商业地产招商佣金实施详尽细则
XX商业地产
招商佣金实施细则（2011试行版）
集团市场经营管理中心
2010年12月
目录
第一章总则 (2)
第二章中介佣金 (3)
第一节代理行中介佣金 (3)
第二节个人中介佣金 (5)
第三章招商代表私佣 (6)
第四章营销人员公佣 (9)
第五章各类佣金的其他规定 (15)
第六章附则 (16)
第一章总则
第一条为建立统一规范的商业地产激励机制，有效提高员工积极性，达到促进商业项目招商的目的，特制定本实施细则。
第二条招商佣金总体要求：
（一）全集团商业地产招商佣金包括中介佣金、招商代表私佣金、营销人员公佣金等三大类，招
商佣金整体平均水平控制在1.5倍首月租金之内。商
业项目公司在招商时，招商佣金按首月租金的1.5倍
返算分摊入前三年的月租金中。
（二）集团总部统一制定全集团商业地产招商佣金实施细则，确定中介佣金、招商代表私佣、营
销人员公佣的计提标准等，并按本《实施细则》的规
定报批后执行。
（三）各地区应严格按集团商业地产招商佣金执行，不再另行设立操作规程，不得擅自变更佣金
实施范围、招商代表私佣与营销人员公佣计提标准、
发放比例等。
（四）为快速适应市场因素变化，年度内集团
总部可按需对本实施细则规定的各公司各级营销人员
的公佣与招商代表私佣计提、发放比例等作调整，由
集团商业地产管理分中心修订，经集团市场经营管理
中心、人力资源管理中心会审后报总裁最终审批后下
发执行。
第三条本细则自集团下发之日起正式实施，在此之前实施的招商佣金相关随即终止。
第四条本细则适用于集团总部及下属各级子公司。
第二章中介佣金
第一节代理行中介佣金
第五条佣金受益对象：
凡成功介绍个人、单位、团体（以下简称为“他人”）承租XX集团属下商业地产项目写字楼及商铺（以下简称为“物业”）的专业中介机构（以下简称为“介绍人”）。
第六条佣金计提标准
（一）佣金构成
代理行中介佣金由两部分构成，一部分叫“基本佣金”，另一部分叫“激
励佣金”。
（二）名词解释
基本佣金：是指介绍他人成功承租物业后所获得的基本报酬。
激励佣金：是指介绍他人成功承租的物业面积大、商家实力雄厚、知名度高等而获得的额外奖励；目的是在于鼓励介绍人引入大租户、优质商家，进一步提高本大厦的美誉度，使本大厦的出租前景更广阔，物业价值更高。
（三）佣金标准
基本佣金的计提标准为：从公开招商之日起，经代理行成功出租物业的，其佣金最高按首月租金的1至1.2倍计提。
激励佣金的计提标准为：经代理行成功出租该物业后的首月租金的1%～50%[即：首月租金全额×（0%～50%）]。
（四）甄别原则
由于激励佣金是浮动的，其浮动幅度为首月租金的（0%～50%），视商家承租面积的大小、公司规模、实力、知名度高低而定。具体如下：
?单一商家，其承租面积（一次性或单一合约标的）在500平方米
以上的物业，面积越大，介绍人所获得的激励佣金就越多。
?商家的实力越雄厚（如：注册资金超过人民币1亿元等），介绍人
所获得的激励佣金就越多。
?商家的知名度越高（如：世界500强企业、中国百强企业等），介
绍人所获得的激励佣金就越多。
具备以上任一条件的招商期前五位承租客户，介绍人均可获得相应比例的激励佣金，具体比例由地区公司根据商家的实际情况自
行掌握，但最高不得超过首月租金的50%。
（五）计算方法
[代理行中介佣金]=[首月租金]×（1～1.2）+[首月租金全额]×a%
注：a%为（0～50%），无激励佣金的招商佣金，a%则为“0”；有激励佣金的招商佣金，a%则为“（1%～50%）”。
第二节个人中介佣金
第七条佣金受益对象：
凡成功介绍个人、单位、团体（以下简称为“他人”）承租XX集团属下商业地产项目写字楼及商铺（以下简称为“物业”）的社会人士、公司员工（不含该项目一线招商代表）（以下简称为“介绍人”）。
第八条佣金计提标准
（一）佣金构成
与代理行的中介佣金类似，个人中介佣金由基本佣金和激励佣金组成。
（二）佣金标准
基本佣金的计提标准为：从公开招商之日起，经个人转介而成功出租物业的，其基本佣金最高按首月租金的0.3倍计提。
激励佣金的计提标准为：经个人转介而成功出租该物业后，激励佣金按首月租金全额×（0%～50%）×0.3。
（三）甄别原则
个人中介激励佣金的甄别原则与代理行相应佣金相同。
（四）计算方法
[个人中介佣金]=[首月租金]×0.3+[首月租金全额]×a%
注：a%为（0～50%）×0.3，无激励佣金的招商佣金，a%则为“0”；有激励佣金的招商佣金，a%则为“（1%～50%）×0.3”。
第三章招商代表私佣
第九条佣金受益对象：
独自开拓客源，接洽不属于代理行或其他个人介绍的客户，全程跟进并促成成交的该XX项目公司一线招商代表。
第十条名词解释
招商代表私佣：属于促成该单交易招商代表独享的交易佣金。
第十一条佣金计提标准
（一）佣金构成
与代理行中介佣金类似，招商代表私佣由基本佣金和激励佣金组成。
（二）佣金标准
基本佣金的计提标准为：从公开招商之日起，经招商代表成功出租物业的，其基本佣金最高按首月租金的0.3倍计提。
激励佣金的计提标准为：经招商代表成功出租该物业后，激励佣金按首月租金全额×（0%～50%）×0.3。
（三）甄别原则
招商代表激励佣金的甄别原则与代理行相应佣金相同。
（四）计算方法
[个人中介佣金]=[首月租金]×0.3+[首月租金全额]×a%
注：a%为（0～50%）×0.3，无激励佣金的招商佣金，a%则为“0”；有激励佣金的招商佣金，a%则为“（1%～50%）×0.3”。
第十二条若招商代表在佣金发放前离职或因为工作调动未能继续完成后续招商工作的，其计提原则如下：
1、客户认租未签约的，原招商代表业绩及佣金计提按70%计算，后
续交接工作的招商代表业绩及佣金计提按30%计算；
2、客户已签约的，原招商代表业绩全计算，并计提80％佣金，后续
交接工作的招商代表计提20％佣金。
第十三条招商代表间若发生撞单，招商业绩、佣金发放原则上以项目公司处理意见为主，但撞单凭证需上报地区商业地产管理分
中心，由地区商业地产分中心签字确认后计提。原则上，对撞单业绩的佣金计提原则如下:
1、首次看房由A接待且登记，如客户再访时，A不在(仅为轮休或带客户去公司签约的情况下)，且A事先没有委托他人接待的前提下，招商经理安排B接待，如果当日B成交，则佣金A、B各得50％，业绩归A。否则，业绩及佣金全归B。
2、如客户C为一批人同往，原则上以第一次登记为准。最初登记为A，B接待过客户C的伙伴时，最终成交为A，则佣金A得100％，业绩归A；最终成交为B，则佣金A、B各得50％，业绩归A。
3、客户对原招商代表不满意，要求更换新招商代表的，须及时报招商经理与客户确认签字后，该单佣金、业绩全部归新招商代表。
第十四条招商代表私佣发放方式
1、发放时间：上月计提，次月与工资一同发放。
2、发放比例：每月先发80%，另20%集中在年终一次性发
放。
