中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？ 咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案 个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降 个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。
浅谈通货膨胀及其在我国的历史和现状 ——金融11级2班郭天资 摘要：通货膨胀是一种危害极大的经济现象，而新中国从成立以来一直在间断地受到其影响。在我国的不同时期所发生的数次规模较大的通货膨胀都分别与其历史背景有着密不可分的联系。当前金融危机余波未平，我国再次遭遇到通胀压力，我们应从其本质入手分析，并针对本次通胀的特点采取恰当的应对措施。 关键字：通货膨胀危害成因综合背景应对措施 （一）通胀现象的表现、危害及其成因 事实上，关于通货膨胀的定义，西方经济学家长期以来也一直在争论不休。其中大致可以分为“货币派”和“物价派”两个派别。其中“货币派”认为通胀即为物价的普通上升，而且这种上升正是由于货币过度供应引起的。而“物价派”则主张以一般或总物价水平的上升来定义通胀。凯恩斯著作《就业、利息与货币通论》中便曾指出当达到充分就业后，货币供给的增加而引起的有效需求的增加已没有增加产量和就业的作用，物价便随货币供给的增加作同比例的上涨。但无论如何，通货膨胀的具体表现一般即为货币过多，供应量超过了经济运行客观的需要，致使货币贬值，从而引发物价飞涨。 通货膨胀百害而无一利，其危害是显而易见的，尤其对于人民的生活有着非常大的影响。通胀会引起货币实际购买力降低，即由于工资上
涨幅度低于物价上涨幅度因此消费降低，导致人们生活水平下降。此外通胀还会引起工资上涨，这便使得人们被动进入了更高的纳税档次，而实际收入反而降低。在宏观经济方面，一来会使得国家出口商品的竞争力下降，使出口受阻；而来也会使得居民消费投资下降，从而国民收入下降。 此外，抛开通胀在经济上的影响不谈，这一现象同时也有着很大的道德危害。在通货膨胀期间，由于人们在经济上收到负面影响，生活水平普遍降低，人们便会自然而然地更多地关注自己在经济方面的获得。为了达到原有的生活水平，人们便会更多地倾向于一些投机性的投资及借贷，而这样的行为很可能会导致进一步的经济危机。近年来影响世界的美国次贷危机也受到了这类因素的一定影响。严重的通货膨胀已经不仅仅是一个单纯的经济问题，更有可能会从道德上腐蚀人们的心灵。 一般来说，通货膨胀的最直接原因即为货币供应过多。而在更根本的层面，又具体分为不同情况。譬如需求拉上、成本推动、结构失调、供给不足、预期不当或本身体制因素等。需要注意到对于某一次具体的通货膨胀其成因未必是单一的，更多时候通胀是由多种原因综合在一起所导致的，需要综合各个方面，做出更加全面的分析。 （二）新中国成立以来的通胀现象 新中国成立以来，我国大致上共经历过五次较大规模的通货膨胀。第一次大规模通货膨胀发生在建国初期（约1949——1953年），当时
日本泡沫经济对中国经济的启示
内容摘要 上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。 当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。 本文认为：中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因，为避免重蹈日本覆辙，本文以史为鉴，从中得出重要启示。 关键词：人民币升值启示意义泡沫经济
日本泡沫经济对中国经济的启示 1988中后期日本经历了大规模的泡沫经济，日本在“出口导向，贸易立国”的国策下经济得到了高速增长，日本的制造业中特别是家电制品等称霸世界，日本银行的总资产和股票时价总额也居世界前茅。人均所得一度超过美国居世界首位。泡沫经济崩溃后，日本陷入了长达10多年的经济衰退期。国内有一部分学者认为现在的中国经济和泡沫经济和崩溃前的日本经济相似，如巨额的外汇储备，通货膨胀，资产价格的大幅度上涨等，并暗示中国经济也可能出现长期的萧条。但中国可以从日本泡沫经济失败中吸取教训，防止中国经济出现大规模滑坡。 一、日本泡沫经济的原因 日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，从而使日本出口商品价格上涨，削弱了日本在
全球贸易市场的竞争力，使采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍，从而产生了泡沫经济。 二、中国经济与日本经济的相似之处 1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题。
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
