德国民法上不动产物权变动的法理及其基本规则

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德国民法上不动产物权变动的法理及其基本规则

物权变动是物权法的一项基本制度，本文旨在通过对德国物权法上不动产物权变动的法理基础的阐释及其物权变动的基本法律规则的系统分析和研究，以期能为中国物权法的制定及其土地登记规则的完善提供借鉴和参考。

不动产登记物权变动物权合意分离原则公示原则

我国正在抓紧制定物权法，但对于采用何种物权变动模式，尚存有较大争议，对于物权变动的法理基础也还没有达成统一的认识。而德国是世界上物权理论和物权制度及其立法技术均是最为发达、完善和成熟的国家。不动产物权变动作为物权法的核心制度，深入揭示物权变动模式背后的法理，殊有必要。

一、不动产物权变动的立法模式

所谓物权变动是指物权的设立、移转、变更和消灭。在现实的社会经济生活中，物权时时处于变动之中，而物权尤其是不动产所有权

又是人们生活、生存的基础。因此，如何规范物权变动，使得权利受让人能够取得确定的物权，放心的、有效的利用财产，乃物权法律制度的核心课题。“定分止争，保障生存;有效利用，增进财富”，正是物权法的基本功能。从大陆法系国家的不动产物权变动的立法模式来看，基本上有四种模式：

法国法上的纯粹债权意思主义

纯粹的债权意思主义，是指仅仅依靠债权意思表示就可产生物权变动的效力。《法国民法典》第1583条规定：“当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，而标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人。”同时第1582条对买卖契约作了定义：“称买卖者，谓当事人约定一方将物交付于他方，他方支付价金的契约。”这两个条文充分体现了法国法的债权意思主义立法模式，其根本特征是买卖契约一经成立便产生所有权移转的后果，坚守的是契约必须履行原则。

日本法上的公示对抗主义

公示对抗主义是指，物权变动效力仅依债权意思表示而发生，债权意思表示一致就产生物权变动的效力，公示不是物权变动的要件，而是对抗第三人取得物权的要件。日本民法典第176条规定：“物权

的设定和移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”

瑞士法上的公示要件主义

公示要件主义是指，物权变动的生效不但需要双方当事人债权法上的意思表示一致，而且需要公示作为其生效要件。瑞士民法典第656条第1项规定：“取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。”第714条规定：“动产所有权的移转，应移转占有。”瑞士法的此种立法模式是以意思主义为基础，同时，物权效果的产生还需要有公示行为，即不动产的登记和动产的交付。

德国法上的物权意思主义

德国法创设了物权行为概念，并认为物权变动不依赖于债权行为而产生，债权行为仅能产生具有相对效力的债的效果，而不能直接产生具有对世性的物权的效果，物权变动只能是物权意思表示的结果。物权意思主义也称区分主义立法模式，即是指物权意思表示与债权意思表示相分离。区分主义立法主要体现于德国民法典第873条。第873条第1款规定：“为转让土地所有权，为对土地设定权利以及为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另一方当事人对

发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地薄册，本法另有规定的除外。”由此条规定可以看出，德国民法就移转土地的所有权不但需要登记和交付，而且还需要双方当事人就专门针对发生物权效果而达成意思表示的一致，即物权合意或称物权契约。

二、不动产物权变动的法理基础

德国民法上不动产物权变动的法理基础有二：一为分离原则或称区分原则;二是物权公示原则。整个不动产物权变动基本规则的设计均是构建在这两项基础法理之上。

分离原则

分离原则是指物权行为从债权行为中抽离，即在履行一项负担行为时尚需要从事另一项行为——处分行为，物权变动依自己的物权意思表示而为的处分行为而发生效力。也即是说，作为买卖的基础的债权行为与对买卖的履行行为即物权行为相互分离，买卖通过独立的物权合意而实现。分离原则咋看上去似乎较为复杂，其实并非如此，其法理甚为明朗。

在传统民法理论中，民事基本权利有人身权和财产权的区分，而财产权又有支配权与请求权，债权与物权的区分。作为支配权、绝对

权的物权和作为请求权、相对权的债权，两者在性质上差异悬殊，物权表达的是人对物的支配关系，是对物的支配权;而债权表达的是人对人的请求关系，本质是对人的请求权。物权作为绝对权，是以一般不特定人作为义务人，而要求其不为一定行为的权利。而债权作为相对权，是只针对某个特定人的权利，仅仅相对于某个特定人产生效力。因为只有这个特定的相对人才负有给付的义务，而一般与第三人无关。德国民法典第二编和第三编的分立也正是建立在这一差异的基础之上。由于各种权利的本质不同，其产生的基础必然不同，当事人获得不同的权利应有不同的意思表示，有为债权法上的意思表示、物权法上的意思表示、亲属法上的意思表示以及继承法上的意思表示。因此以意思表示为核心要素的法律行为也必然不同，有为债权行为、物权行为、亲属行为以及继承行为。不同的意思表示，不同的法律行为，其产生的私法效果显然也是不同的，有为债权变动，有为物权变动。对此，孙宪忠先生正确地指出，当一个交易涉及多种民事权利变动时，法律对确定这些不同的权利变动才能从时间上和法律效力上做出清

