房地产开发与风险管理初探
目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
全面风险管理房地产开发项目
1 房地产开发项目全面风险管理的方法
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。
2 房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础
风险管理的定义 风险管理当中包括了对风险的量度、评估和应变策略。理想的风险管理，是一连串排好优先次序的过程，使当中的可以引致最大损失及最可能发生的事情优先处理、而相对风险较低的事情则押后处理。 现实情况里，优化的过程往往很难决定，因为风险和发生的可能性通常并不一致，所以要权衡两者的比重，以便作出最合适的决定。 风险管理亦要面对有效资源运用的难题。这牵涉到机会成本(opportunity cost)的因素。把资源用于风险管理，可能使能运用于有回报活动的资源减低；而理想的风险管理，正希望能够花最少的资源去去尽可能化解最大的危机。 “风险管理”曾经在1990年代西方商业界前往中国进行投资的行政人员必修科目。当年不少MBA课程都额外加入“风险管理”的环节。 风险管理（risk management) 在降低风险的收益与成本之间进行权衡并决定采取何种措施的过程。 确定减少的成本收益权衡方案（trade-off)和决定采取的行动计划（包括决定不采取任何行动）的过程成为风险管理。 首先，风险管理必须识别风险。风险识别是确定何种风险可能会对企业产生影响，最重要的是量化不确定性的程度和每个风险可能造成损失的程度。 其次，风险管理要着眼于风险控制，公司通常采用积极的措施来控制风险。通过降低其损失发生的概率?缩小其损失程度来达到控制目的。控制风险的最有效方法就是制定切实可行的应急方案，编制多个备选的方案，最大限度地对企业所面临的风险做好充分的准备。当风险发生后，按照预先的方案实施，可将损失控制在最低限度。 再次，风险管理要学会规避风险。在既定目标不变的情况下，改变方案的实施路径，从根本上消除特定的风险因素。例如设立现代激励机制、培训方案、做好人才备份工作等等，可以降低知识员工流失的风险。
3、我国农村基层廉政建设的现状分析 3.1我国农村基层廉政建设过程中的现有成效 3.1.1国家的反腐倡廉的宣传，已形成了有效预防腐败的思想教育体系； 中国共产党召开党的第十七次代表大会以后，加大了反对腐败的力度，大力倡导廉洁办公，在党内努力建设廉正的风气，坚持不懈的与腐败作斗争，党中央会议一致认为针对反对腐败的斗争具有长期性和复杂性的特点，开展反腐倡廉工作十分必要，而且任务十分艰巨，在此基础上，党中央提出了“建立科学的反腐倡廉工作”这个十分重要的观点，是发现和解决问题的关键，同时这也成为确保反腐倡廉工作能取得重要进展的有力保障。农村是宣传反腐倡廉基层基础工作的排头兵，一定要脚踏实地，不断摸索出新的方法将反腐倡廉工作切实有效的宣传下去，提高反腐倡廉工作的深度和广度，提高农村基层干部的思想觉悟，保持共产党员的先进性和纯洁性，共同营造崇尚廉洁的社会氛围。因此，在农村基层建立起能够有效的预防腐败的发生的思想教育体系。 3.1.2逐步完善农村基层干部选拔任用制度，从源头纯洁农村基层干部队伍； 在农村基层工作的干部不仅是领导农村居民进行生产的组织者，同时在宣传、推动共产党的路线、方针以及党的政策起到非常重要的作用，将这些政策具体的执行，农村基层干部能将广大的农民群众和中国共产党紧密的连接起来，带领广大的农民群众走向致富的道路。因此，怎么选好基层的干部便是十分重要的问题，事关党的十七大指定的路线、方针能否在农村有效的执行，能否实现十六大全面建设小康社会的目标。 着重于选拔干部人才的方法，建立合适和完整的一系列制度用于在农在村选拔和任用基层工作的干部。建立完整的监督基层干部和考核基层干部的机制，建立合理的管理体系。充分的调动农村层干部工作的积极性以及主动性，成立完整的制度，进行激励保障。不仅要对农村基层干部的工作严格要求，与此同时，还应该关心和爱护在农村工作的基层干部，在激励的同时，将保障工作做到位。努力提高农村基层工作干部的综合能力，采用合理的教育和培养方法。充分发挥农村基层干部的积极能动性，使每个干部充分发挥出自己的能力，充分挖掘基层干部的潜力，重视农村基层干部的教育工作。在提高政策的水平以及工作能力方面
