第六部分项目功能和形象定位
本项目是集办公、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型商业综合体。主要是服务明秀东路周边的上百万人群。将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的融合。做明秀东地标性的标杆，我们拥有超5A级的写字楼，干净舒适的商务便捷酒店，完善的物业管理，优质的物业服务，容主要包括：采用大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务；代缴话费服务；日常应急药品提供服务。
大型商业项目的经营主题特色定位主要把握两点：主题突出、结构合理。大型商业项目的经营主题特色定位一般有大众化定位和特色化定位两种方法。
大众化定位法适合大型商业项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。
特色化定位法主要表现在两个方面，一是商场特色主题，二是特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。发展大型商业项目要强调科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一个城市的大型商业项目应具备有自己独一无二的特色，有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争力。结合本项目自身情况建议采用侧重大众化定位，突出部分特色化餐饮项目。
第十部分营销执行策略
基于项目的规模和销售阶段，我们的营销执行要与之相适应。根据每一阶段的任务不同、销售目标和推广主题的差异，都应有灵活的执行目标和实施策略。为了达到预想目标，我们把营销执行分为以下步骤实现：
第一阶段：项目引导期执行
1、项目销售工作展开
2、项目形象系统设计及展示
3、项目工程情况相关落实执行
第二阶段：项目公开期执行
1、项目工程情况跟进执行
2、项目销售工作全面推进
3、项目形象系统更新及补充
4、项目工程部门配合销售工作
5、推广更新并有力支持销售工作
6、案场执行并组织销售团队工作
第三阶段：项目强销和持续期执行
1、项目工程基本成型跟进执行
2、项目形象维护并完善执行
3、项目销售工作跟进执行
4、项目工程部门配合销售工作
5、推广补充及配合销售工作
6、加强案场职能有力消化尾盘量
第十一部分推广相关建议及工作计划表
根据目前项目进展情况，我们深入进行实地考察和项目调研，经过不断思考并结合我们在实践中运作经验，初步提出以下推广建议，供参考：
◆目前项目工程进度已准备进入实施阶段，但项目现场形象包装和本盘形象主题推广却严重滞后。
◆从整合营销角度来看，项目推广必须先行，营造高档写字楼气势，渲染销售前期氛围，制造市场关焦点，把握高档写字楼制高点。
◆区域写字楼和高档住宅容易分流客户，对本项目可能会形成潜在威胁。为了形成差异化，拦截其他楼盘客户，
售楼中心应显著突出写字楼、酒店、餐饮、门市等，还要注意与现场形成互补。
虎邱大厦项目工作计划与进度安排表
房地产项目的形象定位是什么？ 在美国艾.里斯与杰克.特劳特所著《定位》一书中提出的、迄今为止对美国营销影响最大的观念——“定位论”中的解释为：定位是你要在预期客户的头脑里给产品定位，旨在确保产品在预期客户头脑里占据一个被深刻记忆的、有价值的地位，它主要指的是产品的推广传播方式。 具体到房地产营销，定位就是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。定位是突出一个项目最典型、最主要、最关键的特征或核心，可以说定位决定营销的成败。 一个房地产项目的定位是由定位体系组成的，通常为客户定位、主题、属性、形象、文化、户型、价格、建筑风格、档次、功能定位十大类，本文着重探讨房地产项目的形象定位。 房地产项目形象定位亦指项目的品牌形象定位，形象定位是要在广告宣传中反复出现的，是开发商极力强调和渲染的，也是消费者接受广告宣传以后，心目中留下的项目形象。它首先承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。它是开发商要在消费者心目中塑造的东西，具有更多人文的或形而上的意味。 做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很多美好的向往，让人依恋的不仅仅是房子，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象。 二、做好形象定位的前提 1、充分了解发展商的开发过程及目标： 通过交流充分了解发展商的开发过程及目标，留意其中的闪光点；寻求经济与文化、商业与艺术的有机结合以衍生品牌，营销全程塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌，为企业持续发展提供后劲； 2、把握市场实态： 对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场； 3、把握片区状况： 在市场调研和谙熟本土实况以及充分解读区域消费特征的基础上，因应项目所在地区域特点； 4、对项目充分研究透彻： 寻找项目的唯一性、差异性和市场高度，扬长避短，抢占制高点，树立唯一性，用足项目优势，规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位。 三、房地产项目形象定位的切入点
华新房地产有限责任公司尚城项目市场定位报告 2015-7-6
