待建空地土地使用权出让估价报告
—水西基地H-01-04、H-01-05（1）地块国有建设用地
项目名称：水西基地H-01-04、H-01-05（1）地块国有建设用地使用权转让价格评估
委托人：赣州华城房地产开发有限公司
估价机构：赣州金城评估有限公司
估价人员：
估价作业日期：2013年1月14日至2012年1月20日
估价报告编号：赣金诚[2012]（估）字第030 号
目录
一、估价报告摘要表 (4)
二、致委托人函 (5)
三、估价师声明 (6)
四、估价的假设和限制条件 (7)
五、估价结果报告 (8)
六、估价技术报告 (12)
七、有关附件 (23)
一、估价报告摘要表
土地位置江西省赣州有色冶金工业基地
委托人赣州华城房地产开发有限公司
估价目的土地出让估价方法市场法，假设开发法估价时点2013年1月20日他项权利无
估价对象土地面积29606.23㎡
㎡
土地权属国有土地
土地状况五通一平设计用途工业
宗地形状规则土地平整状况一般
临街路状两面临路容积率》0.6，≤1.2 规划限制中等交通条件便利
所处地块
H-01-04、H-01-05
（1）地块国有土地
城市配套设施良好
估价结果税前总价118.52万元交易税费取得土地的税费 4.56万元税后评估值（取整）113.96万元
特别事项说明--
报告撰写人
项目审核人
签字估价师
赣州金诚房地产评估有限公司
2013年01月20日
二、致委托人函
赣州华城房地产开发有限公司：
受贵方委托，本估价机构秉着独立，客观，公正，科学的原则对位于水西基地H-01-04、H-01-05（1）地块国有建设用地（土地总面积29606.23㎡，土地出让使用年限为50年，规划容积率为1.2）的土地使用权转让价格评估。本报告的估价对象的估价时点是2013年1月20日，此次估价目的是为确定该土地价值而提供市场公开价值参考。本公司于20013年1月14日至2013年1月20日进行了估价作业，并对相关的土地市场进行了调查，对委托的土地进行了现场查证和鉴定。我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。
在整个估价价过程中，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算结合估价经验与对影响土地市场价格因素分析，运用市场比较法，假设开发法对估价对象进行评估，确定估价对象在估价期日2013年1月20日的估价结果为RMB113.96万元，大写金额为壹佰壹拾叁万玖仟陆佰元整。（本估价结果应用的限制条件见“估价结果报告”相关说明）。
特此函告。
2013年01月20日
三、估价师声明
我们郑重声明：
<一>、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
<二>、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
<三>、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
<四>、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
<五>、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对现场的客观性，真实性，公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难于接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
<六>、没有其他人对本报告提供重要的专业帮助。
<七>、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应责任。
<八>、本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合经验及对影响房地产市场价格因素进行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
<九>、如未经本公司的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容均不得向委托人，报告使用者，报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
中国注册土地估价师（签名）：
四、估价的假设和限制条件
<一>估价报告基于以下假设条件:
1、本次估价基于委托人所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以此，作为估价的重要依
据之一。若因委托人提供的资料有误而产生的责任由委托人全部承担。
2、本估价报告以估价对象房地产能够按照规定批准的用途持续有效的使用为假设前提。
3、本次估价是以估价对象国有土地使用权不存在任何它项权利（包括租赁权，抵押权）及共
有权人为假设条件。
4、估价对象为国有土地，使用权年限50年，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。
5、本估价报告估价对象设计文件中的用途使用为最高最佳使用，即最高最佳使用原则。另外
也是在2013年01月20日的估价时点的客观公开市场价格。
6、估价对象无可能影响估价结果的瑕疵事项，在批准土地使用年限内地上建筑物保持结构安
全，能够正常持续使用。
<二>本估价报告的限制条件
1、本估价报告有效期为一年，即本估价报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差
不可超过一年。如在一年中土地市场发生重大变化或政府政策有重大调整以及不可抗力的状况出现，估价报告的价值应作相应调整，有效期也随之调整。
2、本估价报告结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式对估价对象的价值影响，也为考虑国
家宏观政策发生变化，以及遇到有自然力及及其他不可抗力对估价对象价格影响。
3、本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场均是正常稳定发展的前提进行
估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前的状况确定的。
4、估价报告包括致委托方函，估价师声明，估价的假设和限制条件，估价结果报告，估价技
术报告，附件六部分，必须完整方使用有效，对使用内容不全导致损失，公司不承担责任。
5、如未经本公司的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容均不得向委托人，报告使用
者，报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
6，本报告估价结果是估价对象于估价时点的房地产价值，此结果仅为确定土地使用权转让用途提供参考依据，不作其它用途。估价对象土地性质为国有出让用地，用途为工业。如与
土地管理部门登记情况不符，应以土地管理部门为准，且估价结果应做相应调整。
五、估价结果报告
<一>、委托人
名称：赣州华城房地产开发有限公司
住所：赣州市章江新区赞贤路金桥花园店5-2
法人代表：
<二>、受托估价机构
名称：赣州金诚房地产评估有限公司
法定代表人：
住所：赣州市东阳山路11号2楼202室
资质等级：二级
证书编号：赣建房评字5号
批准文号：
<三>、估价对象概况
1、估价对象范围
根据委托方委托要求及其所提供的本次估价有关基础资料，经估价人员现场勘查和初步核对，本次委托方指定的估价范围为：估价对象坐落于赣州市水西基地H-01-04、H-01-05（1）国有土地，土地总面积29606.23㎡，位置详见附图（略）。
2、权属状况
估价对象为国有土地，土地性质为未开发的生地，土地使用权规划用途为工业，土地出让年限为50年，规划容积率为1.2。截止估价时点，未见估价对象存在他项权利，我们在估价过程中未考虑他项权利对评估价值的影响。
