房地产项目开发费用明细案例

房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1。

契税建筑用地在承接出让土地时,房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%～5％税率的契税。

2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

3。

城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时,应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。

城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同,适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地,以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积(平方米）×适用税额土地使用税按年计算,分期向土地所在地税务机关缴纳。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税.5。

房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1。

2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％)×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。

根据国税发[2003］89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税.6。

车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税.车船使用税按年征收,分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定.汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。

华北某房地产编号花费名称分类单项分类单项目名称序号1 土地使用出让金（含拍买花费）（1）商场2城市建设套费（含（2）住所有关花费）（3）办公一土地花费（4）地下室3 拆迁布置赔偿费4 拆迁允许证办证费5 土地预登记证办证费共计编号花费名称先期工程二费分类单项序号12345分类单项目名称整体 (1) 总图设计费规划(2) 建筑单体设计费设计(3) 施工图设计费费(4) 特别设计费可行性研究费三通(1) 施工接水费(2) 施工接电费一平(3) 场所平坦费费(4) 暂时设备费（1）1/500 地形图测绘费（2）道路红线规划费项目（3）试放线费丈量费（4）基础验线费（5）± 0.000 验线费(6)完工丈量费人防配套费 ( 含地下室人防设计费)6 工程质量监察费7 招招标管理费8 按资允许证办证费9 建设工程规划允许证费10 施工允许证共计(1) 构造工程1 建筑(2) 建筑工程工程费(3) 特别外装饰工程(1) 给排水设备安装(2) 电气照明及设备安装设备(3) 空调通风设备及安装2 及安(4) 弱电设备及安装装工程费(5) 电梯及其安装(6) 消防设备设备(7) 其余设备及安装3 室内装饰及配置费(一)建安4 施工图估量和标底编制费工程费5 工程合同估量或标底审察费6 工程监理费7 完工图编制费8 水增容费9 煤气开户及安装费10 电开户及安装建设费房子开发三建设费(二) 公共配套设施建设费( 泊车场,托儿所,公共卫生间)(三)基础设备建设费( 含各项设备与市政设备干线、干道、干管的接口费用）10电开户及安装11平基土石方费（含基坑）12边坡支付费13水文地质勘探费小计羽毛球场 , 小孩游玩设备1 自来水2 污水3 煤气4 供电5 通讯6 道路7 绿化8 环卫9 室外照明10 路牌11 宽带网12 闭路电视13 可视对讲小计共计1 公司经费2 工会经费3 员工教育经费4 档案汇编及手续费5 咨询费6 噪声费7 治安费8 防雷设备四项目管理费9 渣土办证费 ( 含清运费)10 排污费11 车辆保护费12 创办费摊销13 业务款待费14 报废损失15 办证行政费16 项目管理人员工作及奖金共计1销售人员薪资、奖金、福利等2差旅费3销售机构的折旧费、维修费、物料耗费资4 广告宣传费5 代理费6 预售允许证费（含预售测绘费）五销售花费7 注册证办理费（含印花税、登记费、手续费等）8产权处丈量队测绘费共计1借钱利息2 金融机构手续费六财务花费3 融资代理费4 其余财务花费5 坏帐损失共计1 合同公证费七其余花费2 保险费共计八不行预示取费基数为前七大项之和费(3%-7%)1 营业税九税金 2 土地契税3 拆迁布置赔偿契税4 公司所得税共计总计房地产建设项目开发花费明细表取费依照 ( 政府宣布文件号及名称、文件收费标准）市城市土地分等定级和基准地价综合估量市建设局收费规定市建设局收费规定市建设局收费规定市建设局收费规定市房管局、物价局规定的各种拆迁花费补助标准拆迁处收费标准某市领土资源管理局收费标准取费依照 ( 政府宣布文件号及名称、文件收费标准）工程设计收费标准及当地域建设工厂造价经验值估量费按场所要求估量按现场要求估量按现场要求估量按现场要求估量某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市人防办有关规定花费标准工程量花费总数 / 万备元320元/m2 15027.8m2 480 纯土90元/m2 18400m2 16650元/m2 67340m2 33790元/m2 6660m2 6070元/m2 9200m2 64130010 估量（含其0.5总建筑面积为2417.5 每平方米建筑面积的土地花费为 255.82 元花费标准工程量花费总数 / 万备元22.5 元/m2 94500m2 213150c1520 400k10572.8m2 255 