第十五条离职或内部调动，招商代表在当年12月31日前离职（包括自动离职和末位淘汰离职），取消招商代表当年符合发放条件的20%年终留存，该笔费用由地区商业地产管理分中心统筹安排，作为招商代表培训基金及新招商代表后期客服工作基金。
第四章营销人员公佣
第十六条佣金受益对象：
参与项目策划推广、招商管理、运营管理的集团与地区商业地产管理分中心人员、商业项目公司营销管线管理人员；参与商业地产工作的集团、地区市场经营中心主要人员；经代理行或个人介绍而成功出租物业后，进行租后跟踪服务的招商代表。
第十七条名词解释
营销人员公佣：为上述受益对象所共享的佣金。
第十八条佣金标准
营销人员公佣税前总额标准为0.2倍首月租金。
第十九条营销人员公佣发放方式
1、发放时间：上月计提，次月与工资一同发放。
2、发放比例：每月先发80%，另20%集中在年终一次性发放。
第二十条营销人员公佣的分配
营销人员公佣分为招商代表公佣和营销管理人员公佣两类
1、招商代表公佣
经代理行或个人介绍而成功出租物业后，对于跟踪此单交易租后服务
的招商代表可提成0.05至0.08倍首月租金（不参与该单交易租后服务的招商代表，不提成公佣），由地区公司考察招商代表跟进程度和商家重要程度，酌情确定该招商代表公佣标准；由我司招商代表独自开拓客源并成功出租的物业，该招商代表已计提私佣，不再参与公佣分配。
2、营销管理人员公佣
扣除上述招商代表公佣后，营销管理人员公佣按权重分配，级别不同，权重不同。营销管理人员的岗位权重如下：
所在单位岗位名称营销管理人员公佣
分配权重
备注
商业项目公司营销管线商业管理副总 2.5 1、原则上集团人员参照地
区人员权重比例执行；
2、储备人才或者试用期员
工可参照最低岗位的
50%执行。
3、属项目招商部编制，但
不直接参与招商的人员，
权重按0.8-1.0计算。
4、储备大学生权重按地区
普通岗位的0.6-0.8计算。
5、重要岗位主要指对利润招商经理 2.5
商业策划经理 2.5
商业策划助理 1
地区商业地产管理分中心及地区市场经营中心主要人员总监/副总监/总监
助理
4 经理 3
重要岗位 1.8
普通岗位 1
事项有重大贡献的岗位，
如价格管理、费用管理等。
地区营销管线负责人可根据岗位的实际情况对商业地产营销管理人员佣金分配权重作适当调整，调整幅度不得超过该岗位权重的±20%。
尚未开盘项目的商业地产营销管理人员，其岗位权重按上述标准权重的60-80%折算（由地区营销管线负责人确定）。特别说明：尚未开盘是指距开盘时间超过2个月（或以上）的，叫尚未开盘。倘若一个人跟进多个项目的，衡量指标为各项目招商任务之和。
第二十一条营销人员公佣的考核办法
1、凡参与商业地产营销人员公佣分配的人员，必须纳入
绩效营销人员公佣考核体系。
2、项目营销人员的考核
（1）项目营销人员的考核由地区商业地产管理分中心对应业务管线人员负责，考核表分为两类：一类是对招商管理人员的考核，另一类是对商业策划、运营管理、技术服务等人员的考核，（详见附表一之一、之二：《个人日常工作表现评分表》），各地区可根据实际情况对评分内容及权重作出合理调整。
（2）针对尚未开盘项目其他人员的考核（仅指参与营销人员公佣分配的人员），由各地区根据岗位情况自行制定考核内容并对相关人员进行考核。
3、地区商业地产管理分中心人员的考核
商业地产管理分中心人员的考核按公司现行的绩效考核办法进行考核（详见附表一之三：《员工月度绩效考核表》）。
4、考核表必须按要求签字确认，务必于次月5日前提交
到地区商业地产管理分中心指定人员处。
第二十二条绩效考核成绩的应用
1、由商业地产管理分中心指定专人负责制定每月营销
人员公佣分配方案，并统筹、协调、收集、汇总、审核个人月度
绩效考核成绩。
2、每月3日前，各项目将招商代表当月招商佣金按附表
二之一：《本月招商清单》、附表二之二：《本月招商变更清单》、
附表二之三：《本月招商代表佣金汇总表》填写并上报地区商业
地产管理分中心，地区商业地产管理分中心根据上月本地区实际
招商业绩、营销人员公佣计提比例、招商代表私佣，计算出本地
区当月可计提的营销人员公佣总额，然后根据营销人员的分配权
重计算出每位受益人员的当月应发佣金金额（按附表三：《本月
营销人员公佣计提表》填写），经地区营销管线负责人签字后上
报集团审定。
3、集团商业地产管理分中心审定各地区佣金分配比例
及金额，经集团营销管线负责人签字后下发各地区执行。
4、地区商业地产管理分中心收到集团审定的佣金后，按
如下分配方法计发佣金。
第一步：根据集团审定的当月招商合约金额、分配比例、商业地产营销人员公佣总额、受益人员姓名、级别权重，级别佣金复制到附表四：《营销人员公佣分配表》。
第二步：将个人月度绩效考核成绩填写在《营销人员公佣分配表》相应栏。
第三步：根据个人绩效考核成绩计算出被扣罚金额：
（1）先计算出本地区当月人均得分：
[《营销人员公佣分配表》中全体人员得分之和]/[《营销人员公佣分配表》中全体人员总数]。
（2）以人均得分作为衡量标准，等于平均分的，不奖不罚；
低于平均分的，予以扣罚；高于平均分的，予以奖励。
（3）扣罚金额计算：以平均分作为100分，其他绩效成绩换算成百分制，低于100分的
[个人扣罚金额]=[级别营销人员公佣]-[个人得分（按百分制）]×[级别营销人员公佣]/100，
[扣罚营销人员公佣总额]=∑[个人扣罚金额之和]。
第四步：根据绩效考核成绩计算出个人奖励金额：
奖励金额计算：绩效成绩换算成百分制后，针对所有高于100分的人员，将其得分相加，计算出总得分，再用[罚扣总金额]×[个人得分] / [总得
分]，便计算出每个人应得的奖励金额。
第五步：根据奖罚金额计算出每个人本月实际所得营销人员公佣金额。
第六步：根据规定计算出个人本月实际应发营销人员公佣金额及预留年底发放金额，
[个人本月实际应发营销人员公佣金额]=[个人本月实际所得营销人员公佣金额]×80%，
[个人本月预留年底发放营销人员公佣金额]=[个人本月实际所得营销人员公佣金额]-[个人本月实际应发营销人员公佣金额]。
第七步：完成《营销人员公佣分配表》填写并审核无误后报送地区营销管线负责人审批签字，然后报送地区人力资源中心纳入月度工资体系一并发放。
特别说明：为简化运算过程、方便各地区计算，特别设置了《营销人员公佣分配表》一表式运算模式（详见附表五），请各地区参照应用。
第二十三条营销人员公佣分配的其他规定
1、预留年底发放的营销人员公佣于次年1月份发放，如若
尚未发放前离职，视作放弃处理，不予发放。
2、集团商业地产管理分中心人员、集团市场经营管理中心
主要管理人员，公佣计提标准按原制度参照地区人均水平执行，具体考核和分配权数参考地区做法。
第五章各类佣金的其他规定
第二十四条佣金计提条件
与客户签订正式租赁合同，并按公司规定交齐押金和首月租金（到达公司指定账户）即可计提招商佣金。
第二十五条佣金计提规定
1、佣金按月计提，每月一次，每月5日前由地区商业地产
管理分中心指定人员负责统计上月符合“佣金计提条件”的全月实际租赁业绩，按自然月统计。