3、估价对象实体状况
经本机构人员的实地踏勘和委托方提供的资料，估价对象实体状况如下：
该宗地形状为近似矩形，处于H-01-04、H-01-05（1）地块的国有土地，地势略低，土地平整状况一般，需要进行机械平整，城市配套设施良好。该宗土地进行五通一平，是熟地。估价对象规划用途为工业，土地总面积为29606.23㎡，地号为BA2012017,图号为536，土地使用年限为50年，规划容积率1.2，规划总建筑面积为35527.48㎡。
4、地理位置及周围环境、景观：
赣州位于江西省南部，赣江上游，是全国最大面积的地级市、江西省三大城市之一、
国家历史文化名城、国家园林城市、全国卫生城市和中国优秀旅游城市。简称赣或虔（为了与江西省简称相区别，现多简称虔），东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。
估价对象位于赣州水西工业园区，工业发展前景良好，有公交经过，周围环境较好。
位置详见附图。
<四>、估价目的
本次评估为委托方确定国有土地使用权出让价格提供参考。
<五>、估价时点
2013年01月20日
<六>、价值定义
本报告采用公开市场价值标准，即估价对象满足全部假设和限制条件目前状况下于估价时点在正常交易所能实现的公平市价。
<七>、估价依据
1，国家，省，市人民政府及相关部门颁布的法律法规和政策性文件。
2、《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》；
3，房地产估价合同
4、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
5、委托方提供的有关材料；
6、评估人员现场勘查和掌握的有关资料。
<八>、估价原则
我们按照《土地估价规范》的规定，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价工作原则，本次估价中我们亦遵循了以下估价经济原则：
1、最有效利用原则
是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。
判断土地的最有效利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规定限制、市场要求和最佳利用程度等。
2、替代原则
是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3、供需原则
是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
4、预期收益原则
是指估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
5、报酬递增递减的原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
6、贡献原则
是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
7、变动原则
是指评估人员应把握土地价格影响因素及价格的变动规律，准确地评估价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确、保守评估秘密。
<九>、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料，进行实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定应用市场比较法和假设开发法作为本次估价的基本方法。
1，市场比较法
测算公式
市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。其本公式为：
P D =P
B
×A×B×D×E
式中：P
D
——为待估宗地价格
A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
2、假设开发法
假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。
以剩余法评估土地价格用下列公式：
V=A—B—C
式中：
V—待估土地价格
A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B—整个开发项目的开发成本
C—开发商合理利润
<十>、估价结果
本公司根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,结合估价经验和对影响土地价格因素的分析、计算，最终确定委估房产在估价时点的市场价格为：RMB 113.95万元，大写金额为壹佰壹拾叁万玖仟伍佰元整元）。
<十一>估价人员
报告撰写人员：
签发人员：
项目审核人：
<十二>、估价作业日期
2013年01月14日—2013年01月20日
<十三>、估价报告应用的有效期限
本估价报告的有效期自完成报告之日起原则上为壹年,即本估价报告的估价结果有效期为2013年01月20日至2014年01月20日。如超过有效期，需要重新进行估价。
赣州金城评估有限公司
2013年01月20日
六、估价技术报告
<一>、个别因素分析
估价对象位于赣州市水西，占地面积29606.23.㎡，有公交经过，周围环境较好。估价对象处于章江新区C8地块，位于长征大道，市政府下个转盘附近。地处章江新区城市设计“中央金脊”之中，紧邻正在建设的城市中央生态公园和规划建设的市民中心、地标建筑“钨都之星”，是今后赣州中心城区最核心的位置。估价对象东邻规划道路，南邻富地中心楼盘，西邻黄金四代四期楼盘，北邻赞贤路。周边的路网丰富，本项目至市中心南门口，火车站、汽车站等车程约等10分站。周边配套非常丰富，东部有赣州市中国书画交流中心，这里将是赣州市民的文化休闲中心。另外东侧也有章贡区工商行政管理局，便利于人们生活。此外，土地周边还有三门诊——黄金社区门诊、药店，中国电信等配套。
<二>、区域因素分析
1、地理位置：赣州市水西有色冶金基地是赣州市委、市政府为充分发挥我市钨、稀土资源优势，变资源优势为产业优势和经济优势而确定建立的产业基地。基地位于赣州市章贡区水西镇境内，规划面积10.8平方公里。离中心城区约10公里,东、北面临赣江，南临105国道，成厦高速穿境而过，至火车站、机场道路通畅，区位优势突出。基地立足高起点、高标准规划建设。以工业厂区为主，分区布置了居民生活区、行政商业区、物流服务区等功能区。生产厂区和职工生活区分开布局。基地配套设施齐全，对微污企业实行污水统一排放处理，生产污水由企业自行个性处理后，进入污水处理厂统一处理排放，保障企业可持续发展。
基地以优势资源为依托，优化资源配置为基础，战略合作为手段，加快基础设施建设，推动企业退城进郊，引进龙头和重大工业项目，集聚发展有色金属产业项目，力争通过5—6年努力，建成钨、稀土、钴等有色金属生产、加工、应用、贸易为一体的特色循环经济产业基地。基地有充足的项目用地资源，对进驻项目实行税收奖励政策。至2007年11月，基地引进并签订项目投资合同9项，总投资额达8.6亿元，预计项目在2008年建成投产，将实现年销售收入22亿元，实现年税收1.3亿元，安置劳动就业达1000人。
基地的产业导向是：1、钨钼、稀土、钴、铜、镍、锡等有色金属冶炼加工业及金属回收利用项目；2、钨粉、钨材、钨丝、稀土合金、钕铁硼稀土永磁材料、稀土发光材料项目；3、硬质合金、锂电池、镍氢电池；4、其他有色金属精深加工产业；5、配套化工产业；6、配套表面处理产业。
2、气候：
赣州市地处中亚热带南缘，属亚热带丘陵山区湿润季风气候区。具有冬、夏季风盛行，春、夏降水集中，四季分明，气候温和，热量丰富，雨量充沛，酷暑和严寒时间短，无霜期长等气候特征。
3、繁华程度：
赣州市规划区内的商业网点主要分布在文清路、东阳山路、健康路、厚德路、青年路、卫府里等区域以及龙都商城、贸易广场、金钻广场等专业市场。委估对象所处区域距上述商业网点较远，繁华程度一般。
