庙港--财富广场
整体营销策略
爱马仕投资顾问（苏州）有限公司----提供Hermes investment consultancy (Su Zhou) Co.Ltd
目录
一、项目服务流程分析
二、项目投资环境与市场分析
三、项目SWOT分析
四、项目定位及客源分析
五、项目产品财务分析
六、项目企划分析
七、开盘流程及销售控制
八、项目物业管理建议
九、人员配备工作职责
一、项目服务流程
我司根据房产开发流程，项目进展程度，开发代理行业双方的配合规律，具体项目服务流程如表所示，作为双方合作的合作规范。
二、项目投资环境与市场分析
1、吴江市概况
作为江苏省南大门的吴江，全市总面积为1176.68平方公里，人口78万。其紧邻中国最具实力的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇车辆20分钟上高速、30分钟入市区及40分钟车辆过境”的“234”目标。
吴江是中国最早对外开放的地区之一。出口供货额连续十多年在江苏各县（市）位居前列。吴江也是中国真丝绸出口的重要基地，产品远销80多个国家和地区。近年来，吴江利用外资规模和水平不断提高，历年累计吸收外资近30亿美元，1000万美元以上的大型项目累计125个。
吴江市城市人均GDP从99年的2631美元到2003年的4403美元，四年间的增幅达67%左右，年平均增长幅度近17%，大大高于全国平均水品，已达到中等发展城市之列。伴随着人均GDP大幅增长的同时，吴江房地产业市场也在不断的发展，2004年吴江完成房地产开发67.44 投资26.96亿元，比上年增长122.34%，累计施工面积267.95万平方米, 比上年增长73.71%,商品房销售面积57.64万平方米，比上年增长48.21 %，销售金额13.12亿元，比上年增长%。全年商品房平均售价为2277元/平方米。
2、项目地理位置分析
本项目距横扇6公里
本项目离震泽镇中心（东方广场）15公里
本项目距太湖300米
本项目离庙港中学10米
本项目距庙港幼儿园100米
以上可以看出本项目作为庙港第一个房产项目具有一定优势，从本案既有的产品来看，地段优势保证有一定客源；另外临近学区以及农产市场，提升了客户对本项目的认知度，有利于后期本项目的营销推广。
3、庙港板块市场分析：
庙港镇（原）地理位置位于横扇镇与七都镇中间。北依太湖，具有得天独厚的自然条件。庙港镇于2003年正式划归七都镇，与七都镇合并为新七都镇，原庙港镇为七都镇庙港社区。庙港成立社区街道办事处，现庙港社区行政事务以及经济政策制定等全部划归七都镇管理。庙港地区总面积42平方公里，截至2005年底，整个地区有28300人，庙港社区镇区常驻人口约为8000人。2005年，该地区财政收入为2000万元人民币，人均收入为8600元/年。
经实地调研接触，庙港地区的房地产市场主要有如下几个特点：
1、无成熟完善的房地产开发企业的介入。庙港市场如同横扇地区类似为房地产开发的处女地，整个庙港镇区的总面积1.8平方公里，从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式。镇区内没有二手房市场。
2、镇区内商业配套用铺面90%为租赁用房。镇区主要商铺经调研几乎全部为租赁，每间租金从4000-12000元/年不等。主要街道的沿街商铺大多为5年以上居民自建住宅用房经过一段时间以后底层自建铺面形成现有的商铺。除一小部分自营以外，其余底层均作为商铺租赁，上层自住。
3、镇区居民对房地产意识较为薄弱，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识。在调研的接触过程中，对于自己铺面的面积没有清晰认识的占到调研总数的50%；对于单价没有概念的占到调研者的70%；对于不知道自己需要什么类型（底铺、套铺）的商铺的占到30%。
整体看来，只要能够通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场前景光明。
4、庙港客户人群分析
分析：庙港社区为吴江太湖大闸蟹主产区，整个社区渔民比例最大，整体经济实力也较强。
