关于进一步完善和加强海宁市工业投资项目
准入管理的实施意见
为深入推进工业强市建设，深化“亩产论英雄”和“最多跑一次”改革，加强对工业项目的源头管理，现就完善和加强我市工业投资项目准入管理工作提出如下实施意见：
一、适用范围
本实施意见适用于以下工业投资项目：
1.工业供地项目；
2.工业转让项目；
3.通过司法执行的项目；
4.租赁工业厂房的项目；
5.涉及股权转让的项目。
二、优化完善准入标准
（一）总体要求。
1.规划引领项目：项目选址必须符合土地利用总体规划和城乡建设规划。
2.产业：符合国家产业投资导向目录和我市产业规划布局要求。
3.设备、工艺选型：设备、生产工艺和技术达到或接近国内同行业先进水平，力争国际先进水平，鼓励智能制造和绿色制造。
4.环保、安全生产：必须符合环境功能区划、规划环评产业定位要求，符合区域环境质量和污染物排放总量控制要求。同时必须符合安全生产等相关要求。
5.能耗：严格限制高耗能项目供地，万元工业增加值能耗高于上级下达给我市五年规划期末节能目标预测值（“十三五”期间按0.65吨标煤执行），原则上不予准入。
（二）工业供地项目准入标准。
1.投资强度、亩均销售、亩均税收、容积率、建筑密度等指标要求：参照《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》和嘉兴市相关要求，并结合我市实际制订《海宁市工业投资项目产业准入标准》（附件1），项目各指标均符合条件的才能准许该项目进入。对推动我市工业产业发展需要的重大工业项目，相应标准可适当放宽，也可一事一议，但要达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》的标准要求。其中容积率原则上控制在
2.5以内，但最大不得大于
3.0。项目原则上不得建设低于二层（或8米）厂房，鼓励企业建设三层（或12米）以上厂房。行政办公、生活服务设施用地不得超过项目总用地的7%。在符合消防安全相关要求的前提下，原则上建筑密度不作限制。除特殊防护隔离要求外，绿地率不作为强制性指标，但低于规划设计条件书要求的绿地指标，应按照《海宁市绿化管理办法》的相关规定缴纳绿化补偿费。
2.土地面积：
（1）尖山新区（黄湾镇）用地规模低于50亩，许村镇、长安镇（高新区）用地规模低于40亩，马桥街道、经济开发区用地规模低于30亩，其他镇（街道）用地规模低于20亩的新增用地项目原则上不予单独供地。周边无拓展空间的零星边角地除外。
（2）为支持本土企业做大做强和招才选智工作，对上年度销售收入达到1亿元以上的本土企业；对招引落户本市的“国千”、“省千”人才企业；对科技含量高、产业带动力强的“高精尖”科技型创新企业，土地面积可不受上述标准限制。
3.土地出让年限
（1）鼓励实行弹性出让年限。根据产业类型及其生命周期，在法定土地使用权出让最高年限内，对项目根据行业分类，灵活设定不同出让年限。具体为A类行业，土地出让年限不超过50年；B类行业，土地出让年限不超过40年；C类行业，土地出让年限不超过30年（附件1）。
（2）创新土地出让方式，鼓励企业通过先租后让方式取得工业用地，具体按《关于实施工业用地先租后让提高土地利用效率的试行办法》（海政办发〔2015〕74号）执行。
（3）对B、C类行业，为鼓励引进优质项目，投资项目准入时约定且投产后经亩产效益评价达到亩均销售≥600万元、亩均税收≥30万元标准的，土地出让年限可分别提高10年。
（4）企业利用其周边存量土地或零星角地新投资项目的，土地出让年限不超过该企业原土地剩余出让年限。
（5）对城市规划控制区内的规划工业用地，视项目质量和对环境的影响，土地出让年限为10-20年。
（三）工业用地转让项目准入标准。
1.企业用地面积在20亩以下（含）的原则上必须整体转让；20亩以上的，如需分割转让由规划部门出具分割转让地块的规划设计条件及地块红线图，由国土部门、消防部门出具同意意见，
但分割后的单宗用地面积应不小于10亩，国有土地使用权出让合同另有约定的除外。
2.项目的投资强度、亩均销售、亩均税收指标需符合《海宁市工业投资项目产业准入标准》（附件1）。对厂房无改扩建空间的，投资强度可适当放宽，但要达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》的标准。
3.房屋已建成的，取得国有建设用地使用证、房屋所有权证或不动产权证书。
4.涉及在建工程转让的，除土地使用权出让金外，实际投资额已完成开发投资总额25%以上。