4、交通便捷程度：
赣州市现已形成航空、铁路、公路、水运等立体交通网，区位交通优越。赣粤高速、京九铁路、105、323国道等交通大动脉经此而辐射至全国各地，市内公共交通路线规划整齐、功能明确。估价对象所处区域有公交经过，交通便捷，交通条件较好，便捷度较好。
5，环境条件：
赣州市是一座国家历史文化名城，集中了许多宋代文化景点，主要有保存完整的宋代城墙、巍然壮观的八境台、郁然孤峙的郁孤台、完整壮观的文庙、艺术宝库通天岩等。全市列为全国文物保护单位有17处，省级文物保护单位48处，保存着一大批历史古迹，并且为最早的一批文明卫生城市，近几年赣州市大力进行物质、精神双文明建设，并积极响应省委省政府建设花园城市的号召，重新规划、统一配套、综合开发，整个城市具有良好自然生态环境和城市环境。
估价对象周围环境一般，适合进行工业开发。
<三>、市场背景分析
尽管受到国家宏观房地产政策的影响，但是目前赣州楼市成交量上升基本恢复一定水平，但主要采取“以价换量”的方式带动了人气，受金融政策放宽、按揭贷款放款速度加快、首套房贷调至基准利率等利好消息刺激，同时目前赣州新盘较少，开发商和投资者较为谨慎，神经紧绷，预计短时间内楼市仍会处于疲态。一旦出现新的信号楼市将立刻转向冰冻。总体来看，新政出来后，赣州市房价趋于平稳，但良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为赣州市房地产业的健康良性发展提供了极好的基础，总的来说赣州市房地产业是在持续向上的健康发展，且水溪工业园区发展态势良好。
<四>、最高最佳使用分析
最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用方法是法律上允许、技术上可行、经济上合理，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，它的一种具体表现是以使估价对象获利最多的用途和形式发强度来衡量，也就是说评估价值应当是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。根据赣州市城市总体规划及估价对象的区位条件，从委估对象的自身状况和目前市场需求，我们认为以估价对象保持现状并持续使用为最高最佳使用。
<五>、估价方法选用
根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），对房产进行估价，通常采用市场比较法、成本法、收益法等估价方法。估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用比较法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：
1、鉴于该地块用途为商住，且属于待开发地块，因此评估人员采用假设开发法对该宗地进行评估。
2、根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，由于估价对象为住宅，其所处区域类似房产近期交易实例较多，根据房地产估价规范，本估价报告采用市场比较法对估价对象进行估价。
<六>、估价的测算过程
（一），市场比较法
1、测算公式
市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。其本公式为：
P D =P
B
×A×B×D×E
式中：P
D
——为待估宗地价格
A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 2、选择可比实例计算估价对象的价格：
我们在估价对象的临近区域,选择了三个交易时间与估价时点接近、交易情况正常、用途相同、结构及地段相同的类似土地的交易实例作为可比实例。这三个可比实例的交易情况如下：
实例A：章江新区C11地块，土地面积：24564.5平方米(36.85亩）的国有建设用地使用权,容积率为≤1.95，土地用途为商业、金融业、住宅、办公，公开出让起始价为2305元/平方米。2009年6月9日，由卓淑英、卓仁福、骆铁组成的联合体以2625元/平方米竞买成交，总成交价为6448.18万元。比起拍价增值786万元，增值率13.9%。
实例B：地块一：章江新区C8地块，土地面积1806.70平方米的国有建设用地使用权，容积率≤1.5，土地用途为住宅，挂牌起始价1065元/平方米。2009年7月24日，由赣州永德泰置业有限公司以1065元/平方米竞买成交，总成交价为192.4万元。
实例C：章江新区B3地块，土地面积23300.93平方米的国有建设用地使用权，容积率≤1.8，土地用途为住宅(含配套商业)，出让年限住宅70年、商业40年，挂牌出让起始价1060元/平方米。2009年10月21日，由赣州市华大置业有限公司以1110元/平方米竞买成交，总成交价2586.4万元，比起始价增值116.5万元，增值率为4.72%。
实例简介及因素条件说明表
委估宗地及实
例
比较因素
待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间2009年7月24日2009年6月9日2009年7月24日2009年10月21日交易情况挂牌转让拍卖转让挂牌转让挂牌转让
区域因素交通条件便利便利便利便利基础设施
条件
五通一平五通一平五通一平五通一平环境条件较好较好较好较好
个别因素临路状况临次干道临次干道临次干道临次干道宗地形状规则不规则不规则不规则规划限制中等较好一般较好自然条件一般一般一般一般
样点地价2625 元/㎡1065 元/㎡1110 元/㎡
土地使用权年限
/年70年
商业40年
住宅70年
70
商业40年
住宅70年
土地用途住宅商业住宅住宅商业住宅
位置章江新区C8第
二，三块土地
章江新区C11土
地
章江新区C8第一
块土地
章江新区B3土地
3、因素修正及地价测算
现就估价对象与上述三个可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正：
交易情况：均属正常交易，但交易的方式不同，也由于交易时的心理不同，价格有变化，所以须修正；
交易日期：估价对象估价时点价格与可比实例交易时间有些不是很接近，且2009年土地价格变化快，须进行修正。
区域因素：评估对象的位置，繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套，设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素与可比实例A、B、C相比有差
异，须进行修正。
个别因素：评估对象有关个别因素的地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率等与可比实例A、B、C相比有差异，须进行修正。
修正情况如下表：
可比实例实例A 实例B 实例C
交易价格2625 元/㎡1065 元/㎡1110 元/㎡
情况修正100/120 100/107 100/105
日期修正100/110 100/100 100/99
区域因素修正100/109 100/103 100/103
个别因素修正100/118 100/110 100/107
比准价格1546.133077 870.35402569 968.89671338
4、按简单算术平均法，确定委估房地产全新状态的单价：
（1546.13+870.359+968.89）÷3=1128.46（元/m2）
5、计算评估对象成交总现值：
V =1128.4034元/m2×1009.58 =113.92 （万元）
（二）假设开发法
1、（1）假设开发法
地价=总开发价值-成本费用-贷款利息-销售费用-开发商利润-税金
（2）通过评估人员调查分析评估对象用途为住宅最能体现该宗地的最高利用价值，评估范围内总用地面积为29606.23㎡，约44.41亩；建筑密度》30%，容积率小于1.2.
