第一章北京市目前写字楼市场状况分析
（九力研究部，策划部联合编制）
2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑
为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达
到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍, 同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。
图截至到2002年底北京市写字楼存量（单位:万平米）
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图—2002 年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米
数据来源：北京市与字楼信息网
预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争
程度还会进一步的加深
1.区域竞争：中关村略逊一筹
目前，北京市写字楼主要分布于CBD （商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三
大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租
金和售价回升的趋势，而有的区域则会岀现竞争进一步加剧的场面。
CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万
平米
□5万以下
□5- 10 万
□10-20^
口20」3(Df
■ 30-50万
图一2003 CBD区域新上市的楼盘
数据来源：北京市写字楼信息网
另外，在建项目世纪财富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。
随着CBD规划的岀台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲
级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积；一汽大众、中
国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的
面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。
表-CBD区域现有写字楼的主要客户群体
楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年
到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始, 也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。
表—2002 —2003金融街区域新增写字楼
但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，
而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的
国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003年实际上已剩不了很多空置面积，加上中证
大厦15万平米，新增供应量在20万平米左右。但金融街地区不像CBD及中关村地区公司那样
多，需求那样旺盛，所以预计2003年该地区写字楼市场也不会岀现很大波动，发展较为平稳。
图—金融街目前在租在售项目
与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一步加剧的态势。一来是该
地区写字楼新增供应量过大有关，预计今年中关村地区将有
80万平方米的写字楼供应，主要集
中在中关村西区、中关村科学城、北大科学园、清华科技园。二是产品同质化日趋严重，供需错
位突岀。在中关村目前开发的写字楼项目中，面对跨国企业，定位于国际型5A级写字楼的项目
居多，一般开间大，价格高，而忽视了目前对写字楼需求最为强烈的成长型中小企业的需求，市
场供需结构日益畸形。
所以从以上三个区域的比较来看，2003年的热点区域还将是CBD区域，区域内供需两旺，
越来越多的外资企业将扎根CBD，特别是世界500强企业，商务氛围浓厚，商业配套齐全，交
通设施发达的CBD将是他们的首选；金融街区域由于供需都比较平缓，预计今年的发展态势将十分平稳；竞争最为激烈而残酷当属中关村区域，过多的政府行为，无序的开发，一窝蜂的上项
目，对中小企业的视而不见，都将把区域内众多的写字楼项目推上绝路。
2.需求结构：中小企业和投资型买家渐成主体
2000年以前，北京市写字楼大单购买的成交量比例达到了70%以上，每年都要消耗30万平
米以上的写字楼面积，而1996 - 2000年五年之间消化的面积更是在150万平米以上；而从2001
年以来写字楼市场的成交情况看，大单购买的面积比例已经大幅下降，2001年除了金融街的国