晰的判断，从而对于处理复杂的交易行为建立科学的根据。

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物权公示原则

物权公示原则是物权法的基本原则之一。所谓物权公示原则，指

的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。根据德国民法典的规定，德国民法为不动产物权变动所确立的基本规则是“合意+登记”，登记是不动产物权变动的法定公示方式，也是不动产物权变动的必要条件。德国法上土地物权变动的发生须有双重要件构成，即当事人的物权意思表示加上土地登记簿的登记的这个外在的客观事实。通说认为，物权公示具有三大法律效力：

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1.物权转让效力。在依法律行为方式而发生的土地物权变动中，德国法采纳的是公示要件主义，即不登记物权变动不生效，物权公示对物权变动起决定性作用。同时，除登记外，尚需要有物权合意，即要求物权出让人与物权受让人之间就直接设立、变更或废止该项物权的意思表示达成一致。

2.权利正确性推定效力。根据德国民法典第891条“在土地薄册中为某人登记权利的，推定其享有此项权利。在土地薄册中注销登记的权利的，推定此项权利不存在”的规定，法律以登记的权利人为正确的权利人，以登记的权利为正确的权利。本条正是为那些出于对土地登记的信赖而决定自己行为的人提供保护。

3.善意取得效力。该效力即为德国法上的善

意取得制度，其体现于民法典第892条和第893条的规定之中，也称其为“从无权利人处取得”制度。德国法承认从无权利人处善意取得的可能性，但此种取得必须依据一个外部的标记，这个标记在动产物权中是占有，在不动产物权中就是土地登记簿之登记状态。土地登记簿以国家信誉作担保，第三人因信赖登记而能发生不动产物权的善意取得。

由债权行为与物权行为的分离原则和不动产登记公示原则构成了不动产物权变动的二大法理基础。分离原则旨在充分的实现当事人的意思自治，使得当事人的处分意思在物权变动中起着决定性的意义，当然，此原则的提出亦是建立在准确的法理思考和成熟的立法技术之上。与此物权合意相配套的便是公示原则，因为处分行为具有直接创设物权的效果，因而物权法上的处分行为需要公示，以对善意第三人提供信赖保护，维护交易的动态安全。

三、不动产物权变动的基本规则：物权合意+不动产登记

德国物权法上不动产物权变动由双重要件构成，即物权合意+土地登记簿的登记。缺乏物权合意，则土地登记簿为不正确，可对登记簿予以更正;缺乏土地登记簿的登记，则物权变动不发生，物权合意

不生效力。

物权合意

物权合意是由德国民法所创，系德国民法的特色。所谓合意，是指民事权利主体创设、移转、变更、废止物权而达成一致的意思表示。其目的旨在于将它与债权的合同明确的区分开来】德国著名民法学家鲍尔指出，这种概念术语的选择，其用意在于，用以指称物权意思表示一致的“合意”与债法上的“契约”应有严格的界限，物权合意是物权法上的法律行为，其欠缺任何使负义务的要素。

物权合意是双方物权意思表示的一致，是直接以创设或废止一项物权为目的。物权合意是双方法律行为，其中包括一方当事人放弃物权的意思表示和另一方当事人取得该物权的意思表示。而且，双方的意思表示的内容必须相互一致，否则，物权意思表示可因错误而撤销。

物权合意原则上没有形式的要求，但土地所有权的变动对当事人而言具有重大的意义，为避免仓促，德国民法典规定土地所有权让与合意必须作成公证文书形式或采取认证形式。不然，物权合意因不符合形式要件而不生效力。因而，土地所有权让与合意须具备一定的形式。同时，土地所有权让与合意不得附条件和附期限，根据德国民法典第925条第2款的规定，附期限或附条件成立不动产转让合意的，

其合意无效。

物权合意不包含任何债法性因素，可以被自由地撤回，因此原则上不具有拘束力。但民法典第873条第2款规定了例外的情形，即“在登记前，当事人只有在意思表示作成公证书，或是向土地登记处作出的，或已向其提交时，或在权利人已向另一方当事人交付符合《土地登记法》规定的登记同意书时，才受合意的拘束。”据此规定，在不动产物权变动中，当事人双方达成一定的形式要件时，合意具有拘束力。拘束力的后果是再也不能单方面撤回合意。

土地登记簿的登记

登记是不动产物权变动效力发生的第二个要件。此时，基本原则是：登记的内容必须与物权合意的内容相一致，否则，当事人所希冀的物权变动的法律后果便不会产生。

登记程序的启动须具备三个前提要件：其一为当事人申请原则，只有当事人经申请才能在土地登记簿中进行登记。其二为登记同意原则，此为土地登记法上的程序性合意的要求，即是说除了实体法上的物权合意之外，尚需要有程序法上的登记同意。以此来确保土地登记簿的正确，与真实的法律关系相一致。其三是先前登记原则，据此，土地登记机关需要确认处分权人是否一直是土地登记簿中登记的权

利人。由于在一般情况下，土地登记簿的登记都是正确的，登记物权人一般就是真实物权人，因而先前登记原则起着证明的作用，证明处分权人是真实物权人。

土地登记和物权合意不一致时的处理原则

如前所述，土地登记的内容必须与物权合意相一致，但现实生活的多样性使得土地登记的内容与物权合意常常不相符合。德国法为此设立了精细的处理规则。

1.登记与物权合意的内容不一致

此种情形下存在二种情况，要么当事人物权合意的内容未达成一致，而土地登记机关已经就错误的物权合意进行了登记;要么是当事人的物权合意是正确的，而登记机关却进行了错误的登记。对于这种情况，法律设立的基本处理原则是，所进行的物权变动因欠缺登记或因欠缺合意，从而均不成立。当事人可请求登记簿的更正。