房地产开发项目风险管理 一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策；迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建设行为，提升行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素持续增多，存有于项目整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。所以，增强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。 二、房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异水准，实际上就是实际结果与计划结果的变动水准，这种变化水准越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，因为风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。能够说，项目的市场定位确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难补充的风险，也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），属项目建设的决策性失误风险，其结果是不可管理风险。
《风险管理》方法对比
久期分析法久期缺口=资产加权平均久期-(总负债/总资产)×负债加权平均久期 ①当久期缺口为正值时，如果市场利率下降，则资产价值增加的幅度比负债价值增加的幅度大，流动性也随之加强;如果市场利率上升，则资产价值减少的幅度比负债价值减少的幅度大，流动性也随之减弱。 ②当久期缺口为负值时，如果市场利率下降，流动性也随之减弱;如果市场利率上升，流动性也随之加强。 ③当久期缺口为零时，利率变动对商业银行的流动性没有影响。这种情况极少发生。 出师表 两汉：诸葛亮 先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。 宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。 侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。 将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。 臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。 先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。 愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。
4全过程工程咨询风险管理 4.1全过程工程咨询项目各阶段的主要风险 4.1.1项目决策阶段的主要风险 市场风险：由于对宏观经济形势（包括国民经济发展状况，经济政策及经济状况）的分析和对市场供需情况（包括主要产品的市场供需状况，价格走势及对竞争力的判断）和预测与实际情况不符;市场调研报告(包括市场调查、预测、市场竞争策略、营销策略等内容)及其论证或者评估不正确或不可靠所引起的风险。 4.1.2技术风险 1工艺技术选用，在先进适用性，安全可靠性，经济合理性，耐久性等方面，存在问题所引起的风险。 2由于对产品品种、建设规模、建设方案和建设地址的选择报告(包括建设条件、资源状况、材料来源与供应、总平面布置、环保、安全、技术经济分析等内容）。可行性研究及其论证或评估不正确或不可靠引起的风险。 4.1.3筹、融资风险 由于投资估算和资金筹措渠道与筹措方式不合理或不可靠引起风险。
4.1.4环境风险 由于建设地区的社会、法律、经济、文化、自然地理、基础设施、社会服务等环境因素对项目目标产生不利影响所引起的风险。 4.1.5项目招、投标阶段的主要风险 项目成立后到承包合同签订之前，招、投标阶段的主要风险 1招标风险：风险承担人是项目主办人(单位）。 2投标（报价）风险：风险承担人是承包商。 3合同风险：风险承担人为双方，但主要是承包商。 4.1.6项目实施阶段的主要风险 承包合同签订后，项目实施阶段的主要风险： 1勘察设计风险 1设计风险 2采购风险 3项目管理风险（质量、安全、费用、进度等风险） 4.1.7项目收尾阶段的主要风险 1合同收尾 2管理收尾 此阶段的风险承担人主要是项目业主。