中国的经济是个大泡沫吗 中国的经济是个大泡沫吗？这个泡沫即将崩解吗？这一老问题，最近又一次引起世界的关注。 首先，中国在领导层变更之际，把2013年的增长目标定为7.5%，“保八”的调子不再，两位数高增长的时代已经结束。 富士康据称将从中国逐渐撤离。今年春节刚过，发达国家的进口商们都紧张地盯着中国民工的返城率。随着劳动力供应的短缺，越来越多的中国民工过完年不再回城。 “中国制造”这个巨无霸，已经出现供货危机。西方各进口商纷纷想着退路。更不用说，哥伦比亚广播公司最近播出中国房市特辑，聚焦点就是房市泡沫。张欣坦然承认，住宅市场已经饱和。王石则称泡沫崩解将是一个“灾难”。 究竟中国有无泡沫？泡沫是否会崩解？一切的一切，要看房市。 潘石屹最近发表微博和其妻张欣唱和，称中国人均住房面积达到35平米，早已摆脱了人均7平米的时代，况且还有大量的囤积。房子肯定是不缺的。 目前中国人口约13.5亿，到2030年最多到13.9亿，基本停止了增长，而且再往后就开始下跌，到2050年很可能跌破13亿。不时出现在媒体上的“鬼城”，恐怕是永无填满的指望。房市之跌，从长时段看几乎是不可逆转的潮流。 而中国的经济，恰恰比美国经济更依赖房市。最近《华尔街日报(博客,微博)》在对两本有关中国银行(601988,股吧)和房市的专著所发表的书评中指出，过去十五年，中国的城市化是靠着奇妙的土地财政支持。 本来不能贷款的地方政府，通过自己控制的基础建设公司借贷，以土地为抵押。基础设施的建设刺激了城市化进程，导致地皮日益昂贵，增加了地方政府出售土地的收入，使之可以轻而易举地还贷。这个雪球越滚越大，欲罢不能。 地方政府从卖地中的收益，竟占据了GDP的7%。乃至没有一个职业运动队的小城，居然建起奥林匹克运动场。没有人住的地方，建起一群群高层森林。这番景象，让2007年美国的房地产泡沫相形见绌。 《华尔街日报》在另一篇摩根银行分析家撰文的文章中指出，中国面临着自己的“债务炸弹”。 在2008年世界金融危机，中国政府抛出了价值5000亿美元的刺激经济计划，使投资占GDP的比重从43%上升到48%。 自2007年以来，年度贷款额增加了四倍，目前已达到2.75万亿美元。中国的公私总债
七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。 房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济 摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。 关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这
些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面
中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市
泡沫经济理论与 中国房地产市场＊ □杨帆李宏谨李勇 摘要：本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了 理论上的综合，然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出 的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展。在总结国内外经验教训的基础 上，文章提出了综合治理措施。 关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期 一、目前房地产价格的基本走势与争论 中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均ＧＤＰ从８００美元到１３０００美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过１０００美元。世界平均城市化水平是５０％，发达国家是７５％，中 国只有３８％，每年提高一个百分点，有３０００万人进城，需要６００万套住宅，拉动内部需求８０００ 亿人民币，相当于ＧＤＰ每年增长５个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅１０％，人均 建筑面积从１９７８年的８平方米增加到２２平方米，２０２０年可达到３５平方米，潜在需求有３０ 亿平方米。现实需求也是巨大的：２０％城镇家庭想改善住房，２７００万户每户增２０平方米，就是 ５．４亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长， 随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。 中国房地产业自２０世纪８０年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。