推荐楼盘时也往往将"亚洲最大购物中心"作为最大卖点。
2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，正式接手虹桥购物乐园，并将其改名为上海成城购物广场，宣称将于2008年年初复工。但时至今日，项目再度停工。(陆彬杰李子擎) (来源：中国房地产报)
正常情况将工业用地改为商业用地的步骤： 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储 司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 工业用地改变用途的依据和方式
工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准， 需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让 办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写 教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市 场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公 开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金 即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行 上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得 方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协
议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意， 由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收 回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少 法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使 用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土 地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补 办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有 土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地 用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取 得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的 土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，
工业用地变成商业用地改变用途的依 据和方式 工业用地改变用途的依据和方式 编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让?针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。钟认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，"商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让"。2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年3月18日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号，以下简称71号文)规定，对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。
工业用地改变土地使用性质变为商业用地
工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询。 《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划
用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。 申报材料： 申请用地性质变更报告(原件3份); 特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份); 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环
保等); 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告); 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份); 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。 审批程序： 申请变更单位向行业行政主管部门提出申
请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理; 规划局出具批文; 持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文; 规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。 审批时限：15个工作日
工业用地转商业用地操作流程 一、土地法中明确规定改变用途的条款 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他50年。 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。 二、改变用途的大致程序 1、变更涉及到的问题： 一要看城市规划是否允许； 二要到土管局办理变更； 三要补钱.（土地使用性质由工业用地变更为商业用地，需要补交多少地价和契税，及如何核算）； 2、提交变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的负责人签字（只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变） 3、拿着批复文件到规划部门办理规划变更 4、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，可以在国土部门咨询。 5、主要环节 （1）申报材料： 申请用地性质变更报告(原件3份)； 原件，提交复印件3份)； 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等)； 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告)； 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份)； 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。 （2）审批程序： 申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经
工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询。 《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。 申报材料： 申请用地性质变更报告(原件3份); 特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份); 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等); 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告); 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份); 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。 审批程序： 申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理; 规划局出具批文; 持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;
规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。 审批时限：15个工作日 位于罗湖区桃园10年前住宅用地而今骤然变为商用？土地 用途变换惹争议 争议事由 7层高的一栋住宅楼，未经全体业主同意，1到5楼就变成了快餐店、桑拿中心和酒店。楼路169号的笋岗仓库综合丙栋，1992年建住宅，一共7层，1至5层业主为深业泰富物流集团股份(以下简称“深业泰富”)，6、7两层则为分散小业主，而物管也是深业泰富。 部分小业主告诉记者，房产证上明确规定，土地用途为住宅用地，房产用途为单身住宿。但从1992年至今年元月，1至5层都是办公用房。“因影响不大，所以多年来都相安无事。”业主之一的先生表示。但今年3月后，1至5楼被租给好来登酒店，6个多月的大围装修，严重骚扰了其他业主。他们认为，深业泰富在未经全体业主同意情况下，私自改变住宅楼用途，损害了其他业主的合法利益。 记者在该栋楼下看到，一楼为3家快餐厅，二楼是桑拿娱乐中心，三楼至五楼则是宾馆，承租人均为好来登酒店。该酒店的唐经理介绍，酒店与深业泰富签了10年租赁合同，不过自今年3月装修以来，不断接到业主投诉，原定9月开，但至今未开。其负责人某则拿出一份笋岗-清水河物流园区领导小组办公室今年10月29日给出的复函，称：为配合物流园区的整体发展，同意该楼临时改为生活配套设施。深业泰富的经理解释说，因历史原因，1到5楼一直为办公用房，去年出租给好来登酒店时曾向业主发出告示，但部分业主不同意。 深业泰富的做法引起了其他业主的强烈不满，并把矛头指向了笋岗街道办。街道办执法队负责此事的武钢说，罗湖区安委会联合消防等多个部门组织了协调会，并对房屋进行了安全检测鉴定，“各项安全指标都在正常使用围”。 “酒店还没有拿到特种行业经营许可证，已移交公安部门处理。”武钢说，笋岗物流片区已被纳入专项规划研究，为配合片区发展，给其办理了建筑物临时使用证明，允许其改商业用途1年，第二年须重新办理。 结果：事件将转市市场监察局和规划局处理
