房地产纠纷
典型案件办案流程与法律运用详解
讲课人：壬建彪律师
主办方：北京万国学校
房地产领域的一些常见法律问题（入门版）
房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控较多的合同问题。
土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同
房地产法律领域的主要房产纠纷
主要法律依据：《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
法律很多但都是相通的
法律很多，但常用的法律就那么多
房产的分类
我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。一般房产：商品房
特殊房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题
特殊房产的交易，非商品房
经济适用住房
建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济
适用住房不满5 年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买
人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
购买经济适用住房满 5 年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。
已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。
集资房
北京规定集资房产权按经适房管理，超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。
经济适用住房
建设用地以行政划拨方式供应。
经济适用住房只能自住，九天考资不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满 5 年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
购买经济适用住房满 5 年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。
已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。
农村私有房屋买卖纠纷合同
北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨论会议纪要
的通知
此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
房改房
建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。房改房即为已购公有住房，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。
职工购买公有住房居住或经营一定期限后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后，收入归个人所有。
军产房
购买这种军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。公房承租：直管公房自管公房
承租人的变更：所有继承人协商一致
承租的拆迁公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。
商品房买卖合同中的效力问题
无证预售（无预售许可证）
共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经共有人同意出卖共有房
屋纠纷的处理一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。
《物权法》第106 条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这一规定正式确立了善意取得制度，
判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方
无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。以尚未办理房产证为由主张合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。
不能上市交易的二手房为：未依法取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有
权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
商品房预售
一、预售条件及许可证
商品房预售的法定条件如下：
（l ）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；
（4）同金融机构已经签订预售款监管协议；
（5）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
案例
当年开发商无证预售公寓如今称合同无效要收房子住七年被判腾房业主不服出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
商品房虽无预售许可证，但有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主又请求继续履行合同，为维护交易安全与社会稳定，应认定商品房买卖有效。
二、认购书
案例类型一：解除认购书，退还定金，退房
原则：
案例类型二：认购书具备合同主要条款时应视为合同非正式合同不得成为开发商不承担无预售许可证等违法行为法律责任的借口，此时视为正式合同已经签订
正式商品房买卖合同的签订后交房前的退房
除不能贷款，履行不能外，一般很难退房
房屋交付阶段的退房
合同的解除（商品房退房）
约定解除：法定解除：（核心关键词：目的落空）
理由1、不可抗力因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同理由2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
理由3、先卖后抵押的
商品房买卖合同订立后，九天考资卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
理由4、一房二卖的
商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
理由5、隐瞒无证售房事实的
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
理由6、隐瞒房屋抵押的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
理由8、房屋主体结构不合格
因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
理由9、房屋存在严重质量问题
因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
理由10、面积误差比超过3%
卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。
理由11、过分迟延交付房屋的
卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。
理由12、过分迟延产权过户
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90 日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日）届满后超过一年，由于卖方
90的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。
个别情况下，如在上述理由 3 至理由7 五种情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
13、目的落空：
例：房屋价值无法实现
14、其他违约的情形：
房屋本身没有问题，但附属的对房屋价值有重大影响的条款上违约
购买商品房可以要求双倍赔偿的几种法定理由
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可
证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，
出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
收房后，房屋使用中的纠纷（售后）
房屋质量问题
房屋使用中的质量问题
房屋漏水、反水的维权，例：王泽案件，王维勤案件、苏女士案件
房屋重新装修损失，房地产公司与物业公司应承担连带责任逾期维修的违约责任
免交物业费、供暖费的权利或物业费、供暖费的损失配合维修的义务房屋停用的损失
物业问题
郭女士居民踩上胶水摔伤致残物业未尽清理责任赔十万
物业管理公司，在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时，应采取妥善措施，防范、阻止危险的发生，保障小区业主人身、财产安全；施工公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗、确保安全，直接导致郭女士等多人因脚踩胶水而滑倒，郭女士在上班途中经由该道路行走并无不当；而导致她滑倒的胶水为无色透明状，郭女士在行走过程中亦无法充分注意，故郭女士本人没有过错，不应承担责任。
附属设施问题
花园、湖泊、雕塑等景观
幼儿园等
承诺已无法履行补偿居民经济损失承诺仍可履行
履行及迟延履行的违约金买主与卖房人越过中介交易中介索赔违约金被驳
最咼人民法院
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2 0
0 3年3月2 4日由最高人民法院审判委员会第1 2 6 7次会议通过。现予公布，自2 0 0 3年6月1日起施行。
二OO三年四月二十八日
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖
合同无效的，应予支持。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修
复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，九天考资经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3 0%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9
0日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9 0日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销
人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，
出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条本解释自2 003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当
时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
商品房买卖合同示范文本
商品房买卖合同（合同编号：）
合同双方当事人：
第一条项目建设依据
出卖人以_______________________ 方式取得位于________________________、编号为
_______________________ 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为____________________________
该地块土地面积为_______________________，规划用途为____________________
—，土地使用年限自______________ 年___________ 月__________ 日至 ____________
年__________ 月____________ 日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_____________
。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为—，商品房预售许可证号为_____。
第三条买受人所购商品房的基本情况
第四条计价方式与价款
第五条面积确认及面积差异处理
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第______________
__________ 种方式进行处理：
1．双方自行约定：
（1）__________________________________________________________________
2．双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按________________________ 利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部
分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第六条付款方式及期限
第七条买受人逾期付款的违约责任
第八条交付期限
出卖人应当在_________ 年___________ 月__________ 日前，依照国家和地方人
民政府的有关规定，将具备下列第__________ 种条件，并符合本合同约定的商品房
交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5. _______________________________________________________________
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1. _________________________________________ 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_______________________________________________ 日内告知买受人的；
第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1) ___________________ 逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天
