XXXX房产运营方案
一、房产周边业态情况概述
XXX号房产（以下简称：“该房产”）位于珊瑚路下段，从当前XX城市规划角度看，该房产所处区域属于市中心地段。周边1000米（以该房产为中心360度辐射面衡量）业态包含：商务楼（XX中心、XX 大厦）、商场超市（摩尔百货、加佳超市、大而多超市）、城中心花鸟市场、酒店（龙马银座酒店、摩尔酒店、贵元酒店等）商住楼（XX 大厦、XX大厦、时代新都汇）、银行（交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、富滇银行、华夏银行）、农贸市场（窑头农贸市场、彩虹农贸市场）、小商品批发市场（彩虹桥小商品批发市场）、彩虹建材市场、住宅群若干、各档次规格餐饮若干等方面；
周边学校：XX一中、XX五中、实验中学、郑井小学等；
汽车客运站：中心客运站，城西客运站
公交车：站点较多，州城至北城客车终点站等
综上所述，该房产周边商业、住宅配套成熟，业态丰富，交通便利，车流、人流较大量大，具备城市CBD商圈各项条件，有较好的租赁、运营潜力。
二、房产情况
房产概述
该房产于2002年由XX矿业有限公司全资购买。该房产区域内设有办公主楼一幢、附楼两幢共计三幢，其中，主楼（原公司机关办公
楼）建筑面积4145.31平方米，附一楼（原机关工会、房地产公司、档案室）建筑面积1359.46平方米，附二楼（原人力资源部、营销部办公区域）建筑面积2128.95平方米，三幢楼房共计建筑面积7633.72平方米。
房产详细分布（不含具体面积）
（一）停车位
1、该房产院内划线车位36个，加上未划线部分，预计院内可停50-55辆车（不含绿化部份，绿化部份占地约360-400平方米左右，若拆除后，作为车位预计可增加20-30个车位）
2、院外大门口固定划线停车位3个，该房产范围内公共道路临时停车位约15个（受城管局管制）。
（二）办公主楼
1、一层大堂，设有杂物间1间及室内开阔性场地（后期招租、运营中，若主楼整体打包对外租赁，在不影响结构、承重的基础上可以考虑与社保办事处商铺互通。比如：开设酒店用作大堂；或与主楼一层各商铺联通，作为超市）
2、二层设有15间房间、女卫生1间、二层副楼部分为原生产社能部与宣传部设备区域设有2间房间及两处敞开式区域、消防栓
3、三层设有14间房间、男卫生1间、消防栓1个
4、四层设有12间房间、男卫生1间、汇报厅1间、消防栓1个
5、五层设有15间房间、男卫生1间、大会议室共计4间（包含原总经理办公会会议室1间、吸烟室1间、原安全环保部办公室1间、
材料室1间）、消防栓1个
6、六层设有14间房间、男、女卫生2间、消防栓1个
7、七层共有房间6间，加上原厨房搭设厨房1间，共计7间及公共场地
P.S.：主楼过道共计两个安全通道，每个安全通道口均设有干粉灭火器。
（三）附一楼
1、一层共有车库3间，敞开式办公区域1间（现为联通公司租赁使用）
2、二层共有房间6间，阳台一个
3、三层共有房间6间
4、四层-五层为原档案室，房间数应与二、三层一致。
P.S.：附一楼每层过道口都设有干粉灭火器，
安全隐患方面：该幢楼房仅设有一条安全通道，另一条目前为阻塞状态（可能因历史遗留问题所致），根据现行消防、安全规定，该幢楼房不具备开放式运营条件。早实际租赁中须与意向承租户进行协商。
（四）附二楼
共计24间住房，水通、电通，适合住宅居住，一、二层过道口均设有干粉灭火器（公司现有11-12户人员进行租赁，剩余房间在后期运营中，可以考虑继续作为住房对外租赁）
（五）主楼一层商铺
按现格局划分的商铺共有5间，其中社保办事处面积较大，联通公司商铺其次，其余均为单间
（六）机房
约有房间数4间，现为联通机房使用。
三、市场调研结果
本次市调以XX中心、XX大厦、XX大厦、中轴玉玺、XX大厦较具有代表性地标式办公、住宅、商业为主，以零星个体业态为辅进行，具体调研结果如下：
（一）商铺部分
最高价：XX大厦，200元/平方米/月
最低价：XX大厦、XX大厦，40元/平方米/月
该房产地段弹性价格：约40-50元/平方米/月
（二）住宅部分
最高价：时代新都汇，18元/平方米/月（含装修、家具），不含装修、家具价格约14元/平方米/月
最低价：某单位小区，8元/平方米/月（含基础装修，不含家具）
该房产地段弹性价格：8-12元/平方米/月
（三）办公部分
最高价：XX中心，29元/平方米/月（含基础装修）
最低价：玉兴商业广场（XX大厦斜对面，中卫生产队与某开发商合作共建商业体），20元/平方米/月（含基础装修）
该房产地段弹性价格：20-27元/平方米/月
（四）停车位部分
最高价：中轴玉玺，3000元/个/年
最低价：XX中心，1800元/ 个/年
该房产停车位弹性价格：1500-2000元/个/年，建议配合房产整体打包出租，价格分摊至房屋租赁单价内
（五）物业管理费部分
商业物业管理费最高价：XX大厦，4元/平方米/月（含：电梯、水费、消防、公共部分清洁、垃圾清运、公共部分电费、安保、保洁等）商业物业管理费最低价：XX中心，20元/平方米/月（含：公共部分清洁费、垃圾清运费、安保、保洁等）
住宅物业管理费最高价：XX大厦，1.4元/平方米/月
住宅物业管理费最低价：紫苑小区，0.5元/平方米/月
该房产涉及住宅及商业混合，物业价格取商业及住宅混合价：2元/平方米/月
四、行市态势分析
根据周边业态，结合该房产情况形成SWOT分析表如下：
分析结论：
（一）充分发挥优势，利用机会：分析对比同质化资产运营动态及定价，根据该房产自身属性，综合发挥地段优势，甄别意向合作单位，结合开阔型办公场地的稀缺性，凸显地表停车的便捷度与区域划分的灵活性优势（目前地表区域划分灵活度及地表停车便利与否，极大程度制约资产招商招租方向，特别对于金融、商务、办公、餐饮、医疗、服务。娱乐等行尤为关键），充分运用该房产配套、功能性存在的优势（市面上多数同类型房产或主流商务楼、商住楼均未设置与大型食堂、办公区域住宅、大型会议系统等方面相匹配的功能配置区，致使业务拓展的广度相对受限），优先考虑引入一些对上述优势有较高需
