房产交易风险告知书
房屋买卖，特别是二手房买卖交易流程较为复杂冗长，对于没有购房经验的人来说往往不知从何把握交易进度，因此交易风险很大，此时有信誉的专业中介机构代为办理整个房屋交易的流程显得尤为重要。那么，一般的交易流程是怎样的呢？通过一幅图来揭示二手房交易流程。
从图可看出，买方主要交
易程序有：选房-签订合同
-支付房款-办理过户-取得
房产证。那么最大风险往
往在于支付房款这个阶段，
如何保证支付的房款不会
石沉大海？
从图中可以看出，买方购
房有两种付款方式，一种
是一次性付款购房，另一
种是按揭贷款购房，那么
两种付款方式有何不同，
又会分别有哪些风险？应
如何规避风险？
一、一次性付款
1定金。买方在中介的介
绍下选定意向房源，与房
屋产权人签订房屋买卖合
同，支付购房定金。然而
支付的定金如何确保其安
全？
买家在支付购房定金前，必须要求经纪人核查交易房屋的产权情况，
有无银行抵押，抵押份额多少？有无被查封？有无二次抵押给个人？
是否存在违建？是否附租约等等情况。
保值地产在此提醒，如存在以下两种情况买方应拒绝支付定金：
（1）房屋已被法院或其他部门查封；被查封房屋是无法过户交易的，
应拒绝支付定金并要求卖家承担违约责任。
（2）房屋存在二次抵押登记；房屋存在二次抵押，大多数情况是屋主
因债务原因将房屋抵押给债权人，因此定金前务必要求屋主注销二次
抵押登记。
同时，为确保已支付的定金安全，保值地产建议，将支付的定金交由
有信誉的第三方监管（如大型中介公司），待交易完成后方由第三方支
付给卖方。
2首期楼款。
买卖双方签订房屋买卖合同后，买方按约定应先支付首期楼款。然后在支付首期款后至房屋过户并出新房产证前有一段空白期，那么已支付的首期楼款又该如何保证其安全？在此，保值地产告知买家，在支付首期楼款后，如卖家有债务在身，其名下房产有可能被债权人向法院申请查封，导致房屋无法继续交易。或者房屋尚欠银行贷款未还，卖家收取首期楼款后因自身原因携款潜逃的情况出现。
规避方法：买家将首期楼款支付到监管账号，待房屋交易完成后方由监管方支付给卖家。
3尾款
购房尾款应于房屋过户后方支付给卖方，具体支付时间是何时比较合适？
保值地产告知，在申请过户后需7个工作日才出新房产证，因此建议买家应在取得新房产证后支付尾款，而不是在申请过户当天就支付。
二、按揭贷款
和一次性付款相比，买家按揭贷款购房所需时间更长，程序更复杂，风险因此也更高。
和一次性付款一样，买家支付购房定金前必须要求经纪方核查房屋信息，在确认房屋产权清晰无纠纷的情况下方支付购房定金
房产经纪人必备基础知识 1、什么叫房屋产权,产权包括什么 答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。 2、房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由***直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 3、国有土地使用权的获得方式有哪些 出让、划拨 4、房地产登记的种类有哪些 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 5、住宅按建筑层数分类： 低层住宅为一层至三层； 多层住宅为四层至六层； 中高层住宅为七层至九层；
高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。 6、什么是层高、净高 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高=层高-楼板厚度 7、不计算建筑面积的范围： 1、层高米以下； 2、突出墙面的构件； 3、挑台、平台等。 8、公共维修基金缴交比例 购房款的3%或每年每平米2元9、购房人缴存的维修基金什么时间返还 在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额。 10、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 11、什么是容积率 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 12、商品房销售须具备以下五证：