信息化项目风险应对措施 针对风险评估的结果，制定相应的应对措施去响应风险，就是风险应对，其目的是创造机会，回避威胁。风险应对中，需要对风险的正面效应（即潜在的机会）制定增强措施，对风险的负面效应（即可能的威胁）制定应付方法。对于不同的风险，需要根据其重要性、影响大小以及已经确定的处理优先次序，采取相应的措施加以控制，对负面风险的反应可以是尽量避免、努力减小或设法接收。另外，在处理风险时需要注意应对的“及时性”和“反复性”，即在第一时间对各种突发的风险作出判断并采取措施；对已经发生或已经得到控制的风险经常进行回顾，确保风险能够得到稳定长期的控制。信息系统项目风险应对的措施主要有：①修正项目目标或范围。尽管有深入的项目调研和详尽的项目规划，但信息化项目过程中的需求改变常常难以避免，因此为保证项目的实施效果，对项目的目标或范围加以必要修正，能够有效应对项目偏离需求的风险。 ②加强培训。加强项目培训能够提高参与项目的IT人员和业务人员甚至管理人员、决策者对信息化项目的认知，对规避项目的实施风险有良好的效果。③准备风险保证金，适当预留项目计划时间。信息化实施往往周期较长，在项目预算中预留一定数量的风险保证金，时间计划中预留一定的时间，能够有效应对由于项目需求改变或者范围增加而造成的时间和成本风险。④始终贯彻项目管理的标准流程。严格执行项目管理中的时间、成本、质量控制等标准流程，能够有助于控制项目风险。⑤引入第三方咨询和监理。信息化项目初期尤其是刚刚开展信息化项目的企业，在信息化项目实施中引入第三方咨询和监理，能够利用第三方的专家优势和对项目实施的经验来应对项目风险。⑥加长模拟阶段的周期。信息化项目中最重要的是信息系统与企业业务流程的结合，因此
信息化项目中的风险管理 实施任何项目都有风险，即在企业投入相应资源后没有如期实现项目目标。出现项目风险的根源在于，在项目实施过程中会发生很多意想不到的某些事件，这些事件导致实际结果偏离预期目标。和工程项目相比，信息化项目的实施风险更大，因为信息化项目是看不见、摸不着的项目。如何规避信息化项目的风险呢？ 项目风险管理，就是在项目实施过程中对项目可能出现的问题进行主动而系统的识别、评估并及时采取相应的应对措施和行动，减少风险带来的损失。风险管理由风险识别、风险评估和风险应对三个部分组成。 风险识别 风险识别就是确定风险事件及其来源。由于风险的不确定性，风险识别实际上只能算是一种预测分析，是对可能会给项目目标实现带来负面影响的环节和因素所进行的假想。目的是做到有备无患，当实际风险发生时能有效应对。 需要注意的是，风险识别将贯穿于项目实施的全过程，而不仅仅是项目的开始阶段。风险因素可能来自需求、技术、资金、实施方等各个方面，但项目实施根本的目标是实现项目的期望，因此风险识别也应重点关注影响项目期望的因素。同时在风险识别过程中，也需要辩证地分析风险因素的负面效应（即风险带来的威胁）和正面效应（即潜在的机会）。 具体的项目风险识别方法，主要有： ①头脑风暴法，就是由项目小组成员在一起，反复假设“如果……，那就会……”，充分预测信息化项目中出现的各种情况，从而尽可能多的找出影响项目成功实施的因素。
②专家判断法，即请教擅长信息化项目实施的专家、学者、教授，经验丰富的项目经理、实施顾问等，从理论与实践多方面来判断项目风险因素的正面效应和负面效应。 ③调查问卷法，即事先设计相应的表格、问卷，然后选取特定的调查对象，然后总结出项目的风险；另外，询问项目组成员也非常有帮助，问问他们以前做过的项目里曾发生过哪些意料不到的问题。也许管理部门又提出了新的优先项目，也许的成员突然不能参加进来了，也许预算减少了，也许其中的一项任务完成拖期了，也许另一个小组超出了预算，或者也许出现了未预见到的技术问题……要把进度（包括可能延误项目的因素）、人员（包括威胁到位的因素）、财务（包括威胁预算的因素）以及范围（包括导致终产品的难以完成的因素）等各方面的风险一一区分开来。 ④经验总结法，就是借助以往企业信息化项目实施的经验教训，来类推、联想这个信息化项目中的风险因素。 ⑤理论分析法，即通过建立数学模型等方法从理论上来分析信息化项目的风险，比如决策树、敏感性分析、蒙特卡罗模拟等。 风险评估 风险评估又称作风险量化，就是比较风险的大小，从而决定是否需要采取相应的应对措施。风险评估的方法很多，归纳起来主要包括以下几种：用风险发生的概率来评估风险发生的可能性；用风险带来的损失来评估风险发生的严重性；用现有的手段能否控制风险的发生来评估风险发生的可控性；用风险影响的地域大小、对象多少等来评估风险影响的范围；用风险发生在项目生命周期的阶段来评估风险发生的时间。
浅谈房地产项目的风险管 理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
