本科生毕业论文
题目：浅析城中村的现状问题及改造对策
——以广州城中村为例
专业：行政管理学
学生姓名：xxx
准考证号：xxx
指导教师：xxx
完成时间 2014 年 9 月 13 日
浅析城中村的现状问题及改造对策
——以广州城中村为例
摘要：改革开放以来，中国的城市得到迅速发展。城市化进程不断加快，城市规模不断扩大，与此同时，城中村问题也越来越突出。本文以广州市的城中村为例，着重从城中村的现状及存在问题进行描述，从中明白城中村改造的意义及改造过程中遇到的阻力。并根据改造过程中遇到的阻力提出相应的对策及建议，以促进城市化的发展。
关键词：城市化；城中村；改造；对策
目录
前言 (1)
一、广州及城中村 (1)
（一）广州简介 (1)
1、广州市概况 (1)
2、行政区划 (1)
（二）城中村 (2)
1、广州城中村 (3)
（三）城中村的类型及特征 (4)
1、广州城中村的类型及特征 (5)
二广州市城中村的现状 (6)
（一）人口杂乱 (6)
（二）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中 (6)
（三）基础设施不完善 (7)
（四）土地使用情况存在问题 (7)
（五）违法犯罪分子的温床 (7)
三城中村改造的必要性 (8)
（一）有利于推动城市化进程 (8)
（二）有利于建设现代化城市 (8)
（三）有利于解决城中村人口的发展道路 (9)
（四）对农村城市化的意义 (9)
四城中村改造过程中遇到的阻力 (9)
（一）来自政府的阻力 (9)
（二）来自开发商的阻力 (10)
（三）来自城中村居民的阻力 (10)
（四）其他方面的阻力 (10)
五城中村改造措施 (10)
（一）城中村改造应遵循的原则 (11)
（二）城中村改造的基本模式 (11)
（三）城中村改造的思想跟进 (12)
（四）城中村改造的制度跟进 (12)
六小结 (13)
参考文献： (14)
前言
改革开放以来，中国的城市范围不断向外拓展，使得城市的边缘不断向郊区蔓延。于是被城市包围而居民的生活方式没有发生改变的“城中村”应运而生【1】。而在城市的改革体质中，城中村的出路是城市发展的瓶颈阶段。在中国特色社会主义道路上的城中村改革中，产生了对构建和谐社会的不利影响，同时也遭到了越来越多的抵制。虽然改革的阻力很大，但是改革是势在必行的。只有在根据改造过程中遇到的阻力并提出与之相对应的对策及建议，才能促进城中村的改革，从而促进城市化的发展。这也是在营造和谐社会背景下的有益尝试。
一、广州及城中村
（一）广州简介
1、广州市概况
广州，广东省省会的省会，继上海、北京之后的全国第三大城市五大国家中心城市之一，位于东经112°57′至113°3′，北纬22°26′至23°56′。市中心位于东经113°15′53″，北纬23°06′32″。地处广东省中南部，珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东江三江汇合处，濒临南海，东连博罗、龙门两县，西邻三水、南海和顺德，北靠清远市区和佛冈县及新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门相望。是交通通讯枢纽，中国南方最大、历史最悠久的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一。同时也是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。
2、行政区划
广州市管辖的城市总面积7，434.4平方公里。截止至2014年2月，广州市下辖辖11个市辖区（见表1），共有129个街道、35个镇。市政府驻越秀区。
表1 广州市行政区划
市辖区面积（km2）人口驻地
越秀区33.80115万越华路183号
荔湾区59.10 89万中山七路328号
海珠区90.40155万广州大道南999号
天河区96.33 143万天府路1号
白云区795.79 222万广园中路238
黄埔区484.1782万香雪三路1号
番禺区786.15176万清河东路319号
花都区970.04 94万新都大道
南沙区527.65 25万凤凰大道1号
增城区1，616.47 103万惠民路1号
从化区1，974.50 59万新城东路99号
数据来源：https://www.doczj.com/doc/ad18144229.html,/doc/1949449-2062844.html
（二）城中村
在人类文明史上，“都市的兴起和乡村衰落在近百年来像是一件事的两面”【2】，而在都市与乡村的夹缝中还存在着一个为人们所熟知的城中村。城中村作为一个约定俗成的词语见诸国内外的报刊、新闻等媒体，目前对于“城中村”的界定也没有统一明确的见解。改革开放三十多年来，我国经济得到迅猛发展，城市化水平不断提高，表现在：一方面大量新城镇不断涌现，另一方面城市规模不断扩大。张建明认为在许多大城市，新区建设和旧城改造同时进行，城乡边缘区迅速城市化，所有农业用地都正在或即将转化为非农业用地（张建明、许学强，1997）【3】。殷武（2007）提出，城中村仅指在经济快速发展，城市化不断推进的过程中，位于城市边缘地带的农村地区被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落【4】。也有学者把城中村视为农村与城市过渡的桥梁，重点强调了“城中村”的纽带作用，类似的概念有“农村与城市顺利接轨的媒介”【5】，“新型城乡形态”【6】，“城乡二元结构特征的特殊区域”【7】，“落脚城市”【8】。通常所说的城中村和国外所说的城市蔓延、城市边缘带等有一定的相似之处，早在20世纪60
年代，地理学家Gottman把城市蔓延简单地描述为“大都市边缘持续不断的扩张”，以及“大城市边缘总有一个带状区域处于从乡村到城市的转化过程中”【9】。根据各种资料对城中村的界定，觉得把位于城乡边缘带（城市规划区内），具有城市的某些特征，享有城市的某些基础设施和生活方式，但仍然保留着乡村的某些景观，拥有农业户口以及思想观念和价值观念是小农经济的农村社区定义为城中村较为合适。这也比较符合我国城中村现状的概括。因为“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物【10】。