９０年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收 入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主 体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，２００２年以来则迅速从消费品向投资品 转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡 沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大 落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特 别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几 乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。 房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国１９９２年经济出现强力起飞，但１９９３年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房 地产业长期低迷。１９９７年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政 策，包括大力鼓励房地产业发展，直至２０００年效果才发挥出来，持续６年出现投资高潮，势头 过猛，３年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。 ＊本项研究数据主要来自：各期《中国统计年鉴》、《北京统计年鉴》，历年全国、北京市《国民经济和社会发展统计公报》，中国人民银行中国经济统计数据库，中国经济信息网数据库，中国人民银行调查统计司信息网，中国人民银行 营业管理部统计信息网，北京市统计局综合月度库，以及中国人民银行、国家统计局、国家信息中心，中国人民银行营 业管理部，中国人民银行金融信息管理中心，北京市统计局等单位。
中国利率市场化模式选择及前景分析课后测验100分 一、单项选择题 1. 下列关于公开市场操作模式和利率走廊模式成本与目标的比较 中，不正确的是： A. 从操作目标来看，公开市场操作模式以同业拆借利率为目标，而利率走廊模式以长期国债利率为目标。 B. 从操作成本来看，公开市场操作模式具有极大的操作成本，同时会对货币供给造成较大影响。 C. 从操作目标来看，公开市场操作模式与利率走廊模式都是以同业拆借利率为操作目标。 D. 与利率走廊模式相比，公开市场操作模式的最大优势在于可以充当扭曲操作工具以及释放与经济增长需求相匹配 的基础货币。 2. 下列关于公开市场操作模式和利率走廊模式效果的比较，不正 确的是： ( ) A. 公开市场操作比利率走廊模式更加高效，同时也具有更强的伸缩性。 B. 公开市场操作是基础的货币管理工具，也是辅助性的流动性调节工具。 C. 利率走廊模式的操作成本更低。 D. 公开市场操作模式可以进行扭曲操作，而利率走廊模式则不具备这样的效果。 3. 我国金字塔式的多层次金融市场体系已经基本构建完备，在下 列产品中，风险和收益与其他三项不在同一层次的产品是：( ) A. 无风险固定收益国债 B. AAA级企业债
C. 债券型基金 D. 活期备用金 4. 金融体系存在诸多重大缺陷，其中不包括下列哪一项？ ( ) A. 融资过度依赖银行体系导致中小企业融资难。 B. 金融监管框架面临调整，分业监管的框架与混业经营的市场现实不匹配。 C. 国有大型银行在整个银行体系中的占比过高，导致金融风险过度集中。 D. 金字塔结构的资本市场体系使得资本市场缺乏活力。 二、多项选择题 5. 我国利率市场化面临的阻碍有哪些？ A. 资金市场分割使得资本成本上升，企业融资渠道受限。 B. 房地产行业的资产泡沫会危害利率市场化进程和国民经济。 C. 国企和地方政府的预算软约束可能造成资金黑洞，导致利率市场化失败。 D. 市场风险定价机制不健全将导致我国金融风险系统性上行。 6. 2013年初，央行创设了哪两种工具，用于和其他货币政策工具相互配合、增强央行流动性管理的灵活性和主动性？ A. 公开市场短期流动性调节工具（SLO） B. 长期再融资操作（LTRO） C. 常备借贷便利（SLF）
日本泡沫经济的破裂对中国的启示 日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初，日本泡沫经济破裂，经济发展出现长达10年左 右的萧条。尽管中日经济有很大的不同，但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日 本相似，在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下，分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性，探索中国预防和应对泡沫经济的措施，从而使中国经济又好又快发展。 日本泡沫经济介绍 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程，日本于1984年5月发布《关于金融自 由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金 融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而