2.登记与物权合意在时间上的不一致

土地登记可发生在物权合意达成之后，也可以在物权合意达成之前。通常情况下，物权合意与土地登记之间会存在一个时间差，如在

达成物权合意之后未进行土地登记之前，物权的归属发生了变化，则另一方当事人须与新的物权人达成新的物权合意。如果一方当事人丧失行为能力，或者死亡的，如物权合意已经满足民法典第873条第2款的形式要件，物权合意则已经发生拘束力，对其照管人或继承人亦当适用，也即是说照管人或继承人不得撤回该合意。

此外，尚存在物权合意在土地登记之后达成的情形。在物权合意达成之前，土地登记簿的登记是不正确的，但在物权合意达成后，登记簿的登记才是正确的，因此物权也在物权合意达成之时成立。如果在此时间差里发生了处分权的限制，则适用的基本规则是“物权合意时处分权仍需存在”。在物权合意与土地登记的内容不一致或在两者的时间差里，土地登记簿的登记虽然可能不正确，但对第三人而言，登记具有公信力，第三人能够因信赖登记而发生善意取得。

四、小结

德国民法在不动产物权变动法律制度的设计上构建了非常精细的规则。首先是采用分离原则，使得买卖合同与物权合意相分离，物权变动的法律后果不由买卖合同产生，而是当事人物权意思表示的直接后果。承认物权意思是法律尊重意思自治原则的体现，不动产所有权的变动以当事人自己的处分意思为根本要件。在物权意思表示与不动产登记的关系上，一方面将这两者作为物权变动的双重要件，同时

又创设了诸多例外规则，合意与登记不必同时做成，使得法律有足够的空间来调适现实的丰富多样的生活。对第三人的保护上，采用公示原则，经登记的物权对他人具有公信力，第三人能够依据对登记簿的信赖，确定的取得物权。物权法作为私法，应当充分的承认和认可当事人的意思自由，尊重当事人的物权处分意思以及尊重社会生活的丰富多样性，这应当是立法的一个主要指导思想。在这一指导原则基础上确立的立法技术，对于我国制定物权法当有重要借鉴意义。

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?婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋是否属于共同财产https://www.doczj.com/doc/a513298926.html,/l/ms/764379.html

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?夫妻买房,房子究竟应登记在谁的名下https://www.doczj.com/doc/a513298926.html,/l/ms/764376.html

特殊动产所有权变动的公示方法兼评我国物权法第24条

特殊动产所有权变动的公示方法探析 —— —兼评我国《物权法》第24条 ■陈益青 交付与登记，在所有权变动中，是分别适用于动产与不动产的公示方法。我国《物权法》第23条规定动产 所有权的转移以交付为要件，同时该法第24条赋予了特殊动产登记的对抗效力，却没有明示其所有权变动 的公示方法。学界对我国《物权法》第24条这样的规定称之为登记对抗，但是出于对登记对抗的理解偏差，在 司法实践中制造了不少混乱。因此，有必要明确特殊动产所有权的公示方法，理顺其相关问题的理论逻辑，并 对登记对抗规则重新解释或修正。 [关键词]特殊动产；所有权变动；登记对抗 [中图分类号]D923．2[文献标识码]A[文章编号]1004－518X（2013）01－0147－05 陈益青，中国政法大学民商经济法学院。（北京102249） 一、绪论 物有动产和不动产之分，这一区分最早起源于罗马法。根据物权公示的原则，物权的变动都应当以一定的方式向外界展示。[1]（P58－59）在民法理论和基本原则中，出于对信赖利益和交易安全的保护，对于动产的所有权变动是以交付为所有权转移的标志，以占有为公示方法；而对于不动产，采取登记的公示方式，办理了所有权转移登记，才可以视为所有权转移的完成。 审视物权法律制度的发展轨迹，在现代社会，动产和不动产界限已经日渐模糊。尤其是机动车等特殊动产，采取了不动产的变动登记规则，出现了不动产化的趋势。针对这样的事实，我国《物权法》第24条整合的结果是：航空器，船舶和机动车物权的设立，变更和转让，未经登记不得对抗善意第三人，这被学者们认为是登记对抗制度的条款。 综合我国《物权法》第23、24条和第188条的规定，动产的所有权转移中，既有以交付视为所有权转移的一般规定，也有某些特殊动产需要登记才完成所有权转移的特殊规定。但是对于特殊动产交付与登记效力发生冲突时的效力问题和解决方式，法律未进行任何规定。如果特殊动产的所有权变动的公示方法处理含混不清，这对于解决社会纠纷，平衡社会利益是极其不利的，甚至会导致物权基本概念的使用陷入混乱之中。 二、特殊动产所有权变动公示方法的困境 （一）学理逻辑上的两难选择 无论是以交付转移为要件，还是以登记变更为要件，如果从物权的基本理论和概念出发进行推敲，这两种公示方法在逻辑上都是无法成立的，使这一问题陷入了两难困境。 我国《物权法》第23条规定：动产的物权变动，以交付为要件。这是我国《物权法》动产编的总纲性条款，从立法体例来看，应当适用于《物权法》 动产章节中的所有 147