国际贸易风险防范案例分析 1．我国内A.S．进出口公司与国外某客商达成一笔交易。在国外开来的信用证中，有关装运条款的规定为：“Shipment from Chinese port to Doha by steamer not over l5 years Of age，not later than 31st May，1994。”(由不超过15年船龄的轮船从中国港口装运至多哈，最迟装运期为1994年5月31日前。) A.S．进出口公司根据合同和信用证要求于5月15日装运完毕。5月16日即备齐所要求的各种单据向议付行交单。议付行审单后提出：信用证规定由不超过15年船龄的轮船装载，必须落实本条款，应找轮船公司出具证明。A.S.进出口公司即与外轮代理公司联系要求出具船龄证明，但外轮代理公司不同意出具，理由是A.S．进出口公司在托运单(Shipping order)上并未要求如此条款，而且该轮系第一程船，在香港转运，实际第二程船能配载什么样的船，多少船龄的船，目前无法了解。A.S．进出口公司将上述情况与议付行研究，议付行人员认为信用证要求必须由不超过15年船龄的船装运，明显与证不符。最后由A．S．进出口公司出具补偿保证书，由议付行于5月17日向开证行寄单，在面函上提出其不符点内容及“凭担保议付”的字样。单据寄到开证行，开证行于5月23日即提出：“第X x x x号信用证项下第x X x x号单据已收到。议付行面函所提出的不符点不能接受，单据暂代保管，请告单据如何处理。” A.S．进出口公司邀请有关专家对本案情加以分析，经研究认为：在议付当时出具不符点的补偿保证书，“凭担保议付”的作法是错误的，信用证虽然规定由不超过15年船龄的船装运，但未规定有关落实该条款的单据。对这样非单据化的条款，受益人可以不予理睬，所以说原单据仍然是单证相符。受益人与议付行不但没有依据UCP600的相关条款据理力争，反而自己主动制造单证不符的说法，向开证行“表提”寄单，请求开证行通融接受，做法是错误的。 A.S．进出口公司正准备根据上述分析向开证行申述单证相符的意见时，5月25日又接到开证行来电称：“5月22日我行接到第x x x x号信用证项下的你方单据，根据议付行面函提出单据的不符点情况，我行即与申请人商洽，结果申请人无法接受单据，故我行于5月23日即电告你方不能接受单据，并且我行在随后审核单据时发现，在你方提交的单据中，商业发票中的商品名称与信用证中的商品名称不符。信用证规定：‘Canned Bamboo Shoots’，而你发票为‘Canned Bamboo Shoots Shredded。’请速告对单据处理意见，现暂代保管单据。” A.S．进出口公司即查核原单据留底，发现发票的品名确实比信用证多了“Shredded'，，信用证规定的品名为“竹笋罐头”，实际货物的品名为“竹笋丝罐头”。A．S．进出口公司有关人员当时认为信用证品名属于统称，发票和其它单据如按实际货名名称出具并未超出信用证规定范围。如果按信用证规定品名出具单据，而商检局出具的品质检验证书又只能按实货名称，不会同意按信用证规定的名称出证，又会造成单与单之间的不一致。所以当时决定按实货名称制单。 A．S．进出口公司最后经研究决定，于5月26日立即通过议付行向开证行补寄正确的发票，同时向开证行申述关于“由不超过15年船龄船只装载“的所谓不符点的异议。 6月2日开证行又来电提出：“你方5月26日补寄来第x x x x号信用证项下之更正发票，虽然已收到，但你方于本信用证规定的5月25日前交单的有效期之后寄单，该证已过期失效，我行无法处理信用证超过有效期后寄来的单据，单据仍在我行暂时代为保管，速告如何处理。” A.S．进出口公司再三研究也毫无结果，因为信用证已过期失效，补寄去发票也解决不了问题，最后只好同进口商商洽，以降价10％而结案。 请回答：
产权不明晰使得很多国有外贸企业管理者为了应付上级主管部门业绩考核,不顾企业长远利益,盲目赊销;有的企业迫于市场竞争压力,单纯追求销售额增长,盲目打价格战。这些行为导致了企业应收账款上升,销售费用上升、负债增加,呆账坏账增加,效益下降,偏离了最终利润这一企业最主要的目标。强化企业信用管理,就是要在销售收入增长和风险控制这两个目标之间寻求协调一致,保证最终利润这一根本目标的实现。 企业内部职责不明确 在我国外贸企业现有的管理职能中,应收账款的管理职能基本上是由销售部和财务部这两个部门承担的。然而在实践中这两个部门却常常职责分工不清,不能形成协调与制约机制,容易造成外贸企业在客户开发、信用评估、合约签订、资金安排、组织货源、品质监督、租船订舱、制单结汇等诸多贸易环节出现决策失误并导致信用损失。外贸企业内部职责不明确已成为企业账款拖欠趋势得不到有效抑制的根本原因。 信用管理方法落后 目前我国外贸企业业务人员信用风险防范意识薄弱,信用风险防范手段单一,没能掌握或运用 给企业销售人员违规经营、违章操作,甚至与客户勾结留下可乘之机。在账款回收工作上更是缺少专业化的方法。 加强外贸客户信用风险管理的对策建议 通过以上分析,我们清晰地看出现今我国外贸企业已不是单纯的信用管理技术、手段的缺失,还包括有企业组织结构不协调,和相应企业文化落后等诸多因素制约外贸企业客户信用风险管理的建立和实施。 我国外贸企业可依据自身条件选择实施以下的对策:大型外贸企业可成立客户信用风险管理专职机构来建立健全并贯彻实施科学的客户信用风险管理制度;中小型外贸企业可考虑实施
信用管理委托代理制。中小型外贸企业,尤其是我国外贸经营权下放以后初次涉足外贸领域的为数众多的私营企业,可考虑直接将客户信用风险管理工作“外包”给信用管理咨询公司。与企业自己设立专门的管理部门相比,实行信用管理委托代理制可以节省大量的人力、物力和财力,降低企业的管理成本,具有快速性、专门性和灵活性等优点;借鉴国际通行的信用风险管理手段降低外贸信用风险。我国外贸企业在建立起信用风险管理制度的基础上,在对外贸易的实践中应该学会借鉴国际通行的信用风险管理的先进做法和手段,诸如国际保理、福费廷和出口信用保险等。这些在西方国家中相当成熟并行之有效的信用风险管理做法虽然在我国正逐渐得到应用,但还远远没有普及,因此我国商务部应大力推广。