风险管理 风险管理的概念 风险管理是一种过程。风险管理技术是识别和度量风险,选择、拟定并实施风险处理方案的一种有组织的手段。风险管理是按照装备研制项目的风险管理政策，对资源进行系统地和反复地优化的过程。风险管理是在所有项目范围内，将任务和责任落实到工作中，能辅助项目管理进行管理、工程实践和做出判断。 风险管理技术涉及风险管理规划、风险的早期识别和分析、风险的连续跟踪和评估、纠正措施的尽早实施、沟通、文件编制和协调等。 风险管理方法由四部分组成：规划、评估、处理和监控。（见图7.2-2）。 风险管理的四要素形成联锁的闭环，并从初始规划之后相互依赖。风险管理要求由每个部门共同承担责任，并明确由上至下的职责和职责权限。风险管理是项目管理的内容之一。风险管理是不断迭代的过程，要尽可能地利用现有项目管理过程的要素。 风险管理 风险规划风险评估风险处理风险监控 风险识别风险分析 风险文档 图7.2-2 风险管理结构 （1）风险规划 风险规划是确立有组织的、综合性的风险管理途径的持续策划的过程，策划的结果编制风险管理计划。 ○1风险规划的主要内容 ●确定风险管理的目的和目标； ●确定风险管理使用的方法、工具和数据资源； ●明确风险管理活动中各类人员的任务、职责及能力要求； ●规定评估过程和需要考虑的区域； ●规定选择处理方案的程序； ●规定监控衡量标准和监控程序；
●确定报告和文档的需求，规定报告的要求。 ○2风险管理计划 风险规划过程的输出是编制风险管理计划。风险管理计划的内容可包括： ●引言：说明计划的目的和目标； ●项目的概述：简要的介绍项目、项目管理方法； ●定义：确定项目风险定义范围，例如技术、进度、费用等方面风险定义、风险等级的定义及其他事项； ●风险管理的策略和方法：综述风险管理的方法，包括风险管理现状和项目的风险管理策略、方针、政策和方法； ●组织机构：说明风险管理的组织，逐个列举参与人员的职责； ●风险管理过程和程序：说明风险管理需经历的必要过程，即风险规划、评估、处理、监控、记录文档，并对这些过程环节作基本解释； ●风险规划：规定风险规划过程、持续的风险管理计划、计划的修改更新问题及批准等指导意见； ●风险评估：规定风险评估过程和程序，概述风险识别、风险分析的过程，以确定风险等级和需制定应对措施的风险； ●风险处理：阐明用于确定和评定风险处理方案的程序，对各种风险处理方案如何用于具体风险提出指导意见； ●风险监控：规定监控风险的过程和程序，规定准则以明确什么样的风险需要提出报告、报告的频次是多少； 风险文档和报告：规定风险管理信息系统的结构、需要编写的文档和报告，规定报告的格式、频度及编写的职责。 （2）风险评估 风险评估是装备研制项目风险管理过程中最重要的阶段之一，“风险评估”是对项目各个方面的风险、关键性的技术过程的风险进行识别和分析的过程，其目的是促进项目更有把握地实现其性能、进度和费用目标。风险评估过程包括三个步骤：风险识别、风险分析和风险排序。 ○1风险识别
房地产开发的风险管理与研究 摘要：房地产全过程风险伴随整个项目开发过程,需要对各个阶段的风险进行分析,必须对其成因有完整、清晰的认识,房地产开发风险防控不仅可以帮助开发企业降低经营风险,减少因风险带来的损失,还可以有效防范和化解房地产上下游产业链风险,维护社会稳定。 关键词：房地产开发；风险管理；措施 1房地产开发全过程风险分析 1.1投资拓展风险 此项风险在房地产获取土地过程中出现,如在项目一级整理过程中,拆迁安置补偿方案无法与原住民达成一致,将直接影响拆迁进度;若地块内涉及农用地等非建设用地,还涉及农用地指标置换、土地变性等烦琐流程;周边四邻对用地红线范围若存在争议,还需进行大量的前期沟通和测绘;合作方、项目地块是否存在法律纠纷等等,都可能存在较大的不确定性和机会成本。在土地招拍挂环节还会面临其他房企的竞价,能否在多轮竞争摘得土地,获取土地后能否实现预期利润,都是房地产开发企业投资拓展中需要面对的风险。 1.2房地产工程项目设计发包阶段的风险 在房地产开发设计阶段，对房地产项目的实施方案的设计是不断深入、逐渐细化的。随着方案架构、初步设计、施工图纸等各个设计项目的完成，房地产工程项目的构成也逐渐完善。在设计过程中，风险分析是房地产项目设计需要重点考虑的内容之一。对于可能会引起房地产风险的各项因素，如经济、法律、自然环境、合同、合作伙伴等，都需要在设计阶段对其进行科学、系统的分析，并根据分析结果思考设计对房地产风险的防范措施。例如，规划好风险准备金、设计备选技术方案等。特别是在发包文件中，必须对房地产工程实施过程中的各项风险及责任进行科学合理的划分，明确房地产项目的各个参与方需要承担的负险和责任。 1.3建设环节的风险 由于房地产在建设的过程中所产生的风险要相对较小,但依然不可忽视,因为有些是不可避免的。首先,在建设中容易受到自然条件所带来的风险,包括地形、气候环境等;其次,客观和主观因素的影响,导致工期延长,不能与原计划相符合风险;最后建设质量风险,受原材料质量、施工技术以及施工方法的影响,导致工程出现质量问题,从而引发质量风险。 1.4房地产项目后期的风险 在房地产项目的后期风险，主要在于房屋交付风险及后续可持续物业运营的风险。物业交付风险，必须注意前期设计技术方案的合规性以及地产销售过程的销售风险。物业可持续运营风险，在设计技术方案设计是否考虑物业运营成本的降低以及分摊，是否对后续物业经营造成困难。通过对后期风险因素的分解、分析和有效评价，从而在前期设计技术方案的过程中提出相应的规避方案和优化方案，为后续房地产开发工作，减少和避免出现物业交付的问题以及物业经营的困境，为业主提供优质的物业服务。 2房地产开发全过程风险防控 2.1分化风险,了解实时政策,选择科学合理的地产策略 一方面,为更好的满足地域性房地产,降低投资决策风险,缩小周围环境变化以及政策变化给房地产带来的影响,可以在投资决策中考虑多方面地域,将资金予以