论准不动产物权的变动

论准不动产物权的变动 【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。 【关键词】准不动产；物权；物权变动 一、准不动产物权概述 《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。[1] 现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。 二、我国准不动产物权的变动的审视 《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。 （一）法律适用中的冲突 我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。《担保法》规定，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具登记时为抵押合同的生效要件，未登记的不发生法律效力。然而其与《民用航空法》《海商法》在民用航空器和船舶的物权变动规定上出现了冲突，遵循特别法优于一般法的规定，优先适用《民用航空法》和《海商法》的规定。 （二）公示中存在的缺陷

一、《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内

一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！ 二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。 房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。 具体费用如下： 1、继承权公证费用; 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 2、房地产价值评估费用； 根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算， 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 3、房地产继承过户税费。 由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4、契税

论不动产物权变动的交付

论不动产物权变动的交付 摘要：一般认为，我国法上的物权变动原则上采债权形式主义，例外采意思主义加公示对抗主义。在意思主义模式下，不动产物权何时变动，存在认定上的困难；而在债权形式主义下，登记成立与权利的真正变动之间又有很大的真空期。在不动产物权变动中，应当采债权意思加交付成立，登记对抗的做法。赋予交付为不动产物权变动的公示手段，赋予占有为不动产物权享有的公示手段，登记为不动产物权对抗善意第三人的手段。这种方式，因需要交付成立不同于意思主义，因登记对抗，不同于登记成立的形式主义。关键词：不动产；物权；交付 一、《物权法（草案）》的规定及其理论背景 《物权法（草案）》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。《物权法（草案）》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法（草案）》第209条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权以及依法可以用于抵押的其他不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。 一般认为，上述《物权法（草案）》关于不动产物权变动的规定，采物权变动的债权形式主义。 所谓债权形式主义，为意思主义与登记（不动产）或交付（动产）的结合，以奥地利民法典为代表，所以也被称为奥国主义。依此主义，

物权因法律行为而发生变动时，除了需要当事人之间有债权合意外，还需要登记（不动产）或交付（动产）的形式，才发生物权变动的效力。 [1]物权变动需要公示。广义的公示指一定的法要素（法律事实、法律行为、权利、法律上的地位和关系）存在与否的广为第三人认知的行为和手段。公示的本质是一项广泛赋予第三人认知可能性的法制度。[2] 公示方法因不动产和动产而有差异。不动产的公示方法为登记、动产则为交付和占有。这似乎已经是天经地义的常识。不动产登记制度始于12世纪前后，当时德国北部城市有土地物权变动须记载于市政会所掌握的都市公簿的习惯，[3]乃未被罗马法征服的日耳曼传统，后于18世纪在普鲁士和法国抵押权中复活，现代不动产登记制度的直接渊源是法国的抵押权登记制度。动产的变动则自罗马法、日耳曼法以来一直如此。[4] 一个不动产物权变动，无论我们赋予其怎样的法律含义，在事实上，一般都需要以下几道程序：合同（债权或物权）、交付、登记。无论哪国的民法典，也都是在这几个因素上做文章。[5]因不动产物权的类型不同，这几道程序也会有不同。比如，不动产所有权变动需要完整的三个程序；而对于不动产抵押权设置，则无需现实交付。因此，本文的讨论，除非特别说明，限定在事实上存在交付的不动产物权变动场合。如果最终结论成立，我们再将结论做一扩展。按照债权形式主义的一般理论，不动产物权变动的公示方法就是登记。也就是说，

法律对物权的保护

法律对物权的保护 物权是民事主体一项重要的民事权利，对物权的保护既是保障基本人权和保障人的全面自由发展的基础，也是保证社会交易安全和进步的需要。稳定的物权及其流转可以说是人类社会安稳和发展的重要物质基础。尽管保护物权是各个法律部门的共同任务，但是民法在物权保护中的地位和作用尤为重要。 一、物权法的几个基本问题 1、物权的概念和物权法的基本内容 物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权和继承权。财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利。物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的法律。 物权法调整物权关系，要回答三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。 2、物权法的作用 物权法的作用，直接体现在两方面：其一是定分止争，其二是物尽其用。 物权法通过定分止争，实现维护经济秩序的目的，通过定分止争和物尽其用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。“有恒产者有恒心”，物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、社会全面进步的法。 二、物权法律制度的现状 改革开放以来，我国十分重视财产流通领域，制定了不少市场交易规则，同时也较为关注财产的归属和利用，适时地对物权作出了规定。 1、民法通则 1986年制定的民法通则专门有一节规定物权。民法通则中没有出现物权概念，这节的节名用的是“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，这节说的就是物权。民法通则这节的条文不多，共有13条，但内容丰富，主要规定有：(1)根据宪法，规定了哪些财产属于国家所有或者集体所有。(2)适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开采或者公民采挖。(3)较为准确地规定国有企业的经营权和土地承包经营权，都属于物权性质。(4)明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生活资料，还包括法律允许公民所有的生产资料。(5)对财产所有权的转移时间，财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。 2、担保法 1995年制定的担保法，较为全面地规定了担保债权实现的各种方式。制定担保法的背景是：当时我国施行的三部合同法，即经济合同法、涉外经济合同法和技术合同法中都没有保证合同的规定，当时也没有物权法，同时，又亟需解决担保中存在的突出问题，如有的行政机关以及企业内部的职能部门也作为保证人，有的被查封的财产或者有争议的财产也作为抵押物，还有当事人在担保中的权利义务不够清楚，担保的程序不够健全等等。 3、农村土地承包法 2002年制定的农村土地承包法，从法律上赋予农民长期而有保障的土地使用权，进一步稳定和完善了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村土地承包法的作用：(1)进一步明确土地承包经营权属于物权。(2)根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党