求的意向合作单位，如：行政、企事业单位。理由有以下三方面：一、根据国务院关于直辖市、省、市、区行政办公区域办公用房使用面积的规定，行政、企事业单位在办公用房面方面积存在限制。鉴于该房产在未投入市场运营前，我公司已作过相应划分，办公面积方面完全符合国家有关规定，上述单位承租后，不需要再投入过多成本进行隔断；二、鉴于国家现行政策及制度，对于公务用餐有较大的限制。是否具备开设食堂的条件，成了多数公职单位在选择办公场地时，首当其冲需要考虑的条件；三、该类型意向合作单位对会议系统匹配程度及地表便捷性停车区域的划分需求较为强烈，特别是市级单位尤为明显。此外，该类型单位的办公人员结构中，有部分外地人员，为便于办公及职工居住方面，上述单位在选择办公场地时，更倾向于办公、住宅结合式的场所。
其次考虑引入对开阔型场地有较大需求的意向合作单位，如：在空间上压迫感较为敏感的行业（教育、金融、银行等），需求一定空间用于作营业厅、展示厅、交易厅等使用的服务型行业（汽车4S店、通讯、保险、证券等），对留有便于应急、救援等特殊情况突发时需求较大的行业（医院、消防、大型修理厂等）。
最后考虑引入其他对于该房产区域内排他性优势情况不太敏感的行业（因受排他性影响因素较小，将面临较高的市场竞争，为获取竞争优势，只能从降低价格方面及给予政策补偿性方面寻找突破口）。
鉴于该房产适合多种经营途径，若设置较为固定的使用范围，恐束缚意向承租户运营方向及思路，不利于资产招商招租，建议在运营
方面原则上不干预意向承租户合作意向，让承租户提出合理化的合作方案后，报公司协商确定（方案包含运营方向、装修计划、投资计划等），
（二）规避劣势消除威胁：首先，聘请政府指定的安全评估机构对房屋安全性进行评估（包含：承重、结构、存在的安全隐患方面），一方面，对于建设、购买年代较早的房屋进行安全评估是践行国有资产管理规范性不可缺的一项，有利于我公司掌握房产实时的安全情况，便于查出显、隐性风险源，制定整改措施并完成整改；另一方面，通过安全评估梳理出的该房产结构、承重、安全隐患方面存在的问题，能够更好的与意向合作单位就该房产装修、改造方面进行沟通协商，确保该房产在不影响承重及结构的基础上，最大幅度增加实用性。
其次，委托XX市房地产管理局认可的测绘单位对该房产对应面积进行精确测算，形成测绘结果。一方面可以确定各分项面积，规避拆租过程中因面积不精确导致的租赁收益损失；另一方面通过测绘形成的实际面积可明确房产边界值，并作为基础数据纳入我公司非经营性固定资产台账统计内容，便于形成精确数值上报国家统计单位及上级公司。
最后，在资产运营过程中，须不断提高物业管理水平，循序强化物业服务意识，充分结合该房产属性，制定切实有效的物业管理实施细则，规避资产运营中因人员结构杂乱及社会外部因素所致使的一系列负面问题发生（如：对街边临时车位进行监控，发现执法部门检查
时，及时提醒承租户挪车）。在收取物业管理费的同时，提高承租服务能力，亦能树立较好的企业口碑及形象，便于在运营过程中逐渐形成软实力方面的排他性及核心竞争力，从而在同质化房产供给量过剩且需求萎靡的情况下获取较多的竞争优势。
五、定价方案
（一）定价要素评判
（二）定价方式建议
根据市面上三种主流定价原则，结合市场调研结果及该房产周边
住宅、办公、商业、市政建设、配套设备设施等情况进行比对分析后，得出如下意见：
1、成本定价法
该房产购买时间较旧，历时已逾15年（时间有待考证），一方面，当时的购买价格较之当前无任何参考、对比性；另一方面该房产所涉的固定资产原值，在我公司历年运营过程中，应已尽数折旧分摊完，目前仅存在诸如水费、电费、日常维护费等方面的可变成本，结合该房产市场化中的各项经济属性，已无过多参考价值。因此，此定价法不纳入考虑。
2、运营导向定价法
XX矿业大厦采用的定价方案，此法主要针对资产周边业态、市政建设、附属设施较为匮乏，商业氛围萎靡，模式上因受地段不利因素所影响，致使在运营及定价方面较易陷入被动，须借助资产较高的排他性优势方面，吸引优质单位入租形成市场铺垫，分阶段、时期、成效制定运营方案及调整租赁价格。该房产地处XX中心城区区域内，周边业态丰富，市政建设、附属设施完善，人流、车流较大，办公、商业、居住已形成一定的规模，不受上述被动因素所限，在运营中只需着力分析该区域范围内，具备竞争力的同质化房产项目各时期的招商定价策略，并结合该资产自身属性，对比该区域各类似房产实际租赁价平均值，随行就市，形成定价。因此，此法不纳入考虑范围。3、竞争导向定价法
采用竞争性定价导向定价法的产品多数在于自身属性同质化较严
重，运营中缺乏主要竞争点，只能通过价格策略来获取竞争优势，进而影响实际需求。针对该房产自身属性而言，因建设年代较长，在建筑结构、智能化设施方面较之周边新建的商务楼、商住楼存在较为明显的劣势，虽有开阔性场地、大量地表停车位及配套、功能性方面的优势，但不足与具备很高的市场排他性，受价格涨幅影响虽带来的的需求弹性相对较大，加之实体化经济萎靡，房地产供给过剩，因此，本方案建议采用此法中的产品差别定价原则进行定价，即：结合该房产自身优势规避劣势，把握机会消除威胁，充分运用该房产优势凸出方面，设置相对资产排他性，引入对优势部分需求意向较强的承租户，并制定相应调价、控价措施，降低砍价风险即可。
综上所述，该房产租赁价格拟定情况如下：
商铺租赁价格按XX元-XX元/平方米/月计算；
办公楼租赁价格按XX-XX元/平方米/月计算；
住宅租赁价格按XX-XX元/平方米/月计算；
物业管理按XX元/平方米/月计算；
车位按XX-XX元/ 个/年计算。（若考虑整体打包对外租赁，可将车位价格折算在房屋租金内）
P.S.：建议在租赁时不要区分该房产办公及住宅，原因有以下三方面：1、该房产住宅部分按照我公司原使用方面，多数用作于办公，在使用性质上丝毫不存在影响，且住宅室内还配备隔间及卫生间，非常适合现代化集中化办公使用。而且电费还以民用电基础计收，长期以往，可大幅缩减承租户作为办公使用时用电经费（办公使用电费一般
以商业用电计收）。
2、若作为住宅对外租赁，价格与办公相差近一倍。
3、若限制为住宅租赁后，恐会对意向合作单位在多用途使用方面造成束缚，不利于该房产市场化运营。
费用收取建议：鉴于公司在层级方面的隶属情况，该房产在运营过程中，建议将房屋租赁收益适当降低，差价部分补入至物业管理费中。原因有以下两方面：
