第五章房产税
【经典母题】
【经典母题1】下列情况中，应缴纳房产税的有（）。
A.施工期间为基建工地服务的各种工棚、材料棚
B.公安办公楼对外出租空余房产
C.市检察院办公大楼
D.居民自住的房产
E.坐落于工矿区的邮政部门自用的房产
F.坐落于农村的小超市用房
G.企业无偿使用工商机关的办公楼
H.法院无偿使用公司的房产办公
I.出典房产的出典方
J.融资租赁租入的房屋
K.尚在使用的毁损不堪的房屋
L.企业办公楼安装的中央空调
M.企业厂房外部的菜窖水塔
N.公园内照相馆使用的房产
O.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房
【答案】BEGJKLN
【考点小结】
A.施工期间为基建工地服务的各种工棚、材料棚（房产免税有期间：施工期间免税，交接后征税）
B.公安办公楼对外出租空余房产（免税单位自用房产免税，出租或营业用缴税）
C.市检察院办公大楼（免税单位自用房产免税，出租或营业用缴税）
D.居民自住的房产（个人非营业用房免纳房产税；出租或营业用房屋才涉及房产税）
E.坐落于工矿区的邮政部门房产（对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇和工矿区以内的房产征税，以外的房产不征税）
F.坐落于农村的小超市用房（城市、县城、建制镇和工矿区以内的房产才缴税，以外符合规定的房产不缴税）
G.企业无偿使用工商机关的办公楼（纳税单位无偿使用免税单位的房产，征税）
H.法院无偿使用公司的房产办公（免税单位无偿使用纳税单位的房产，免税）
I.出典房产的出典方（房产出典的，由承典方纳税，出典方不纳税，从纳税人角度考察）
J.融资租赁房屋的承租方（融资租赁的房屋，由承租人纳税）
K.尚在使用的毁损不堪的房屋（经有关部门鉴定，毁损不堪的房屋，在停止使用后，才免税）
L.企业办公楼安装的中央空调（房产原值包括与房产整体密不可分的部分）
M.企业厂房外部的菜窖水塔（菜窖水塔不属于房产，不缴纳房产税）
N.公园内照相馆使用的房产（免税房产区域内的经营性房产，要纳税）
O.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房（政策性免税，注意条件）
【出题角度总结】
A是从房产持有的时间角度出题考察；B和C是从免税单位房产是自用还是经营用角度
考察；D是界定了个人非营业用房产免税；E和F是界定了只有城市、县城、建制镇和工矿区以内的房产才征税；G和H是界定了纳税单位无偿使用免税单位的房产，征税；免税单位无偿使用纳税单位的房产，免税；I和J是从房产税纳税人的角度来考察；K也是一种考察方法，就是税收优惠要既有前因，又有后果；L是从房产原值组成的角度考察；M是从征税对象的角度考虑的；N是从免税房产区域内的应税房产角度考察；O是从政策性免税角度考察。
【经典母题2】（房产税的计算和优惠结合）2013年初某企业拥有房屋16栋，其中10
栋用于生产经营，房产原值共计12000万元；1栋（原值400万元）用作幼儿园和职工学校；1栋（原值600万元）出租给其他企业（自2013年1月1日出租出去），年租金80万元；1栋（原值400万元）用于对外投资（自2013年1月1日投资出去），不承担生产经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；1栋（原值400万元）按市场价格租给居民个人用于居住（自2013年1月1日出租出去），当年取得租金5万元；4月1日将其中原值为1000万元的1栋房屋出租给某连锁商店，月租金5万元；1栋（原值400万元）自年初提供给公安机关办公无偿使用。按照规定房产原值减除比例为20%。该企业2013年应缴纳房产税（）万元。
A.135.8
B.135.2
C.124.8
D.124.2
【答案】B
【解析】该企业2013年应缴纳房产税=80×12%+12000×（1-20%）×1.2%+20×12%+5×4%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3+5×9×12%=135.2（万元）。
【考点小结】
①免税单位无偿使用纳税单位的房产，免征房产税。
②房产对外投资，不承担投资联营风险，只收取固定收益的，按租金收入缴纳房产税。
③免税房产和应税房产的划分。
【经典母题3】2010年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2011年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。
A.2000
B.6400
C.8000
D.10000
【答案】D
【解析】文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，该题容积率
=60000/100000=0.6，容积率大于0.5的。房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用。该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。
【题目变形】2010年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积4万平方米，工程成本2000万元，2011年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。
A.2000
B.6400
C.8000
D.8400
【答案】D
【解析】该企业征收房产税的房产原值=8000/10×4×2+2000=8400（万元）。
【经典母题4】甲企业有两处经营性房产A和B，每栋的房产原值均为1000万元，2013年7月l日起将A房屋对外出租给乙企业，租期为5年，年租金100万元，但合同约定前6个月为免租金期间。2013年7月1日起将B栋房屋对外出租给丙企业，租期5年，年租金100万元。当地政府规定的房产原值的扣除比例为30%。2013年各企业应缴纳房产税说法正确的是（）。
A.甲企业出租A栋房屋，2013年下半年的房产税纳税人是甲企业
B.甲企业出租A栋房屋，2013年下半年的房产税纳税人是乙企业
C.甲企业2013年应纳房产税18.6万元
D.丙企业2013年应纳房产税10.2万元
E.甲企业出租B栋房屋，纳税人是丙企业
【答案】AC
【解析】A栋房屋出租，7-12月为免租期，纳税人都是甲企业，免收租金期间是按从价计征房产税，1-6月也是从价计征，那1-12月全年是按从价来计算缴纳房产税，2013年该公司A栋应缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）。
B栋房屋，2013年1-6月从价计征房产税，应缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%÷2=4.2（万元）；7-12月从租计征房产税，2013年甲企业下半年B栋房产应缴纳房产税=100×12%÷2=6（万元）。所以甲企业2013年总计缴纳房产税18.6万元。
【经典母题5】某市A公司用于出租的库房有三栋，其房产原值为1600万元，2013年用于出租，年租金收入为300万。假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，2014年继续利用三栋库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，提供仓储服务的收入为300万元。已知当地规定的房产原值扣除比例为30%，则下列说法正确的有（）。
A.2013年出租库房应缴纳房产税36万元
B.2013年出租库房应缴纳房产税13.44万元
C.2014年应纳房产税49.44万元
D.2014年应纳房产税13.44万元
E.两年合同共缴纳印花税0.6万元
【答案】ADE
【解析】出租房产应从租计征房产税，应纳房产税：300×12%＝36（万元），仓储，经营自用的房产从价计征房产税：1600×（1-30%）×1.2%＝13.44（万元）。
仓储保管合同和租赁合同的印花税税率都是1‰，两年合同共计缴纳印花税=300×1‰+300×1‰＝0.6（万元）。
【经典答疑】
【经典答疑1】
【提问】教材P298页第四段规定“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税”。而教材P299页倒数第6段又规定“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”。请问两处规定是否矛盾？两种情况的房产税纳税人是否一致？为什么免收租金期间按“房产原值”计税？
【解答】首先，这两个规定不矛盾；
其次，这两个规定的纳税人并不一致，无租使用的纳税人为实际使用人，免收租金期限
的纳税人为产权所有人；
再次，免收租金期间按“房产原值”计税只是为了区分从租计税，它的计税依据仍然是房产余值。
【经典答疑2】
【提问】税法里关于用不动产投资，共担风险情况，营业税免，土地增值税要征，房产税免吗？还有其他税种涉及这个点吗？
【解答】1.房产税不免，是由被投资方缴纳房产税。房产税：对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收益，不承担联营风险的，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
2.营业税：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，投资后转让股权的，也不征收营业税。如果不共担风险，收取固定收益，按服务业---租赁征收营业税，按实际缴纳的营业税计算缴纳城建税和教育费附加。
3.土地增值税：对以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税。但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或者是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。
4.契税：以房产作投资，这种交易业务属于房屋产权转移，由产权承受方按投资房产价值缴纳契税。
5.企业所得税：以房产对外投资，应视同销售房产，需要确认视同销售所得，缴纳企业所得税。
【经典答疑3】
【提问】如果以房产投资联营，投资者参与分红、共担风险，这种方式如何征税？其纳税人是投资方还是被投资方？
【解答】国税函［1993］368号文件规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的情况，按房产余值作为计税依据计征房产税。《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。企业以房产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有完整的物权。从会计处理的角度来看，投资方将固定资产投出后，账面的固定资产立即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。因此，企业以房产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
【经典答疑4】
【提问】有一道题目是：A有限责任公司无偿使用B股份有限公司的一处闲置房产作为经营用房，该房产的计税余值为300万元，同类房产的市场租赁费一般是每年42万元左右。则A有限责任公司每年代缴的房产税=42×12%=5.04（万元）？还是A有限责任公司每年代缴的房产税=300×1.2%=3.6（万元）。
【解答】财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税［2009］128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税，由房产使用人代缴房产税。因此，A有限责任公司每年代缴的房产税=300×1.2%=3.6（万元）。
【经典答疑5】
【提问】房产税中所说的出租与出典有何不同？出租和出典的房产税纳税人有什么区别？
【解答】所谓产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需用款，但又想保
留产权回赎权的情况。出租是指在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人并收取租金的行为。经营租赁方式下，租赁资产的所有权属于出租人，因此，以出租人为房产税的纳税人；融资租赁方式下，租赁资产的所有权属于承租人，以承租人为房产税的纳税人；而在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此承典人为纳税人。