起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____________ 的
违约金，合同继续履行；
(2) _________________ 逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出
卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_________ 天内退还全部已付款，并按买
受人累计已付款的__________ %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，
合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____________________ (该比率应不小于第(1)
项中的比率)的违约金。
第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起____________ 天内将买受
人已付款退还给买受人，并按_____________________ 利率付给利息。买受人不退房
的，应当与出卖人另行签订补充协议。___________________________________ 第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：____________
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，九天考资买受人有权要求出卖人按照下述第__________________________________________________________ 种
方式处理：
1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1. __________________________________________________________________
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1. ______________________________________________________________
第十五条关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用后_____________ 日内，将办理权属登记需由出卖
人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第________________________ 项处理：
1. _____________________________________________________ 买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起____________________________________ 日内将买受
人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_____________ %赔偿买受人损失。
2. ___________________________________________ 买受人不退房，出卖人按已
付房价款的________________________________________ %向买受人支付违约金。第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。
出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_________________ 种方式解决：1.提交______________________________ 仲裁委
员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
二手房买卖中的问题（典型的合同纠纷）
一般二手房买卖的交易步骤
签合同、交定金
交首付并解押
过户、买房取得余款
2014年法院、检察院招录公务员考试《法律基础知识》真题（三） 满分:100 分时限:120 分钟 题号一二三四五总分核分人 得分 第一部分客观题 (下列各题中只有一个符合题意的正确答案,请在机读答题卡上将你认确的答案的字母涂黑,答错、不答或多答均不得分。本部分共30 题,每题1 分,共30 分。) 1 .法是由国家创制或认可并具有( )的社会规范。 A .国家强制力 B .普遍约束力 C .普遍约束力 D .国家强制性 2 .法律关系的内容是指( )在法律关系中所享有的权利和承担的义务。 A .个人 B .组织 C .公民 D .主体 3 .从( )上讲,法学体系属于意识的范畴,法的体系属于政治法律制度的范畴。 A .性质 B .范围 C .具体的存在形式 D .范畴 4 .关于法律和国家关系的表述中,正确的是( )。 A .国家需要法律 B .法律先于国家而产生 C .法律不一定从属于国家 D .法律的产生与国家的产生没有必然联系 5 .在一个国家里,由部门法所构成的有机联系的整体,称为( )。 A .法系 B .法律体系 C .法学体系 D .法的历史类型 6 .普通法法系国家通常适用的一种法的分类是( )。 A .公法和私法 B .根本法和普通法 C .成文法和习惯法 D .普通法和衡平法 7 .中华人民共和国国务院的各部、委、局可依法制定( )。 A .基本法律 B .行政法规 C .行政规章 D .自治条例 8 .一个国家根据一定的原则和标准划分的本国同类规范性法律文件的总称是( )。 A .部门法 B .法律洲源 C .法律体系 D .法律历史类型 9 法律规范依行为模式的不同一般可分为( )。 10 .按照规定的内容、法律地位和制定的程序的不同,可以把法律划分为( )。 A .根本法和普通法 B .一般法和特别法 C .国内法和国际法 D .实体法和程序法 11 .提出“依法治国,建设社会主义法治国家”治国基本方略的是在( )。 A .党的十一届三中全会 B .党的十四大 C .党的十五大 D .1982 年宪法 12 .我国公民在我国领域外,( )适用我国法律。 A .原则上 B .一律 C .可以 D .不能 13 .对人民法院不公开审理的案件,判决的宣告( )。 A .必须公开进行 B .可以不公开进行 C .是否公开由法院决定 D .是否公开由审判长决定 14 .一切国家机关、党派团体、社会组织和任何个人,都必须遵守法律、依法办事。这是我国 主义法制基本要求中( )。 A .有法可依的要求 B .违法必究的要求 C .执法必严的要求 D .有法必依的要求 15 .我国现行宪法是一部适合中国国情的、具有中国特色的社会主义宪法,其通过时间是()。 A .1954 年 B .1978 年 C .1982 年 D .1988 年 16 .在我国,制定行政法规的机关是( )。 A .国务院 B .全国人民代表大会