信息化项目中的风险管理 年级:西南交大2006级工程管理班学号:20061632 姓名:杨凯 专业:工程管理 日期：2010 年 11 月
信息化项目中的风险管理 【摘要】风险管理一直是项目管理中的重点和难点问题。本文对风险识别、风险评估及风险应对进行研究，对项目管理过程中的风险问题做了全面的阐述，希望能对广大项目管理人员起到抛砖引玉的作用。 【关键词】风险识别风险评估风险应对 实施任何项目都有风险，即在企业投入相应资源后没有如期实现项目目标。项目风险管理，就是在项目实施过程中对项目可能出现的问题进行主动而系统的识别、评估并及时采取相应的应对措施和行动，减少风险带来的损失。 一、风险识别 风险识别就是确定风险事件及其来源，是项目风险管理中一项经常性的工作。由于风险的不确定性，风险识别实际上只能算是一种预测分析，是对可能会给项目目标实现带来负面影响的环节和因素所进行的假想。目的是做到有备无患，当实际风险发生时能有效应对。 风险因素可能来自需求、技术、资金、实施方等各个方面，但项目实施最根本的目标是实现项目的期望，因此风险识别也应重点关注影响项目期望的因素。同时在风险识别过程中，也需要辩证地分析风险因素的负面效应（即风险带来的威胁）和正面效应（即潜在的机会）。 具体的项目风险识别方法，主要有：1.调查问卷法，即事先设计相应的表格、问卷，然后选取特定的调查对象，然后总结出项目的风险；另外，询问项目组成员也非常有帮助，问问他们以前做过的项目里曾发生过哪些意料不到的问题。2.头脑风暴法，就是由项目小组成员在一起，反复假设“如果……，那就会……”，充分预测信息化项目中出现的各种情况，从而尽可能多的找出影响项目成功实施的因素。3.理论分析法，即通过建立数学模型等方法从理论上来分析信息化项目
房地产开发全流程风险管控实务 -- 管控经营风险保障稳健发展-- 培训对象： 房地产企业高管、地产所涉各部门负责人及主管等。 培训目的： 通过关于地产开发全流程所涉经营风险及其防范与化解的理论与案例剖析培训，使培训受众对地产开发的全流程及其经营风险有全面的认知与理解，培养对相关环节的风险较好的认知、预判和防范的能力，由此提升地产开发抗风险的实操能力，确保企业稳健发展。 培训思路： 认知地产开发的全流程——认知各流程中或有经营风险 ——初步理解风险预判、防范和化解的理论 ——讲学互动、案例剖析，掌握风险防范化解的能力。 课程纲要： 本课程将分九章（实际培训中或有调整）。具体如下： ——课程内容引出： 【案例1】 ——地产开发风险关系总图 ——地产项目开发经营风险，发生并存在于其全流程环节中。 ——有效防范化解经营风险，是企业经营者必须掌握的能力！ 第一章地产项目开发基本特征与经营风险概论 第一节地产项目开发的基本流程和特征——地产项目开发全流程图
第二节风险的概念、体系及管控原则风险体系图 第三节地产开发的常见风险及其分类——常见风险关系总图第二章 项目用地获得阶段风险管控第一节项目用地获取的基本方式——项目用地获取方式关系总图示第二节以竞拍方式获得项目用地的风险及管控第三节以合作方式获得项目开发的风险及管控第四节以项目合作开发权受转让方式获得项目开发的风险及管控第五节企业并购（公司股权受让）方式取得项目开发的风险及管控第三章项目规划报建阶段风险管控第一节项目定位规划的风险与管控第二节项目设计优化的风险与管控第三节项目报建报批的风险与管控第四章项目建筑施工阶段风险管控第一节项目建筑施工阶段基本内容第二节项目建筑施工阶段常见风险第三节项目建筑施工阶段风险管控第五章项目销售阶段风险管控第一节项目销售阶段的基本内容第二节项目销售中的策略风险及管控第三节项目销售中的操作风险及管控第六章地产 项目开发财务税务风险及管控 第一节财务税务对项目开发的影响 第二节项目开发的财务风险与管控第三节项目开发的税务风险与管控第七章项目开发的政策市场风险及管控第一节地产开发的政策市场关系特征第二节地产开发政策风险与管控第三节地产开发市场风险与管控第四节地产开发环境风险与管控第八章物业管理（服务）风险与管控第一节物业管理（服务）特征与风险类别第二节物业管理（服务）常见风险管控第九章防范经营风险保障稳健经营第一节地产行业的现状与趋势预判第二节善用企业并购，保障生存发展第三节强化风险管控，保障生存发展
