房地产会计常见会计问题汇总
1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？
答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。
2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？
答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。
关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件：
⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。
2、⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。
⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。
3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？
答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发
生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”
至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。
4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？
答：广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；
广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
《企业所得税税前扣除办法》明确规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列3个条件：一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用，并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的，税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。
5、广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算？刊登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算？
答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计入销售费用。刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。
6、对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？
答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。
7、计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？
答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为3％－5％，因此在3％到5％调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。
8. 31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的?除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？
答：⑴应付福利费、教育经费、工会经费；⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。”⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。
9. 把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？
答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。
10. 房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”）
答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
11. 基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？
答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。
12. 把最终的产品分为“可售产品”和“不可售产品”，“可售产品”主要指的是住宅、办公楼、商业；“不可售产品”主要为公共配套设施项目如会所、人防工程、自行车蓬、锅炉房、派出所等。把“公共园林工程”作为单独的“不可售产品”是否合理？个人认为“公共园林工程”作为基础设施费，不必要作为一产品来核算？
答：公共园林是基础设施费核算的，可以在基础设施费项下单设子目，归集总费用，只是核算项目。
13. 为招聘员工发生的招聘广告费（有广告费发票），可以放在管理费用其他人工成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？
答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。
14. 发放的销售奖金通过”营业费用-奖金”科目直接核算，不经过“应付工资”，单位其他工资等核算都记入“管理费用”这样妥否？
答：属于核算不规范。
15. 看了水落发的知名房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？税务的口径也是以企业会计制度为准的？另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？答：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目（主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等）也是可以的。
16. 按上海标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消合同退房？
答：退房作为法律行为，律师介绍，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。
1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6)不能或不能按期办理产权过户的。
7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8)合同中约定的其它退房条件出现时。
由于上海预售合同签署、网上备案，退房也要通过网上，因此一定程度上有些繁琐。
17. 签订预售合同后，把实际收到的购房款放在“预收账款”核算，签订合同后对购房者形成了付款义务，在账务处理上是否应把签订合同的金额作为应收款项在账面上进行反映？
答：预售和现房销售有区别，预售时因为房屋的最终交付存在不确定性，自身义务履行尚在进行之中，不能确认销售收入，已收房款作为预收账款。对按合同约定应收未收（分期付款）部分，不宜反映为应收账款。若同时增加应收账款和预收账款，虚增资产负债
18．房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？
答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述：
由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
19．项目总投资是个什么概念？它包含什么？
答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额，主要在项目可行性报告中使用。房地产项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项目，当然，对项目总投资包含的内容，不同的教材和企业在理论和实践中均有不同的表述。
20．以在建工程作为抵押向银行贷款，在建工程尚未建造完毕以什么依据银行办理抵押？在向交易中心办理抵押登记的过程中应注意什么？
答：《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
一般应提交资料包括：申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评估报告书、抵押双方法人资格证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明材料、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、法人授权委托书及代理人身份证。
办理在建工程抵押应注意事项：
A．在建工程须其占用范围内的土地使用权一并抵押。
B．在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。6 q6 i6 r; K5 X! [
C．在建工程抵押原则上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。
D．以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，方可对未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。
21．为项目贷款发生的测绘费放在开发成本中资本化财务费用中准确吗？
答：应该计入开发间接费。
22．售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？
答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。本题欢迎有识之士讨论。
23．哪些费用可入销售费用？
答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反
映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。
24．收取定金向客户开了收据，收取顾客第一笔房款后，定金作为楼款的一部分处理。收回的收据联应放在第一笔楼款后还是与收据的存根联一起保管？
答：收回的收据要求购房人签注：同意定金转房款，其金额和第一笔房款一起开具销售发票给客户。该件附在此凭证后。
25．现金流量?收入借款支票并而后通过背书进行款项支付?这样应该不产生现金流吧?
答：现金净流量为0，但应理解为：筹资性现金流量为流入，而经营性现金流量（付款为经营需要）或投资性现金流量（付款为长期资产购置或股权款）或筹资性现金流量（付款为支持利息或分利等）为流出。
26． 3月部分固定资产被偷?7月刚收到处理意见单?4-5月折旧仍照常计提记入递延资产?6月记入管理费用?7月是否应冲回已记入递延资产及管理费用部分的折旧?]