房地产法律法规 1.商品房现售应符合什么条件？ ●现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； ●取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ●持有建设工程规划许可证和施工许可证； ●已通过竣工验收； ●拆迁安置已落实； ●供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件； ●物业管理方案已落实。 2.商品房预售应当符合什么条件？ 对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证： ●建设单位具有开发经营资格； ●持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； ●按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上； 3.商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？ 应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》。 4.什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。 商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。 5.什么是印花税？ 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。 商品房买卖买方应交印花税，税率为0.03%。 6.办理合同登记备案的时间是怎么规定的？ 我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。 7.开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？ 发布房地产广告，必须载明以下事项： ●开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称； ●商品房销（预）售许可证号； 物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等； ●需要载明位置图的应按比例载明； ●自管或委托专业物业管理公司情况； ●优惠条件、按揭情况等； ●房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布； ●联系人、售楼电话。 8.房产登记和程序是什么？ ●登记收件； ●登记的审查 ●缮证发证 ●归档和产籍异动整理； ●编制房产总登记簿 9.对于产权办理时间国家有什么规定？ 2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 10.购买商品房，未成年人能否办理产权证？ 目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。 11.什么是“两书”？ “两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。 《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 12.商品房各部位的最低保修期限是多长时间？ 根据建设部2000年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： ●基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ●屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年 ●供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期； ●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。 从以上规定可以看出，2000年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出
房地产法律知识 小产权房受不受法律保护 原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进 行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以 外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中 建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集 体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权 益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法 律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一 两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反 了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性 规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。 军产房 军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 军产房常见的形式 军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发 建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建 的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。 军产房的所有权买卖知识 现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产 房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产 权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖 或转让的合同也是无效的。 房屋共有权
房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有 权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。 未经共有人同意能否转让共有房屋 未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他 共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。 房屋权属证书 房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有 权证》C《房屋他项权证》。 房改房后《房屋所有权证》是否有区别 有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准 价购买的房改房则为部分产权。 使用权房 使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房 管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价 格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经 济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有 人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍 需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体 土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。 私房 私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分 权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了