1、广州城中村
根据数据资料显示，2011年广州行政区面积有3，754.45平方公里，这其中有城市建成区以及棚户区和城中村居住地及土地利用类型。广州建成区面积从1980年的136平方公里不断膨胀扩大，截至2013年底，广州市共有建成区1，023.63平方公里。早在2011年仍有990.11平方公里的规划在建面积。目前，在广州的11个辖区内，登记在册的城中村分布在荔湾区、天河区、越秀区、海珠区、白云区、黄埔区和萝岗区这7个辖区，共有138个城中村。（详见表2）有些辖区的行政村大部分没有土地，基本与城市建成区融为一体，成为典型的城中村，如猎德村、棠下村。白云区较中心城区而言，城市化水平相对低下，有相当数量的村落拥有较多农用地。
表2广州市登记在册的城中村
区名城中村
荔湾区（20个）山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
天河区（24个）元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、吉山村、凌塘村、小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村、玉树村
越秀区（4个）杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村
海珠区（20个）联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仓头村、龙潭村、石基村、小洲村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村
白云区（43个）陈田村、槎龙村、大朗村、横沙村、京溪村、罗岗村、清湖村、石马村、同德村、小坪村、永泰村、江夏村、长红村、东平村、红星村、柯子岭村、螺溪村、庆丰村、潭岗村、同和村、棠涌村、远景村、三元里村、朝阳村、鹤边村、黄边村、联边村、马务村、沙凤村、唐阁村、望岗村、新科村、张村、萧岗村、大岗村、横滘村、滘心村、龙湖村、平沙村、石井镇、棠溪村、夏茅村、鸦岗村
黄埔区（15个）庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗村、九沙村、深井村、长洲村
萝岗区（12个）火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、华沙村、笔岗村
资料来源：广州市城中村改造信息技术网
城中村主要分布在7个辖区，其分布方式主要是以组团式分布在城建区的四周（图1），面积已远大于城建区。如果城中村都改造完毕，那么广州市的发展前景是不可估量的。
图1 广州市城中村的空间分布图（阴影部分为城中村）
（三）城中村的类型及特征
城中村的发育程度与它的类型有一定的相关性，并且各大城市的城中村几乎都遵循着这样的规律。城中村的发展情况可以按照事物发展的规律，把它分为基础设施优
越型、集体经济实力型和土地资源充足型这三种类型【3】。基础设施优越型的城中村基础设施相对较好，集中了大量的外来人口，村中居住用地比例高，是村子的收入以土地资产为主。大量的外来人口不仅使居住用地比例大增，也使得餐馆业等第三服务产业的比例增多。居住在村中的外来人口流动性大，农民的素质比较高。而集体经济实力型的城中村多位于城市边缘，第一产业与第二产业都占有一定的比例，基础设施相对落后，外来人口较基础设施优越型的少，多为本村服务，但仍然存在部分流动人口，备受城市文明的冲击。土地资源充足型的城中村位于城市的远郊，主要以农业生产为主，基础设施落后，外来人口少，即使有，也只是为本村服务，受城市的影响小。（见表3）
表3城中村的主要类型及其对应特征
特征
基础设施优越型集体经济实力型土地资源充足型
类型
区位城中城市边缘城市远郊
农用地少占一部分绝大部分
主导产业第三产业第二产业第一产业
基础设施相对完善相对落后落后
外来人口很多有部分很少
人口素质高一般较低
1、广州城中村的类型及特征
结合广州市的现状，并且根据农用地占有量情况及城市化程度，可将广州市城中村划分为三种类型：
城市型，即基础设施优越型。村中有少量甚至没有农用地，被城市建筑物所包围，主要位于市区主干道附近。如三元里村和冼村等。这些村落主要以房租为主要收入，外来人口众多。
城乡交错型，即集体经济实力型。村中仍有部分农用地，以发展第二产业为主，农民与市民混住的现象突出。
乡村型，即土地资源充足型。这些村落拥有较多的农用地，以从事第一产业为主，近期不作为城市重点建设区域，受城市的影响较小。
上述三种类型，详细特征如表4。
表4 城中村的主要类型及其对应特征
特征
基础设施优越型集体经济实力型土地资源充足型
类型
空间特征城中城市边缘城市远郊
经济特征第三产业为主第二产业为主第一产业为主
农业人口为主
社会特征非农人口为主农业人口与非农人
口各占部分
管理体制城市社区管理农村管理体制农村管理体制
二广州市城中村的现状
近年来，随着大城市的城市化，城中村混乱破旧的样貌与新区大规模的发展的对比也越来越强烈，城中村的问题也越来越突出。根据调查资料显示，广州市的138个城中村，占城市规划发展区面积的20.9%【11】，也存在着各种亟待解决的问题，而这些问题都是存在于我国各大城市的城中村。
（一）人口杂乱
广州市作为一个大都市，其高速发展的经济吸引了不少外来人口来广州发展。根据托达罗的理论：促使劳动力流动的基本力量是比较利益与成本的理性经济考虑和心理因素。因此，只要预期的城市收入的现值看起来要大于大量预期的农村收入的现值，人们就会从农村流向城市【12】。因此，居住在城中村的除了原住居民，还有大量的外来人口。而这些人来自全国各地，居住在城中村内，他们有着不同的社会背景、不同的宗教信仰。在这方面促使了人口的杂乱无章，这也是引发一系列社会问题的根源所在。
（二）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中
长期以来，在城乡二元体制制约下，城市的规划政策不能很好地反应城中村的需