是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。 泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银 行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大，在金融自由化浪潮的影响下，1988年9月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平 均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。 泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（38915.87日元）以来，在一年内股票大幅跌落了两次。接着，三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年，在到4月10日为止的时期内，东京股票市场经历了10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。 20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异
浅析中国目前的经济形势与政策 摘要：2011年，全球经济依然处于复苏过程，而作为“十二五”的开局之年，我国要想使我国经济依然保持较快发展，需要分析好我国当今的经济形势，从而制定出适合我国发展的经济政策。 关键词：经济形势、政策、“十二五” 2010年随着一系列宏观经济政策的实施，我国经济运行已逐渐摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入常规增长轨道，物价涨幅趋稳，实现全年经济增长10%。 2011 年，对于我国的经济形势，当前存在分歧。但我认为，中国经济增速将有所放缓，但仍保持在较高的水平。主要理由是：我国经济增长面临世界经济环境低迷和国内政策环境趋于紧缩的双重压力。但2011年是“十二五”的开局之年，新的投资项目较多，决定了经济增速不会太低。外部发展环境总体上略好于2010 年，国内投资、消费有望实现较快增长，预计一季度以后经济增长将企稳回升，全年达到9%左右，物价涨幅有望控制在4%以内。在保持宏观经济政策相对稳定的同时，应积极推进相关领域改革，加快经济结构调整和发展方式转变，为中长期经济稳定发展奠定良好基础。 一、对当前国际经济形势的分析 2011年，世界经济复苏进程依然艰难，总体经济增速将进一步放缓，而且发达经济体和新兴市场经济体增长不平衡的特点也更为突出。 当前影响世界经济复苏的主要因素有以下几个方面：一是发达经济体个人消费支出仍然低迷。主要原因在于失业率将持续居高不下，消费者存在更多储蓄意愿和家庭财富缩水。美国当前的经济复苏就属于无就业的复苏。房地产市场价格回落冲击了家庭和消费者信心，据IMF预测，全球房地产市场前景黯淡，低迷状态可能持续八年时间，私人投资活动也仍然比较低迷。 二是部分国家公共债务过高。在应对金融危机过程中，政府收购了大量的私人债务特别是银行债权，导致政府公共债务水平急剧上升。过高的公共债务水平不仅将限制刺激政策发挥作用的空间，推升金融市场上的长期利率，还容易引发主权债务危机和金融危机。当前比较突出的是欧元区主权债务问题。 三是金融和房地产部门仍然比较脆弱。金融和房地产是本次危机爆发的中心，目前这两个部门仍然比较脆弱，特别是房地产市场目前为止没有改善迹象，主要国家房地产市场价格仍在回落等。 四是刺激政策效应收到限制。由于发达经济体的各部门正在修复资产负债表，比如家庭和企业要提高储蓄水平，银行要降低不良资产率，所以宽松货币政策虽然为银行体系注入大量流动性，但实体经济的信贷供给和需求依然比较低迷。 二、对当前我国经济形势的分析 与应对金融危机初期相比，2010 年以来经济增长的动力结构发生积极变化，形成了市场驱动的投资、消费和出口共同拉动经济增长的良好格局。同时，物价涨幅出现趋稳迹象，资产泡沫化风险降低，经济运行从应对危机的特殊状态向正常增长轨道的转变有了重要进展。 （一）内需增长从政策推动向市场驱动转变 自2003 年以来，我国居民实际收入保持较高增长，消费结构升级步伐加快，教育、社会保障、就业、医疗卫生等民生性财政支出快速扩张，消费预期改善，消费实际增长达到较