建筑面积最大为：29606.23×1.2=35527.476㎡
（3）预计建设期 3年。
2、（1），总开发价值的测算
由于附近有一些成交实例，所以采用市场比较法求。据我们掌握的市场资料，目前赣州市同类地区中高档商住房地产的售价为：6000-8000元/㎡。经综合考虑，确定住宅部分之平均售价为6500元/㎡。
①，选取三个与估价对象用途相同，地段类似，交易时间接近的可比实例进行修正。
可比实例D：2012年6月，章江新区富地中心，商住两用，楼盘均价8000元/㎡
可比实例E:2012年7月，章江新区黄金时代四期，住宅两用，楼盘均价5600元/㎡
可比实例F:2012年10月，章江新区80公社，商住两用，楼盘均价5900元/㎡
②，现就估价对象与上述三个可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行
比较修正：
交易情况：均属正常交易，无须修正；
交易日期：估价对象估价时点价格与可比实例交易时间不接近，须进行修正。
区域因素：评估对象的位置，繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套，设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素与可比实例D、E、F相比有差异，须进行修正。
个别因素：评估对象有关个别因素的地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率等与可比实例D、E、F相比有差异，须进行修正。
③
可比实例实例D 实例E 实例F
交易价格9000 5600 6000
情况修正100/100 100/100 100/100
日期修正100/105 100/100 100/98
区域因素修正100/108 100/100 100/103
个别因素修正100/115 100/102 100/96
比准价格6901.31 元/㎡5490.19 元/㎡6191.80 元/㎡
④将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：
住宅单价P=（6901.31+ 5490.20+6191.80）÷3
=619.43（元/m2）
⑤开发住宅未来对外销售总价V的求取
V=6200元/m2×1514.37 m2=9380666.25元 (取整:938.07万元)
⑥不动产总价V的结果表（表5）
序号开发物业建筑面积(m2) 单价(元/ m2) 总价(万元)
1 住宅1514.37 6200 938.07
合计V 938.07
3、成本费用
①、建造成本
a.建安费用及前期勘察费
按赣州市现行建筑工程概（预）算标准测算，评估对象建筑平均建安造价可确定为1800元/㎡，前期开发费为800元/㎡：
总额=单方造价×建筑面积=（1800+800）×35527.476=92371437.6元
b.红线内基础设施费用
按建安费用的10%取费，则：
总额=建安费用×取费标准==92371437.6×10%==9237143.76元
c.小区配套费用
按建安费用的12%取费，则：
总额=建安费用×取费标准==92371437.6×12%=11084572.5元
d.电贴：
电贴费标准1100元/千瓦，住宅负荷为25瓦/㎡：
总额=1100×35527.476×25/1000=9770055.9元
e,建造成本合计：a+b+c+d=122463210元
②、不可预见费
按建造成本的10%取费，则：
总额=建造成本×取费标准=122463210×10%=12246321元
③、专业人士费
专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的5%取费，则：
总额=建造成本×取费标准=122463210×5%=6123160.5元
成本费用总额=①+②+③
=122463210+12246321+6123160.5=140832692元
④、贷款利息
取1-3年期固定资产贷款利率5.94%，工期为1.5年，按工期一半计，则：总额=140832692×5.94%×1.5×0.5
=6274096.43元
⑤、销售费用
（1）买卖手续费
按照总开发价值的0.5%取费
（2）广告代理费
按照总开发价值的3%取费
（3）销售费用
总额=①+②+③=总开发价值×3.5%= 9380666.25* 3.5%=328323.32元
⑥、管理费
按照总开发费用4.5%
管理费= 9380666.246*4.5%=422192.98元
⑦、开发商利润
开发商成本利润率取40%，则：
总额=成本费用×取费标准= 140832692 ×45%=63370661.4元
⑧、税费（含后期费用）
a，水增容费
根据对赣州市的调查，水增容费为15元/㎡，则，水增容费为：
15*35527.476=532912.14元
b，电容费
根据对赣州市的调查，电增容费为45元/㎡，则，电增容费为：
45*35527.476=1598736.42元
c，税金及附加（教育费附加，城市维护建设费等），其为房地产总价值5.5%，则营业税金及附加为：
9380666.246*5.5%=548768.98元
总税费为a+b+c=639676.18
⑨、总开发成本
成本费用：140832692元
贷款利息：6274096.43元
销售费用：328323.32 元
管理费用：422129.98元
开发商利润：63370661.4元
税费及附加：639676.18元
合计8195040.83元
⑩、计算地价
地价+土地取得费=总开发价值-总开发成本
=9380666.246-8195040.83=1185625.42元
地价+0.04*地价=1185625.42元
地价=1140024.44元
=114.00万元
因此，运用假设开发法测算出委估地块地价为114.00万元，估价的地块面积为1009.58㎡，则单价为1129.21元/㎡
<七>、估价结果及确定之理由
根据以上计算结果，结合所掌握的当地土地市场情况，由于上述结果差异不大，可取上述两种方法的评估结果的算术平均数作为委托地块的地价，即：
土地单价=（1129.21+1128.46）/2=1128.81元/㎡
土地总价=1128.81*1009.58=113.96万元
人民币（大写）壹佰壹拾叁万玖仟陆佰元整（￥113.96万元）。
七、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费；
2、估价对象在设定用途得到最有效利用，并产生相当的土地收益；
3、在评估基准日的地产市场为公开、公平、公正的均衡市场；
4、任何有关估价对象的运作方式，程序符合国家和地方的有关的法律、法规；
5、委托方提供的资料属实，估价对象评估面积及其状况以提供的《国有土地使用证》为准。（二）本报告使用的限制条件
1、本报告及估价结果仅为本报告设定评估目的，当用于其它目的时，本报告评估结果无效；
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、报告中有关待估宗地的土地面积及权利状况以委托方提供的资料为依据。
5、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
《物权法》期末考试试卷及答案 一、单选题 1.土地承包经营权属于( )。 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D准物权 2.相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，因此，相邻关系的客体是( )。 A.不动产 B.对不动产所有的权利 C.对不动产所负的义务 D.不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益 3.根据《物权法》的规定，下列各项有关共有关系的表述中，不符合法律规定的是( )。 A.按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意 B.共同共有人对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意 C.按份共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，必须征得其他共有人的同意 D.共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产 4.甲、乙、丙了人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权( )。 A.三人共同共有 B.三人按份共有 C.三人区分所有 D.甲拥有所有权，乙、丙拥有使用权 5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包( )等农村土地，依照土地承包法等法律和国务院的有关规定。其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 A.耕地 B.林地 C.荒地 D.草地 6.孙某有一辆汽车，估价20万元，6月1日向李某借款l0万元。订立了汽车抵押合同并于当天办理抵押登记。6月2日，向赵某借款10万元，又以该汽车抵押并办理了登记。后孙某不能还款，变卖汽车得款l6万元。关于抵押板，下列说法正确的是( )。 A.赵某优先得到实现 B.他们处于同一顺序 C.李某优先得到实现 D.二者协商处理 7.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定：质押合同的生效时间是( )。