1、所纳税率不一样，房产租赁税率约为11%。物业管理税率约为6%。
2、房屋租赁所得收益须尽数上交中国铜业集团，而物业管理费可作为运营资本，纳入公司管理费范畴。
六、运营方向建议
一、委托参与过大型房地产项目运营的专业化运作机构代为招商（包含珊瑚路84号、XX矿业大厦、矿山研究院），优、劣对比分析如下：优势：
（一）营销经验丰富，对公司非经营性固定资产营运中各阶段、时期的战略定位及深层次挖掘资产优势，突出竞争优势方面都具有建设性与指导性；
（二）招商渠道丰富，辐射全省范围；
（三）我公司只需要负责管理（如：1、按照签订的委托招商合同考核是否在既定时间内完成招商委托工作；2、物业服务管理工作）（四）具有专业化运营、营销技巧，招商、拓展渠道丰富，专项、专
职围绕运营开展工作，更为有效地增加运营收益。
劣势：
（一）招商托管机构为满足招商目标，对项目不会经行太多的综合性考虑（如：招商方面是否符合公司形象，是否具有长期租赁潜力，承租户运营过程中是否对公司存在违约、安全、刑事等方面风险）。（二）须按比率支付一定的委托招商费。
二、整体对外招租，设置包干价（不干预经营形式，只要不从事违规违法行为）
三、拆分对外招租，拆分部分建议为商务楼部分、商铺部分及主楼功能楼部分（商业），共计三部分，具体划分情况如下：
商务楼部分：主楼1层大堂-7层（主楼四楼汇报厅暂与主楼捆绑整体招租，意向性招行政、企事业单位作为办公使用，7层可考虑继续作为食堂）。
商铺部分：主楼一层全部商铺
商业部分：主楼2层、5层附楼部分
四、合作共建形式，效仿生产队租赁土地使用权（一般租赁期为20年，中途可设置递增，20年租赁期届满后，土地上所有建筑物全数归我公司），对土地上所有建筑拆除重建，建设形式主要参考以商业住宅混合用地形式进行开发，与合作方分取运营受益，如：建成后，运营商占运营受益90%，我公司占10%。（此形式我公司有两部分受益：土地使用权租赁受益及合作共建运营受益），期间可与开发商协商，合作共建后所开发出的住宅在考虑满足我公司职工住宅需求的基
础上以租代购形式合作（意向购买者向开发商租赁满20年后，我公司收回土地上所有房产，结合时实市场价的70%-80%出售给公司意向购买者，若不愿意购买，我公司自持运营）商业部分在土地租赁权到期后，我公司收回，自持并对外运营。（若可行，政策、法规、经济性等方面需要具体落实及论证）
五、对外出售形式（不建议对外出售，原因有两方面：一、该房产所处地段属于核心商圈绝版地段，一旦售出，今后不会再有机会购得类似地段的土地；二、资产运作风险及成本（人工成本除外）几乎为0，利润可观且稳定，具备稳定和持续性，从公司主营业务发展及企业盈利模式单一存在的潜在风险角度来考虑，建议我公司长期自持）七、收益测算
目前该处房产具体运营方式未具体确定，建议测算方式如下：（一）整体打包对外出租
在该处房产建筑面积7633.72平方米的基础上设置包干价（包干价建议按高于办公价格X％的价格计算，即：X－X元/平方米/月），并将车位租赁总价分摊进每一平方米建筑面积进行计算（如：在不考虑拆除绿化部分的前提下，该处房产共可规划出约XX个车位，车位按XX 元/个/年计算，分摊至建筑面积中的价格约为XX元/平方米/月）。（二）按功能拆分对外出租
按照拆分后的办公、商铺、商业定价，对照相应的建筑面积进行测算。
八、各类型宣传、推广渠道建议
结合现行市场主流的宣传、推广形式，拟建议采用如下方面对我公司XX矿业大厦房产、珊瑚路84号房产、南祥路16号矿山研究院房产打包进行对外宣传：
一、对照资产属性进行详细梳理（包含：XX矿业大厦、珊瑚路84号、矿山研究院），整合公司非经营性固定资产资源，通过项目推介形式，向XX片区乃至XX省具备较强实力且承租意向强烈的单位发出项目推介邀请。（如：负责行政、企事业单位办公楼招租代理的政府两办；通过招商引资入驻XX的备有发展潜力的实业公司等）
二、凝聚较高人气的互动性网站推广（如：XX高古楼网站）
三、专业化程度较高的租房、找房APP平台推广（如：58同城）
四、在对于XX政务、商务方面关注、受众人群较多微信服务号平台上推广（如：XX日报社设立的微信服务号）
五、主流报纸版面推广（如：XX日报行政版）
六、布标形式推广
九、招商形式选择
（一）对于整体招租，租金收益超200万以上的，建议采用公开招投标形式（若报名人数不具备招投标条件，则转为竞争性谈判形式）；（二）对于拆分招租形式，建议采用竞争性谈判形式确定（若报名人数不具备竞争性谈判条件，则转为商务谈判）。
十、优先承租级建议
（一）商务楼部分：地方行政机关、国有企事业单位、信誉高，影响力大的企业
（二）商铺部分：银行业、地方行政机构窗口性服务行业
（三）商业部分：教育培训机构、舞蹈培训机构、健身房、企业形象展示厅等
调研人：周轶芮
XX矿业物业管理中心
2017年12月7日
我们的目标 让买房卖房变得不那么繁琐，让中介变得没有那么多尔虞我诈，让客户感觉到我们的价值，让我们的服务变得无可挑剔，我相信，经纪人的时代到来了，我相信，我们的团队在你的努力下会变得更好，我相信，我们的理念会成为中介的指向标，我相信，你的付出会得到应有的回报，我相信，你的未来在你的 努力下会更好！ 经纪人时代已经到来，你还拿着千八百块钱的底薪，靠着几百块的提成度日么，那么，你的选择应该需要作出改变，作为一名经纪人，我们的职业非常神圣，我们应该赢得社会的尊重，我们的工作不是唯唯诺诺看着房东、客户的脸色度日，我们是神圣而伟大的经纪人，我们为房子找到新主人，我们为客户 找到一个舒心的家。我们本不该这样。 在这里，经纪人时代来临了，在这里，只要你有能力，获得的会很多很多，在这里，你收获的不仅仅是金钱，还有荣誉，在这里，你的付出和回报成正比，在这里你将赢得掌声，荣誉，美好的人生。 相信自己，我们是有梦想的人！我们的梦想需要我们自己追寻！ 相信自己，我们是有激情的人！我们的激情将会是我们成功路上的推进器！ 相信自己，我们是有价值的人！我们的价值体现在自己可以通过自己的双 手去创造自己想要的生活！ 我们需要脚踏实地的人！ 我们需要积极上进的人! 我们需要简简单单思想的人! 我们需要诚实守信的人! 我们需要可以把后背交给你的伙伴！ 我们需要有梦想的人! 我们要打造一个积极向上的团队！ 我们要打造一个拼搏进取的团队！ 我们要打造一个荣辱与共的团队！ 我们要打造一个创造奇迹的团队！
