地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)
地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。 项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。 项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。 二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。 三、消费市场 （数据来源：天启消费者研究数据库） 据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。 目前上海人购房有两大偏爱： 一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。 二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。 住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质，功能配比以及周边环境。 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与
江畔天城项目营销推广策略 推广目标 本项目有志打造成为荆州市城南片区一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为荆州市荆州区甚至是整个荆州市楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在荆州市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。 一、整体营销推广策略 1、本案价值体系的建立 在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。 2、价值体系建立的两个层面 基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性 →房型满足：宽敞舒适的基本需求 →绿化满足：高绿化率的环境需求 →景观满足：视觉和功能的高度统一
→地段满足：动线发达，蕴含投资价值 →建材满足：高品质标准的基本需求 →智能化满足：安全、便捷的基本需求 →投资满足：投资收益的基本需求 →物业满足：人性化服务的基本需求 →品牌满足：与身份相符的基本需求 →生态满足：舒适，健康生活的需求 附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活） 3、实现价值体系的两大要素 1）产中要素 突出本案的高品质 未来潜力地段 户型合理，面积经济 规划和景观精致 其它配套设施完备
2）推广要素 概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行 立体作战：打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式 4、战略思想 产品主义一对准：分析产品有力卖点，出击市场； 销售促动一造势：不断形成新闻热点，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。 二、销售阶段分期策略 销售阶段分期表 （具体的推案进度和产品交根据开发进度进行调整） 5、入市策略 本案入市时面临的困难： →对本案所在区域的认同感 →肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务 →板块概念的明确 →品牌形象在短时间树立 →较高的价格下快速消化
模块 项目营销推广策略提案 第一部分推广的准备 一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征
—购房动机 —个人喜好 4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析 二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 —
4、广告 —CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式 第二部分市场定位策略 一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、目标消费群定位
五、品牌定位 1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位： 第三部分营销推广策略 一、营销推广工作的主要内容 项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块：现场 开盘及活动 广告 客户挖掘和积累
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案
目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
高华公司2002年营销策划提案 编制： 审核： 批准：
会签： 目录 一、市场分析 1、目标顾客群细分 2、目标顾客群心理分析 3、竞争对手分析 4、市场机会点 二、营销战略 1、市场切入方式 A、产品切入方式 B、销售切入方式 C、服务切入方式