土地实习报告【四篇】 土壤学实习教学作为土壤学教学中的重要实践环节,在对学生能力培养以及科研思维和团队精神的形成方面具有 重要作用和意义。本文是土地实习报告【四篇】，仅供参考。 土地实习报告【一】 一、实习目的 土壤圈是覆盖在地球陆地表面和浅水域地的土壤所组 成的一种连续体活覆盖体，通过它与其他圈层之间进行物质能虽的交换。土壤是地球陆地表面具有肥力能够生长植物的 疏松表层,它具有生物活性和孔隙结构的介质。土壤与人类 关系十分密切，人类生存和发展所需的物质资源大部分与土壤，故了解土壤，分析土壤，创造良好的土壤环境，维护植物的正常生长发育，是提高人类物质文化生活水平的重要方 面！ 野外教学实习是土壤学教学的重要组成部分，通过实习 可以使同学们掌握土壤类型调查的基本方法，巩固课堂所学 知识，是理论与实践相结合。掌握土壤剖面性状观察的方法，了解大明山和弄拉自然保护区主要土壤类型的分布、成土条 件、剖面特征及改良利用措施和实现土壤的可持续开发利 用。 二、实习概况
1、实习地点：武鸣县、上林县、大明山自然保护区、弄拉自然保护区。 2、实习时间：xx年x月x日到xx年x月x日 3、实习器材：铁铲、PH指示剂、软卷尺、比色卡、土刀、标杆、蒸储水等。 4、实习人员：广西师范学院资源与环境科学学院11级地理科学全体学生共120人和指导老师2人。 5、指导老师：周兴老师、罗献宝老师。 三、实习基本理论依据 1、土壤剖面形态观察分析 土壤剖面是指从地面向下挖掘后露出来的垂直剖面。选 择具有代表性的地点挖掘土坑，土坑深度按实际需要而定，标准 剖面要一米宽两米长，一直挖到基岩。挖出的表土、心土分别放 置在两旁，挖好土坑后，把向阳的坑壁垂直削平，用为观察的一面，观察上保持原状，不要践踏及堆放土壤。 观察剖面时，应先从上而下划分若干层次（一般以层颜色、 质地、松紧度、结构、根系分布等作为划分层次的依据）然 后按层次观察土壤的形态、特征，并做好记录。观察项目主要有：土层厚薄、颜色、质地、结构、酸碱度、松紧度以及根系情况等等。 2、土壤剖面观察与描述记录 、各发生层次的形态特征与描述记录
三一文库（https://www.doczj.com/doc/ab836026.html,）/总结报告/实习报告 房地产资产评估实习报告 xxxx信房地产评估有限公司是通过福建省房地产价格评估管理委员会房地产价格评估机构从业行为年度检查的评估公司。公司拥有一批具有丰富实战经验及理论知识的注册会计师、注册税务师、注册房地产估价师、注册资产评估师、高级会计师等优秀人才。公司业务范围是房地产评估与土地评估。 在公司我实习岗位是助理评估人员。和专业评估人员到现场勘察房地产结构等进行拍照和勘察，和客户进行交流。搜集相关的比较案例。在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做房地产评估抵押报告。并帮忙装订报告，报备等工作 在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。对xx房地产趋势的了解和判断。拍照的技术及与客户如何进行对话。如何有效率的完成工作。如何与同事相处的技能。实习中，开发了自己的实践能力。如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。新学到了房地产评估的专业知识。还有关于抵押贷款等内容。现场勘察地形的步骤及技术。 在短短的28的实习，我看到了自己求知及好奇的心态。能
够端正自己的工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实践操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。但同时发现了自身的不足。如具备的专业知识不够。理论知识的欠缺、不扎实。没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面。经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。对于一些问题的处理，不沉着和果断。 xxxx信房地产评估有限公司的管理和业务都较为合理、规范化。内部员工办事效率高，做事积极主动。高层管理人员对员工信任和支持。使其取得不错的成绩及经济效益。但我觉得在业务方面如果能做到权责明确，分配得当会更加完善的。 从这次的实习中，认识到了自身的不足。也更清楚认识到理论与实践相结合的重要性。我决定在下一个月和以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。努力学好专业知识，掌握职业技能。做到在实践中不断发现问题和总结经验。注意信息的获取方式，获得更多有效的信息资源。了解市场行情及变化。争取能够更好更快的融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向。从而实现人生的价值追求。
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入 判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作 为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） （×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。
土地资源野外实习报告 姓名:XXX 班号:XXXXXXXX 学号:XXXXXXXXX 专业:土地资源管理 指导教师: 实习时间:2013.10.26-2013.10.26
1.目录 1. 目录 (2) 2. 实习简介 (3) 2.1. 实习时间 (3) 2.2. 实习地点 (3) 2.3. 实习目的 (3) 3. 实习地概况 (4) 4. 实习内容及过程 (7) 4.1. (7) 4.2. (8) 4.3. (8) 4.4. (9) 4.5. (9) 4.6. (9) 4.7. (10) 5. 实习地点剖面图 (11) 6. 实习总结及体会 (12) 6.1. 重视对山地资源的保护 (12) 6.2. 山地土地资源的合理利用 (12) 6.3. 城镇化对农用地的影响 (13) 7. 实习小结 (13)
2.实习简介 2.1.实习时间 2013年10月26日 2.2.实习地点 实习地点为北京市海淀区温泉镇白家疃村，地理位置是东经116°7′30″-116°11′15″，北纬40°00′00″-40°12′30″之间，南北长6公里，海拔888米至47米，处于小西山北坡的洪积扇地上。总体特征表现南北低，由西向北倾斜，高差大，从山地到洪积扇道交接洼地，地貌类型多样。 2.3.实习目的 土地资源学野外认识实习是为了配合土地资源管理专业本科生“土地资源学”课程的实践性教学而设立的。通过实习，加深学生对课堂知识的理解，初步掌握正确的土地资源调查方法，领会地形地貌对土地利用影响的原理，培养吃苦耐劳的品质，提高专业素养，树立热爱土地资源管理专业，为土地可持续利用而努力的信念。
实习报告 我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司，实习时间从2012年4月份开始至今，所在的部门为房地产评估部，岗位是助理估价师。从本科到研究生一直学的都是房地产经营与管理，再加上研究生导师在房地产估价行业卓越的成就，让我对房地产估价产生了浓厚的兴趣。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸，并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识，更多的还是实践能力得到的提升。 首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立，是我国房地产估价一级机构、土地估价A级机构，是大连市目前唯一一家同时具备房地产估价和土地估价最高级别的机构，并具备中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格，是符合现代企业制度的专业评估公司。 2010年，华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名，辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名；2011年，大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级A级企业”，获“大连市首批百项为中小企业服务的优秀服务产品”称号，中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“知名房地产估价机构”荣誉牌匾，中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾；2012年，成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。 