海尔外汇风险管理案例 中国海尔集团在美国南卡来罗那州设立一家生产电视机的工厂。公司决定从日本引进一条彩色显像管生产线，总额为140000000日元，两个月后支付。公司财务人员担心两个月后日元升值。一个解决办法是委托中国银行买两个月远期合约。两个月远期汇率为1日元=0.007042美元。但公司财务部又不情愿通过远期合约锁定一固定汇率，因为它希望日元贬值时也能受益。即，公司希望日元升值时能得到保护，但当日元贬值时又能受益。 花旗银行为公司设计了这样的套期保值方案。公司买进一份协定价格为1日元=0.007143美元的日元看涨期权，合约金额140000000日元，期权价格$50000。同时，公司卖出一份协定价格为1日元=0.006667美元的日元看跌期权合约，合约金额和期权价格皆与看涨期权相同。由于两份期权合约的期权费相同，海尔开始时没有任何现金支出。到时不外乎有三种情况： 1、如果日元汇率大于0.007143美元， （1）看涨期权有价，公司行使该期权，按协定价格0.007143买进140000000日元，支付$1000000. （2）看跌期权无价，买方放弃期权。海尔无任何负担。 2、如果日元汇率小于0.007143美元但大于0.006667美元， （1）看涨期权无价，公司不会行使期权，按当时的即期汇率买进所需的140000000日元，假设当时的即期汇率为0.006888 美元，则支付美元数目为$964320.
（2）看跌期权无价，买方不会行使。海尔无任何负担。 3、如果日元汇率小于 0.006667美元， （1）看涨期权无价，公司放弃期权。 （2）看跌期权有价，买方决定行使。按0.006667美元卖给海尔140000000日元。海尔别无选择，只能按此价格买进这笔日 元，支付美元数目为$933333. 思考： 1、银行制定的这套期权组合策略为公司提供了何种保护和受 益机会？ 2、银行制定的这套期权组合策略同远期和单一的期权策略相 比，有何优点？有何缺点？ 3、什么情况下适合采用该种策略？ 案例2 某公司有一笔应付澳元50000，想用期权套期保值，银行为它定做了下列期权组合。买入一份协定价格为$0.64,期权费为$0.019/A$的看涨期权，同时卖出一份协定价格为$0.65,期权费为 0.015/A$看涨期权。来分析一下这个期权组合可能的收益或成本。 1、初期的期权费开支为$0.004/A$。 2、到期澳元升值到$0.64——$0.65之间，则
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
案例一：工行案例：锁定出口收汇待核查帐户中外汇资金汇率风险 A企业是绍兴一家大型纺织品生产企业，产品要紧出口到阿联酋等中东国家，出口结算方式采纳美元前T/T50%+后T/T50%。自2008年7月14日起，企业出口收汇必须执行国家外汇治理局联合商务部和海关总署新公布的《出口收结汇联网核查方法》，出口收汇必须先划入待核查账户，只有通过海关数据的联网核查之后才能够办理结汇或划出资金的手续。由于A企业有大量的美元预收货款，收汇资金进入待核查账户与通过海关联网核查往往有近20天的间隔期，在人民币对美元汇率持续升值的大背景下，客户的正常美元收汇资金在这几天中承担了市场汇率升值的风险。为此，A企业专门是着急。08年8月初，工行对A企业进行了专门的走访，据了解，A企业在8月-9月期间累计有约150万美元的预收货款，在人民币汇率波动加剧的今天，如何规避这部分预收货款的汇率风险成为企业最大的需求。针对A企业的情况，工行重点推举了“汇即通”远期结汇产品。“汇即通”结汇业务是工行推出的针对客户待核查账户美元收汇资金的一款结汇产品。客户与工行签订“汇即通”远期结汇交易托付书，在交易托付书中约定交割金额、交割汇率及交易到期日，其中交割金额不得超过待核查账户的资金余额，交割汇率为客户签约时的市场即期结汇汇率，交易到期日为交易签约日确定的期限为1个月的标准起息日。客户在与工行签订“汇即通”远期结汇交易托付书之后，在交易到期日之前的任一工作日，假如客户待核查账户中的收汇资金通过海关数据的联网核查，客户即可按交易托付书约定的成交汇率与工行进行资金交割。通过沟通，2008年8月12日，