D、高华公司切入方式 一、市场分析： 1、目标顾客群细分： 家用锅炉的目标顾客家中必须有天然气管道，以下细分的目标顾客群都首先拥有此条件。 高华家用壁挂式燃气采暖热水锅炉的目标顾客群有： A、家庭成员高收入且追求高品质生活的家庭 B、企、事业单位中有资金实力且计划为职工建设高档住宅小区的单位 C、开发高档住宅小区或高档商住一体写字楼的房地产开发商 2、目标顾客群心理分析： A、群体： a、集中供暖有固定送暖时间限制，不能随天气变化而改变，故时常 受冻； 中国最大的资料库下载 b、集中供暖的室内温度的控制权不在自己手中，故无法让暖气产生 自己想要的舒适温度； c、热水器中燃气的因缺少强排式的而不能选择；电热水器因受容量 限制而不能满足全家人的洗澡需求； d、家用锅炉的价位不是问题，因为1万元左右的家居耐用品有背投 彩电、高速电脑、家用摄像机、整体厨柜、整体卫浴、高档家俱等，而其 品牌、服务至今还不是很清楚，因此无从选择。 B、群体： a、为职工解决“住”的问题，而采暖集中供暖的问题（A中a、b
项）最关键的问题之一，解决之道便是选择家用锅炉； b、因是职工福利且是单位筹办，所以选择家用锅炉时价位不是问 题，而品质，服务是核心，只要职工满意，建房此事才算过关。 C、群体： a、既然是高档建筑，在有了家用锅炉后就应放弃集中供暖 b、选择家用锅炉，首选品牌，这为售房提供卖点；次选服务，这为 售房后解决了业主的后顾之忧。 3、竞争对手分析（西北市场）： A、在西北地区家用锅炉的品牌以国外品牌为主，高华的主要竞争对手是：意 大利的阿里斯顿、八喜－欧仙、德国的菲斯曼、法国的沙福都。 B、在西北地区家用锅炉的竞争集中于西安市场，在西安以外的广大市场各品 牌的销售网络还没有健全。 C、在西安市场，各品牌的竞争都集中于集团购买上，对于消费者的市场培育 还都做得很少，电视、报纸上的品牌、功能宣传还没有，有两个品牌设立 了专卖店，但没有大众媒体上的广告引导，客流量少，只起到了对集团购 买的辅助作用。 D、在西安市场，各品牌的品牌传播仅限于集团购买客户，在广大消费者心中 还没有着手运作；各品牌的售后服务还没有进行宣传，服务在潜在顾客群 心中是一个待解的迷。 E、除了高华，各品牌的代理商的综合实力都很小，因此在推荐时大家都强化 品牌而弱化自己。 4、市场机会点： A、三个目标顾问群都对家用锅炉有了需求 B、A类目标顾客群还没有被各品牌重视，因为A群体对B、C两群体有引导及 制约力，所以A群体的开发是关键。
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)
北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组
2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是 根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目 推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现， 而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市 场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔 细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显 示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始， 然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份 和9、10月份的销售活动最为频繁。
2．2本项目推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本项目 ?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 ?2004年底大屯路断路整修 ?2004年底科荟路通车交付使用 ?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2．3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止， 共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建 议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分 为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如 下表： 销售周期分布表 销售周期时间结点 市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月 第一强销期2005年3月至2005年6月 第一调整期2005年7月至2005年8月 第二强销期2005年9月至2005年11月 第二调整期2005年12月至2006年3月31日 尾盘期2006年4月至2006年5月 2．4本项目销售任务说明
项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析
1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞
示范·海盐产业园营销推广提案 海盐示范置业有限公司 2012年4月
目录 第一部分本案概况及SWOT分析 第二部分项目销售目标及定位 第三部分销售工作计划构思 第四部分项目广告推广策略 附录关于项目的一点思考