华鼎公司办公地址位于大连市核心区友好广场远洋大厦B座16层，办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、企业、个人等广大范围，评估目的涉及到抵押贷款、拆迁补偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。 华鼎公司自成立伊始，就建立了完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度，为公司的良好发展提供了全面的保障。随着不断的进步和发展，华鼎在实践中总结经验、吸收国际先进的评估机构管理理念，将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化，为各种类型的客户提供了高质量服务。多年来华鼎一直保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则，在业内有着良好的声誉。 经营范围：华鼎在全国范围内从事各类房地产评估、土地评估、房屋质量缺陷评估、房屋拆迁评估、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问，同时公司还可从事房屋交易代理及相关信息咨询等业务。 华鼎拥有专业评估人员60多人，以注册房地产估价师和注册土地估价师为
第一章 一、房地产估价的需要 （一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等 （二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。 第二章 一、房地产概念 1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。 实物----实体质量功能 权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位----地理位置 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产 二、土地 1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性 2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性----政策限制和影响 5、相互影响性----周边环境 6、保障性与增值性----土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性
土地利用实习报告 篇一：土地利用实习报告 一、实习目的与意义 通过实习，将课堂所学的部分基础知识与实践相结合，对土地整治、整理规划进行直观认识和掌握，认识水土流失地的整治规划措施方法；通过实例上机学习直线模型预测法、线性规划法、模糊聚类法等土地利用规划方法进行土地需求量预测与土地利用分区评价；新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-XX）与旧版标准（GBJ137-90）对比学习；以某城镇为例分析土地利用类型结构变化，进行结构优化调整等；以具体城镇为例，掌握编写《土地利用总体规划报告》大纲内容。以实习报告的形式，使学生掌握和理解理论知识的具体和综合应用，提高学生的实践工作能力。 二、实习的主要内容 （一）参观并实际操作小流域综合治理大型模拟沙盘，了解土地整治规划及水土流失地土地整治规划措施的实施方法等。 实验室沙盘来源于陕西省安塞县房塌流域。安塞地处西北内陆黄土高原腹地，鄂尔多斯盆地边缘，位于陕西省北部，延安市正北，西毗志丹县，北靠榆林市靖边县，东接子长县，南于甘泉县、宝塔区相连，东经108°5′44″至109°26′18″，北纬36°30′45″至37°19′3″。安塞地形地貌复
杂多样，境内沟壑纵横、川道狭长、砾岩侵蚀、梁峁遍布，由南向北呈梁、峁、塌、湾、坪、川等地貌，山高、坡陡、沟深，属典型的黄土高原丘陵沟壑区。黄土高原丘陵沟壑区地形破碎、沟壑密度大，是黄土高原水流失最严重的侵蚀类型区。通过观看沙盘内模拟水土流失地整治规划，所采取的一些水土保持工程措施，对工程名称、布局、规模等进行统计调查。 从总体布局上，以小流域为单元，以县为基本单位，以修建水平梯田和沟坝地等基本农田为突破口，综合运用工程措施、生物措施和耕作措施治理水土流失。 黄土峁是外形呈穹隆状或馒头状的一种孤立的黄土丘陵。黄土塬是顶面平坦宽阔，周边为沟谷所切割的黄土堆积高地。黄土梁是长条状的黄土丘陵，顶面平坦的称为平顶梁，由黄土塬被沟谷分割而成；顶面倾斜的为斜梁，是黄土堆积在缓倾斜地面上的产物。黄土塬、墚、峁之间的关系基本代表了流水对黄土的侵蚀强度和地貌演化过程。塬，是黄土高原经过现代沟壑分割后留存下来的高原面。梁、峁，是黄土塬经沟壑分割破碎而形成的黄土丘陵，或是与黄土期前的古丘陵地形有继承关系。同时流水集中进行线状侵蚀并伴以滑塌、泻溜形成山沟。 在沟头、沟股设立防护林、修梯田，达到固土防沙的作用。修筑水库，为农业生产提供水源。
实习报告 专业： 班级： 学号： 姓名： 20** 年**月**日
一、实习目的： 1、学习与熟练房地产估价技能； 2、加深对房地产行业的认知； 3、学习房地产抵押估价报告的制作以及整个工作流程； 4、加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。 二、实习时间： 20**年**月**日起 三、实习内容： 1、学习与培训 地点为**房地产评估有限公司。主要学习与培训房地产抵押估价的方法、制作、规章以及相关道德法律。 2、住宅项目市场调研 分小组在外调研**区各楼盘信息以及成交和租金价格情况。 3、互相交流学习 地点为**。不定时交换信息，互相交流经验与相互学习。 四、实习公司介绍 略 五、实习收获与体会 在**评估有限公司实习这段时间中，我收获了很多，也锻炼了很多，不仅对学校中学到的知识进行实践中的升华，也在工作经历中取得了不少的实践心得，并且在同事和同学的帮助下逐渐成长。 “在大学里学的不是知识，而是一种学习的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。在这个信息爆炸的时代，知识更新太快，靠原有的一点知识是肯定不行的。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂得地方，自己先相当设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有学习能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。 刚开始来的时候是做市场调研，主要了解及熟悉**区的路段、房地产市场价格、各区域房产局的工作流程和手机相关信息等。事件安排是上午由经理对我们实习生进行理论知识及撰写报告方法和要求的一些可能培训下午出去做市场调研。刚开始觉得很辛苦，很累，但是这些工作不仅锻炼我与人沟通技巧也对我以后工作有很大的帮助，所以一直坚持着，不断的积累经验。经过数十个住宅项目调研表的制作，对朝阳区的楼盘和现在个价格状况有了深入的了解，我的人际交往和突发事件的处理能力有了很大提
房地产估价期末复习题 一、填空题（每空2分，共30分） 1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于 两个预测：是否正确地判断了房地产的______________________ ;是否正确地 预测了未来开发完成后的房地产___________________ 。 2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 ________________ 占该块土 地________________ 的比例。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内， 根据________________ 、___________________ 、________________ 的原则划 分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物 的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为___________ 万丿元。 5、国有土地使用权分为__________ 土地使用权和______ 土地使用权。 6、房地产的存在形态有_________ 、____________ 和 _________ 。 7、采用收益法估算得出的结果通常称为。 8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不 应包含________ 。 二、选择题（每小题2分，共10分） 1、采用比较法估算得出的结果通常称为_____________ 。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价 格的6%和3%,在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为____________________ 元/平方米。 A、2660 B、2294 C、2425 D、2427 3、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为__________ 元/平方米。 A、500 E、2500 C、1000 D、1500 4、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B
