把握药店选址的要素，也是VIP店确定的条件之一
把握药店选址三要素
良好的开端是成功的一半。门店选址好坏与否，直接关系到其今后经营的成败。在药品零售行业日趋激烈竞争的背景下，药店选址在日常经营中也有着举足轻重的地位，因此，选址需要慎之又慎。在决策时，应考虑下列几要素：■有效客流
客流量是经营者优先考虑的条件。因此，对周边地区人流量、人口特征的市场调查非常重要。需要研究门店的有效客流量，即从店门口步行经过的潜在目标顾客，并不是只要门店地处繁华闹市区，有效客流量自然就多，应在预测了有效客流的预期购买量之后再做决定。比如，可在想要开店的地方选择一天中的不同时段，来测定客流量，如此持续几日便可掌握可靠的第一手客流量资料。
同时，还应做好登门调查。选择商圈范围内的一定数量的住户进行访问，具体问题可涉及“通常到附近哪家药店买药”、“我们打算在附近开店有什么建议”，“是否需要上门配送”等。以此一线调查，充分了解商圈内的各种经营信息，以确保开店成功。而对人口特征的调查则包括人口的数量和密度，年龄分布，文化水平，职业状况，人口变化趋势，人均可支配收入，医药消费习惯等。若择址处人口密度高，则店面面积可相应扩大，反之可选择面积小些的店铺。
■地理位置
选择优越的地理位置非常关键。一般认为，选择拐角位置比较理想。拐角就是选择店址时流行的说法“金角银边”中的“金角”，可以产生“拐角效应”，“银边”即指临街店铺。顾客通常会选择交通便利处购物，所以要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线占领有利地位，为门店的成功做好准备。
如果门店及店面标识在远处或驱车经过时很容易被发现，这里的选址优势与别处相比自然胜一筹。明显的店标本身就是广告，它很可能会提醒顾客家人身体有恙需要某种药而停下来。另外，最好能在车站附近，或者在顾客步行十分钟路程内的街道设店，同时要选择行人较多、较少横街或障碍物的一边道路。因为许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
若店铺设在人群聚集的场所，如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者
大工厂、机关附近，一方面可吸引出入行人，另一方面有明显的标志物易于使顾客记住门店的地点，顾客一旦无意间发现，便很容易再次或指引他人光顾。挨着它们开店，不仅可节省考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
而若遇到店面前的路面不平、店面处在斜坡、处在快车道旁、地理位置偏低、门前有障碍物（例如树木、立交桥、广告牌等）等情况，此时应慎重考虑。
选址举例如下：
1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办连锁药店，人迹罕至，营业额就很难提高。
2、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药
品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客
的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。
3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。
4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15分钟路程内的街道。
5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态
比较成熟稳定的地方。
6、店中店形式。目前，各连锁药店都在跑马圈地，可在店址的选择上（尤其对于跨区域开店）确实有一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。
7、三岔路口是个好位置
药店设在三岔路的正面，店面十分显眼，同样是被认为十分合理的药店位置。但是，处在这一位置的药店应注意尽量发挥自己的长处，在药店正面入口处的装潢、点名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计。抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到药店中来。
■成本核算
除了预测客流量、选择恰当的地理位置，成本的核算也是不容忽视的。门店成本的核算策略是每个经营者都应娴熟应用的技能。需要注意的是，门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益。对于连锁门店而言，若门店之间距离很近（在互不影响的情况下），就可以节省相当一笔费用，例如两个门店可以实现资源共享，如共用一个店长，商品配送更为便利等；反之，若门店的位置距离中心库房很远，则势必将提高耗能量。
在受到租金等压力的情况下，与其选择现在被各商家看好的药店位置，不如选择不久的将来会由冷变热、而尚未被看好的店铺位置。这样的店铺位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留意城市建设、政府政策等会带来什么样的变化。即选址也要具备前瞻性，如此可以有效降低和节约开店成本。
地板是否干净？橱窗是否干净？灯光是否明亮？陈列商品的技巧如何？出入口的大小是否方便合适？店面前面是否整洁？是一个药店管理上的细节，是对客户的尊重。