求，城市规划严重滞后于城中村的发展。再加上大量外来人口涌入城中村，产生了对住房的的大量需求。为了追求最大限度的经济利益，增加自己的宅基地使用面积。村民们也私自加高房子，在顶楼搭建铁皮屋甚至随意占用公共面积和耕地，随意搭建房屋，形成了大量的违章建筑。而且这些违章建筑错综复杂、杂乱无章，使得村道变得越来越窄。大量的“握手楼”、“贴面楼”产生，“一线天”随处可见。
（三）基础设施不完善
由于城市的规划滞后以及大量外来人口的涌入，使得原有的基础设施满足不了众多人口的需求。城中村的原住居民继承自传统农村居住聚落，大多没有集中绿地。外来人口的剧增，使得该区域的中学、小学、幼儿园托管等公共基础建设配套不足。其次就是市政管线工程薄弱，各种市政管线建设极不规范，加上建筑密度高且杂乱无章，居民们随意拉线铺管，随之也埋下不少安全隐患。一旦发生火灾，救护车不仅会受到道路的牵制，同时也会被随意假设的电线阻拦，是的救护车难以进入。加之城中村的大量建筑面积致使耕地减少，水塘填埋，并且城中村的地下排水管道也铺设不合理甚至没有地下管道，致使下雨时容易出现水浸现象。
（四）土地使用情况存在问题
由于没有同意的规划管理，导致土地利用率低下。村民为了一己私利而置集体利益与不顾,大面积得占用公共用地，甚至私自填埋水塘，填窄沟渠来获取更大的建筑用地，导致城中村建筑密度过高。这种做法不仅减少了耕地面积，还导致了土地资产流失，造成了土地产权关系不明确，权属界定不清。
（五）违法犯罪分子的温床
在城中村里，农村传统文化与城市现代文化的相互渗透与冲突并存，外来移民的价值体系和行为模式与原住居民的价值体系和行为模式的交流与冲突并存，社区结构趋于复杂化【13】。城中村以“租金便宜”的优势吸引着越来越多的外来人员，其中不乏犯罪分子。城中村的环境错综复杂，街道密集，犯罪分子藏身于此也难以发现。新闻媒体也曝光了不少黄赌毒的事件，很多都是发生在城中村的出租屋里。同时，搞建筑密度使得“握手楼”与“贴面楼”随处可见，这也为入室偷窃提供了便利。甚至，外来人员与原住居民也容易发生冲突造成打斗。从长远来看，原住居民的收入主要来源于房租，这也给他们的后代形成一个不劳而获的思想，如果教育不当，孩子很容易误入歧途，危及下一代。
三城中村改造的必要性
城中村物质和社会形态存在的问题已经给城市经济社会发展以及居民生活带来了不利影响。成为正式法律和制度难以执行，与城市其他区域构成强烈反差的区域，成为社会问题的高发区。如果不进行改造，城中村有可能成为未来的贫民窟【14】。在人类文明的发展进程中，“城市正是吸收了这些村庄习俗，它才形成了自身强大的活力和爱抚养育功能;正是在这个基础上，人类的进一步发展才成为可能”【15】。因此，只有改造，才能使人类更进一步地发展。要想尽快适应城市化的发展，做到与城市的协调发展，必须对城中村进行改造。使城中村在教育、城市规划、社会保障、卫生等方面都能做到与城市的协调发展，这是社会发展的大势所趋，也是城中村将来发展的必然趋势【16】。
（一）有利于推动城市化进程
广州作为广东省的省会城市，是交通通讯枢纽，中国南方最大、历史最悠久的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一。同时也是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。对周边地区有较强的集聚力和辐射力，是构建泛珠三角的重要发展极，是社会发达进步的重要标志。推进城市化建设要求将农村的剩余劳动力向城市转移。农民不仅仅实现地域和户籍的转移，更重要的是生活方式和思想观念的转变。只有通过改造，才能削弱城中村的消极影响，使广州市的经济和居民生活水平都有所提高，才能使城市发展的成果惠及每一个人，对实现社会公平，促进共同富裕的目标有很大帮助。
（二）有利于建设现代化城市
现代化的城市是一个及经济、社会、文化等环境因子于一身的复合体系，同时也会以经济效益、社会效益和文化效益回馈于人。城市化管理水平的高低，不仅取决于决策者，更取决于千千万万投身于建设现代化城市的劳动人民。现代化城市的建设离不开劳动人民，同时也需要劳动人民一起把城中村发展起来，争取更大的经济效益。当今世界，是发展着的世界。一个国家、一座城市，想要发展，离不开发展的契机。现在世界仍处于一个相对稳定的和平环境，中国加入世界贸易组织，为我国经济实现跨越式发展和城市的现代化建设提供了更广阔的舞台。而广州始终走在时代的前沿，理应做好领头羊。国际城市化进程历史表明，当一个国家城市化程度达到30%时，也就是这个国家加速城市化的时期。统计资料显示，目前我国居民收入的50%、工业产
值的70%都产生于城市，90%以上的科技力量和高等教育集中在城市。因此，要使城市化进程有一个较快的发展就必须解决城中村改造问题【17】。只有真正落实解决城中村改造问题，才有利于建设现代化城市。
（三）有利于解决城中村人口的发展道路
城市的高速发展促使了城中村的发展，当初的规划远远滞后于城中村的发展，也造成了城中村问题越来越突出。城中村的发展使得原住居民依靠房租即可获得不错的收益，滋生了不劳而获的思想。同时，城中村土地的缺失，也使得原住居民无地可耕，大量劳动力滞留村中，充当起啃老族。如果城中村的改造工作顺利完成，也为城中村的原住居民开辟另一条发展道路，一定程度上解决了他们的就业情况。
（四）对农村城市化的意义
在城市化进程的今天，城市的范围不断扩大，城中村作为一个特殊的节点，连接着农村的体制和城市的生活方式。如果能够顺利完成城中村改造，对于拉大城市化的进程有一定的促进作用，同时也能实现城中村转化为城市的一部分，促进农村城市化的发展。
四城中村改造过程中遇到的阻力
城中村改造的划分标准不同，改造模式类型也不同，但主流的划分方式是按改造主体来划分【18】。按照改造的主体来划分，可以将当前的改造划分成三种模式: 政府主导模式、开发商主导模式、村集体主导模式。但这些模式也会存在弊端，因为改革的道路不是一帆风顺，城中村改造任重而道远。改造过程中牵涉到的利益关系，必然会引起一系列的矛盾，任何一方如果感觉改革过程中对自己产生不利的影响，必定会阻挠改造，使得改造工作不能顺利进展。根据部分村落开始的城中村改造工作，比较常见的阻力有来自政府、开发商以及来自城中村居民的。
（一）来自政府的阻力