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
万物有始皆有终，2008年为对抗百年金融海啸，直升机大本誓将美元撒向全美，美元狂潮席卷全球，重灾区就是包括中国在内的新兴市场国家，掀起了史无前例的资产泡沫狂潮，2013年，在中国大妈开始笑傲楼市之巅，完成出手狙击华尔街做空黄金等壮举时，历史悄悄翻开新的篇章。 伴随着伯南克的即将离职，美联储QE退出的脚步声越来越近，qe的缩减只是开始，如果未来美联储未来5年完成收缩至1万亿的危机前水平，那么每年基本上是收回流动性5000亿，美国每年财政紧缩4000亿，共计每年0.9万亿。而过去几年此两项是每年增加流动性1.5万亿以上，也就是QE涨潮与退潮，一进一退，流动性实际上将比较差距为每年2.5万亿美元！这个数字及其恐怖，大潮退去，谁在裸泳？ 预计2013年9月～10月，就是中国经济二次探底的高潮开始到来之时，2015年达到疯狂，初步判断： 1、人民币 2013年人民币不会有太大的贬值幅度，可能在3%以内，主要是因为美元指数将有一个火箭般上涨，10月站上90以上是大概率时间，而中国政府一贯屁股决定脑袋的逆势行为，此时绝不会不维持人民币汇率，等到美指在14年中开始下行，某些人认为人民币贬值战略机遇期到了，人民币也会开始正式贬值之旅，结果遭遇15年美指挑战110的悲剧，蟒蛇在缠绕猎物时，会耐心等待猎物吸气时加力，所以中国金融危机的高潮在15年是大概率。14年年中做空人民币是较好的时间窗口。 2、房地产+外汇储备 长期套利人民币资产的全球资金兑现在人民币资产上的巨额获利流出进行去杠杆。房地产为代表的人民币资产价格显著下跌，互相之间产生恶性循环。央行在加息减息选择上两难：（加息）提高人民币利率和人民币的融资成本，这只会加速资产价格崩塌。央行更有愿意降息印钞填补资产泡沫破灭的窟窿，这样又会降低融资做空人民币的成本，增加更多的做空人民币的弹药。以中国政府历来处事方式，将会选择维持人民币汇率+减息，最终形成东南亚1997局面，不断消耗直到耗尽外储。这个局面下只要和央行做对手盘就能不断获利，整个市场成为央行的对手盘，而外储就像是一块巨大肥肉，只要上去啃，就能咬下一口。房地产大家都很关心，不过本文不愿多说，因为没有做空标的，没有分析价值，大幅下跌是他的终极宿命。 3、中国股市 中国股市的金融股将成为主要的做空标的，股市将在在2013年10月底挑战1664点，冲击1450一线，或者在14年2月再探一次底，之后反而有一个C4反弹一直持续到2014年6～8月，这个脉冲的反弹主要是超跌+改革预期+人民币开始贬值+房价下跌分流资金时的暂时回光返照，如果真如预期跌到1450一线，绝对值得参与，50%空间是有的。 4、大宗商品 沪铜将在10月底迎来超级大底，这个底是未来7.5年的底部，鉴于10月属于2006年见顶以来的重要月度时间窗口。这个底部有可能出人意料的低，国储+嘉能可的超级组合防守的马奇诺防线将被瞬间撕开，世上没有新鲜事，国庆中秋将再一次成为埋葬多头的坟墓。 黄金的下跌幅度已经有限了，最大可能是摸一下1000美元以下，白银的弹性极好，大幅下跌可期，12～14一线是他能到达的位置。豆油的大底，也在10月出现。11月之后就彻底不能做空了，本人的铜和白银空军使命将终结。 尾声： 伴随着6070后人口高峰出生人群衰老，泡沫破灭，他们带着回忆走向人生垂暮。而这
174 从资产价格泡沫风险出发浅谈如何防控资产泡沫 邓 倩 作者简介：邓倩（1994－），女，硕士研究生，四川大学经济学院金融学，金融市场研究。 （四川大学 四川 成都610065） 摘要：本文从宏观角度出发，将资产价格泡沫的相关理论与我国实际情况相结合进行分析与探讨，以我国股票市场和房地产市场资产泡沫化现象为例，对不利影响及风险进行，最后以此为基础对如何防控资产泡沫提出一定的对策建议。 关键词：资产价格泡沫；风险；防控一、资产价格泡沫 （一）资产价格泡沫相关概念 资产泡沫特指资产价格中出现持续偏离过程中，那些并不能被普遍因素所解释的部分。资产泡沫会对我国经济相关的各个部门都会带来较为重大的影响，包括对资源的有效配置、国内金融安全与稳定维持、实体经济的稳定等。资本市场的分类主要有三类，一是股票市场，二是债券市场，三是房地产市场。本文主要从股票和房地产两个市场的角度出发对资产泡沫的相关问题进行分析与探讨。 （二）资产价格泡沫相关理论 资产泡沫的相关理论主要包含两个，其中一个称之为理性泡沫理论，而另一个称之为非理性泡沫理论。理性泡沫理论指出由于预期的出现会促使价格上涨，这样就会导致泡沫的出现，这是对于耐用性资产而言。而对于稀缺的资产来说，资产泡沫的出现主要是由于供给不足引起的供不应求导致。与理性泡沫理论不同的是，非理性泡沫理论在分析过程中将非理性因素纳入考虑的范围。 （三）中国资产泡沫现状1．股票市场泡沫现状 自我国证券交易所成立以来，我国股票市场的发展到如今历经20多年了。从最初上市的几家公司的数量，到2017年底的3495家的数量，沪深上市公司数量和总市值以及总流通市值呈现迅速增长的趋势。从2006年至2011年，沪深上市公司的数量呈现出较为迅猛的增长趋势。