法律知识大全 第一节法理学 一、法的渊源 1.宪法 作为法的形式，宪法是国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效力的一种法。宪法规定国家的根本制度和根本任务，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法规都不得与宪法相抵触。宪法的修改，由全国人民代表大会常务委员会或者五分之一以上的全国人民代表大会代表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过。 2.法律 法律是由全国人大和全国人大常委会制定、修改、补充、废止的。根据《立法法》第7条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。” 行政法规是由国务院制定的规范性法律文件，是国家行政机关体系中最高的规范性文件。 4.地方性法规 地方性法规，是指法定的地方国家权力机关依照法定的权限，在不同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布的在本行政区域范围内实施的规范性文件。 5.自治法规 自治法规是民族区域自治地方，即自治区、自治州、自治县人大制定的与民族区域自治有关的规范性法律文件，包括自治条例和单行条例。自治条例和单行条例可以依照当地民族的特点，对法律和行政法规的规定作出变通规定，但不得违背法律或者行政法规的基本原则，不得对宪法和民族区域自治法的规定以及其他有关法律、行政法规专门就民族自治地方所作的规定作出变通规定。 6.规章 规章通常称行政规章，是国家行政机关依照行政职权所制定、发布的针对某一类事件或某一类人的一般性规定，是抽象行政行为的一种。规章包括部门规章和地方人民政府规章。 二、规范性法律文件的效力等级 上述各种法的渊源都具有法的效力，但它们的效力等级又是有差别的。 1.宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。
房地产政策法律法规基础知识(1) 房地产政策及法律法规基础知识（1） 1．房地产的概念 房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。 2．房地产业的概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。 3．土地使用权的几个概念 土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点： *固定性或不动性 *有限性 *不可再生性 *用途广泛性 *供应的稀缺性 土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨 （2）出让 *概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 *出让的年限：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年 （3）转让 *概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。 *转让的形式：出售交换赠与 （4）划拨 *概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 *使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。 4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？ 不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。 5．房地产开发的概念 有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。 三通一平：道路通给排水供电线路通场地平整 七通一平：道路通上下排水通雨污排水通电力通通讯通
1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。 本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。 本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理 房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门
法院、检察院招录公务员考试《法律基础知识》全真模拟试卷(11) 满分:100 分时限:120 分钟 题号一二三四五总分核分人 得分 第一部分客观题 一、选择题(从下列各题四个备选答案中选出一个或三个正确的答案,并将其代号填在题干 后的括号内。答案选错或未选择全对,则该题不得分。每小题 1 分,共20 分) 1 .法律意识的内容包括( )。 A .对法律的基本看法 B .对行为合法性的评价 C .法律制度 D .审判程序 2 .公法和私法是( )。 A .前苏联法律的分类 B .当代中国法律的分类 C .西方法律的分类 D .古代中国法律的分类 3 .根据我国宪法的规定,决定特赦的权力属于( )。 A .全国人民代表大会 B .全国人民代表大会常务委员会 C .国务院 D .最高人民法院 4 .我国宪法规定的政治权利和自由包括( )。 A .选举权和被选举权 B .罢工自由 C .言论、出版、集会自由 D .宗教信仰自由 5 .根据《中国人民共和国治安管理处罚条例》的规定。有条例中所列举的违反交通管理行为不 够刑事处罚的,可处以( )。
A .15 日以下拘留 B .劳动教养 C .200 元以下罚款 D .警告 6 .就行政法与行政法规的关系而言( )。 A .行政法就是指的行政法规 B .行政法是行政法规的渊源之一 C .行效法规是行政法的渊源之一 D .行政法与行政法规是效力不同的法律规范 7 .在下列各项中,属于一切犯罪构成的必要条件的是( )。 A .犯罪动机 B .犯罪目的 C .危害行为 D .危害后果 8 .按照我国刑法的规定,下列属于从重处罚的情节有( )。 A .累犯 B .犯罪既遂 C .主犯 D .拐卖人口情节特别严重的 9 .外国人在我国领域内犯罪( )。 A .一律适用我国刑法 B .除了享有外交特权和豁免权的外国人一律适用我国刑法 C .所犯之罪按我国刑法规定,最低刑为三年以上有期徒刑的一律适用我国刑法 D .如果其本国法律也认为是犯罪的,一律适用我国刑法 10 .某甲破门入室行窃,正翻箱倒柜时,闻事主回家的脚步声,慌忙跳窗逃跑。某甲的行为是 ( )。 A .犯罪预备 B .犯罪中止 C .犯罪未遂 D .犯罪既遂 11 .债的发生根据包括( )。