企大厦，金融大厦有较大面积的成交之外，其他区域的成交量都比较小，乐观估计2001年全年
的大单成交量也就在40万平米左右，2002年估计不到25万平米。随着市场经济的发展，中小型企业，特别是国内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大，中
小企业的小面积购买肯定将成为市场的主流。不过，由于大部分纯写字楼要么成交面积过大，价
格过高；要么就是软硬件服务不过关，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，适于这些中小规模企
业的纯写字楼可选范围并不多，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业。不过，商务
公寓毕竟还是公寓，用于办公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问
题，市场更需要为中小企业精心打造的高档写字楼。
表一商住公寓和写字楼的规划比较
写字楼50年6成10年1300元以上按写字楼（高标准）特别值得注意的是，随着去年以来北京写字楼市场的升温，投资性买家越来越多。CBD目
前在售楼盘中，投资型用户就占了40%，而新推岀的住帮2000、中证大厦、帝恒写字楼、当代
青云大厦、银网中心也吸引了大批投资性买家进场。投资型买家投资的写字楼大多属于针对中小
企业开发的户型较小的高档写字楼，他们最大的特点就是投资较少，回报较快，价格相对较低，
租务市场比较广泛。
从上面的分析中我们可以看出，随着北京写字楼市场的发展，需求主体结构已经发生了巨大的变化，以往由大客户大单购买的情况越来越少，取而代之的是充满市场活力的中小型企业客
户，他们把经济发展势头异常强劲的北京当成为了发展自己事业的温床，逐渐成为了京城写字楼
市场的需求主体；伴随着中小型企业一起成长的就是投资型买家，将和中小企业一起构成北京市
写字楼最核心的需求群体。
3.产品结构：边缘产品先声夺人
为了迎合中小企业办公的市场需求特点，去年北京写字楼市场上就出现了众多的边缘性写
字楼产品，让人令人耳目一新的同时也先声夺人，取得了意想不到的销售业绩。这类产品一是以
住邦2000，数码01大厦为代表的经过住宅改造的商住公寓；二是以中关村韦伯豪，长远天地以
及朝阳区建外soho为代表的“公司公园”纯商务公寓。这些边缘产品的岀现不仅揭示了目前北京市写字楼产品结构的单一，供需错位的程度，同时也表明了写字楼的市场营销观念必须要从以
“以产品为核心”转向为“以客户为核心，以需求为核心”的重要性。其实，无论是商住公寓也好，纯商务公寓也好，与纯写字楼相比总有较大的差异，那为什么市场总对中小企业的需求缺乏
关注呢？其中主要的原因就在于开发商“总想着把产品做成什么样的才有名气，才有气派”，诸
不知需求是根本，产品销售不岀去就什么都不会有，而大量同质化的开发只会把项目送上绝路。
总的说来，北京市写字楼的供给量在今后几年会持续放大，竞争压力也会越来越大。而从
区域上看，中关村不仅区域环境差强人意，而且供给量也是三个区域上最大的，面临的竞争将空
前惨烈；而和市场激烈的竞争形成鲜明对比的是，中小企业巨大的市场需求得不到满足和边缘型
写字楼的热销，而这一切正是开发商以“以产品为核心”市场观念的结果
第二章中关村目前写字楼市场状况分析
中关村作为我国知识经济的中心区，吸引了全国大量的高新技术企业，这样就给中关村的
写字楼带来了巨大的发展空间。1997 年以前，中关村地区仅有9 个优质写字楼项目，供给量为
9.3 万平米；1997 年以后，随着西格玛大厦，中电信息大厦等项目先后入市，中关村写字楼供给量达到了55 万平米；据统计，到2002 年底，中关村一共有写字楼项目300 个，其中不乏像中关村金融中心，融科资讯中心这样定位于国际型5A 级写字楼的项目，中关村写字楼在拥有乐观的市场前景时，也面临着巨大潜在供应量的压力。
1.宏观环境利好，商务环境难尽人意
“第一是地段，第二是地段，第三还是地段” ，地段论是房地产经营的金科玉律，而好地段的潜台词就是一个好的环境。对于写字楼来说，浓厚的商务环境，完善的配套设施，便捷的交通是决定一个写字楼项目定位的前提。虽然中关村在利好的宏观环境下得到了巨大的发展，但是其无论在配套，商务环境还是交通等方面都难尽人意，根本无法达到高品质写字楼客户，特别是像跨国公司这样高端用户的要求，这也是为什么CBD 写字楼被众多外企所消化，而微软等却要“外逃”中关村的主要原因。
商务环境的首先表现是整体形象。目前中关村尚属于开发期间，整体上给人的形象就像一个大工地，到处都开膛破肚，坑坑洼洼，而且随着开发力度的加大，这样的情况还可能持续3－
5 年，这么长时间保持这样的形象，对中关村的影响是十分巨大的。另外，随着大面积电子城的入市，中关村看上就更像一个电子市场了，卖盗版光盘的，推销电子器材的，给中关村的整体形象蒙上了一层巨大的阴影。
其次就是商务配套建设跟不上。在中关村，几乎找不到一家像样的大饭店、大展览中心，甚至连一家像样的咖啡馆都没有。据说微软每次开新闻发布会，都选择远在北京东三环的国贸大厦。