《门店管理规定》 一、考勤制度细则： 1、★本店员工保持24小时手机联络通畅； ★员工每日上下班必须打卡、并如实进行考勤表登记； ★员工必须先到公司后方可外出办理各项业务；如果特殊情况下不能按时到公司者，或下班未能按时返公司者，均需要提前通知店长，店长批准后方可； ★员工外出必须在本店系统内打卡，并标明外出所办理的业务；回店内后及时登陆后台打卡确认；忘记打卡者每次罚款10元； 2、员工完成工作考核细则： （1）有效客户必须每3天跟进1次；（登记的客户必须写清来源） （2）房源必须7天回访1次； （3）每人每周开发5条真实有效新房源； （4）每人每天必须完成一组房源或有效实勘； （5）每人每周必须完成6组真实带看； （6）每人每天必须完成房源有效回访跟进20条； 备注：以上6条如不按时完成者，第一次罚加班完成，第二次罚款20元，第三次(第三次以上) 者罚款50元。 3、上班时间细则： 上下班时间：春季（3、4、5月）8:30~5:30，值班到6:30下班 夏季（6、7、8月）8:30~5:30，值班到7:00下班 秋季（9、10月）8:30~5:30，值班到6:30下班 冬季（11、12、1、2月）8:30~5:00，值班到6:00下班 午休时间为12:00~13:00，当日值班人员不能离店（如有带看或其他事情，则确定好代替人员）； 4、上班必须打卡，迟到5分钟之内者罚款5元，迟到20分钟以内者罚款20元， 迟到20分钟以 上者按旷工半天处理； 5、公司所有员工不得代替他人打卡，违者罚款50元； 6、一个月4天休息时间，不允许3天以上连休，如连休3天以上按事假处理，任何 员工不得无故请假，如请假应获店长批准，申请病假需要有病假单，申请事假必 须提前一天，不提前请假没来上班者视为旷工，旷工一天扣三天工资，超过两次 直接辞退；每月事假超出5天者，当月休息减半（4天改为2天）。 二、日常管理制度 1、值班人员每天提前15分钟到岗，8:30分准时进入前台值班；
房产中介店合作经营协 议书 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
房产中介店合作经营协议书 甲方：身份证号码： 乙方：身份证号码： 丙方：身份证号码： 鉴于： 甲、乙、丙三方拟合伙设立一家专门从事房地产中介的公司，该公司以甲方的名义进行经营。甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上协商一致，就合作开设店之事达成如下条款，以资共同遵守。 一、合作形式 （一）甲方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：元人民币） （二）乙方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：元人民币） （三）甲方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：元人民币） 上述涉及的款项应于年月日共同转入此帐 户，任一方未经对方书面同意不得转出、挪用。 二、三方责任
三方合作期间，公司的经营风险由甲乙丙三方共同承担，若该公司对外发生纠纷，三方应共同承担相应的行政、民事等法律责任。甲乙丙方承担无限连带责任。 三、盈亏分配 （一）公司的盈利及亏损均按甲方%、乙方%、丙方%进行分配。 （二）公司盈亏结算自甲乙丙三方将资金转入指定帐户之日起算，每结算一次，每分配一次，具体的费用结算及提成根据店内净利润分配。 四、店内事务管理 （一）业务管理 1、为了对公司进行有效管理，该公司的法定代表人甲方根据公司章程及内部管理制度进行任免及考核，公司其余所需聘请的员工也由甲方任免及考核。该公司销售由甲乙丙三方承担。 2、甲乙丙三方均应当利用自身的房地产中介管理知识和经验及资源，尽可能地提高公司业绩，促进公司的发展。甲乙丙三方必须以 公司的名义对外开展业务，否则，守约方有权解除合同，所造成的损失由违约方全部承担。 （二）财务管理 1、公司每月对内部收支进行独立的核算，公司内一切收入及费用均在该公司内进行统一核算。
机密 公司年度经营计划（样本） XX公司 20 年月日
目录 一、项目概况.................................................. 二、项目经营计划.............................................. 1、项目开竣工、开售、交楼时间计划.......................... 2、销售指标................................................ 3、经营利润及报表体现...................................... 三、项目开发总体计划............................. 错误!未指定书签。 1、项目开发计划............................................ 2、完成项目开发计划的难点及应对措施........................ 四、项目设计计划.............................................. 1、设计计划................................................ 2、设计跟踪服务............................................ 3、设计费支付计划.......................................... 五、工程计划.................................................. 1、工期计划................................................