房地产相关法律法规知识创新 房地产行业相关法律法规 1、售楼广告上得内容,开发商应兑现吗, 售楼广告与宣传资料仅仅就是开发商为了吸引买房得人而做得一种宣传。如果广告上得宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱得精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以及购房人就是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。所以,一些重要得广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。参考法条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》第三条 2、房地产商承担虚假广告民事责任得必要条件有什么, ,1,房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告得内容就是虚假得或者 部分就是虚假得,这种虚假就是房地产商主观故意所为。这就是房地产商承担责任得前提。,2,购房者就是受到欺骗与误导。购房者因为依赖,虚假,广告,对该广告承诺得内容抱有期望才购买房屋得,即受到了欺骗与误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者得购房行为与虚假广告无关,则不能认为就是受到了欺骗与误导。,3,购房者得合法权益受到了侵害。购房者得合法权益受到实际发生得损害,这种损害包括财产得、金钱得、精神得。,4,损害与虚假广告之间有因果关系。也就就是说,就是虚假广告欺骗与误导了购房者,给购房者得权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。 参考法条, 《广告法》第三十七条 3、《认购书》一般包括哪些内容, 1
《认购书》得内容包括,?房号及户型。?房屋得建筑面积。?房屋得价款及计算方式。?签订正式购房得日期。?在一方不履行得处理问题。?开发商得预售许可证号。?当事人双方基本情况。 参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共与国担保法〉若干问题得解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条 4、什么就是建筑面积, 建筑面积包括两个部分,一部分就是套内建筑面积,一部分就是分摊得公用建筑面积。它得计算公式就是,建筑面积,套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。参考法规,《建筑面积计算规则》 5、什么就是套内建筑面积, 套内建筑面积包括三个部分,套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。它得计算公式就是,套内建筑面积,套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 6、套内墙体面积包括什么, 套内墙体面积包括两个部分,一部分就是公用墙体面积,一部分就是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积得一半计入套内墙体面积,非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 7、什么就是分摊得公用建筑面积, 公用建筑面积就是指由整幢楼得产权人共同所有得整幢楼公用部分得建筑面积。分摊得公用建筑面积就是指每套,单元,商品房依法应当分摊得公用建筑面积。公用建筑面积与分摊得公用建筑面积得产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规得规定对其享有权利,承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计得使用功能。分摊得公用建筑面积,套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 2
2020年大学生法律知识竞赛试题库及答案 （共210题） 1．青海省电力公司“五五”普法规划确定的基本原则是什么？ 答：1、坚持围绕中心、服务大局；2、坚持重点突出、分类指导；3、坚持以人为本、服务员工；4、坚持求实创新、与时俱进。 2.社会主义法治理念的主要内容是什么？ 答：1.依法治国的理念；2.执法为民的理念；3.公平正义的理念；4.服务大局的理念；5.党的领导的理念。 3.树立依法治国理念需要把握的基本内涵是什么？ 答：1.法律面前人人平等；2.树立和维护法律权威；3.严格依法办事。 4.依法治国的基本要求是什么？ 答：1.有法可依;2.有法必依;3.执法必严;4.违法必究。 5.我国宪法的基本原则是什么？ 答：1.民主原则；2.社会主义原则；3.法制原则；4.平等原则。 6.现行宪法自颁布实施以来共进行过几次修正？修正案有多少条？ 答：四次修正。三十一条。 7.在我国，公民的政治包括哪些? 答：选举权和被选举权，言论、出版、集会、结社、游行、示威自由。 8.《宪法》规定的基层群众自治组织有哪些？ 答：城市社区居民委员会、农村村民委员会。 - 1 -
9.全国人民代表大会和地方各级人民代表大会采用哪种方式？ 答：全国和地方各级人民代表大会代表的选举，一律采用无记名投票的方法。选民如果是文盲或者因残疾不能写选票的，可以委托他信任的人代写。 10.行政行为的合法要件有哪些？ 答：行政行为的合法要件，是指合法行政行为所必须具备的法定条件。 1.行为主体合法； 2.行为权限合法； 3.行为内容合法。 11.行政处罚的一般程序是什么？ 答：立案；调查取证；作出处罚决定；送达决定书 12.国家工作人员利用职务上的便利挪用公款，哪些行为构成挪用公款犯罪？ 答：1.挪用公款归个人使用，进行非法活动的；2.挪用公款数额较大，进行营利活动的；3.挪用公款数额较大，超过三个月未还的行为。 13.哪些案件可以提出刑事自诉？ 答：1.告诉才处理的案件；2.被害人有证据证明的轻微刑事案件；3.被害人有证据证明对被告人侵犯自己人身、财产权利的行为应当依法追究刑事责任，而公安机关或者人民检察院不予追究被告人刑事责任的案件。 14.我国刑法对刑事责任年龄是怎样规定的？ 答：不满14周岁为完全不负刑事责任，已满14周岁不满16周岁为相对刑事责任，已满16周岁为完全刑事责任，已满14周岁不满18周岁为减轻刑事责任。 - 2 -
遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/a818728296.html, 房屋法律知识50条 1、售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？ 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一 种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
2、房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？ （1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 参考法条：《广告法》第三十七条 3、《认购书》一般包括哪些内容？ 《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。