2、按前述“佣金计提标准”计算出各方应发佣金总额。属代
理方、社会人士（或公司员工）转介的，经双方确认后办理付款审批手续。招商代表私佣金和营销人员公佣，由地区商业地产管理分中心根据计提原则，确定分配方案，然后分配到个人名下，经地区相关负责人审批后，与上月工资一并发放。
3、代理方领取招商佣金时，须提供国内有效的等额发票，
否则按纳税原则扣除相关税款；其他介绍人或公司员工的佣金均为税前金额，发放时须扣除相应的税款。
4、同一宗交易中，代理行与社会人士、公司员工的中介佣
金，以及招商代表私佣金不能同时并享。
5、如客户签订租赁合同后承租方单方解除租赁关系、且没
收已交款项的，佣金按上述标准计提。未没收已交款项的，不计提
佣金，已计提的，应予退还。
第六章附则
第二十六条严格杜绝招商代表私下分配招商业绩的现象，一经查出，招商代表直接开除，经济责任追究至项目公司商业管理副总经理。
第二十七条招商代表出现严重抢单及弄虚作假现象，经查情况如实，所得佣金全部扣发。
第二十八条若本实施细则条款与相关法律、法规存在冲突，适从相关法律、法规。
第二十九条本实施细则修订、执行、解释部门为集团市场经营管理中心。
第三十条本方案自颁布之日起实施。
附件：营销人员公佣分配表格格式：
附表一之一《个人日常工作表现评分》（适用项目商业策划人员）
附表一之二《个人日常工作表现评分》（适用项目招商经理）
附表一之三《个人日常工作表现评分》（适用项目运营管理人员）
附表一之四《员工月度绩效考核表》
附表二之一《本月招商清单》
附表二之二《本月招商变更清单》
附表二之三《本月招商代表佣金汇总》
附表三《本月商业地产营销人员公佣计提表》
附表四《商业地产营销人员公佣分配表》
附表五《商业地产营销人员公佣分配表》（一表式运算）
地产招商部主要工作内容及流程 定义：地产招商是一项系统工程，没有大视野也就不能看清楚自己以及商业地产管理。招商是一项跨部门的工作，不是某一个部门就能完成招商的整个过程；招商涉及的面广、环节多，但其方向性和目的性却极为明确。招商就是要以积极可行的方式吸引外来资金、技术和管理经验等生产要素，促进本项目的成功运营和持续发展。通过招商的"目的"这一主线，将各自相互独立、相互隔离的各部门和各方面工作联结成一个相互关联、相互影响的整体。 “商业地产招商”不等于“招租”，必须坚持商品和商家是经营之本的原则，必须不惜成本保证商业地产招商质量，提升商品和商户的竞争力，以保障项目在未来的市场竞争中立于有利地位。 商业地产招商的主要工作内容分为以下步骤： 商业地产招商工作第一步：商业预算和市场调研 1、市场成熟度的调查 首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：进行针对项目微观角度的分析，从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置的可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模的调查 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的
1、《凯旋门》项目全案自主运作流程及商业代理公司全程代理运作流程进行基本工作流程比对： 《凯旋门》项目自主运作与商业公司代理运作基本工作流程阐述
2、商业项目运作的主要内容及流程阐述： 1、市场调研分析 2、商业分析 3、商业定位 4、功能布局及业态组合 5、主力店谈判 6、规划设计 7、招商及营销计划制定 8、招商（营销）工作实施 9、商业运营管理 3、自主招商（所述内容只针对我司《凯旋门》商业项目） 3.1、是由开发商自行组建招商团队，确定招商目标开展招商业务。在公司拥有完善的自主招商体系架构里，招商阶段作为项目自主招商运作体系中一个至关重要的环节，但并不是项目自主招商运作过程中的唯一环节，自主招商过程中所涉及的规划设计人员，策划人员，招商人员，商管人员相互协作，互相配合，共同完成自主招商工作。 针对我司人员商业体系架构，及项目情况，自主招商需先行组建项目运作过程中必要的商业人员（研策人员，招商人员），人员应按时到位，避免影响项目规划方案、招商方案等材料的制定及商业资源的收集和推进，从而影响招商进度及招商周期。 3.2、自主运作招商，其优势在于： （1）人员统一管理及调配； （2）直接面对客户，全面掌握客户真实需求、经营风格等信息，及时调整自己的招商战略，对日后经营管理打好基础； （3）能够对招商节奏和价格走向进行有效的控制。可以及时调整招商节奏，使节奏有条不紊，使商业内的业态组合得到有效合理的搭配， 同时招商价格也做到灵活多样，及时调整； （4）控制资金成本。
3.3、其劣势在于： （1）组建商业团队的人员招聘进度，招商队伍在短时间内难以整合完备，相关人员专业度无法保障； （2）品牌及商户资源的数量及转化率； （3）项目运作执行过程及招商过程的推进速度； （4）缺乏招商完成后项目后期管理及运营能力。 4、委托招商（所述内容只针对我司《凯旋门》商业项目） 4.1、招商是一项专业性比较强的工作，招商代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势，因此他们凭借对市场脉搏的把握、对客户心理的认知，可以通过策划，有效地制造热点、引导投资并可以给我司提供有益的建议。 由代理机构进行《凯旋门》项目的营运及招商，采用业务“外包”的办法，把专业要求高、成本高而效率低的项目包给专门机构以实现经营效益优化。在实际过程中，并不是业务外包以后，公司就不用沾手招商业务了，因为受委托招商机构无法替代甲方作出经营决策，如工程界面定界、租金定价、合同订立、客户管理等。所以在与商业顾问公司进行委托代理的过程中，我司商业人员起到管控、监督、决策、协调的职责，并同时进行招商工作。 4.2、业务“外包”，委托招商，其优势在于： （1）委托代理公司可以整合社会资源，这些资源可以是包括市场信息，项目规划，建筑规划设计、广告包装等多方面的资源，可以通过代 理进行有效的整合，对我司带来有效的帮助； （2）专业性强，拥有丰富的商业地产实操运作经验，流程更为规范； （3）代理公司在长期的物业招商过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，这些客户档案是我司无法在短时间内建立起来的，而没有这些 客户网络，单靠我司自身力量进行招商，招商的困难是可以想象的； （4）拥有商业后期运营、管理能力，可以在项目招商工作完成后直接参与管理项目开业后的运营管理工作，做到无缝对接。 4.3、其劣势在于： （1）把控其市场研策过程中比较真实的市场数据； （2）其商业相关方案、相关计划的可行性、实操性；
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 最新商业地产招商代理协议书 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
