“华瑞鑫城”前期物业管理方案
第一章物业服务中心机制架构
一、物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施措施
（一）物业管理服务定位
华瑞鑫城·欧式风情小镇是由湖北华瑞投资实业有限公司携手三汊镇政府倾力打造的大型人文社区，项目地处孝汉大道与兴南路交汇处，紧邻京珠、汉十、京广铁路，东接天河机场，是进入孝感的东大门，项目总规模高达20万方，容积率1.74，建筑密度30.5%，绿地率35%，是目前孝感三汊镇品质最高、规模最大的住宅小区。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对商铺的物业管理服务开展工作。
（二）物业管理服务目标
1.管理中心严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理服务合同的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。
2.与广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区内部管理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住环境。
3.力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。
4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建华瑞的物业管理品牌形象，争取三年内达到文明小区标准，创孝南区乃至孝感市优秀物业管理小区称号。
（三）管理模式和实施措施
1．管理模式
我物业公司将奉行“热情服务，规范管理”的管理理念，把为业主（住户）服务作为工作的“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的服务中去。通过制度规范管理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体员工的积极性，本着“精干高效”的原则，合理设置机构和进行人员定编，在保证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物业管理方式，实行规模化、科学化、规范化、专业化的管理，创立独具华瑞特色的服务管理模式，力争成为行业的佼佼者。
2．实施措施
（1）在努力通过规模化管理做好物业管理服务的同时，把个性化服务，人性化管理作为公司的重点工作目标，以“公平”原则为指针，依法管理，用情服务，以“业主的需要就是我们的追求”为服务理念，真正发挥“管家”的作用。
（2）将管理中心工作细划分，共分为办公室、保安队、维修队、绿化队四个模块，由物业服务中心经理一管到底，各专业组直接对经理负责。对这些模块实行专业化管理，确保小区物业管理工作从一开始就走上规范化、标准化、法制化的道路。
（3）检验各模块专业化管理的效果采用绩效考核办法，选取主要工作过程的质量标准作为绩效考核的依据，每月评比一次，达到提高各模块服务质量的目的。
二、“华瑞鑫城”前期物业服务中心人员配置
人员配备计划、岗位职责及素质要求
三、物业服务中心组织机构、运作机制及管理制度
㈠管理中心组织机构
为更好开展“华瑞鑫城”的物业管理服务工作，提高华瑞鑫城的服务质量和服务效率，根据小区业务需要，物业服务中心拟设置办公室、工程维修队、保安队、保洁队共四个部门，采用简单的直线式的组织结构，各种职务按垂直系统直线排列，如下图所示。
1．这样管理，结构简单，权力集中，责任分明，指挥统一，联系简捷，符合量化管理要求。
2．华瑞物业服务中心作为华瑞物业服务有限公司的下属机构，财务上实行成本独立核算。
㈡运作机制
物业服务中心在内部管理上将管理活动和管理手段构成一个连续封闭的回路，形成工作任务分配、实施、检查、总结、整改一套严谨的工作监控回路。
⑴组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理中心实行公司领导下的管理中心经理负责制。
⑵管理中心内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。
⑶内部运作系统：管理中心在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的作法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运作。
⑷在具体运作中，管理中心经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者，各项指令下达后，策划、安排和执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理做出校正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布署、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。
2．在对业主/住户服务的控制上，我们通过以下措施提升服务质量：
⑴制定各部门的工作手册，各岗位的工作流程、工作质量标准及考核标准，来保证我们的服务质量；
⑵建立回访制度，来检查业主/住户对我们管理服务工作的满意度；
⑶建立“意见箱”，随时征集顾客对服务工作的意见，并使信息的真实性和及时性得到保证。
3．在内部管理上，我们通过完善制度，规范管理；通过员工培训，提高员工综合素质；通过例会，各管理环节间的信息沟通及时了解住户的要求，等等。员工凡是对管理质量产生影响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为信息反映给经理，以便及时作出处理，协调关系和解决问题。
第二章管理中心各部门主要职责及管理制度
一、各部门主要职责
1．办公室
——房屋管理。
——入住、装修管理。
——图纸、住户档案管理。
——住户投诉管理。
——房屋租赁管理。
——住户回访。
——外协外联业务。
——社区文化管理。
——水电费、物业管理服务费的收缴管理。
——物资采购、供应及库房管理。
——联系家政服务及有偿服务工作。
——管理中心人员出勤考核、工资发放工作。
——定期公布各种物业费用收支情况。
——参加房屋竣工验收的查验工作。
2．维修队
——负责小区内公共设施设备安全检查、保养和维修。
——管理好小区设备设施及技术图纸资料。
——处理住户水、电、气、消防、通讯、电视、等投诉并开展维修业务。
——做好各种公共设施设备运行、检查、维修记录。
——负责智能化系统设施的养护及培训指导使用。
——负责委托外部维修工程的联系业务。
3．保洁队
——负责绿化地的养护、修剪与管理。
——负责培育花苗。
——负责小区内公共环境卫生清洁。
——负责绿化洁卫用具、化肥、农药、物品的使用和管理。
4．保安队
——协助公安部门搞好小区内的治安工作。
——协助消防部门搞好小区内的消防工作。
——协助处理突发性事件。
——负责小区内道路交通、车辆停放秩序的日常管理与车位收费。
——负责保安部门物品、设施设备的管理。
——负责与派出所、社区委员会的协调工作。
二、日常管理制度
1.公司办公管理制度。
2.保安管理手册。