2020年国家公务员考试公共科目法律基础知识复习题库及答案（共七套） 2020年国家公务员考试公共科目法律基础知识复习题库及答案（一） 第1 题 * 根据《城市污水处理及污染防治技术政策》中关于“污泥处理的有关技术和要求”，以下不符合的是() A.城市污水处理产生的污泥可采用卫生填埋方法予以妥善处置 B.经过处理后的污泥可供农田使用 C.采用延时曝气的氧化沟法、SBR法等技术的污水处理设施，污泥需达到稳定化 D.日处理能力在10万立方米以上的污水二级处理设施产生的污泥，宜采取厌氧消化工艺进行处理 本题的正确答案为B 第2 题 * 按照国家规定实行核准制的建设项目，建设单位应当在()报批环境影响评价文件。 A.报送可行性研究报告前 B.提交项目申请报告前 C.办理备案手续后和开工前 D.进行项目初步设计前
本题的正确答案为B 第3 题 * 根据《草原法》中有关草原自然保护区的制度，下列不属于可以建立草原自然保护区范围的是()。 A.具有代表性的草原类型 B.珍稀濒危野生动植物分布区 C.改良草地、草种基地 D.具有重要生态功能和经济科研价值的草原 本题的正确答案为C 第4 题 * 根据《中华人民共和国森林法》，对于成熟的用材林应当严格控制采取()方式，并应在采伐的当年或者次年内完成更新造林。 A.择伐 B.皆伐 C.渐伐 D.采伐 本题的正确答案为B 第5 题 * 根据《防治海岸工程建设项目污染损害海洋环境管理条例》的相关规定，采用暗沟或者管道方式向海域排放废水的，出水管口位置应当()。 A.在高潮线以下
B.在高潮线以上 C.在低潮线以下 D.在低潮线以上 本题的正确答案为C 第6 题 * 党的十八大报告提出，要“深入开展（），弘扬社会主义法治精神，树立社会主义法治理念，增强全社会学法遵法守法用法意识”。 A.物质文明建设 B.精神文明建设 C.弘扬社会主义核心价值观活动 D.法制宣传教育 本题的正确答案为D 第7 题 * 邪教“教主”在群众面前神化自己，鼓吹自己是无所不能的“神”，号称拥有许多超自然的（）。 A.神力和权力 B.能力和义务 C.功夫和力气 D.物质和能量 本题的正确答案为A 第8 题 * 国家建立多层次的（）体系，逐步提高对老年人的（）。
1．房地产的概念 2．房地产业的概念 3．土地使用权的几个概念 4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？ 5．房地产开发的概念 6．房地产市场的内部结构如何划分？ 7．房地产开发企业资质等级标准 8．什么是经济适用房，有何特点？ 9．为什么经济适用房价格相对偏低？ 10．什么叫二手房？ 11．商品房价格中都包括哪些因素？ 12．商品房销售中的五证是哪五证？ 13．什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 14．什么是印花税？ 15．什么是两书？主要内容是什么？
16．什么是房地产抵押？ 17．抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？ 18．只要在郑州市区购房都能入户吗？ 19．购房入户的面积标准是什么？ 20．屋顶花园、顶层露台、底层花园能赠送吗？ 21．什么是住房公积金制度？ 22．住房公积金为什么归个人所有？ 23．什么是物业？什么是物业管理？什么是物业管理费？24．什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？ 25．我国目前现行的住房供应体系有哪几种？ 26．房地产开发的主要程序有哪些？ 1．房地产的概念 房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。
2．房地产业的概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。 3．土地使用权的几个概念 土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点： 固定性或不动性 有限性 不可再生性 用途广泛性 供应的稀缺性 土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨 （2）出让 l 概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产法律知识问答 第一期 编辑：总裁办法务部 二0一0年十月二十八日
目录 一、项目投资收购类法律知识问答 1、土地用途包括哪些种类？1～1 页 2、如何了解土地来源及性质？1～1 页 3、有哪些用地属于集体土地？1～1 页 4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？1～2 页 5、什么是划拨建设用地？2～2 页 6、划拨建设用地是否可以直接转让？2～3 页 7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？3～3 页 8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？3～4 页 9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？4～4 页 10、什么是协议出让土地使用权？4～5 页 11、如何了解地价是否交清？5～5 页 12、什么是公司？有什么特点？5～6 页 13、什么是股权？6～6 页 14、什么是股权收购？7～7 页 15、股权收购一般涉及到哪些风险？7～7 页 16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？7～8 页 17 、股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险有哪些？ 8～8 页18、什么是股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险？8～9 页 1
19、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？9～9 页 20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险有哪些？10～10 页 二、拆迁类法律知识问答 21、什么是拆迁？11～11 页 22、什么是拆迁补偿？拆迁补偿一般包含什么内容？11～11 页 23、什么是拆迁安置协议？12～13 页 24、什么是拆迁冻结？13～13 页 25、什么是拆迁人？什么是被拆迁人？13～13 页 26、什么是强制拆迁？13～14 页 27、什么是拆迁许可证？14～14 页 28、什么是拆迁纠纷裁决？14～14 页 29、什么是货币补偿基准价？14～14 页 30、什么是产权调换？15～15 页 31、被拆迁人可否选择补偿方式？15～15 页 32、申领拆迁许可证需提交什么材料？15～15 页 33、如何确定拆迁实施单位？16～16 页 34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》？16～16 页 35、《城市房屋拆迁管理条例》是否适用集体土地上的房屋拆迁？16～16 页 36、拆迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？16～16 页 2