而自2011年之后，在2012年至2013年有所平稳之后，增长的速度虽然有所减缓，但是依然呈现向上增长的趋势。股票市价总值和股票流通市值的发展速度是较为相似的，在21世纪初，股票流通市值和股票市价总值呈现出较为快速的增长速率，但是在2008年金融危机出现之后，两者的增长均有所下降。而在之后的四到五年间，价值呈现平稳状态，但到了2014年，股票市价总值和股票流通市值迅猛增长，这样迅速增长的流通速度引起了研究资产泡沫的经济学家们的关注。 2．房地产市场泡沫现状 自2000年以后，中国房地产市场一直处于快速发展的过程之中，随着经济的发展和物质条件的改善，人们对住房的要求从原来只追求实物居住到现在的精神享受，购房者也开始更加注重房屋的质量、环境、功能、布局等多种舒适度因素。房地产市场的发展可谓是风风火火，而城市的土地价格也一直呈现上升趋势，房地产开发资金来源越来越广泛，而房地产的开发量以及需求量的高涨不断加深金融与房地产市场的联系，在这个过程之中使得它的风险更加深入地融入到整个经济系统中。同时，政府作为土地的出让者和监 管者，是房地产市场资金链条中重要的一部分，又担负着抑制房价过快增长的责任。而从房地产开发企业主营业务收入的年度数据也可以看出，每年就房地产方面的营业额是呈现增长势头的，很多城市也出现购房热、购房难的问题。随着房价的增长带来的问题就是，房价与人均收入之间出现了巨大的反差，人们的工资收入难以负担起购房的支出。房价增长的势头如此之快，其背后也是来自于各个利益阶层的故意炒作，房地产泡沫问题十分严重。 二、防控资产泡沫的对策（一）完善股票市场的制度机制 随着我国金融市场的逐步完善，股票市场对于我国经济发展和货币政策传导的机制中所起的作用越来越大，因此必须完善我国股票市场现有的制度机制以减少资产泡沫的出现。具体的措施可以包括：改革现有的公司上市和股票发行制度、规范股票市场行为、建立股票市场合适的退出机制等。 （二）房价调整与货币政策结合 从现有的国内房地产市场泡沫现状来看，政策所规定的房地产市场大幅降息与我国房价之间调整起着相当重要的作用。对于国内的购房者而言，如果他们的购房成本下降，那么在需求依然维持强烈的状态时，将起到促进房地产市场逐步迈向稳定的阶段。除此之外，国家还可以针对资产价格与货币政策之间的关系，出台一系列与房地产发展相适应的货币政策。 （三）健全资产市场体系 由于市场信息市多样繁杂的，而一个完善健全的资产市场体系是需要能够及时反映出市场运行状况的各种情形，所以从最初的预警阶段到进行过程中的监管以及最后的评估阶段都必须要认真对待，因此，资产市场体系的健全将对资产泡沫起到一定的防范和抑制作用。 参考文献：［ 1］李飞，黄乐．后金融危机视阈下中国资产泡沫化问题［J ］．大连海事大学学报（社会科学版），2012，03：24－26．［2］李晓丹．投资者情绪与股市泡沫［J ］．中国商论，2017（08）：26－27． ［3］王佳佳．后金融危机时期抑制我国资产泡沫的对策［J ］．经济纵横，2011（9）：27－30． ［4］周明祥．资产泡沫的成因与对策选择［J ］．中国建材报，2009（10）：1－2．
泡沫经济危机及对中国的启示 在经济的领域中，关于“泡沫”与“经济”有两个组合词语一“经济泡沫”与“泡沫经济”，从宏微观的角度更能体现两者之间的区别。前者反映的是资产的内在价值因为有虚假需求的刺激而不断被拉髙，最终导致价值与其市场价格背离的局部的微观经济现象。后者则反映的是社会局部存在的投机需求在一定传导机理的运作下会放大其实际对社会有效需求的剌激，慢慢地演变成为社会虚假繁荣的全局的宏观经济现象。通俗的讲，当市场状态达到理论上的理想状态时，消费者对经济发展的前景信心满满，投资者因为有利可图而进行不断的投资，整个社会经济呈现健康增长的局面。 但社会经济总量不可能无节制的增长下去，一旦到达其上限，由于生产成本的提高，利润空间的缩小，投资者便会减少甚至不生产，而把目光转向资本市场，届时投资者实现了到投机者的跨越，吹胀经济泡沫。透过历史不难看出每次危机到来前整个社会的经济都会看上去繁荣无比，但是此时企业的利润水平已经降的很低了，实体经济疲软不堪。失去实体经济这一强大后盾的支撑，社会的泡沫经济便从局部的经济泡沫中应运而生，此时金融危机的爆发也是在所难免的。 上世纪80年代，美、日、德、法、英五国财政部长在纽约发表联合声明，即“广场协议”，之后日元开始一路升值。80年代中后期，日本经济陷于停滞状态。日本的制造业和矿场业等出口企业因为日元的大幅升值在国际同类产品市场中逐渐失去了竞争力，据日本统计数据称，日元升值使得日本出口产业损失髙达3.5万亿日元^美元的贬