编号：_____________房产中介合作协议 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： 根据国家及当地政策的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，本着平等互利、优势互补的原则，结成长期、全面的战略伙伴关系，实现资源共享、共同发展，经协商一致订立本协议。具体条款如下： （一）合作前提 1.甲方具有物业经营相关的运营资质和证书，保证有效性。 2.乙方提供有效的房产中介运营资质证书。 3.甲方向乙方提供的房产信息需经过房屋产权所有人授权委托。 4.乙方不得利用甲方提供的房产信息进行违法宣传和操作。 5.乙方必须保证甲方提供的房屋产权所有人信息不外漏。 6.乙方不从事有害于甲方物业管理公司名誉和业主利益的行为。 7.不得随意单方面解除合作关系。 （二）合作期限与费用 1.甲乙双方自签订本协议之日起至____年____月____日，共计____年为合作期。 2.乙方完成对甲方提供房屋信息的出租/出售后，将交易佣金的 %支付给甲方。 3.甲乙双方每双月20日前进行一次佣金结算。 4.其它服务项目费用收费标准将另行说明。 （三）责任与义务 1．甲方有义务为乙方提供真实有效的房产出租/出售信息。 2．甲方积极配合乙方进行房产出租/出售过程中正常的宣传和中介服务工作。 3．乙方不得干涉甲方对看房人员或租赁/买方额外收取的费用。 4．甲乙双方必须尊重合作方信息的保密权，未经合作方同意，另一方不得使用任何信息。
线上房产 运营推广策划方案 策划人：微联众 策划时间：2015年04月26日
（一）线上房产概念 线上房产运营推广就是我们将实体的楼盘信息上传到我们为房地产商搭建的企业服务号上，通过我们搭建的系统平台将楼盘数据信息反映在客户的手中，运营者通过线上的一系列运营手段将房地产商的楼房资源信息反馈给我们的消费顾客手里从而吸引线上的消费者群体到我们线下来参观了解最终达到购房售房的目的。 （二）房地产行业信息分析 房地产随着近几年的经济飞速发展，目前已经是一个商业的赚钱热点，想赚钱就去炒房地产，所以好的赚钱机会所带来的负面效应就是行业资源的饱和，那么如何在同行业的资源竞争中能够脱颖而出、通过自己的营销方式吸引更多的购房客户前来参观了解买房呢？通过传统的印发传单来做宣传的时代已经逐渐淡出我们的视野了，现在扑面而来的是微信网络互联网时代了，只要每个人有一部手机就能成为我们的宣传平台，成为我们的宣传对象，我们可以让你的房产信息进入每个人的手机界面上，当然前提是需要我们做一系列的推广运营，将你的微信公众平台推给大家认识了解。 （三）房产行业线上如何运营推广 房地产行业目前大多是实体，看房也是在楼盘售楼中心，不同位置的楼盘他的售楼中心所在的地理位置也不一样，那么这样就带来
了一个传统的弊端就是现在的人们不是多很愿意去售楼中心看，因为位置远，出行不方便，售楼中心人还多要排队什么的，如果有一个平台能让客户不出门就能在家浏览众多楼盘的房产信息，最新购房政策，最新购房福利待遇，最新购房活动等这一系列的房产信息。真正的将我们的房产楼盘信息从线下实体转移到网络平台上。那么，这个突破点就是我们的推广运营出发点，围绕这个点我们可以开展很多的小策划，小运营活动，小的互动沟通环节，建立楼盘房产论坛等。 买房首先要看房吧，看房看什么内容呢？无非是装修质量，家装环境，家具的选用，布置风格等。那么第二个运营推广点来了就是通过我们做的平台，在平台内部做出一个系统，能让我一键挑选我们所喜欢的楼盘布局类型，通过你搜索查找的范围为你提供最符合、最贴近的楼盘户型信息。同时我们也可以反过来先挑选房子在相中的地理位置上的房子我们可以通过功能按钮查询这个户型从设计到完工出成品房一系列流程，当然并不是所有的房子都是装修好拎包入住的，也有毛坯房需要装修，每个人喜欢的装修风格不一样那么就需要有一个参考的装修模板来供他们挑选，同时我们平台上会为客户搭建一个线上家居装修市场，在这里他们可以不用出门就能选择装修公司装修成什么样的风格，只需要把装修风格和装修的意向图发给线上家居装修市场工作室就行。那边会有一流的专业设计师根据客户的需要去精心设计出客户满意的设计图然后由装修团队去施工，这些工作客户以后只需要在家有一部手机就能全部搞定。 （四）线上运营推广的插件资源分析
房产中介合作协议 甲方： 工商注册号： 乙方： 工商注册号： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，甲乙双方就合作开展房产中介代理事宜，在自愿、平等、公平的基础上，达成如下协议，共同遵守： 一、甲方权利与义务 1、确保其从事房产中介代理经营活动的资格合法有效，并依照国家法律法规规章规定从事房产中介代理经营活动； 2、在福州地区不再与其他房产中介机构合作进行与本项目相同或类似的合作； 3、不得以乙方名义对外从事任何活动； 4、须指定专门人员负责与乙方就合作项目进行沟通联系； 5、对乙方提供的房产信息资料进行推介； 6、与委托人签订购房委托书； 7、组织购买人实地看房； 8、协助乙方与购房人磋商价格； 9、协助乙方与买卖双方签订买卖合同。 二、乙方权利与义务 1、确保其主体资格的合法有效，并依照国家法律法规规章规定从事本合作活动； 2、在甲方所在地区不再与其他房产中介机构合作进行与本项目相同或类似的合作；
3、不得以甲方名义对外从事任何活动； 4、须指定专门人员负责与甲方就合作项目进行沟通联系； 5、收集并提供房源信息，包括但不仅限于房产的具体地址、产权、面积、房型等； 6、为甲方提供的客源寻找合适的房产； 7、协助甲方组织的购买人实地看房； 8、负责协助委托人、买受人办理产权过户等手续。 9、协助甲方与购房人、售房人磋商价格； 10、与买卖双方签订买卖合同。 三、利润分成与成本承担 1、合作利润以每个成交单作为结算单位，在实际成交标的的所有佣金全部收到后5个工作日内，由甲乙双方结算完毕并由甲方将乙方分成以现金形式存入甲方指定帐户。 2、合作利润：成交后所取得的买卖双方的佣金（不包括乙方为买卖双方提供的后期服务所收取的费用：交易服务费、延伸服务费、按揭或公积金代办费）； 3、合作利润分成比例：合作利润扣除12%作为税费，之后由甲方取得50%，乙方取得50%； 4、甲、乙双方因履行本协议权利、义务所支出的一切费用均由甲、乙双方各自承担； 5、甲、乙双方因本合作项目所应缴纳的各项税费，除本条第3项规定的税费外，均由甲、乙双方各自承担。 6、甲、乙双方任何一方隐瞒另一方而将双方提供的信息私自促成交易的，被隐瞒方仍有权利向私自促成交易方要求支付本合同约定的利润分成。 四、违约处理 1、如甲方严重违反本协议的条款，而导致无合作实际意义的或给乙方造成严重侵害的,乙方有权随时终止本合同的执行，甲方应承担由此造
房地产与中介合作 方案