政府作为改造过程中的一个领头羊，给予城中村改造的一个法律支撑。可是，现实当中，在有关城中村改造的各项法律文件当中，存在着政策法律不健全的问题。如在《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》中，缺少了对城中村村民的利益保障以及实施项目相关利益人违反相关法律政策后果的先关规定。加之自主更新政策宣传不到位，使得村民对政策不甚了解，村民会由此做出过激的行为。政
府信息还不够公开透明，保障措施做得不到位，政府的服务职能和监督职能没有很好体现。这些工作不做好，容易引起村民的消极情绪，不参与改造。
（二）来自开发商的阻力
在市场经济的指引下，城中村改造中也不乏开发商的身影。然而开发商本着利益最大化的原则，在改造工作中尽量地使自己能够赚取最大利润，忽略了城中村原住居民的利益，忽略了可以双赢的解决方法。开发商基于改造工作的资金支持，这无疑是一定程度上减少了政府的资金支出，也解决了村民资金不足的困扰。可是，当改造过程中出现了利益双方的冲突，很有可能会导致开发商终止合作，停止对城中村的改造，甚至是开发商阻拦城中村的改造。
（三）来自城中村居民的阻力
农民在农村无偿占有宅基地，并可自行建房，获得房租收入，这是城中村失地农民不愿农转非成为城市居民的一个主要原因，是其城市化的一个主要障碍【19】。城中村居民渴望改造，同时也会存在抵制改造的过激行为。在改造过程当中，会有部分的拆迁改造，一些原住居民在与拆迁赔偿方面不满意，不肯拆迁，当起了钉子户，使改造工作不能顺利进展，改造工作变得遥遥无期。也有一些村民的思想上不赞成改造、行为上阻止改造，使得改造工作受阻。同时也会因为村内居民的普遍收入是来源于租金，使得农民生活富裕，许多当地人不愿意外出打工。可是，在城中村改造后，村民转化为城市居民，既没有了高额的房屋租金，又要承担小区的物业费管理费等其他费用，而他们只有拆迁时的少量补偿金【20】。所以，在利益的权衡下，村民反对改造。
（四）其他方面的阻力
在改造过程中，容易忽略对外来人口的意愿表达。外来人口虽然不是城中村的原住居民，但是他们也是改造之后的受益者，如果忽略了他们的利益，也会引起他们的阻挠。也有一些阻力是来自于村子的文化背景，有些城中村里面拥有古庙等非常有价值的历史文物，站在文物保护的角度来看，如果在改造过程中出现对文物有所损坏的情况，文物保护单位也会采取抵制改造的思想，进而保护文物。
五城中村改造措施
即使改造存在阻力，但改造势在必行。只有掌握得当的改造措施，选取典型的村子进行改造试点，城中村尝试到改造的甜头，就有利于改造工作的顺利推展。改造，
不是一蹴而就的，这是需要时间来证明的伟大工程。
植根于我国特殊国情的城市化进程中虽然出现了“城中村”这一特殊现象，但对其治理也应该将其放在城市现代化的历史进程中予以考量，对目前在实践中出现的治理困局也应予以深刻认识，探索走出困局的新途径，以真正实现“城中村”有序治理【21】。
（一）城中村改造应遵循的原则
城中村的改造有它要遵循的原则。从实际情况出发，具体情况具体分析，切实把改造工作落实。
改造过程中应遵循统一规划原则，在改造过程中应该以城市总体规划为指导，从城市整体格局出发，妥善安置公共设施，注重与城市的有机结合，是改造工作顺利进行（如猎德村）。
改造过程中要遵循因地制宜、分类改造的原则，充分掌握广州市各类城中村的实际情况，从实际出发，根据改造目标，区分不同类型的土地性质、文化环境，因地制宜确立改造方案，把环境保护与文物保护落实好。
改造过程中还应遵循统筹协调原则，使改造过程中设计的土地、户籍、财政、社会保障等各个部门也着手改造工作，一次制定一些列的配套政策，优化改造方案，实现城中村改造的多方利益最大化。
改造过程中还涉及到户籍制度、土地使用制度、财政体制、金融体质等多方面的渐变式系统工程。因此，改造还需遵循“循序渐进”的原则，实现改造工作阻力的各个击破。
（二）城中村改造的基本模式
根据改造遇到的阻力，城中村改造的基本模式（见表5）可以分为三种：
一是政府主导型改造模式。政府主导型是政府以政府为指导，改造工作自上而下地进行，统一规划、统一实施、管理。该改造模式的特点是：改造资金政府提供，城中村居民户籍转为城市户口，集体土地收归国有，成立社区居委会。
二是村集体主导型改造模式，该模式是指改造过程中以村为主体，自我开发、自我改造，属于自下而上的改造，与政府主导型相反。其特点是用村内的资金进行改造，改造过程中需要政府相关部门的协调，改造完成后还需要相关政府部门完善村民户籍、土地管理制度和管理体制的转变等问题。
三是开发商主导型模式，该模式是以开发商开发城中村而进行一系列的改造活动。该改造的一大特点是，资金由开发商提供，村民参与改造，政府部门处理后续工作，最终完成改造。该改造模式的优点是易于照顾多方利益，达到共赢。但是，也容易在利益方面产生冲突，使改造工作难以顺利进行。
表5基本改造模式的优缺点对比
改造的基本模式优点缺点
政府主导型统一规划民意不能很好表达
村集体主导型很好地表达民意执行力低
开发商主导型照顾多方利益难以协调
（三）城中村改造的思想跟进
城中村里的居民复杂，居民文化程度不一，小农思想根深蒂固。改造工作能顺利的开展，离不开行动的支持，而行动的支持离不开对改造工作的理解，这是一个关乎思想层面的工作。然而，两千多年的封建思想，使得小农经济的思想根深蒂固，这对于改造工作的阻力是巨大的。再加上村民的文化程度不一，其人生观、价值观也不尽相同，使得改造工作的困难加大。因此，要使得改造工作顺利开展，必须要把城中村改造的政策措施、思路讲解得透彻并加以大力宣传，使改造工作深入人心。这是从思想上潜移默化的影响，最终使得他们在行动上予以支持，加快改造的步伐。“如果一个国家的人民缺乏一种能赋予这些制度以生命力的广泛的现代化心理基础，如果执行和运用着这些现代制度的人，自身还没有从心理、思想、态度和行为方式上都经历一个向现代化的转变，失败和畸形发展的悲剧结局是不可避免的”【22】。思想上跟进，要积极培育村民的现代意识和能力，实现农民市民化转变，以真正融入现代社会之中。
（四）城中村改造的制度跟进