土地实习报告范例 前言 土地资源学是以土地作为资源来研究其组成要素的相互作用、综合特征、时空变化规律及其开发利用、保护与满足人类社会与自然环境需要关系的学科。研究土地资源学的目的是寻求解决人类所面临土地资源问题的途径，这是一个从认识土地资源及其存在的问题、为实现土地资源的合理利用制定土地资源在国民经济中的配置计划和土地资源开发的完整过程。土地资源学主要的研究任务如下：（1）调查区域内土地资源利用和管理现状，分析土地利用管理中存在的问题，如土地利用中会不会产生沙化、盐碱化、沼泽化、污染等退化现象，土地投入不断增加而土地收益会不会逐渐下降等。 （2）研究土地质量对土地利用的影响，探索合理利用土地的方法、途径。 （3）研究在目前情况下各种土地资源利用的收益与投入比情况。 （4）研究克服限制性因素和提高土地生产能力的措施。 （5）估算土地生产潜力及人口承载量，为土地利用总体规划提供科学依据。通过此次沿岷江下游到岷江上游，经温江、都江堰，再到映秀的沿途观察分析，进一步了解在不同情况下的土地利用的现状、不足以及如何改造等，加深
对这门课程的了解，将课堂上学到的理论运用到实践当中去。 1实习概况 实习时间XX年6月28日 实习路线 温江出发→都江堰青城大桥→映秀地震遗址博物馆→映秀黄家村→漩口镇 实习目的 地是人类赖以生存的空间，是人类社会生产中重要的自然资源和生产资料，也是劳动的对象。土地资源包含本身固有的自然特性和供人类发展生产的社会经济特性。人类社会的发展离不开对其的利用和改造。因此，认识土地资源及其存在的问题，实现土地资源的合理利用，优化配置其在国民经济中的结构，对于解决现时日益突出的人地矛盾有十分重要的意义。 本次实习，主要在都江堰市和汶川县。通过这次实习，了解上述地区对于土地资源利用的基本情况，结合所学专业知识，分析其利用方式和过程的优缺，并加以验证和运用，理论与实践相结合。通过实习，熟悉和运用土地利用规划等学科的基本知识，延展土地资源管理各学科在实际情况中的综合应用，分析实践，锻炼自己对于本专业知识技能的理解与应用，提升自我学科素养。 实习区概况
房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减
土地资源管理专业实习报 告总结 1.院系领导高度重视本科生实习教学，积极组织教学实习计划的制订和实施的协商工作，为保证实习的完整性和安全性，学院明确要求指导教师全程参与实习教学任务。20XX年土地资源管理专业共5门暑期实习教学课程，分别是规划综合实习、城镇用地分等定级实习、土地测量实习、城市竞争力评价实习、土地资源调查实习，实习第一线高级职称教师人数达6人，包括刘卫东、吴宇哲、岳文泽等3名正教授和楼、韩昊英、谭永忠等3名副教授。为保证暑期实习的高质量、高水平，我系遵循学院要求，已尽量安排20XX 级、20XX级土地资源管理专业学生在专业相近实务部门，如缙云县国土局、杭州市城市规划馆、上海市城市规划展览馆等开展2周及以上的实验教学，并要求每位学生需在实习教学结束后提交响应的实习报告
和3000左右的实习心得体会。 2.实践教学及校外实习尤其是深度实习的理念 随着我国经济的发展，社会需要大量的应用型、创新型人才。人才的培养除了知识的传授外，还需要注重能力的培养。实践教学及校外深度实习是培养学生科学素质、动手能力、创新能力的重要环节，是打造应用型本科品牌的重要抓手。因此，本系积极鼓励教研室教师申报专业实习课程，认真核对实践教学安排表，有序开展了五门教学活动。两周的教学计划能够较为完整的实现实习教学目的，使同学们走出校园，更深入地认识土地利用规划、城市规划和国民经济发展规划这三者之间的联系和区别，在实地参观考察中熟悉不同用地类型，了解建设用地、农用地、生态用地的利用与规划，深入思考城乡建设用地规划中凸显的问题，进一步体会土地利用规划的综合性和复杂性。通过本次实习教学，拓展视野，丰富阅历，加强理论联系实际的能力，将课堂上学到的知识更好地运用到现实问题的分析中，进一步提高解决实际问题的能力。同时，培养独立思考精神，也增进团队合作，加强专业班级凝聚力。 3.实习安排 土地管理系20XX年暑期共安排了五门实习教学，其
2016房地产评估公司实习报告 2016年7月我在ｘｘ房地产估价有限公司实习。虽然时间不长，但通过这一段时间的实习，我对房地产估价这一行业无论是理论上还是感性上，都有了一定的认识。 首先，我先来谈一谈对房地产估价在理论上的认识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。 房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价―估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与科星有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。 房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。 在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。 从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。 影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因
复习题 一、单项选择题 1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。 A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 3、房地产估价中的价值，一般是指（）。 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、账面价值 4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。 A、100 B、300 C、600 D、900 5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。 A、开发时间结束时的时间 B、购买待开发房地产时的时间 C、房地产的现时价格资料 D、估价人员选取的价格资料 7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。 A、资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高 C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低
土地资源评价实习 报告 学院 专业班级 年级 学生姓名 学号 任课教师
泰山山前倾斜平原土地适宜性评价 一、实习目的意义 1．掌握评价单元的划分方法和依据； 2．掌握评价因素分级和权重确定方法和依据； 3．掌握评价因素信息基于ERDAS和GIS平台的获取技术； 4．掌握评价因素空间差异图层基于GIS平台的提取技术； 5．掌握基于指数和法的评价单元分值在GIS平台上的实现技术； 6．掌握评价单元分值的分组，各组在分类系统中的等级归并； 7.掌握评价报告编写的内容和要求。 该评价方法和技术可以广泛应用于资源与环境领域的其它方面。土地评价的目的是为了充分而合理的利用土地资源，以便既能生产更多的物质财富又能保持良好的自然环境，查清各类土地的数量，评价土地质量，阐明土地资源的利用现状和发展农林牧业及多种经营的土地潜力，为国土开发、整治和土地利用规划提供基础资料和科学依据。 二、实验区的自然、社会、经济概况 （一）实习路线 芝田——后燕庄——东碾疃——扈家庄——李家庄——黄前水库（二）泰安市概况 1、土地资源 泰安地处鲁中山区的一部分，整个地势自东北向西南倾斜，境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原、洼地、湖泊兼而有之。山地集中分布在市域北部和东部，丘陵主要分布在新泰市西南部、宁阳县
东部、市郊区西北部、肥城盆地边缘及东平县北部，洼地主要分布于东平县内“三湖”(东平湖、稻屯湖、州城湖)周围，湖泊集中在东平县境内。 全市土壤类型多样，主要有棕壤、褐土、砂姜黑土、潮土、山地草甸型土和风沙土六大类，14个亚类、34个土属、64个土种，其中棕壤、褐土为地带性土壤，是全市土壤组成的主要类型，而发育在沿河冲积物上的潮土仅占7.5%。 2、气候资源 泰安市属于温带大陆性半湿润季风气候区，四季分明，寒暑适宜，光温同步，雨热同季。春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季晴和气爽，冬季寒冷少雪。因受地貌影响，东部降水多于西部，山区降水多于平原，东部山区年平均降水量为700-750毫米，西部平原则为600-650毫米，总趋势是自东北向西南逐渐减少。年内降水分布很不匀衡，夏季降水最多。 3.人文社会 1）科技教育泰安市是山东省三大教育中心之一，有8所大学、35所中等职业技工学校，人力资源充裕。全市40项科研成果获山东省科学技术进步奖，100项获得市级科学技术奖。科研机构建设不断加强，国家级、省级高新技术企业建立研究开发机构63个，其中，省级工程技术研究中心8个。全市80%的大中型骨干企业建立了技术中心和技术开发机构，其中国家级2个，省级2个，中国专利山东明星企业达到26家。