·第一部分：本案概况及SWOT分析·一、示范·海盐产业园概况 示范·海盐产业园概况 旗舰型产业园——13万方综合体 示范·海盐产业园项目规划总建筑面积为13万平方米，占地108亩，项目位于浙江省省级中小企业基地--沈荡工业区（海盐县沈荡镇）核心区域。本项目以低碳工业园为标准，以“典型性、唯一性、未来可持续性”为原则，以“建筑功能、产业潜力、市场表现、价值贡献”为目标，以创导者的姿态缔造沈荡五星产业园区，搭建与国内外资本、产业运营商、行业企业之间的对接平台，激发企业影响力，从而树立产业品牌推动企业快速发展，并以此开启城市产业综合体百业兴旺的新篇章。
项目一期（B区）概况 示范·海盐产业园规划有A、B两大片区。 项目一期开发的为B区，占地约29300㎡，工程容积率按1.04、绿化率按20.7%规划。 B片区规划建有10套标准化工业厂房，每套为2层厂房拼接4层办公楼的形式，注重产品的模块化、集约化、低能耗、高附加值。 单栋标准厂房拼接办公区域的设计理念为整合生产和商务实现了更为精简和更具效率的空间融合。 外观简洁大气，富有浓郁的 现代化气息。 园区厂房结构荷载考虑充 足，大空间构筑，前后各有客、 货电梯，交通流线清晰便利，布 局灵活多变，适合产业业态多元 化的需求。
B区项目各项建筑设计指标 序 号 名称单位D1# D2# D3# D4# D5# D6# D7# D8# D9# D10# 1 建筑面积㎡5376.9 4047.7 2606.6 2606.6 2606.6 2606.6 2606.6 2606.6 2180.4 2508.0 2 楼层 (不含机房) 层5F 5F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 2F/4F 3 货梯2T/ 客梯1T 台 5F×1/ 5F×1 5F×1/ 5F×1 2F×1/ 4F×1 2F×1/ 4F×1 2F×1/ 4F×1 2F×1/ 4F×1 2F×1/ 4F×1 2F×1/ 4F×1 2F×1/ 4F×1 2F×1/ 4F×1 4 用电总负 荷 KW 185.02 122.82 126.38 126.38 126.38 126.38 126.38 126.38 125.34 126.38 5 消防进户 管 φ100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 6 层高（厂房 /办公） 米 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 5.0/4.5 7 结构类型/ 框架框架框架框架框架框架框架框架框架框架 备注： ①．园区配套有：门卫间、消防池、垃圾房、配电房； ②．机动停车位91个，按3车位/1000㎡（建筑面积）规划； ③．非机动车停车位340个，按人数的80%计算该数据； ④．园区主干道宽10米，转弯半径9㎡；其它道路宽6米，转弯半径6米。
地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。
项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅洁净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。能够讲绿野仙居是都市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、一般户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍要紧针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目要紧是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。
二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。 今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格
高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略 第九部分广告包装策略 第十部分策略控制
第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级发展阶段，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的发展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，经过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。
项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标： 本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康住宅样板工程。
建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气势恢宏，气派十足 ■紧邻城市主要交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业管理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高 ■推出银行按揭服务，为以后的大型促销活动奠定基础。 劣势 ■紧邻火车道、有一定的噪音和灰尘污染 ■就商业而言，项目前期缺乏人气 ■区域内消费者买铺意识薄弱 ■政府的支持信心有待加强和体现，如解决入城户口问题，减免前期税务费用等措施 机会 ■梅河口正在加强城市西部的开发。 ■“高丽公馆”定位及城区控制性详细规划方案的确定，并在一步步的落实中。