任何的改造都需要制度先行。城中村的改造更少不了法律和相关制度的支持。政府部门应该在立法方面做好工作，这无形中会给予改造的最大支持，同时也会为改造排除一定的障碍，使得改造工作的顺利进行。如取消城乡户籍的二元制，这对于缩小城乡差距，从基本上做到公平，村民一定程度会从行动支持改造。这说明不能简单地将城中村的形成归因于城中村原住民在市场博弈过程中侵占城市化“外溢利益”的结果，而应该认识到城中村的形成其实是在我国特殊的城乡二元体制下，原住民进行“理
性选择”的必然结果，城中村有其存在和延续的历史缘由和未来价值【23】。加强立法工作，取消二元制，才能扭转这种尴尬的局面。
六小结
进行广州城中村改造是对广州城中村地区可持续发展的必然要求。而城中村改造工作因地而异、因时而异，切不可搞一刀切工作。要使得广州经济实现质的飞跃，改造之路势在必行。城中村改造是改善人居环境、提升城市品位推进城市化进城的额必由之路。在城中村改造中忌操之过急，要采取积极、有序的方法推进，减少由改造引起的社会矛盾，为实现共同富裕而努力。
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指导教师评语：
成绩评定：优秀（）良好（）中等（）及格（）不及格（）
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– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
1.城中村发展现状及改造情况调查问卷（当地官员）所属地区（省/市/区/街道）__________ 问卷号__________ 尊敬的受访者： 您好！我们是南京大学的学生，想做一个关于城中村的调查问卷，可能会耽误您的一点宝贵的个人时间。但您的无私帮助将是对我们工作最大的支持，您的真实所想将是我们调研成功的关键——有了您的不吝支持，我们便能为你们做的更多。 调查问卷采取匿名形式，请各位朋友如实填写，以期获得最真实的信息。 在此，我为我们的工作给您带来的不便致以真诚的歉意。感谢您的支持和理解！ 问卷说明： 1.本调查问卷的填写对象主要是城中村的当地官员； 2.请在您所要选择的项目前的“□”内打上钩； 3.如果选项内容不全面，您可以再“_______”做补充说明； 4.如对问卷中的有关问题不了解或有疑问，请随时咨询您身边的工作人员。 正式内容: 1.您如何看待我市的“城中村”问题？ □A.城中村承担了廉租房的功能，为创新产业人才进入城市提供了“低门槛” □B.城中村存在着“赃、乱、差”的问题，为社会治安带来了不安定的因素 □C.城中村建设杂乱，影响城市形象及市容市貌 □D. 其他 2.你觉得城中村在当前的城市中有无存在的必要? □A不清楚□B完全没有必要□C有一定的必要□D非常有必要 3.你觉得市政府对本村的城中村改造工作重视吗？ □A.重视且实际工作到位□B.比较重视且工作基本到位 □C.表面重视实际不到位□D.不重视 4. 你认为制约本村最大的发展瓶颈是什么? □A．地理位置、自然条件、交通条件制约□B.缺乏资金，债权债务复杂且沉重 □C.自身优势没有发掘，村集体主动性不够
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
浅析广东省“城中村”问题的现状特点与改 造策略 韶关学院英东农学院11园林学号：11102021069 【摘要】“城中村”是城市化发展过程的产物，是城市建设过程中遇到的新事物。随着社会经济的快速发展和城市化进程的日益加快，“城中村”成为了新的社会问题，可以说是中国背景下的一种新的城市化病，“城中村”的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了城市现代化建设的过程。文章在分析“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出可行的解决举措。只有把“城中村”纳入城市的管理范围，以人为本，维护弱势群体利益，才能统筹城乡协调发展，构建和谐社会。 【关键字】城市化城中村现状改造 1.什么是“城中村” “城中村”是在我国特有的土地所有制下，在快速推进城市化过程中出现的一种新的城市化问题。对于“城中村”，目前已有很多的定义，如书本中提到的都市村庄、都市里的乡村、城市里的乡村、“城中村”等。随着城市用地的扩展，原在郊区的村庄被纳入城区范围，在城市发展的带动与影响下发生明显的乡村---城市转型，在产业结构、建设景观和生活方式等多方面逐渐具备城市的特质而与传统农村相区别。但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，其发展往往具有很大的自发性，在生产方式、生活方式、建设景观及社区组织等各方面更是保留浓厚的农村居民特征而与城区差别明显，从而形成的一种独特的地域现象，即城市里的村庄，也就是所谓的“城中村”。 2.广东省“城中村”现状与特点 “城中村”问题，是一个社会问题，表现出利益性和复杂性，改造“城中村”，实现“城中村”的转型发展，不单纯是物质形态改造的技术问题，更是涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素、事关村集体、村民、政府、管理部门、开发商等多方面利益的及其复杂的
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/ad18144229.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