影响餐饮店选址的11个基本因素 随着餐饮业的不断发展，投资进入餐饮业的人越来越多，同时竞争也越来越大，那么如何在创业之前做好选址呢？同时影响餐饮选址的因素又有哪些呢？其中餐饮店选址要考虑的因素很多，主要涉及地理、经济、市场等几个方面。 此资料主要包括以下内容： 1、地区经济背景和文化 要注意选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。这些因素对餐厅的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照，详细考察它们的经济发展模式，因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。经济背景将决定餐厅的发展前景。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人，对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。 2、区域规划 在确定餐饮店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目的选定店面，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。因此，必须先到当地的城市规划管理局咨询清楚店面地址是否在近期内动迁后，才能确定餐厅的具体位置。 3、地点特性 地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如餐饮企业经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。餐厅周边地区的特性直接影响餐厅的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，餐厅要采用不同的营销策略。考察地区的特性主要是考察附近人的特征，在这方面你可从以下十点去研究：
连锁药店选址影响因素分析 【摘要】：近两年，药品零售市场竞争异常激烈。为了赢得更多的市场份额，药品零售企业大量开设分店。近些年来，曾有药品零售企业发出了要在全国开设千家甚至万家连锁药店的豪言壮语。时间逐渐的过去，我们听到了许多诸如”开一个亏一个”的感叹。为什么它们”跑马”却”圈不得地”？这里固然有竞争环境、经营策略等问题，但是，一个重要原因就是选址不当。因为选址不当，使他们输在了起跑线上。文章通过对连锁药店选址影响因素的分析，提出连锁药店选址方法。 【关键词】：药品零售; 连锁药店; 选址 一、连锁药店选址影响因素 （一）地理环境的影响 选择条件优良的城市是连锁药店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建连锁药店，主要从以下几个方面进行调查分析。 1. 区域类型。先看地形、气候、风土等自然条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。 2. 经济发展水平。这是对连锁药店选址影响最大的一个因素，要重点考察GDP总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。 3. 交通条件。城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定连锁药店有效商圈在该城镇的覆盖范围。 （二）行业状况的影响 1. 市场需求 （1）消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。 （2）城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。 2. 销售策略影响
选好店址是经营品牌不可或缺的必要条件，选址就是在选好位置、好生意，它关系着专卖店面的长期发展，关系着店面的直接经济效益。 1、店面选址的三大步骤 在店面选址过程中，通常要结合考虑人群流量、繁华程度、租金、交通状况、附近居民构成、场地面积、专业市场、经营性质、经营品牌、附近卖场、地势、店面结构、店面能见度、朝向、楼层、规划、相关政策等因素。这些因素不要求面面俱到，但定要综合考虑、酌情分析。 1.1选择城市 选址的过程也就是一个目标锁定的过程，特别是针对在全国布点的家具厂商而言，首先要确定选址的城市，这往往根据家具产品的特点和家具厂商的战略布局而定，范围从大到小，目标也逐渐明确。是选择一级城市还是二、三级市场？是辐射性布点还是卫星式布点？是整体布点还是重点突破？结合城市的消费特点和企业自身的实力以及产品特点，家具厂商要有一个明确的定位。 1.2选择地段 从事终端销售的经营者都有一句行话：开零售店最重要的因素就是位置。位置的重要性决定选址工作不可马虎，每个城市都有其独特的商圈，无论何种产品，都有其最佳的选址商圈。 在地段选择过程中，要了解该地域比较合理的地段选择，或者寻找人气旺盛的家居商圈，或者寻找潜在购买力大的房地产商圈，只要经营的商品选择适当，日常管理到位，就容易形成一定的经营优势。 1.3选择卖场 如果商场的经营者对品牌的选择余地较大，各种产品可以错开，档次、颜色、款式都能够错开经营，如果整个卖场经营的产品结构较为合理，往往能形成经营的良性循环和良好的经营氛围，有利于促进销售。 在卖场选择过程中，重点要考虑租金价格、卖场气氛和产品结构，销售的各种商品能否形成良性循环几大因素。 产品要符合卖场的定位，这是挑选商场最需要注意的，同时对商场是否进入成熟期，摊位的经营氛围是否形成，消费者的各种购买需求基本和各经营户之间的竞争关系等都要进行综合考虑。