动产物权变动的公示方式

第二部分物权变动 考点2 动产物权变动的公示方式★★★ 【学习提示】建议掌握各种情况下的动产物权变动的规则，观念交付的内容做客观题准备。 一、动产物权变动的规则 1.动产物权的生效要件： （1）总规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 （2）特殊：以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 2.动产物权的对抗要件： （1）总规定：除法律另有规定外，动产占有人被推定为动产所有权人。 （2）特殊：登记对抗 ①船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 ②动产抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 【注意】转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为“善意第三人”的，除法律另有规定外，不予支持。 【思考】判断下列情况下合同生效的时间、物权生效的时间以及可以对抗第三人的时间： a.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备买卖合同，设备于1月10日交付给B公司，1月20日完成登记手续。 b.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车买卖合同，小汽车于1月10日交付给B公司，1月20日完成登记手续。 c.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备抵押合同，双方于1月10日完成登记手续。 d.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车抵押合同，双方于1月10日完成登记手续。 【例题?单选题】2018年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。10月12日，乙公司交付了20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。下列说法正确的是（）。 A.甲公司于2018年9月8日合同成立时取得货车的所有权 B.甲公司于2018年10月12日交货时取得货车的所有权 C.甲公司于2018年10月13日登记时取得货车的所有权 D.甲公司于付清货款时取得货车的所有权 【答案】B 【解析】特殊动产，如船舶、航空器、机动车，自交付时所有权转移。 二、交付的种类 1.简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。——买方先借（租）后买

司考民法知识点——物权变动的类型与区分原则

2015年司考民法知识点——物权变动的类型与区分原则 一、物权变动的类型（★★） 善意取得（《物权法》第106条） 生效法律文书（《物权法》第28条） 继承（《物权法》第29条） 非基于法律行为的物权变动合法建造房屋、拆除房屋（《物权法》第30条） 征收、没收、强制执行（《物权法》第28条） 物权无主动产的先占 变动添附（加工、附合、混合） 取得孳息（《物权法》第116条） 单方行为（抛弃物权、捐助） 基于法律行为的物权变动双方行为（买卖、赠与、抵押、质押、承包合同等） 多方行为（合伙协议、设立公司的协议） 二、基于法律行为物权变动的区分原则（★★★） 1．区分原则的含义。区分原则要求，在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生与债权效果（法律行为生效）的发生。 ?法律行为是否生效，债（天星司考）权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。 ?物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。 ?因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。 2.区分原则的具体内容。《物权法》第15条确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则。不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：?房屋买卖（赠与）中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋（天星司考）买卖（赠与）合同的生效要件，房屋买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第15条）。 ?不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第187条）。 ?动产买卖（赠与）中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人（受赠人）尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖（赠与）合同的生效要件，买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第（天星司考）23条）。 ?动产质押时，未交付动产（或者采用占有改定方式交付）的，质权未设立，但不因此影响质押合同的效力（《物权法》第212条）。 【例1】甲将房屋出卖给乙，交付了房屋，但尚未办理过户登记。①根据区分原则，因未登记，乙尚未取得房屋所有权，但甲、乙间（天星司考）的房屋买卖合同已经生效。②区分原则的价值在于：（a）未经公示（登记），不发生所有权变动，以保护交易安全（再同甲交易之人的交易安全）。（b）甲、乙间的买卖合同已经生效，乙享有合法的债权。基于该债权，乙有权请求甲办理过户登记，甲拒绝的，乙可通过强制执行取得房屋的过户登记。如此，乙的期待利益获得保护。③若甲铁了心不让乙取得房屋所有权，甲只有两种方法：第一，放一把火将房屋烧毁；第二，将房屋出卖给不知情的第三人并办理过户登记。这样，乙确实不能取得房屋所有权了，但乙仍可基于有效的买卖合同请求甲承担损害赔偿等违约责任。 【例2】《物权法》颁布后，甲、乙为了好玩，想单纯体验一把不动产过户登记，就签订了份

不动产物权变动的生效要件

在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所

浅议我国物权法中的物权变动规则(一)