《加快城中村改造的几点建议》当前国家加快棚户区改造的历史性政策机遇非常难得，我市要充分借助“棚改”的政策支持、项目融资、资金补助、税费减免等方面的优惠扶持措施，调动各方面力量与积极因素，扎实有效地推进城中村改造这个世界性难题的化解。省委、省政府开展“三改一拆”和“五水共治”也是城中村改造的重大历史机遇。同时，当前钢材、水泥等建材价格较低，货币政策较宽松等，也是加快城中村改造的有利条件。 城中村改造是城市现代化进程中一道绕不过的坎。尽管在改善人居环境、完善城市功能、提升城市生态文明建设水平等方面都具有重要意义，但由于存在投资巨大、存量土地盘活困难等问题，长期以来，城中村改造进展并不顺利。同时，城中村改造工作虽是民心所向、群众所盼，但真正实施、推进起来仍存在不少困难和阻力，未来几年还都将是我市城中村改造工作的攻坚之年。 要继续保持高压姿态，坚决打赢城中村改造攻坚战，就要强化认识，加快提升主城区首位度，促进城市有机更新常态化，用重兵、出重拳，克难攻坚，保持定力，力争城中村改造有一个质的突破与飞跃。各部门要积极配合、全力推进，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，强力推进各类疑难问题的解决。同时，要坚定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度减少资金沉淀，大力为百姓营造舒适人居环境。 加快城中村改造，首先一定要做到公正、公开、公平，让老百姓心服口服。城中村改造过程中，政策平衡问题很重要，也是老百姓最关心的问题，政府部门应该一碗水端平，做到所有拆迁补偿协议都公
开，可以随时让其他拆迁户查阅，一旦遇到疑问，工作人员要及时正面解答。不让按时签约的老实人吃亏，不让漫天要价的钉子户得益。 其次，应当更加倚重街道、村居等基层力量。因其对该村现状、历史矛盾等信息掌握更加全面，了解更加透彻，在做思想工作方面有着一定的优势，在推进城中村改造各项具体工作时能更加到位。因此，要采取相应激励措施，突出发挥基层力量的作用，使城中村改造过程更加顺利。 再次，具体工作任务要落实责任到人、到单位，避免改造过程中出现以权谋私、不公平分配等现象。一方面，最好先安置再拆迁，在安置中做到再细致一点、再具体一点、再关爱一点。另一方面，要加大拆迁安置货币化分配力度，这种安置方式既能消减房市库存，又可解决拆迁户即时搬迁、马上入住之难，是双赢之举。同时，多渠道引资，积极引入社会资本参与城中村建设，推动城市整体面貌的改观。 内容仅供参考
论城中村改造现状问题及对策 摘要：本文通过对我国城国村改造的现状、问题，以及采取的对策和措施进行分析。并探究我国城中村形成的原因及城中村对城市化进程的影响进而提出对城中村改造的政策措施, 对当前正确 认识和解决城中村问题有着重要的现实意义。 关键词：城中村；城市化；改造 abstract: this paper analyzes the present situation of village reconstruction city countries, problems, and some suggestions and measures of analysis. our country villages and explore the reason and villages to the influence of the urbanization process of rebuilding the villages inside the city and put forward the policies and measures of the correct understanding and solve problems villages has important practical significance. keywords: villages; urbanization; transformation 中图分类号：x3文献标识码:a文章编号： 一、城中村形成的原因分析 随着中国城市化步伐的加快，城中村隐藏的问题日益暴露，成为影响城市经济、环境、文化可持续发展的桎梏。总体来说，当前“城中村”主要呈现以下问题。 1.直接原因是经济利益的驱使 “城中村”形成的直接原因总体上是受利益的驱使。首先，以
浅析城中村存在的问题及对策 城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。 由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。 一、基础设施陈旧、落后、不完善。 在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。 二、环境卫生治理不尽如人意。 城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。 三、出租房未能有序规范管理。
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式
关于我镇城中村经济发展现状及问题 随着城市化进程加快，我镇目前共有9个村，城中村就占有8个。城中村集体经济不仅是非公有制经济的重要组成部分,也是共同富裕的重要保证。 一、城中村集体经济发展现状 1、城中村集体经济发展势头强劲。我镇9个行政村2007年农村集体经济总收入2800万元，除星辉村外其8个城中村村集体经济总收入2737.5万元，占97.7%；2007年的全区“十强村”我镇就占有3个，分别是青湖、涂黄、塘山；这与城中村优越的地理位置，便捷的交通条件，发达的信息网络，方便的生活环境分不开的。 2、城中村集体经济收入来源渠道多元化。一是土地租赁费用和土地征用补偿金，二是村集体原有厂房招商引资的租金，门面房、闲置库房的出租资金，三是整合现有土地资源，开发出高层写字楼予以出租。城中村集体经济增长主要依赖第二、三产业的发展。可见，土地资源的开发利用是集体经济增长的主要形式，是财富之源。 3、楼宇经济发展迅猛。随着湖东路网的不断成熟，逐渐形成了以星光、青湖、等村为主的楼宇经济圈。如星光村的东方大厦，现已租给懿丰宾馆、江湖味道等企业，每年给村
集体经济及税收的贡献都非常可观；青湖村的青湖综合大楼（目前已入住5家企业，年租金达80余万元。）、方舟大厦等都是在我镇具有代表性的楼宇经济实体。 二、存在的问题 1、土地政策不够宽松，制约了城中村的发展。城中村发展建设项目，办理规划、土地审批相关手续相当繁杂。特别是民营科技园的成立划走了大片土地，村集体无土地可支配，由此带来了三方面问题：一是开发建设，招商引资难以使土地集中成片，更无法使企业落户我镇；二是占用土地必然使农民失去土地这个赖以生存的生产资料，形成一批失地农民；三是在土地变更、土地流转上增加了难度和困难，很容易出现群众上访等问题。 2、城中村集体经济发展存在着不平衡性。城中村集体经济起步越早，把发展作为第一要务，经济实力不断增强。比如青湖村在过去通过部分土地的国家征用使村集体积累了大量的资金，留住了些“风水宝地”，并抓住机遇，通过城中村的改造，建设开发高层的写字楼，发展楼宇经济，发展后劲强劲。而那些不注意积累资本，发展乏力的村集体的经济发展速度是益减缓；过去无经济的空壳村，尤其是近年才转变为城中村发展形势更为紧迫。随着城市的发展，城中村可利用的土地资源越来越少，且是边角余料，集体经济发展起步越晚的城中村，面临的困难就逾多。