A企业与工行签定“汇即通”远期结汇交易业务协议书，协议约定总成交金额150万美元，交易方式为一个月内择期交易。2008年8月12日，A企业待核查账户收汇150万美元，当天的即期结汇价为6.8522。企业向工行提交“汇即通”远期结汇托付书，约定金额为150万美元，约定交割汇率为6.8522，约定到期日为9月12日。在9月12日之前A企业待核查账户资金通过海关数据联网核查，客户即可按6.8562的价格与工行进行资金交割。8月28日，A企业待核查账户资金通过海关数据联网核查，客户按6.8562的价格与工行进行资金交割。（8月28日的即期结汇价为6.8133）通过叙做“汇即通”远期结汇产品，B企业额外获得收益：150X（6.8562—6.8133）=6.435万元人民币。 7月14日，我国实施了出口收结汇联网核查制度，客户出口收汇资金必须先进入待核查账户并与海关联网核查，这过程往往需要几天的等待时刻，在人民币对美元汇率升值的大背景下，几天的等待时刻即意味着客户需承担几天因市场汇率波动的损失。“汇即通”远期结售汇产品要紧针对该情况，客户只要在工行办理“汇即通”产品就可享受在一个月内结汇均按收汇当天牌价结汇，完全摆脱了因几天等待而可能遭受汇率损失的困绕，产品较为切合市场需求。 问题一：案例中的A企业面临的要紧问题是什么？ 问题二：简要介绍工行的“汇即通”业务。 问题三：“汇即通”为何能够关心A企业规避预收账款的外汇风险（结合案例进行讲明）
房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的案例研究 国有商业银行完成股改成功上市后，不良贷款处置主要通过动用自身拨备核销、批量打包转让给四家资产管理公司、依法保全、现金清收等途径来实现。 2012年末，某国有银行天津市分行（以下简称A银行）通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让了某房地产开发有限公司（以下简称B公司）不良贷款债权。这是天津市商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的首次尝试。 一、A银行不良贷款债权转让案例 B公司成立于1992年12月，主营房地产开发及商品房销售。注册资金1500万元。截至2004年6月末。B公司在A银行贷款余额1900万元，抵押物为天津市某区80套房产。2004年6月，B公司还款能力出现问题：同年9月，B公司总经理因涉嫌诈骗，被公安机关强行羁押，公司资产被人民法院查封；2005年6月，停止经营；2008年12月29日，B公司被吊销营业执照。2006年3月，A银行以B公司无力偿还贷款本息为由，向天津市第一中级人民法院提起诉讼。同年5月，天津市第一中级人民法院判决A银行胜诉。在该案执行过程中，由于被执行人曾擅自出售抵押房产，造成多名案外人提出异议，法院拍卖处置抵押物困难重重，致使该案始终未能完成执行程序。截至2012年3月8日，B公司拖欠A银行贷款本金1900万元，利息1172.79万元。鉴于该案在长达六年的时间里未能完成法律执行程序，A银行尝试通过向社会投资者转让该房地产公司不良贷款债权方式实现不良贷款的处置。 一是寻求新途径，制定债权转让方案。鉴于该笔不良贷款处置的难度、特点以及抵押物房产的各类瑕疵等情况。A银行开拓思路，探讨运用市场化手段处置不良贷款债权的新途径。根据《中国银监会办公厅关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）、A总行《做好2012年度不良资产清收处置相关工作的通知》等文件精神，2012年初，A银行依法拟定了通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让某房地产公司不良贷款债权的方案。 二是探索新模式，严格执行总行批复。2012年4月28日，A银行就该笔不良贷款债权转让价格、受让方资格条件、交易保证金、交易价款支付方式、转让交易价款处置等事宜向A总行报送请示。2012年5月11日，A总行批准同意A银行通过天津产权交易中心对外公开转让该房地产公司不良贷款债权，并规定了该笔债权挂牌交易价格及下浮幅度。 三是尝试新方式；公开透明债权转让程序。根据A总行批复要求。2012年6月7日，A 银行将该房地产开发有限公司不良贷款债权在天津产权交易中心公开处置。在挂牌过程中，A银行按照天津产权交易中心交易规则确定的审批程序和公示时间，对不良贷款债权信息、买受人受让条件以及相关重大事项等情况进行公开披露。按照A总行批复文件要求，以2012年6月8日该笔不良贷款本金、利息及产生的全部费用合计数为依据，第一次挂牌转让价格确定为3200万元，在无人竞买的情况下，先后依次20%、10%两次降价，挂牌价调整为2350万元，最终只有一家意向受让方进行受让登记。并交纳了挂牌价格30%的保证金。2012年7月26日，A银行与受让方签订了《债权转让协议》，债权转让价款为2350万元。2012年10月31日，A银行向受让人交割与该案债权有关的贷款合同、抵押合同、抵押他项权证书及相关法律文书，并将债权转让事宜通知B公司。至此，A银行完成全部债权转让程序，B公司不良贷款本息合计3200万元，该行垫付的诉讼费、拍卖费、评估费、债权转让交易佣金、交易手续费、交易鉴证手续费共计46.48万元、律师费47万元。本息及可计量费用成本共计3293.48万元，债权最终转让价款为2350万元，在归还全部贷款本金1900万元后，实际应收未收利息损失943.48万元。 四是反映新成果，及时报备债权转让事项。按照《天津银监局转发<关于商业银行向社