最后就是交通设施建设的落后。中关村是一个人口密度比较大的区域，所以车流量也比较大，而在1999 年之前，整个海淀区的主干线只有南北走向的白颐路、学院路和东西走向的老西外大街等几条为数不多的干道，这些道路因为经常处于饱和状态变得非常拥堵，远远不能适应科技园区发展的需要，给人们的出行带来了极大不便。尽管三年以来海淀区又完成20 余条道路的改扩建和新建任务，但对于即将迎接世界500 强企业的中关村来说，仍然是任重道远。
随着跨国公司在中国的发展，他们之中的大部分企业即将走完他们在中国的摸索期，转而
进入第二阶段。中国的入世和北京申奥成功，会给他们带来更大的发展空间和机遇，他们也会以
更新的姿态挑战中国，会更加注重形象，而中关村不是他们的理想地点。
2.供给量持续放大，国际型5A级高档写字楼竞争加剧
中关村历来是北京市写字楼比较集中的区域之一，但由于其商务环境的原因入市的写字楼数量一直比较少，特别是一些高档的写字楼，在中关村一直处于断档期，从而导致了区域内写字
楼长期处于供不应求的状态，写字楼价格居高不下。但随着2002年1月关于“中关村3年内变
样，中关村要以世界500强、国际著名高科技公司、国内大型企业集团和风险投资机构为重点” 政策的出现，中关村写字楼掀起了新一轮的开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨
国客户为主，级别在国际型5A级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市场竞争异常激烈，产
品同质化现象日益严重。
据统计，目前中关村供应的写字楼个数在30个以上，供应面积（含已租、已售、在租、在售）
已经达到129万平方米，其中2002年的供给量是40万平米，今年还将有80万平米的写字楼投入使用，也就是说到2004年初中关村的写字楼总量将在200万平米以上。另外，从目前市场供
应的项目类型来看，像融科资讯中心这样面对跨国企业，定位高档的写字楼层出不穷，如下表所
示。
表一一近期5A级高档写字楼信息
可见，以忽略中关村中小型企业需求，而面向跨国企业为主的国际型级高档写字楼已经
成为市场主要供给类型，该类型写字楼不仅要面对区域内众多写字楼的竞争，同时还要面对来自CBD 区域写字楼的竞争。CBD 区域今年高档的写字楼供应量也非常大，光北京财富中心就有70 万平米的建筑面积，此外还有世纪财富中心，恒禾国际中心等项目也将于今年面市。当然，对于跨国公司客户来说，在商务氛围极其浓厚，商务配套齐全，而价格不相上下的CBD 和中关村之间，熟轻熟重不言而喻。
3.成长型中小企业成需求主力，供需错位明显
自从9.11 之后，全球经济普遍不景气，外资企业对写字楼的需求也日益萎缩，即使是在入世和申奥成功双层刺激下，需求的释放也会比较缓慢；而国内大型企业也由于前几年的大单购买和租赁，需求基本饱和；相反，中国强劲的经济发展势头却催生了众多创业型小企业，他们成了北京写字楼的需求主力。
根据相关数据显示，在中关村现有的企业当中，50 人以下的中小型企业占85% ，平均需要的办公面积为265.32 平方米，而其中10 人左右的企业又占了80％，他们需要的办公面积只有100 平米左右；50~100 人企业占9%，平均需要的办公面积1094.20 平方米；而100 人以上企业仅占6%，平均面积5660.87 平方米。其实中关村之所以作为中国的知识聚集点，正是由于众多的创业型中小企业起到了源动力和生力军的作用，然而相关资料表明，这些中小型企业中有80 ％不在中关村本地进行办公，而在外办公的面积竟高达100 万平米。究其原因，就是中关村现有的写字楼要么档次不高，配套较差，形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的5A 级高档写字楼，户型面积普遍较大，总价极为昂贵；而专门为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有，市场供需错位十分明显。
而近年来，中关村大规模中高档公寓的出世，正好弥补了这片市场空间，100－200 平米左
右的小办公户型，租金相对便宜，配套齐全，品质高，物业服务和管理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场十分火爆。但商住公寓毕竟是市场畸形发展的产物，但总体上来讲，无论其商务形象，品质和整个配套设写字楼相媲美的，对写字楼的客户分流不会很明显。所以在中关村专门针对中小企业开发的超小户型写字楼具有巨大的市场空间。
综上所述，目前中关村对内的写字楼开发明显处于无序状态，政府行为较多，开发项目呈现一窝蜂，产品同质化日益严重，同时对村内主要需求主力－中小企业关注不够，市场竞争形式
日趋严峻；而向外比较，中关村无论在商务配套，氛围，交通上都无法同竞争区域 街相比，随着后两个区域高档写字楼供给量的增加，
在高端客户特别是跨国公司的争夺上，
中关
村明显处于下风。 所以，对于中关村目前众多的高档写字楼来说， 只有力争满足本地中小型客户
的需求，才是避免残酷竞争的唯一岀路
第三章 北京市写字楼大单租购分析
北京市写字楼市场历年来都有大面积的成交案例发生， 特别是在2001年以前，市场上70 %
的面积被大单购买所消化。据统计，
1996至2000年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大