委托方：（以下简称甲方） 代理方：（以下简称乙方） 为提高项目的招商推进工作，在平等互利、协商一致的基础上, 甲方将其下属项目的招商工作交由乙方负责。甲、乙双方根据中 华人民共和国〈〈合同法》及其他法律法规相关规定，就相关事项达成以下条款： 一、项目概况及代理范围 1、代理项目:。 2、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方就本项目提供招商代理服务。 3、有关后期商业经营管理委托事宜，双方另行协商为准。 二、合同期限及任务 自年月日起至年月日止。 三、委托项目招商租赁政策 本合同项目相关招商租赁政策，包括租金、租期等，均由甲方确定，甲方拥有最终决定权，乙方应根据市场情况，制订相关租赁政策，报甲方同意后予以执行，甲方根据市场情况, 有调整招商政策的权利。 四、委托内容（指甲方委托乙方）： 1、乙方负责与目标客户安排会面并展开磋商，并根据需要安排实地考察; 2、乙方负责为该项目选择租赁对象，包括各种专业店及相关配套服务项目等，同时将 不同类型租户在工程条件上的基本要求以及设施配备情况（包括荷载、卸货、停车、动线走道等各细节方面）提供甲方综合考虑；
中国***国际环保城招商细则 一、总则 本招商细则旨在为中国***国际环保城建立招商制度，制定招商规范，促进中国***国际环保城在打造全球环保采购中心的同时，真正从实际着手，服务于进驻企业、商家的利益。 二、细则 （一）招商范围 1、综合设备区(机电设备、成套设备、仪器仪表、自控设备等) 2、五金配件区 3、钢材物流、金属加工区 4、塑料、玻璃钢、原辅材料及填滤料区 5、国际馆 （二）招商对象 1、环保类产品生产企业； 2、环保类产品上下游关联企业； 3、环保类产品区域总代理商、经销商； 4、环保类产品进出口贸易商、代理商、采购商； 5、物流公司。 （三）商户资质要求 注:＊号为必需项 1、生产厂商资质： ●企业营业执照复印件＊ ●法定代表人身份证明材料＊ ●委托人授权书 ●生产许可证 ●产品合格证 ●注册商标、专利的注册证书或使用许可证明文件 ●品牌、名牌商标证书或其他评优获奖证书 2、代理商/经销商资质： ●企业营业执照复印件＊ ●法定代表人身份证明材料＊ ●委托人授权书＊ ●现有营业场所场地证明（如租赁合同等相关材料）
●产品代理/经销授权证书/合同 ●所代理产品合格证 ●所代理产品注册商标、专利的注册证书或其他评优获奖证书 3、贸易商/物流公司资质： ●企业营业执照复印件＊ ●法定代表人（负责人）身份证明材料＊ ●现有营业场所场地证明（如租赁合同等相关材料） ●委托人授权书 ●出口/运营授权证书/合同 （四）租赁政策 1、租金及免租优惠： （1）为降低商户经营成本，确保商户快速赢利，环保城给予广大进驻商户实施最高达2年的免租扶持政策。根据商户签约进驻的时间不同租金减免优惠如下： （2）免租期起计时间为统一开业之日起算，期间只须按规定的标准和时间缴纳市场综合管理费、水电费等费用。具体租金及优惠以当天接待中心现场公布的数据为准。 （3）为确保中国***国际环保城作为全球环保采购中心的市场竞争力，吸引全球采购商，所有进驻商户须确保其经营的同一厂家、同一品牌、同一规格的产品在全国范围内为最低价格，否则发展商有权取消其免租优惠。 2、基本租赁政策： （1）租赁条件：凡属于项目招商对象，能按要求提供商户资质证明材料的任何企业或个人均可认租项目商铺。 （2）租赁及进驻方式：符合项目招商范围的商户，均可通过租赁或买铺的方式进驻项目从事合法经营活动，并享受政府提供的相应市场扶持政策。但进驻企业均必须遵循项目业态分区原则(以现场最新公示及宣布为准)，不得跨区经营。 （3）租赁年期：凡进驻商户须签订为期两年或两年以上的《租赁合同》并缴纳足额租赁保证金。 （4）租赁保证金及优惠：中国***国际环保城租赁保证金标准为人民币万元/间，于签署《租赁合同》时一次性缴纳。根据商户签约进驻的时间不同优惠如下：
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
商业地产招商代理协议书 委托方：（以下简称甲方） 代理方：（以下简称乙方） 为提高项目的投资效益，减少投资风险，在平等互利、协商一致的基础上，甲方将其下属项目的招商工作交由乙方负责。甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，就相关事项达成以下条款： 一、项目概况及代理范围 1、代理项目名称：，坐落于：。 2、项目共层，招商(建筑)面积平方米（见附图） 3、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方就本项目提供招商代理服务。 4、有关后期商业经营管理委托事宜，双方另行协商为准。 二、合同期限 自年月日起至年月日止。 三、委托项目招商租赁政策 本合同项目相关招商租赁政策，包括租金、租期等，均由甲方确定，甲方拥有最终决定权，乙方应根据市场情况，制订相关租赁政策，报甲方同意后予以执行，甲方根据市场情况，有调整招商政策的权利。 四、委托内容（指甲方委托乙方）： 1、乙方负责为该项目选择租赁对象，包括各种专业店及相关配套服务项目等， 同时将不同类型租户在工程条件上的基本要求以及设施配备情况（包括荷 载、卸货、停车、动线走道等各细节方面）提供甲方综合考虑； 2、乙方负责与目标客户安排会面并展开磋商，并根据需要安排实地考察； 3、乙方负责全程谈判目标商家，并负责培训招商工作人员； 4、乙方对甲方委托的各商业项目制订招商方案，并具体实施； 5、乙方负责根据市场租金现状，制定招商策略、拟订租赁价格及相关租赁条 件，经甲方同意执行后，与目标客户商定合作细则并负责各类租务文件的
拟定； 6、乙方在招商过程中，负责协助开展相关项目的宣传推广工作。 7、协助甲方完成商业规划方案； 8、协助甲方收取租赁押金和租金； 9、其他双方认可的委托事项。 五、甲方权利与义务 1、甲方权利 A.在招商过程中所涉及的甲方产业之商家租金，由甲方现场财务主管保管 并办理相关票据手续； B.享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利； C.拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权； 2、甲方义务 A.向乙方提供该项目的相关合法文件； B.根据本合同约定，支付乙方服务费用。 六、乙方权利和义务 1、乙方权利 A.根据本合同约定，按时收取相关服务费用； B.每周与甲方召开工作例会，汇报本周工作及下周工作内容。 2、乙方义务 A.保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问； B.根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核， 经甲方确认后予以实施； C.负责该项目招商过程中的各项日常招商管理工作； D.承担该项目乙方人员的工资等相关费用； E.协助甲方与招商客户签订该项目相关合同； F.未经甲方书面承诺，乙方对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任； 七、业绩目标与业绩确认 1、业绩目标是在规定期限内完成项目招商面积。