不动产估价实习 一、实习目的：随着全球经济的日益发展，不动产业不断发展壮大《不动产估价》实习是《不动产估价》课程教学的一个重要的实践性教学环节，是在学完基本理论和基本方法，并且通过实验课培养基本能力之后，对学生的社会实际调查能力、实际收集资料能力、选择调查方法、解决实际问题的一个综合测试。 通过对典型区域房地产出租价格实地考察，深入认识不动产估计的今本过程和方法，并且能积累一定的实际工作经验，加深对对课本理论知识的理解，通过计算得出基本地价，并运用统计学原理得出出现这种低价规律的原因，以及得出当前房地产产业中所存在的各种问题。 二、外业调查 ①调查方案：实习时间为4.9号～4.15号 ,其中4.9号到4.11号进行外业调查,4.12号到4.16号进行内业处理。 ②调查前的准备：在外出调查之前，刘老师先给我们讲解了调查中的注意事项，基本调查方法和调查所需要的主要内容，并根据班级人数进行了分组，每个小组所调查的区域并不相同，但主要都是做房屋出租样点调查。并由工作人员告知我们对于房屋出租样点基本调查表（商服业）的填写内容即所需调查的主要内容。其主要内容有：承租方，承租方电话，房屋出租时间，出租方式租金交纳方式，出租用途，出租年期，年租金，房屋建筑面积，房屋建造时间，临街深度和临街宽度等基本内容，最后再画出位置略图。 ③调查过程： 4.9号，我们开始了第一天的实习，到达海立信评估公司后，与负责人进行了简短的交流，后将我们分成若干小组，分别跟着不同的前辈进行外出调查。我组成员有：姚圆月、孙冉冉、张爱玲、巩兴中。组长是公司的前辈于杰和吕晶。 我们小组今天的目的地是丰城镇和金口镇。即墨市区出发后，我们一行人经过了长达一个半小时的行程，首先到达了丰城镇，在靠近镇政府的十字街上展开了调查。我们小组一共六个人，又分成三小队，两人一队，向不同的方向调查。我和张爱玲一队，调查了路南边的宏丰建材，海尔专卖，爱民饭店等后与其他小队进行了一个小的总结，交流了一下经验与检查疏漏的地方。我们进入相应店面时，主要调查了承租方的名称，及何时承租该宗房产，承租的时间，以及租金交纳方式。其中大部分租金交纳方式均为年缴。之后调查了相应房地产的年租金及面积。当出现承租方对所租面积不了解时，我们一丈量地板砖的方法来估算该宗房产的面积。在询问房屋的建造时间和临街宽度及临街深度。 然后分头调查路西和路东的房地产。我们小队调查的是路西的房地产，主要调查了圣康堂药店、万全摩托、精品服饰、康达尔药店、大顺饭店、阳光新娘数码摄影、我家宝宝及美食源饭店等商铺。通过对承租方的询问得知，统一开发商的房子房屋面积也不尽相同，出租价格也不同。同一时期建的房子，路东和路西的价格也不同。调查完丰城的十字街后，各小队在车上集合，简单的分析了数据，然后根据刚才的印象，画出了简图，画图时首先要同一方向，上北下南左西右东，后各小队的主要参考标志均选择了丰城镇政府所在地，画完后组长检查合格。 丰城镇的调查工作进本完毕，在这次调查中我们一共选取了26个样点，基本上均得分布在镇中心位置，因为丰城的商服业不是很发达，我们这次只选取了镇中心的位置进行了取样调查，而没有下到村庄取样，再者村庄中的商服大都为自家房产，调查房屋出租意义不大。
2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题（每空2分，共30分） 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题（每小题 2分，共10分） 1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308
土地资源野外实习报告 姓名:xxx 班号:xxxxxxxx 学号:xxxxxxxxx 专业:土地资源管理指导教师: 实习时间:2013.10.26-2013.10.26 1. 目录 1. 2. 目录.............................................................................. ............................................................. 2 实习简介 ............................................................................. ...................................................... 3 2.1. 实习时间 ............................................................................. .......................................... 3 2.2. 实习地点 ............................................................................. .......................................... 3 2.3. 实习目的 ............................................................................. .......................................... 3 实习地概况 ............................................................................. .................................................. 4 实习内容及过程 ............................................................................. (7) 4.1. ........................................................................... .. (7) 4.2. ........................................................................... .. (8) 4.3. ........................................................................... .. (8) 4.4. ........................................................................... .. (9) 4.5. ........................................................................... .. (9) 4.6. ........................................................................... .. (9) 4.7. ........................................................................... ............................................................... 10 实习地点剖面图 ............................................................................. ........................................ 11 实习总结及体会 ............................................................................. ........................................ 12 6.1. 重视对山地资源的保护 ............................................................................. ................ 12 6.2. 山地土地资源的合理利用 ............................................................................. ............ 12 6.3. 城镇化对农用地的影响 .............................................................................