分析：整体人口结构以三口之家，两代同堂等大基数家庭为主。
分析：整体家庭收入结构在10万以下为主，但投资欲望较强。
分析：整体家庭住房为自建房整体面积较大。
分析：庙港社区对商品房接受程度相对较差，市场处于起步阶段，房产意识还有待进一步开发。
分析：居民对商铺需求最大，消费偏好多为高档大户型为主
分析：对面积需求集中于四房等大户型
分析：庙港社区居民承受总价集中在30-50万范围。
分析：最看重因素依次为价格、地段、物业管理
三、项目SWOT分析优势：
1.项目地理位置极佳，北面紧邻东西主干道环湖路，处庙港中心繁华区域；
2.搬迁的农贸市场将增加项目周边的人流量，商铺价值得到提升；
3.开发商在吴江有成功开发的经验，产品规划较为合理，价格定位较为准确。
劣势：
1.庙港从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式；
2.当地的房地产市场处于发展中阶段，现代意义上的房地产市场还未形成，
二手房市场也未启动，这将增加项目营销操作的难度；
3.庙港本地居民置业经验不足，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识；
4.项目地块并不规整，增加规划难度。
机会：
1.无成熟完善的房地产开发企业在当地开发过项目；
2.私营业主，当地渔民经济实力较强，有一定的购买力；
3.随着房地产市场的发展，产权式商品房、商铺将会被越来越多的居民所接受；
4.通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场有较好的前景。
威胁：
1.附近商铺租赁价格比较低，对商铺价格有不利影响；
2.庙港乡镇发展速度较慢，对投资客的吸引力不大；
3.外来人口中，打工者占多数，购买力不强，很难成为本案的有效客源。
四、项目定位及客源分析
1、项目形象定位：
本案项目形象定位：
财富广场——未来的庙港商业中心（地标志性建筑）＋现代风情联排别墅
2、产品建议
沿街外立面效果图：
图1：
图2：
内街效果图：
3、重点目标客户分析
○1、区域分析：
随着七都庙港民观念的更新，人均收入的日益递增，对居住品质的要求不断提高，。因此分析本案的客源区域仍应该立足庙港本地整体的消费群体，即庙港本地及周边村镇消费者。
○2、职业分析：
本案所处区域及本案自身的特点，都决定了消费对象基本上属于经营商家投资及自营，对购买者的收入水平要求较高。
○3、资产分析：
根据下面将要阐述的本案价格定位，结合银行按揭政策、交通工具等因素综合考虑，可以比较精准地描述本案未来业主的资产下限。
○4、年龄分析：
本案及其周边区域均属于镇区经济，除本地人士外，只有投资眼光的经营商家和投资者才会成为本案的目标客户。
综上所述财富广场的目标客户为：
1、庙港地区及周边较为富裕的渔农；
2、在当地经营成功的个体工商户；
3、庙港地区有一定闲散资金的生意人（有些常年在外地）；
5、庙港地区教师、医生等有一定投资能力的人；
6、其他外地投资客。
4、购房动机分析
庙港本地居民：
A、部分客户在致富之后想改善自己的居住环境，而传统的归属感思想使庙港成为了他们的首选购房区域。而另一部分较富裕的乡村客户则是想过上“城里人”的生活。
B、庙港的私营企业主是别墅产品的重要客源，他们中一部分是为了改善自己的居住环境，另一部分是为了体现自己的“身价”。
C、企业的管理层一般收入比较丰厚，他们会选择商业作为长期投资。
D、政府机关公务员是收入比较高的阶层，一般公务员会选择小型商铺作为购房和投资的目标，而收入丰厚的高级公务员则会选择已投资商铺为主。
E、庙港本地存在一部分投资客，他们一般会选择商铺作为投资的方向
其他区域的客户：
A、庙港周边也会有一部分客户，其他乡镇客户也能成为本案的目标客户。
B、周边乡镇有很多客户会把购置商铺作为财富升值保值的途径。
五、项目产品分析
1、本项目现阶段主要经济指标如下：
2、销售金额预估：
以上为整个项目总销售额的初步预估，考虑不可抗力以及市场因素，
以上额度保守估计从开盘之日至房源交房销售率85%，约6026万元的销售总额。
3、项目投资分析：