业用地转商业用地操作流程 、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的， 应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的 副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让
三、现在的情况 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因 为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公 开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70 年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、 体育用地50 年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50 年。 在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单 说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以
,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询 土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种， 如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性” 土地是划拨并不影响房产交易。 划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。
最高人民法院 民事判决书 (2004)民一终字第46号 上诉人(原审被告)：柳州市全威电器有限责任公司。 法定代表人：刘全章，该公司董事长。 委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。 委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：柳州超凡房地产开发有限责任公司。 法定代表人：覃锦生，该公司董事长。 委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。 委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：南宁桂馨源房地产有限公司。 法定代表人：罗先友，该公司董事长。 委托代理人：李正国，四川康维律师事务所律师。 委托代理人：黄媛，四川康维律师事务所律师。 上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决，柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆，南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2003年9月18日，柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元。鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议
贵州省瓮安县满姐食品有限责任公司关于工业用地转为商业用地的 申请报告 瓮安县产业发展局： 我公司于2010年注册成立，注册资本50万元。主要经营范围是：农副产品加工、销售。主要产品为黄粑、腊肉、甜酒、豆油皮、大头菜等，黄粑为主打产品。是一家集瓮安传统风味食品研发、生产、销售为一体的农特食品加工企业。 公司自成立以来，先后获得农业产业化经营县级、州级龙头企业和县级、州级扶贫龙头企业命名。同时还获得了QS、IS09001—2008等质量管理体系认证，并成功注册了“品亦小点”和“好满姐”两个注册商标，企业还是瓮安县农村工作局推荐的农产品深加工科普示范企业和瓮安县科技局推荐的贵州省知识产权推进战略项目实施企业。 2012年6月，我公司在瓮安县银盏工业区购置土地3400㎡，土地编号为【瓮国让2012-23号】，并于2013年12月4日顺利投产，年产值约3000万元，由于我公司扩大规模，引进先进的技术设备，所以在原有的生产条件下，大大提高了生产效率，原有的生产场地也有部分闲置。所以我公司决定把闲置的生产场地装修成办公楼，原有的的两栋综合楼（约占地2.5亩）到现在为止还是闲置的。 为了提高厂房的利用率，鉴于当前周边发展商业氛围
渐浓的实际情况，我公司拟充分利用现有建筑物及周边有利条件，再次投入装修款项500万元人民币，在此建造商务酒店。为此，我公司申请将该1665㎡土地变更为商业酒店宾馆用地。现特向政府申请变更土地使用性质。获准后，我司必将严格按照有关土地招挂拍程序及地方相关法律、法规取得土地使用权，并从事合法商业活动。 特此报告，望政府领导给予支持批准为感！ 贵州省瓮安县满姐食品有限责任公司 2013年4月04日
工业用地土地变更为商业用地的程序和条件 1、实施依据：国务院55号令第18条，《城市房地产管理法》第27条，《土地管理法》第56条 2、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门 3、办理条件： （1）申请人资格： 土地所有权人或者使用权人 （2）申请时限 土地批准变更之日起30日内 4、办理人需要提交的材料目录： （1）改变土地用途申请； （2）计委立项文件； （3）规划部门同意改变用途的规划用地许可证； （4）上级主管部门意见； （5）地价评估报告； （6）《国有土地使用证》原件； （7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件； （8）《营业执照》（组织机构代码证）； （9）其它资料。 5、程序、期限： 1、申请
国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。 2、审查受理 县级以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查。对申报资料齐全的，符合申请条件的，予以受理。 3、地籍部门办理 （1）地籍测量。对该宗土地进行地籍测量，绘制宗地图，按规定缴纳地籍测量费。 （2）组卷上报。改变土地用途各种所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审会同意后，上报同级政府审批。 （3）通知发件。地籍管理部门领取该宗地土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批件手续。 （4）办理土地变更登记 申请改变土地用途的单位或个人，在领取改变土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。 6、收费标准：对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金 7、土地用途变更时限：土地批准变更之日起30日内
工业用地的相关政策和操作方式探析 工业用地因其操作复杂，长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视，但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水，无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。 目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发，他们利用商业包装和巧妙的规划设计，将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售，取得较大成功，香年广场和智慧广场就是其中的成功案例。 花样年香年广场简介：花样年·香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。香年广场2006年12月25号开工，项目由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。 据了解，该项目属工业用地性质，土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设立的康年投资共同运作，南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康年投资，随后通过运作抽离出康年投资，即花样年为康年投资唯一股东。 项目以生态工业厂房进行建设，通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），08年销售均价约23000元/㎡，销售情况良好。 智慧广场简介：智慧广场位于南山区侨香路以北，深云路以西，宗地号T405-0010，项目规划为4栋写字楼，占地面积26811.43㎡，办公面积97100㎡，是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。项目用地性质为工业用地(科研用房、高新科技厂房)，开发商深圳市中核兴业实业有限公司，销售均价45000元/㎡，每层分割为2个单独单位进行销售，最小单位可用面积为750㎡。 项目的工业用地以办公物业开发，并分割产权单独销售的操作手法实际上已经违反了政府相关规范：工业项目所需行政办公及生活服务设施
