海宁盐官景区白石坛周边景观改造工程项目建议
海宁盐官景区白石坛周边景观改造工程项目建议书
目录
第一章总论 (4)
一、项目概况 (4)
二、建设单位概况 (4)
三、编制范围 (6)
四、主要结论 (6)
第二章项目建设的背景及必要性分析 (8)
一、现状分析 (8)
二、项目提出的背景和理由 (8)
三、项目建设的必要性 (11)
第三章项目选址与建设条件 (15)
一、项目选址 (15)
二、建设条件 (16)
三、地质灾害影响分析 (16)
第四章工程建设规模和初步方案 (17)
一、建设要求 (17)
二、规划理念 (18)
三、工程总体建设方案 (18)
第五章项目组织机构 (21)
第六章项目建设进度 (22)
第七章投资估算和资金筹措 (23)
一、投资估算 (23)
二、资金筹措 (25)
第八章财务及社会效益初步分
析 (26)
第九章提出结论与建议 (28)
一、结论 (28)
二、建议 (29)
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：海宁盐官景区白石坛周边景观改造工程
（二）项目建设单位：海宁市盐官景区综合开发有限公司
（三）项目建设地点：位于盐官景区观潮胜地公园内，南临钱塘江，北侧紧靠观潮公园上塘河，东与小普陀禅寺相接，西侧与潮文化展示馆和塔院相连。
（四）项目建设内容：本项目用地规模约为31827平方米（折合约47.7亩）。项目建设主要是对盐官白石坛周边历史文化景观整合，其中包括铺地和绿化的改善，曲桥、石碑、牌坊、木平台、围墙等旅游景观设施建设及白石坛整体立面的改造。
（五）项目固定资产估算投资：880.41万元，建设资金由海宁市盐官景区综合开发有限公司自筹及商请银行贷款解决。
二、项目单位概况
盐官观潮景区也就是古城盐官，位于浙江省杭州湾北岸杭嘉湖平原、距杭州45公里、离上海市120公里。景区区域5.4平方公里。这里一般海拔为5.3米，季风湿润气候，特征为春秋较短，春夏气候温润，降水较丰富。景区内河道纵横交错，与京杭大运河相通。
古城盐官始建于西汉，吴王刘濞煮海为盐，在此设司盐之官而得名，是海宁的旧称。自唐朝至抗日战争前，一直为海宁州、县治的所
在地。在唐朝时期，盐官就以其发达的经济和繁盛的宗教而名扬海内外；北宋大文豪苏轼就曾在诗中称之为“古邑”；至明清时期，更有海宁陈家“一门三阁老、六部五尚书”之荣耀而声名远播；以至1912年袁世凯临时政府首任总理唐绍仪曾产生过把盐官定为国都的念头，可见其当年是何等的兴盛。
如今的古城盐官，拥有的众多名胜古迹让人目不暇接。现有国家级文物保护单位3个（四处）、省市级重点文物保护单位17处。鱼鳞石塘，与万里长城、京杭大运河并肩，被称为我国古代三大工程。海神庙，盐官最具“皇家风范”的古建筑，它是一座建筑布局酷似故宫太和殿的宫殿式庙宇，故有“江南紫禁城”之美称。陈阁老宅，一座被皇气包围着的宰相府第，乾隆六下江南四驻海宁的史实和乾隆身世之谜的民间传说，使这座地位显赫而又讳莫如深的宰相府第充满了传奇色彩。唐代安国寺经幢，是我国现存最早的石构仿木结构样式的古经幢。还有宋代的城隍庙、元代的拱辰水城门、明代的占鳌塔……每个朝代都在盐官留下了令游客怦然心动的印记。难怪当代有学者说，在江南所有名镇中，没有哪一个能像盐官那样拥有这么多的省市级以上的文物保护单位，盐官是名副其实的“袖珍式历史名城”。
盐官的不同凡响，更在于它是世界著名的观潮胜地。自古以来，天下奇观海宁潮以其独特的壮美雄姿而令人神往。“浙河之水，涛山滚屋，雷云霆碎，有吞天沃日之势”，这是海宁潮的真实写照。盐官是饱览“海宁一线潮”的最佳地段。农历八月十八是盐官民间祭祀“潮神生日”的节日，久而久之演变成了传统的观潮节。其实，海宁
潮每天两次，每逢初一至初五，十五至二十，都是观潮佳日，全年共有150多个大潮日。
盐官作为历史文化名城，名人故居也如珍珠般点缀于景区之中，这是盐官深厚的历史文化背景的体现。宋代学者张九成、明代戏曲家陈与郊、明末清初哲学家陈确、清代书法家陈奕禧、宏文院大学士陈之遴、文渊阁大学士兼礼部尚书陈元龙、著名书法家陈邦彦、文渊阁大学士陈世倌、近代国学大师王国维、植物学家钱崇澍、教育家郑晓沧、现代作家陈学昭……都是盐官人，真可以说是星光灿烂，让人仰慕不已。曾有学者说，就凭一位国学大师王国维，盐官即“一览众山小”，让江南多少古镇难以望其项背。
本工程项目位于浙江省海宁市盐官观潮景区。辖属海宁市盐官观潮景区管委会管理。具体实施单位为盐官景区综合开发有限公司。
三、编制范围
项目建议书主要阐述项目建设的背景和提出的理由，以及项目建设对增强开发盐官古城旅游事业的发展，改善区域旅游投资环境具有十分重要的意义和其必要性。对其功能设置进行分析，提出建设规模。同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，估算投资，并提出项目有关建议和意见。
四、主要结论
（一）必要性。近年来，随着人们物质生活水平的提高，旅游休闲、文化体验已成为人们不可或缺的精神需求。目前古镇盐官游览炙
手可热。古城不但拥有举世无双的自然景观，更具有极其深厚的人文底蕴，特别是古城有着许多可以区别于其它古镇的优势条件。对其进行深入挖掘和开发势在必行，项目的建设，对盐官景区旅游的开发及海宁经济的飞速发展具有深远的意义。因此，项目的建设是十分必要的。
（二）功能定位。自2004年举行祭潮神活动以来，白石坛都作为祭潮神活动的主要场所，目前这一活动已被列为浙江省非物质文化遗产。本项目建设可以大大改善白石坛周边环境，增加相关旅游设施。
（三）工程方案。本项目提出方案：总用地面积约为31827平方米，项目建设包括铺地和绿化的改善，曲桥、石碑、牌坊、木平台、围墙等旅游景观设施建设及白石坛整体立面的改造。
（四）总投资。经初步估算，项目建设投资1471.98万元；其中建安投资830.32元；工程建设其他费用612.89万元(含土地费用472万元，建设单位管理费12.31万元)；预备费用28.77万元。
第二章项目建设的背景及必要性分析
一、项目提出的背景和理由
近些年来，盐官的地理优势、资源优势极其重要性已被重新定义和认识，并且成为盐官古城复兴和发展的重要支撑。在宏观背景发生变化的情况下，盐官古城的资源保护及综合整治利用在“环保盐官、科技盐官、生态盐官、旅游盐官”的镇域发展目标下紧锣密鼓的展开，将盐官古城辉煌灿烂的历史碎片重新整合，并结合《海宁市沿江百里休闲长廊概念性规划》的总体定位及金庸武侠影视城项目的规划落户——“集观光、游乐、度假、文化。居住为一体的国际性旅游生活中心”，不断谋求新的发展基于以满足盐官持续发展的需求。
目前，盐官景区是国家AAAA级旅游景区，浙江省十大旅游名镇之一，辖区总面积 5.4平方公里。景区具有“潮文化”、“盐文化”、“名人文化”、“蚕桑文化”等可以深入挖掘和长期可持续利用的丰厚人文资源。自1994的举办首届国际钱江观潮节以来, 盐官旅游资源正在逐步得到开发。政府每年秋季举办声势浩大的“中国国际钱江（海宁）观潮节”、“海宁·中国皮革博览会”、“海宁·中国家用纺织品博览会”、“中国国际（海宁）经编产业发展论坛”、“国际王国维学术研讨会”等大型文化、经济节会活动，为促进盐官旅游业的发展营造良好的氛围，吸引了越来越多的海内外游客。据有关部门统计，2006年盐官景区游客人次达75.2万，2007年接待游客95.3万人次。
盐官古城是盐官观潮景区内的中心游览区，古城占地1.2平方公
里。盐官是一座千年古城。自唐代筑盐官城之后的1200余年里，一直是海宁县（州）治所在地，因此名胜古迹荟萃。文物国保单位有“千年古刹”安国寺遗迹唐代经幢，是浙江最美的石结构仿木建筑；清代雍正年间建造的海神庙，素有“江南紫禁城”之称；修筑于清初的鱼鳞大石塘，是钱塘江北岸的屏障，被誉为“捍海长城”；近代国学大师王国维故居。省级文保单位有陈阁老宅，是清代文渊阁大学士陈元龙的故居，传说中的乾隆故里。古城内尚有清代安澜园遗址，是乾隆南巡曾四次驻跸过的“江南名园”等等。
盐官虽然拥有钱江潮等优秀的自然、人文资源，但仅有这些还不足以成为真正的旅游观光城市。包括安澜园在内的众多文化古迹在数度的历史战乱灾害中几乎被破坏殆尽，如何尽快恢复历史文化古镇的应有风貌，立足本身的长远发展，注入新的城市基因，确立面向未来的发展方向成为我市政府和相关部门的当前重要课题。
目前，盐官的旅游很大程度上还仅仅停留在观潮这个层面上，虽然，随着陈阁老宅、宰相府第风情街、王国维故居等一系列的古迹的修复，情况有所改善，但仍存在游客停留游玩时间不长的问题。为加快推进盐官观潮景区休闲旅游业的发展，根据《盐官景区总体发展规划》和《盐官历史文化名镇保护规划》要求，本着“保护为主、合理利用、永续发展”的保护和开发原则，盐官景区白石坛周边改造工程就是在这样一个背景下产生的，盐官景区白石坛周边改造工程项目是潮文化展示的重要组成部分之一。项目的建成将为盐官这座古城增添新的游览内容，成为盐官古城游客不可错过的一处重要的文化体验。
她将同其他新兴项目一道推进盐官古城非物质文化遗产保护并使其在现代社会中发挥更积极的作用。
在宏观背景发生变化的情况下，盐官古城的资源保护及综合治理利用在“环保盐官、科技盐官、生态盐官、旅游盐官”的镇域发展目标下紧罗密鼓的展开，将盐官古城辉煌灿烂的历史碎片重新整合，不断谋求新的发展机遇以满足盐官持续发展的需求。
二、项目建设的必要性
随着物质生活水平的提高，旅游休闲、文化体验已成为人们不可或缺的精神需求。目前古镇游览炙手可热。盐官古城不但拥有举世无双的自然景观，更具有极其深厚的人文底蕴，特别是古城有着许多可以区别于其它古镇的优势条件。对其进行深入挖掘和开发势在必行，也具有很实际的可行性。
一、本项目的建设能推动景区总体品位的提升。本项目的建设对进一步挖掘历史文化资源，发展景区旅游业有着积极的意义；钱江潮的自然风光与盐官的人文景观交相辉映，相得益彰。盐官景区旅游产业结构优化和产业升级，提高现有资源利用率，使资源优势转化为经济优势，对景区未来发展具有潜在的发展优势。
二、本项目的建设能有效改善城市的发展条件。根据盐官景区总体规划，有利于以海神庙区块为中心，开辟新的旅游景点，有利于提升景区文化品位。可以进一步树立起盐官古城历史文化实实在在的形象，对于弘扬传统文化、展示古镇历史文化风貌、提升景区文化品位
都是十分必要的。同时，有利于景区休闲商业提升、生态环境改善、拓展景区旅游开发空间、促进旅游业的发展，进一步促进海宁旅游产业可持续发展。
三、本项目的建设对辐射带动周边地产经济效果显著。该项目的实施，由于景点的游览空间增加，使四面八方来盐官观潮旅游的客人在景区游览的时间延长，从而带动周边产业（如旅馆、餐饮、娱乐业等）的收入增加。景区的建设也将带动周边地块房地产业的发展。随着景区总体品位及规模的提升，对海宁百里沿江长廊的开发带动及古城其它地域的商住开发也会带来更大的机遇。
因此，项目的建设是必要的，也是相当迫切的。
第三章项目选址与建设条件
一、项目选址
（一）建设位置
本案位于盐官观潮胜地公园内，南临钱塘江，北侧紧靠观潮公园上塘河，东与小普陀禅寺相接，西与潮文化展示馆和塔院相连。
本项目总用地面积约为31827平方米，为规划的商业旅游建设用地。项目选址符合景区相关规划的要求。
（二）选址优势
1、交通便利
建设区块处于盐官景区观潮大道口，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。
2、符合城市总体规划
建设区块为规划的商业旅游建设用地，项目建设符合景区总体规划要求。
3、用地条件较好
建设区块地势平整，地块规整，配套建设条件较好，地块内无其他拆迁安置内容，有利于项目建设。
综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划的要求，选址合理可行。
二、建设条件
建设区块处于盐官景区观潮胜地公园，地块北侧为古镇主要道路—观潮大道和沪杭老公路，便于项目建设、运行中利用古城市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施全部到位。因此，项目
建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。三、地质灾害影响分析
按照《浙江省地质灾害防治规划》，项目建设地海宁市属于我省“浙北沿海平原地面沉降防治区”中的“地质灾害次重点防治亚区”，主要地质灾害是地面沉降。本项目要在建设过程中，严格执行相关规划，由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。
第四章工程建设初步方案
一、建设要求
本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良好的资源配置、丰富的文化体验。因此，本项目在设计方案上应体现其科学性，具体体现如下：
1、建筑设计应该根据古镇独有特色、文化保护等原则合理确定功能配置；
2、建筑外观具有简洁明快，充分注意环境设计，营造出良好的文化气息和旅游环境；
3、遵照国家的有关规范、政策，在满足使用功能的同时，尽量做到经济、合理，减少工程投资；
4、既要满足区块内功能分区的需要，又要有利于管理，强调各种功能的合理分工、有机组合，流线清楚、使用方便，避免或减少相互干扰；
5、满足建筑在朝向、通风、日照、安全、防护等方面的要求；
6、充分利用自然条件、防护间距和其他空地布置绿化，既要有集中绿地体现形象，又要强调广泛绿化方便使用，并应对绿化、装饰、建筑内外空间和色彩作综合性处理。根据项目特点，建筑设计可以考虑新、特、趣，并与城市规划相一致；
7、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有关规定和要求。
二、规划理念
本次设计是延续以前对海塘周边历史文化景观的整合，现主要完成对白石坛周边历史文化景观整合、上塘河北侧地块、春熙门前广场设计以及观潮棚的改造概念性方案设计工作，主要在设计中体现三方面内容：
1、通过对白石坛格局的梳理和再造，将其成为祭潮活动空间的中心位置，突出白石坛的核心地位以及祭台魅力，完善祭祀程序，并直接与海神庙、海塘直接联系，扩大影响并赋予其功能以激发新的活力。