5.土地权属无争议、无违法用地（或违法用地已处理完毕)、无违章建（构）筑物、未设定抵押（抵押权人同意转让的除外）、查封等其他登记。
6.不改变土地出让合同约定的土地用途和建设规划条件等，对于受让人拟改变原工业用途中不同行业类别的，应取得规划建设、经信、环保、安监、消防等部门审查同意。
7.已达到出让合同约定的其他转让前提条件。
8.无房屋所有权证的，需符合以下条件方可申请转让：
（1）已经经信、规划、国土验收的，先办理房屋所有权证后方可转让。
（2）未经验收的，除土地出让金外，实际投资额已完成开发投资总额25%以上但未建成使用的，按在建工程项目进行转让。
（3）无房屋所有权证或房屋所有权证不全的国有工业用地转让，按市权证补办政策办理房屋产权证后实施转让；涉及法院执行的根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范
人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定的，国土资源、房地产管理部门按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理。
9.为加快低小散企业腾退，不符合环境功能区规划等条件的，企业可向政府申请收回土地使用权。
（四）工业标准厂房项目准入标准。
1.新建、改建、扩建的标准厂房项目原则上要求在工业园区或工业集聚区范围内。
2.规划土地面积原则上应达到50亩以上或规划建筑面积5万平方米以上。
3.容积率应在1.5以上，厂房层级一般应达到4层及以上，鼓励有条件的积极利用地下空间。
4.应明确引进企业主导行业，原则上确定1-2个行业，确定后不得随意调整。
5.引进企业后投资强度、亩均销售不得低于引进的相应主导行业标准的95%，亩均税收应达到20万元以上。
6.标准厂房不允许预售，转让原则上只允许按幢转让，公共设施、物业管理部分不得转让。转让以不动产登记权证为准，具体建设情况以项目报批的总平面布置图为准。
7.项目必须同步设计光伏分布式发电应用项目。
8.主要投资者应负责组建相应的管理运行机构，建立健全规范的管理运行机制，具有物业等公共服务管理及运行功能。
9.标准厂房的转让必须符合工业用地转让标准和流程。
除上述三类项目外，涉及租赁工业厂房的项目和股权转让的项目，其准入条件由各镇（街道、开发区）参照本意见自行制订具体实施办法，但不得低于前述总体要求和相关标准。
三、科学合理确定工业用地出让起始价修正系数
（一）修正原则。
1.为推动招商引资，鼓励引进大好高项目，土地出让起始价修正原则上对符合准入条件的工业投资项目进行修正。
2.修正系数由项目拟落户地块的属地政府根据招商引资和大好高项目发展需要提出，不提出的不予修正。土地面积低于各镇（街道、开发区）限额面积以下的不作地价修正。
3.最大修正系数不超过按产业、容积率等修正后的系数。
4.镇（街道、开发区）、村集体、国有企业投资占比100%的创业创新中心标准厂房建设项目，用地出让起始价修正系数为0.5。
5.对我市产业结构调整、转型升级起重要作用的项目用地出让起始价修正系数可低于0.5，但不得低于省政府规定的我市工业用地出让最低限价标准。
6.工业投资项目实际地价经产业、容积率、产业集聚修正后低于我市工业用地出让最低限价标准的，以工业用地出让最低限价标准作为土地出让起始价。
（二）修正办法。
1.产业修正。符合《海宁市工业投资项目产业准入标准》（附件1）的工业用地投资项目，根据项目产业性质，按照《海宁市工业发展导向产业修正系数表》要求执行（附件2）。
2.容积率修正。为提高土地节约集约利用水平，鼓励业主提
高工业用地建筑容积率，对工业投资项目建筑容积率超过行业准入标准0.4（含0.4）的，地价修正系数下降0.1；超过行业准入标准0.6（含0.6）以上的，地价修正系数下降0.2。
3.产业集聚修正。为鼓励产业集聚，投资项目产业属镇（街道）、开发区工业招商主导产业的（附件3），产业集聚修正系数为0.1。
4.计算公式。实际地价修正系数＝发展导向产业修正系数-容积率修正系数-产业集聚修正系数。
四、规范明确实施流程
（一）实施流程。
1.工业供地项目和工业转让项目。
（1）首先由项目投资者向所在镇（街道、开发区）提交项目申请材料。
（2）各镇（街道、开发区）在收到相关资料后，对项目进行预审，预审通过后及时报市工业投资项目准入管理领导小组办公室（设在市经信局）。
（3）工业投资项目准入管理领导小组办公室在接到镇（街道、开发区）提交的项目申请资料后，及时组织相关成员单位进行现场踏勘，对项目进行初审。