店铺选址的技巧分析 在你的店铺进行运作之前，有一个环节不可忽视，那就是店址的选择。选址技巧分析，到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算，又要有细节的追求。选址技巧分析，战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力――“大选址”，战术上要因地制宜、灵活运用。选址技巧分析“旺”，非单一元素能够决定，下面就跟大家分享一下选址技巧分析的“战略”、“战术”。 商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，但要注意经营错位问题。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。 店铺选址技巧分析：注意租金的性价比 不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元-5000元比较合适，能保证一定的毛利率。现在很多城市，一条街都是一个特色的，所以找店面要根据自己的项目去找，这样的生意比较容易成功。 店铺选址技巧分析：市场调研作出有效分析 想开一家好的店铺，进行一番市场调研是在所难免的。从专业角度上称其为商圈分析，通俗来说就是调查分析店铺的销售范围、来店顾客的特性及其居住环境的地理位置。因为不同地理位置的商铺，适合经营的种类也有所不同。因此，投资者在进行选址时，首先要细心地观察商圈的情况，如商圈内的客流量与车流量有多大，商圈内的竞争对手有多少等。 一般来说，客流量较大的场所有城市的商业中心、火车站、长途汽车站、公交站点附近、商业步行街、大学校园门口、人气旺盛的旅游景点、大型批发市场门口和大中型居民区等。由于这些地方属于商业集中地段，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多。但在具体选择铺位时，应注意商圈内的竞争对手不易过多，最好同类商品专营商店不要超过三家。 店铺选址技巧分析：抢占第一原则
药店开店选址指南 药店店址应具备的条件 药店业近几年来发展迅速，尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下，似乎药店就是利润的保证，整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址，下一个药店选择在哪里”几乎成了个药业最挠头的问题。 1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办药店，人迹罕至，营业额就很难提高。 2、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。 3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。 4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。 5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。 6、店中店形式。目前，各药店都在跑马圈地，可在店址的选择上（尤其对于跨区域开店）确实有一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。 药店店址选定的程序 药店分店的选择有着十分严密的科学程序： 1、合考虑相关因素，制定药店分店选址的标准。要兼顾长远性，同时要最有利于后续药店的发展，一般制定选址标准越具体越好，对相关事项进行全面考虑。 2、根据企业的定位选准目标顾客，再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行为进行分析，从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”，那么，他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。 3、寻找最优交汇点。继上一步后，再考虑黄金区域的状况，如朝向、竞争药店状况，区域内的主要业态，人流密集区，交通要冲、居住区等，这种信息越多，综合考虑达到最优的机会就越大。 4、选定具体地点。选定几个地点，加以比较，做出选择。 在实际操作中，由于各家企业急于进行跑马圈地，竞争已到了白热化程度，往往一家店面同时有几家企业要租用，这必然会将租价提高，因此，遇到好店址时决不能优柔寡断，应及早做决定，但同时也要小心谨慎。（事实上，企业有时已对某一区域早已看好，只是苦于没有店址外租，此时，如果有外租的，应当机立断） 药店选址应注意的事项 1、选址决策要谨慎 大家都知道零售企业在价值链中的核心因素是地点，经营者能否成功取决于店铺店址的选择。在选择药店店址的选定与消费者状况、地域性因素都应该一致。 1）、店址选定后，就会大笔资金投入分店开发，那是一锤定音，开张后要更改店址，成本极高。 2）、药店经营的效益受所在地市场状况的影响，很多别的方面的优势并不能弥补选址失误对企业造成的影响。 3）、店址的选择要有前瞻性，要对所在地的发展前景作出评估，要密切注意环境的变化，应特别留心城市建设的发展会带来什么样的变化。例如一家药店，在大连市某街道刚开设分店还不到4个月，就接到该街