答：应在被盗当月将固定资产转入清理，未提折旧部分不再计提，7月份根据处理意见单，扣除可取得的保险赔偿、责任人赔偿后计入营业外支出。
27．股权转让合同需要交纳印花税？如交纳按什么税目交纳？
答：需要交纳，股权转移书证，股权转让价的万分之五。
28．由建设单位转付给总包单位交纳的建筑施工企业外来从业人员综合保险费由总包单位承担还是开发承担？
答：外来从业人员综合保险费应由使用外来人员的单位缴纳，所以应由施工企业承担。施工企业在签订工程承包合同中时已经考虑这部分支出，并纳入承包报价中。
29．经常碰到这样的情况?支付凭证上支付100万元?钱是付了?可乙方要不是过了结帐期才提供发票就是提供的发票的金额多开了?碰到这种情况怎么处理?
支付时作为预付帐款，收到发票再冲预付帐款，发票多开暂时挂帐，如以后不再付款，可按实际付款额计入相应成本费用（并在发票注明实际结算金额），或者你们可把多开的金额贪污了；如以后需按发票付款，则多开部分挂帐。
30．关于收据？上次付一家公司押金对方开了张收据给我们，现在要收回押金了，对方要求把开的收据要回去。我觉得没有必要，我们再开给他一张不结了吗？
另开收据给对方是可以的，如果对方坚持要原收据，可复印原收据作为原支付凭证附件，并注明以后实际收到退款收款和退收据时间注明对方要求退回原收据的情况。
31．贷款卡年检时发生的企业资信评估费用是放在财务费用还是管理费用？上次签和银行签了份财务咨询合同，实质是银行贷款的监管费用形式是咨询合同，帐务处理的时候是不是跟着实质走入财务费用？
管理费用，因为资信评估是对企业整体的评估，不光用于融资。与抵押资产的评估费不同；后者也进管理费用，既然使用了合法的咨询马甲，就按马甲处理。
32．发生的样板房装修费用放在开发成本核算还是销售费用？
“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”（31号文）
开发成本，税务局有文，不允许直接从当期费用扣除。样板房、售楼处全进开发成本。
33．按年交纳的土地使用金可以入成本吗？
那是土地租金还是出让金分期交纳？土地租金说明土地使用权存在瑕疵（租赁土地不得开发房产），分期支付则可以计入成本。、
34．签了一堆围墙广告制作和获奖的合同发生的费用放哪儿合适？
应该在广告费和业务宣传费中列支，《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发[2000]84号）第四十条规定：纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2%的（房地产调为8％），可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。
申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：（一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（二）已实际支付费用，并已取得相应发票；（三）通过一定的媒体传播。业务宣传费是指未通过媒体传播的广告性质的业务宣传费用?包括广告性质的礼品支出等。据此划分应计入广告费还是业务宣传费。
每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除。
35. 房产商与业主签订预售合同网上登记后?还需房产商办理银行抵押撤销?才能到交易中心办理预告登记?预告登记的作用是什么?
预告登记是针对不动产物权的程序，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
36. 购房者签订预售合同支付首付款后?凭什么抵押办理贷款?
预售合同，个人收入证明等办理按揭贷款所需的资料，一般按揭银行会提供一个按揭贷款办理手册。
37. 房产商在办理大产证前要办理初始登记?这个初始登记指的是什么?
大产证，即新建商品房房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。
38. 确定会计收入的条件是签订合同并办理工程竣工验收.这样收入的实现将会拖得很晚造成收入集中实现?有什么方法可以让收入合理分期记入损益?
房地产业的会计收益具有波动性指的就是这个，对此上市公司和一些大的房地产公司可通过多项目错开滚动开发和持有物业获取稳定回报实现收益的均衡和稳定。
39. 在收入实现前的销售收款收入的税金可否这样处理?
