制定中国物权法的若干问题(一)
内容提要：本文对我国自解放以来调整民事关系的法律法规进行了述评，指出了现行有关物权法律法规的缺陷，提出在我国正在进行的物权立法中坚持对合法财产一体保护原则，实行物权变动与原因行为相区分的原则，从中国实际出发构建用益物权体系并完善担保物权制度。关键词：物权法立法建议原则制度一、导言（一）中国在改革开放前对民事生活的调整中华人民共和国成立至“文化大革命”（1949—1966）开始的二十余年间，不重视法制，五十年代初和六十年代初两次起草民法典的作业，均因政治运动而中断。这一期间，调整民事生活的法律，唯有《中华人民共和国婚姻法》（1954年）一部。人民法院审理民事案件，主要是依据各项“民事政策”。所谓“民事政策”，是指“党和国家颁布的有关民事方面的规范性文件”1]，例如，政务院于1950年10月20日发布的《新区农村债务纠纷处理办法》。为了使“民事政策”能够成为法院裁判的标准，由最高人民法院对一定时期的“民事政策”加以归纳、整理和解释，作成指导法院裁判工作的解释性文件。这样的文件，称为“意见”。例如：最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》（1963年8月28日）。（二）改革开放以来的民事立法中国从1978年开始实行改革开放，纠正“文化大革命”时期的极左错误，放弃“人治”，实行法治。相继制定了若干重要的民事法律，初步形成一个民事立法体系。这个民事立法体系，分为以下层次：第一层次，是作为民事基本法的民法通则；第二个层次，是各民事特别法，包括属
于债权法性质的经济合同法、涉外经济合同法、技术合同法；属于家庭法性质的婚姻法、收养法、继承法；属于物权法性质的担保法；属于商事法性质的公司法、票据法、海商法、保险法、证券法、专利法、商标法、著作权法。第三个层次，是民事法规，例如工矿产品购销合同条例、加工承揽合同条例、借款合同条例、国内航空旅客身体损害赔偿暂行条例等。第四个层次，是各行政性法律、法规中的民法规则，例如土地管理法中关于土地所有权和使用权的规定、民用航空法中关于民用飞行器权利的规定、城市房地产管理法中关于房地产抵押的规定等。（三）现行民事立法体系中属于物权法性质的法律法规按照大陆法系民法理论，规范财产关系的法律，为财产法。财产法分为物权法和债权法两大部分。物权法是规范财产归属关系的法律，债权法是规范财产流转关系（主要是市场交易关系）的法律。中国进行经济体制改革是从发展市场交易开始的，2]因此比较重视规范财产流转关系的法律。现行民事立法体系中，规范市场交易关系的法律法规，相对而言要完善一些。3]规范财产归属关系的法律未受到应有的重视。物权法立法明显薄弱和滞后。属于物权法性质的现行法律法规有：1.民法通则中国现行法体系中，居于民事基本法地位的法律，是1986年4月12日主席令第37号公布的《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日施行）。民法通则既不是民法典，也不同于民法典的总则编。它包括9章156条。即第一章基本原则；第二章公民（自然人）；第三章法人；第四章民事法律行为和代理；第五章民事权利；第六章民事责任；第
七章诉讼时效；第八章涉外民事关系的法律适用；第九章附则。其中第一、二、三、四、七章的内容相当于民法典的总则编的规定。值得注意的是，第五章对民事权利作了列举性规定，其中第一节“财产所有权及相关财产权”，属于物权法性质的法律规则，包括财产所有权的定义（第71条）、财产所有权的移转（第72条）、关于财产共有的规定（第78条）、关于埋藏物和遗失物的规定（第79条）、关于不动产相邻关系的规定（第83条）。2.民事特别法有关物权的特别法有：（1）1995年6月30日主席令第50号公布的《中华人民共和国担保法》（同年10月1日施行）。主要是其中第三章关于抵押权的规定、第四章关于质权的规定和第五章关于留置权的规定。另在第七章有关于不动产和动产的定义性规定（第92条）。（2）1992年11月7日主席令第64号公布的《中华人民共和国海商法》（1993年7月1日施行）。主要是其中第二章关于船舶所有权、船舶抵押权、船舶优先权的规定。（3）1995年10月30日主席令第56号公布的《中华人民共和国民用航空法》（1996年3月1日施行）。主要是其中第三章关于民用飞行器所有权、抵押权和优先权的规定。3.财产管理法现行的若干财产管理法，属于行政法律性质，但其中往往有关于物权的规则。（1）1986年6月25日通过，1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日施行），主要是其中第二章关于土地的所有权和使用权的规定。（2）1994年7月5日主席令第29号公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）。主要是其中第二章关于土地使用权出让、土
地使用权划拨的规定；第四章关于房地产转让、房地产抵押的规定；第五章关于房地产权属登记的规定。4.行政法规按照中国的立法体制，国务院有行政立法权。由国务院制定的法律文件，统称行政法规。有关物权的行政法规主要有：（1）1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》，主要是其中第二章关于房屋所有权登记的规定；（2）1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，包括8章：第一章总则，第二章土地使用权出让，第三章土地使用权转让，第四章土地使用权出租，第五章土地使用权抵押，第六章土地使用权终止，第七章划拨土地使用权，第八章附则；（3）1991年1月4日发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，主要是其中第二章关于土地所有权和使用权的规定。5.行政规章国务院所属部、委发布的规范性文件，称为行政规章，不具有立法的性质。但在现行法律体制下，行政规章在不与法律和行政法规抵触的前提下，有相当于行政法规的效力。有关物权的行政规章有：1983年6月4日城乡建设环境保护部发布的《城镇个人建造住宅管理办法》；1987年4月21日城乡建设环境保护部发布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》；1989年11月21日建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》；1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》；1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》。（四）现行有关物权的法律法规的缺点 1.因经济体制的原因发生的缺点上述法律法规大多是改革开放初期制定的，因旧的经济体制刚开始
改革，而新的经济体制尚未确立，难免在法律精神和制度上反映和体现了计划经济体制的特征和要求。例如，按照生产资料所有制对财产所有权进行分类，并强调所谓社会主义公有财产神圣不可侵犯，而对自然人和法人的财产保护不力。此外，动产和不动产物权，属于基本的民事权利，由行政管理法加以规定，也未必合适。2.因立法体制的原因发生的缺点中国现行立法体制受行政体制的制约，除宪法、民法通则等由全国人大常委会的法制工作委员会组织起草外，多数法律法规均由国务院所属部委负责起草。负责起草的部委往往不可能从全局考虑，而是较多地考虑本部门、本系统的利益。这就难免导致现行法律法规的互不协调、重复规定、相互抵触，和缺乏基本制度的规定。迄今未能建立一个统一的不动产登记制度，其原因也在此。3.因民法理论的原因发生的缺点中国原有民法理论是在50年代继受苏联民法理论的基础上形成的，大体符合改革开放前单一的所有制形式和计划经济体制，而不符合市场经济的要求。例如原有民法理论片面强调对公有财产的保护，1986年的民法通则仍规定“国家财产神圣不可侵犯”，至少给人其他财产可以任意侵犯的印象。民法通则之未采用物权概念，未规定取得时效制度和善意取得制度等，均源于原有民法理论。4.因立法指导思想的原因发生的缺点中国向来的立法指导思想强调所谓“立法宜粗不宜细”、“成熟一个制定一个”，不着重法律的科学性和体系性，造成现行法律法规的分散零乱，缺乏最根本的和基本的概念、原则和制度。例如，缺乏物权、动产、不动产、主物、从物、原物、孳息等
概念，缺乏关于动产和不动产物权发生、取得、变更和消灭的基本规则，缺乏关于用益物权的基本规则、物权保护的原则和制度等。5.进一步的改革开放和发展市场经济要求制定物权法现行有关物权的法律法规还没有形成一个完善的体系。主要是缺乏关于物权的最基本的规则和基本制度。例如，区分动产和不动产的准则、不动产物权和动产物权发生、变更与消灭的基本规则、物权保护的原则和制度、关于土地使用权的基本规则、关于高层建筑区分所有权的基本规则，以及善意取得制度、取得时效制度等。有必要指出的一点是，90年代以来中国经济学界一再讨论的所谓“企业产权界限不清”、“国有资产流失”等严重社会问题，均与未及时制定完善的物权法，致社会生活中缺乏规范财产归属关系的基本规则有关。说明现行有关物权的法律法规，已经不能满足市场经济进一步的发展对法律调整的要求。6.民法起草工作小组的成立与物权法的起草按照国家确定的建设法治国家的目标，要在2010年前建成一个与发展市场经济和建设法治国家相适应的完善的法律体系。按照立法机关的构想，该法律体系犹如一个金字塔，最上层是宪法，其次是各基本法，再次是各特别法，下层是各行政法规。宪法和各基本法均应制定成文的法典。现今宪法和刑法、刑诉法、民诉法均已制定较完善的法典并经过修订，唯有民法仅有一个民法通则，尚未制定民法典。因此，1998年3月，立法机关委托9位民法学者、专家，成立民法起草工作小组，4]负责中国民法典编纂和草案准备工作。民法起草工作小组议定的计划是：1999年3月通过统一合同法；4—5
年内通过物权法；2010年前完成中国民法典编纂。民法起草工作小组1998年3月25—26日会议，讨论物权法的起草。讨论了由梁慧星研究员提出的物权法立法方案（草案）。最后作出决议：委托梁慧星按照所提出的立法方案起草物权法草案。5]会后，梁慧星研究员所领导的物权法起草小组按照立法方案进行起草，至1999年10月，完成中国物权法草案。中国物权法草案，由十二章构成，共435条：第一章总则，分为四节：第一节基本原则；第二节物；第三节物权变动；第四节物权保护；第二章所有权，分为六节：第一节一般规定；第二节土地所有权；第三节建筑物区分所有权；第四节不动产相邻关系；第五节动产所有权；第六节共有；第三章基地使用权；第四章农地使用权；第五章邻地利用权；第六章典权；第七章抵押权，分为四节：第一节一般规定：第二节最高额抵押；第三节企业财产结合抵押；第四节企业担保；第八章质权，分为四节：第一节一般规定；第二节动产质权；第三节权利质权；第四节营业质；第九章留置权；第十章让与担保；第十一章占有；第十二章附则。以下对物权法草案作简要介绍。二、坚持对合法财产的一体保护原则（一）放弃对某类所有制的财产特殊保护的提法关于财产权保护的基本原则，在社会主义的传统民法理论中是所谓“社会主义公有财产神圣不可侵犯”，民法通则将社会主义公有财产区分为国家财产与劳动群众集体财产，仅规定“国家财产神圣不可侵犯”（第73条）。现今民法学界一致认为，所谓“公有财产神圣不可侵犯”，或者“国家财产神圣不可侵犯”原则，不过是计划经济体制的本质
特征在法律上的反映，不能适应社会主义市场经济的要求。是否可将财产权保护的基本原则改为“私有财产神圣不可侵犯”？我们认为不可。无论“公有财产神圣不可侵犯”，或者“私有财产神圣不可侵犯”，均不能反映社会主义市场经济的本质和要求。按照中共十五大报告的提法，现在是多种所有制经济形式并存，各种所有制经济形式并无高低贵贱之分，要求法律给予平等的保护。因此，制定物权法应贯彻的基本原则只能是：凡合法取得的财产无分公有私有，均予平等对待，一体保护。依此原则，当然应放弃传统理论和立法以生产资料所有制性质划分所有权类别的做法，仅对公有物和公用物作特别规定。（二）规定公有物和公用物制度，不规定国有企业财产权鉴于国有企业实行公司改组后，国家与企业之间的财产关系属于公司法调整的范围，依公司法原理，国家享有股东权而企业享有法人财产权。且企业财产权中包括各种不同性质的权利，如对土地的基地使用权属于用益物权，对厂房及其他建筑物的权利属于不动产所有权，对机器、设备、车辆等的权利属于动产所有权，对企业名称的权利属于人格权，对专利、商标的权利属于知识产权，等等，应分别适用各有关法律规定，因此不宜在物权法上概括规定“企业财产”的归属问题。6]按照生产资料所有制划分属于国家所有的财产（所谓全民所有制财产），可以分为经营性财产和非经营性财产两大类。其中，经营性财产主要是国有企业财产，前已述及，不须在物权法上专门规定。至于非经营性财产，主要是属于自然资源的山脉、河流、湖泊、森林、草原和矿藏，及国家机关专用的
建筑物、军事设施、装备等公有物，和社会公用的道路、桥梁、港口、公共图书馆、博物馆、公园等公用物。其中，自然资源一类，物权法仅规定矿藏专属国家所有，其他自然资源不在物权法上规定，而由各自然资源法规定。物权法应对公有物和公用物作出规定。物权法草案，在第二章所有权的第一节一般规定中，专设第62条规定：“矿产资源，属于国家所有。矿产资源的开发和经营，依照法律特别规定”。按照这一规定，矿藏属于国家专有，农民集体虽然可以享有农村土地的所有权，但对于土地中的矿藏没有所有权。享有土地使用权的自然人或法人，对土地中的矿藏不享有所有权。对矿藏的开发和经营，应由特别法（矿藏法）规定。自然人或法人可以依据矿藏法的规定，取得开发经营矿藏的权利（采矿权）。在第二章第一节，另设第63条规定公有物、公用物：“公有物和公用物属于国家所有，不得转让，不得作为取得时效的客体。但已不再作为公有物和公用物的除外”。所谓公有物，指为社会公众服务的目的而由国家机关使用的财产，包括国家机关的建筑物、军事设施、军用武器装备。不包括国家机关所有的办公用具及有价证券等动产。后者与一般财产相同，属于可交易财产，应许可转让，并适用取得时效。所谓公用物，指为社会公众共同使用的财产，例如公共道路、公路、街道、桥梁、水库、公共图书馆、公共博物馆、公园，可以航行的水道、海岸、海滩、港口、海港等。公有物与公用物的区分，在于公有物是由国家机关为社会公众服务的目的而使用，公用物是由社会公众直接使用。另一类有必要在物权法上明文规定的
财产，是宗教财产。而在现行法制之下，宗教财产的性质不明确。按照现行的有关政策，天主教、基督教和东正教教会的建筑物，归中国教会所有；佛教、道教寺庙宫观的建筑物和法器等，为社会所有；伊斯兰教清真寺的建筑物，为信教群众集体所有。但在不动产登记实务中，无论何种寺庙宫观、教堂的房产，均将宗教协会登记为所有权人，显然违背宗教财产的性质。考虑到宗教寺庙财产的特殊性（出于信徒捐赠并用于特殊的宗教目的），物权法专设的64条规定：“宗教财产，属于宗教法人所有”。（三）严格限定公益目的，重构国家征收制度坚持对合法财产权的一体保护，必然要涉及国家征收制度。合法财产的一体保护，作为一项基本原则，当然包含合法财产不受侵犯、任何人不得被强制转让其财产权的含义。但国家出于社会公益并经法定程序的征收应属例外。7]中国现在的问题是，国家征收制度被滥用，被广泛应用于商业目的。改革开放以来，各地和各级政府频繁地、大量地为商业目的用地，而征收农村集体土地所有权及农户、城镇居民的土地使用权，且往往不能给予公正补偿。如果政府将以极低的代价（补偿）征收的土地，以市场价出让给用地的企业（中国企业、外资企业及中外合资企业），则政府获得市场价与补偿价之间的差额；如果以优惠价出让给用地的企业，则企业获得此差额。无论如何，均导致严重的不公正。因此，物权法立法方案，提出重构国家征收制度的建议。采用征收方式强制剥夺自然人和法人财产，应仅限于真正的社会公益目的，并严格依照法定程序，给予公正的补偿。非真正公益目的，如商业目
的用地，不得适用征收，建议改为由国家批给用地指标，再由用地人与土地所有权人、使用权人谈判签约。物权法草案在第一章的第三节专设第48条规定：“基于社会公共利益的目的，并依照法律规定的程序，国家可以征收自然人和法人的财产。所谓社会公共利益，指公共道路交通、公共卫生医疗、灾害防治、科学及文化教育、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及水利、森林保护，以及国家法律规定的公共利益”（第1款）。“征收执行人，对自然人和法人因财产被征收所受的全部损失，应当予以公平补偿”（第2款）。“征收不得适用于商业目的。国家基于发展商业的目的而须取得自然人和法人的财产的，只能通过订立合同的方式”（第3款）。现行法制混淆征收与征用两个不同概念。8]所谓征用，是国家不经同意而强制使用自然人、法人的财产。征用的对象，包括动产和不动产。征用与征收的相同点，在于其强行性。不同点在于，征用只是暂时的使用，使用后将予以返还，征收是强行收买，不存在返还问题。另外，征用的对象包括动产和不动产，而征收的对象只是不动产，主要是土地。因此物权法草案严格区分征收与征用，在规定了征收之后，另设第49条规定征用：“因处于紧急状态，国家可以征用自然人和法人的财产。关于被征用财产的返还及损害赔偿，由法律另行规定”。（四）区分委托物与脱离物，建立善意取得制度现代民法为保护交易的安全，有所谓善意取得制度。指没有处分权的人处分他人的动产，在交付该动产于买受人后，如果该买受人属于善意，即可取得该动产所有权；原所有人仅可向无权处
分人请求赔偿，而不得向该买受人请求返还。因善意取得制度之贯彻，使买受人免于因出卖人无处分权而承担购买的动产被剥夺之风险，可以保护市场交易的正常进行。中国现行法制关于善意取得未有明文规定，买受人即使对于出卖人之无处分权全然不知且其购买行为发生在合法交易场所，也有可能被剥夺所购买的动产，尤其该动产属于遗失物、盗窃物的情形，更是如此。这显然不利于交易安全之保障和买受人正当利益之保护。于是，立法方案建议参考各国立法经验，规定善意取得制度。物权法草案第二章第五节动产所有权，其中第145条规定了善意取得的一般规则：“基于法律行为善意且有偿受让动产的占有，即使让与人无处分权，受让人仍取得该动产的所有权”。“受让人在受让动产时不知让与人无处分权，且无重大过失，为善意”。按照这一规定，发生善意取得的要件是：标的物为动产；让与人无处分权；受让人基于有偿法律行为受让该动产；受让人已占有该动产；受让人为善意。在民法理论上，适用善意取得制度的动产，区分为委托物和脱离物两类。委托物指基于所有人的意思而丧失占有的物，如借用物、租赁物、保管物。脱离物指非基于所有人的意思而丧失占有之物，包括遗失物、遗忘物、盗窃物。对于委托物，在符合善意取得各项要件时，立即发生善意取得的效果，即善意受让人立即取得所有权，原所有人不得向该受让人请求返还。对于脱离物，在符合善意取得各项要件时，并不立即发生善意取得的效果，所有人在1年内有取回权，仅在此1年期满所有人未行使取回使时，发生善意受让人取得所有权的效果。另外，
考虑到对公共市场交易的信赖，应特别规定，即使属于脱离物，如果是善意受让人因拍卖或于公共市场购买，所有人取回时必须偿还受让人支付的价金。因此，物权法草案在规定善意取得一般规则之后，另设第146条特别规定：“受让的动产若系被盗窃、遗失或其他违反本意而丧失占有者，所有人、遗失人或其他有受领权之人有权在丧失占有之日起1年内向受让动产的人请求返还”（第1款）。“但前款动产若系由拍卖、公共市场或经营同类物品的商人处购得，非偿还受让人支付的价金，不得请求返还”（第2款）。“第一款所称动产若系货币或无记名有价证券时，不得请求返还”（第3款）。之所以对盗窃和遗失物规定有偿返还制度，及货币和无记名有价证券不能请求返还，是为了保护信赖公共市场交易的善意买受人的利益，维护市场交易的完全。（五）借鉴各国经验，建立取得时效制度中国现行法制不承认取得时效制度，是因为原有民法理论认为取得时效有背于道德。且在计划经济体制之下，实行单一的公有制，否认取得时效制度，符合公有制的要求。1986年的民法通则仅规定诉讼时效（消灭时效）制度，而未规定取得时效制度。现在看来，取得时效制度在市场经济条件下，有其必要性，学术界和实务界对此已经达成共识。物权法草案在第二章的第一节关于所有权的一般规定中，第65条至第86条专门规定了取得时效制度。按照该规定，仅对于可以交易的物，适用取得时效。不能在市场上交易的物，不适用取得时效。关于动产取得时效的规定是：“以所有的意思，十年间和平、公然、连续占有他人动产者，取得其所有权。但其
占有之始为善意并无过失者，为五年”（第66条）。关于不动产取得时效的规定是：“现时登记为不动产所有人，虽未实际取得该项权利，但占有该不动产并依所有人身份行使其权利的，自其权利登记之日起满二十年而未被涂销登记者，实际取得该不动产所有权”（第67条）。“以自主占有的意思，和平、公开、持续占有他人未经登记的不动产满二十年者，可以请求登记为该项不动产的所有权人”（第68条）。三、实行物权变动与原因行为的区分原则（一）关于物权行为的争论物权行为独立性和无因性理论是德国民法所采的立法理论。认为债权合同与物权合同是两个不同的法律行为。债权合同的效力在于使双方当事人享有债权和负担债务，并不能发生物权变动。要发生物权变动，须有独立于债权合同之外，以直接发生物权变动为目的之物权合同。债权行为与物权行为截然分开，各自独立。此即物权行为之成立和有效不受债权行为的影响。例如，买卖合同在交付标的物后，该买卖合同因意思表示有瑕疵或内容违反公序良俗而致无效或被撤销，而物权行为的效力却不受影响，买受人对于所接受的标的物仍保有所有权。丧失所有权的出卖人只能依据不当得利的规定请求返还。德国民法明文规定物权行为独立性和无因性，中国台湾地区民法虽无明文规定，但理论和实务承认此理论，其他国家如法国、日本等不采此理论，即不承认有独立于债权行为的物权行为，认物权变动为债权行为（如买卖合同）履行的后果，债权行为不成立、无效或被撤销，当然影响物权变动（买受人不能取得所有权）。中国民法学界自八十年代后期开始就是
否采纳此立法理论进行争论。主张中国物权法不采物权行为独立性和无因性理论的学者所持的理由是：该理论违背交易之实态和人民的认识，使法律关系复杂化；对出卖人显失公平；其保护交易安全的使用已经被善意取得制度所取代。主张采此理论的学者所持理由是：该理论可以使法律制度更科学、更精确；可以确保交易安全；中国司法实务已承认此理论9].从近年讨论的情况看，多数学者不赞成采纳此立法理论。另一部分学者虽主张承认物权行为概念，却也对采物权行为无因性持否定或者怀疑的态度。主张物权行为理论最力的学者，也认为物权行为理论的重点在于物权变动与原因行为的区分和物权变动以登记和交付为生效要件，而不在于“物权行为”及其“无因性”。因此，物权法草案不采物权行为无因性理论，而明文规定物权变动与原因行为的区分原则和公示原则。
中国物权法草案六审稿评析 梁慧星 民商法前沿：《物权法（草案）》系列讲座 题目：中国物权法草案六审稿评析 演讲人：梁慧星研究员（中国社会科学院学部委员；中国社会科学院法学研究所研究员；山东大学法学院院长；中国民法典起草小组成员） 主持人：姚辉教授（中国人民大学法学院教授、博士生导师） 嘉宾：王利明教授（中国人民大学法学院院长） 王轶教授（中国人民大学法学院） 朱岩副教授（中国人民大学法学院） 李富成博士（国务院法制办政府法制研究中心） 时间：2006年11月24日星期五下午2点半 地点：中国人民大学明德法学楼六层徐建国际报告厅（601房间） ［摘要］ 2006年11月24日，中心邀请中国社会科学院法学研究所梁彗星教授作题为“中国物权法草案六审稿评析”的讲座。讲座由中国人民大学法学院姚辉教授主持。 梁彗星教授认为，《物权法（草案）》已经经过了六次审议，这说明它是一部非常重要和极为特殊的法律。但是如果一部即将通过的法律存在错误，那么等将来出台后就很难予以纠正了。因此对于《物权法草案（第六次审议稿）》，根据法理制度和我国的具体国情从目的条款、物权法定、国有化、宗教财产的保护、承包经营权的期限、浮动抵押和权利质权这七个方面提出了具有建设性的修改意见。（摘编：殷萍） 【活动文字实录】 主持人：各位同学，下午好，我们“民商法前沿”论坛今天下午非常荣幸的邀请到了中国社会科学院院士、法学研究所研究员梁慧星教授。首先，请我院院长王利明教授致欢迎辞！（掌声） 王利明：老师们，同学们，大家下午好，今天非常高兴的邀请到梁慧星教授到我们人大法学院来做精彩的报告，首先请允许我代表我们人民大学法学院全体师生对梁老师百忙之中来到人大法学院表示热烈的欢迎和衷心的感谢！（掌声） 对于梁老师我想不用我多做介绍，大家都非常了解，这几天很多同学从网上看到梁老师要来做报告的消息都是非常兴奋，本来今天下午很多同学都有课，我看是不是也逃课了，（笑）应该说梁老师对我们国家民事立法有着重大贡献，可以说梁老师是我们民法学界的泰斗，是我们民法学界名副其实的带头人，多年来一直参与民事立法比如合同法等等这些重要的法律，而且在立法的过程中梁老师起到了主要的作用。梁老师对民法学的贡献大家是有目共睹的，在民法学领域当中提出了很多著名的理论，应该说对于中国民法理论的发展起到了很大的推动作用，很多的理论比如法人所有权等等都是与梁老师分不开的，我一直鼓励我们的硕士生、博士生应该很好的学习梁老师的著作，从梁老师的著作当中认真的获取知识的营养。 今天梁老师能够在百忙之中来到我们人大法学院，这也是对我们人大法学院的支持和帮
物权法司法解释 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
中华人民共和国物权法（释义） （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议 通过，自2007年10月1日起施行） 第一编总则 第一章基本原则 第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 ［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。 制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。 同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。 ［参见］ 《民法通则》 第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。 《合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 《担保法》 第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。 第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和
排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 ［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。 物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。 不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品中的财产支配和排他的权利。如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。 第三条【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 ［条文注释］本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。 宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。［参见］ 《宪法》第6—8、11、15条 第六条中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。
物权法草案（第六次审议稿）的修改意见 梁慧星中国社会科学院法学研究所研究员 上传时间:2006-12-21 目次 一、不宜规定“根据宪法”，制定本法 二、是“物权法定原则”，还是“物权自由原则”？ 三、不宜规定“野生动物资源属于国家所有” 四、不宜明文规定“国有化”措施 五、承包经营权的期限统一规定为五十年 六、不可轻率规定“动产浮动抵押” 七、是“权利质押”，还是“债权转让”？ 一、不宜规定“根据宪法”，制定本法 物权法草案（第六次审议稿）第一条：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。” 请注意，物权法草案前四次审议稿的第一条均无“根据宪法”四字，仅规定制定本法的立法目的，属于“立法目的”条款。现行合同法、担保法、婚姻法、收养法、专利法、商标法、信托法、海商法、保险法、证券法等的第一条，也未出现“根据宪法”四字，均属于“立法目的”条款。本条增加“根据宪法”四字，不仅将本条“立法目的”条款，混淆于“立法权源”条款，而且将我国现行人民代表大会制度，混淆于西方“三权分立”的政治制度。 人民代表大会制度与“三权分立”体制的差别何在？实行“三权分立”体制的国家，是先召开“制宪会议”（国民大会）制定宪法，通过宪法将国家权力划分为“立法权”、“行政权”、“司法权”，并分设“议会”、“总统”和“法院”三个国家机关，再授权议会行使“立法权”，总统行使“行政权”，法院行使“司法权”。因此，在采“三权分立”体制的国家，虽然议会行使“立法权”，但议会的“立法权”来自宪法的“授权”，且议会的“立法权”不包含“制定宪法”之权，议会不能制定宪法和修改宪法，要制定和修改宪法，必须召开制宪会议。议会制定的法律，如超越其立法权限，即构成“违宪”。德国在上世纪八十年代制定的《国家责任法》，被宪法法院宣告“违宪”，因为议会不拥有“制定宪法”的立法权，而《国家责任法》属于宪法性法律。 人民代表大会制度，是中国根本政治制度。人民代表大会，不是依赖于任何法律规定而产生的，是由中国共产党领导的人民革命直接创造出来的。全国人民代表大会一经成立，就拥有全部国家权力，包括制定宪法的权力。人民代表大会所拥有的立法权，不是来自宪法的“授权”。新中国刚建立的时候还没有人民代表大会，是由人民政协第一届全国委员会代行全国人民代表大会的职权，人民政协制定的《中国人民政治协商会议共同纲领》，具有临时宪法的性质，发挥临时宪法的作用。但人民政协不是“制宪会议”，《共同纲领》不是“宪法”。 中国第一部宪法、第二部宪法和第三部宪法即现行宪法，都是全国人民代表大会制定的。现行宪法的历次修改，也是全国人民代表大会自己进行的。现行宪法明文规定“全国人民代
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。 本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合
同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。 区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 物尽其用与物权法的立法目标 屈茂辉湖南大学法学院教授 关键词: 物尽其用/立法目标/草案/规则设计exhausttheuseofproperty;legislationaim;draft;designationofr ules 内容提要: 物尽其用作为现代物权法的立法目标之一日益得到肯定和重视。以物尽其用的立法目标观察我国当下的物权立法,可知物权法草案在立法原则、具体制度和规则等方面仍然存在一定的偏差。为充分实现物权法的作用,物权法草案必须全面体现物尽其用。As one of thel egislation aim of modern property law,exhaust the useof property is more and more approved andvalued. It can be understoodth atthe draft of property law of China is not good enough in the principle of legislation, specific system and rules.Inordertorealizethefunctionofpropertylawintheconstruc tionsocialistmarkete conomyandstateruledbylaw,propertylawofChinashouldreflectthe principleof exhausttheuseofproperty.
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题所谓“物尽其用”,即物权关系的设立、变更、消灭都要以发挥物的最大效用与最大经济效益为主要目标,从而使有限的资源得到最充分的利用。物权法作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段,其功能不仅仅在于界定财产归属,明晰产权而达到定分止争、实现社会秩序的效果,更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥,从而更好地满足人类的需求。因此,物权法应以“物尽其用”作为其追求的立法目标之一。 [1](P72) 一、物尽其用是现代物权法的一个立法目标 物权制度自其诞生以来,历经长期的演变发展,形成了两个各具特色的物权体系,代表两个不同的法律倾向,即以“所有”为中心的罗马法物权体系和以“利用”为中心的日尔曼法物权体系。 [1]日尔曼物权体系以追求物的利用为目标,自不待言。作为简单商品经济法律表现的罗马物权制度,虽然形成了以所有权为中心的物权法体系,但是,通过他物权制度以实现所有权以及实现物的所有与利用之间的矛盾冲突,从而在一定意义上体现着发挥物的效用的思想。正如郑玉波先生所言:物权法“在使其利用,而不在使其所有,亦即法律所以保护所有权者,乃期其充分利用,以发挥物之效能,而裕社会之公共福利。” [2](P17)我们知道,罗马法上的用益物权包括役权、地上权和永佃权。在优士丁尼法中,役权这个词是从整体上指对他人物的最古老的古典权利。它的基本规则是:役权不适用于任何自己的物,役权不
物权法司法解释(全文） 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
中华人民共和国物权法 中华人民共和国主席令 第六十二号 《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。 中华人民共和国主席胡锦涛 2007年3月16日 中华人民共和国物权法 （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 目录 第一编总则 第一章基本原则 第二章物权的设立、变更、转让和消灭 第一节不动产登记 第二节动产交付 第三节其他规定 第三章物权的保护 第二编所有权 第四章一般规定 第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权 第六章业主的建筑物区分所有权 第七章相邻关系
第八章共有 第九章所有权取得的特别规定 第三编用益物权 第十章一般规定 第十一章土地承包经营权 第十二章建设用地使用权 第十三章宅基地使用权 第十四章地役权 第四编担保物权 第十五章一般规定 第十六章抵押权 第一节一般抵押权 第二节最高额抵押权 第十七章质权 第一节动产质权 第二节权利质权 第十八章留置权 第五编占有 第十九章占有 附则 第一编总则 第一章基本原则 第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第五条物权的种类和内容，由法律规定。 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。 第二章物权的设立、变更、转让和消灭 第一节不动产登记 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
物权法条文解读 发布：本站原创时间：2007-04-05 16:18:30 个人阅读数：1073 《中华人民共和国物权法》解读 历经八次审议的物权法草案16日在十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过，并将于2007年10月1日起施行。这部法律是中国从法律上明确保护私人财产的一项重要举措，这部法律的通过标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。本期就本法中与民生相关的一些内容作简要解读。 不登记，房子不算真正属于你 物权法14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。 解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合
同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。 不动产登记费用按件收取 物权法22条规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 解析：明确了不动产登记费收取方式是按件收取。 拆迁、征地应当给予足额补偿 物权法42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 建设用地使用权期满自动续期 物权法149条规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。 解析：随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使
《物权法司法解释》(全文） 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
中华人民共和国物权法释义：第七十六条 第七十六条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ●条文主旨 本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。 ●立法背景 建筑区划内哪些共有和共同管理的事项需要由业主协商确定，业_主如何协商确定，目前各地作法不一。在征求意见时，许多人提出这一问题。涉及业主如何行使建筑物区分所有权，物权法应当作出规定。 ●条文解读 根据本条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。 (二)制定和修改建筑物及其附属没施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。 (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。 (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务机构或者其他管理人的管理水
关于《物权法（草案）》的修改意见和建议 吕忠梅中南财经政法大学教授 上传时间:2007-2-3 《物权法（草案）》经过数次修改，日趋成熟，成绩不可否认。可是，从多次修改的情况看，对于回应环境保护的需要这样一个十分重要的问题始终没有达到应有的关注和重视程度。虽然物权法不应也不能成为解决环境问题的主要法律，但是，对于这样一个世纪性问题也应做出积极的回应。否则，将会使中国物权法的时代性、实效性大打折扣。为此，针对《物权法（草案）》，从环境保护的角度提出几点意见和建议。 一、物权法应该而且可以在应对环境问题方面有所作为 物权法作为典型的私法，它所担负的使命是保障私的安全，不是解决诸如环境问题的社会问题的主要法律领域。但同时也要看到，物权法在历史的长河中不断与时俱进，充分发挥着自己特有的弹性，以适应变迁了的社会的需求，它可以在其特有的弹性限度内和不改变物权法秉性的前提下对某些制度内容做出革新，提出符合时代要求的新的解释。中国正在制定的是人类进入21世纪的物权法，环境问题是21世纪人类面临的最大也是最严重的问题，更是中国当代发展的最大问题之一，处于这种历史条件下的物权法不能也不该对环境问题无动于衷，必须以自己的方式做出相应的回答。 1、物权法的核心制度——所有权制度对环境问题的形成有着直接的责任，没有对所有权的限制就没有环境保护，物权法必须面对环境问题 在传统物权法中，所有权是绝对权，其所包括的不可侵性、自由性、优越性这三个方面的内容仍然是所有权在制度变迁中不变的信念。直到现代，所有权仍是近乎“万能的权利”，是“实际上不受控制的对财产的使用和处置的支配权”，甚至包含了“滥用一件物品的权利”或“糟蹋物品的权利……”。这意味着，“浪费”是当然的权利。 所有权虽然对保护财产权利有着不可磨灭的功劳，但其弊病也非常明显。这种绝对的权利造成的一个严重的后果是所有权在整个权利体系内的空间过度膨胀，所有权人可以对所有物为所欲为，破坏所有物、挥霍所有物也成为所有权不容质疑的内容，而对于这些行为，其他人甚至国家都不得加以干预。因此，在绝对性理念支配下的所有权制度中，污染环境和破坏资源的行为已成为行使所有权的合法行为，使得物权法成为污染环境和破坏资源的避风港。 “解铃还须系铃人”，由物权法所造成的“问题”只能由物权法自己来解决，专门的环境立法并不能解决属于物权法的问题。因此，物权法只有本着可持续发展的基本理念，通过相关的制度设计，对绝对所有权制度进行符合环境保护要求的改造，才能为从根本上解决环境问题提供合理的制度安排。否则，我们制定出来的物权法将可能成为加重环境问题的原因。 2、中国已经确定的环境保护基本国策，实施可持续发展战略，发展循环经济，建设资源节约型、环境友好型社会的基本目标，为物权法回应环境问题提供了充分的依据和理由我国《宪法》明确规定：“国家保护自然环境和生态环境，防治污染和其它公害。”“国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。”
关于物权法立法中若干问题的建议 [摘要]物权法是传统民法中的一个重要部门，也是我国将要制定的民法典中的一个重要部分，现在我国物权法草案已经进入二次审议的阶段。本文将结合中华人民共和国物权法第二次审议稿，对我国物权法中所有权类型划分以及一体化保护的问题，用益物权概念的选择、典权制度的存废及宅基地使用权流转的问题，担保物权立法定位的选择及让与担保制度的存废等问题提出了个人的看法。 [关键词]所有权类型一体化保护用益物权概念典权制度存废宅基地使用权流转担保物权立法定位让与担保 引言 中国物权法草案的起草是从1998年开始的。1998年第八届人大常委会委托九名专家学者作为民法草案起草工作小组。这个工作小组在第一次会议上曾经预定了完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的合同法；第二步是起草物权法，实现财产规则的统一完善；最后制定一部科学完善的中国民法典。现在第一步计划已经顺利实现；针对第二步，中国社会科学院梁彗星教授和中国人民大学的王利明教授受托起草的两部专家稿从1999年到20XX年底相继完成。立法机关在这两部专家草案基础上编篡、修改、删节，然后完成了一个中国物权法草案的征求意见稿。20XX年的12月人大常委会对王利明教授主持起草的中华人民共和国物权法草案进行了第一次的审议基本肯定了王利明教授的专家稿，现在物权法草案已进入二次审议的阶段。在物权法草案起草的过程中，有关学者已经对物权立法的诸多问题展开过激烈的争论，本文在此谨对物权法草案二次审议稿中所有权、用益物权和担保物权中所存在的若干问题提出一点个人的见解。 所有权部分 物权法起草过程中关于所有权立法，主要涉及两个问题：一为是否按照所有制的标准来划分所有权，二为是否坚持对国家所有权给予特别优先保护，即国家所有权是否应与其他所有权一体保护。围绕这两个问题，形成了两种针锋相对的观点：三分法和一元论。三分法观点坚持生产资料所有制的分类标准，在物权法中集中规定国家所有权和国有财产权，并坚持对国家所有权予以特别优先保护。而一元论观点则反对以生产资料所有制为标准，而主张以所有权的客体为依据，不在物权法中规定一般国家所有权，反对对于国家所有权给予特别优
物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的
人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条
中华人民共和国物权法练习题 一、填空题 1、我国《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠（开始）时发生效力。” 2、根据我国《物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 3、根据我国《物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。 4、根据我国《物权法》规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予（拆迁补偿），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 5、根据我国《物权法》规定，属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 6、根据我国《物权法》规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地（习惯）。 7、根据我国《物权法》规定，（按份共有人）可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 8、根据我国《物权法》规定，拾得人侵占遗失物的，（无权）请求保管遗失物等支出的费用，也（无权）请求权利人按照承诺履行义务。 9、根据我国《物权法》规定，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求（人民法院）拍卖、变卖抵押财产。 10、根据我国《物权法》规定，质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担（赔偿责任）。
11、根据我国《物权法》规定，质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归（出质人）所有，不足部分由债务人清偿。 12、根据我国《物权法》规定，知识产权中的财产权出质后，出质人（不得）转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。 二、判断题（如果认为该说法正确，请在题后划“√”，否则划“×”） 1.不依赖于其他权利而独立存在的物权为主物权，如所有权、地役权、抵押权、典权。× 2.典权人也应承担典权存续期间典物因不可抗力而全部或部分灭失的风险。√ 3.善意占有属于合法占有。× 4.通过善意取得制度取得物权属于物权的原始取得方式。√ 5.依照我国有关法律的规定，要宣告某自然人死亡最短需要三个月。√ 6.债的标的物在被提存期间发生毁损、灭失风险责任，依法应由提存人和债务人承担责任。× 7.根据所违反的法律关系的性质不同，《民法通则》把民事责任分为违约责任和侵权责任。√ 8.城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。√ 9.集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。√ 10.质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，可以不承担赔偿责任。× 11.以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。√
《中华人民共和国物权法》第十五条的释义 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。 本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。 区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的