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
加快城中村改造的几点建议 加快城中村改造的几点建议当前国家加快棚户区改造的历史性政策机遇非常难得，我市要充分借助“棚改”的政策支持.项目融资.资金补助.税费减免等方面的优惠扶持措施，调动各方面力量与积极因素，扎实有效地推进城中村改造这个世界性难题的化解。省委.省政府开展“三改一拆”和“五水共治”也是城中村改造的重大历史机遇。同时，当前钢材.水泥等建材价格较低，货币政策较宽松等，也是加快城中村改造的有利条件。城中村改造是城市现代化进程中一道绕不过的坎。尽管在改善人居环境.完善城市功能.提升城市生态文明建设水平等方面都具有重要意义，但由于存在投资巨大.存量土地盘活困难等问题，长期以来，城中村改造进展并不顺利。同时，城中村改造工作虽是民心所向.群众所盼，但真正实施.推进起来仍存在不少困难和阻力，未来几年还都将是我市城中村改造工作的攻坚之年。要继续保持高压姿态，坚决打赢城中村改造攻坚战，就要强化认识，加快提升主城区首位度，促进城市有机更新常态化，用重兵.出重拳，克难攻坚，保持定力，力争城中村改造有一个质的突破与飞跃。各部门要积极配合.全力推进，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，强力推进各类疑难问题的解决。同时，要坚定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度减少资金沉淀，大力为百姓营造舒适人居环境。加快城中村改造，首先一定要做到公正.公开.公平，让老百姓心服口
服。城中村改造过程中，政策平衡问题很重要，也是老百姓最关心的问题，政府部门应该一碗水端平，做到所有拆迁补偿协议都公开，可以随时让其他拆迁户查阅，一旦遇到疑问，工作人员要及时正面解答。不让按时签约的老实人吃亏，不让漫天要价的钉子户得益。其次，应当更加倚重街道.村居等基层力量。因其对该村现状.历史矛盾等信息掌握更加全面，了解更加透彻，在做思想工作方面有着一定的优势，在推进城中村改造各项具体工作时能更加到位。因此，要采取相应激励措施，突出发挥基层力量的作用，使城中村改造过程更加顺利。再次，具体工作任务要落实责任到人.到单位，避免改造过程中出现以权谋私.不公平分配等现象。一方面，最好先安置再拆迁，在安置中做到再细致一点.再具体一点.再关爱一点。另一方面，要加大拆迁安置货币化分配力度，这种安置方式既能消减房市库存，又可解决拆迁户即时搬迁.马上入住之难，是双赢之举。同时，多渠道引资，积极引入社会资本参与城中村建设，推动城市整体面貌的改观。
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
城中村改造的困境与对策研究 摘要：近年来，随着郑州市高新区经济和城市建设的快速发展，一些城郊村逐渐成为城区的一部分，但是这种转变并没有使这些村落真正融入城市，而是形成了所谓的“城中村”，这些村落的使高新区的发展陷入困境，城中村改造成为了郑州市城市规划的重点对象。文章在调研的基础上，以祥营村为例提出了城中村改造中所面临的困难并且提出了一些建议。 关键词：城中村；祥营村；问题；对策 一、高新区城中村改造中的难点 1.村民传统思想的抵触 虽然村民们也十分向往城市的生活，但是由于村民传统思想观念的影响，他们更习惯自家的独栋小院，而不愿意搬入小区居住。村民们认为城中村改造会使他们失去原有的土地和房屋，严重损害他们的原有利益，大多不愿意接受改造，甚至给政府提出很多过分的要求，加上村民相对来说理论水平低，对于政府的行为不理解，较难沟通。因此，如何说服村民接受改造是城中村改造中最大的难题。若能把村民的问题解决，其他问题也都迎刃而解。 2.实际运作中的困难重重 尽管城中村改造目前已经取得了很大进展，相关政策也在不断地完善，但是在实际的运作过程中仍然存在很多具体的问题。一些情况特殊的困难户，政府不得不帮助解决实际问题，而这样又会引起其他村民的不满。一些有争议的土地、建筑如何赔偿。对于村民一些有组织的抗议活动如何处理等等一系列突发事件很难处理。可见城中村改造问题繁多、矛盾尖锐、关系复杂，并非易事。 二、高新区城中村改造存在的问题 1.村民与政府相互不信任、不理解 调查过程中我们发现，村民和政府各执一词，村民表示对安置赔偿不满，拆迁后得不偿失，楼房不如自家小院，并且生活更加拮据。而且由于现在政府与开发商的负面新闻太多，对政府官员声誉造成了恶劣影响，村民对政府非常不信任，对政府承诺的一系列赔偿尤其是回迁安置时间表示怀疑。有不满也不愿与政府沟通，认为政府不会为村民考虑，反而会把自己被抓起来。而政府则是与村民完全不同的说法。他们认为村民欲壑难填，政府无论怎样做都满足不了村民无限的贪欲。政府目前给予的补偿已经相当合理了，拆迁后补偿给村民的住房远远大于村民的自住需求，随便卖一套都是一笔不少的钱。而且只要肯劳动，以后的生活根本不成问题。可见政府与村民相互不理解，并且缺乏沟通是目前高新区城中村改造存在的一个重要问题。