商业地产招商流程 之红木专业市场如何招商 前言 当前房地产企业更多地是被迫重视商业地产，国内大多数房地产企业征用商业用地醉翁之意在于所谓的“商住两用”“拎包入住”“袖珍公寓”等旗号进行办公楼的销售，通过卖办公楼的方式取得利润，然而按照前期规划的几万平方米甚至几十万平方米的商场部分成为房地产企业老板困惑的难题，商场前期运作需要投入高额的基建，电梯、货梯、空调、消防等硬件，加上后期的招商运作管理费用以及广告费策划费多则上千万，少则几百万，近年来，土地市场调控政策的实施，商业用地成为房地产企业圈地的重要手段，如果不好好运作，则又失去了房地产企业的后续发展基础，偌大的商场一直空关着实属“丢人”，为此商场成为了房地产企业老板的“脸面“，成功运作市场会给商铺以及写字楼及周边楼盘带来巨大的升值空间，给企业带来巨大的附加效益，因此房地产老板不得不背起这沉重的包袱，花血本也要把商场炒作起来。 准确的定位、正确的规划、规范的运作、顺利的招商须慎之又慎，不可出半点差错，一旦出错，不结合地域特点，夸大定位，过于理想化必然导致商业地产运作的失败，本人就结合在江苏南通以及河北石家庄南北两地的招商运营积累的一点点心得，编写了商业地产招商流程之红木家具专业市场如何招商论文，一知半解，敬请同行专家批评指正！ 2012-8-15 第一章招商工作概述 一、招商的定义 即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展，本论主要研究的是商业地产的招商，指房地产企业将自己建的楼盘/商场/物业等出租给符合自己定位的经销商或代理商，以盘活市场，通过收取房租或者扣点的方式获取利润。 二、招商目的 招商的核心目的在于盘活公司所建商业楼盘，通过与周边需求相配套，从而达到服务于周边或者本地的需求，增加人气，使进驻的商户获得利润，公司收取租金或佣金，获得利润，同时为公司已售或未售楼盘或商业增值提供依据。 三、招商宗旨 招商工作者应站在房地产企业及商户之间综合考虑，就房地产企业，招商工作者应本着“尽可能更多地出租使用面积和尽可能抬高租金”作为宗旨，就商户角度，其因以获得利润作为第一标准，所以招商工作者应本着按照可行的定位，尽可能让商户风险最小化作为宗旨，更多地让商户了解市场定位规划，找到符合需求的产品或服务满足市场，从而降低风险。
房地产销售代理合同 协议双方： 甲方名称： 注册地址： 联系电话： 乙方名称：房地产经纪有限公司 注册地址： 联系电话： 本合同术语解释： 1) 该项目:商业项目(暂定名)。 2) 报告:全案策划内容，该报告内容详见附件一。 3) 代理佣金:甲方按合同规定付给乙方之全案策划费用及招商、销售代理费用。 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之全案策划代理共同达成如下 协议： 第一条：项目名称及标的物地址 1.项目名称： 2.地址：街号，占地面积约为万平方米，规划总建筑面积约万平方米，可销售面积约为万平方米(以有关部门许可或批准的内容为准)。 第二条：委托要求 1. 该项目的战略策划方案应具有高起点、高品质、高水准，具有独特个性和可操作性； 2. 方案的运作要建立在以地块为基础的资源整合基础上，要求方法科学、数据真实；同样具有高起点、高品质、高水准的特点，具有与本项目相谐调的独特个性； 3. 通过方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。 第三条：委托内容 1. 甲方委托乙方就该项目进行全案策划、独家招商、销售代理工作，乙方所出具报告及服务内容以本合同附件一所列之内容为准； 2. 在乙方提交报告、已经提供甲方认可的策划方案的基础上，如甲方需要，乙方将应甲方要求聘请有关专家(主要为房地产资深人士、商业经营行家等)与甲方通过会议进行交流、讨论与确认，以使最终成果更科学、更切合实际；甲方须承担聘请专家所需之全部费用； 3. 本条第1、2款所述之乙方提供该项目之报告及策划方案的形式包括： 3.1 乙方应向甲方提交正式报告2-4套； 3.2 如甲方须增加报告份数，则以整套元，每本元计算(此费用为现金形式支付，乙方不负责提供发票)； 3.3 乙方待甲方所支付应收之策划费全部到帐后，应向甲方提供报告之电子版2-4份； 3.4 项目整体功能规划、店铺分割等草图部分(设计建议草图(仅供参考)，并提供电子文件)。 (二) 第四条：本合同期限 1. 本合同之策划部分有效期自本合同签订之日起计算，即年月日至年月日终止； 2. 本合同之招商、销售代理期为招商及销售工作正式开展之日起计算，共计月，即日； 3. 合作期限结束时，双方可再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。 第五条：工作人员组成 1. 乙方针对该项目成立专门的专案小组全程操作本项目，专案小组人员由市场分析人员、经济分析人员、商户研究人员、市场营销人员组成，该专案小组人员包括本合同附件 二所列之工作人员，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员；
商业地产招商策划运营代理框架合同 甲方（开发商）： 法定代表人： 地址： 联系方式： 乙方（运营商）： 法定代表人： 地址： 联系方式： 根据有关法律法规，甲、乙双方本着平等、互利、长期合作的原则，双方经充分沟通和友好协商，就甲方在开发建设的项目，委托乙方负责招商定位、招商代理、全案策划及运营管理等服务事宜，签订本合同，以资共同遵守。 第1条项目简介 甲方开发的项目，位于，甲方委托乙方提供本合同约定服务内容所涉范围为：，（以下简称“项目”）。 第2条乙方提供的服务 根据本合同约定，乙方应向甲方提供的服务应分为项目前期调研定位，招商策划代理和运营管理三个阶段。 2.1 第一阶段：项目前期调研及定位 2.1.1 该阶段服务期限：自年月日起 至年月日止。