生活垃圾填埋场选址要求： 1、符合区域环境规划、环境卫生设施规划和城市规划； 2、不应选在水源保护区、城市工农业发展规划区、风景名胜区等需要特别保护的区域内； 3、选址标高应位于重现期不小于50年一遇的洪水水位之上，并建设在长远规划的水库等 蓄水设施的淹没区和保护区之外 4、应避开以下区域：破坏性地震及活动构造区、岩溶发育区、活动中的断裂带、崩塌、滑 坡和隆起地带， 5、与周围人群距离依据环评结论确定，并经当地环境保护部门批准。 危险废物填埋场选址要求： 1、符合国家、地方城乡建设总体规划，场址处于一个相对稳定区域，不会因自然或人为因 素的破坏。 2、填埋场选址应进行环境影响评价，并经环境保护部门批准 3、不应选在城市工农业发展规划区、自然保护区、水源保护区、基本农田保护区、文物保 护区等需要特别保护的区域内 4、距飞机场、军事基地3000m以上 5、距居民区800m以上，并保证当地气象条件下对附近居民区大气环境不产生影响 6、距地表水距离不小于150m 7、填埋场应位于100年一遇洪水水位之上，并建设在长远规划的水库等蓄水设施的淹没区 和保护区之外 8、地质应符合以下条件： A、满足填埋场基础要求 B、现场及附近有充足黏土层资源满足防渗层要求 C、位于地下水水源地主要补给区之外，且下游无集中式取水井 D、 9、应避开以下区域：破坏性地震及活动构造区、岩溶发育区、活动中的断裂带、崩塌、滑 坡和隆起地带， 10、具有10年或者更长使用期 11、交通方便，保证运行 危险废物贮存选址要求 1、地质结构稳定，地震烈度不超过7度区域 2、设施底部必须高于最低水位 3、居民区800m，地表水150m以外 4、应避免建在严重自然灾害等区域 5、应在易燃、易爆等危险品仓库、高压输电线路防护区域外 6、贮存场所地质满足基础防渗的要求
开店选址的基本因素 选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。 提示：但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。 有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素： 1、人的流量。 2、租金。 3、繁华程度。 4、交通。 5、居民结构。 6、面前场地。 7、车站码头。 8、机关学校。 9、专业市场。 10、经营性质。 11、经营品种。 12、房屋结构。
13、能见度。 14、相邻店铺。 15、地势。 16、朝向。 17、楼层。 18、规划 19、相关政策。 20、房东。 提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感受，方可拍板。 2 选址调查 人口与购买力分析； 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
1、所需调查的项目包括： ⑴常住人口数 ⑵家庭及构成 ⑶人口密度 ⑷教育程度 ⑸从事行业 ⑹自然增加率 ⑺社会增加率 ⑻家庭人均收人 ⑼白天流动人口数 ⑽年龄构成 ⑾家庭年支出及支出结构 2、现就一些主要项目分述如下： ⑴家庭人口及收入水平； 提示；家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 ⑵人口密度； 提示；一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 ⑶客流量；
选址必须知道的几大要素 选址有多重要，想必每个门店经营人都是心知肚明的，不然不会有的人为了选址耗上了三五个月的时间。 如果选对址，客流量就有了保证，经营就可在营销、产品、运营、扩张等层面多方位展开；如果选错址，就要耗费大量的人力物力周璇。因此，选址是门店经营最重要的经营决策之一，选址的好坏甚至能决定门店是否能存活下去。 但刚入经营的我们，惊慌失措，茫然跟风，常常会犯下这样的错误： 1、找个地理位置好，人流量大的，那么生意一定会好： 还是那句话人流量不等于客流量，不要误以为人气旺，生意就旺。 其实根本没有考虑到自己真正的消费群体主要聚集在哪。地铁站出入口人流量大不大，但是你看到哪家星巴克是以地铁站为选址标准的，就连入住率特别高的住宅区也没有星巴克的影子。 原因是什么我们都很清楚，这些流量大的和他的目标客户匹配度并不高。看他人都明明白白，但是看自己倒想不清楚了。 在选址之前，要先搞清楚自身的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。如果没想清楚就贸然开店，迟早要关店。 2、找个房租便宜的，风险小 节约成本是肯定的，但也不能纯粹因为房租便宜。可能内心觉得房租便宜，哪怕不赚钱也不会亏损很严重。 做生意不是为了怎么想少赔，而是想怎么做好。即使一千块的房租，一年仅房租的费用也是一万多。还不算人力成本。道理也是同样的，选址要想清楚定位，考虑到长远发展。 3、找个离家近的，方便 离家近，自己不但方便，更重要的是左邻右舍也会多帮衬自己，你的左邻右舍是你的目标客户吗？ 开个消费高的美容院，左邻右舍接受美容消费的人少，这种情况你认为可以帮衬多少？更重要的是人情也会有用完的一天。 4、附近有成功的案例 看到别人在这里开店，做的风声水起。同行消费人群也是摩肩接踵，收入可观。跟风开店，也不一定能复制成功的路线。 因此选址首要的两大的要素： 一、市场分析，弄清自身定位 搞清楚自己的目标人群，你就知道了大体方向，少走冤枉了。不适合商圈，就不用在商圈去浪费时间。不适合临街、地铁口，锁定范围，节约时间，找到合适的店铺。 二、确定位置及考察店址 看到合适的店铺，需要蹲点！蹲点！蹲点！考察（重要的事情说三遍）确定你要的位置。计算店的人流量客流量，消费人群。 人流计算的方法： 1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算 2.计算有两个时间有节点 A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末 B、营业时间之内统计数据 总之，选址不能想当然，理性选址，才可以提前避免风险。