值还使得曰本持有美元资产的绝大部分化为泡影。此时日本政府希望通过采取放宽金融政策，进行财政重组等措施来控制日元的升值以此来应对国内经济的萧条局面。一系列措施实施之后日本的法定利率在1987年降到历史最低，仅有2.5%。此外，日元--美元委员会推行金融自由化，放宽对银行业务的限制。尤其在存款利率实现自由化之后，银行间的竞争日发激烈，由于企业大额定期存款利息不断上调，导致银行的筹资成本攀高。相比银行筹资而言，土地和房地产方面因其具有利息高、融资快的特点而吸引了大量社会流动资金。在多方面的共同作用下，企业投资过剩，经济泡沫胀大，最终加速了泡沫经济的发展。在泡沫经济时期，所有人都被笼罩在虚假繁荣的海市蜃楼之中，都抱着“价格还会再涨”的心态，没有人愿意相信，更没有人会相信价格会下跌。1990年，大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地相关融资实行总量控制，日本银行也采取紧缩的货币政策，经济泡沫最终破裂。在此之后，日本经济陷人了长期的低迷，这段时间被称为日本“失去的十年”。 不仅日本有这样惨痛的经历，当今世界的唯一超级大国美国也有过这样一段心酸的历程。08年席卷全球的金融危机使得世界各个国家为之震颤，也导致直到现在有的国家依然处在当年的阴影之中。我们可以从美国的信用体系开始来分析当时金融危机是如何酝酿的。作为世界上最早建立信用档案共享机制的国家之一，美国对贷款人的信用条件有十分严格的要求。而波及全球的次贷危机正是由于美国摧毁了自己建立起来的信用体系。美国将房屋贷款的借款人分为优级、近
中国房地产泡沫市场研究分析报告
目录 第一节中国一二线房价只涨不跌的原因：城镇化、居民收入和货币超发 (5) 一、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性 (5) 二、商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构 (5) 三、金融属性的驱动力：货币超发和低利率 (5) 四、2015-2016年房价大涨主要是货币现象：低利率和货币超发 (7) 第二节绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城 (8) 第三节房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理 (9) 一、房价收入比在城市间分化明显 (9) 二、中国一线城市房价收入比居全球前列 (11) 三、区域间房价收入比差异大实际上反映收入差距效应和公共资源溢价 (11) 四、宏观上的房地产总市值/GDP偏高 (12) 第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 (13) 第五节租金回报率：整体偏低 (16) 一、总体租赁回报率偏低 (16) 二、中国居民买房而不租房的特殊性 (18) 2.1 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源 (18) 2.2 国人对房子的文化性依赖和归属感 (19) 2.3 低租售比跟贫富差异也有关 (20) 第六节空置率：三四线高于一二线 (20) 一、中国房地产空置率有多高 (21) 二、高空置率：一线过度投机，三四线过度建设 (21) 第七节房地产杠杆：居民杠杆上升但总体不高，开发商资产负债率上升 (23) 一、居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高 (23) 二、房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖 (27)
图表目录 图表1：中国货币超发情况 (5) 图表2：中国货币增速超过GDP和居民收入名义增速 (6) 图表3：中国房价波动与利率 (7) 图表4：中国房价上涨与货币增速. (7) 图表5：各线城市房地产价格上涨很快 (8) 图表6：去年4月以来各线城市房价涨速持续加快 (9) 图表7：深圳和上海已经进入全球前十大高房价城市之列 (9) 图表8：房价收入比近年来有所下降 (10) 图表9：二三线城市房价收入比下行，一线城市稳中有升 (10) 图表10：中国（大陆）住房收入比全球排名第14位 (11) 图表11：全球房价收入比前十大城市，北上广深占据四席 (11) 图表12：中国的人口密度并不算高 (12) 图表13：房地产总市值/GDP高达411% (12) 图表14：销售和新开工对比 (13) 图表15：房地产去化周期自2010年开始见底回升 (13) 图表16：2016年第一季度50个城市住房存销比数据 (14) 图表17：2014-2015年一二线典型城市商铺市场平均空置率（%） (15) 图表18：后房地产时代人口继续向大都市圈迁移 (15) 图表19：美国人口迁移趋势：1940-2010 (15) 图表20：四大都市圈供求关系较好甚至部分城市较为紧张 (16) 图表21：中国主要城市的各种租赁回报率. (17) 图表22：普通住宅投资回报率 (17) 图表23：医院资源集中于大城市 (18) 图表24：学校资源集中于大城市 (19) 图表25：有些学区房几乎是没有品质可言 (19) 图表26：国人住房自有率全球居于高位 (19) 图表27：中国基尼系数在全球中偏高 (20)