实验三：外汇风险防范 一、实验内容 分析以下案例，写出分析思路与结论。 案例1 （1）利用人民币远期结售汇业务规避汇率风险 某年9月20日，广东一企业出口一批货物，预计3个月后即12月20日，收入2 000万美元。若银行9月20日开报的3个月远期美元对人民币双边价为8．3649～8．4068，该企业同银行签订了人民币远期结售汇合同。试分析该企业避免外汇汇率风险的结果。而如果12月20日市场汇率变为8．2649～8．3068，若不做远期结售汇，该企业的损益情况又会是怎样？ （2）利用期权交易规避汇率风险 一美国制造商购买日本某企业商品，货款为24亿日元，双方约定3个月后以日元支付。如果签订进出口合同时的期权价格为200 000＄，协议价格为＄1=JP ￥240；同时，3个月的远期汇率为＄1=JP￥240。则该美国企业有两种选择：一是用外汇期权交易规避汇率风险；二是用远期外汇交易规避汇率风险。 假设3个月后市场汇率将出现下列三种情况，试分析该美国企业分别采用这两种交易方式在三种情况下的损益情况，并比较这两种交易方式的特点。 日元升值，3个月后现汇汇率为＄1=JP￥220； 日元稳定不变，3个月后现汇汇率仍为＄1=JP￥240； 日元贬值，3个月后现汇汇率为＄1=JP￥260。 案例2 2009年下半年，人民币升值的压力逐渐增大，不少企业已做了相应的准备。但即便如此，汇率依然成为出口企业为之困扰的难题之一。 最近，一服装公司的经理比较头痛：公司准备向美国出口一批服装。双方将在2010年1月1日签订合同，约定以美元支付总额为500万美元的货款，结算日期为2010年7月1日。目前，汇率为1美元兑人民币6.85元。 由于美元一直贬值，公司结汇后的人民币收入可能会明显减少，如何回避美元贬值所导致的外汇风险呢？如果选用避险工具后，美元却升值了，又如何处理呢？ 银行介绍，目前的汇率风险回避工具包括远期、掉期、期权、掉期期权以及它们的组合。具体的使用，要看企业使用外汇的实际状况。 结合该服装公司的情况，银行设计了二种方案。 1.用远期外汇交易锁定汇率，即在7月1日以实现约定的价格（1美元兑人民币6.80元）结汇。这样就回避了汇率变动可能带来的风险，到时候该企业可以用6.80的汇率换回3400万人民币。 2.企业买入一笔看跌美元期权。期权的标的是美元兑人民币，执行价为6.85，期限是6个月，名义本金为500万美元。按照目前报价，看跌期权的期权费是3
房地产专业知识200问 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8、集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10、土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 12、合作建房
会计案例分析课程记分作业（一） 本次作业范围为第一篇、第二篇 一、分析论述题 1．分析企业的货币资金控制，其流程如何设计？有哪些关键点？ 货币资金是指在企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，按其形态和用途不同可分为包括库存现金、银行存款和其他货币资金。它是企业中最活跃的资金，流动性强，是企业的重要支付手段和流通手段，因此必须加强对企业货币资金的管理和控制，建立健全货币资金内部控制制度，确保经营管理活动合法而有效运行。 流程如何设计：见教材48页的设置货币资金业务流程： 有哪些关键点？见教材48页的设置货币资金关键控制点： 2．分析企业的应收账款管理，其政策如何制定？如何防止或减小风险？ 应收账款，是公司因销售商品、提供劳务等业务应向购买方、接受劳务的单位或个人收取的款项。形成应收账款的直接原因是赊销。虽然大多数公司希望现销而不愿赊销，但是面对竞争，为了稳定自己的销售渠道、扩大商品销路、开拓并占领市场，降低商品的仓储费用、管理费用、增加收入，不得不面向客户采用信用政策，提供信用业务。公司采用赊销，虽能给公司带来以上好处，但也要付出一定代价，给公司带来风险。如客户拖欠货款，应收账款收回难度越来越大，甚至收不回。所以，应收账款管理是一个企业管理的重中之重。 政策如何制定？ 应收账款的增加为企业带来收入的同时，也带来了风险。因此，应收账款管理工作要做的好, 最重要是制定科学合理的应收账款信用政策。具体如下 ①信用条件，指企业接受客户信用订单时所提出的付款要求，主要包括信用期限、折扣期限及现金折扣等。这里所说的信用期限是指企业允许客户从购货到支付货款的时间间隔，企业产品销售量与信用期限之间存在着一定的依存关系；这里所说的现金折扣是指在规定的时间内客户提前偿付货款可按销售收入的一定比率享受的折扣；这里所说的折扣期限是指为客户规定的可享受现金折扣的付款时间。 ②收账政策亦称收账方针，是指当客户违反信用条件，拖欠甚至拒付账款时企业所采取的收账策略与措施，主要包括收账程序、收账方式等。企业制定收账政策时，要注意把握宽严程度，针对不同的客户采取相应的措施，以尽量确保在不丧失客户的情况下收回账款，减少收款费用和坏账损失。 ③信用标准是企业决定授予客户信用所要求的最低标准，也是企业对于可接受风险提供的一个基本判别标准。信用标准较严，可使企业遭受坏账损失的可能减小，但会不利于扩大销售。反之，如果信用标准较宽，虽然有利于刺激销售增长，但有可能使坏账损失增加，得不偿失。可见，信用标准合理与否，对企业的收益与风险有很大影响，企业需要一个明确的尺度来作为判断的依据，它告诉企业应如何运用商业信用，应如何拒绝客户赊账的要求。 如何防止或减小风险？ 所谓风险控制，是指在风险识别和风险评估的基础上，针对企业所存在的风险因素，积极采取控制措施，以消除风险因素或减少风险因素的危险性，在损失发生前，通过采取措施，降低了损失发生的可能性；在损失发生后，将损失减小到最低限度。 风险控制措施可以分为5种：避免风险、预防风险、降低损失、转移风险和承担风险。 ①避免风险。经过风险评估后，我们将某客户评估为高风险，那么我们可能就不给其赊销，这样就规避了风险。 ②预防风险就是要降低发生损失的可能性，通过风险评估，我们将可以划分特定企业的风险等级，如果能够只和一些低风险的客户交易，那么企业应收账款的综合风险将会大幅度降低, 因此,建立健全相关的内部控制,比如: (1)严格赊销审批制度。(2)定期核对等来预防风险。 ③降低损失。当企业有好的投资机会,此时却由于很多应收账款未能及时收回,没有足够的资金时，可以
信用卡电子银行业务风险案例分析调研报告 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 【本文摘要】工行江西新余分行依托个人金融业务“专业化经营、系统化管理”改革平台，围绕姜董事长提出的电子银行业务“跑马圈地”战略目标，实施二次创业工程,实现了个人电子银行业务的快速发展。 工行江西新余分行依托个人金融业务“专业化经营、系统化管理”改革平台，围绕姜董事长提出的电子银行业务“跑马圈地”战略目标，实施二次创业工程,实现了个人电子银行业务的快速发展。据统计，截至10月31日，工行新余分行个人网上银行客户、个人网上银行证书客户、个人电话银行客户、手机银行客户营销已完成或超额完成全年任务。工行新余分 行的主要做法是：
一是深化“两化”改革，整合营销渠道。按照个人金融业务“专业化经营、系统化管理”的改革要求，工行新余分行对个人金融业务产品营销渠道进行了整合，将“以客户为中心”的经营思想落实在经营管理的各个环节，改变传统了的部门分割、多头管理、产品分散经营的局面，将个人电子银行产品的营销管理职能整合到个人金融业务部，直接负责各支行、各分理处的个人电子银行产品的宣传、推介和营销管理，在组织模式上实现了对接，在体制上保证了“以客户为中心”的“大个金”经营模式，为个人电子银行业务发展打下了坚 实的基础。 二是加大宣传力度，树立品牌形象。今年以来，工行新余分行加大了对个人电子银行产品的宣传推广力度，努力扩大个人电子银行产品在社会的影响，
提高了个人电子银行品牌产品的知名度。首先是网点宣传。通过经常性地在营业网点悬挂宣传横幅、在咨询台摆放宣传折页、张贴宣传画开展宣传。还专门制作了宣传幻灯在营业网点的电子宣传牌反复播放，加强了对个人电子银行产品宣传。其次是上街宣传。工行新余分行经常组织人员到居民社区、购物广场、休闲广场等公共场所宣传包括个人电子银行产品在内的个人金融产品宣传。最后是上门宣传。工行新余分行积极与政府部门、企事业单位、中职院校联系，上门开展个人金融产品宣传、咨询活动。 三是组织竞赛活动，扰动营销氛围。工行新余分行根据不同的季节组织开展了一系列个人金融产品营销竞赛活动，基本做到了一个季度一个竞赛活动。为认真组织开展好营销竞赛活动，工行新余分行专门成立了竞赛活动领导小组，由行领导亲自担任组长。每项营销竞赛活动开展之前都要召开动员大会，进行层层动员、层层发动。为确保营销竞赛活动取得实效，工行新余分行还组成了督导小组，深入网点进行督导。专业部门每天都要对营销竞赛活动的成效进行监控，及时公布营销竞赛排行榜。同时，工行新余分行还通过编发《个人金融业务“专业化经营、系统化管理”改革简报》，及时反映营销竞赛活动的动态和经验做法，指导和推动营销竞赛活动的开展。据统计，已编发了《“两化”改革简报》99期，对扰动营销竞赛活动起到了关键性的作用。 四是开展定向营销，拓展市场份额。工行新余分行通过走出去请进来的方式开展个人电子银行产品定向营销、职场营销活动，有效地拓展了电子银行市场份额。据统计，截至10月31日，共组织人员深入政府机关、企事业单位、中职院校开展个人电子银行产品定向营销活动41场次，活动中共散发各种宣 传资料、客户需求调查表近60000份。