2、在理顺白石坛祭祀功能的同时，对北侧进行整治，完善服务、接待等功能，辅以商业、服务中心、停车场等，提升该地块的功能和品质，与古城、白石坛融为一体。
3、观潮棚主要对其立面进行处理，使其与周边环境相融合。
三、工程总体建设方案
（一）项目总体方案
根据本项目性质，主要空间结构“两轴、一带、四节点”，以祭祀路线为历史文化轴，以白石坛为中心向外辐射。
通过对整个区块进行整体设计，突出祭祀以白石坛为中心的南北中轴线，按照祭台的布局和形制，进一步强化历史环境信息和氛围的表达；由于春熙门并不正对主轴线，通向主轴的次轴做转折。南侧主
要对白石坛周边进行整治，紧密连接海神庙与白石坛的关系；北侧通过对广场功能和布局设计，展示潮文化，完善旅游交通转换、旅游信息咨询、游客投诉接待、旅游商品展销、导游服务等功能的组织，形成古城与祭台的过渡空间。
根据白石台祭祀结合观潮服务使用功能进行分区，分为六区：
1、入口主题广场区：主要展示潮文化及相关海宁潮的历史，设置主题墙、片段、雕塑、小品等多种形式，并结合每年农历八月十八时大批量游客涌入的情况，可转换为临时大型停车场，在铺装肌理上参照鱼鳞石塘。
2、旅游服务配套区：主要在广场西侧及沿上塘河北侧，按照传统民居建筑式样，设置服务中心、售票中心、管理用房、商铺等，满足使用功能需要；
3、大型生态停车场区：主要满足农历八月十八观潮的大批人来停车，平时根据需要时部分转换为健身场地为周边居民服务；
4、白石台祭祀区：根据祭祀路线及空间场所需要，对白石台形制、平面、立面肌理等进行调整改造，多种形式表达环境，延伸轴线并直通海塘；结合日晷，与之相对应设置潮汐表；根据使用功能设置厕所、移动舞台；
5、潮文化展示配套区：保留原有潮文化展示馆、占鳌塔及塔院，增设御座房，并结合使用功能，在北侧设置生态停车场、厕所；
6、春熙门广场区：结合春熙门的复建，重塑盐官古城入口广场，使之与白石台相应。
（二）白石台区块
1、根据记载，祭祀主体白石台于2002年恢复，坐南朝北，南北方向布局，主祀台由内外两层坛垣，外坛25米呈16边形，内坛17米平面呈正形，从祀呈长方形，长19米宽9.5米，上置四海、四渎石座，刻以水形花纹，现主从祭祀台联系关系不密切。
2、设计根据祭祀路线及空间场所需要，改造白石台向钱塘江延伸轴线直通海塘，连接起广场与海塘的关系；对从祭台进行调整平面加大长19米宽15米，使之成为主祭台的一部分；对白石台广场内一些乔木进行迁移，用红色围墙进行围合，在内测设置乾隆诗词碑廊，多方位展示乾隆诗词，在北侧主入口处设置主牌坊，东西两侧设汉白玉棂星门；对整个广场铺装进行改造，白石台主体铺装肌理采用青石与青砖结合，最上层设置天心石，局部原为踏步改为坡道；对白石台主体立面进行改造，按照原形制，更换栏杆，将台下门洞更改位置，并设置乾隆下江南大型浮雕，前侧可移动式舞台；结合日晷，设置潮汐表，并根据使用功能设置厕所。
（三）入口主题广场
入口主体广场北侧直接与环城北路相接，南侧通过安澜桥与白石台相接。延伸中轴线在北侧形成规模宏大的迎宾广场，主要通过变化地面铺装肌理，作历史碎片展示，并结合雕塑、石墙、园林小品等手法，以照壁做为中轴线的结束。
（四）旅游服务配套
旅游服务配套区位于主题文化广场西侧，西与盐官古城相连，南
侧临水建街，主要满足服务、售票、管理等功能，并适当辅助一些商铺，建筑体量以传统开间适当加大，屋面丰富组合，建筑主要按照海宁传统民居样式；在中轴线相交设道路直通城门，满足祭祀要求。