第一章锡盟房地产宏观市场分析 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 一、我国宏观经济运行态势良好 1995至2000年，锡盟经济年均增速达到10%；全市国民生产总值累计超过1000亿元。2000年国内生产总值大幅增长，GDP的年度
https://www.doczj.com/doc/ad16576450.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司 增长率达到了8%，工业增加值增长率达到了11.4%，主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了7.6%。国内生产总值实现12101亿元，按可比价格计算比去年同期增长7.6%，增幅比去年同期慢0.4个百分点，但比去年第四季度快0.2个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。 尽管因受“9.11”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年GDP增长率仍可望达到7.3%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计我国经济仍将实现7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。 二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响 2001年1-7月，锡盟房地产开发投资额达到52.65亿元，同比增长58.9%，投资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为30.87亿元，同比增长56.9%，办公用房投资22.65亿元，商业用房开发投资13.45亿元。锡盟商品房新开工面积1-7月为356.7万平方米，同比增长91.8%；其中住宅为100.1万平方米，办公用房达到55.5万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月，锡盟商品房施工面积为298.5万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅156.4万平方米，同比增长46.5%；商品房竣工面积150.7万平方米，同比增长4.2%，其中住宅竣工161.8万平方米，同比增长w https://www.doczj.com/doc/ad16576450.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司
项目定位的四个方法 假设论证法——从结论出发 在很难确立最佳定位时，对几种难以排除的定位进行假设论证，分析各自的优劣势，再将分析结果进行对比，据此确立最终定位。 我们不否定假设论证法主要依靠策划人对项目的感应判断，当然这种感应判断不是玄学，而是建立在策划人对地产行业的敏锐、经验、独特的思维方式和能力等基础之上的。这个方法的优势是，直奔主题、迅速快捷，适用于疑难项目、特殊项目、单体项目，不适合大型项目。其具体方法是： 第一步：事先由策划人设计几种最佳定位，然后分别对每一个定位进行分析、求证 第二步：根据求证结论选取最优的二个定位，以时间、成本、难度为坐标，设计操作程序再次进行求证分析（注意，这里指的是操作程序）。 第三步：根据再次求证的结论最终确定项目转：项目定位的四个方法(2)定位，并将该定位与市场同类项目进行对比分析（注意，是同类，不是同样），以判断该定位的预期效果。 这个方法最大的难点是求证，因此市场调研就显得更为重要。 下面我仍以中旅商务大厦为例，因为做这个项目我就是用这种假设思维进行求证定位的。我不妨将早前写的案例分析奉上，以供大家了解始末。 中旅商务大厦策划始末 2002年2月，我们接手了广东中旅的一个项目。项目原名侨星苑，总建筑面积6.8万平方米，位于广州天河北路，规划报建为商用和住宅，于1999年开始销售。在项目介绍时，发展商毫不避讳地说：此前曾由一家较大的房地产中介公司代理，其间又有五、六家公司参与。但，卖了三年，花了三百万广告费，卖出去三套。简称“黑色三个三”。 在第一次察看这个项目时，我就有一个感觉：这个项目的功能定位错了。当时天下着小雨，我和另一个同事站在项目的北面，望着一幢一幢的高高的写字楼
房地产项目的形象定位-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
房地产项目的形象定位是什么 在美国艾.里斯与杰克.特劳特所著《定位》一书中提出的、迄今为止对美国营销影响最大的观念——“定位论”中的解释为：定位是你要在预期客户的头脑里给产品定位，旨在确保产品在预期客户头脑里占据一个被深刻记忆的、有价值的地位，它主要指的是产品的推广传播方式。 具体到房地产营销，定位就是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。定位是突出一个项目最典型、最主要、最关键的特征或核心，可以说定位决定营销的成败。 一个房地产项目的定位是由定位体系组成的，通常为客户定位、主题、属性、形象、文化、户型、价格、建筑风格、档次、功能定位十大类，本文着重探讨房地产项目的形象定位。 房地产项目形象定位亦指项目的品牌形象定位，形象定位是要在广告宣传中反复出现的，是开发商极力强调和渲染的，也是消费者接受广告宣传以后，心目中留下的项目形象。它首先承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。它是开发商要在消费者心目中塑造的东西，具有更多人文的或形而上的意味。 做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很多美好的向往，让人依恋的不仅仅是房子，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象。 二、做好形象定位的前提 1、充分了解发展商的开发过程及目标： 通过交流充分了解发展商的开发过程及目标，留意其中的闪光点；寻求经济与文化、商业与艺术的有机结合以衍生品牌，营销全程塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌，为企业持续发展提供后劲；