支付时:
借:应交税金-营业税
应交税金-土地增值税
其他应交款-河道费等
贷:银行存款
确认收入时:
借:主营税金极其附加
贷:应交税金-营业税
应交税金-土地增值税
其他应交款-河道费等
可以，但更多的企业通过待实现税金（待摊税金）核算
40. 用税控装置开发票?如果每月25日结帐
发票则开到月末?次月申报纳税?申报可以按截止25日的数据纳税有问题吗?
一般要求月度要截止到公历该月最后一天，根据现在会计规范的要求都是截止到最后一日，税务一般也要求到公历该月最后一天。如果一贯的按25日结帐，税务部门一般会认可。建议截止统一到月末，按照报表制作和报送周期以及电算化的推行，现在应该可以实现。
41. 业务宣传费，广告费可以在管理费用和销售费用科目下分别设置吗？
看你的两项费用发生的情况，可以的。如公司整体形象广告计入管理费用-广告费，某个项目销售广告计入营业费用-广告费（某项目）。
房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020
1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费： 划出社保费用时 借：管理费用——员工保险（公司缴付部分） 其他应收款——员工保险（个人缴付部分） 内部往来——XX分公司（按全额） 贷：银行存款 发放工资时 借：应付工资（按未扣除社保费金额） 贷：其他应收款——员工保险（个人部分） 银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入： 开具工程款发票时,公司会计处理 借：应收账款——建设单位 预收账款（之前如有预收款项） 贷：工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税（销项11%的税率） 购进工程材料时 借：工程物资 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
缴纳税金时 借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产： 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时， 借：固定资产——各部门 贷：银行存款（或应付账款） 计提折旧时 借：管理费用——折旧费（管理部门用） 工程施工——项目部（生产用、项目部管理用） 贷：累计折旧 5、低值易耗品-1： 对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。 购进时， 借：低值易耗品——具体名称 贷：银行存款（或应付账款）
时间:2011-11-0709:52来源:青岛财税网作者:raymond点击:1490次 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 ? 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4.3.1成本费用项目 ? 成本项目一般包括下列六大项： ? 4.3.1.1土地征用及拆迁补偿费 ? 4.3.1.2前期工程费 ? 4.3.1.3建筑安装工程费 ? 4.3.1.4基础设施费 ? 4.3.1.5公共配套设施费 ? 4.3.1.6开发间接费 ? 4.3.2各成本项目的核算内容 ? 4.3.2.1土地征用及拆迁补偿 ? 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
? A、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费 ? B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。 ? C、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 ? D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。 ? E、以前年度余额转入 ? 4.3.2.2前期工程费： ? ? A B ? ? ? C ? )、教? ? D ? E ? ? ? ? F ? ? (2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。 ? (3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。 ? (4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 ? G、以前年度余额转入 ? 4.3.2.3建筑安装工程费 ? A、土建工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括： (1)、基础工程，包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等; ? (2)、结构及粗装修工程，主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体; ? (3)、门窗工程; ? (4)、公共部位精装修;
一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
. 房地产企业会计科目及明细账的设置 一、管理费用应设置以下明细项目： （1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。 （2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。 （3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。 （4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。 （5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。 （6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。 根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 （7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。 （8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。 根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。 （9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。 （10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。 （11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。 （13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。 （14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。 （15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。 （16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。 （17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。 （18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。 （19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。 （20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。 （21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 （22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理
房地产中介公司会计实务处理 1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说:“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说:“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 房地产中介公司会计实务处理 1，房地产中介的会计科目没有什么特别的，就是代收代付核算比较麻烦，需要对代收代付费用类别进行明细科目的设置。 其他的就用新会计准则的科目就可以了。 最常用的会计科目一般包括现金，银行存款，管理费用，销售费用，财务费用等。 2，房地产中介服务公司的主营业务收入就是指房地产的中介费，还包括其他业务收入。 借:银行存款 贷:主营业务收入