房地产经纪人考试辅导：交易日期调整知识 1.交易日期调整的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点），房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。 交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价 格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。 2.交易日期调整的方法 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳； ②上涨；③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进
行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。 采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准（下同），可比实例价格涨跌的百分率为±t%（从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+t%；下跌的，为 -t%），则： 可比实例在成交日期时的价格x（1±t%）=在估价时点时的价格或者 可比实例在成交日期时的价格x（100±t）/100=在估价时点时的价格 上式中，（1±t%）或（100±t）/100是交易日期调整系数。 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某 个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期
必须知道的房产知识 提醒各位女性朋友，婚前买房慎重，千万别被男友忽悠共同出资买房，买房也可以，就是必须挂2个人名字，看下文就知道多么麻烦了~ 房产证上如何加名字？ 近期，购房指南频道多次被网友问及房产证上如何加名的问题，的确，房产证是房产权属有效、合法的证明，也是在解决分家析产、权属纠纷等问题时最有效的证明文件。在“房子”越来越受重视的今天，一个家庭的“房产证”归属问题也同样倍受关注。现在很多网友都会遇到这样的问题：当初办理房产证时只登记了一个人的名字，现在能不能加上另一方的名字?加名有什么限制吗?具体应该怎么办理呢?今天的购房体验课中，我们就来为大家讲解，房产证上增名该如何办理? 房屋无抵押贷款，房产证才可增名 在办理房产证增名手续之前，我们先要明确一个要点：房产证增名只有在房屋无抵押贷款的前提下才能进行。记者近日通过咨询市房地产交易中心工作人员了解到，目前想办理房产证增名业务，房屋必须是无抵押贷款的。如果在银行办理了抵押贷款，但现在又想在房产证上办理增名，只有等到贷款全部还清之后才能办理。 婚前购房，房产证增名需办“赠与” 如果房屋为一方婚前的财产，此时房产证上若要加另一方的名字，就相当于将房屋的一部分产权转让给了另一方，那么就应当按照房屋赠与转移登记手续来办理。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、营业税等费用。该办理方式不仅适用于夫妻之间，房产证上加子女、父母等亲属的名字时也是通过“赠与”的方式来办理。
婚后购房，房产证无论登记在哪一方都属共同财产 如果房屋是婚后所得，而且夫妻在婚前没有特殊的约定或公证，房产证上加不加名字影响并不大，因为房产无论登记在夫妻哪一方的名下，事实上都属于夫妻双方共同财产，任何一方都无权单独支配。如果一方在另一方不知情的情况下私自卖房也不用担心，因为卖房过户时，房产发证部门会要求配偶双方到场并签字同意才可以过户。 这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。 办理房屋赠与转移登记所需资料： 1、房屋所有权证原件; 2、土地使用权证，复印件1份，窗口核对原件; 3、受托人身份证明，复印件1份; 4、个人所得税申报表，原件，非直系亲属间赠与住房需提交; 5、登记申请书，原件; 6、监护人身份证明，复印件1份; 7、流动人口婚育证明，复印件1份，窗口核对原件(18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提交); 8、赠与合同公证书，原件; 9、委托公正书，原件; 10、评估报告书，原件; 11、房屋测绘图纸，复印件2份; 12、双方身份证明，复印件1份，窗口核对原件;
当前信用风险管控形势的分析与思考 陈育林 今年以来，银行业信用风险呈加快暴露趋势，对守住风险底线、推动银行业深化改革、更好支持实体经济提出了重大挑战。为科学应对严峻的信用风险形势，笔者在对当前信用风险暴露表征、成因进行调查研究和深入剖析的基础上，就如何找准各方定位、推进风险化解、危中寻机乃至化危为机进行了积极的思考和探索。 当前信用风险暴露的主要特点 （一）风险表现的全面性。银行业信用风险在行业、地区和客户分布上持续扩散。一是行业内整体反弹。从相关数据来看，全国各类银行业金融机构不良普遍呈加快暴露趋势，其中大型银行和农村中小金融机构资产质量劣变趋势更为明显。二是地域上普遍反弹。从去年二季度开始，银行业信用风险从珠三角、长三角到黄三角，由南向北呈阶梯式蔓延；今年开始，信用风险又由东部沿海向中西部地区逐步扩散；而且风险开始出现在银行、信托、融资性担保机构甚至民间融资之间相互交叉感染的苗头。特别是化解过剩产能压力较大区域和民间金融比较活跃的区域，不良贷款反弹压力加大。三是客户集中反弹。不仅大中型企业信用风险暴露加快，而且小微、农户贷款不良也开始普升。以山东为例，截至2014年6月末，山东大客户贷款不良率较年初上升了0.26%，小微不良率较年初上升了0.4%，农户贷款不良率较年初上升了1.61%。 （二）风险发生的集群式。联保贷款，作为经济上行期解决企业