中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，经过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺； 7、客户届定办法： 建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我
司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 ●中介门店销售人员接待客户后及时经过该门店指定对接人向我 司指定对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； ●有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客 户，中介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 ●合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截 客户等行为； ●严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操 作等行为；为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 ●严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员 发生利益关系； ●与我司合作中介门店需与我司签订合作协议。
地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎
缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科
房地产与中介合作方案 Prepared on 22 November 2020
中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，通过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺； 7、客户届定办法： 建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介
门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 ●中介门店销售人员接待客户后及时通过该门店指定对接人向我司指定 对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； ●有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客户，中 介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 ●合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截客户等 行为； ●严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操作等行 为；为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 ●严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员发生利 益关系； ●与我司合作中介门店需与我司签订合作协议。 附件： 中介合作协议书 甲方： 乙方：
XXXX房产运营方案 一、房产周边业态情况概述 XXX号房产（以下简称：“该房产”）位于珊瑚路下段，从当前XX城市规划角度看，该房产所处区域属于市中心地段。周边1000米（以该房产为中心360度辐射面衡量）业态包含：商务楼（XX中心、XX 大厦）、商场超市（摩尔百货、加佳超市、大而多超市）、城中心花鸟市场、酒店（龙马银座酒店、摩尔酒店、贵元酒店等）商住楼（XX 大厦、XX大厦、时代新都汇）、银行（交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、富滇银行、华夏银行）、农贸市场（窑头农贸市场、彩虹农贸市场）、小商品批发市场（彩虹桥小商品批发市场）、彩虹建材市场、住宅群若干、各档次规格餐饮若干等方面； 周边学校：XX一中、XX五中、实验中学、郑井小学等； 汽车客运站：中心客运站，城西客运站 公交车：站点较多，州城至北城客车终点站等 综上所述，该房产周边商业、住宅配套成熟，业态丰富，交通便利，车流、人流较大量大，具备城市CBD商圈各项条件，有较好的租赁、运营潜力。 二、房产情况 房产概述 该房产于2002年由XX矿业有限公司全资购买。该房产区域内设有办公主楼一幢、附楼两幢共计三幢，其中，主楼（原公司机关办公
楼）建筑面积4145.31平方米，附一楼（原机关工会、房地产公司、档案室）建筑面积1359.46平方米，附二楼（原人力资源部、营销部办公区域）建筑面积2128.95平方米，三幢楼房共计建筑面积7633.72平方米。 房产详细分布（不含具体面积） （一）停车位 1、该房产院内划线车位36个，加上未划线部分，预计院内可停50-55辆车（不含绿化部份，绿化部份占地约360-400平方米左右，若拆除后，作为车位预计可增加20-30个车位） 2、院外大门口固定划线停车位3个，该房产范围内公共道路临时停车位约15个（受城管局管制）。 （二）办公主楼 1、一层大堂，设有杂物间1间及室内开阔性场地（后期招租、运营中，若主楼整体打包对外租赁，在不影响结构、承重的基础上可以考虑与社保办事处商铺互通。比如：开设酒店用作大堂；或与主楼一层各商铺联通，作为超市） 2、二层设有15间房间、女卫生1间、二层副楼部分为原生产社能部与宣传部设备区域设有2间房间及两处敞开式区域、消防栓 3、三层设有14间房间、男卫生1间、消防栓1个 4、四层设有12间房间、男卫生1间、汇报厅1间、消防栓1个 5、五层设有15间房间、男卫生1间、大会议室共计4间（包含原总经理办公会会议室1间、吸烟室1间、原安全环保部办公室1间、
合作协议 甲方： 乙方： 根据国家及当地政策的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，本着平等互利、优势互补的原则，结成长期、全面的战略伙伴关系，实现资源共享、共同发展，经协商一致订立本协议。具体条款如下：（一）合作前提 1.甲方具有物业经营相关的运营资质和证书，保证有效性。 2.乙方提供有效的房产中介运营资质证书。 3.甲方向乙方提供的房产信息需经过房屋产权所有人授权委托。 4.乙方不得利用甲方提供的房产信息进行违法宣传和操作。 5.乙方必须保证甲方提供的房屋产权所有人信息不外漏。 6.乙方不从事有害于甲方物业管理公司名誉和业主利益的行为。 7.不得随意单方面解除合作关系。 （二）合作期限与费用 1.甲乙双方自签订本协议之日起至年月日，共计年为合作 期。 2.乙方完成对甲方提供房屋信息的出租/出售后，将交易佣金的 %支付 给甲方。 3.甲乙双方每双月20日前进行一次佣金结算。 4.其它服务项目费用收费标准将另行说明。 （三）责任与义务 1．甲方有义务为乙方提供真实有效的房产出租/出售信息。 2．甲方积极配合乙方进行房产出租/出售过程中正常的宣传和中介服务工作。 3．乙方不得干涉甲方对看房人员或租赁/买方额外收取的费用。 4．甲乙双方必须尊重合作方信息的保密权，未经合作方同意，另一方不得使用任何信息。