办证费用的归属问题:房地产中介公司在帮助客户办理二手房买卖，租赁，过户等业务时,需要代客户向办证中心或房地产交易中心缴纳相关的办证费用。收到办证费用时,按照收入进行确认;支付办证费用时,按照成本进行确认。 成本一般包括管理费用，办公费用及职工薪酬福利等。 3，房地产中介服务公司如果是注册有限责任公司，需要交营业税、城建税、教育附加费、企业所得税; 如果是个人独资企业，要交营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。 其中营业税按照中介服务收入的5%，城建和教育附加分别按照营业税额的7%和3%，企业所得税基本按照净利润的25%，个人所得税的比率根据净利润的金额大小确定。 4，刚开始营业时，装修费用计入“长期待摊费用---开办费用”,按期分摊进入管理费用。 新公司开办时缴的租房中介费和租房保证金怎么做账 租房中介费可以先计入开办费-租房中介费等有收入时计入管理费用，保证金计入其他应收款-租房保证金(房主名) 中介费:借:管理费用贷:现金保证金: 借:其他应收账款贷:现金 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块～” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业主要会计科目和主要账务处理1主要会计科目
主要账务处理 资产类 1121 应收票据 1本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。 2本科目会计分录： 3本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。 注：应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金 额等资料。 汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，在备查簿中应予注销。 4本科目期末借方余额，反映持有的银行承兑汇票的票面金额。 1122 应收账款 1本科目核算因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋等经营活动应收取的款项。 2本科目会计分录：
3本科目按应收销售账款、应收租赁账款、应收其他账款和债务人进行明细核算。4本科目期末借方余额，反映尚未收回的应收账款。 1123 预付账款 1本科目核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，或预付给供应单位的购货款项。 2本科目会计分录： 3本科目按预付工程款、预付备料款、预付购货款和债务人进行明细核算。 4本科目期末借方余额，反映预付的款项。 1405 开发产品 1本科目核算已完开发产品的实际成本。
开发产品——指已完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可依合同 规定的条款移交购货单位，或作为商品对外销售的产品。 2本科目会计分录： 3本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。 4本科目期末借方余额，反映尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。 1406 发出商品 1本科目核算以分期收款方式销售开发产品的实际成本。 注：按合同约定的收款日期确定销售收入的实现。 按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比例计算结转的销售成本。 2本科目会计分录： 3本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。 4本科目期末借方余额，反映尚未结转的发出商品的实际成本。 1409 库存物资 1本科目核算为开发产品准备的各种物资的实际成本。 2本科目会计分录：
房地产公司的物业会计的账务处理一般物业公司会计都做些什么工作呀? ?复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误; ?审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批; ?定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整; ?审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。 ?每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划; ?及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作; ?对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况; ?每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况; ?年终协助总经理编制年度预算。 房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业
房地产公司的物业会计的账务处理房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为 经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可 后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务 收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应 付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。 根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定 列支)时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获 得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。 第二章成本费用核算管理规定 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经 营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度 2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限: 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能 计入生产经
房地产工程付款的会计处理 工程进度度，会签完成，借 地产开发公司会计核算，在实际工作中并不是像其他企业那样是按照会计年度进行损益的核算，其经营成果只能是一个开发项目全部竣工，验收合格、交付使用以后，才能进行该项目的决算。这个时候才能结转收入、成本支出，计算经营成果。 平时发生的成本费用支出一般在“开发成本”科目核算。收到的预付款，在“预收工程款”科目核算。 详细核算方法，你可以参考我的共享资料中有关于房地产开发企业的会计实务实例。 你还可以参考以下房地产企业会计核算办法： 房地产企业会计核算 1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户
这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚
房地产会计业务处理大全 一般小企业房地产公司都有外帐的处理，但你首先要懂得以下会计处理原则，然后再说，外帐的作法跟具体事务应用。 房地产开发业务得先从房地产开发企业建账说起： 房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。 按照会计科目表建帐就行，部分会计科目不同如：开发产品、开发成本、开发间接费用，其他基本都一致，账本主要有总账、现金、银行日记账，费用帐、三栏式明细账、多栏式明细账，另外还要考虑三栏式数量金额式明细账。前期费用具体看是什么费用，发给你点资料，好好看看。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映