浅议我国物权法中的物权变动规则(一) 摘要：我国物权法的立法已经进入了一个关键的时期，而物权变动始终是物权法立法中一个重要的问题。物权变动包括动产物权的变动和不动产物权的变动，本文将通过对我国物权理论以及立法现状的研究，探讨我国物权法立法中物权变动规则的构建。 关键词：物权变动物权行为公示公信原则善意取得 一、物权变动理论的比较分析 物权变动就是物权的产生、变更和消灭的总称。由于物权是对物直接进行支配的权利，并且具有优先权和物上请求权的效力，所以民法上对于物权的变动必须规定一定的变动规则，使得民事生活能够顺利进行。 物权变动的原因很多，各国民法规定得比较一致，如依法院判决、法律的规定、政府指令、继承、事实行为、取得时效等均可以发生物权变动，但是最重要的是民事法律行为。关于物权变动原因的民事法律行为的效力，立法例上有不同的做法。 1、以《法国民法典》为代表的意思主义 该立法例认为，物权变动是债权合同的效果，在债权合同之外不存在引起物权变动的其他物权行为的存在，而交付和登记不过是对抗第三人的要件而已。例如《依法国民法典》第1583条规定当事人双方就其标的物及价金达成合意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告成立，标的物的所有权即依法由出卖人转向买受人。由于合意是当事人之间的内部行为，不易被外人所知晓，为了保护第三人的利益，《法国民法典》同时规定对于不动产以登记，动产以交付为对于第三人发生效力的要件，但是对于当事人双方没有任何影响。法国的这种立法模式为日本所接受，《日本民法典》176条：“物权的设立及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。” 这种以“公示对抗主义”对抗第三人的物权变动“债权意思主义”立法模式的优点就在于有利于简化交易的过程，易于为普通老百姓所接受，并充分体现了当事人之间的自由意志。但是其缺点在于使物权变动在实际上被架空，转移的物权会处于有名无实的地位。例如，当事人双方达成合意，所有权移转，但是没有交付或登记，此时，买方将所有权再次出让，则第三人获得所有权，那么原买受人的所有权被架空。 2、以《德国民法典》为代表的形式主义 该立法例认为，债权合同仅发生以物权产生、变更和消灭为目的的债权和债务，而物权变动效力的发生，直接以登记或交付为条件，即在债权合同之外还存在一个以直接发生物权变动为目的的物权合同。《德国民法典》第873条规定，为了让与土地所有权、为了对土地设定权利、以及为了让与此种权利或对此种权利再设定其他权利，除法律另有规定外，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登记入土地登记簿册。这种立法将债权行为与物权行为进行了区分，并将该物权行为作为物权变动的依据，而不追究其原因行为。第921条：“为转让动产的所有权，所有人必须将该物交付给取得人，并且所有人和取得人必须达成关于所有权应移转的合意。取得人正在占有该物的，只需要有关于所有权移转的合意即为足够。” 这种物权变动模式，使得债权行为与物权行为相分离，同时也使得物权变动具有独立性和无因性。这种立法例的优点在于可以使法律关系明确，有助于法律的适用。同时，能够很好的保护第三人的利益，保障交易安全，迅速，并有利于减少举证困难。但是，这种立法例最大的缺点就在于严重损害出卖人的利益，有违民法中的公平原则。在原因行为有瑕疵的时候，买受人仍旧能获得所有权。 3、以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表的折衷主义 这种立法模式介于上述的两种做法之间。一方面，它不承认物权行为的独立性和无因性，另一方面，它又认为仅依债权行为不能发生物权变动的效果，还必须有登记或交付等形式才能

论机动车等特殊动产物权的变动资料

论机动车等特殊动产物权的变动 作者：冉克平文章来源：《法学评论》点击数：1096 更新时间：2015-9-10 内容摘要：我国《物权法》第24条对特殊动产物权的变动采取交付生效、登记对抗的立法模式，即“物权生效（合意+交付）→登记对抗”的混合主义，交付与登记两种公示方法具有不同的功能：前者为物权变动的生效要件具有形成力，后者为物权变动的对抗要件具有对抗力。对抗力的发生以物权的变动为前提，善意第三人的界定应当借鉴日本民法相关学说与判例。对于特殊动产的多重让与，应该在交付的形成力与登记的对抗力的前提之下，结合当事人的意思表示具体进行分析。法释〔2012〕8号第10条虽然以交付的形成力与登记的对抗力为法理基础，但是在逻辑上并不连贯，而且不顾当事人的意思，强制性的贯彻交付优先于登记的规则，这些均有待进一步的完善。 关键词：特殊动产；交付；登记；善意第三人；登记对抗主义 问题的提出 我国《物权法》第24条对于机动车、船舶、航空器等特殊动产物权的变动采取的是登记对抗模式。由于登记对抗主义模式“初视之下，似甚简明易解，惟深思之余，则可发现实蕴藏甚多疑义”。[1]日本民法学界对此更是争论上百年，虽有主流学说与判例，但至今尚无完全统一的见解。[2] 由于我国学者对物权变动理论的研究主要集中在债权形式主义与物权形式主义之上，因此如何解释与适用《物权法》之中作为例外存在的登记对抗主义模式，遂成为理论与实务中的疑难问题。2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第10条是对特殊动产多重买卖的履行顺序的规定，其不可避免的涉及特殊动产的物权变动问题。由于该条疑义甚多，多数学者持批评甚至否定态度[3]，但亦有少数学者力主捍卫。[4]尤其值得注意的是，司法解释的立场恰好源自少数说。[5]虽说少数见解未必就不正确，但是由此形成的“学说与司法”之间相互扞格的二元现象足以引人深思。笔者不揣浅陋，拟对《物权法》第24条规定的特殊动产物权的变动予以研究，兼析该司法解释的得与失，以期引起学界更多的关注，使相关法律及其司法解释更趋完善。 一、特殊动产物权的变动模式分析 所谓特殊动产，是指船舶、航空器和机动车等可以移动但具有特殊地位的动产，又被称为准不动产。依据《物权法》第24条及第188条规定，特殊动产既包括船舶、航空器和机动车，也包括正在建造的船舶和航空器。 在《物权法》颁布之前，我国法律对船舶和航空器规定的物权变动虽有规定，但因立法表述上的模糊，学说上的见解并不一致。《海商法》（1992年）第9条与第13条第1款分别对船舶所有权的变动与抵押权的设立进行了规定。[6]对此，学说上的主流观点认为，当事人的意思是决定船舶物权变动的首要和决定因素，合意即可导致船舶物权变动，登记仅具有对外公示的效力。[7]《民用航空法》（1995年）第14条第1款与第16条也分别对航空器所有权的变动与抵押权的设立予以了规定。[8]学说上认为，航空器物权变动的公示方式不是交付而是登记，未经登记不得对抗第三人。[9]