融资担保难题的创新方式，却随着互联互保的非理性扩张和经济面的调整，“意外地”使单体客户风险被放大并蔓延及整个担保圈（链），引发担保圈（链）企业的“火烧连营”。调查显示，担保圈（链）一般沿产业链或行业在区域客户集群内构建，经营规模、整体实力、贷款金额等接近的企业之间更易形成互保，并通过关联企业、上下游客户、关系人等形成层层担保圈，涉及银行众多、债权债务关系复杂，牵一发而动全身。“多米诺骨牌效应”已成为当前企业集群风险暴露的形象描述，甚至一家中小客户的突发风险即可诱发区域性群体风险事件。 （三）风险暴露的复杂化。当前银行信贷“大户情结”的路径依赖依然存在，扎堆追逐本地优质客户，部分股份制银行、外资银行甚至普遍跨区域授信，导致信贷资源进一步向大型企业集团集中。而这些企业多为当地支柱企业，政府、银行、企业与职工各方利益错综交织、互相博弈，关系经济金融社会秩序稳定。风险发生后，地方政府往往在“保银行”还是“保企业”中摇摆，涉及央企情况则更加复杂，由于央企在地方地位的相对超然性、银行客户关系维护的相对重要性，其地方子公司发生授信风险时，需理顺的关系更复杂多元、处置难度也更大。 信用风险加快暴露的原因分析 （一）“去产能化”中的金融阵痛。产能过剩是眼下我国经济运行中的突出矛盾，尤其是钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶5大行业产能过剩严重，国务院专门印发化解指导意见，要求落实有保有控的金融政策。但银行在化解过剩产能中对相关行业的信贷政策普
国际财务管理 课堂案例讨论（2）：外汇风险管理 讨论时间：第十三周 案例材料：《Advance公司外汇风险管理策略的选择》 1992年10月1日，Advance公司的财务副经理艾琳·哈里森（Eileen Harrison）女士正在考虑这样一个问题：当前不断疲软的加元对公司1993年度财务状况将产生何种影响？即将举行的加拿大宪法问题的全民公决（关于魁北克能否脱离加拿大的问题）对加元的币值产生了显著影响。自9月1日以来，加元相对于美元已贬值3.56个百分点。Advance公司最近已同一家主要的加拿大银行达成一项贷款协议，目的是为公司扩展业务、生产一种特有的塑料产品筹措资金。为了遵守贷款协议，Advance公司在整个贷款期内将只能获得最低限度的利润水平。鉴于近期全球范围内外汇市场的动荡不定，哈里森女士认识到，透彻理解不断疲软的加元对公司收入和现金流量产生的影响以及寻求处理这一问题的可行方法是相当重要的。 公司概况 Advance公司是一家在加拿大市场上专门从事各种工程塑料产品的生产和销售的公司。1990年，公司做出一项战略性决策，其核心内容是生产特殊专利产品。管理部门认为，在加拿大市场上采取这一举措对于Advance公司建立持久的竞争优势至关重要。经过长期研究之后，Advance公司于1991年9月30日与Hart公司，一家设于纽约的大型塑料树脂生产厂家，签订了一项许可协议。该协议授予Advance公司对一种具有革命性的新塑料产品Cryolac的在加拿大
的独家生产权和销售权。由于Cryolac的生产需要支付额外费用，因此它面临着来自加拿大当地生产的塑料产品的竞争。作为交换，协议要求Advance公司预先支付一笔许可费用，费用额为每月250000美元，并要求从Hart公司购买生产Cryolac所需原料。以上交易都以美元进行结算，交易价格通过年度谈判来确定。 为了满足上述获得Cryolac的生产销售许可和购买专门生产设备的资金需求，Advance公司从一家加拿大银行和Hart公司这两个渠道进行筹资。在与加拿大银行所达成的贷款协议中，包含着好几个涉及到公司收益的具体协议，要求Advance公司的税前利润不得少于900万加元。Hart公司同意接受Advance 公司开出的100万美元的票据，作为对许可费用的部分支付，该票据自达成协议之日起10年到期付款。 目前状况 与Hart公司达成协议也使Advance公司面临着巨大的外汇风险。一方面公司所有的收入都是加元；另一方面，费用中的一大部分要用美元支付。因此，Advance公司不得不定期用加元的现金收入来抵补其美元支出。而加元是疲软货币，因此Advance公司的现金流量和盈利能力都受到了不利的影响。 对于接下来12个月中加元与美元的相对汇率，有大量的不确定因素摆在哈里森女士面前。图5-1对这两种货币间的相对关系做出了历史性描述。另外，国内及国际重大事件使得外汇市场产生了史无前例的剧烈波动，也造成了加元币值的迅速下跌。 而关系到盈利水平的贷款协议使得哈里森女士所考虑的问题变得更加复杂。