房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明 1、目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较与分析。 2、范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3、职责:集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况; 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集与分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。 4、方法与过程控制 4、1成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下: 4、1、1根据成本核算对象的确定原则与项目特点,确定成本核算对象。 4、1、2设置有关成本核算会计科目,核算与归集开发成本及费用。 4、1、3按受益原则与配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4、1、4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4、1、5正确划分已完工与在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。 4、1、6正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 4、2成本核算对象的确定 4、2、1成本核算对象的确定原则 4、2、1、1满足成本计算的需要; 4、2、1、2便于成本费用的归集; 4、2、1、3利于成本的及时结算; 4、2、1、4适应成本监控的要求。 4、2、2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。 同一项目成片分期(区)开发的,可以以各期(区)为成本核算对象。
新会计准则房产企业会计科目 设置及分录 企业所涉业务流程为：“公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。” 一、新会计准则房产企业会计科目设置 1、资产类： 1001 库存现金，注重它是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细100201 结算户，下设明细100202 贷款专户，一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细100203 按揭保证金户，视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户，这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009 其他货币资金、新准则取消了“短期投资”、“短期投资跌价准备”科目，设置了“1101交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科
目，并在“交易性金融资产”科目下设置了“成本”、“公允价值变动”两个二级科目。1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133 其它应收款留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。 1141 坏账准备，基本不用。 1151 预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，
房地产会计全套账务处理和涉及税目 、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城 区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额二营业税X税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳, 附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额二营业税X 3% 4、印花税： 1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； 2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五； 3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之 4）借款合同，税率为万分之零点五； 5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万 分之五贴花； 6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额（不含税）税率（%）速算扣除数（元） 不超过500元的部分5 0 超过500元至2000元的部分10 25 超过2000元至5000元的部分15 125 超过5000元至20000元的部分20 375 超过20000元至40000元的部分25 1375 超过40000元至60000元的部分30 3375 超过60000元至80000元的部分35 6375 超过80000元至100000元的部分40 10375 超过100000元的部分45 15375 计算公式：应纳个人所得税税额二应纳税所得额X适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000- “三险一金” 6、所得税 1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
国务院有关部委，有关中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处： 为进一步规范增值税会计处理，促进《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的贯彻落实，我们制定了《增值税会计处理规定》，现印发给你们，请遵照执行。 财会【2016】22号文开篇就亮明了观点，出文的目的是“为进一步规范增值税会计处理”，但是22文似乎不能善始善终，在“二、账务处理”的“（四）出口退税的账务处理”中竟然规定起了消费税的退回处理，这样的凌乱可真是文不对题啊，一点题外话。凭心而论22号文在7.18号的基础上经过近半年的修改完善是有十足的进步的，众多关键问题在22号文中得到了明确，增值税的会计处理可以说比之以前更加的细化了，也更加的合理了。 财政部 2016年12月3日附件： 增值税会计处理规定 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等有关规定，现对增值税有关会计处理规定如下：（1）22号文制定的依据列明的是营改增前后的两个增值税主要文件，众多的小文件都被“等”掉了，没说明依据的是《企业会计准则》还是《企业会计制度》，也没说明《企业会计准则》中有关增值税会计处理的规定是否仍然有效，不过根据
新法优于旧法的原则，今后有关增值税会计处理的规定肯定是以22文为准了，这个在22号文件的附则也有规定“本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。”至于《企业会计准则》相关内容的修改那也是必然的事。 （2）22号文适用范围是所有企业，不仅适用营改增的企业还适用非营改增企业，一句话就是目前在中国的企业只要涉与增值税的会计处理，都应该适用22号文，所以非营改增企业也应该认真学习22号文，营改增企业更不用说了，这次22号文对以往的增值税会计处理做非常大得变动，预计非营改增企业会非常难受，阵痛是难免的。 一、会计科目与专栏设置 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 （1）“应交税费”一级科目下关于增值税的核算，22号文设置了10个二级科目，不少人反映22号文规定的二级科目不够用，少了“增值税检查调整”科目，请大家注意这个科目22号文并没有废除，22号文作废的两个文件分别是财会[2012]13 号和财会[2013]24 号，而国税发［1998］044 号《增值税日常稽查办法》这个文并没有废除，因此“增值税检查调整”这个二级科目依然有效。这样增值税的二级科目就有11个，这一点还请大家务必注意。
房地产企业的会计科目及帐务处理 一.预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 （7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 （11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购——设备采购 贷：银行存款
房地产企业地产会计核算流程 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算 房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和