不动产物权的变更和合同效力的分析

不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。

司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为物权变动的区分原则

司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为物权变动的区分原则 司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为物权变动的区分原则。基于法律行为物权变动的区分原则是司法考试物权法的重要考点，考生应当重点复习。法律教育网的小编整理了基于法律行为物权变动的区分原则的名师讲义，供考生复习参考。 精彩链接： 司考钟秀勇物权法讲义：物权变动分类 司考钟秀勇物权法讲义：物权法定原则 司考钟秀勇物权法讲义：物与物的分类 司考钟秀勇物权法讲义：占有的推定 《物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。 1．区分原则的含义 区分原则要求，在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生与债权效果的发生。①法律行为是否生效，债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。②物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。③因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。 2．区分原则的具体内容 《物权法》第15条确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则，不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：①房屋买卖（赠与）中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋买卖（赠与）合同的生效要件，房屋买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第15条）。②不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第187条）。③动产买卖（赠与）中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人（受赠人）尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖（赠与）合同的生效要件，买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》

第11讲_物权变动的公示方式

第2单元物权变动 考点四：物权变动的公示方式（3级）（2009多；2013案；2014多；2015单；2016案；2017单、案） （一）动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 1.变动规则交付生效 总原则：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另 有规定的除外。（2013案；2017案） 登记对抗 特定动产：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和 消灭，未经登记，不得对抗善意第三人 【提示1】1.动产物权的设立和转让，主要是指当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。2.实践中，履行交付义务不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这才是完整的交付。3.“法律另有规定”，主要包括以下三种情形：（1）简易交付、指示交付、占有改定对动产物权的设立和转让所规定的特殊情况；（2）非依法律行为而发生的物权变动的规定；（3）动产抵押权和留置权的规定。 【提示2】善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生变动的其他人。 【案例】A公司将生产设备和小汽车均售予B公司，双方5月1日均签订买卖合同，5月6日均交付标的物，5月12日均办理了登记手续。 【解析】（1）合同生效时间：生产设备与小汽车均为5月1日；（2）所有权转移时间：生产设备与小汽车均为5月6日；（3）何时可对抗善意第三人：生产设备为5月6日，小汽车为5月12日。 （一）动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 2.交付方式现实交付直接交由对方依法占有 交 付 替 代 简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物 权自法律行为生效时发生效力 指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交 付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交 付。（转让人与受让人有关转让返还原物请求权的协议生效 时为交付之时） 占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的， 物权自该约定生效时发生效力

不动产登记与不动产物权变动的关系

遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/a513298926.html, 不动产登记与不动产物权变动的关系 不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明,使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径,保证第三人的信赖利益不致遭受损害。但在采物权变动公示成立要件主义的情况下,不动产登记的效力有可能被夸张。此种夸张主要表现为两个方面:一是认为“一切不动产之物权变动均须以登记为成立要件”;二是认为“一切不动产物权之设定非经登记不能成立”。 在我国的某些理论著述及有关现行立法中,登记实际上被认为是不动产物权之得失变动惟一的法定依据。如我国1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。但物权之公示与物权之享有并非同一性质的问题,在很多情况下,物权公示并非物权享有的原因。即使在实行物权变动的形式主义的立法,虽然物权变动以公示为成立要件,无公示即无物权变动,无公示即无受让人物权的享有。但是,就所有权的原始取得而言,无论动产或者不动产,其所有权取得本身并不以所有权的公示为条件;而就所有权的继受取得而言,无论动产或者不动产,在某些特定情形,其

所有权的转移也并不取决于物权变动的公示。所以,所谓物权公示的“成立要件主义”的确定,仅具有相对意义:实质上,将登记作为不动产物权变动发生的根据,主要针对的是既存不动产物权因当事人的意思而发生转移的情形以及基于当事人的意思而于不动产上设定他物 权的情形,以此透明不动产物权关系,达到保护交易安全的目的。因此,对于不动产物权公示成立要件主义,可以理解为“凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的,非经登记不发生效力”。但不可理解为“一切不动产物权之得失变动,非经登记,不得发生效力”。 参考有关国家和地区的立法,根据我国的实际情况,就不动产而言,有下列界限需要划明: 一、实行绝对的登记主义的不动产物权及其范围 所谓绝对的登记主义又称“登记成立要件主义”或者“设权登记”,指非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。 实行绝对的登记主义的不动产物权主要包括: (一)依法律行为而取得(设定)、丧失或者变更之不动产物权,但法律另有规定的除外此类情形包括以法律行为设定的不动产用益物 权(地上权、地役权等)以及抵押权;房屋买卖、赠与、互易以及土地

确定不动产物权登记机关的理论

确定不动产物权登记机关的理论 随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。 一、不动产物权登记制度的理论基础 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务;同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。