民康药店选址分析报告 民康药店是一家即将开业的综合药店，内有处方药、非处方药、中药饮片、保健品、化妆品、日用品等多种商品集为一体的中型药店。目前在龙洞步行街虽有不少药店，但是民康药店在药物品种和服务态度上都具有一定优势。所以在药店的选址方面也是下了很大的功夫的。 一新店周围地理位置特征表述 1我们预设我们新的药店位于广州市天河区龙洞步行街内.药店位于钰贝轩面包西饼坊旁边,哎呀呀、新新书店的斜对面。（如图1） 图1 2附近有龙洞购物中心、流行前线、华润万家，龙洞美食广场等，人流量大。步行街繁忙路段,商业氛纷浓厚,周边环境有住宅小区、20多间中高等专科院校及有名的“城中村”及工业区，所以周边居民、学生较及流动人口多，人流集散比较大，消费能力强。 3交通方便，多路公交车能到达。下公交车后，只要步行3至5分钟就能到达。 4 区位优势，龙洞步行街是广州天河东北部总要的商业中心，规划的定位辐射范围广。包括天河客运站到柯木朗、高唐石，甚至罗岗一带。商业发展前景好。 二、周边环境地带 从小地图来看不难发现，我们药店的地址属于热闹的商业区，人流很大，而且周边店面的经营的活动也很多样，所以为我们的药店提供了更好的潜在顾客。这样就更有利我们的新药店的盈利。竞争者的情况也不可忽视，在龙洞步行街还是有几间药店的，不过因为客流量大的原因，所以还是有很大的空间可以发展的。总的来说，我们药店选择的位置还是不错的。
三、药店选址的房产信息 1、药店选址在龙洞步房主的房产资料齐全，不存在房产纠纷。 2、该商铺是房主一手放租，不存在高价转租等的问题。 3、行街附近，商铺月租租金约为10000，但因药店选址在龙洞小学附近，客流量大，足以支付铺租。 4、药店选址在龙洞步行街，步行街现在正处于发展阶段，不会存在拆迁问题，所以药店可以长期营业。 四、附近交通状况 我们的药店虽然位于龙洞步行街中心位置，但交通尚算便利，步行大约300米左右即可到达公交站，有28路、30路、84路、84a路、39路、235路、535路、564路公交车可供乘坐，虽然距离地铁站较远，最近的天河客运站需要15分钟车程，但如果选择自行车或汽车的话，则有停车场可供停放。除特别节假日外，路面状况十分畅通，绝不会耽误你宝贵的时间。 五、客流量 药店店址位于龙洞步行街的中心地带，靠近龙洞小学、华润万家、流行前线，附近还有居民住宅区、龙洞美食广场。步行街属繁忙路段,商业氛围浓厚，不仅满足人群不同形式的需求，而且方便广大人民群众。人流组成主要有游客、居民、学生等，人流集散比较大，消费能力强，均具有一定的购买力和消费需要。客流量很大，这大大提高了药店的营业额。 六、客源分析 药店选在龙洞步行街内的潮流全线这边的话，客源主要是以下几个方面 1学生。众所周众，龙洞这边有着众多的高校（广工，广药职院，广金，广东工程）还有几个中高校专学校。学生做为消费的主力军，龙洞步行街来说每天的客流量来说是很大的，学生在这里占了绝大部分。 2外来居民。龙洞这边是属于郊区，相比较于市中心和市中心附近来说，房价会便宜的多，所以很多外出打工的人都会选择来龙洞租房居住，龙洞这边的消费来说相对而言还是会便宜的多。 3龙洞当地居民，做为当地的居民来说，龙洞步行街的离居住地近，选择在这里购买，也是一个不错的选择。当地的居民来说（客源占绝大部分的还是老年人，老年人退休在家，空闲的时间多，再加上人老了之后，本身的一些免疫力开始下降，开始一些老年人常出现的一些病）。 七、购买力分析 药店购买力是人们支付货币购买药品和医药服务的能力，或者说在一定时期内用于购买药品的货币总额。我们药店地处龙洞步行街后端，附近有工业区，靠近民居，附近有一所小学，因此消费者多为附近居民和工薪族，其中更多的是20-40岁消费者。 因此我们通过随机抽样调查获取了附近居民的收入水平。通过抽取出家庭样本50个。经过汇总分析，这50个样本中，人均收入在月1700—2000元的约占50％，1200—1700元的占20％，人均月收入1200元以下的10％，人均月收入2000元以上的20％。 由此说明，该地区居民大多都是工薪族，属于中等收入水平。消费水平为偏向一般廉价OTC药品，但龙洞本土居民依靠固定资产出租获利丰富，同时也是各类保健品，贵价药品的消费主力，可按照分析比例合理分配。 八、竞争店状况分析
选址要求 一、指导思想 1、符合城市规划 厂址选择应符合城市总体规划的要求，厂址和居民点的位置应符合城市功能分区，并于现有工业区和居住区相协调。但有条件时，尽可能利用现有居民点、交通运输设施、公用工程设施。 2、重视节约用地 选址时应珍惜土地，节约用地，不占良田，少占耕地，尽可能地利用坡地、荒地。 3、资源充足落实 资源充足落实是企业建设的必要条件，资源不落实，就无法合理确定厂址位置。因此必须计算原料、燃料及附属材料的运输费，确定最佳经济效益的厂址，确定企业合理规模。 4、供水供电可靠 水和电是企业正常生产的必须条件。选址时，应根据企业对水量和电量的要求，落实供水水源和供电电源。水源和电源不仅应保证企业既定规模的用水、用电量，还要能适应企业今后的发展要求。5、交通运输方便 要确保企业的正常生产，就必须及时向企业运进原料、燃料及附
属材料，及时的运出半成品及成品。要求所选厂址外部必须有方便的交通运输条件。在确定厂外运输方式时，必须同厂内所采用的运输方式相协调，使运输达到便捷、方便、安全、经济、合理之目的。 6、有利保护环境 选址应考虑保护环境和景观，不应靠近风景旅游区和自然保护区，不应位于窝风地带；应位于全年最小风频的上风侧和饮水水源的下游。对企业排放的三废要进行综合治理，防治污染环境。 7、方便企业协作 选址时，应尽可能同邻近企业或城市在交通运输、公用工程、机修设施、生活福利及文化娱乐设施等方面进行广泛协作，以减少企业投资和用地。 二、本项目主要特点 液化天然气（英文名：Liquuefied Natural Gas,简称LNG）技术主要包括天然气预处理、液化及液化天然气的储存、运输、利用等。本项目的实施将有利于保护环境，减少污染；能够充分利用资源，促进靖边地区的经济发展；年利润可实现8700万元；并能调节天然气产品结构，优化天然气供应方式；并能实现共赢，达到社会经济的最佳化等特点。 三、选址原则 工业厂地选址的主要原则如下：