风险管理的基本概念 1 风险和风险量的基本概念 (1)风险指的是损失的不确定性，对于工程项目管理而言，风险是指可能出现的影响项目目标实现的不确定因素。工程项目的立项、分析和实施的全过程都存在不能预先确定的内部和外部的干扰因素，这种干扰因素称为工程风险。风险是随机的，比如：工程项目风险产生的随机性；风险活动开展和持续时间的随机性；在风险活动持续时间内风险损失的随机性，若不加以控制，风险的影响将会扩大，甚至引起整个工程的中断或报废。 (2)风险量指的是不确定（这里的不确定性是指实现项目目标的可能性大小，真实意义的不确定性意味着对可能的情况无法估计其可能性，；例如战争、金融风暴、政治动荡、陨石撞击等，这类风险是无法管理的。）的损失程度和损失发生的概率。若某个可能发生的事件其可能的损失程度和发生的概率都很大，则其风险量就很大，如图31中的风险区A。 (3)风险可能的损失程度和发生的概率是要就经过评估的。若某事件经过风险评估，它处于风险区A，则应采取措施，降低其概率，即使它移位至风险区B；或采取措施降低其损失量，即使它移位至风险区C。风险区B和C的事件则应采取措施，使其移位至风险区D。 2 建设工程项目的风险类型 (1)组织风险
●设计人员和工程监理工程师的能力；●承包商管理人员和一般技工的能力； ●施工机械操作人员的能力和经验；●损失控制和安全管理人员的资历和能力等。 (2)经济与管理风险 ●工程资金供应条件；●合同风险；●现场与公用防火设施的可用性及其数量；●事故防范措施和计划；●人身安全控制计划；●信息安全控制计划等。 (3)工程环境风险●自然灾害；●岩土地质条件和水文地质条件 ●气象条件；●引起火灾和爆炸的因素等。 (4)技术风险●工程设计文件；●工程施工方案；●工程物资；●工程机械等。 3 风险管理的工作流程 (1)风险管理的概念 风险管理是为了达到一个组织的既定目标，而对组织所承担的各种风险进行管理的系统过程，其采取的方法应符合公众利益、人身安全、环境保护以及有关的法规的要求。 风险管理包括策划、组织、领导、协调和控制等方面的工作。 (2)风险管理的工作流程如下： ●风险辨识，分析存在哪些风险，哪些是可以控制、转移的个别风险，那些是不能控制、转移的系统风险；●风险分析，对各种风险衡量其风险量；
1企业风险管理定义 所有的主体都面临不确定性，对于管理当局的挑战在于确定在追求增加利益相关者价值的同时，准备承受多少不确定性。企业风险管理使管理当局能够识别、评估和管理面对不确定性的风险，它对于价值创造和保持而言是必不可少的。企业风险管理是一个过程，它由一个主体的董事会、管理当局和其他人员实施，应用于战略制订并贯穿于企业之中，旨在识别可能会影响主体的潜在事项，管理风险以使其在该主体的风险容量之内，并为主体目标的实现提供合理保证。它包括八个相互关联的构成要素，它们与管理当局经营企业的方式密不可分。这些构成要素联系起来，成为确定企业风险管理是否有效的标准。 本框架的一个关键目标是帮助企业和其他主体的管理当局在实现主体目标的过程中更好地处理风险。但是企业风险管理有许多不同的称谓和解释，难以形成共同的理解，因而对于不同的人而言意味着不同的含义。因此，一个重要的目的在于把各种不同的风险管理概念整合到一个框架之中，在这个框架中构建一个共同的定义，辨别构成要素，并讲述关键概念。这个框架容纳大多数观点，为各个主体评估和增进企业风险管理、为规则制定团体和教育机构的未来行动提供一个出发点。 不确定性与价值 企业风险管理的一个基本前提是每一个主体，不管是营利性的、非营利性的，还是政府机构，存在的目的都是为它的利益相关者提供价值。所有的主体都面临不确定性，对于管理当局的挑战在于确定在追求增加利益相关者价值的同时，准备承受多少不确定性。不确定性潜藏着对价值的破坏或增进，既代表风险，也代表机会。企业风险管理使管理当局能够有效地处理不确定性以及由此带来的风险和机会，从而提高主体创造价值的能力。 在企业经营所处的环境中，诸如全球化、技术、重组、变化中的市场、竞争和管制等因素都会导致不确定性。不确定性来源于不能准确地确定事项发生的可能性以及所带来的影响。不确定性也是主体的战略选择所带来和导致的。举例来说，一个主体采取基于向其他国家拓展业务的增长战略。所选择的这个战略带来
浅谈房地产开发项目的风险管理一、引言 以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策；迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，存在于项目整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。 二、房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，由于风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位