物权的民法保护方法(四).doc

物权的民法保护方法（四）() (三)变革了的侵权责任的概念与内涵《民法通则》关于民事责任和侵权责任的规定，改变了民法法系上的侵权责任概念和内涵。这里主要是讲《民法通则》的规定与传统民法上的 (三)变革了的侵权责任的概念与内涵 《民法通则》关于民事责任和侵权责任的规定，改变了民法法系上的侵权责任概念和内涵。这里主要是讲《民法通则》的规定与传统民法上的规定的异同。侵权责任和侵权行为是有联系又有不同的两个概念，侵权责任是指因侵权行为产生的责任，因此，要明确什么是侵权责任，首先稿清楚什么是侵权行为。什么是侵权行为?这是学者一直争论不休的问题，这里不作详细论述，只将与本文主题有关的问题作简要阐述。首先看看有关立法例。现代侵权行为法根源于罗马法。罗马王政时期将违法行为分为公犯和私犯。私犯是指侵害私人的财产或人身的违法行为。罗马对致人损害行为的制裁方式最早是自由复仇，后来改变为同态复仇，再后发展为赎罪金制度，私犯上的损害赔偿就是由赎罪金演变而来的。罗马法上的私犯与近现代民法上的侵权行为虽在范围上有所不同，但在性质上并无区别。[112]《法国民法典》专节规定了侵权行为和准侵权行为，第1382条规定：任何行为使他人受到损害时，因自已的过失而致行为发生之人对他

人负赔偿的责任。《德国民法典》专节规定了侵权行为，第823条的标题为损害赔偿义务。《德国民法典》采取折中于列举与一般概括原则之间的方式，规定了三个基本侵权类型：1、第823条第1款规定：因故意或过失侵害他人之生命、身体、健康、自由、所有权或其他权利者，对被害人负赔偿损害之义务。2、第823条第2款规定：违反保护他认为目的之法律者，负同样之义务。如依法律之内容，虽无过失亦可能违反法律者，在有过失时始负赔偿损害之义务。第826条的标题为违反善良风俗之故意损害，具体规定是以违反善良风俗之方法对他人故意施加损害之人，对受害人负有赔偿损害之义务。《意大利民法典》专章规定了不法行为，与侵权行为没有实质差别，具体规定均为因不法行为造成的损害的赔偿问题。另外，一些国家的民法典将侵权行为变为其他概念，例如，1964年的《苏俄民法典》(第40章)和现行的《俄罗斯民法典》(第59章)不用侵权行为、不法行为或侵权之债的概念，而是规定因损害所发生的债。《埃塞俄比亚民法典》则称为因过犯所生责任，葡萄牙民法典、加拿大的魁北克民法典和我国特别行政区澳门民法典，不用侵权行为，而用民事责任。 以上各国民法典关于侵权行为规定的称谓不同，其内容大同小异，没有根本的区别，但在称谓上反映的着重点是有区别的，有的重在行为，有的重在损害赔偿之债，有的重在责任。《民法通则》第6章第3节规定侵权的民事责任，第117条第1款规定：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。第2款规定：损坏国家的、

我国物权法中物权变动规则

我国物权法中物权变动规则

人正在占有该物的，只需要有关于所有权移转的合意即为足 够。” 这种物权变动模式，使得债权行为与物权行为相分离，同时也 使得物权变动具有独立性和无因性。这种立法例的优点在于可 以使法律关系明确，有助于法律的适用。同时，能够很好的保 护第三人的利益，保障交易安全，迅速，并有利于减少举证困 难。但是，这种立法例最大的缺点就在于严重损害出卖人的利 益，有违民法中的公平原则。在原因行为有瑕疵的时候，买受 人仍旧能获得所有权。 3、以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表的折 衷主义 这种立法模式介于上述的两种做法之间。一方面，它不承认物权行为的独立性和无因性，另一方面，它又认为仅依债 权行为不能发生物权变动的效果，还必须有登记或交付等形式 才能发生物权变动的效力。如《奥地利民法典》在否认物权行 为这一点上，与《法国民法典》相同，但依该法典地380条、 第424条和第425条的规定除债权契约外，还需交付或登记等 形式才能发生物权变动的效力。 这种立法模式，避免了债权意思主义使物权内容被架空的危险，又回避了物权行为理论不利于保护出卖人利益的缺陷， 符合实用和功利的要求。但是，它也在一定程度上继承了两者 的缺陷，交易过程不如“公示对抗主义”简便，同时理论分析 上也没有物权行为逻辑严谨。 二、我国物权变动理论分析 物权法出台之前，通过对我国民法体系中关于物权变动规则分析，很容易看出我国采取的是一种类似又不同于折衷主义① 的立法模式。我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者①郭明瑞：《物权登记应采用对抗效力的几点理由》，载于《法学杂志》2005年第4期，第13页；

不动产物权的变动与对抗要件

第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50) 1. 登记生效 （ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题） 【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （ 2 ）登记权利人VS真实权利人 ①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。 ② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 （ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2. 登记对抗 （ 1 ）土地承包经营权 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 （ 2 ）地役权 地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述 考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）

（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的 （ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的 变更登记适用于不涉及不动产 权利转移的情形 （ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的 （ 4）同一权利人分割或者合并不动产的 （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺 位发生变化的 （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间 等发生变化的 （ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的 （ 8）共有性质发生变更的 当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有： （ 1）买卖、互换、赠与不动产的 （ 2）以不动产作价出资（入股）的 （3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发 转移登记适用于不动产权利转 移（权利人发生变 化）的情形 生转移的 （ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的 （ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的 （ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的 （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利 发生转移的 （ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的 （ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的 属于注销登记的情形主要包括： （ 1）不动产灭失的 注销登记不动产权利消灭时， 需要办理注销登记 （ 2）权利人放弃不动产权利的 （ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的 （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消 灭的