围墙、办10.0720.40.5232元/m220地下室按人防38元/m2 金( 可回收)某市质监站收费标准某市招招标办收费标准某市计委收费标准某市城市规划管理局收费标准某市建设局收费标准(1998) 省建筑工程估量定额某地域基价及经验值工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价概估量手册工程造价×1/1000工程造价×3/1000720元/m235元/m220元/m2100-150元/m225元/m240万元 / 台70元/m210元/m25元/m2基本设计费10%8577万元8.577工程造价按8577万元8577万元25.731工程造价按8577万元0.11 办证0.5340.788每平方米建筑工程费为 36.06 元94500m26804含门窗及94500m2 33094500m2 189 含一台 609200m292( 按100元地下室/m2取费)94500m2 236 安防系统14台电梯 6800台扶梯20000m2 14094500m2 9594500m2 47 电梯前室213万元21 基本设2按监理收费标准估量3/1000 1.2 亿元36工程造价概估量手册基本设计费8% 213万元17 基本设计按自来水公司收费标准及工程花费估量煤气公司收费标准及工程花费2350元/ 户估量供电局收费标准690/ 户502组住所 ,1 组待办公楼510户120 用户自理住所 510套40 用电2商场 18400m供电局收费标准690/ 户住所 510套40 用电2 商场 18400m土： 26元5×9200×1.2( 高×地按市场价钱估量/m3 石头：下室面积×217 30%土，45元/m3 系数)=55200m按市场价钱估量290-310 655.3m×5m95 投影元/m2 （长×高）国家物价局、建设部（1992）76 （按 8元价费字 375号文件（工程勘探8-12 元/m2 94500m2 建筑/m2取费）收费标准） 92年订正本9407 每平方米建筑工程费 995.45 元按市场价钱估量 4.23 元/m294500m240按工程量估量8 工程按工程量估量 5按工程量估量30 工程按工程量估量1主配电室280 设备、按市场价钱估量600-650600门电话36( 按600元/含线路元/ 门门计算)按工程量估量80元/m2 1357.44m2 11 整个小区按市场价钱估量250元/m2 3902.29m2 98按需购置设备估量 1 1.5 垃圾桶垃圾车按市场价钱估量500元/ 盏80盏灯 4 含安按市场价钱估量5000元/ 块 3 1.5电信局收费标准99元/ 户510户 5 代广电局有关收费标准150元/ 户510户8 代按市场价钱估量300元/ 户510户15 代503 每平方米建筑设备建设费为 53.23 元9950 每平方米建筑开发建设费为 1052.9 元按公司状况估量 5按公司状况估量 2按公司状况估量 2 按城建档案馆有关收费标准0.5 按公司状况估量1元/m2 95000m2 9.5按城市管理局有关收费标准 3按公司状况估量1000元/ 月24个月 2.4工程造价概估量手册3-5 元/m2 94500m2 28( 按3元/m2取费) 按渣土全部关收费标准1-2 元/m3 55200m3 7 7万元为按环保局有关收费标准1-2 元/m355200m3 5 5万元为按公司状况估量1200元/ 月3台× 42个月15.12按公司状况估量 2按公司状况估量1500元/ 月42个月 6.3按公司状况估量 3按公司状况估量1000元/ 月42个月 4.2按公司状况估量2% 9950万元199 以房子开发建294.02 按市场价钱估价销售额× 2% 销售额 2.68 536亿元住所： 80元产权处收费标准/ 套商业： 510套及商场 4.88 8000元/ 宗住所： 1.36元/m2商业： 2.04产权处收费标准94500m225元/m2综合： 2.72元/m2565.88 按同期银行贷款利息算9.10%5000万元1600 备位面积的项31.11 元/m2单位面积的56.88 元/m23.52010年某房地产项目开发成本及各项费用明细表精讲按银行及公司有关状况估量1001700 单位面积的178.19 元/m2依照公司运作方式估量10 依照保险收费标准估量0.2%-0.4% 1.2 亿元2434 单位面积的3.6 元/m2建设部有关规定3%-7% 15298.188 500 单位面积的不53元/m25.60% 26837.98 万元1502.93 商场 1F:1市税收标准商场 2F:6000元/m23% 480万元14.4 住所 :2680 元/m2市税收标准市税收标准3% 1500万元45市税收标准33%9477.4623127.56万元4689.89单位面积的税元/m2 20488.078万元单位面积2168.47 元/m2备注纯土地价（含其余花费）面积为 94500m2,则每平方米建筑面积的土地花费为 255.82 元备注50cm管400kVA/台墙、办公用房按人防设计交保证金( 可回收)造价按有关规定取8577万元造价按有关规定取8577万元办证费米建筑面积的先期工程费为 36.06 元门窗及外墙装饰一台 600kW发电机地下室通风防系统背景音乐梯前室楼梯间基本设计费 10%本设计费的 8%宅,1 组商场 ,1 组款待办公楼户自理 ( 代交)用电 2400kW用电 2400kW%土， 70%石头投影面积建筑面积米建筑面积的建安工程费 995.45 元工程费工程费设备、安装费含线路安装个小区内的道路垃圾车及保洁设备含安装代缴代缴代缴米建筑面积的基础设备建设费为 53.23 元米建筑面积的房子开发建设费为 1052.9 元万元为估量值万元为估量值开发建设费为基数积的项目管理费为31.11 元/m2面积的销售花费为56.88 元/m23.5 年计面积的财务花费为178.19 元/m2面积的其余花费为3.6 元/m2积的不行预示费为53元/m2场1F:12000元/m2商场 2F:6000元/m2住所 :2680 元/m2积的税金为 496.28元/m2位面积的成本为2168.47 元/m2。