2020年大学生法律基础知识竞赛试题库 及答案（精华版） 必答题 1、全国人民代表大会和地方各级人民代表大会采用哪种方式？ 答：全国和地方各级人民代表大会代表的选举，一律采用无记名投票的方法。选民如果是文盲或者因残疾不能写选票的，可以委托他信任的人代写。 2、根据《山东省村民委员会选举办法》，乡镇人民政府成立的村民委员会换届选举领导小组的主要职责是什么？ 答：1.宣传有关换届选举的法律法规； 2. 制定并组织实施换届选举工作计划； 3. 确定选举日期； 4. 培训换届选举工作人员； 5. 指导村民委员会、下属委员会、村民小组长、村民代表的选举和推选工作； 3、社区居委会选举前的准备工作包括哪些？ 答：选举前的准备工作是社区居委会选举工作的基础和前提。选举准备工作主要包括基本情况调查、制定选举工作方案、选举部署、宣传动员和培训选举工作人员等。
4、根据《村民委员会组织法》，乡镇政府与村民委员会的关系是怎 样的？ 答：是指导与被指导的关系，乡镇政府指导、支持、帮助村委会开展工作。 5、行政行为的合法要件有哪些？ 答：行政行为的合法要件，是指合法行政行为所必须具备的法定 条件。 (1)行为主体合法； (2)行为权限合法； (3)行为内容合法。 6、行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循什么样的原则？ 答：合法、公正、公开、及时、便民的原则。 7、行政处罚适用简易程序必须符合哪些条件？ 答：1、有法定依据； 2、违法事实确凿； 3、较小数额罚款或者警告的行政处罚；所谓较小数额的罚款，是 指对公民处以50元以下，对法人或者其他组织处以1000元以下的罚 款。 8、什么叫行政许可？ 答：指行政机关根据公民、法入或者其他组织的申请，经依法审查， 准予其从事特定活动的行为。
公务员公共基础法律知识汇总解析四十三笔者为大家收集整理了公务员公共基础的相关法律知识，由于知识点较多，每篇文章只对几个知识点进行讲解。如果需要了解更多内容，请关注笔者系列文章。愿大家顺利通过考试！ 公务员公共基础法律知识：法的作用法的作用指法对人与人之间所形成的社会关系所发生的一种影响，它表明了国家权力的运行和国家意志的实现。法的作用可以分为规范作用和社会作用。 一、法的规范作用 (一)指引作用 1.概念：法作为一种行为规范，为人们提供某种行为模式，指引人们可以这样行为、必须这样行为或不得这样行为，从而对行为者本人的行为产生影响。 2.对象：指引自己。 3.分类：指引作用分为确定的指引和有选择的指引。义务性规范代表确定的指引，即法律明确规定人们应该这样行为(应为模式)或不应该这样行为(勿为模式)，并且如果违反这种规定，就应承担某种否定性的法律后果。授权性规范代表一种有选择的指引，即法律规定人们可以这样行为(可为模式)如果人们这样行为，将带来某种肯定性的法律后果。
(二)评价作用 1.概念：法作为一种社会规范具有判断、衡量他人行为是否合法或有效的作用。 2.对象：评价他人。 3.例：法院判决中对犯罪嫌疑人所定的罪就是一种评价。 (三)教育作用 1.概念：通过法的实施，法律规范对人们今后的行为发生直接或间接的诱导影响。 2.对象：教育大多数。 (四)预测作用 1.概念：指人们可以根据法律规范的规定，事先估计到当事人双方将如何行为及行为的法律后果，从而对自己的行为作出合理的安排。 2.对象：预测相互间。 (五)强制作用 1.概念：法为保障自己得以充分实现，运用国家强制力制裁、惩罚违法行为。法的强制作用是法的其他作用的保证。 2.对象：强制违法者。 3.例：对违法行为施加的行政处罚、对犯罪行为施加的刑罚。 二、法的社会作用
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）
⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆）
房地产行业相关法律法规 1. 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？ 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 2. 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？ （1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 参考法条：《广告法》第三十七条 3. 《认购书》一般包括哪些内容？
《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。 参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条 4. 什么是建筑面积？ 建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 参考法规：《建筑面积计算规则》 5. 什么是套内建筑面积？ 套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 6. 套内墙体面积包括什么？ 套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 7. 什么是分摊的公用建筑面积？ 公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
甘肃公务员考试法律基础知识宝典（一） 一、人民法院的组织体系与职权 我国人民法院的组织体系由以下法院组成：全国设立最高人民法院、地方各级人民法院和专门人民法院；地方各级人民法院分为高级人民法院、中级人民法院、基层人民法院；专门人民法院包括军事法院、海事法院、铁路运输法院。 （1）最高人民法院，其主要职权包括：一审管辖权；上诉管辖权；审判监督权；司法解释权；死刑核准权 （2）地方各级人民法院 ①基层人民法院，包括县人民法院和不设区的市人民法院、自治县人民法院、市辖区人民法院。基层人民法院的职权主要包括如下几个方面：一审管辖权、庭外处理权、调解指导权。 ②中级人民法院，包括在省、自治区内按地区设立的中级人民法院；在直辖市内设立的中级人民法院；设区的市的中级人民法院；自治州中级人民法院。中级人民法院的职权主要包括如下几个方面：一审管辖权、上诉管辖权。 ③高级人民法院，包括省高级人民法院、自治区高级人民法院、直辖市高级人民法院，其职权主要包括如下几个方面：一审管辖权、上诉管辖权、审判监督权、死刑核准权 （3）专门人民法院 专门人民法院是人民法院组织体系中的一个特殊组成部分，是专门性质的审判机关。它按照特定部门或者特定案件而设立，管辖与该部门有关的案件或特定案件。 目前我国设有军事法院、海事法院和铁路运输法院等三种专门人民法院。 二、人民检察院的组织体系和职权 （1）组织体系 ①全国设立最高人民检察院、地方各级人民检察院和专门人民检察院。地方各级人民检察院分为省、自治区、直辖市人民检察院；省、自治区、直辖市人民检察院分院，自治州和设区的市人民检察院；县、不设区的市、自治县和市辖区人民检察院。专门人民检察院包括军事检察院、铁路运输检察院等。 ②省一级人民检察院和县一级人民检察院，根据工作需要，提请本级人民代表大会常务委员会批准，还在工矿区、农垦区、林区等区域设置人民检察院，作为派出机构。 ③最高人民检察院是国家最高检察机关。最高人民检察院领导地方各级人民检察和专门人民检察院的工作，上级人民检察院领导下级人民检察院的工作。这表明，在人民检察院系统内上下级人民检察院之间的关系是领导与被领导的关系，最高人民检察院领导地方各级人民检察院和专门人民检察院，上级人民检察院领导下级人民检察院，下级人民检察院必须接受上级人民检察院的领导和最高人民检察院的领导，对上级人民检察院负责。垂直领导体制表现为：人事任免、业务领导。