德阳南华春天营销推广策略 第一．推广主题一．项目主要卖点提炼 ·大型知名品牌店进驻 ·德阳唯一的、最大的集购物，休闲，美食，娱乐一站式购物中心，德阳划时代的商业购物中心 ·规划先进的、商业运营理念先进的现代购物中心 ·体验式、情境式、优雅式购物消费模式，互动式商业经营业态 ·德阳品牌开发商的丰富开发经验、强大运营实力 ·项目坐落于德阳城区的优越地段，项目的建成标志着一个城市的封面建筑的高度 二．推广核心 概念释义： 德阳南华春天广场以新型的商业模式，现代的商业购物理念全新变革德阳零售商业模式，一站式购物、快乐购物、现代时尚购物是项目核心理念，也是项目最大竞争力所在，推广核心在于树立项目：德阳唯一功能最全、规模最大、环境最优的一站式购物中心。 商业巨头强势进驻 概念释义： 商业巨头的强势进驻，将使本商业广场超越商业形态而表征一个城市的商业高度，将使德阳南华春天广场当之无愧成为德阳的领导性零售商业中心。
第二推广控制 一．实现目标 1、战略目标 德阳示范一站式购物广场 2、认购目标 2008年7月实现认购回款3000万元。 3、营销目标 第一层：08年完成招商85%，完成销售70%； 第二，三，四层：08年完成招商65%，完成销售60%。 二．推广思路 针对德阳市场现状，结合项目的产品特性，我提炼出项目的总体推广思路：主力店号召市场 事件营销聚焦市场 品牌行销占位市场 体验营销巩固市场 主力店号召市场： 项目引进大型知名顶级品牌店，在推广中通过这些主力店号召市场，增加其他商家或投资者对项目的投资信心。 事件营销聚焦市场：居民接受信息的途径相对局限。因此项目的信息传达更多的将依靠事件营造的新闻效应来吸引社会关注。 品牌行销占位市场：德阳锦虹企业品牌、企业实力；项目定位为德阳第一家一站式现代购物广场，市场领先品牌地位无可撼动。 体验营销巩固市场：在树立本案品牌形象后，具体通过公关活动、针对的广告宣传、销售中心展示，让投资者进一步了解项目，建立投资信心。 三．营销推广步骤 步骤一气势亮剑 展示项目大手笔、高起点规划的恢弘商业气势，预言德阳一场继往开来的商
中国工商银行牡丹卡品牌整合营销传播策略提案目录 ?中国工商银行牡丹卡的市场分析 ?传播策略的选择 ?我们建议的传播方式——IMC ?IMC的具体实施 ?我们的目标及任务 ?对牡丹卡广告语的建议 ?牡丹卡的品牌营销传播 ?海天传播建议 ?附件1（关于中国工商银行牡丹卡导入CI的建议案） ?附件2（媒体简介）
中国工商银行牡丹卡的市场分析 牡丹卡SWOT分析 优势： ?中国工商银行推广牡丹卡的经验及成就有目共睹 ?独到的经营理念与服务意识及销售牡丹卡的骄人业绩（可发掘其优势点） ?牡丹卡是中国最具市场活力的银行卡品牌，同时也是中国工商银行最优质的资产之一 ?良好的政府背景 ?良好的社会关系 劣势： ?牡丹卡以往市场定位比较模糊，缺乏独特的个性 ?牡丹卡目前暂无令人印象深刻的广告语 ?销售终端缺乏规范的包装 机会： ?银行卡市场潜力巨大，成长性强
?其他银行竞争产品品牌定位和个性同样模糊，造成相对较好的竞争环境 ?作为首家试点改革银行，在许多方面均可得到有关部门的政策优惠 ?外资银行进入中国后，还需要一段时间的适应期才可涉及本土的银行卡消费市场 威胁： ?中国加入WTO后，外资银行完善的服务，独特的经营理念及健全的市场营销手段对中国工商银行牡丹卡中心带来的竞 争威胁 ?各商业银行同质化竞争产品不断涌现 ?国内竞争对手的营销水平不断提高
市场概要（中国工商银行） ?截止去年年末牡丹卡总发卡量达7，993万张 ?牡丹卡目前拥有9大类一八0多个品种 ?牡丹卡直接消费交易额609亿元，占市场同比48% ?中国工商银行凭借231.07亿美元的一级资本位居第十位，排名居国内银行首位 ?工商银行六月末不良贷款占比降至23.9% 市场概要（国内其他银行） ?我国各类银行发卡超过4亿张（具体详细见下图） ?受理银行卡的商户约一五万户，安装POS机30万台 工行建行农行中行交行招行 持卡人分析 ?持卡人使用牡丹卡大多数以存取现金，内部转帐为主，直接消费仅占10% ?大多数持卡人对牡丹卡的广告语没有什么印象
地王国际广场推广策略建议书 （住宅）
营销策划中心 一、市场环境概述 1、东纵大道区域房地产现状概述 地王广场项目周边区域为东莞市商业中心区，历来以商业开发为主、写字楼为辅。在东莞购房者的观念上，本项目周边区域的居住选择不多，而投资意向较强。 写字楼产品层面上困难较大，国泰中心写字楼中小面积的单位表现较好，剩余的多为300多平方米的单位。即，写字楼的销售状况不尽人意。
2、项目周边购房消费者初步分析 项目周边居住者基本上都是老居民和租房者。居住环境的习惯促进老居民在地王广场的购房行为；老居民要么都已经购买2~3套住房，要么经济能力有限近期不再考虑购房。租房者中，以中低收入人群为主，购房能力有限。 在写字楼调查中，本项目周边的公司多为小型商贸公司，周转资金不宽裕，购买写字楼的可能不是很大。况且，大部分公司对于写字楼的选用以租为主，区域分布上以东城大道为主要聚集地。 二、项目概况 1、项目相关经济技术数据
2、项目规划特点 本项目住宅以大概140、160M2/套的大面积高层住宅为主，户型方正实用，基本南北朝向，均好性较佳。在四层平台设置大型空中花园，为住户提供休闲平台；每户均设计有入户花园，作为居住空间和外界的缓冲区，体现人性化生活理念。 3、项目地段功能及周边配套状况 地王广场位于东莞城市中心的黄金商业圈，路北已建有东湖花园商业街，东湖酒店、沃尔玛购物广场、时尚电器城、罗沙大厦等，历来是商家必争的战略据点是东莞传统商业旺角。用地西面紧临东莞市人民公园，拥有优美的自然环境。周边集中了东湖花园、雍华庭、聚福豪宛、愉景花园、盈锋广场等数十个现代高尚住宅区，居民生活水平高，消费能力强。 4、项目内部配套功能 地王广场负一层为大型地下停车场，首层至三层为超大型综合购物中心， 14栋19层的高层住宅和1栋25层的写字楼。设有观光电梯1-4区(16台):1区六台\2区写字楼\3区四台\4区六台，客梯11台,货梯1台,自动扶梯30台。四层设置平台空中花园、每户设置入户花园、一梯四户，8、12、16层设有空中花园、其它配套