城中村改造项目现状及相关问题 1、协助工作1：工作组及正式评估组在工作流程、进度上与协审单位做好沟通工作，制定沟通负责人，提前通知协审单位安排第二天需跟进作业的评估名单，以便于协审单位人员与工作的安排，增加工作效率。 2、协助工作2：考虑到正式评估组前期每天主要以测量为主，如遇可入室评估的情况应及时通知协审单位项目负责人予以调整人员到现场，避免无谓的跟组（有些组别跟过去才发现只能外业测量）。 3、协助工作3：协审工作中发现测绘工作及评估工作均由同一家评估公司承接并不能保证测绘工作的独立性、公正性、专业性，建议单独聘请具有资质的第三方测绘公司测绘房屋及附属物建筑面积。 4、测绘工作：测绘工作中，应利用自身专业知识及判断，对不同结构的区域进行不同的标示以利于准确的判断房屋的重置价值，对于明显乱搭乱建临时建筑及临时封闭（如卷闸门封闭阳台等非常规情况应能区分并加以认定）。 5、房屋的重置价：值建议严格按照嵊州市发布的嵊政办批（2016）32号嵊州市人民政府办公室关于确定2016年嵊州市房屋重置价评定标准的批复进行认定并评估。不建议将部分装修类目的项目放在重置价格中，比如重置价格中描述的普通、标准木门窗，如遇较好门窗应将此类门窗作为装修类型放入装修补偿清单内，否则容易产生装修补偿较低、房屋重置价格较高这个误区，同时对装修较差的房屋存在因少设不设装修项导致装修补偿按保底价补偿，同时应计入装修的类目
重复在重置价格中计算等问题，另房屋建成年份、总层高及总层数应在报告中予以批露。 6、房屋成新：根据嵊政办批【2016】32号《关于确定2016年嵊州市房屋重置价评定标准的批复》文件，在评定房屋重置价过程中，房价应严格根据结构等级的具体条件套用标准，成新应根据建造年份和保养情况综合评定，不应随意高套，同时建议建成年份可以由当地村委批建文件获取或者由工作组认定建成年份，并以建成年份结合保养程度确定（1年定0.5%-1%，如估价对象1991年建成，成新率可认定为74%-87%）。 7、装修附属物成新：装修及附属物应根据嵊政办批【2016】32号文件《关于确定2016年嵊州市房屋重置价评定标准的批复》文件，结合成新（扣减折旧），得出装修附属物的评估价格。建议根据装修项目类别、使用年限、保养程度按80%-100%确定。 8、附属物补偿范围：建议规范装修及附属物类目名单，明确具体应列入装修及附属物类目的各种项目，建议不应计入装修及附属物补偿类目的有水、电表、独幢房屋的化粪池（1个）等，如遇出租需要增添化粪池应按实际情况酌情增加（因为增加的化粪池是配合主化粪池使用，补偿金额考虑按2000元/个计） 9、报告书写建议1：各装修项目应一个价格对应一个档次装修，如部分送审报告中同样描述为“木地板”，但价格多种多样，难以区分。 10、报告书写建议2：各装修项目计价单位应能明显反应其价值高低的一个衡量，尽量套用施工定额中清单计价的计价单位，如水泥砖围
城中村存在的问题及对策分析
城中村存在的问题及对策分析 [摘要]“城中村”是城市化发展过程的产物，是城市建设过程中遇到的新事物。“城中村”问题的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了现代化建设的进程，鉴于此，引起社会各方面的关注，特别是政府的高度重视。文章在分析“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出可行的解决举措。只有把“城中村”纳入城市的管理范围，以人为本，维护弱势群体利益，才能统筹城乡协调发展，构建和谐社会。 [关键词]城中村；秀灵村；改造 “城中村”在中国城市发展过程中普遍存在而又具有中国特色，是工业化和城市化发展时期的一个新事物，与中国城乡二元结构体制密切相关。其不仅是个社会问题，更是个政治问题，如果处理不好，会危及社会正常秩序，会导致社会矛盾的激化。我国正处在改革开放的深化阶段和关键时期，此时也是各种矛盾凸显的多发期，为创造一个和谐稳定的环境，缓解并解决各种社会矛盾，党中央提出了科学发展观，以统筹城乡发
展，构建和谐社会。 一、“城中村”的定义 对于“城中村”的定义，众多学者从不同的角度作出了不同的阐述。吕宏芬、王积瑾认为：“城中村”是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它是改革开放以来中国城镇化进程的产物，是城镇发展到一定阶段的特殊现象。高迎伏、黄仕伟和董平指出：“城中村”就是指原来是农村，由于城市的扩张成为社区，现已基本没有耕地，没有农业，也没有农民，但仍按村的行政管理体制来管理的城市中的特殊社区。笔者认为“城中村”是城市发展过程中，将城市周边的村庄列入城市规划管理范围，而又在特定的时期内存留城乡二元体制的状况。城市的飞速发展，需要通过征用周边农村耕地获得扩展的空间，提升城市的容量，不断蚕食周边的耕地，这就形成了“城市—农村一城市—农村”环形衍射的空间布局，也就是我们所说的农村包围着城市，城市又包围着农村，城村交替出现的现象。
“城中村”环境卫生现状与管理对策 内蒙古大学环境与资源学院010020 随着我国经济的快速发展，城市建设突飞猛进，城市化进程明显加快，越来越多的“村”变成了“城”的一部分，同时，人们对生存环境和生活质量也要求越来越高，与人们生活息息相关的城市垃圾已引起人们的高度关注，垃圾问题成为城市发展的“焦点”和难题，尤其是“城中村”生活垃圾、建筑渣土普遍存在，环境污染严重，垃圾收集、清运更是难上加难。如何解决“城中村”环境卫生问题是当前摆在我们面前的一个重要课题。 一、“城中村”概述 “城中村”是指在城市高快发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民，仍在原村居住而形成的村落。 “城中村”的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主，环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“顽疾”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上将，仍保留了传统农村的因素，具有城市与农村双重特征的城中村其产生的原因。同中国的城乡二元体制，以及土地所有制等诸多因素有关。 首先，“城中村”的特殊地理位置决定了它特殊的经济价值。它往往被城市所包围或紧紧地与市区相连接，是城市发展与建设中最活跃的地带。相反，各种错综复杂的问题也随即产生，甚至达到难以解决的地步。 其次，“城中村”人口众多。有的地方外来人口要比本村人口多出几倍或几十倍，他们混杂而居，一方面保留着各自主要农村风俗、地区的乡土、宗族、地缘等传统观念，另一方面也都在不同程度地尝试着新的城市生活方式。他们的思维方式与行为活动都是介于城市与农村之间。