民法理论前沿与实务课期末论文
论文题目：中国民法的继受和发展—以建筑物区
分所有权为例
作者：魏瑞
学号：58
学院： 2014级法律硕士（法学）
指导教师：朱岩
完成日期：2015-1-16
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摘要：
《物权法》第6 章规定了“业主的建筑物区分所有权”。该制度自从19 世纪初在《法国民法典》中出现以来，被多个国家借鉴，发展至今，已然成为现代民法财产权制度的一个重要组成部分。建筑物区分所有权制度对于明确产权关系及权利者的权利义务有重要意义。本文主要论述了建筑物区分所有权制度的基本理论及其物权特征。并结合实践中的具体应用和解释学方面的分析详细论述了建筑物区分所有权的具体情形，以及当下关于该制度的热点问题和对其改进的建议。
关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、成员权
前言
查士丁尼法典体现了罗马人的民法精华，19世纪初拿破仑编纂法国民法典时大量阅读了罗马法的著作，19世纪末德国人制定民法典时已经有了法国民法的经验,此后瑞士、荷兰、日本等国家制定民法典时，仔细比较了法、德民法的得失，20世纪末欧盟在不同的民事领域尝试着统合时，立法者面对的已经是难以消化的满汉大餐了。120世纪最后20年全球化改变了世界的各个方面,各国民法典也在这一巨大的时代背景下进行着自我调整。中国的民法法典化正是在这种全球化的背景之下进行的。一方面，“国际性”要求我们学习、借鉴、继受其他国家的民法理论、制度和规则；另一方面，“民族性”要求我们立足本国的实际，在继受的基础上进行选择创新，建立符合我国实际的民法体系。2建筑物区分所有权，是民法中重要组成部分，在本文中，笔者将以建筑物区分所有权制度为例，逐步分析其立法背景、中外立法中体现和变化、结构、实践运用和解释以及当前制度存在的问题和完善建议几个方面分析这一制度的历史变迁，以更好理解该制度在民法中对外国民法的继受和本法的建构发展趋势。
1苏永钦：《民事立法与公私法的接轨》，北京大学出版社，2005年，第4页
2于雯雯：《浅析中国民法的继受和本土化》，载《辽宁行政学院学报》，2007年七月
一、建筑物区分所有权概述
1、制度的立法背景
一般认为，建筑物区分所有权的观念形成于住宅建造之后。奴隶社会手工业的发展使得工商业得以发展人口开始集中，形成了最初的城市。为了满足城市住宅和营业的需要，人们开始建造既有店铺，又有住宅的复合性集合住宅。这就开始出现了与今日区分所有权相当的建筑物所有形态。3时代和环境的急迫需要是建筑物区分所有权为各国民事立法所确立的根本动因。419世纪上半期，随着工业革命的发展，使得大机器生产代替了工场手工业，也加速了城市和工业中心的急剧发展，大批工人被吸引到发展为工业中心的大城市里来，然而这些旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通。街道在不停地被开辟和加宽，商铺在发展，工场在扩张。正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。5而后随着建筑技术的发展，高层建筑物拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一建筑楼的现象越来越多，由此而带来一系列的建筑物管理问，因此，建立建筑物区分所有权法律制度也就越来越迫切。于是，各国相继建在民法典上确立了建筑物区分所有权制度。最早对此领域进行立法规制的是法国，于1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开了各国在此领域进行立法规制的先河。随后,意大利、葡萄牙、日本、西班牙、瑞士、希腊、波兰、巴西、罗马尼亚等国家都先后对建筑物区分所有权予以立法确认。
20世纪以来，各国对此制度更是关注。法国于1938年颁布13条的《有关阶层不动产共有之法律》，于1965年颁布《住宅分层所有权法》作为替代，同时条文增加到114条；德国在1951年颁布的《住宅所有权法》，并于1973年作出两次重要修订；日本则是1962年颁布并于1983年、1988年两次修订了《建筑物区分所有法》，条文达到70条；新《荷兰民法典》亦于物权编专章规定了被称为“公寓权”的区分所有权制度；意大利、奥地利以及英美等国和我国香港、台湾地区均有相应的法律颁布并且不断修改。6
在我国，随着我国社会主义市场体系的建立，与之相适应的住房制度也正在进行相应的改革，加上城市房地产的发展，长期采用公房制度的城市房屋居住模式已经不再。现在的住宅模式，已经完全打破了高层住宅的单一公有制形式,形成了国家、集体、公民个人对高层住宅的多种所有制形式,出现了大量的建筑物区分所有权的法律关系。7同一小区、同一建筑物内不同所有者在使用小区或者建筑物的共有共用部分时发生的纠纷逐渐增多，业主、业主大会与业主委员会、物业服务企业作为不同的权利主体，他们之间的法律关系也都需要相关法律法规进行规制。在立法上，我国先是在1989年由建设部颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，并于2001年进行修订（现已失效），继而1992年颁布《公有住宅售后维修管理养护暂行办法》（已失效），而后在物权法的立法中，物权法草案经过立法机关的七次审议，最终于2007年2月6日第十届全国人民代表大会第五次会议上审议通过。在《物权法》中，在“所有权”一遍中以专章规定了“业主的建筑物区分所有权”，从此我国的区分所有关系真正做到了有法可依。
3王青兰：《建筑物区分所有权制度与物业管理》，载《住宅科技》，2007年7月
4转引自：庆金昌：《住宅分层所有权之比较研究》，台湾文化硕士论文，1984年7月
5转引自：恩格斯：《论住宅问题》，人民出版社，1972年，第459页
6韩松、姜战军、张翔：《物权所有权编》，中国人民大学出版社，2007年，第159页
7霍建平：《建立我国建筑物区分所有权制度的思考》，在《广播电视大学学报》，2001年第4期
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