北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组
1、项目SWOT分析 1．1优势 位于奥运核心腹地 纯板楼居住型小社区 分户式中央空调及封闭立体车库 准现房销售 区域内比较完善的配套设施 1．2劣势 价格创区域新高 销售现场环境混乱 目前周边交通条件并不理想 售楼处与项目现场分离 1．3机会 奥运主题为本项目带来更大的升值空间 区域内整体供给量不大 市政及配套设施将逐步完善 1．4威胁 交通情况改进时间待定 奥运地产的逐渐降温 以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。
2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目 自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否， 并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工 作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条 件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和 深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地 产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月 份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。 2．2本项目推广特点说明 2004年11月我司开始接触本项目 项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 样板间及售楼处于11月底投入使用 目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初
项目营销推广策略 营销策略制定及推广策略有四方面的要点 房子是技术含量很高的产品，有一些直观的因素是需要消费者自己评估的，但更多的因素消费者是无法自己评估的，这就需要项目的营销推广能够很好地，多角度地、全方位地将楼盘的卖点挖掘出来并且展示给消费者。 一、项目卖点的深度挖掘 一个楼盘到底有多少卖点？10个？20个？还是100个？没有人知道一个定数，或者说不可能有定数，为什么？因为楼盘的卖点是靠挖掘出来的，卖点有大有小，有的是独特的，有的是共有的，有的是天然的，需要认真挖掘，而对于自创的卖点，就需要策划了。 1、挖掘项目有效卖点必具备广博的知识 “外行看热闹，内行看门道”，只有真正懂行的人才可能知道什么是这个项目的优势卖点，知识越全面越能从多角度看问题，需要懂那些知识了？基本涉及到地段、景观、规划、设计、建筑、园林、工程、户型、物管、品牌、交通、配套、前景等诸多知识面； 因为基本上所有的项目卖点也都是围绕着以上的因素而展开的，可能是其中一个，也可能是其中几个，或者是其中一个的更加细化了的子因素等； 2、有效卖点必须不断完善和强化 （1）因时因势、创造卖点 案例： 广州市的“祈福新村”当时地处华南板块，90年代开始开发，基本是属于华南板块的“拓荒牛”如果按照上述元素来比较。很多元素都很难成为它的卖点，如地段，交通，周边配套等元素均对其不利，景观在项目初期，也不能成为卖点，荒效野外，杂草丛生只能算原生态，野趣，算不上好的景观，规划、设计、建筑、工程、户型、园林、品牌等在当时也并没有太多亮点，而且很多产品都是兵营式布局，最后剩余的就是前景了。那为什么它还有连续多年蝉联广州市的销售冠军了？相信大多数人都知道项目的内部配套是他们的最大的卖点，医院、学校、农庄、食街、会所等都是远近闻名，所以这些自创的卖点才支撑了它旺销的基础。（2）借助工具、营造势能 除了在卖点上主动创造外，借助常规的工具，如样板房、售楼现场、看楼通道、工地现场等，营造良好的销售氛围，也是很重要的。所展示出的是专业化，规范化的工地现场和施工现场，一定程度上能使客户更加信任项目。 3、有效卖点被认可也需要销售人员翔实的介绍 除了销售工具的展示外，销售人员的介绍也是优势卖点强化的关键，毕竟展
某项目营销推广提案 一、营销推广目标 项目现状： 由于本项目地理位置较偏，而目前的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。 项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。 周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。 项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。 推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、价格策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。 二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？ 将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。 向客户进行问题解答：