分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心
商铺选址的四个必备要素 投资有风险，如何才能挑选到好商铺呢?专业投资人士认为，商铺选购需要考虑的内容很多，有经济环境因素，有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资业态、人流状况等等。总结起来，要找到最有投资价值的商铺，必须注意商铺的地段、业态、人流以及投资前景等几大要素。而作为西永业态最全、商业最中心的项目，金科·天宸以约200万的开发体量占据着西永商圈最有利位置，同时具备投资商铺的四个必备要素，是投资西永商铺的最佳选择。 挑铺要素一：地段人气商气全靠地段 “地段、地段、还是地段”，地产大亨李嘉诚的“地段说”，对于缺少投资经验的投资者来说，永远是值得信任的。地段，无疑是投资商业地产的重要衡量标准。好的地段为商铺聚集大量的人气商气。地段，直接影响投资回报率，因此，投资者除了要考虑价格外，地段也是一个非常重要的参考因素。 金科·天宸商铺地处西永商圈最核心地段，周边多所学校、企业环伺;紧靠轻轨站旁边，1桥4轨5高速7隧道建造西永综合交通路网，使西永成为城市交通枢纽中心。通达的交通和强大的人流汇集在此，给金科·天宸商铺带来巨大的消费群体和无限的升值潜力。 挑铺要素二：业态选对业态才有价值 除了地段，投资者还需要对商铺的发展方向、业态做出科学的判断和规划。选对业态，不仅能为商铺带来非常大的经营效益，也可提升商铺的租金收益。 而金科·天宸作为西永最大盘，是目前西永业态最全、体量最大的项目，拥都市商业发展利好，尽享西永得天独厚的政策优势;也聚集了包括“吃、喝、玩、乐、购”等多种业态，打造出全功能、全客群的复合型城市生活中心。全业态的商铺满足投资者的各种需求，金科·天宸商铺是投资西永商铺最合适的选择。 挑铺要素三：未来预期只买对的不嫌贵的 商铺不是越便宜越值得投资，而应该根据区域商铺市场情况、项目所有商铺形成的市场需求、未来发展前景等因素来衡量商铺是否值得购买。投资专家认为，在买铺阶段，商铺的价格往往很难体现其未来真正的价值，要不高估要不就是低估。因此真正的商铺投资高手其实很少过问价格，而更多的是评估商铺的未来预期。只有投资者在买铺之前对这个商铺的未
连锁药店的选址指南 药店连锁业近几年来发展迅速，尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下，药店连 锁企业在向资产多元化转化，似乎药店就是利润的保证，整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址，下一个药店选择在哪里”几乎成了个连锁药业最挠头的问题。 1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办连锁药店，人迹罕至，营业额就很难提高。 2 、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设 在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。 3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。 4 、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。 5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。 6、店中店形式。目前，各连锁药店都在跑马圈地，可在店址的选择上(尤其对于跨区域开店)确实有 一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而 选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。 连锁药店店址选定的程序 连锁药店分店的选择有着十分严密的科学程序： 1、综合考虑相关因素，制定连锁药店分店选址的标准。要兼顾长远性，同时要最有利于连锁分店的发展，一般制定选址标准越具体越好，对相关事项进行全面考虑。 2、根据企业的定位选准目标顾客，再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行 为进行分析，从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”，那么，他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。 3、寻找最优交汇点。继上一步后，再考虑黄金区域的状况，如朝向、竞争药店状况，区域内的主要业态，人流密集区，交通要冲、居住区等，这种信息越多，综合考虑达到最优的机会就越大。 4、选定具体地点。选定几个地点，加以比较，做出选择。