单成交数量达到 66家，认购面积达 150万平方米以上；从租购客户的类型和分布上看，国家部 委政府机构、金融保险机构和国有的大型集团公司占了大头， 主要的购买区域是西部金融街区域， 基本上是建一栋消化一栋。
随着北京城市建设的大面铺开，
大单租购无论是面积，
还是客户类型，
区域都发生了较大变化，特别是中国加入世贸和北京申奥成功，推动了京城写字楼格局的改变。
1. 大单租购的需求总量和需求单位面积近年有较大幅度的下降
2001年以前京城每一年都有大量的大单租购需求， 特别是在1997年，全年租购1万平米以
上的大单一共有19例，其中不乏像中国农业发展银行购买月坛大厦 65000平米，民航总局购买
金锐大厦67000平米这样的大单岀现，总成交量在 40万平米以上。但到了 2002年，成交量在1
万平米以上的案例仅有
3例，分别是两国内在华麟购买了
6万平米，中国进岀口银行在牡丹公寓
购买了 30000平米和建设部在腾达租赁了
11000平米。
CBD 和金融
图—1996 —2002年成交量在10000平米以上案例的总成交量
其实，从2001 —2002年租购的单位面积来看，以5000平米以下的成交案例居多，如2001 年上半年中泽科技惠普购买了1885平米，BEA系统在中国人寿大厦购买了2600平米；2002年
单位需求面积有了进一步的缩小，如lone star在嘉里中心租的510平米，中洲会计在中国人寿大
厦买的600平米，都是典型的小面积成交案例。鉴于现有中小企业的需求比较旺盛，而大型企业
相对需求饱和的趋势，预计今年大单租购的需求量还会进一步萎缩，单位需求面积还将减小。
表—2001 —2002年部分小面积成交案例
注：“2001.1 ”表示2001年第一季度
2.大单成交区域逐渐由西部向东部转移
在2001年以前，有关大单租购的发生多数在遍布国家部位机关和金融机构的西城区，特别
是金融街区域，是写字楼市场主要的大单租购区域。如下图，在2001年以前，共有25例上万平
米的大单是在西城区成交，而仅有8例是在东部的朝阳区成交，加上东城区的11例，也才有19 例。
■成交歸
□成交例
图-2001年以前各个区域上万平米案例的成交个数和成交面积
再来看以下2001 - 2002年间各个区域的成交情况，如下图，朝阳区的成交数量已经达到57 个，成交面积为27万平米；而西城区仅为11个，成交面积也只有6万；另外，海淀区虽然有
16例大单成交，但成交面积仅有 4.7万平米，可见其成交单位面积之小。
■成交面祝
U成交例
图—2001 —2002年各个区域的大单成交例数和成交面积
3.中资企业仍是大单租购的主体客户
根据1996 —2000年五年内认购10000平方米以上写字楼面积的客户比例来看，中资企业占
了92 %，其中金融保险机构22家，占43%，部委机关9家，占16%，大型集团公司14家，占27%，外省/市公司3家，占6% ;而外国公司仅有4家，占8%。如下图所示
但进入2001年之后，外资企业明显加快了进入中国的脚步，大单租购写字楼数量有了明显
增长。在2001年第一季度成交的 14例大单租赁里面，外资企业占了 8例，成交面积达 15300
平米，且海淀区的成交量比较活跃。
表—2001年第一季度北京市大单案例成交单
单位名称
认购楼盘
位置
认购面积（平方
米） 日期 澳门驻京办 华润大厦 东城区 1,800
2001.1 高通 中关村大厦 海淀区 4,000 2001.1 嘉德国际 腾达大厦 海淀区 1,600 2001.1 金佰利 成远大厦 朝阳区 1,600 2001.1 康培英语学院 招商局大厦 朝阳区 3,000 2001.1 立安达会计师事务所 新东安市场 东城区 1,000 2001.1 亮马水晶房地产
北京第一上海中心
朝阳区 1,600 2001.1 雀巢
城市广场 朝阳区 3,000 2001.1 日本电报电话公司
中关村大厦 海淀区 1,500 2001.1
日本交通公社中国旅行北京事物 所
丰联广场
朝阳区
1,000
2001.1
施乐 丰联广场 朝阳区 900 2001.1 松下 中关村大厦 海淀区 1,700 2001.1 中国网通
建威大厦 西城区 1,200 2001.1 中讯集团
腾达大厦
海淀区
1,500
2001.1
但自2002年9.11事件以来，西方国家经济普遍疲软， 如传统产业经济的巨人—麦当劳已面 临47年来的首次亏
损，所以外资企业对入世后的中国经济以及北京写字楼市场表现岀了谨慎态
图一1996 — 2000 年认购在10000
平米以上的机构
外塔怖仝
度，多数都压缩控制管理运营成本（如写字楼租金），更换到租金条件相对低廉的写字楼。2002 年表现强势的是中资企业中的传统产业，特别是对于像金融、律师、媒体、教育以及高档消费品
如汽车、电讯包括旅游等现已成为WTO效应受益的行业层面，相应伴随将会是越来越多的与政
府相关的机构和企业成为北京写字楼市场的主要需求来源，同时也包括强劲需求的部分地方政府，尤其体现在销售市场上。
表—2002年第四季度大单成交案例
另外，经过分析发现，理想面积在500平米以上的客户对写字楼的位置和交通最为看重。
表-理想面积在500平米以上的客户选择现有写字楼看重的原因