确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），属项目建设的决策性失误风险，从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；项目管理目标制定的不合理，以至进度与质量、与安全产生冲突造成的质量风险；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符
风险管理的起源和发展 随着十八世纪工业革命的出现，社会生产力得到了空前发展。新技术、新工艺的诞生及运用，使生产规模不断扩大，社会财富大3：涌现，国际贸易规模不断扩大，新的风险损害也不断增加。尤其是随着社会化生产程度的提高，使得原来最为松散的社会联系变得十分紧密，这又进一步促进了人们安全生产怠识的提高。在现代企业中，安全管理怠识得到了普遍增强。 风险管理最早起源于美国。1931年由美国管理协会保险部最先倡导风险管理。1932年美国纽约儿家大公司组织起纽约保险经纪人协会，该协会定期讨论有关风险管理的理论与实践问题，后逐渐发展为全美范围的风险研究所和美国保险及风险管理协会。该协会的成立标志着风险管理的兴起。风险管理的产生并非偶然，而有其深刻的背景和原因。
首先，由于社会化生产程度的提岛，国内、国际市场的不断扩火，使得风险损害的范唞扩大了。如20 世纪30年代出现的世界性经济危机，使整个世界的经济遭受了灾难性破坏；1973年一1976年的西方石油危机也给西方工业带来了巨大冲击；20世纪80年代末和90年代初期东欧、苏联解体，使得国际社会发生了动荡。所有这一切，都会带来工厂停产或倒闭、破产，使得亿万劳动大军失业，这就增加了人们的恐惧与忧虑，同时产生了许多社会问题。此外，随着科学技术突飞猛进地发展，高科技的广泛运用，也给人们带来了前所未有的风险，比如核辐射、核污染、航天飞机失事、海上石油钻井平台倾覆等等。 其次是利润最大化冲动。从长期来看，一个企业是否能取得预期利润，是企业能否生存的根本标志。在商品经济条件下，企业经营的直接冲动在于获得最大利润。然而，无论是高风险还是高技术行
房地产开发项目投资风险管理研究 随着我国国民经济的飞速增长，城镇化进程的不断推进，房地产行业在国民经济中发挥了很重要的作用并已成为支柱产业。越来越多的企业从事到房地产项目的开发中去，但是其中有一些企业因对开发项目投资风险意识不足，缺乏有效管理，最终影响到企业的投资效益，如何正确认识房地产项目的投资风险，针对投资风险的特点做出针对性的风险防范策略。风险防范策略已成为房地产开发项目研究的重要的课题之一。 标签：房地产；投资；风险；管理 房地产项目投资就是房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。房地产项目投资具有多种风险，需要从项目投资风险的特点、原因等多方面因素进行分析，采取合理的风险管理方案。 1 房地产项目投资风险管理概述 由于房地产的固定性和不移动性、投资大、建设周期长、资金周转慢，特别是环境因素和社会经济多，所以房地产项目的投资过程是一个未知的未来需求预测的过程。房地产项目投资风险管理是最近几年来才出现的新管理理念，是指房地产开发活动的发展过程中影响利润的各种各样的因素以及这些因素的作用是困难的或不可能预测、控制，导致开发企业利润可能偏离预期的利润，使企业有可能遭受经济损失。 目前社会上缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，少量企业建立了自己系统的风险管理体系，从而加大了房地产行业的高风险性，在房地产开发过程中的实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，在我国房地产项目投资中建立积极的风险管理策略是非常必要的。 2 房地产项目投资风险产生的原因 在现阶段，宏观环境和微观环境是我国房地产项目投资风险主要表现的两个方面。宏观环境所包含的有政策风险、资源风险、金融风险等，是受经济环境和社会的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，其中片面追求高回报和单一的融资意味着不合理开发等可能导致的金融风险，甚至投资失败。通常来说，房地产项目投资风险的产生原因有以下三点： （1）在政策的驱动性带动下影响房地产投资市场的盲目增长，房地产开发企业对未来房地产市场的发展趋势估计不足，或者是房地产开发企业未能真正把握政策风向，从而造成投资风险。