在企业选址的问题上，各类型公司选址的要求与特点在企业运营地点选择方面，很多欧美企业一般遵循4M(最)的标准。即：第一，把一次性成本降到最低，第二，把运营成本降到最低，第三，把潜在的风险降到最低，潜在的风险很多，包括：恐怖袭击、政府管制等;第四，把机会放到最大。 高科技、电子、网站类公司选址的要求及特点 一、物业所属区位： 如果此类公司在市政府所规划的经济开发区，高科技园区注册的话，会得到相应的税金方面的减免政策(三减三免)，这点也是此类公司选址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直辖市的商业圈或中央商务区设立能够体现公司良好形象的办公场所(总部或驻京办)。 二、交通利达性： 绝大多数IT公司的员工人数较多，且加班的情况较为严重，所以，此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格(即：办公地址距员工住址较近或较为方便)。 三、软硬件设施： 1.强电：一般市场上的物业皆要双路共电，且电源系统需达到220V—380V有的条件。电力供应容量应不低50VA/平米。 2.弱电：办公区域内应保证8—20平米内有一个信息点，信息点包括：语音点、数据点、光纤出口。且应有在20—50年内可拓展升级的可能。
3.网络支持：大厦内应有至少两家以上的网络运营商可供选择，还应具备专线上网、无线上网(支持迅驰)。大厦还应设有手机信号覆盖系统即：无屏障系统。 4.人性化—-有否空中花园或绿化率的高低：由于此类公司的员工的工作较为单调，大厦如配有空中花园最佳;或大厦的绿化率应符合国家标准。 5.电梯：部数的多少(每3300—4500平米/吨/部)，载重量的大小，轿箱的高矮大小，梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒)，电梯的自动控制或人工控制系统应良好。 6.车位：地上、地下车位的总数量多少(45—65个/万平米)，停车泊位的方便程度(人工控制或电脑控制)。 7.建筑风格及结构： 风格：大多数IT公司较为青睐风格现代、新潮的物业，多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。 结构：大多数IT公司的员工人数非常多，办公密度大，且多希望开放式办公。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。在楼板承重方面：应在150—200公斤/平米，其中转换机房的承重要求就更高了。在抗震方面：应至少可抗震7—8极。在净层高方面：应在2.6—3米之间，如在个别楼层设有超高层(LOFT)最佳。 8.中央空调及烟感、喷淋： 中央空调：分2管制、4管制、VAV系统，后两者更受青睐，但随之而来的是租金的不菲。新风量也是一个较为重要的参数，一般国际标准为35立方米/人/小
门店选址原则及技巧 一、商店选址的原则 一些正在寻找开店地址的创业者，总是抱怨找不到好的店址。其实，这是一种误解，店址不一定要在繁华地段，也不一定要在人口聚集的地方，只是根据你选择的行业和功能定位，在充分考虑顾客的基础上，合理地寻找开店地址，就能让你事半功倍。 商店选址要遵循下面几个原则： 原则一：符合门店的功能定位 符合已设定好的门店功能定位，可以实现门店想要达到的目的是最主要的。如果门店的功能主要是用于零售展示，那么门店就要考虑接近目标人群，如体育馆、体育运动用品市场及交通、停车的方便性等。如果只是团购的展示，则不用过多地考虑人流情况，而门店的面积是考虑的主要内容了；而如果传播是重点定位，则门面的在小，视线、人流车流多少是重点要考虑的。 原则二：方便顾客购物 满足顾客需求是商店经营的宗旨，因此商店位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此商店要符合以下条件： A.交通便利、停车便利。 B.靠近客户人群居住地或办公楼，即要靠近商圈或具有较强购买力的社区； C.符合客流规律和流向的人群集散地段，如体育一条街等专业市场。这类 地段适应顾客的生活习惯，自然形成"市场"，所以能够进入商店购物的 顾客人数多，客流量大。如重庆，福建福州，江西南昌，云南昆明、大 理等地舒华专卖店都选址于体育一条街或体育馆旁。 原则三：有利于商店开拓发展 商店选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几个方面来考虑如何便利经营： A.提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。商店选址时不仅要分析 当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如 有利于提高市场占有率和覆盖率，不断增强自身实力的基础上开拓市场。
一、店铺基本要求 面积：20——100平方，50——60平方最佳。 体形：十字路口在转角处、一般长方形最佳。 层高：3米最佳 装修：在不影响物业主体结构前提下，可自由作出局部改建及间隔调整。 结构：无柱子最佳、如有应规格一致、排列整齐。 设施：通水、电、消防合格、排水正常。 证件：相关证件齐全合法。 租凭：开发商、房东最佳。若是转让需房东认可。 租期：五年以上最佳、最低三年。 费用：租金押1交1月，押1交3月，转让费2—5万。 商圈半径为200米，在方圆200米的范围内至少有3000个固定商圈人口。 二、商圈分析 1、地理位置细分策略地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商店位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分： (1)商店选址与路面、地势的关系一般情况下，商店选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这会直接影响商店的建筑结构和客流量。通常，商店地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都比较高，商家在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有些情况下，商家不得不将商店位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。 (2)商店选址与地形的关系地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：方位情况。方位是指商店坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直接相关。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。走向情况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，商店在选择地理位置进口时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳。交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，商店建筑的能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将商店设在路口的"转角"处，效果更佳。 2.潜在商业价值评估策略潜在商业价值评估是指对拟选开业的商店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商店位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的商店位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
【论文关键词】：药品零售; 连锁药店; 选址【论文摘要】：近两年，药品零售市场竞争异常激烈。为了赢得更多的市场份额，药品零售企业大量开设分店。近些年来，曾有药品零售企业发出了要在全国开设千家甚至万家连锁药店的豪言壮语。时间逐渐的过去，我们听到了许多诸如"开一个亏一个"的感叹。为什么它们"跑马"却"圈不得地"？这里固然有竞争环境、经营策略等问题，但是，一个重要原因就是选址不当。因为选址不当，使他们输在了起跑线上。文章通过对连锁药店选址影响因素的分析，提出连锁药店选址方法。 一、连锁药店选址影响因素（一）地理环境的影响选择条件优良的城市是连锁药店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建连锁药店，主要从以下几个方面进行调查分析。 1. 区域类型。先看地形、气候、风土等自然条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。 2. 经济发展水平。这是对连锁药店选址影响最大的一个因素，要重点考察GDP 总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。 3. 交通条件。城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定连锁药店有效商圈在该城镇的覆盖范围。（二）行业状况的影响 1. 市场需求（1）消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。（2）城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。 2. 销售策略影响随着市场竞争的加剧，为了吸引更多的顾客群体，为顾客提供一站式购物，常常会看见门店出售的商品与商店的类型毫不相关的现象，这种现象被称为掠夺式销售。有这样一则报道：冲洗店连锁品牌门店在连锁药店里"开花"，与此同时，连锁药店品牌也全面进驻该冲印连锁店，而正式开始以彩印、保健品和化妆品的销售为主要的多元化经营，这样的方式不仅可以吸引更多的顾客，还有效的降低了门店成本。作为一个市场的入侵者应当有充足的准备，合理准确地计算剩余的市场份额。 3. 竞争对手情况对于业内竞争，大家都会注意到这么一个现象，有麦当劳的地方必有肯德基的身影。往往两方当中的一方开完一个店后，另外一家必紧紧跟随进入。而随后进入的一家实际上已经节约了大量调查成本。同样，我们发现在医院附近，药店容易产生扎堆的现象，大家都是奔着同行竞争对手而来的。这说明，在新开一家药店之前，对竞争对手的调查是必需功课之一，以做到心中有数，有利于决策的优良执行。而在对竞争对手的调查当中，不仅仅注重其产品、场所大小、价格等等明显因素呢?私以为，调查更应该从细节当中出发，如地板是否乾净?橱窗是否乾净?灯光是否明亮?陈列商品的技巧如何?出入口的大小如何等等问题上来。 [!--empirenews.page--] （三）所在地市场状况的影响在确定商圈的范围和对竞争对手进行调查的同时，对一个新药店的立地投资分析是经营者们最牵肠挂肚的一个问题。按照常理来说，投资一个药店除了考虑固定设备、场租、工程和装修费用之外，更为重要的是模拟经营设计。根据前期的商圈调查，确定该商圈内的人口基数，消费能力、自身条件以及竞争对手大致情况，可以大致判断出新药店开张之后的经营基数以及大致的购买吸引力，从而寻找到损益平衡点销售额（固定费用/毛利率变动费用率）和经营安全率（损益平衡点销售额/预计销售额）。而后者是衡量药店经营的是否优良的一个重要指标，一般测定的标准为：30％以上为优秀店，20％～30％为优良店，10％～20％为一般店，10％以下为不良店。 [1][2]下一页（四）企业形象的影响我们不时发现，有许多知名连锁药店在选址的时候，不是很注重药店形象的推广。"连锁门店的选址工作要结合公司的企业形象的推广，在选址的同时还要宣传自己企业，告诉他们公司的发展情况，这样就会在顾客心目中留下美好的印象。连锁化经营是整体性，稳定性，全方位的联合，所有的连锁店使用统一的店名，具有统一店貌，提供标准化的服务和商品，而且，企业形象一旦确立，便依以贯之。不可置疑，很多连锁药店