5.乙方对在进入甲方管辖房屋区域内造成的一切损失负全部责任。 （四）协议解除及违约责任： 1、甲、乙双方同意在合作期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的，协议终止，双方互不承担责任，但甲方应退还乙方已经提前支付的相关费用。 2、甲、乙任何一方如有违反协议上述各条款规定，除了按协议有关条款履行以外，守约方有权单方终止协议，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。 3、在履行合同过程中，如甲方违反合同约定妨碍乙方正常管理出租房屋的，乙方有权解除合同，如解除合同的，甲方应支付乙方本合同约定的单月租金的两倍作为补偿乙方的在管理租赁事宜中产生的必要支出；给乙方造成损失的，并应承担赔偿责任。 4、乙方在履行本合同过程中若违背诚实信用，有隐瞒重要事实和陈述虚假的行为的，给甲方造成损失的，乙方以本合同约定的单月租金的两倍作为赔偿给甲方。 七、附则 1、甲、乙双方在签署本协议时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按协议及规定严格执行。 2、甲乙双方就履行协议发生纠纷时，应通过协商解决；协商解决不成的，可依法向当地人民法院起诉。 3、本协议未尽事宜，双方可协商补充。在此之前签订的一切协议如与本协议有矛盾之处，均以本协议为准。之后所签订的补充协议及相关规定与本协议具有同等法律效力。
房地产运营模式： 第一步房地产开发公司的设立 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费 第四步房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准
房地产与中介合作方案标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，通过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺； 7、客户届定办法：
建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 中介门店销售人员接待客户后及时通过该门店指定对接人向我司指定对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； 有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客户，中介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截客户等行为； 严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操作等行为；为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员发生利益关系； 与我司合作中介门店需与我司签订合作协议。 附件：
房产中介合作方案 一、市场分析 近年来，随着生活水平的提高，人们置业升级的需求也越来越大，二手房买卖、房屋租凭、地产投资等房产交易也愈加频繁。但是要自己独立淘选一套满意的房子并完成几乎地任何人来讲都是力不从心的。有需求就有市场，于是房地产中介应运而生，房产中介为需要买卖或租赁房屋的人节省了时间精力，增大了选择范围，倍受欢迎。因此，房地产中介就成为一个影响力很大、宣传效果很好的平台。看房团是房产中介公司的一种新兴产物，看房团定期输送客户到开发商销售中心了解其项目。哈尔滨目前较具规模的看房团主要是搜房网看房团、搜狐焦点房产看房团、乐居看房团。例如搜房网看房团有自己的网站，搜房网看房团的网站是一个以“住”和“投资”的一站式服务平台。他们通过搞看房活动增强在老百姓心目中的地位，让这部分人群在打算买房时首先想到的是他们的网站，以此来带动看房团的影响力，让更多人的亲属、朋友等都加入到他们的活动中来。 二、方案策略 与全市房产经纪、中介机构、看房团建立良好的合作关系，利用他们强大的客户资源，为人和商业源源不断的输送投资客
户，扩大业务。人和商业渠道部拟与房产经纪、中介机构携手合作，加大销售商铺的宣传力度，实现互惠互利共同发展，开辟一条双赢商机。通过看房活动，加强投资者与地一大道、地一大道与媒体之间的沟通和交流。促使看房团进一步了解人和以及地一大道的投资项目，让看房团提前感受到人和地一大道高回报、低风险的一种新的投资理念。通过看房活动营造的平台，促成良好的口碑传播和媒体传播。如果与看房团、中介公司的合作效果良好，可以与其建立长期合作关系并作为我们今后新的营销窗口，从中不断挖掘和梳理人和地一大道的机会点和销售卖点。 三、合作对象 哈尔滨主要各大、中型房地产交易公司：搜房网看房团、搜狐焦点网房产、乐居看房团、好家庭、大盛房产、壹彤房地产、骄阳房地产、融佳、烽华、世纪振达、报达、温氏、嘉诚 四、实施流程 （一）房地产中介公司 甲方人和地一大道渠道部与乙方房产中介公司签订合作协议书后，参照以下流程； 1 、甲方提供地一大道商铺相关手续、资料 2、乙方在自己店里、报纸、网站上张贴地一大道商铺信息 3、乙方确定看铺客源、客户意向商铺和铺号； 4、乙方将客户看铺行程发给甲方； 5、乙方将客户资料传真甲方(定铺意向书、缴款凭证等)需详
xxx有限公司 房产线上运营方案 文件编号： 受控状态： 分发号： 修订次数：第 1.0 次更改持有者：
线上房产 运营推广策划方案策划人：微联众
策划时间：2015年04月26日 （一）线上房产概念 线上房产运营推广就是我们将实体的楼盘信息上传到我们为房地产商搭建的企业服务号上，通过我们搭建的系统平台将楼盘数据信息反映在客户的手中，运营者通过线上的一系列运营手段将房地产商的楼房资源信息反馈给我们的消费顾客手里从而吸引线上的消费者群体到我们线下来参观了解最终达到购房售房的目的。 （二）房地产行业信息分析 房地产随着近几年的经济飞速发展，目前已经是一个商业的赚钱热点，想赚钱就去炒房地产，所以好的赚钱机会所带来的负面效应就是行业资源的饱和，那么如何在同行业的资源竞争中能够脱颖而出、通过自己的营销方式吸引更多的购房客户前来参观了解买房呢通过传统的印发传单来做宣传的时代已经逐渐淡出我们的视野了，现在扑面而来的是微信网络互联网时代了，只要每个人有一部手机就能成为我们的宣传平台，成为我们的宣传对象，我们可以让你的房产信息进入每个人的手机界面上，当然前提是需要我们做一系列的推广运营，将你的微信公众平台推给大家认识了解。 （三）房产行业线上如何运营推广 房地产行业目前大多是实体，看房也是在楼盘售楼中心，不同位置的楼盘他的售楼中心所在的地理位置也不一样，那么这样就带来了一个传统的弊端就是现在的人们不是多很愿意去售楼中心看，因为位置远，出行不方便，售楼中心人还多要排队什么的，如果有一个平台能让客户不出门就能在家浏览众多楼盘的房产信息，最新购房政策，最新购房福利待遇，最新购房活动等这一系列的房产信息。真正的将我们的房产楼盘信息从线下实体转移到网络平台上。那么，这个突破点就是我们的推广运营出发点，围绕这个点我们可以开展很多的小策划，小运营活动，小的互动沟通环节，建立楼盘房产论坛等。