《项目产品定位报告》内容及写作要求 一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。 可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表 描述各物业形态开发周期的相互影响。
可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。 通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式 超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形 态 一梯几户 是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比
项目形象定位案例分析 项目靠一个卖点取胜足也 运作项目，听得最多的就是挖掘项目卖点、展示项目卖点，卖点成了项目制胜的法宝和核心关键元素，因此，各企业都在绞尽脑汁寻找项目卖点，一时间，“与步行街为伴”“做15所大学的生意”“可变户型魔幻空间”“最大赠送面积X㎡”“吃住一条龙中央居住区”等字样跃然纸上，各开发商总在想办法展示项目优势，突出项目卖点，最终客户被淹没在卖点的洪水之中而不能自拔，因为每个项目都有各种各样的卖点，今天一个，明天又一个，今天你是可变户型，明天他是空中院馆，今天你是最佳宜居区，明天他是中央居住区等等。实际上，笔者认为，一个项目运作成功，只要有一个卖点就行了，当然这里说的一个卖点必须是非常具有鲜明个性的卖点，同时是市场所关注的卖点，只要企业集中精力把这个卖点进行全方位包装和培育，形成市场共鸣，那这样的项目就会比今天一个卖点，明天一个卖点操作难度低很多，而且效果来的更快。在军事上强调非对称战略，其实讲的就是这个道理，既然不能做到卖点的全面开花，或者能全面开花，但效果肯定比不上集中活力攻其一点，当然这个一点必须是客户关注的一点。 房地产业作为传统产业，涌现了不少知名的企业，这些企业在为市场提供一流的产品和服务的同时就非常注重企业或项目“点”的培训，从而在市场产生共鸣，赢得客户认同，促进了项目的良好运作，当提及该项目，客户就会在第一时间对该项目的某个“点”有反应，这个第一反应非常关键，直接反应项目对该“点”的培育成功与否。举例说明，融侨半岛项目，就把教育作为”点”进行培育，让人们提到融侨，第一反应就是教育地产，运作获得了成功；金科地产，特地培育产品细节卖点，市场的第一反应就是产品好，这也造就了金科2月的广告“在重庆买金科房”的底气；龙湖，早期培育的是物业管家，给客户第一反应就是物业服务优秀，住龙湖小区是一种享受，尽管现在龙湖没有刻意渲染其物管了，取代的是对生活方式的卖点包装，但其物业管理的品牌底蕴依存；其他的，如奥园康城，07年08年上半年刻意渲染运动地产，取得了明显的市场反响，要不是国家调控和金融危机，其开盘价格不至于如此低廉，现在尽管在推广手法上调整为针对特定目标群体的生活方式诉求，但运动地产的影响犹在；鲁能星城，强调街区生活的便捷，取得了空前成功；招商江湾城，刻意宣传豪宅大生活，尽管其销售不理想，但至少给市场造成了豪宅的第一印象；宗申动力城，尽管对其产品印象不深，但其让客户定价的拍卖价格营销模式仍然吸引了市场眼球；当下的热门楼盘悠哉游宅，给客户留下了懒人推动世界的深刻印象，非常有创意，包括去年的阿布阿布，也是针对年轻人进行针对性的“点”包装，达到预期效果。我们在看看市场上很多其他楼盘，应该说入市很长时间了，客户提及该项目，脑袋里形成不了第一印象，尽管其经常在媒体有一系列卖点展示，但所谓面面俱到的结果就是面面俱不到，东海长洲，人们没有第一反应；华宇北国风光，说到该项目，除了在北滨路外，再无别的感觉；江湾国际花都，除了在渝中区外，没有别的感觉，尽管其广告做的很五彩缤纷；还有就是雍江苑，可能是其广告包装力度不够的原因，没有给客户深刻印象，所以6000元/㎡的精装售价尽管可惜，但没有办法，这也说明，在无明显优势的情况下，价格就是最后的武器了，恒大城、壹江城、东海岸不就是这样吗？华润24城，千亩大盘，进入市场有很长一段时间了，但
第四章、项目市场定位 一、项目SWOT分析 1、优势（S） ⑴地理位置优越，发展潜力巨大 项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点； ⑵规模较大，有利品牌运营 本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘； ⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期 项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期； ⑷自然环境优异，人文气息浓郁 项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有靠近城市景观的近距优势，是难得的适居之地； ⑸公建配套，减缓项目压力 项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W) ⑴大气环境质量差 项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升； ⑵设施配套不完善 项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升； ⑶建安成本高 地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高； ⑷地段档次低 周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。 3、机会(O) ⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机 城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备； ⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长 随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增
房地产项目定位的四个方法 2013-12-19房地产投资融资俱乐部 房地产投资俱乐部（fdctz888)目前有4.4万地产圈的朋友关注，本平台由专业地产投资团队运营，请大家多关注、多提意见，平台管理员微信号ymhdxx,欢迎您与我们交流互动. 1、三相交定位法 我从来就不相信策划有什么模式可套。因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。项目不相同是因为定位不同。既然策划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。 那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。因为几十
本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司名称不一样。依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。 而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析，就更没有多少人知道了。孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。今年六月，我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。 项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学的运动场和学生宿舍。如果单从地块和自然资源看，做一个高档项目肯定没问题，比如电梯多层洋房、联排、叠加别墅，甚至独立别墅都是可以考虑的。但是，结合环境和市场进行分析，做高档产品绝对走不通。为什么？一是因为环境除了自然资源外，还有人文和社会环境。项目山脚下就是学校运动场和大学生宿舍，白天晚上那些学生可不管你什么高档低档，他们对自身价值的体现很多是通过声音、身体甚至是恶作剧进行表达的，他们可不会顾及什么隐私啊、什么吵闹的，这样的环境你敢保证那些高端人士会接受吗？第二，环顾周边的竞争层面，左边山头紧邻一个独立别墅项目，右边山坡是一个大型联排、叠拼别墅项目，而本地块刚好是这两个项目与学校运动场的最好屏障。身处两个高端项目的夹击、且资源、环境又没有优势，你难道敢和别人面对面的较劲？所以，最后我坚持走中高端路线。 项目定位：敢与别墅比高低的高层洋房 产品定位：小高层公寓洋房。 项目形象定位：站的更高、看得更远生活不只有别墅 开发商之所以接受并肯定了这一定位，是因为我在分析项目时，是将各种因素同时置于一个空间，并对各因素的相互关联、影响、制衡进行立体的、辨证的考量，最终找到了一个最佳平衡点，同时考量的另一个焦点就是这个平衡点能否上升到能统领全局的地位。
项目功能和形象定位公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
第六部分项目功能和形象定位 本项目是集办公、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型商业综合体。主要是服务明秀东路周边的上百万人群。将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的融合。做明秀东地标性的标杆，我们拥有超5A级的写字楼，干净舒适的商务便捷酒店，完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务；代缴话费服务；日常应急药品提供服务。 大型商业项目的经营主题特色定位主要把握两点：主题突出、结构合理。大型商业项目的经营主题特色定位一般有大众化定位和特色化定位两种方法。 大众化定位法适合大型商业项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。 特色化定位法主要表现在两个方面，一是商场特色主题，二是特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。发展大型商业项目要强调科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一个城市的大型商业项目应
具备有自己独一无二的特色，有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争力。结合本项目自身情况建议采用侧重大众化定位，突出部分特色化餐饮项目。 第十部分营销执行策略 ? 基于项目的规模和销售阶段，我们的营销执行要与之相适应。根据每一阶段的任务不同、销售目标和推广主题的差异，都应有灵活的执行目标和实施策略。为了达到预想目标，我们把营销执行分为以下步骤实现： ? 第一阶段：项目引导期执行 1、?项目销售工作展开 2、项目形象系统设计及展示 3、项目工程情况相关落实执行
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
房地产项目形象及营销推广策划 工作模板
房地产项目形象策划 0 第一章项目形象策划概述0 第二章项目形象策划的具体内容0 一、项目视觉识别系统核心部分 1、名称： 0 2、标志： 0 3、标准色 0 4、标准字体 0 二、延展及运用部分 1.工地环境包装视觉： 2.销售中心包装设计： 1 3.标识设计 1 4.物业管理系统包装设计： 1
房地产项目形象策划 第一章项目形象策划概述 房地产项目形象策划包括总体战略形象策划、社区文化形象策划、业主企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。 项目视觉形象是一项目有别于其他项目的、具有良好识别功能的统一视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统、核心部分及延展运用部分。其中核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。 任何文字或文字组合（包括中、英文）都可以作为项目名称；任何图案、符号都可以加工成为项目的标志。 任何开发商都有其独特的文化理念、经营理念；任何房地产项目都有其特定的地理位置、市场环境和特殊的社区文化内涵；因此确定项目名称，要充分开发商的特质和项目环境因素，既要富有意境，又要有个性，讲究策略性和艺术性。 房地产项目标志也特别强调造型设计，力求个性突出、形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象的包装。 第二章项目形象策划的具体内容 一、项目视觉识别系统核心部分 1、名称： ——项目名、道路名、建筑名、组团名 2、标志： ——项目标志 3、标准色 4、标准字体 二、延展及运用部分 1.工地环境包装视觉： ——工地围墙 ——建筑物主体 ——主路网及参观路线
汉国置业东莞庄项目定位报告 第一部分项目界定 一、指标及限制条件 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、地块解析 1）地块位置 汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路，占地面积95,000平方米。如下图： 2）、项目交通出行状况 1、公交系统情况：400路（乐意居——东莞庄总站）此外，附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。 2.与广园东路，广州东站，天河客运站等相临，出行方便。 3、附近有地铁3号线 3）、项目周边社区配
套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心。项目紧邻华南理工大学，拥揽学府的浓郁书香和青葱林木，环境幽雅，景观宜人，周边聚集众多高知人士，人文氛围浓厚。学校配套有：华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。附近银行有中国工商银行，广州市商业银，中国银行，邮政储蓄，农村信用合作社，中国光大银行等。 第二部分市场分析 一、宏观市场 广州2009-2010年GDP总量为9112.76亿元，可比增速11.5%，近几年来一直有上升趋势，其中天河区为总量为12.5万元，增幅5%。 据报道，广州市人口已超1400万，总之，不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段。 二、房地产市场 虽2008年来，房地产市场持续低迷，但2009开始，市场交易氛围重新活跃，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度。 1、总体情况：土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用 地出让居首；房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成；各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显…… 2、区域情况： 东莞庄原已有富力院士庭，坐落于广州市天河区东莞庄路72号，占地约5.4万平方米，总建面积约17.3万平方米，绿化率达30％，容积率 3.2。小区配套设施方面，配备有会所、泳池、篮球场及2.4万平方米的 商业配套。附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。 富力院士庭地处天河北风水龙脉之地天河东路和广园东路交会处，这里是广州商业区、商务区和学院区的牟和之地，与天河北一路之隔。内环路、地铁1号、3号线、火车东站等交通便捷。 富力院士庭聘请具有国家一级资质的物业管理公司----天力物业管理公司作您的贴心管家。一流的服务和最贴心、最到位的生活管理方式即将新鲜登陆您的生活。数百米长的广州首个花园式休闲购物广场为社区提供了完善的商业配套。上海世纪联华率先入驻，1500平方米精英会所和 广场顶层6米挑高的空中花园，构成素质生活的根本元素。
“天安第一城”形象定位 定位语：硅谷内·高档享受型住宅 支持点： 随着房地产市场发展信心的爆棚，长春大有向国际主题发展的趋势，各种冠以西式风格的建筑蜂拥而至。在众多开发商的追捧下购房者迷蒙了双眼，就连房子也模糊了其根本价值。中国人在建造连西方人都在迷糊的西式住宅，而购房者是不是真的对西式建筑达到了迷信的地步？毕竟，住在洋房里我们还是喜欢吃地道的东北菜，人们真正需要的不是只有音译的房屋概念，而是真实的、可以享受的生活。 事实上，地段、价格、质量、环境、户型这些才是判断房子价值的永恒要素。如果住宅不能以这几点为基础给住房者以真实的生活感受，再炫的概念也只能哗众取宠。 长春天安第一城位于硅谷大街661号，在长春硅谷规划建设之内。业主享受着未来硅谷的高质量环境、先进的科技和无限的发展前景。这将是天安第一城极具吸引力的地段卖点。 天安中国历来以最优秀的项目品质取胜，高档次的住宅，高品质的生活即是产品的最大特色。高档享受型住宅——固守天安品牌的本色，以实力的信心、专业的水平宣言，为购房者创造高档次的住宅产品及其所承载的高品味生活享受。 长春天安第一城将目标客户锁定在高收入人群上，与其匹配的是长春目前一流的高档住宅产品，产品的价值已不仅仅是满足人们的居住需求，更要为居住者提供兼容美感、情感、思想、交流的高品味生活享受。
高档享受型住宅——天安住宅的特点就是如此单纯，给目标客户最真实、最直观的价值印象。 传播点： 1、天安第一城的项目开发商天安中国投资有限公司，为港资上市公司。进入中国市场的十六年间在上海、北京、大连、深圳等国内大中城市投资房地产和其它项目40多个。天安中国十六年以来，一直致力于国内高档住宅的开发建设，开发足迹遍布华东、华北、华南三大区域，取得了丰厚的业绩，许多重点地产项目成为所在城市的标志性建筑，引领着中国房地产业的发展。 2、继大连之后，长春成为天安中国在东北地区的第二个重点战略性投资城市。长春天安第一城位于朝阳区与高新技术产业开发区的交界处，是城市经济重心南移的先锋地带，并依托已形成的高新技术产业开发区和高等教育园区，将在长春未来的新城区中占据举足重的地位，成为高尚人士聚集的住宅区。 3、天安第一城平均售价在3500元/㎡左右，这一价格在长春现有的楼盘价格水平属于高档楼盘，与价格相匹配的是高质量的品牌住宅和服务的价值。价格是产品品质的代表，也是产品及服务价值的回报。 4、天安第一城全部项目由拥有卓越质量信誉的中建八局和吉林一建共同承建。全部建筑均采用国外一流标准的优质建材。开发用地经过了一年的基础沉降，保证了建筑的稳固性，所有建筑均使用了短肢剪力墙结构，提高了房屋抗震指数，扩大了使用面积。开发商承受了巨大的资金压力，以高额的前期投入保证产品的优秀质量。 5、在社区环境上，天安第一城充分考虑公共空间给居住者生活品质的影响，一期总售400多户，容积率仅为0.9。绿化率达到长春绝无仅有的70%，并且种植了大量的名贵树种，保证园区绿化的观
第五章房地产项目定位 ◆本章学习目标 1、掌握房地产项目定位的概念； 2、掌握房地产项目定位的内容； 3、掌握市场分析法； 4、掌握项目SWOT方法的应用。 ◆本章教学内容 1、房地产项目定位的基础 2、房地产项目定位的基本方法 （1）房地产项目市场分析法 （2）项目SWOT分析法 ◆本章重点 1、房地产项目定位的的概念 2、房地产项目定位的内容 3、市场分析法 4、项目SWOT方法的应用 ◆本章难点 1、市场分析法 2、项目SWOT方法的应用
第一节房地产项目定位的基础 一、房地产项目定位概念 从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。 因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。 房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。
这一过程就是房地产的项目定位。 二、房地产项目定位内容 从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。 （一）市场定位 研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。 （二）客户定位 研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。在这部分研究中主要回答的问题有：不同类型的房地产项目针对哪类不同消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式是什么，消费者对房地产项目的消费习惯是什么等。 （三）产品定位 研究产品种类和目标客户消费使用过程。确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。该部分要回答的问题主要有：消费者对房地产项目的实际使用过程是怎样的，产品的每个部分是怎样与消费者的行为相关联的？在使用过程中消费者的行为和心理的变化过程是怎样的？怎样才能达到消费者使用的最佳状态？房地产项目构成要素和突破差异化的关键点是什么等。
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
目标市场总量预测 依照XX市对1000户城镇居民的抽样调查显示，2003年XX 市城镇居民家庭人均食品年消费总额为3522.7元，其中鲜菜消费额为234.9元，新奇瓜果消费额为221元，人均年消费新奇菜果合计为455.9元，约占食品年消费总额的13%。目标客户人群按照1300万计算，2003年XX城镇居民家庭鲜菜消费支出总额30.5亿元，新奇瓜果消费支出总额28.7亿元，果蔬消费支出总额59.2亿元。 通过2002年XX市商品菜总产量45亿公斤，商品菜产值35亿元；其中，其中75％在XX地域经销，XX自产菜占XX消费总量的55％，计算出XX市商品菜消费47.8亿。 通过2002年XX市果品产量7亿公斤，销售额14亿元，其中：销售到XX市场的量占62％，在XX城区的市场份额约占30％，计算出XX果品消费量为32.9亿元。则XX市总的果蔬消费达到80.7亿元。
数据显示2002年，蔬菜和水果占八类食品总消费的14.5%，且存在下降的趋势，那么2003年的比例应该小于14.5%。依照2003年恩格尔系数31.67%计算，按XX城镇人口1300万计算，则2003年食品的总消费额为623亿，水果与蔬菜假如比率占13%，那么总消费额为81亿元。这讲明两种途径计算的结果差不多一致的。 三、项目的目标市场份额 表目标配送市场计算 序号项目核算单位蔬菜鲜瓜果合计 1 XX市场总值亿元 30.500 28.700 59.200 2 连锁超市总值（3）=（2）*15% 亿元 4.575 4.305 8.880 3 集团消费总值（4）=（2）*20% 亿元 6.100 5.740 11.840 4 餐饮企业总值（5）=（2）*15% 亿元 4.57 5 4.305 8.880 5 大型连锁（6）=（3）*35% 亿元 1.601 1.507 3.108 6 目标集团（7）=（4）*35% 亿元 2.135 2.009 4.144 7 目标餐饮（9）=（5）*35% 亿元 1.601 1.507 3.108
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
房地产开发项目整体定位方案报告 第一部分：市场调查 一、**市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 一．项目简介 二．项目ＳＷＯＴ分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室内设计建议 十．配套建议
第一部分市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一．**市总体社会及经济发展状况 （一）．**市200*年经济发展背景 1．GDP指标 需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。 2．固定资产投资 需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。 3．消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与GDP增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4．外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。 5．存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。
第二部分项目定位 一、项目市场形象定位及表现 1-1、销售推广概念的准备 1.项目市场形象概念的定位 挖掘物业本身的特点，并努力提升本项目形象，是项目上市销售推广的基础，也是启动市场对本项目需求的唯一方式。 项目市场形象建立的原点在于项目素质与其他项目差异性的最大化，而这种差异性的寻找，除必须从自身素质出发外，还要满足 三个必要条件，即，第一、能予市场好的联想且是市场独有或少有 的，第二，能予客户的利益点，第三、能符合目标市场的心理需求。 从我司调研分析，整个长春市场有“追求精致、高档房”的需求方向，而且，这种方向将很快变成现实。长春现在所上市的项目，在建立市场形象上，虽然都有意往“精致、高档”化发展，但因为 种种原因，市场形象的建立都不够到位，至少没有给予市场以清晰 的“精致、高档”印象，其实，核心问题在于没有定位一个有效的 “形象概念”，并以这个概念为核心，扩展出整个项目的市场形象，这实际上是长春市场楼盘销售经验和基本知识的欠缺所至。因此，“精致、高档”的形象，到目前为止，还是非常少有的。
高档精致，给市场以极其美好的联想，应该说，代表着房地产市场需求的最高层次，是在具备购买力后，所有客群都愿意为之追求的物业品质，它所带来的美好舒适生活，是给予市场的最大利益点，其强度要超过一切其他的利益点，这一点，毋庸置疑。 据我司调研，长春消费者认为的英伦精致房子就是楼盘质素好，生活配套齐全，开发商有良好的品牌等等。 从本项目的基本素质出发，几乎组成项目的一切基本素质都在为“精致、高档”的市场形象量身订做，这其实也是发展商建筑本项目的初衷所在，特别是设想中，为业主未来生活所提供的“五星级服务”、长春市带独立会所的高档建筑、宽大实用的个体单位及配套齐全的小区配套等，一切已经向市场描述了怎样一个“精致、英伦”的概念和内涵。 由以上分析，我司建议用“锦绣英伦(御)庄园”来定位本项目的市场形象概念。 A、市场形象概念的诠释： 所谓“锦绣英伦(御)庄园”，联系到本项目，应该从以下三个方面诠释。 A-1、“锦绣”的客观基础在于： a、完善的配套 b、漂亮的建筑 c、多数个体单位的景观优良