3.维修管理手册
4.保洁和绿化管理手册。
5.财务管理制度。
第三章华瑞鑫城前期物业服务方案
前期物业管理工作计划方案分三个阶段进行：
第一阶段：前期介入至业主入伙前。
第二阶段：业主入伙至业主委员会成立前。
第三阶段：业主委员会成立至业主全面入住。
一、前期介入服务方案
㈠依据与开发商签订的《华瑞鑫城前期物业服务合同》开展以下工作：
1．组建管理机构。
2．作为物业管理顾问，前期介入跟进华瑞鑫城项目的物业规划设计、
建设、施工质量监理、设备的安装及调试。
3．配合开发商制订《临时管理规约》，与购房者签订《前期物业管理服务协议》。
4．代表业主对华瑞鑫城物业管理区域实施全面的接管验收。
5．做好业主入伙运作方案准备工作。
㈡前期介入主要服务工作内容
1.前期介入工作流程
2.对“华瑞鑫城”项目周边情况的了解和收集物业有关资料。
了解的主要项目有：供电、供排水、燃气、网络、有限电视等。
⑴机构名称、地点。
⑵机构负责人的姓名及联系方法。
⑶设备容量是否可以满足要求。
⑷如设备管线发生突发故障，与其联系方法等。
3.周边的社会、文化机构情况的了解。
了解与物业管理有关系的部门有：街道办、居委员、城区机构、派出所、消防部门等。对住宅小区有服务关系的部门有：医院、游乐、购物场所、邮局、学校、幼儿园等。掌握——
⑴机构名称、地点。
⑵机构负责人的姓名及联系方法。
⑶户口迁移手续。
⑷通邮地址。
⑸周边服务机构的服务内容、服务范围、接待能力、档次。
⑹学校幼儿园的入学、入园手续等。
㈢实施措施
1．各部门根据上述计划安排工作。
2．要求各级管理人员根据计划和执行计划的控制标准对管理工作进行实施、衡量和评价。
3．在出现偏差时进行纠正和修订。
4．上述工作计划可根据小区工程进度进行调整。
二、前期介入管理工作方案
主要是从物业的使用功能上，经常与开发商、施工单位沟通，并熟悉建筑项目的隐蔽工程、水电、安防、消防、市政设施、绿化等设计规划及实施方案，从今后方便管理、方便业主、符合实际情况出发向开发商、施工单位提出可选择的工作意见。
㈠收集政府对“XX”项目的审批手续及文件资料
1.《营业执照》。
2.《房地产企业开发资质证书》。
3.《项目开发批准报告》。
4.《建设用地规划许可证》。
5.《投资许可证》。
6.《国有土地使用证》。
7.《商品房销售（预售）证》。
8.《建设用地红线图》。
9.《建筑开工许可证》等等。
㈡小区物业项目配置情况资料的收集。
物业管理企业对住宅项目进行后期的物业管理时，很可能因前期的设计、施工造成管理上的困难。前期物业管理的企业介入物业项目很大的一项工作就是收集设计资料，根据物业管理经验提出改进方案。主要收集的资料及需要注意的问题有以下几个方面：
1.房屋户型及面积、户内装修、设施配置情况。
2.户内设施安装情况（水、电、燃气、电视、宽带、电话、空调预留位置、厨卫通风道等），了解这些设施在设计上对各种管线的维修是否方便、对各种管线的设计是否安全、业主家中常用备件是什么？
3.建筑结构、配套设备设施的情况。主要有：
⑴小区楼宇的情况（包含：楼宇的平面、立体图、水、电、燃气、宽带、电视、电话安装图，项目本身配套设备名录、产地及造价）。注意在设计上对各种管线的维修是否方便，对各种管线的设计是否安全，与配套设备供应商联系是否方便。在设备出现问题时供应商多长时间可以到达现场解决问题，今后检修工作中需常备的备件是什么，需库存多少合适等。
⑵绿化的情况。主要有：绿化的布局及品种是否符合大众化的生活习惯，绿化用植物的品种是否有毒，是否会给业主带来人身伤害。绿化用植物的品种是否会给业主带来生活上的不方便，如容易飞絮、容易生虫等。绿化种植的植物品种是否符合当地的气候，绿化种植的植物品种养护要求是什么。
⑶小区商业及办公用房等配套用户的情况（位置、面积、户型）。
⑷小区商业及办公用房的面积是否可以满足需要，与小区的建筑面积比是否符合国家规定。位置、户型是否可以满足管理及服务的需要。
⑸了解《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》的详细内容，以分清责任。
4.对项目的建议（后面专项论述）。
5.配合开发商制订《临时管理规约》。
6.与购房户签订《前期物业管理协议》。
7.与开发商配合，对售楼工作人员举办物业管理基本知识培训班，使售楼人员懂得向购房者解释物业管理方面的基本知识及物业养护和二次装修应注意的事项。
8.设置和制订业主准备入住时需使用的各种文件、档案和表格（附后）
三、设计规划、环境布局的建议方案
根据“XX”小区提供的总平面规划图，结合小区物业管理经验，从物业使用功能的实际出发，对“XX”的设计规划、环境佈局提出如下建议性意见：
㈠物业管理用房
物业管理用房按国家相关的法律法规要求，由开发商无偿提供给物业公司。在设计上应考虑提供必要的物业管理用房应作为物业管理中心办公用房（含管理人员生活住房、厨房、卫生间等）。
㈡市政设施设备
市政设施设备应根据小区的实际情况合理配置。
1道路
小区的道路建设应考虑满足救护、消防、运货及搬家具的车辆通行要求，居住生活单元及道路宽度应在6 M左右。
2给排水系统
⑴阀门和水表的配置：水表前后和旁通管上应配置检修阀门,水表与表后阀门之间应配置泄水装置。
⑵给水系统应设置：阀门井、水表井、消火栓井、接合井，便于系统的维修、保养。
⑶排水系统应设置：检查井、跌水井，便于定期维修、清理，疏通管道。
3.管道燃气：在燃气管道的主干管分支处应配置阀门，以便控制燃气流量和在燃气管路维修时或突发性事件时截断燃气流量。
㈢供水、供电共用设施设备
1.公共区域用水、用电计量分表的配备，应考虑单独配置，如绿化用水、水景观、路灯、安防智能系统、电梯、物业管理用房、公共卫生间、会所、便民商店、消防、自来水二次加压等都应安装分表，以便后期物业管理统计、收费工作。
2.公共区域照明开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每组灯的要求配备开关。如：要求24小时开的灯、要求节假日开的灯，要求梅花间隔的，要求分段间隔的，要求分区、分块间隔灯等来配备组合开关，以达到日后物业管理者根据效果功能及节能要求来任意控制，在硬件上做好设计配备工作。
㈣安防系统
为营造小区安全、高效、文明、方便、舒适的社区环境，建议开发商把小区建成智能化社区，在安全防范配备、防火防灾应急联动、网络信息、电视监控、停车自动收费等系统方面上一个新平台。
㈤消防设施
根据消防部门的规定，在小区内合理配备消火栓、消防器材、移动式消防灭火器。
㈥网络系统、有线电视系统
网络、有限电视系统的维护由专营公司负责，应设立系统专用电表。
㈦公共设施设备的配置：
1.建议在小区大门设立宣传广告橱窗和小区平面指示牌。
2.建议完成小区内各种警示标识、指示牌、宣传栏、牛奶箱、单元报刊箱、单元公共生活垃圾桶。小区内主干道相距30 M左右设置一个果皮箱。
3.对消防、电梯、自来水二次加压、安防等重点部位的应急供电，建议安装自备发电机系统。电梯应安装停电自动平层装置及5方呼叫系统，以确保突然停电时业主不被困在电梯间。
4.自来水二次加压系统实行分层加压，对自来水公司能正常供水的楼层不进行二次加压，以节约能源。
5.楼屋顶安装太阳能热水器问题。由于涉及到结构、消防、防雷、外立面美观、管线布置等问题，如小区开发商同意给安装，在设计上应预留各种配置。现在提倡节约型社会，太阳能热水器是节能产品，规划设计时需考虑周全，让人们用上节能产品。