企业管理中的风险控制 摘要：当下企业管理方针不能脱离风险管理，在企业不断地发展过程中随时随地都伴着一定的风险，因此怎样企业管理过程中有效、合理的避开分先或是降低风险的指数是非常重要的。企业发展过程中会遇到很多风险，企业应该通过建立良好的管理制度、行政机构，使各个部门之间密切配合工作，领导基层的智慧方针、制定的合理制度会有效控制风险，从而达到企业风险的降低、抑制风险的产生的目的，使企业能够达到长时间蓬勃发展。 关键词：企业风险经济收益控制风险 一、企业管理中存在的风险状况 1、企业战略风险。在企业发展过程中，一些企业管理者，对于企业发展中存在的风险只浮于风险的表象，不能从风险产生的根本原因出发，思考怎样应对。而对于是否应该建立健全企业制度以及企业发展战略着眼，管理人员只知风险来了就躲，不会用心、用脑、用策略去发现风险、审视风险、评估风险。某些企业，因为忽视了企业发展的战略风险，导致企业在经营过程中被风险重重不利的外部环境和内部条件所困，以致最终被成为其他企业的盘中餐，被优秀企业并购。此外有一些企业在制定和规划企业战略发展时，由于对企业经营现状研究不足，没能从企业的实际情况出发，对于企业自身的发展方向缺乏准确定位，加之战略方针缺乏更加详尽的战略方针，战略目标不清晰。 2、人力资源风险。一个拥有发展前景的企业最核心的力量来自人力资源的合理利用和持续开发。因此，企业经营的过程中，在诸如研发、生产、市场、管理等重要岗位的人员空缺或者是胜任力差的员工从事重要的工作内容，在用人方面存在相当大的风险，导致工作效率低下、工作方向偏差、与岗位文化格格不入、企业用人成本加大等负面效果。例如，有些在企业存在基层管理职位长期空缺，导致了部门工作没有得到有效管理，部门人员工作懒散，工作安排不到位，管理机能不完善等。另外一些企业，既想企业得到长足发展，又想突出企业的人情味，对于一些元老级的高层员工，不舍得换岗、开除，而他们身上固有的阶层概念、
一、资本概念 核心资本：实收资本或普通股、资本公积、盈余公积、未分配利润和少数股权。 附属资本：重估储备、一般准备、优先股、可转换债券、混合资本债券和长期资本债券。 二、风险管理发展 20世纪60年代进入负债风险管理模式阶段，对许多金融工具进行了创新，如CDs、回购协议、同业拆借等。 20世纪70年代进入资产负债风险管理模式阶段，随着布雷森顿体系的瓦解，利率、汇率、期货商品/期权等金融衍生品工具大量涌现。 三、敞口 单币种敞口头寸=即期净敞口头寸+远期净敞口头寸+期权敞口头寸+其他敞口头寸 =（即期资产-即期负债）+（远期买入+远期卖出）+ 期权敞口头寸+其他敞口头寸 即期净敞口头寸是指计入资产负债表内的业务所形成的敞口头寸，等于表内的即期资产减去即期负债。即期净敞口头寸应当包括资产负债表内的所有项目，即应收、应付利息也应包括在内，但变化较小的结构性资产或负债（如经扣除折旧后的固定资产；境外分行的资本和法定储备；对境外附属公司和关联公司的投资；借入资本，如永久性后偿债项）和未到交割日的现货合约除外。 四、风险分散和对冲 风险分散是指通过多样化的投资来分散和降低风险的策略性选择。马科维茨认为只要两种资产收益率的相关系数不为1（既不完全正相关），分散投资于两种资产就具有降低风险的作用。投资组合的分系统性风险可以通过分散策略完全消除。 风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生产品，来冲销标的资产潜在损失的一种策略性选择。 五、经风险调整的绩效评估 经风险调整的资本收益率（RAROC）﹦税后净利润业务单位(或交易)/经济资本业务单位(或交易) 年化公式为：RAROC Annual=（1+ RAROC T)250 /T 1 经济增加值（EVA）是指商业银行在扣除资本成本之后所创造的价值增加。 EVA﹦税后净利润﹣资本成本 ﹦税后净利润﹣经济资本×资本预期收益率 ﹦(RAROC﹣资本预期收益率)×经济资本 六、从内部控制的角度看，商业银行的风险控制体系可以采取从基层业务单位到业务领域 风险管理委员会，最终到达董事会和高级管理层的三级管理方式。 企业向银行借款相当于与持有一个基于企业资产价值的看涨期权。 收益率曲线用以描述收益率与到期期限之间的关系。收益率曲线的形状放映了长短期收益率之间的关系，它是市场对当前经济状况的判断，以及对未来经济走势预期（包括经济增长、通货膨胀、资本回报等）的结果。假设目前收益率曲线是正向的，如果预期收益率曲线基本维持不变，则可买入期限较长的金融产品；如果预期收益率曲线变陡，则可以买入期限较短的金融产品，卖出期限较长的金融产品；如果预期收益率曲线变得较为平坦，则可以买入期限较长的金融产品，卖出期限较短的金融产品； 交易账户记录的是银行为了交易或管理交易账户其他项目的风险而持有的可自由交易的金融工具和商品头寸。计入交易账户的头寸必须在交易方面不受任何条款的限制，或者能够完全规避自身的风险。明显不列入交易账户的头寸一般包括：为对冲银行账户风险而持有的衍生工具头寸；向客户提供结构性投资和理财产品且进行了完全对冲的衍生产品。一般而言，在交易之前，银行就应明确该笔交易应归于银行账户还是交易账户. 预期收益率是对未来可能结果的加权平均，即每一种结果的收益率乘以这种结果出现的可