房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。

房地产开发项目财务分析案例假设公司计划开发一个住宅项目，该项目位于一个繁华的城市中心地带，周围有各种商业设施和交通便利。

该项目计划建造10栋高层公寓楼，每栋楼有20层，每层有10个住宅单位。

每个住宅单位的销售价格为100万元。

首先，我们需要计算该项目的总投资成本。

根据市场调研结果，每栋楼的建造成本为2000万元，包括土地购买费用、设计和施工费用等。

所以，10栋楼的总建造成本为2000万元*10=2亿元。

此外，还需要考虑其他费用，如营销费用、开发商利润、税费等。

假设总共需要再投资1亿元用于这些费用。

所以，该项目的总投资成本为3亿元（2亿元+1亿元）。

接下来，我们需要估算该项目的销售收入。

根据市场预期，该项目的预售周期为2年。

假设每年能够售出80%的住宅单位，也就是每年售出8栋楼的住宅单位。

所以，总共能够售出的住宅单位数量为10栋楼*8=80个。

根据每个住宅单位的销售价格100万元，80个住宅单位的销售收入为100万元*80=8000万元。

此外，我们还需要考虑其他收入，如商业租金、停车费等。

我们假设这些收入总计为2000万元。

因此，该项目的总销售收入为8000万元+2000万元=1亿元。

接下来，我们可以计算该项目的净现值（NPV）和内部收益率（IRR），以评估其投资回报率。

首先，我们需要估计该项目的净现金流量。

假设每个住宅单位的运营费用为每年1万元，每个住宅单位的主要税费为每年3万元。

所以，每个住宅单位的年净现金流量为销售收入减去运营费用和税费，即100万元-1万元-3万元=96万元。

因此，80个住宅单位的年净现金流量为96万元*80=7680万元。

为了计算NPV和IRR，我们需要确定折现率。

假设该项目的折现率为10%。

根据上述数据，我们可以利用财务软件或Excel等工具计算该项目的NPV和IRR。

假设计算结果为NPV为1亿元，IRR为15%。

根据计算结果，该房地产开发项目具有正净现值和较高的IRR。

开发成本（1-6项）建设成本（2-6项）1土地成本1.1土地价款1.1.1土地出让金万元1.1.2政府土地净收益万元1.1.3项目竣工补交地价款万元1.1.4拆迁补偿费万元1.2契税万元1.3其他土地开发费万元2开发前期费2.1勘察设计费2.1.1勘察测绘费用 建筑面积 万m22.1.2市政设计 建筑面积 万m22.1.3建筑主体设计 建筑面积 万m22.1.4会所、样板间、示范区设计 建筑面积万m22.1.5园林景观设计 建筑面积 万m22.1.6其他设计 建筑面积 万m22.2咨询顾问费2.2.1监理建筑面积 万m22.2.2造价咨询 建筑面积 万m22.2.3其他建筑面积 万m22.3临时设施及三通一平费 建筑面积万m22.4报批报建费2.4.1行政审批费 建筑面积万m22.4.2保证金◆新墙体材料保证金建筑面积万m2◆散装水泥保证金 建筑面积万m22.4.3其他◆人防异地建设费 建筑面积 万m2◆教育配套补偿费 建筑面积 万m2◆生活垃圾转运设施代建费住宅建筑面积万m32.5市政配套费、红线外市政工程费2.5.1补缴电力配套费 建筑面积万m23建安工程成本3.1土方及地基处理建筑面积万m23.2土建建筑面积万m23.3外装饰建筑面积万m23.4毛坯房内装修建筑面积万m23.5机电建筑面积万m23.6公共空间装修建筑面积万m2号科目计价单位单位数值单价 （元）3.7售楼处样板间装修建筑面积万m24室外工程成本4.1红线内小市政4.1.1水系统工程建筑面积万m2 4.1.2消防工程建筑面积万m24.1.3取暖生活热水地源热泵太阳能建筑面积万m2 4.1.4燃气工程建筑面积万m2 4.1.5强电工程建筑面积万m24.1.6机动车道车场道路车场面积万m2 4.1.7弱电及其他建筑面积万m2 4.2园林景观4.2.1硬景园林景观面积万m24.2.2软景园林景观面积万m24.2.3园林给排水园林景观面积万m24.2.4园林电气园林景观面积万m25公共配套设施费5.1地上建筑◆社区居委用房 建筑面积万m2◆卫生服务设施 建筑面积万m2◆文化体育设施及物业管理用房建筑面积万m2◆配电室及地面出口建筑面积万m2◆其他配套设施 建筑面积万m25.2地下建筑◆储藏室 建筑面积万m2◆地下车位面积 建筑面积万m2◆人防及其他不可售面积建筑面积万m28500金额（万元）41159.1830910.38 10248.89470400 378.81385.5 1.1130626.212462.21000 23800 1100 21200 15004004005324.886.32525.58 10004268　可售。

1 土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1.7 土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费2.1.5 临时施工用气接入费2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整2.2 临时设施2.2.1 临时办公室费2.2.2 临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2.2.6 其他费2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划（方案）设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2.4.5 装饰专项设计费2.4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4.8 其他专项设计费2.4.9 规划设计模型制作费2.4.10 