2.1.2 该阶段乙方的工作目标及内容（详见附件一）。 2.1.3 该阶段服务进度计划： （1）项目组进驻现场：乙方应在本合同签订的同时，向甲方提供该阶段服务项目专案组的成员名单，经甲方审核无异议后日内，甲方依据本合同约定向乙方支付第一笔服务费，在乙方收到甲方支付的第一笔服务费之日起个工作日内，乙方项目专案组成员进驻项目现场开展工作。 （2）全面实地调研：乙方专案组人员进驻项目现场后，应立即开展全面实地分析调研工作，了解项目前期进展、对项目所处区域商业市场进行调研分析、目标市场分析，并在自收到甲方支付的第一笔服务费之日起周内，向甲方提出不少于个的开发方案，供甲方选择使用。 （3）开发方案的研讨：甲方确认开发方案后周内，乙方应开展消费者、目标客户市场调查，测试调研工作，并向甲方提交该项目的调研定位终期报告初稿，就定位概念向甲方作以充分汇报并与甲方共同研究。 （4）商业策划与定位报告的最终完成：乙方提交终期报告初稿后，专案组人员应就该终期初稿报告与甲方进行讨论并听取甲方的修改意见，并在个工作日内按甲方意见修改完成并提交最终稿提交甲方确认。 2.1.4 该阶段服务费的支付： （1）该阶段服务费总额为人民币（大写）（￥元）。（2）本合同签订后，且甲方确认乙方专案组人员名单之日起个工作日内，甲方支付给乙方酬金人民币（大写）（￥元），作为预付款。
——招商是商业地产收益的实现环节,它的成功与否或完成质量的高低,决定了项目的成败和市场价值。 目录 一、熟知开展商业地产招商的十条原则 二、充分认识招商工作是商业战略实践的发动机 三、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键 四、合理确定主力店与经营散户之间的关系 五、完成理想的商业业态经营区域划分 六、确定最适当的商业项目租金 七、打造有效的商业地产招商团队 八、有效避免商业地产招商的八大常见错误 导论：招商工作流程图
一、熟知开展商业地产招商的十条原则 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产商来说，熟练开展商业地产的招商活动决定了商业地产项目的成功运作。 1、维护购物中心的产业经营黄金比例 2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象 3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补 4、按照规划定位决定不同的经营方式 5、核心主力店先行招商 6、特殊商户实施招商优惠 7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务 8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利 9、招商进程按照市场反应不断变动 10、采用长线经营的原则 1、维护购物中心的产业经营黄金比例 零售、餐饮、娱乐52：18：30这种比例是购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心（Shopping Mall）。招商要注意维护和管理好这个经营比例，但这个比例当然也不是绝对的。 譬如广州天河城、正佳广场和上海的虹桥购物中心乐园就是大致按照这个比例来招商的，成功商业项目的经营规划基本按这个比例划分，看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。 2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象 购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”。但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。
商业地产招商人员应具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的商业地产招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备: ?事业心：包括很强的敬业精神,创业精神，勇于进取,勇于创新，具有执著的奉献精神; ? 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事,不徇私情，坚持公正的立场,充分发挥综合能力。? 意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 ?自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 ２、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 ?A、商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商?B、商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。??C、招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说感染力。 ３、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力??A、敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。??Ｂ、应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。 招商工作程序 一、目的: 针对购物中心的市场定位，选择和引进有集客能力的功能服务性项目和商品，与商户之间建立合作关系,以此提高公司的收益。 ?二、工作流程： 制定招商工作计划 ↓ ?市场调研
商业地产招商代理协议书范本一 委托方：________以下简称甲方 代理方：________以下简称乙方 为提高________项目的投资效益，减少投资风险，在平等互利、协商一致的基础上，甲方将其下属________项目的招商工作交由乙方负责。甲、乙双方根据中华人民共和国《民法典》及其他法律法规相关规定，就相关事项达成以下条款： 一、项目概况及代理范围 1、代理项目：________。 2、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方就本项目提供招商代理服务。 3、有关后期商业经营管理委托事宜，双方另行协商为准。 二、合同期限及任务 自________年________月________日起至________年________月________日止。 三、委托项目招商租赁政策 本合同项目相关招商租赁政策，包括租金、租期等，均由甲方确定，甲方拥有最终决定权，乙方应根据市场情况，制订相关租赁政策，报甲方同意后予以执行，甲方根据市场情况，有调整招商政策的权利。 四、委托内容指甲方委托乙方： 1、乙方负责与目标客户安排会面并展开磋商，并根据需要安排实地考察; 2、乙方负责为该项目选择租赁对象，包括各种专业店及相关配套服务项目等，同时将不同类型租户在工程条件上的基本要求以及设施配备情况包括荷载、卸货、停车、动线走道等各细节方面提供甲方综合考虑; 3、乙方对甲方委托的各商业项目制订招商方案，并具体实施; 4、乙方负责全程谈判目标商家，并负责培训招商工作人员; 5、乙方负责根据市场租金现状，制定招商策略、拟订租赁价格及相关租赁条件，经甲方同意执行后，与目标客户商定合作细则并负责各类租务文件的拟定; 6、乙方在招商过程中，负责协助开展相关项目的宣传推广工作; 7、协助甲方收取租赁押金和租金;