适合的才是最好的： 低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业管理。 ××项目，述一系列项目优势。 三、目标客户群体分析 1、职业定位 小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工置业投资者 2、目标客户年龄层定位 目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析 虽然目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那就是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、孩子教育问题、老人赡养问题等都是其选择楼盘的考虑因素。 4、生存心里分析 夫妻双方或单方均有较稳定且基本能够满足生活需求的工作，事业有待发展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上可以承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象和口碑是非常有必要的。 5、生存方式分析 消费的目标和档资基本定型，短期不会有太大的变化；工作、家庭、休憩成为生活的三大部分；与朋友同事间的应酬不会太多，劳累一天的他们，一处安全温馨的居所是他们最渴望的；随着子女的成长，对子女的教育与培养十分重视。 因此，合理的整体规划，较完善的生活配套，高质量的物业管理和便利高效的子女教育问题将对他们极具诱惑力。
目录 一．项目定位·····························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略·····························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划·····························································P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·····························································P43
序 本案营销企划的基本思想 以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划； 将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； 品牌目标 在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次； 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
项目定位 1、项目评判 1.1优势 2、北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的 信心； 3、名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中 高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； 4、耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识； 5、与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设 计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市 中独特的风景线； 6、由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多
营销推广策略建议暨“富邦·红颜坊” 年度媒体发布专案
首先，感谢贵俱乐部给了我们一个展示自己的机会。我们将基于营销和传播的角度，为贵俱乐部提供专业、专注的服务。 正是因为基于这种专业、专注的服务态度，我们在方案中对贵俱乐部某些我们认为做的不足的地方，可能措辞比较激烈，请贵俱乐部包涵。 另外，我们站在广告和营销的角度看待的美容美体业界现状和分析，可能会与贵俱乐部的某些想法发生冲突，也请一并包涵。 我们一直认为，媒体策略是根据广告策略来安排的，所以媒体安排应该服从于广告策略的制定；而广告策略是根据营销策略来制定的，所以广告策略要服从于营销策略。按照这种思维模式，我们可以知道，媒体发布的时间选择、种类选择、发布信息内容的选择都应该从企业的整体营销策略上考虑。 本案就贵俱乐部的整体营销提出一些策略性的建议，然后根据贵俱乐部营销目的制定广告目的，然后根据广告目的发展广告策略，最后根据广告策略制定媒体发布策略。
方案思路图 4营销部分 5营销分析 5营销目的 8营销建议 9广告部分 16广告分析 16广告目的 18广告策略 19“富邦·红颜坊”发布方案 24“富邦·红颜坊”简介 24选择“富邦·红颜坊”的六大理由 27服务方式 28
一、营销分析 1、行业分析 在本方案中，我们将采取被目前营销界普遍使用的“SWOT”分析方法，对贵俱乐部目前情况进行分析。
就目前我们对成都本行业以及对天颐的分析，我们可以看出一些问题。总体来说，天颐和业界其它美容、美体场所存在着一些同样的问题，但是却也有一些不一样的地方。 A：外部 ?目前成都的美容、美体市场整体不断的扩大； ?各方竞争比较激烈，但是业界还没有出现真正意义上的“领头羊”，各家均有其偏重的部分； ?各家的营销策略、营销技巧、营销手段均不是十分成熟，而且显得非常的零散，没有进行充分的整合； B：内部 ?对整体市场调查分析不够详尽； ?对外宣传缺乏力度，软硬件设施介绍不详尽； ?对外宣传品印刷质量差，影响形象； ?缺乏基于营销的整合方案，在宣传以及营销上效果不很明显；