制图、晒图费2.4.11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2.5.1 项目报建费2.5.2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5.4 拆迁管理费2.5.5 审图费2.5.6 价格评估费2.5.7 渣土费2.5.8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5.10 工程质量监督费2.5.11 工程造价管理费2.5.12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2.5.14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5.16 综合开发管理费2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2.6.2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2.6.5 人防易地建设费2.7 水文地质勘察2.7.1 地质勘察费2.7.2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速测试2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费2.8 测绘2.8.1 面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2.9.1 专家评审费2.9.2 工程担保费2.9.3 咨询费3 建安工程费3.1 建安工程费3.1.1 土建工程3.1.1.1 基础工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固处理费3.1.1.1.3 桩基础3.1.1.1.4 围护及支撑费3.1.1.2 主体工程3.1.1.2.1 土建（结构）工程3.1.1.2.2 土建（建筑）工程3.1.2 安装工程3.1.2.1 照明电气（强电）工程3.1.2.2 弱电智能化工程3.1.2.3 给排水工程3.1.2.4 消防安装工程3.1.2.5 火灾报警工程3.1.2.6 煤气安装工程费3.1.2.7 综合布线系统3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2.10 供暖供热工程3.1.2.11 电梯及自动扶梯3.1.2.12 航空灯3.1.2.13 停车设备3.1.2.14 室内停车交通设施3.1.2.15 其他安装工程费3.1.3 装饰工程3.1.3.1 室内精装饰施工3.1.3.2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3.2.1 样板房装修3.2.1.1 样板房建筑及装修3.2.1.2 样板房内家具3.2.1.3 样板房内家电3.2.2 售楼处装修3.2.2.1 售楼处建筑及装修售楼处内家具3.2.2.2 售楼处内家电3.2.2.3 售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3.3.2 安全监理费3.4 检验检测3.4.1 基坑监测3.4.2 桩基检测费（静载）3.4.3 桩基检测费（小应变）3.4.4 桩基检测费（高应变）3.4.5 工程主体沉降观测费3.4.6 其他3.5 景观工程费3.6 工程造价咨询费3.6.1 工程施工招标代理费3.6.2 工程设备招标代理费3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4 工程结算编审咨询费4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 供电贴费4.1.2 交纳的电增容费4.1.3 设备安装及电缆铺设费4.1.4 电源建设费4.2 给排水基础设施费4.2.1 水增容费4.2.2 供水管网建设费4.2.3 雨（污）水管网建设费4.2.4 防洪管网建设费4.2.5 消防给水基础设施费4.2.6 中水基础设施费4.3 燃气基础设施费4.3.1 燃气增容等规费4.3.2 煤气管道的铺设费4.3.3 煤气配套费4.4 电视4.4.1 入网费4.4.2 有线电视（闭路电视）的线路铺设4.5 通讯工程费4.5.1 电话配套费4.5.2 电话增容费4.5.3 电话电缆集资费4.6 通讯线路及设备安装4.6.1 宽带网接入费4.6.2 智能化系统4.7 供热基础设施费4.8 小区道路工程4.8.1 小区道路4.8.2 小区路灯4.9 环境景观工程4.9.1 环卫4.9.2 垃圾站（箱）4.9.3 灭蚊灯4.10 邮政4.11 配套监理费4.12 配套预算标底编制费4.13 其他市政基础工程费5 公用配套设施费5.1 区内公建费5.1.1 会所5.1.2 幼托5.1.3 学校5.1.4 居委会5.1.5 派出所5.1.6 消防5.1.7 公厕5.1.8 自行车棚5.1.9 露天停车场或停车设备5.1.10 钢炉房5.1.11 水塔5.1.12 室外游乐设施5.2 小配套费5.3 物业开办费5.4 公共设施维修基金5.5 其他公用配套设施费6 开发间接费用6.1 办公6.2 资金成本6.2.1 贷款利息6.2.2 融资费用6.3 工资6.4 职工福利费6.5 邮电费6.7 差旅费6.8 水电费6.9 租赁费7 营业费用7.1 日常费用7.2 推广费用7.2.1 广告费7.2.2 展览费7.2.3 业务宣传费7.2.4 代销费用7.2.5 制作费用7.2.6 策划设计费用7.2.7 售楼处费用7.2.8 样板间费用7.2.9 其他市场推广费2011-9-21 12:23 商业地产策划师|三级一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

某房地产开发项目经济评价案例某房地产开发项目经济评价案例背景：某开发商欲建造一个大型的商业与住宅综合项目，计划在5年内完成规划和建设，项目范围大约1500亩，其中商业用地占总土地面积的30%，居住用地占总土地面积的70%。

在市场需求评估和商业策划的基础上，该项目的建设时间为5年，分为2个阶段实施。

经济评价：1.投资规模该项目的总投资预算为20亿人民币，其中建筑工程费用为16亿人民币，市政工程费用为2.5亿人民币，土地使用权出让费用为1.5亿人民币。

此外，资本金为2.5亿人民币，其中50%为开发商出资，另外50%来自银行的贷款。

在该项目的建设过程中，开发商还需要有一定的运营资金，作为该项目开发过程中的流动资金，用于支付员工工资、材料采购、设备租赁等成本，该部分成本预算为2.5亿人民币。

2.收益预测该项目的总预期销售收益为30亿人民币，其中70%为住宅销售收益，30%为商业销售收益。

该项目的收益主要来自套内建筑面积的销售收益和土地出让收益。

预期效益为10亿人民币。

同时，因为该项目还有商业综合体的建设，所以该项目建成并投入使用后还能带动周边商业配套设施的发展，也就意味着可以在该项目建成后，获得更多增值收益。

3.投资收益评估根据收益预测和投资规模来计算，该项目的净利润为8亿人民币。

同时，该项目的建设期为5年，考虑到资产负债表的影响，这期间的净利润为1.2亿人民币。

这还没有考虑到风险和市场冲击的因素对收益的影响。

4.出售策略考虑到该项目的建设周期长，为了节约部分利息和管理成本，开发商可以考虑出售该项目一部分的资产或股份以获取可行性投资。

这可以在项目的建设过程中获取流动资金，以确保项目的顺利实施。

此外，该项目完全建成时，开发商还可以选择保留和持续运营该资产进行租赁收益。

5.结果该项目的经济评价表明，该项目有大量的销售和收益潜力，但也存在市场冲击和风险因素。

对于开发商而言，需要建立相关的风险管理措施，避免对项目的影响。