6.商铺空调安放位置和排水管应统一预留。住户空调外机的安装位置应合理，外机安装简捷、安全。住宅窗框的宽度要稍宽于空调外机尺寸，易于将空调外机挪出去安装。
㈧其他建议
1.为便于小区的治安管理，建议在内围墙边全部种上三角梅或其它带刺的灌木，一可以作为绿化美化环境，二可以起防盗作用,三可以减少保安管理的成本。
2.考虑小区为半坡建筑群体，设计时对所有护坡要加设护栏，以保证业主/住户的居住安全。
3.沿街铺面的设计使用上，应考虑酒楼饮食的虑排烟、排污、噪音、和配电问题，要符合环保要求，不能影响左邻右舍及社区业主的正常生活。在售房合同中应有此项约定。
4.作为生活社区，小区应该设有娱乐室、文化活动室、绿化观景点、休闲椅等。
5.用户配电方面，随着大户型房屋的出现，每户的用电负荷增长很快，有些业主需要在其套间内安装好几台空调。另外还增加了电饭锅、电炒锅、微波炉、电暖器、电热水器等大功率电器，这样用电负荷猛增。所以设计时要尽量考虑配足用电量,以免造成住户进小区不久，就要申请增容，否则常常跳闸、停电，甚至还会引发火灾。
四、XX接管验收的工作计划
㈠接管验收原则
㈡接管验收应具备的条件
㈢接管验收标准
㈣职责分工
㈤日期安排及工作内容、验收要求
·成立小区接管验收小组
1.提前派工程技术人员及管理人员进驻现场，与开发建设单位参与前期物业管理及小区竣工收尾监理工作。
2.与开发建设单位协商小区交接问题和制订验收方案，统一验收标准。
3.准备接管验收的各种表格。
4.编制小区验收计划，验收方案。
·小区接管验收应具备的条件
依据《AA市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》实施：
1.已取得经建设单位、设计单位勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》；
2.已取得市公安消防部门核发的《建筑工程消防验收意见书》；
3.已取得市政管理部门核发的《城市排水许可证》；
4.已取得市供电部门签署的供配电设施验收合格意见；
5.已取得市自来水公司出具的同意用水证明；
6.已取得市拆迁管理部门出具的落实拆迁安置证明（旧改项目）；
7.小区道路已按规划要求完成建设；
8.小区室外燃气管线敷设完成，住宅室内敷设到户；
9.小区内电话通信线、有线电视线敷设到户；
10.小区绿化方案经市园林管理部门备案，绿化工程按方案要求进行建设；
11.已依法选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订了书面的前期物业服务合同。
12.分期实施建设的房地产开发项目，可以分期办理交付使用备案手续。
·参与竣工验收
1查验内容：
⑴主体结构
⑵外墙面
⑶屋面
⑷楼地面
⑸室内装修
⑹水、电、气
⑺通讯、有线电视、网络
⑻消防、安防设施
⑼附属设备、配套设施、道路、场地
⑽环境绿化
2参与房屋竣工验收工作，主要是从物业管理的角度出发，重点对房屋主体结构安全和满足使用功能为主要内容进行查验，发现有不符合实际或对物业使用功能有重大影响的，及时报告开发商。
·小区的预验收
接到开发商接管验收的通知后，验收小组核对所接收的资料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标准》），按专业分工进行预验收：
1.验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对住宅的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂。并清点数量、安装位置等。
2.在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。
3.对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。
4.预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。
·小区的正式验收
预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的小区验收。
1.小区的设备验收，做到三符合：
⑴图纸与设备规格型号、数量相符合。
⑵工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置相符合。
⑶设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能相符合。
验收完毕将验收结果记录在《验收交接记录表》中。
2.对小区的其他公共配套设施进行验收，重点放在预检时已记录在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。
3.各专业根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。验收小组根据单项验收报告，做出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。
4.公司总经理代表小区的接收单位，同小区的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。
五、入伙管理和资料准备
入伙管理历来是物业管理工作重点，难度较大。由物业公司协同开发商共同进行，入住以后以管理中心和业主为基本主体，为转入日常管理做好铺垫和准备。必须严格按以下程序进行。
⑴业主入伙程序
⑵做好入伙前的各项准备工作：
①各种管理表格、协议。
②②核对各房号钥匙。
③水、电、气、电话、电视、智能化系统设施开通的有关手续。
④财务收费票证等。
⑤入伙资料及表格如下：
二、成立前期介入工作小组
1．前期介入工作小组成员
组长：
副组长：
组员：2．主要分工
组长：负责全面介入的总领导工作。
副组长：负责前期介入工作的管理、培训、入伙资料的准备、房屋验收交接工作。
组员1：负责前期介入工作的跟进管理、培训；房屋、设备的验收、移交；工程资料的交接工作。
组员2：负责前期介入的监督管理及后勤工作。
组员3：负责隐蔽工程的拍照、业主资料、物业管理资料的收集、存档；验房、办理入伙手续等工作。
组员4：负责前期介入隐蔽工程的跟进工作，掌握隐蔽工程的走向，了解各种设施设备的安装情况；参与房屋、设备的验收、移交；工程资料的交接及办理入伙手续等工作。
2.业主入伙至业主委员会成立前阶段
（1）对XX小区实施正常的物业管理服务。
（2）在保修期间协助开发商解决职责范围内业主提出的房屋配套设施的返修问题。
（3）协调业主和开发商、建设单位的关系，督促或协调开发商和建设单位解决业主提出的有关房屋及公共配套设施方面的问题。
（4）在保修期满时，代表业主对其产权范围内的物业进行一次全面的检查。