房产中介合作协议 甲方:______________________ 工商注册号:________________ 乙方:______________________ 工商注册号:________________ 根据《中华人民共和国合同法》纪相关法律、法规只规定,甲乙双方就合作开展房产中介代理事宜,在自愿、平等、公平的基础上,达成如下协议,共同遵守: 一、甲方权利与义务 1、确保其从事房产中介代理经营的资格合法有效,并依照国家法律法规规章规定从事房产中介代理经营活动; 2、不得以乙方名义对外从事任何活动; 3、须指定专门人员负责与乙方就合作项目进行沟通联系; 4、对乙方提供的房产信息资料进行推介促使成交; 二、乙方权利与义务 1、确保其从事房产中介代理经营的资格合法有效,并依照国家法律法规规章规定从事房产中介代理经营活动; 2、不得以甲方名义对外从事任何活动; 3、须制定专门人员负责与甲方就合作项目进行沟通; 4、对甲方提供的房产信息资料进行推介促使成交; 三、利润分成与成本承担 1、合作利润以每个成交单作为结算单位,在实际成交标的所有佣金全部收到后5个工作日内,由甲乙双方结算完毕并由成交方将合作方分成以现金形式分与合作方。 2、合作利润:成交后所取得的买卖双方的佣金(不包括乙方为买卖双方提供的后期服务所收取的费用:甲乙服务费、延伸服务费、按揭或公积金代办费); 3、合作利润分成比例:合作利润扣除12%作为税费,之后由甲方取得50%,乙方取得50%; 4、甲、乙双方因履行本协议权利、义务所支出的一切费用均由甲、乙双方各自承担; 5、甲、乙双方因本合作项目所应缴纳的各项税费,除本条第3项规定的税费外,均由甲、乙双方各自承担; 6、甲、乙双方任何一方隐瞒另一方而将双方提供的信息私自促成交易的,被隐瞒方仍有权利向私自促成交易方要求支付本合同约定的利润分成。 四、违规处理 1、如果甲乙任何一方严重违反本协议的条款,而导致无合作实际意义的或给对方造成严重侵害的,经济损失的,对方有权利随时终止本合同的执行,违反方应承担由此造成的全部损失及相关法律责任; 2、甲、乙双方违反上述各自权利义务的,各自承担责任。因此给对方造成损失的,承担违约
房地产运营管理模式： 第一步房地产开发公司的设立 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审
合作协议 甲方： 住所地： 法定代表人：电话： 乙方： 住所地： 法定代表人：电话: 为推动北京市房地产二级市场的发展，甲乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，就合作开展个人二手住房按揭贷款业务的有关事宜达成如下协议，共同遵守。 第一章合作宗旨 第一条加速北京市住宅市场化的进程，推动二手房市场的发展，满足居民对个人二手住房按揭贷款的需求，为房屋买受人申请个人二手住房按揭贷款提供高效、优质的服务。 第二章合作事项 第二条乙方发挥其在房地产市场的资源优势，向甲方推荐申请个人二手住房按揭贷款业务的借款人（以下简称借款人），甲方经审查合格后，同意为其担保向银行申请贷款。 第三章双方的权利与义务 第三条甲方的权利与义务 1、甲方对是否为借款人提供担保有最终决定权。甲方收到乙方推荐借款人的资料后两个工作日内做出是否同意为借款人担保的决定并通知乙方。逾期没有表示的，视为同意提供担保。如办理贷款过程中，甲方发现借款人或有关交易房屋不符合银行贷款条件，甲方有权撤销担保终止办理贷款手续并通知乙方及借款人。
2、甲方有权向其提供担保的借款人收取担保服务费。 3、在甲方担保期间，因乙方原因造成买卖双方无法办理房屋产权过户手续或无法办理或延迟办理交易房屋的抵押登记手续导致甲方承担保证责任的，对于甲方因承担保证责任而受到的损失，乙方应当予以赔偿。 4 、甲方及其合作银行对借款人的资信审核标准等相关事宜发生变化时，甲方应在标准发生变化之日起3 个工作日内通知乙方，自甲方通知乙方之日起按照新的标准执行。 5、借款人的贷款申请获得贷款银行批准后，甲方收到税务机关出具的借款人缴纳房屋交易契税的凭证及市或各区建设委员会出具的借款人办理过户手续的书面凭证（包括但不限于《领证通知单》）后，及时将上述凭证交贷款银行安排放款。 第四条乙方的权利与义务 1、乙方负责对交易房屋权属状况以及借款人的资信进行独立核查。乙方应当向交易双方介绍甲方办理贷款的手续、流程，尤其要说明甲方办理公证的必要性。 2、通知买卖双方准备好办理银行贷款所需的资料到甲方处面签。交易双方资料不齐的，乙方协助补齐相关资料并及时递交甲方。 3、乙方推荐借款人所需要办理的过户、物业交割等具体工作由乙方负责并接受甲方监督。如乙方未经甲方同意、未在甲方监督下办理交易房屋的过户手续，则甲方有权对该笔贷款不提供担保。 4、乙方应明确业务联系人，以便在发生特殊或紧急情况下甲方能够及时通知乙方。 第五条若国家法律政策调整变化或甲方合作银行信贷条件发生变化，甲方应在相关变 化发生之日起3 个工作日内通知乙方，乙方收到甲方通知后应对可能发生的变化采取相应的调整措施。 第四章业务收费 第六条乙方推荐的个人二手住房按揭贷款借款人到甲方处办理贷款手续的，根据甲方当时的收费标准交纳担保服务费。
中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，通过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺；
7、客户届定办法： 建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 中介门店销售人员接待客户后及时通过该门店指定对接人向我司指定对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； 有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客户，中介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截客户等行为； 严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操作等行为； 为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员发生利益