豪宅实例调查分析报告 随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。 究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。 框定典型性“豪宅”的圈子 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。 一）物质实体 价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文
化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。 二）精神享受 豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。 上海·汤臣一品 汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5 万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。
TOP100豪宅项目研究 佛山中原-北京使馆壹号院项目2017年10月25日
目录CONTENTS 01 项目基本概况 项目产品分析02 03 客户及营销分析 项目总结04
01 项目基本概况章节 PART ?企业项目背景?项目区位条件 ?项目交通资源?项目配套资源
融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。 公司专注于高端物业的开发和管理，以“至臻，致远”为品牌方向，以“客户需求” 为导向，持之以恒的为客户专注打造高端精品物业，立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。 产生了强大的市场影响力和品牌竞争力，赢得客户高度认可。基于对市场发展的精准判断，对消费者需求的敏锐洞悉，以及对高品质的不懈追求，公司采用先进的设计理念和严格的管理 监控体系，致力于不断提升项目定位、规划设计、建设和服务能力，提升项目综合品质，打造精品项目。经过多年操作积累，融创在所进入城市融创中国持续聚焦于北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域和一线、环一线及核心城市，开发销售高端精品物业，拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。 COMPANY BACKGROUND
COMPANY BACKGROUND 西山壹号院 西山壹号院的热销为融创在北京市场打下坚实基础， 此后融创北京版图迅速扩大。目前，融创在北京的 产品系分为“壹号院”系和“壹号”系。 壹号院系列北京壹号院使馆壹号院紫禁壹号院
其他 北京壹号院 壹号 系列 北京壹号庄园 长滩壹号 枫丹壹号 西长安壹号 金茂府 金茂悦 熙福汇 融创城 COMPANY BACKGROUND
北京上海豪宅客户深度解析 1 豪宅客户概念界定及典型特征 １.1 豪宅客户的概念界定 关于豪宅客户的概念有各种界定的方法,如狭义定义为购买过各地豪宅的真实客户，该定义强调客户现实的购买行为；又如理解为有豪宅购买意向且有足够购买能力的客户,该定义强调的是客户的有效购买需求。易居认为豪宅客户是非常特殊的一个群体，仅从经济能力和购买需求两个方面来界定是远远不够的。 图1－1- 1 豪宅客户概念界定图 豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士,是处于金字塔最顶端的那部分人群。他们或者是拥有雄厚的经济资源,或者是占据独特的知识资源,再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用,不断创造更多的物质财富。作为社会的中坚力量，这些客户还拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位,他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求,不仅仅
体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源,对居住生活环境有超高要求,同时对精神层面也有较高追求的群体。 1.2 豪宅客户基本特征分析 从行业上看,豪宅客户从事的行业以服务业和制造业为主;在来源地分布上看,豪宅客户以外省外国人士居多，本地客户所占比例均偏低；在年龄上,比较倾向中青年，35-4５岁之间的人是主力购买人群。 1.2．1 行业特征——服务业的发展造就了大量富豪 虽然豪宅客户多以从事服务业为主，但是，地域性经济发展的特点也使得各地的豪宅客户分布的行业有所差异。北京、上海、深圳分别代表了中国三个重点发展的经济圈,环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，其经济、产业发展特征差异显著。 在各地豪宅客户分布的行业呈现出地域性特征的同时，我们也发现了一些共性：即这些豪宅客户大多来自服务行业。 (1)北京豪宅客户行业分布——服务业独占鳌头