（4）工业投资项目准入管理领导小组办公室在现场踏勘初审后，由分管市领导及时组织召开工业投资项目准入管理领导小组成员单位会议，对项目进行评审，形成会议纪要并出具准入审查意见书（附件4）。审查意见书作为土地公开供地报名申请人的必备材料（法律另有规定的除外）。
（5）对农转用已办结的新准入供地项目，要求属地政府在项目准入后一个月内组织上报供地材料；对农转用未办结的新准入供地项目，要求属地政府一个月内组织上报农转用（农村土地综合整治立项）材料。
2.通过司法执行的项目。
在收到人民法院工业用地拍卖报审函后，由拟被拍卖人的属地政府对拍卖地块出具拍卖条件情况说明，市工业投资项目准入管理领导小组办公室（市经信局）根据属地政府明确的该拍卖地块的产业定位、投资强度、亩均税收等准入条件，向法院出具拍卖准入条件意见函。
3.租赁工业厂房项目。
各镇（街道、开发区）在收到辖区内涉及租赁工业厂房项目企业的申请后，属地政府对工业厂房租赁后的产业定位、亩均销售、亩均税收等情况进行严格审查，审查同意后出具相关审查意见后，企业方可办理相关项目报批手续。
4.股权转让的项目。
各镇（街道、开发区）提出对涉及司法争议、重大维稳、产业结构重大调整、企业帮扶阶段工业企业等情况的限制股权转让名单分别报人民法院、市金融办，市金融办进行复核后将相关限制股权转让企业名单以建议函告知市人民法院，市场监管凭法院协办函暂停股权转让手续，凭法院解除函再办理股权转让手续。部份重大或疑难股权转让事项由镇（街道）、开发区会同金融办报市工业投资项目准入管理领导小组成员单位会议决策。
（二）所需材料。
1.工业供地项目必须提供的材料：
（1）项目基本情况表（附件5）；
（2）项目安全生产基本情况表（附件6）；
（3）项目法人营业执照、法人代表身份证复印件；
（4）拟开发地块产业定位意见原件；
（5）规划部门出具的拟开发地块红线图、规划设计条件书原件；
（6）农转用批准材料(已完成农转用项目)；农转用地块草签征地协议（未完成农转用项目）；
（7）拟实施项目可行性研究报告原件及电子档（包括项目名称、投资方情况、市场前景、主要技术经济指标、建设标准和规模、工艺流程、主要设备、规格型号及功率、投资规模、资金筹措方案、经济效益、税收分析、COD及SO2等重点污染物排放总量、用能、变压器情况以及项目建设计划等内容）；
（8）项目投资管理合同（样本，附件7）。
2.工业转让项目所需材料：
（1）企业资源要素交易申请表（附件8）；
（2）海宁市不动产登记查询证明和企业工业用地抵押和租赁情况表（附件9）；
（3）国有建设用地使用权证、出让合同、补充条款及房屋所有权证（或不动产权证）复印件；
（4）意向转受双方营业执照、法人身份证复印件；
（5）共有权人同意转让的书面意见原件（涉及多个共有权人的）；
（6）转受双方公司章程复印件；
（7）转让方转让决议原件；转受双方转让协议原件；
（8）受让方承诺原件（含投资强度、亩均销售、亩均税收）；
（9）规划设计条件、地块红线图、平面布置图原件（涉及分割转让的）；
（10）拟实施项目可行性研究报告原件及电子档（包括项目名称、投资方情况、市场前景、主要技术经济指标（受让企业产值必须达到规上企业要求）、建设标准和规模、工艺流程、主要设备、规格型号及功率、投资规模、资金筹措方案、经济效益、税收分析、COD及SO2等重点污染物排放总量、用能、变压器情况以及项目建设计划等内容）；
（11）未按土地合同要求建设完毕的，须提供由相应资质中介机构出具的项目开发投资额度认定证明原件（实际投资额已完成开发投资总额25%以上）。
五、加强事中事后监管
（一）项目准入后，属地政府必须与受让方签订项目投资管理合同（项目投资管理合同在土地挂牌公告时一并公示，项目投资管理合同一经公示任何单位不得修改），明确产业定位、投资强度、亩均销售、亩均税收等方面的内容。投资方取得出让土地的，项目投资管理合同作为属地政府和相关部门事中事后监管的主要依据。根据浙江省国土资源厅浙江省发展和改革委员会浙江省科学技术厅浙江省经济和信息化委员会浙江省住房和城乡建设厅浙江省商务厅关于贯彻落实六部委《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》的通知，按照“谁提出、谁负责”的原则，由提出项目建设条件的属地政府对项目投资管理合同履行及土地利用情况进行监管，并定期将监管情况通报相关部门；取得转让土地的，投资方在与属地政府签订产业