工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？ 土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种
植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是
工业用地产权能否分割转让 (总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
工业用地产权究竟有何不同？ 能否分割转让？ 工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。 在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。 前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友
发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割的问题，希望对大家有所帮助。 工业用地与商业用地的产权有何不同？ 土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。 如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的
竭诚为您提供优质文档/双击可除工业用地转商业用地申请报告范文 篇一：工业用地转商业用地操作流程 工业用地转商业用地操作流程 一、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定 使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民 政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上 报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金 三、现在的情况
1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因 为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。 在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门 确定的城市规划.简单的 说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项 目办理土地征用手续以后 ,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办
“工业用地”改为“商业用地”的步骤阅读提示:在存量土地变现综合利用的大背景下同,如何盘活手里的核心工业地产,就是许多企业头疼的事情,本文只就是一般的操作流程,各个地方您参考本文,注意中国特色。 1、前提条件:必须符合城市总体规划,并需经过规划部门批准,需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的,按照现行土地出让办法的规定,其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行,工业用地原使用人与买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就就是,把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又就是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧,碧桂园能做的到的(书上可没写教您如何拿地哦)！如果用途的变更符合城市规划,按政策只要按市场价格补交差价就可以了,这就是一个基本的原则(如果不想交差价,那就另当别论了)。 但就是,在实际操作中,不同的地方政府对这一原则的理解程度与政策执行方式都不尽相同,比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂),又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来,这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题,政策对此并没有规定得很具体,地方如何操作就有了很大的灵活性,也就就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施,比如“必须招拍挂”等等。但就是“必须招拍挂”需要有一定的前提,那就就是土地使用权的取得方式,如果就是以出让方式取得的工业用地,由于使用权已经被买断,因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当,有违物权的基本准则;但如果就是划拨用地,那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释:《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文:“协议出让的土地改变为经营性用地的,必须先经城市规划部门同意,由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释:《城镇国有土地使用地价就是不一样的。二就是政府收回协议出让的工业用地使用权,重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为,协议出让就是法律明确的一种出让方式,现使用者就是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护,政府在土地收购储备时应避免强收强卖。
竭诚为您提供优质文档/双击可除关于工业用地转为商业用地的申请报告 篇一：工业用地转商业用地操作流程 工业用地转商业用地操作流程 一、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定 使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民 政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上 报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金 三、现在的情况
1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因 为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。 在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门 确定的城市规划.简单的 说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项 目办理土地征用手续以后 ,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办
工业用地产权能否分割 转让 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
工业用地产权究竟有何不同 能否分割转让 工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。 在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。 前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割的问题，希望对大家有所帮助。 工业用地与商业用地的产权有何不同
土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。 如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的整体建筑物计算的，建筑物不能拆分成单元。至于商业用地，你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖，随意就好。 工业用地产权能否分割转让 目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。
如何把工业用地转化为商业或住宅用地？？？——引荐姑孰 正常情况将工业用地改为商业用地的步骤： 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储 司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 工业用地改变用途的依据和方式 编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让？针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。钟认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强