前期物业管理方案 根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、莲花休闲广场小区概况 “莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下： (一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 (二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。 (三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 (四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 (五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 (六)常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 (1) 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 (2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 (3) 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表
格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发
物业春节安保方案 为了业主的防范安全，春节物业的具体方案，接下来由聘才小编提供本文物业春节安保的方案，让我们一起来看看具体内容吧! 物业春节安保方案一 为确保雍和世纪城售楼部春节安全保卫工作顺利进行，维护雍和世纪城售楼部对外良好的形象和公司财产及员工人身安全。特制定本方案。 始终贯彻绝对安全，万无一失的总体目标，以保障公司财产及员工人身安全为重点，精心组织、严密防范，坚决排除各类治安隐患，防止火灾、盗窃等意外事故的发生，明确职责，分工负责,全面落实各项安全保卫措施，确保售楼部在春节期间安全保卫工作顺利举行。 售楼部春节期间安全保卫领导小组，由总经理刘良忠为组长，安全部李玉芳任副组长，具体组织实施安全保卫工作。 (一)、及时有效处置各类突发事件，进一步完善应急处置治安灾害事故等各类突发事件的预案，提高治安动态处置能力。务必充分考虑可能发生的问题，从方案制定、力量安排、组织指挥和工作措施上做好准备，增强处突防控工作的准备，不断提升对各类突发事件的防范和处置能力，适时组
织演练，确保快速反应，有效处置，努力控制和减少危害。 (二)安全部负责人组织部门成员开展消防安全检查，及时消除和整改不安全隐患。 (三)安全部负责人组织部门成员进行一次消防安全常识的学习和消防演练，掌握基本灭火方法，增强全体部门成员消防安全意识。 (四)落实和制定相关措施 (一)、由李玉芳全面负责售楼部安全工作，协调解决突发事件，及时向刘良忠总经理反馈安全信息。 (二)刘良忠为第一安全责任人，安全部负责人为第二安全责任人。安全部负责人要对售楼部春节期间消防安全工作的检查监督工作，遇有消防和治安情况及时上报刘良忠总经理，做到群防群治，并按消防或安全应急预案分步组织实施，及时消除隐患。 (三)、安全部人员全天做到机动备勤，实行三班倒工作制，加强白天安全力量，重点部位做到定人、定岗、定位，并加强安全巡查力度，减少或坚决杜绝事故隐患的发生。 (四)、组织架构图： (一)、提高认识，加强领导，要充分认识安全保卫工作
物业前期介入工作计划 篇一：物业早期介入工作计划表 东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划 物业类型：城市综合体 建筑总面积：98147㎡其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。预计入伙时间：XX年3月前期介入时间：XX年9月 篇二：物业前期介入工作方案(实施版) 成都银都物业服务有限公司 尚郡物业项目前期介入工作方案 目录 尚郡物业服务中心前期介入工作计划支持提供相应施工图纸、文件尚郡项目工程承接查验进度计划表项目员工到岗时间表前期介入人员费用预算表二次精细开荒保洁费用预算表尚郡前期介入预算总表移交资料清单二次精细开荒保洁比选要求 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。尚郡物业服务中心预计于XX年8月起进行前期介入。具体工作安排如下：第一阶段（XX年9月1日至XX年9月30日）完成工作：
1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。 2、物业基本情况现场勘查。 3、服务中心管理人员现场学习。 培训内容：物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工地安全防范应知应会等有关规定。 4、和贵方及施工单位对接，建立通讯录，以便联系沟通。 5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。 6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。 第二阶段：（XX年10月1日-10月15日）完成工作： 1、各专业工程人员到位及培训。 2、了解小区施工进度，做好记录和汇总。 3、联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸。 4、各部门拟定前期介入倒排工作计划。 5、拟定开办物资清单上报申购。 6、秩序维护员临时宿舍方案确定。 7、编制《承接查验方案》及相关验收表格。 8、成立接管验收小组，并与置业公司确定接管验收时间。第三阶段：（XX年10月16日-10月31日）完成工作： 1、开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对户内的施工情况现场跟踪。 2、工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作，
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。 房地产E网范文吧
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作
新洲区人民医院物业服务投标书 目录 前言 第一部分：公司概况介绍 第一章：公司简介及管理架构 第二章：物业管理服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象第三章：物业管理业绩 第二部分：针对本物业拟采取的管理模式和服务管理措施第一章：项目概况及分析 第二章：项目拟采取的管理方式及管理服务措施 第三章：项目前期物业管理思路与模式 第四章：管理服务标准及管理目标 第三部分：项目接管与验收 第一章：项目接管验收 第二章：移交接管工作 第四部分：拟采取的工作计划及物资装备 第一章：拟采取的工作计划 第二章：物资装备（前期投入） 第五部分：拟建立的管理组织机构及人员配备、培训、管理第一章：管理机构设置及人员配备
第二章：人员培训与考核 第六部分：日常服务标准及措施方案 第一章：日常服务管理 第二章：应急方案 第七部分：设备维修养护计划管理方案 第一章：物业日常维修养护管理 第二章：公共设施设备的维修养护管理第八部分：物业综合服务费测算 第一章：物业管理服务成本核算 第二章：物业管理服务投标报价 第三章：物业管理服务费盈亏分析 第九部分：招标文件要求提供的其它材料 1、法人营业执照复印件 2、资质证书复印件 3、税务登记证复印件 4、机构代码证复印件 5、法人代表授权书