定位、投资强度、亩均销售、亩均税收等指标合同或协议后，方可取得转让意见书，合同或协议内容作为事中事后监管依据；拍卖项目和需要会议准入的股权转让项目参考转让项目执行。
（二）根据《海宁市人民政府办公室关于进一步加强企业投资项目事中事后监管服务的实施意见》（海政办发〔2017〕82号）工作要求，相关部门要依法对企业加强事中事后监管。市发改局负责统筹协调投资项目准入的事中事后监管工作；市经信局负责投资项目产业定位、投资强度、亩均销售、亩均税收、能耗指标的监管工作；市国土资源局负责建设项目是否按合同约定开工时间准时开工、是否按合同约定竣工时间及时竣工、是否按照出让合同约定进行建设等内容进行监管服务；市环保局负责投资项目主要污染物达标排放的监管工作；市住建局负责投资项目容积率、绿地率等方面的监管工作；市安监局负责投资项目安全生产的监管工作；市市场监管局负责投资项目合法经营的监管工作；市金融办、市市场监管局负责股权转让项目的监管工作；其他部门根据工作职责履行好相关监管职能。
（三）进一步健全约束惩戒机制，项目开竣工、投产、容积率、投资强度、亩均销售、亩均税收等达不到约定要求的，由政府有关部门和属地政府督促落实整改，经督促整改仍未达标的，各有关部门和属地政府按职能依法、依约进行处置，并列入在线审批监管平台和企业信用信息公示系统项目异常信用记录，形成“一处失信、处处受限”的失信惩戒长效机制。
（四）企业通过土地供地、工业用地转让和司法拍卖取得的工业用地，原则上不得用于租赁，各镇（街道）、开发区要加强监管，对擅自对外出租的企业，各镇（街道）、开发区要会同有
关部门，追究相关企业违约责任，属地政府依照约定予以处置或收回。
六、工作要求
（一）加强组织领导。加强和充实市工业投资项目准入管理领导小组，由市长任组长，分管工业副市长任副组长，进一步完善成员单位，由市监察委、市府办、市维稳办、市发改局、市经信局、市科技局、市财政局、市国土局（不动产登记局）、市环保局、市住建局（市节水办）、市水利局、市农经局（农办）、市商务局、市安监局、市市场监管局、市综合执法局、市金融办、市行政服务中心、国网海宁供电公司、市人民银行、市消防大队等有关部门和单位组成，领导小组下设办公室，办公室设在市经信局，市经信局局长任办公室主任。
（二）规范操作流程。遵循公开、公平、公正的原则，项目在材料齐全的情况下，严格按照标准和流程操作，不得随意降低或放宽标准，开展集体讨论和决策，进一步规范工业投资项目准入管理。
（三）加强分工合作。在市工业投资项目准入管理领导小组统一领导下，各镇（街道）、开发区，市级有关部门要按照有关职责分工要求，共同做好工业投资项目准入管理工作。市经信局牵头做好全市工业投资项目准入管理工作的组织实施，协调解决工作中遇到的困难和问题；各镇（街道）、开发区具体负责本辖区内工业投资项目准入管理工作；市级有关部门要各司其职、协作配合，形成合力，推动工业投资项目准入管理工作有序开展。
七、其他
自本文件发布之日起，《海宁市工业投资项目准入管理办法》（海政办发〔2012〕265号）、《关于进一步完善海宁市工业发展导向地价修正系数实施办法的意见》（海政办发〔2016〕135号）同时废止，《关于印发规范国有工业建设用地使用权转让优化土地资源配置实施意见的通知》（海政办发〔2012〕224号）、《关于进一步规范国有工业用地使用权转让交易行为的通知》（海政办发〔2014〕178号）、《关于规范国有工业建设用地使用权转让优化土地资源配置实施意见的补充通知》（海政办发〔2015〕112号）、《海宁市“创业创新中心”管理办法》（海政办发〔2015〕130号）涉及工业供地项目和工业用地转让方面的内容以本实施意见为准。本实施意见由市工业投资项目准入管理领导小组办公室负责解释。
附件：1.海宁市工业投资项目产业准入标准
2.海宁市工业发展导向产业修正系数表
3.海宁市工业招商主导产业分类表
4.海宁市工业投资项目准入审查意见书
5.项目基本情况表
6.项目安全生产基本情况表
7.项目投资管理合同（样本）
8.企业资源要素交易申请表
9.企业工业用地抵押和租赁情况表
附件1
海宁市工业投资项目产业准入标准
附件2
海宁市工业发展导向产业修正系数表
附件3
海宁市工业招商主导产业分类表
附件4
工业投资项目准入审查意见书
填报人：联系电话：
备注：1、本表一式二份；
2、实际地价修正后价格低于我市工业用地最低限价标准的，以工业用地出让最低限价标准作为公开出让起始价。
附件5
工业投资项目情况表
附件6
项目安全生产基本情况表
填报单位：年月日