项目招商代理合同 合同双方： 甲方名称： 联系地址： 联系电话： 乙方名称： 联系地址： 联系电话： 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议： 第1条项目名称及标的物地址 1.项目名称：“” 2.项目地址：，规划商业总建筑面积 平方米。 第2条委托内容 1．甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。 第3条本合同期限 1.本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至年月日终 止。 第4条甲方责任及权利 1.甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用； 2.甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准 确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作； 3.审定乙方报送的所有方案； 4.乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执 行；
5.在招商过程中，若因客户退租或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金 时，甲方有权没收客户之定金，并将此套物业交与乙方重新出租； 6.在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方 仍需按照该项目全部实际招商金额支付乙方代理佣金； 7.在代理期间，甲方须指派专职专门人员负责对接协调招商过程中的相关 工作； 8.甲方指定专门专职财务人员收取客户缴纳的相关费用，具体金额在执行 报告中确定并经甲方签字认可； 第五条乙方责任及权利 1.乙方根据本合同之第六条向甲方收取有关的服务费用； 2.在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方组织召开的与本项目有关 的会议，并对该项目提出有益的建议； 3.在本合同规定期限内，积极开展项目的整体工作； 4.按甲方提供的有关资料及本合同条款独家代理招商该项目； 5.乙方代理招商之物业单位经甲方确认后，由乙方工作人员与承租方签订 《租赁合同》和《租赁意向协议》； 6.在签订租赁意向协议后负责与客户进行联络，并于签署租赁意向协议后 一周内负责安排工作人员与客户签订《租赁合同》, 并通知客户将首期 款项在签订《租赁合同》的同时支付给甲方； 7.负责该项目招商工作的管理以及招商客户的接待及咨询； 8.负责客户的发掘与谈判； 9.负责督促客户按时交纳有关费用； 10.乙方在本合同规定的期限内代理甲方进行交易，因乙方过错造成甲 方损失的，乙方须承担法律责任，须自负一切后果责任； 11.甲方同意在所有该项目的宣传中，标明乙方为独家招商代理公司， 并配有乙方的商标LOGO； 第六条：招商代理服务费用 1、招商费用、目标、范围的确定： 1.1 招商费用：
商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修 商业地产项目招商流程 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多
购物中心招商工作流程： 制定招商工作计划 （项目整理招商部署） ↓ 市场调研→居民生活水平调研 商圈同业态店调研 商圈内商品调研租金费用水平调研功能服务性设施调研 ↓ 制定商品结构 ↓ 制定租金标准 ↓ 联系、沟通商户→提供招商资料 ↓ 考察评估商户 （目标主力店商户价值评估及竞争情 报收集） →填写招商登记表 谈判 ↓ 双方签定合同收取费用 ↓ 商户提供装修方案及效果图
↓ 核审装修方案及效果图→与店面物业沟通 ↓ 商户办理入场手续 ↓ 装修、备货、组织开业→人员培训 ↓ 重点商户的跟进回访 1、项目整体招租部署 在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等，这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。 2、市场调研：市场调研主要分为5个方面 2.1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。 2.2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。 2.3、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 2.4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。
2.5商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 3、建立商品结构：根据调研结果及本店的市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。 4、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。 5、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店的平面布局图。 6、制定级差租金：根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图，制定本店的级差租金标准。 7、联系、沟通：根据商品档案库的资料来源，与拟招商户进行联系和沟通。 7.1、提供我公司的招商资料； 7.2、介绍公司的发展及未来 7.3、介绍我公司在本地区的发展计划 7.4、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。 7.5、初步交流合作意向。 8、考察、评估：据有合作意向的商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。 9、谈判、签定合同：在有合作意向的前提下，进行实质性的谈判和签定合同。详见?合同（协议）签定及填写规范? 9.1、确定位置和面积：位置的确定需根据商店的平面布局图，按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。 9.2、租金及费用介绍：招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担的费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、
