2017年上半年台湾省房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
2、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
3、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】
A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用
C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：工业用地的监测点评估价格
4、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。
A：城市蓝线
B：城市绿线
C：城市紫线
D：城市黄线
E：执行层的组织协调
5、下列关于信用，说法正确的是。
A：信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
B：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据
C：商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
D：商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持
E：执行层的组织协调
6、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
7、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
8、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
9、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。(2005年试题)
A：市场需求容量调查
B：消费者行为调查
C：市场营销因素调查
D：竞争情况调查
E：借款合同
10、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。
A．差别化
B．同质化
C．多样化
D．独特性
11、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。(2008年试题)
A：330
B：350
C：440
D：870
E：执行层的组织协调
12、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
13、投资者对房地产内部，使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
14、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。
A．3.6%
B．4%
C．36%
D．40%
15、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为__元/㎡。
A．3673.20
B．3673.68
C．3790.43
D．3790.93
16、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。
A．147
B．148
C．149
D．150
17、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
18、业主大会议事规则由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
19、按__分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。
A．偿还期限的长短
B．发行主体的不同
C．期限长短
D．利息支付方式
20、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。
A：中介管理
B：市场服务
C：管理服务
D：中介服务
E：执行层的组织协调
21、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。A．250
B．500
C．750
D．1500
22、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。
A．商场
B．住宅
C．高尔夫球场
D．写字楼
23、国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括__。
A．公债
B．国库券
C．商业票据
D．政府对外担保
24、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。
A．必然得到最大利润
B．不可能亏损
C．必然得到最小的亏损
D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小
25、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产投资较一般投资，具有优点。
A：相对较高的收益
B：投资回收期长
C：提高投资者的资信等级
D：良好的流动性
E：投资数额巨大
2、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。
A：平等原则
B：诚实信用原则
C：公序良俗原则
D：自愿原则
E：强制原则
3、县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在30日内拟定编制建设项目用地呈报说明书。
A：修订土地利用总体规划方案
B：供地方案
C：补偿安置方案
D：补充耕地方案
E：农用地转用方案
4、某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。
A：均衡
B：非均衡
C：结构性失衡
D：失衡
E：借款合同
5、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。
A．建筑密度
B．建筑控制高度
C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离
E．容积率
6、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。A．估价细则
B．估价原则
C．估价准则
D．估价程序
7、房地产金融的特点包括__。
A．集中性
B．风险性
C．流通性强
D．资金增值性
E．资金周转期长
8、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。
A：60％
B：70％
C：85％
D：90％
E：执行层的组织协调
9、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007年试题)
A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D：如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E：内部收益率越高，投资风险就越小
10、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为__年
A．38
B．40
C．68
D．70
11、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡，抵押权随之终止
12、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
13、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。A：房地产转让
B：房地产抵押
C：房屋租赁
D：房地产权属
E：房地产经营
14、比准价格是一种__。
A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
15、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题)
A：按房产余值计证的为1．2％
B：按房产余值计征的为2．4％
C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收
E：按房屋租金计征的为12％
16、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的条件为。
A：取得执业资格
B：达到继续教育合格标准
C：受聘于具有资质的房地产估价机构
D：具有完全民事行为能力
E：刑事处罚尚未执行完毕
17、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)
A：警告
B：罚款
C：限期改正
D：限期拆除
E：没收实物
18、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。
A．上调贷款利率
B．收紧房地产开发贷款
C．开征房地产持有环节的税收
D．增加土地供应
19、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。
A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
20、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
21、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括。
A：首席代理
B：买方代理
C：卖方代理
D：双重代理
E：借款合同
22、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。
A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用
23、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。
A：新建房屋申请人
B：原有但已进行过登记的房屋申请人
C：原有但未进行过登记的房屋申请人
D：转让所得房屋申请人
E：继承所得房屋申请人
24、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。
A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
25、下列属于房地产市场调查内容的是。
A：经济环境
B：市场供给量调查
C：市场需求容量调查
D：消费者行为调查
E：竞争情况调查