前言 武汉星邦物业服务有限公司从公司实际出发，很荣幸受邀参加此次新洲区人民医院物业管理服务的投标。作为武汉市物业管理行业中的一员，公司成立以来一直致力于提高自身的物业服务管理水平，为广大的用户、客户提供质价相符的服务。 新洲区人民医院物业管理服务向社会公开招标选聘物业服务企业，本公司将充分发挥人才优势和管理优势，坚持“以人为本、客户至上”的服务理念，积极参与投标，若我公司投标成功，我们将以全心全意为用户服务的宗旨，并根据本物业项目的特点，为广大用户提供全面、专业、规范、优质、高效的专业物业管理服务。 投标人：武汉星邦物业服务有限公司（盖章） 法定代表人（签章）： 地址：武汉市新洲区邾城街余姚村十组 电话：027-8950 2999 日期：2011年11月
前期物业管理工作总结范文 (新编版) Through the summary, we can fully and systematically understand the past work situation, and can correctly understand the advantages and disadvantages of the past work. ( 工作总结 ) 部门：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：MZ-SN-0357
前期物业管理工作总结范文(新编版) 企业以及行业也给予我个人极大的鼓励，作为公司的经理。给予了莫大的荣誉：企业，如前所述，结予我这样一个展示自我机会和舞台，并不断理解我支持我鼓励我行业，亦一直给予关心，受荐担任市物业管理协会常务理事，并连续六年被评为南通市物业管理行业先进个人。 感谢公司董事会以及公司同仁们给予我这样一个展示自我机会和舞台。年是公司企业发展进程中极为重要的一年，首先。这一年中，公司全面推行董事会领导下的目标管理责任制;积极推行先进的行业管理模式，科学定位，科学决策;创优良的企业品牌、树良好的企业形象;实行多元化经营，拓宽企业经营渠道，努力实现经营效益和社会效益双丰收。通过全体员工共同努力和勤奋工作，全年实现
经营收入万元(其中：物业服务费收入万元，其它经营收入万元)年利润余万元;房屋及公共设施完好率达%受理业主(使用人)报修起，及时处理率;处理业主(使用人)投诉起，次次有交代，件件有落实;业主和使用人对物业服务和物业管理的满意率达98% XXX图文设计 本文档文字均可以自由修改
物业前期筹备及管理方案 一、xx物业管理前期筹备工作 （一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《巴黎花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《江苏省城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：
世纪城物业服务内容公示栏-物业服务内容 世纪城物业服务内容公示栏|物业服务内容物业服务内容公示本小区由迁安市忠德物业服务有限公司提供服务。 24小时服务电话5325161 一、综合服务1、各项规章制度完整，每天有工作人员接待咨询，报修和投诉、服务及时率、投诉处理率100。 2、办公场所、门卫室环境卫生良好。 3、工作人员分工明确，衣冠整齐，佩带明显标志。 4、小区档案资料齐全，管理完善，有各种日常管理记录。 二、环境卫生服务1、环卫设施完好，垃圾日产日清。 2、道路和公共场所干净整洁、无杂物。 3、公共楼梯，走廊通道扶手定期擦拭。 4、墙面无小广告、无蜘蛛网。 5、宣传栏、指示牌等擦拭干净，无污染、无锈蚀。 6、积水、积雪、烟花炮屑适时清扫。 三、公共秩序维护服务1、建立安全防范制度，值班记录完整，字迹清楚，每天填写。 2、24小时巡逻值班，发现问题及时解决处理。 3、秩序维护人员着装整齐，语言文明，工作负责，作风端正。 4、秩序维护员能使用各类消防器材。
5、发现治安事件和各类灾害事故时，及时向公安机关和有关部门汇报，协助做好调查和求助工作。 6、机动车辆管理有序，无乱停乱放现象。 四、绿化养护服务1、草坪及时清除杂草，有效控制杂草滋生。 2、树木无明显枯枝。 3、适时做好病虫害防治，病虫害不明显。 4、适时组织浇灌，施肥和松土。 五、公用部位、公用设施养护服务1、建立维护养护制度，执行良好、有检查、维修、保养记录。 2、小区平面分布图，楼门标识等完好齐全。 3、楼梯扶手完好；楼道门窗开闭灵活、楼道灯完好率95以上。 4、小区内道路畅通，路面整洁，围墙完好。 5、雨水井、化粪井定期清理疏通，保持畅通；各类井盖完好无缺丢失。 6、公用场地不得堆放杂物；停车场（棚）、建筑小品、雕塑等无大面积损坏。 7、公用设施设备，无跑、冒、滴、漏。 8、电梯由专业维保单位进行维修、养护，并且提供24小时服务。
前期计划书 一、前期准备工作 1、前期的验收工作。物业工作人员与甲方工程部人员对本小区的公共部位、公共设施及房屋内外进行逐步验收以达到更好的使用功能（此项最好提前一个月进行，费用由甲方承担。元）,以后新交房过程中按此项进行。 2、各种协议、表格的制作。包括业主临时公约、业主手册、物业管理协议及其物业进场时的各种表格例如车辆进出表、保安交接记录本、保安巡逻记录等等。约元； 3、各种标志牌的制作（包括小区公示栏、绿地管理制度标志牌、车辆进出警示牌及管理管理制度、进入小区须知、业主临时公约、公共设施设备管理制度，小区示意图等。约元）。 4、垃圾清运小车及垃圾桶的配备。（个垃圾清运小车，垃圾桶。共计元左右）。每10户一个垃圾桶，每100户一个清运小车。 5、物业用房及达到使用功能的配备（水、电、电话线路、门窗、墙壁的粉刷、地面的平铺，办公桌椅的配备、档案柜的配备，其中办公用品大约需要元） 6、需将已交房与未交房及正在施工的楼区隔离，设置隔离围挡。 7、开发商需将楼区内各种建筑垃圾予以清理。 8、办理已交房楼区各种图纸交接。
9、维修及时，物业最好与承包商签订维修保证书，如不及时物业将自行维修并扣除承包商保证金。 10、各种安防设施达到使用功能。 11、东北临小区外墙粉刷一遍。 12、建议开发商按建筑面积每平方5元一次性付物业维修款（此款只含土建维修，主墙体不负责） 13、门、窗、水、电、暖等由开发单位按保修年限予以按时维修。 14、代收水电费。 15、加强电梯装修期间管理，严格货物运载数量，电梯维保保证及时。 16、对开发商减免物业费情况，应由开发商按房屋建筑面积全额支付物业公司。 17、空置用房应由开发商按建筑面积全额支付物业公司（此项在前期物业合同中将有约定） 二、物业的进场 前期准备工作完成后，物业公司正式进场，开展物业管理的各项工作。与前期物业公司做好交接，然后积极主动的做好各项物业服务工作。 人员配置具体如下： 一、按照0.8元每月每平方运营如下： 1）人员配制 办公室名，其中项目经理1名，负责物业管理日常事务
前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉 房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档 案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》， 管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度， 水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训， 一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内 的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到" 十二字方针"（即 礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24 小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主 开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV 分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有 明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区 安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根 据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入 住登记表》中，并留下紧急联系办法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司 工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全 天候24 小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
世纪城物业管理中心物业副主管楼管职责及任职要求 直接上级：客服主管 直接下级：客服接待 1、职责： （1）协助主任落实执行现场各项管理制度和行为规范。 （2）加强日常商场管理，保证现场有序和购物环境的良好。 （3）加强相关部门的联络和沟通，迅速解决现场有关问题。 （4）负责商场的现场管理、服务管理、商品管理等，保证商场的正常营业。 （5）负责对员工的培训和评估（租户营业人员及总台） （6）负责商场设备、财产的安全运转和保管。（7）执行现场管理制度和服务规范等制度。
（8）主持每日晨会，布置工作。 （9）商场巡视，对服务规范、待客礼仪、顾客投诉、营 业区域的整洁、硬件设施完善 等进行检查并督促整改 10)各厂商营业数据的记录和整理并及时提报。 11)商场调整和临时活动的跟场和现场指挥，就有关问题及时与各部门或厂商进行沟 通。 12)完成每天的工作报告。 13)对各厂商销售人员的管理，包括考勤、规范服务、卖场环境、形象、营业纪律等。 14)处理相关顾客投诉(商品售后服务及服务态度) 15)每月5 日完成厂商营业员信息反馈表。 16)营业员培训及考核。 17)服务台日常工作的指导、监督。
2、任职要求： （1）仪容端正； （2）具有高中程度学历； （3）1 年以上大型百货商场、卖场营运管理经验； （4）操流利普通话及英语与客户沟通； （5）具有一定的组织协调能力，能协助主管处理日常各种事务和突发事件； （6）熟悉商场营运管理工作的流程； （7）坚定可靠，认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密，廉洁奉公及维护公司的利益；（8）良好的沟通能力、乐意学习新事物。
编号：前期物业管理方案
通辽物业管理办公室 前期物业管理方案 物业服务管理有限公司 编写： 目录 1.0服务管理内容 (1) 2.0 入伙前的工作…………………. .2 3.0接管验收 (3) 4.0入伙时的工作………………… .5 5.0物业管理整体设想 (7) 6.0管理机制、管理架构人员及配备 (8) 1.0管理内容 在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理： 1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等； 3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等； 4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理； 5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位； 6、交通、车辆行驶及停泊； 7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作； 8、组织开展社区文化娱乐活动； 9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料； 10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金； 11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 12、积极配合小区的销售。 13、太阳能统一编号。 2.0入伙前的工作 1．1成立项目物业管理处： 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况
目录 一、物业项目概况 二、物业管理计划 （一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划 （二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求 四、常规期物业管理方案 （一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构 （四、人员配备 （五）、管理标准和主要工作措施
物业管理方案 一、物业项目概况（一）项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积 3、外墙总面积 4、外围停车位0个，地下室停车位0个。 5、区域内道路0米。 （二）宿舍楼项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。 3、外围停车位0个。 二、物业管理计划（一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划
（二）、项目管理工作前期培训内容要求： 1、仪容仪表与言行规范 2、客服维修岗位礼仪 3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。 4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。 5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意 事项； 6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。 7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应 急突发事 件处理和流程。 备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》 （三）、关于进驻当天的有关要求： 1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。 2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。 3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。 4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。 四、常规期物业管理方案
合肥北城世纪城物业管理方案 第一篇服务质量管理制度 一、服务规范 1、仪容仪表 1.1工作时间着工服，佩戴工牌。 1.2工作时间仪容仪表自然、大方、得体、充满活力， 1.3头发干净，面容整洁，上班化淡妆，指甲干净，着黑色皮鞋。 1.4工作时间不得佩戴夸张饰物。 2、来访接待 2.1业主来访，面带微笑并起身，热情、主动问候。 2.2与业主沟通，起身站立，面带微笑，耐心倾听，友好接待，热情亲切； 2.3对业主反映的重要问题认真做好登记； 2.4给予来访者满意或理解的答复； 3、首问责任制 接待业主，热情周到； 问明情况，记录详尽； 本职范围，当场解答； 复杂问题，及时转达； 第一受理，责任不推； 有问而来，满意而归。 4、服务时限
4.1 24小时接待业主报修与投诉。 4.2 水、电、气等急迫性报修20分钟内到达现场。 4.3房屋土木小修，自报修起三日内上门服务。 4.4无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。 4.5电梯出现故障时，电梯报修后维修人员在20分钟到达现场。 4.6消防监控中心24小时有专人值守。 5、上门维修 5.1到业主家中服务事先与业主电话联系，征得业主同意。 5.2进入业主家中前，先按门铃或轻声敲门。 5.3业主开门后穿上鞋套后再进入家中，且没有沾到户外的一丝灰土。 5.4业主开门后，表现主动，态度热情，面带微笑报上自己的单位、部门、姓名及来的目的，业主许可进入其家中时，表示：“谢谢”。 5.5服务前先与业主确认服务内容。 5.6服务完毕，收拾好服务工具清扫现场，请业主确认后告别。 二、质量标准执行情况 合肥北部世纪城物业管理有限责任公司严格按照公司制订的《服务质量与评分标准》执行，确保做到： 1、设立24小时客户服务体系，能及时受理物业管理服务诉求。 2、急修1小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
世纪城物业服务内容公 示栏 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
物业服务内容公示 本小区由迁安市忠德物业服务有限公司提供服务。24小时服务电话5325161 一、综合服务 1、各项规章制度完整，每天有工作人员接待咨询，报修和投诉、服务及时率、 投诉处理率100%。 2、办公场所、门卫室环境卫生良好。 3、工作人员分工明确，衣冠整齐，佩带明显标志。 4、小区档案资料齐全，管理完善，有各种日常管理记录。 二、环境卫生服务 1、环卫设施完好，垃圾日产日清。 2、道路和公共场所干净整洁、无杂物。 3、公共楼梯，走廊通道扶手定期擦拭。 4、墙面无小广告、无蜘蛛网。 5、宣传栏、指示牌等擦拭干净，无污染、无锈蚀。 6、积水、积雪、烟花炮屑适时清扫。 三、公共秩序维护服务 1、建立安全防范制度，值班记录完整，字迹清楚，每天填写。 2、24小时巡逻值班，发现问题及时解决处理。 3、秩序维护人员着装整齐，语言文明，工作负责，作风端正。 4、秩序维护员能使用各类消防器材。 5、发现治安事件和各类灾害事故时，及时向公安机关和有关部门汇报，协助做 好调查和求助工作。 6、机动车辆管理有序，无乱停乱放现象。 四、绿化养护服务 1、草坪及时清除杂草，有效控制杂草滋生。 2、树木无明显枯枝。 3、适时做好病虫害防治，病虫害不明显。
4、适时组织浇灌，施肥和松土。 五、公用部位、公用设施养护服务 1、建立维护养护制度，执行良好、有检查、维修、保养记录。 2、小区平面分布图，楼门标识等完好齐全。 3、楼梯扶手完好；楼道门窗开闭灵活、楼道灯完好率95%以上。 4、小区内道路畅通，路面整洁，围墙完好。 5、雨水井、化粪井定期清理疏通，保持畅通；各类井盖完好无缺丢失。 6、公用场地不得堆放杂物；停车场（棚）、建筑小品、雕塑等无大面积损坏。 7、公用设施设备，无跑、冒、滴、漏。 8、电梯由专业维保单位进行维修、养护，并且提供24小时服务。 六、物业服务费标准： 高层物业费1.7元/平方米/月； 商业物业费2.3元/平方米/月； 电梯费1-5层11元/月/户6-10层14元/月/户； 11-15层20元/月/户；16-20层24元/月/户； 21层以上28元/月/户。
磐龙世纪城物业管理方案培训资料(doc 67页)
目录磐龙世纪城物业管理方案 物业管理风险防范机制 秩序维护管理 消防应急预案 电梯困人预案 突发停电应急预案 燃气泄漏应急预案 偷窃和破坏事件应急预案 意外伤亡应急预案 小区封闭式管理方案 车辆管理方案 安全事故零报告制度 装修管理制度 环境管理 组织架构 保洁制度及操作手册 保洁方案
质量保证措施 1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。 3．严格装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。 三、房屋零修、急修及时率 国优标准98％承诺指标99％ 测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100％ ≥99％ 质量保证措施 1．建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。 2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。 3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为
相关部门及个人的考核依据。 四、维修工程质量合格率及回访率 （一）维修工程质量合格率 国优标准100％承诺指标100％ 测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100％ ＝100％ 质量保证措施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。 （二）维修工程回访率 公司内控标 准 100％
为物业管理项目的筹建工作提供指引，从规范机构设置、人员编制、规范建设、硬件装备、公共关系建立、印鉴证zhao 办理及开办费测算等方面，保证新项目筹建工作顺畅、有序进行，为以后管理项目日常工作的开展打下基础。 2. 范围 适用于筹建新物业管理项目之用。 3. 职责 3.1 新项目预订入伙前六个月成立相应的物业管理项目筹建组。 3.2 物业管理项目筹建人员负责参照本工作指引，结合新项目的实际情况制订筹建计划并具体落实。 4. 方法和过程控制 4.1 机构设置、人员编制 4.1.1 物业管理项目筹建人员应根据《物业管理方案》确定项目的机构设置 及人员编制。 4.1.2 设置原则：根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及发展商对物业管理服务的要 求等实际情况，本着利于统一领导、分级管理、精干高效的原则按需设置机构。 4.1.3 职责类型：物业管理项目根据专业需要，一般情况涵盖的主要职责包括： a. 人事行政：负责人事事务操作、行政后勤、人员培训、绩效考核、资料 管理、信息管理、公关协调等内部管理工作。 b. 客户服务：负责前台接待、社区文化、装修管理、会所管理、特约服务、 投诉处理、品质监控等工作。 c. 财务管理：负责财务核算、费用收缴、经营管理等工作。 d. 保洁绿化：负责清洁消杀、绿化维护、家政服务等工作。 e. 工程维修：负责房屋本体维护、公共设施维护、工程配套完善、家政室 内维修、装修监控等工作。 f. 安全管理：负责消防安全、车场管理、小区内公共区域治安防范、出入 口管理等工作。 g. 物业管理项目筹建人员应综合考虑项目的业务需求及成本状况，必要时 可合并或调整部分岗位的职能，发挥机构及人员的最大功效。 4.1.4 职务类型：物业管理项目的职务设置应根据人员编制的多少及项目管 理的复杂程度来配置，基本上包括 3 个层次： a. 决策层：包括项目经理、经理助理等，对项目负全面责任，负责对下属 人员进行指导和管理，并承担重大问题的处理和决策责任。 b. 管理层：包括项目各职能、技术、业务主管部门或人员等，负责在各自 职能范围内支持和指挥下属人员及协助领导工作。适用于物业管理规模较大、种类较繁、专业服务组较多的物业管理项目。 c. 操作层：包括业务主办、具体操作人员等，负责具体事务的操作和制度 执行。 d. 对于新建的、物业管理业务量较小的项目，通常采用直线式的两层次（决策层和操作层）的组织架构形式，此时，决策层集决策和管理为一体。 4.1.5 组织架构： 图中所示各岗位、职务名称可以根据项目实际情况及业务需要进行增删和调
前期物业管理方案范例 前期物业管理方案（一） 一、XX项目物业分析： 1、物业地域范围开阔封闭性交强 2、购置物业人员层次较高属于房地产市场尖端客户群体其对居住的私密性、安全性要求较高并且具有相当强的物业消费承受能力； 3、购置物业用途复杂有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 4、物业管理为混合式管理即有河道及市政道路的管理又有客户私有设施及服务的管理 二、根据以上分析对XX项目物业建议如下： 1、建议在保洁管理方面实行两个分开即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开因为河道及市政道路的保洁 工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作其对具体的环境 卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同分开管 理有利于降低物业管理成本必要时可以通过物业公司将该部分工作 对外进行分包处理 2、突出物业管理的两个体系即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系 三、物业管理提供日常服务的内容： 1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁； 3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时如刮风导致的尘土积累或落叶） 4、24小时水电维修； 5、对业主生活垃圾的定时清运； 6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 7、项目范围内绿化的种植与养护； 8、业主能源费用的代收代缴； 9、定期花木杀虫及灭鼠； 10、暂住证等社区性证明的办理； 11、业主院落档案的管理 四、物业特约服务－管家式服务体系： 1、管家的服务是指由管家负责带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务针对玉河项目提出的管家式服务应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求 2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求业主有需求只针对所负责管家提出由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同这样业主提出的要求有专人负责避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率同时对业主的各种服务也同样由
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理
世纪城物业服务内容公 示栏
物业服务内容公示 本小区由迁安市忠德物业服务有限公司提供服务。24小时服务电话5325161 一、综合服务 1、各项规章制度完整，每天有工作人员接待咨询，报修和投诉、服务及时率、投诉处 理率100%。 2、办公场所、门卫室环境卫生良好。 3、工作人员分工明确，衣冠整齐，佩带明显标志。 4、小区档案资料齐全，管理完善，有各种日常管理记录。 二、环境卫生服务 1、环卫设施完好，垃圾日产日清。 2、道路和公共场所干净整洁、无杂物。 3、公共楼梯，走廊通道扶手定期擦拭。 4、墙面无小广告、无蜘蛛网。 5、宣传栏、指示牌等擦拭干净，无污染、无锈蚀。 6、积水、积雪、烟花炮屑适时清扫。 三、公共秩序维护服务 1、建立安全防范制度，值班记录完整，字迹清楚，每天填写。 2、24小时巡逻值班，发现问题及时解决处理。 3、秩序维护人员着装整齐，语言文明，工作负责，作风端正。 4、秩序维护员能使用各类消防器材。 5、发现治安事件和各类灾害事故时，及时向公安机关和有关部门汇报，协助做好调查 和求助工作。 6、机动车辆管理有序，无乱停乱放现象。 四、绿化养护服务 1、草坪及时清除杂草，有效控制杂草滋生。 2、树木无明显枯枝。 3、适时做好病虫害防治，病虫害不明显。 4、适时组织浇灌，施肥和松土。 五、公用部位、公用设施养护服务 1、建立维护养护制度，执行良好、有检查、维修、保养记录。 2、小区平面分布图，楼门标识等完好齐全。 3、楼梯扶手完好；楼道门窗开闭灵活、楼道灯完好率95%以上。 4、小区内道路畅通，路面整洁，围墙完好。 5、雨水井、化粪井定期清理疏通，保持畅通；各类井盖完好无缺丢失。 6、公用场地不得堆放杂物；停车场（棚）、建筑小品、雕塑等无大面积损坏。 7、公用设施设备，无跑、冒、滴、漏。 8、电梯由专业维保单位进行维修、养护，并且提供24小时服务。 六、物业服务费标准： 高层物业费 1.7元/平方米/月； 商业物业费 2.3元/平方米/月； 电梯费 1 - 5层 11元/月/户 6 - 10层 14元/月/户； 11-15层 20元/月/户； 16 - 20层 24元/月/户； 21层以上 28元/月/户。