商业招商工作流程 目录 一、准备阶段 (1) 二、来访推介招租阶段 (1) 三、意向签约阶段 (2) 四、正式签约阶段 (3) 五、商户装修入驻阶段（由物业公司制定详细的管理规定，主要负责，商业管理部予以配合） (3) 六、商户退租流程 (4) 一、准备阶段 1.明确项目定位及招商绩效，公司审批的各阶段，招商政策方案（租金价格、招商优惠期等），明确商业物业服务内容及物业费用标准等。 2.平面图，包括项目规划图、商铺户型图 3.商铺面积表，招商出租表 4招商道具，包括宣传单页，招商手册，手提袋等，可方便客户带走的。 5计算器、名片、纸、笔 6掌握项目的基本情况及周边环境，熟悉《招商口径》等招商资料 7学习基本商务礼仪 二、来访推介招租阶段 1.接待当客户来访时，招商人员应脸带微笑主动上前问好，请教客户姓名及需要什么帮助。 2.介绍指引客户到沙盘区，介绍外围情况，现在所处的位置，方向方位，周边配套等。 3.填写来《来访登记表》当客户有意洽谈时，引领客户到洽谈区，并填写《来
访登记表》介绍商铺的基本情况，面积，租金，优惠政策，商街定位，同时了解客户的需求及想法。 4.现场介绍引领客户到现场看铺，并带好商铺钥匙，资料夹（户型图、商铺面积表）结合商铺的现况和周边特征，按照客户的经营业态，应全面的介绍商铺情况，包括交房时间、交房标准，水电暖、物业费、《物业服务标准和制度》等。 5.洽谈再次到洽谈区，桌面应放好平面图、招商手册、计算器等物品，询问客户对项目商铺的印象，充分了解客户的经营能力，租期，投入情况等等，在两位以上的来访客户中，应分辨出决策人。 6.完善《来访登记表》填写客户《来访登记表》，主要为客户的联系方式，经营项目，客户对商铺的需求，未成交的原因等等。 根据客户的意向分为四种： 1.无意向，但可以长期跟进，形成合作 2.有意向，可直接签合同 3.有意向，但需要跟进做进一步说明 4.有意向，但品质差，只可保留 并结合客户分类等级： A类：全国连锁性质以上成熟品牌商户 B类：地区性质本地成熟品牌商户和经营的连锁商户 C类：有经营经验有一定实力的自营品牌商户和经营的连锁商户 D类：初始经营刚刚起步的商户和准备加盟的连锁商户 7.工作总结在每天或每周有主管招开工作会议，根据《来访登记表》检查招商情况，并采取相应措施。 三、意向签约阶段 1.上报《签约意向协议书》当客户有意签约，双方达成初步意向时，应明确客户的经营项目、意向位置、租金政策等信息，填写《签约意向协议书》，并上报部门负责人，待部门负责人审核。 2.交纳保证金和客服监管引领客户携带《签约意向协议书》到客户服务部
商业地产招商渠道 招商具体实施步骤 总的原则：全员招商全面招商，以招商部为骨干队伍，各部门同心协力，全员与招商任务的完成指标挂钩。 （一）确定招商目标客户，选择目标市场 我们确定了以各类化肥、农药、农用机械为核心，知名厂家10% 、次知名厂家占50％左右，有产品特色的小企业占20%左右。其他配套产品的20%。以中型客户的进驻带动名牌企业的进驻。 （二）加大在市场宣传推广，为招商工作提供有力支持 1.杂志媒体：在《中国农资导报》《全国农资农技信息》刊登招商广告。 2.全国农资会议上的会刊媒体上发布招商广告。 3.网络媒体：在全国有影响的网站发布招商信息，并百度和阿里巴巴网站的收索引擎加入连接。 4.通过新闻报道和软文等形式在专业杂志和报纸上进行宣传。全年不少于5篇文章。 （三）、会议招商活动。 1. 参加全国性的化肥、农药和农业机械交易会，在条件适宜的情况下设立展位，加大招商力度。 2. 利用山东省、烟台市、栖霞市农业主管部门，与农业部门联合组织地区会议。
3. 通过政府关系，将我们的招商资料装入会议资料带中。扩大我们的宣传。 4. 今年六月和八月在江苏和安徽召开小型招商说明会。运用阵地战的办法进行招商。如果效果好，在逐步推广。 5. 4月份与农机站合作召开农用机械推广会；5月份与农业局合作搞农药产品推介会，邀请农药企业现场推介产品；7月份召开招商发布会暨知名厂家签约仪式；12月份召开招商成果发布会等。 （四）逐街启动，全面开花。第一季度重点启动外围1号、2号、3号门市房，和14号楼的农用机械。拓宽招商领域，自主经营的争取挂上门头；形成外围市场的繁荣。第二季度重点启动10 11 12. 13号楼化肥一条街和4好楼农药一条街。三季度重点是农药地膜反光膜果 袋果箱一条街。第四季度重点是化肥和日用杂品。 （五）、人员推广。 1.选准目标客户，进行一对一的攻关。通过筛选每个行业20强企业和二流企业的品牌产品厂家及代理商，其中生产企业20% 代理商50% 散户20% 其他10%并且在胶东地区没有开拓市场的企业作为主攻目标。 2.选准招商区域，设立办事处。经过调查了解，农资企业主要分布在山东、浙江江苏河南和安徽。采取与政府管理部门和有招商机构的企业合作，设立办事处，并给于合作方一定的提成比例和费用。定期组织客户前来考察和签约。
房地产招商的代理合同 商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同 协议双方: 甲方名称: 注册地址: 联系电话: 乙方名称:北京中原房地产经纪有限公司 注册地址:北京市朝外大街20号联合大厦10层 联系电话:010— 本合同术语解释: 1) 该项目:商业项目(暂定名)。 2) 报告:全案策划内容,该报告内容详见附件一。 3) 代理佣金:甲方按合同规定付给乙方之全案策划费用及招商、销售代理费用。 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神,就该项目之全案策划代理共同达成如下协议: 第一条:项目名称及标的物地址 1.项目名称: 2.地址: 街号,占地面积约为万平方米,规划总建筑
面积约万平方米,可销售面积约为万平方米(以有关部门许可或批准的内容为准)。 第二条:委托要求 1. 该项目的战略策划方案应具有高起点、高品质、高水准,具有独特个性和可操作性; 2. 方案的运作要建立在以地块为基础的资源整合基础上,要求方法科学、数据真实;同样具有高起点、高品质、高水准的特点,具有与本项目相谐调的独特个性; 3. 通过方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。 第三条:委托内容 1. 甲方委托乙方就该项目进行全案策划、独家招商、销售代理工作,乙方所出具报告及服务内容以本合同附件一所列之内容为准; 2. 在乙方提交报告、已经提供甲方认可的策划方案的基础上,如甲方需要,乙方将应甲方要求聘请有关专家(主要为房地产资深人士、商业经营行家等)与甲方通过会议进行交流、讨论与确认,以使最终成果更科学、更切合实际;甲方须承担聘请专家所需之全部费用; 3. 本条第1、2款所述之乙方提供该项目之报告及策划方案的形式包括: