xx项目
营销推广执行方案建议
提交单位：xxxxxxxx
完成时间：2007年4月11日
前言
本建议方案基础资料主要参照：
①项目开发意向
②与开发公司的沟通成果
③区域市场考察（包括经济、消费、投资、媒体等方面）
④区域内相关专业市场考察
⑤区域外相关/类比专业市场研究（包括网络资料）
⑥业内人士/官方深入访谈等
本建议方案主要涵盖市场分析、项目分析、推广策略、案名设计、标志设计、推广费用预算等内容，作为项目全程营销推广的参照，进一步沟通、调整、细化之后可作为具体执行方案。
目录
第一部分、宏观市场分析 (4)
第二部分、微观市场分析 (6)
第三部分、项目SWOT建构 (9)
第四部分、品牌统领下的综合推广 (10)
第五部分、案名及标志设计建议 (18)
第六部分、规划优化建议 (18)
第七部分、全程推广阶段费用预算 (19)
第八部分、需甲方支持和协助解决事项 (19)
第九部分、结语 (20)
附件一：xxx广告制作公司一览
附件二：xxx广告制作价目参考
第一部分、宏观市场分析
一、标准件行业发展现状及态势
1、行业发展态势日益明朗
专业调研和官方数据表明，专业标准件行业整体发展态势良好，随着改革开放的深入和市场经济的蓬勃发展，标准件市场发展态势主要体现为以下几个方面：
标准件市场行业化
标准件总体向“高强度”发展
标准件市场生产和流通环节实现高利润主要集中在南方
非标准件产品趋于末路
江浙标准件产业北移、台资标准件内迁
中国加入WTO以及大陆良好的投资环境，必将会吸引更多的外商投资，给行业带来蓬勃发展的良机。
2、行业发展机遇与威胁并存
随着经济一体化步伐的加快，市场上机遇与威胁并存，竞争给市场带来巨大商机的同时，也带来了前所未有的压力，主要体现在以下几个方面：
国民经济持续高速发展，给行业进一步发展奠定了坚实的经济基础
国内市场国际化，市场竞争进一步加剧
产业的集群化竞争优势明显，市场格局明朗化，给企业提供了新的商机
中国加入WTO，世界上的先进产品、需求信息和技术管理引入中国，推动了我国标准件行业质的飞跃，行业开始走上专业化生产和运作
二、区域市场现状
本案位于某某市aaa和D市xxx交界，处于“aaa经济圈”和“xxx专业市场组团”的重点博弈地带，我们重点调研了相关专业市场：
1、xxx县标准件市场（老市场）
xxx县标准件市场为规模化的标准件集散地，自有客户以及营销网络根深蒂固。市场位于xxx县城北部标准件产业工业区内，紧邻107国道，八十年代后期初具规模。市场年吞吐量120万吨，销售收入约62亿元，从业人员5,000余人，日客流量20,000多人次。该市场以品种全、价格低、服务好为主打吸引客户，曾获“河北省生产资料十大市场”、“河北省百强市场”等称号。
调研结论：目前该市场经营状况良好，但门店的有效供给有待进一步扩大和提高。
市场现有容量已经不能满足广大经营者的需求：部分商户面临无铺可租、无铺可买的境地，而市场的管理问题也日益明显，管理混乱，管理和服务不
到位。
日益增长的管理成本也增加了经营户的资金和经营压力：调查了解，商户的各种税费、物流成本较高（地方势力），造成商户的不满情绪。
2、新市场
中国xxx标准件城2002年底动工建设，2004年10月开始试运营。总投资1.2亿元，占地180亩，总建筑面积80,000多平方米，主要包括交易门市、物流中心等设施。其中交易门市是两层建筑，建筑面积54,000多平方米，可进驻500多户。市场经营范围主要包括标准件、小五金、配货运输、餐饮住宿等。
调研结论：新市场在经营效益上与老市场相比存在较大差距，整体规划和基础设施建设略优于老市场，由于与老市场所经营的产品同质化现象严重，没有形成自己强有力的核心竞争优势。多数经营户对新市场反应并不强烈，但有相当数量的商户和投资户有“抢位”思想（先占上一个位置再说），另外大量商户受到“老市场低满意度”的心理驱使，因此门市销售良好（目前售罄）。
3、十里长廊（市场长廊）
新老市场中间道路向东延伸形成一个长达数里的市场长廊，受新老市场的辐射和带动，发展迅速，也是xxx县政府重点建设项目之一（县政府明确表示，重点搞好标准件十里长廊的开发建设，使之成为县域经济重要的“经济隆起带”）。
调研结论：市场长廊占据交通便利优势（大小车辆可直达门市，这也是老市场的致命弊端之一），加上政府的大力扶持，发展前景看好。产品杂乱且档次低，处于无序经营状态，成本优势明显，但受新老市场冲击较大，目前还没有形成自己的独特竞争优势。
注：这条长廊也成为xxx标准件产业链的纽带（连接了流通销售市场与生产基地）。
4、新上园区
据xxx县政府规划，在洺河以北12平方公里的范围规划标准件产业聚集区，并且要求加快交通、供水、供电、供热、通讯等基础设施建设，引导企业集中生产，提升集群效应，目前园区建设正在进行中。
调研结论：新上产业园区项目对标准件产业结构的优化和区域市场的影响力提升都起到推动作用，就这一点而言对本项目是一个利好因素；但同时造成与本案和aaa标准件产业园区的同质化竞争。从目前官方的鼓励态度和市场的实际需求来看，建设高品质项目是大势所趋。
综合结论一：
“xxx标准件市场”规模扩张迅速，集群化优势明显
综合结论二：
“xxx标准件市场”产业链向上下游纵深延展和丰富，
产业格局竞争优势增强
综合结论三：
交易门市的有效供给严重不足，
区域市场供应量已经不能满足日益增长的需求
综合结论四：
经营户满意度低，
以物流为典型的配套设施和日常的市场管理服务严重不足
综合结论五：
产品档次低，产品混杂，高端产品淹没其中
第二部分、微观市场分析
一、市场分析
1、先天基础优势明显
项目所在区域基础优势明显，市场入市较早和先天的交通优势形成了标准件规模集散地，区域标准件经营气氛浓厚，专业市场进入的认知壁垒低，市场经济潜力大；藏富于民，目标客户投资实力雄厚。
2、市场条件成熟
根据2006年aaa市政府工作报告和xxx县政府工作报告相关内容，2007年，两地政府都制定了大商贸、大流通、大市场的要求，要求专业市场形成系统的产业链，降低成本，增强竞争力，同时制定了一系列优惠的招商引资政策。目前市场的实际情况也为竞争者进入提供了机会，加上浓厚的商业氛围和巨大的可挖掘潜力，市场条件已经成熟，出现新型专业市场的趋势明显。
3、区域发展态势良好
调查了解，为配合某某市产业结构调整，增前某某市地区产业的综合竞争力，某某市政府计划筹建规模为1.5万亩的综合产业园区，产业园具备深加工生产基地，产销一体化等功能，园内入驻企业均为行业内龙头企业和其它各大企业，这是本案的利好因素之一，也是本案的核心竞争优势之一。此外，项目周边规划建设有一个80亩的条码现代化仓储物流中心，目前已经正式对外招商。该物流中心的建设成为项目的独特优势。
二、客户群体分类
根据市场调查，我们将目标客户群体分为两大类：
1、经营类
经营者：该客户群对行业状况十分了解，经验丰富、资金实力强，对项目的物流、仓储配套，以及当地政府政策、项目服务措施、优惠政策等关注度高，属于业内经营者，注重当前的市场环境以及当前的直接收益，他们熟悉行业整体状况，对行业有深刻地了解，他们对总体的市场环境有着深度的依赖性，经营中注意市场“聚众”现象，对市场的成熟性依赖较大。
诉求重点：本类客户群体在于深度说服，注重招商政策，特别是优惠政策，设施、服务、政策等要能够切实解决其在经营中出现的问题。
2、投资类
1）“内行”/业内投资者：该客户群体是行业的内行，有行业从业经验或者具有行业投资经验，对行业发展和市场有着敏锐的把握和反应能力，了解政府规划战略和相关产业政策，看好项目的升值潜力和行业的发展趋势，资金实力雄厚，对投资有直觉，注重长期收益。
2）“外行”/业外投资者：该客户群体是行业的外行，但是行业学习能力高，对商业项目的投资有经验和把握，同样是看好项目的升值潜力和行业的发展趋势，资金实力雄厚，对投资有直觉，注重长期收益。
诉求重点：针对此类客户诉求重点为项目背景和项目发展前景的描绘，以及对投资回报和收益等投资核心的渲染。
注：
1）当然，不排除冲动性购买的可能和投资的“集群效应”，我们在推广时要针对这部分人群的投资特点进行促销，运用营销手段促成冲动
购买和“集群效应”。
2）这个标准的划分与客户的区域划分是交叉性的。
三、竞争分析
1、项目参照
xxx县新、老标准件市场，市场长廊、五金市场、瓷砖市场和aaa市的新贸易街
按照政府规划即将出现的产业园区和新市场
其它项目
2、特点分析
1）市场共性分析
入市时间早，形成规模化的经营业态
成熟的营销网络
客户忠诚度高，市场认知度高
2）市场差异化分析
老市场：市场趋于成熟，属于规模最大、时间最早、影响最强的区域专业
市场，但现有基础设施较差，相关配套服务也跟不上市场发展的需要。
新市场：综合形象不突出，核心竞争优势不明显，客户认可度不高，但市场基本配套优于老市场。
规模化效应：新老市场有一定的规模优势，对新项目形成威胁，其它专业市场也会抢夺和限制一部分客户，进一步细分市场。
第三部分、项目SWOT建构
一、S-Strengths/项目优势分析及因素分解
旗舰市场――高品质专业市场定位（产品以中高端为主），与其它市场拉开档次。
综合品质：地块方正，规划科学，设计布局合理有序；仓储、物流配套优势明显，80亩现代化物流中心近在咫尺；品牌化管理，政府支持的电子商务系统提供便利的网络交易平台。
交通便捷，紧邻107国道、京广铁路、京深高速公路，距D市、某某市仅20公里。
行业协会提前入住，旗舰性标件品牌店入驻，对市场存在深刻的市场辐射力。
1.5万亩的产业园区的规划建设，这是大环境，是共性优势；而80亩现代
化物流中心是个性，是独特、唯一性优势。
二、W-Weakness/项目劣势分析及因素分解
体量小，一期300套门市的规模，不容易形成市场综合化、规模化优势。
高品质定位带来管理、服务成本的提高。
项目所在位置离商业中心比较远。
三、O－Opportunities/项目机会分析及因素分解
行业发展潜力优势明显，市场供给明显不足。
邢钢的产品结构调整，以生产线材（高强度紧固件原材料）为主。
xxx市场产品以中低端为主，市场、产品形象差；高品质市场处于空白。
aaa市政府的政策支持。
四、T－Treat/项目威胁分析及因素分解
原有市场以及原有市场扩张的威胁。
物流垄断的威胁。
两地政府博弈的潜在威胁。
后期市场经营的潜在威胁。
结论综述
市场上缺少一个高品质定位，竞争优势明显，管理服务到位的专业项目来撞击市场，提升市场档次，从而改变市场格局。准确的市场定位是项目成功的关键所在。
第四部分、品牌统领下的综合推广
综述：在项目的推广中，向市场传达一个明晰的概念——北方标准件旗舰市场，并把这一概念具体解码到每一个操作的细节。以有效的广告传达塑造项目综合气质，以低价入市拉大目标客户的购买心理落差，以高品质服务逐步拉升价格促进销售进展，项目运作一鼓作气，市场销售全面展开，“高调开盘、低价入市”在短时间内达到项目最大销售量。
一、综合定位：
1、定位关键词：旗舰/品牌/高端，配套/管理/服务
2、综合定位：旗舰标准件市场
3、定位说明
以标准件市场高端产品集散地的姿态高调入市，经营产品以高、中端产品为主流，但是对低端产品和企业不作严格限制，同时传达项目“旗舰市场、创富基地”等概念。
二、总体营销策略
综合策略描述：多兵种联合作战、一鼓作气抢占市场
解析：通过价格策略、广告策略、媒体策略等系列组合进行对市场的有效冲击，滚动造市；以不同推广阶段的市场推广重点突破营造区域地产营销热潮，改变传统标准件市场经营理念，打造新型专业化旗舰市场新概念。
1、价格策略：高价诉求，低价销售，价格小幅频涨，稳步攀升。宣传造势期间通过小众渠道（比如售楼部人员、项目现场人员等）宣传项目高价信息，开盘期以略低于宣传的价格入市，制造心理落差，达到高调开盘目的，展开销售后价格稳步攀升，实现快速销售、快速回笼资金。
2、广告策略：广告树立品牌形象，现场包装树立品质形象，公关活动树立公众形象。广告宣传高强度投放轰炸市场，刺激公众眼球，短时间聚集人气，引起市场关注，然后针对性广告实现深度说服。
3、媒体策略：大众强势媒体综合撞击市场，以大众媒体户外、报纸、杂志、网络等树立项目形象；小众媒体实现精确制导，主要依靠不同时间的直投广告锁定目标客户。
三、推广周期
综合推广周期为18个月，由开盘之日起到清盘之日止（2007年4月底——2008年11月底共计18个月），本推广方案主要以开盘前为主，后继推广执行方案细则另行制定。
四、推广执行
第一阶段：开盘前——市场启动期（4月底—5月底）
1、策略——公关入市，广告造势
公关活动切入市场，制造新闻效应，同时展开广告宣传，传递项目信息，积累客户。
2、公关计划
公关计划一：巧借aaa人代会，项目启动
（4月26日aaa市人代会召开，为期5天）
1）活动名称：北方标准件基地（暂定案名）热烈祝贺aaa市人代会胜利召开
2）活动时间：4月25日-4月30日
3）活动策划：
信息第一传达点：条幅
迎新街、健康街、太行街，京广路、建设路等主要路段悬挂条幅，内容为“北方标准件基地热烈祝贺aaa市人代会顺利召开”。
信息第二传达点：礼品
三种方式：人代会手提袋冠名，礼品赠送，会场布置。人代会手提袋一面做项目形象宣传，一面做政府性形象展示；笔记本赠送，扉页、封面、封底宣传项目信息；会场布置，会场所用烟灰缸、纸、笔等用品均由项目赞助。
信息第三传达点：视察
与政府沟通，增加一天时间安排人代会代表、各级领导参观考察产业园区和本项目，进行项目推介。
信息第四传达点：广告
三种方式：电视台冠名庆祝，户外广告宣传，报纸软文炒作。以广告的形式在本地电视台宣传庆祝人代会召开，户外广告结合条幅宣传，结合人代会新闻效应，展开软文广告宣传。标题如：人大代表参观北方标准件基地
4）活动预算
·条幅
规格：10米
单价：制作5元/米，管理费用1元/条·天
费用：50元/条×5O条+ 250元（管理费）=2,750元
·礼品
手提袋：2元/个×5O0个=1,000元笔记本：8元/个×5O0个=4,000元
·广告
电视台：150元/天×5天=750元软文费用：1,000元左右/篇×3篇=3,000元
·会场布置：预算：5,000元·招待费用：预算：10,000元
·不可预见：5,000元
合计：31,500元5）活动效果
借助政府公信力宣传项目形象，强化目标客户的购买信心，此外，人大代表和各级领导对项目的传播、口碑作用巨大，不少人大代表都是各大企业、行业的领军者，标杆作用明显。以次公关活动为突破点，以温州考察团考察活动为延伸高调入市，迅速树立高端项目形象。
6）活动支持
甲方与政府部门沟通、协调活动内容，争取政府支持。
落实人代会相关人数
甲方指定安排专门对接人员，负责落实活动工作
公关计划二：借势温州考察团烘托项目品质
1）活动名称：北方标准件基地考察暨xxx经销商见面会
2）活动时间：温州考察团考察期间（5月初）
3）活动策划：
信息传达一：条幅造势
条幅铺街，同时以部分赞助的形式，进行活动营销，通过政府支持，与行业协会沟通，制定考察团具体考察行程安排。
信息传达二：媒体跟踪
前期邀请媒体跟踪、全程报道考察信息，后期配合广告计划媒体报道跟进，主要以新闻式报道为主。
信息传达三：项目考察
通过行业协会或者其他关系，邀请xxx标准件市场领袖商户参加考察活动。
邀请aaa市主要领导、邢钢领导、企业单位特别是矿产企业领导以及开发商高层共同参加考察团的项目考察活动。
信息传达四：接待
安排招待场地，借助行业协会、行业协会吸纳品牌企业的示范作用，以及温州考察团的资源和影响进行项目推介、研讨，制造话题，引起市场广泛关注。
信息传达五：现场包装
项目现场彩旗、条幅、墙体广告、售楼现场包装。
信息传达六：广告跟进
户外广告塑造项目气质，开展大面积的广告活动。
4）活动费用
·条幅：
规格：10米单价：5元/米，管理费用1元/条·天
费用：50元/条×200条+ 1,000（管理费）=11,000元
·现场包装：
形式：道旗，彩旗，墙体包装（粉刷形式）场地主要以现场包装为主预算：10,000元
·招待费用：预算：10,000元
·不可预见：5,000元
（广告费用见后面的“广告推广”部分）
合计：36,000元公关计划三：金卡出台，积累意向客户
1）活动名称：意向客户认购开始
2）活动时间：5月3日起
3）活动策划：
客户金牌积累
开盘集中优惠，以卡的形式代替封号，封号金5,000元整，退房可带息退还
价格公布，高价格入市，公布高于实际开盘的价格
政策优惠：优惠一、金卡升值策略：一个月升值60%，折合房价优惠
优惠二、免息退还政策：开盘三日内退房，带息退还全部预付款
优惠三、其它优惠政策
4）费用预算：
贵宾卡8元/张×500张=4,000元其他宣传费用：2,000元整
合计：6,000元
4、广告计划
1）广告时间：4月25日—5月底（合计5周）
2）广告策略
大型户外广告做形象宣传，大密度的硬、软广告宣传引导市场，达到市场预热目的；以卖点硬广告跟进市场，兼有软文烘托，清晰传达项目卖点信息，诱导消费者；开盘前硬广告集中轰炸市场，活动促销开始，以实际的促销力度保证火爆开盘，媒介组合以大众媒体为主，分众媒体为辅。
3）投放地点
全面推广为主，借助户外、报纸、杂志、宣传单页、网络等大众媒体的覆盖范围，起到全面告知的作用，主要区域选择为某某市地区、aaa地区、xxx县三个主攻方向，消费选择以aaa客户群体为主，xxx经营客户为辅。
4）媒体选择
户外广告：汽车站（2-4块）、南环路项目现场（2块）、北环路与京广路交叉口（1块）电视广告：电视字幕、10秒(影视广告新闻联播前、新闻联播后、晚间第一集电视剧
前)、投资专题片20分钟（嘉宾访谈形式）
报纸：牛城晚报封底、某某市日报封底，1/2版，1/4版，aaa报（与aaa日报社合办，开盘期间专用）
过街天桥：京广路过街天桥
道旗：京广路、项目现场
网站：形象展示页（链接），项目专项介绍（项目网站）
杂志：专业杂志（中华标准件网、封底/封面）
DM单：河北邮政广告
派单：三期派发（市场启动1万份、全面展开销售1万份、开盘前2万份）
地点选择：aaa商贸街、迎新街口、汽车站、建设街口
夹报：结合派单
5）广告周期表（五月）
说明：其中，杂志项待定，结合市场推广周期随机确定。报纸类广告以牛城晚报为主，广告排期内每周一次，具体时间版面定为房产专刊发布，某某市日报在每周一封底发布，aaa报在开盘特别版出现。
7）预算
·公关部分费用合计：7.35，预算：7.5万（三个公关活动总费用，详见前文）·广告部分
户外广告：5-7块，每块3万元，合计15-21万元左右，过街天桥广告预算8-10万元电视广告：
广告片制作：十秒影视广告2万元
广告投放：600元/天×20天=12,000元
电视字幕：150元/天×15天=2,250元
报纸
牛城晚报封底：1.3万元/版，合计三版，费用：3.9万元
某某市日报封底：1/2版，费用预算2万元
aaa日报特别版：5,000元
道旗：预算3万
网站：预算2万
DM单：封底封面共三期
5,000元/期×3期=15,000元
宣传类用品：高规格楼书：10元/份×2,000份（按照7：1比例投放）=20,000元
手提袋：2元/份×2,000份=4,000元
宣传单：16开铜版纸2万份，8开铜版纸3万份
0.13元/份×20,000份=2,600元
0.15元/份×30,000份=4,500元
其它费用：20,000元
费用合计：29.435-31.435万元，预计费用30—35万元之间
说明：其中，户外广告，楼书、网站等均属于一次性投入，以后不增加直接成本。费用总预算：38-43万元之间
8）效果：
一夜之间一个旗舰性质综合市场面世。
第二阶段：开盘活动推广（拟定5月底）
1、推广策略
本阶段的主要任务是开盘创造热销局面，在前期广告推广树立起的形象之上，高调入市，低价开盘，在前期树立的高价基础上建立心理落差，造成开盘热销的局面。
2、推广形式：促销活动开盘（为期三天）
活动一：开盘活动
活动现场布置
宣布项目正式开盘
各个机关部门领导讲话
活动二：签约活动
各大知名厂商代表签约入住（注重形式）
积累客户售楼部集中签约（快节奏集中签约）
金卡政策出台，优惠政策出台
实际价格出台，前期累积客户认购
活动三：表演活动
知名团队表演酬宾
售楼部气氛烘托开盘
广告组合增加软文广告的市场投放，公关活动与广告的形式并重，拉开公关活动树立项目形象、增强购买决心的序幕。
3、广告支撑：按第一阶段广告计划布置，加强现场包装
4、费用预算：10-15万元
备注：具体开盘活动方案、系统识别另行提交
第三阶段：开盘推广延续
1、推广策略
本阶段的主要任务是延续开盘热销期，在推广上注重老客户的集中消化，在广告上加强开盘热销期间的烘托，持续发布开盘数据，引导消费倾向。
2、推广形式：
形式一：优惠政策继续执行
形式二：开盘三日后涨价，逼定客户成交
形式三：广告活动支持，电视字幕、报纸、DM单、杂志发布开盘盛况
3、其他
1）集中分析客户成交状况，为下一步推广做足准备
2）客户报告分析、广告效果分析、市场潜力分析等后续工作
五、后续组团推广
其它三个组团在时间上按照一般销售周期初步拟定，具体推广中市场变化因素不确定，可根据A组团推广中具体销售量、回款额度、市场反响等具体制定，在此不宜赘述。
第五部分、案名及标志设计建议
综述：一个优秀的案名和项目LOGO在项目的推广和销售中起着至关重要的作用。结合项目自身特点和市场实际，我们重点推荐以下几款组合：
方案一、
案名：北方标准件基地
案名释义：简洁、大气，案名地域性强，指向性明确。
标志：标志释义：
方案二、
案名：中国·aaa标准件城
案名释义：正式、沉稳，易于传播，有气魄。
标志：标志释义：
方案三、
案名：华北标准件中心
案名释义：通俗、厚重，中心一词传递出产品结构完善，暗示中枢、重要地位等。
标志：标志释义：
备注：案名和标志确定后，另行提交整套系统的项目VI手册。
第六部分、规划优化建议
一、原则
整体销售原则：结合整体销售状况，全盘推广考虑，避免市场销售难点
均好性原则：分散项目集中优势，合理布局，以服务性机构贯穿项目，打破项目规划上的缺陷。
二、意见
意见一：整体布局
项目西北角设置银行、餐厅的服务性设施，引导客流，避免经营客流难题。
意见二：产品设计
商铺二层规划起居室，设计卫生间、厨房、卧室等便于生活的有效格局。
第七部分、全程推广阶段费用预算
综述：本项目在市场中处于竞争性项目，在广告投放的总量上坚持有效性原则，做到把客户的每一分钱都用在营销的关键之处。项目占地5.5万平米，初步预测市场全程均价/平米，营销推广费用占总销售额的1%左右。
一、整体费用预算
略
二、推广预算配比
按照树立形象阶段、全面销售阶段、清盘期三个阶段合理安排预算
树立形象阶段（广告主打）--总费用50%左右，合计68.75万元，粗略在70万元左右全面销售阶段（促销、公关主打）--总费用30%左右，合计40万元左右
清盘期（强势促销为主）--总营销费用20%左右，合计25万元左右
第八部分、需甲方支持和协助解决事项
一、需甲方支持、配合工作
1、政策把握：政府政策性优惠包括招商、引资、税费减免等
2、重要证件：五证两书
3、公关把握：大型商业考察活动、开盘仪式上的特邀嘉宾
4、场地协调：销售场所、开盘场所、大型活动场所、其他
5、广告制作机构协调：可以当地制作的广告可以由乙方代寻合作伙伴或
是甲方协调
6、户外广告位制作或者协调：户外大型广告位的建立，政策性的限制协调
7、建筑周期：主要指工程进度
8、售楼部装修等其他辅助性设施
9、宣传类用品：CAD图，项目效果图，其他宣传性资料
10、项目具体负责人，主要负责协调广告、政策、与乙方对接等重要事项
二、其它未尽事宜
第九部分、结语
本提案作为后继工作开展的重要指导，在具体的工作执行中，我们会根据市场实际情况，及时与贵方沟通交流，制定出最佳解决方案。
我们会和您携手共进，致力于本项目的成功运作，做您值得信赖的伙伴！
某某市房地产经纪有限公司/地产投资顾问有限公司
2007.4.11附件一：aaa市广告制作公司一览
附件二：aaa市广告制作价目参考
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
月度营销推广计划执行方案 本着当日事当日毕，计划有章可循，工作有人推进，质量有据可依，结果第一的做事原则，为有效落实2016年3、4月份xxx项目营销推广各项工作，不断提升项目市场形象与知名度，保证项目在蓄水期间达到预期的效果，为下阶段开盘打下坚实的基础，xxx营销策划项目组特拟定如下3、4月份营销推广计划执行细案。 一、本月计划预定目标：完成住宅VIP认筹300批；商业门面VIP认筹150批。 二、执行时间：2016年4月1日至4月30日 三、推广主题：品质大盘首付4.5万起 四、广告推广计划及执行： A、广告推广 （一）乡镇派单：提高销售卖场客户到访量，扩大本项目辐射半径，提升知名度，并针对老年公寓客户的特殊性，有针对性的瞄准老年群体和投资群体进行行销推广，以完成开盘的蓄客目标。根据各乡镇赶集时间确定； 每日上午8:00—12:00，外派3-4名置业顾问下乡派单，留下客户有效联系方式便于后期追踪；（二）售楼部包装 1、售楼部包装目的：在原有基础上进行广告包装，以展示项目卖点、营造销售氛围；引导客 户，增加项目人气。 2、完成时间：售楼部内部展板3月25日完成；道路指示牌4月8日完成； 3、展板材质：KT板写真背胶加金色边框； 展板展示内容： 售楼部外部指示牌： 指示牌设立位置： 营销中心道旗： （三）网站建设、微信推送 网络信息投放目的：目前网络的覆盖范围全面广阔，网络信息的投放能够扩大项目推广宣传范 围，进一步增加项目4月前VIP蓄客量。 投放媒体： 投放内容： 投放时间： 1
微信推送： 时间： 内容：根据每次活动调整内容 （四）乡镇超市海报 投放目的：配合乡镇赶集派单，丰富乡镇客户获知项目渠道，超市人流集中，便于推广本项目，扩大客户范围； 投放内容：每次项目推出更换新的活动内容 投放时间：一年时间（3月20日起）*30家 尺寸：高0.8*宽0.6 （五）公交车身 投放线路： 投放内容：项目销售信息释放 投放时间： （六）墙体 投放时间： 投放数量： （七）高铁站台灯箱广告 B、礼品配合 根据不同性质客户及外拓，制定不同的礼品，礼品要求实用精美； 礼品参考：玻璃水杯/烟灰缸/无纺布袋/植物油等 礼品时间：4月1日前 C、活动参考 4月2-4日清明节：拉斯维加斯之夜； 活动形式：百家乐、21点、赌大小等； 活动地点： 售楼部 2
城购房者,无非四大板块:公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.抓住他们 一些非常规方式广告: 1.桶装水上的写真广告:现在哪个单位没有饮水机?只要找当地供应桶装水的厂家,把广告做在水桶上(全县的水桶),除非你不喝水,喝水就得看到我的广告. 2.针对老师群体的:免费送全县中小学生印有楼盘广告的课程表,老师家长都知道了. 小广告,省钱,面广,全县人都知道, 县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等 1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM单的发放，让项目直接面对消费者。 2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。 3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！ 本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的：
1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。 2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。 3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。 4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。 本人现在就在一个小县城操盘 感觉最有效的方式如下： 户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力） 成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道） DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告） 接下来： 小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了 还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
文化产业项目策划书 文化产业项目策划书（一） 一、项目概况 项目名称：休宁县石博园文化产业项目 项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定） 项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定） 二、石文化产业的前景 （一）、丰富的自然资源我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约 10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下： 休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段，伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。 休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变
化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。 主要品种为： 1、玛瑙按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。 2、水晶除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。 3、玉髓亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。 4、蛋白石球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，扑朔迷离，有单色也有复色，色彩极具柔和感，有两种色彩的蛋白石，色与色之间浑然天成。球石的用途： （ 1 ）、珍贵的工艺品原料：上等的球石可用于宝玉石雕刻工艺品、如手钃、项链、饰品、挂件等。 （ 2 ）、奇石收藏品：美丽的雨花石被人们欣赏、收藏已有千年历史，近年来，古风复起，雨花石倍受国内外人士青睐，成为馈赠亲友、欣赏、收藏的珍贵礼品。隐晶质石英岩类观赏石均以水养为宜，其晶莹剔透温润的美感在水中尤显特别！（ 3 ）、工业用球石 : 用于生活给水、工业给水、工业废水、生活污水的过滤处理，对水中的浊度有较好的过滤作用，同时可跟据各种粒径大小，作为瓷厂、电厂、水泥厂、耐火材料厂等作承托层使用。 （ 4 ）、文化旅游产品。开采区可作为“觅石乐”特色旅游景点供游客观光捡石。 （ 5 ）、其他用途。庭院装饰、公园假山、盆景填充材料等美化环境保健；室
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区） 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规，实施主动圈层围合营销 思路释意： 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，
高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略
第九部分广告包装策略 第十部分策略操纵 第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和
充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标：
本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康 住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足 ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高
市场项目营销推广方案大纲 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要) 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:(一)拨打、接听电话、观看电视的;(二)下陡坡时熄火或者空挡滑行的; 三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;(四)警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;(五)违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列
2、产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机) 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品) 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建(周期费用) 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。(马云在中说过这样的话“1必须证明你的产品有市场2你们大家都能赚到钱3最重要的你得有自己坚实可靠的团队”) 2、产品定位(周期费用) 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，
项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析
1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞
小区营销推广方案 随着生活方式的逐渐变化，顾客购买建材产品的方式也在发生着变化：除了在传统沿街摊 位制的建材市场购买建材外，他们还有建材超市、设计师推荐（在装饰公司的材料展厅选购）、 小区的临时门店、互联网等其它选择。顾客选择多元、客源分流是不可逆转的事实。而小区推广是精细化营销，在终端争取消费者的有力武器。以下就是如何开展小区推广的步骤： 第一步：建立小区推广队伍 成立小区推广部，任命一名经理负责对推广业务员进行日常管理，对整个城市进行楼盘动态 调查，展开前期的公关活动。负责小区推广人员不能处理的所有事宜，如应酬、送礼及应付小区管理人员的不合理要求等。选好部门经理对工作的顺利开展有着重要的意义，关键是经理如何搞好团队建设。单个小区推广的人员配备为固定的1-2人，实行绩效管理制度。 1、招聘：对小区推广销售人员的要求是：吃苦耐劳、百折不挠。招聘一些有做过物业管理经 验的职高、中专生、大专生，本科生一般不用，工作经验半年至一年为宜，而且以前的工作跟目 前的小区现场工作强度差不多，有一定的人际交际能力，品德好。 2、培训：在培训方面，先了解家居建材产品知识、及公司实力、服务，先入为主树立对公司 及公司服务的信心，公司的产品就是齐全，服务就是周到。在作业过程中及时灌输公司的理念， 营销技巧，纠正正在作业过程中的不当行为、思想及流程，以增强其对公司的依附感。为上月做得好的员工举行座谈，让成绩突出的员工讲授经验，并有意安排做得不好的后进人员提问咨询， 交流总结会多开有利鼓舞士气。 3、打气：小区推广人员小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态， 很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。可利用早会时间，分享一些同事的成功 案例：加强团队建设，如对员工鼓励多于批评、见面礼貌、点滴关怀、集体活动等。通过这些手 段，鼓励小区推广人员的士气。 4、激励：业绩最能证明业务人员能力的高低，制定一套双方都能接受的绩效考核管理制度有 利于业绩的不断提升。绩效管理应该建立在保底提成、多劳多得的基础上，实行多形式的报备制度，增强小区推广人员的信心，在无形之中鼓励小区推广业务人员不遗余力的工作作风，使小区推广取得实质性的效果。 第二步：进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图 将本区域的小区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套、 开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼
商铺营销方案 一、区域商业环境分析 1.良好的地段位置，提供了理想的经商环境 本项目所处的常山路是正定县城内最繁华的一条商业街和交通主干线之一，也是县政府所在地，是正定县的行政中心。自西至东先后贯穿成德南街、恒州南街、府西街、燕赵南大街、镇州南街。交通便利，是东到县城商业中心瑞天大厦的必经之路，也是人们到县政府的所经之路，向西直通107国道和正定长途汽车站。地段的含金量较高。 2?增长的消费需求，创造了有一定潜力的市场 近年来正定县的消费需求正在不断增长，城乡居民收入逐年增加，“十五”末农民人均收入4325元，城镇居民可支配收入7505元, 分别比“九五”末增长了20%和22.4%，城乡居民储蓄存款达到63.56 亿元，增长46.3%。随着消费者收入水平的提高，消费者正从消费数量的需求逐渐转向到消费质量的需求。这一切都表明，正定存在着一定潜力的消费品零售市场。 3.众多的商业空白，提供了更多的营销空间 ⑴中高档商品及旅游服务项目严重缺乏； ⑵传统特色商品和寥寥无几； ⑶剧场及其娱乐设施十分稀少； ⑷数码产品销售远未形成规模。 这些经营空白为新的商业经营留下了巨大的营销空间。
4.市场方面的困难 就目前而言，项目所在周边地区，主要还处于城中村改造的起步阶段。一期工程虽然早已竣工，但尚未形成一个规模适当的商业区，客流量不大，这会影响投资商的投资热情。同时，近期内零售网点发展速度过快，使零售业的竞争在近期内比较激烈，这也在一定程度会增加经营者的营销难度，影响经营者的投资信心。 5.总体环境方面的困难 正定县经济规模总量不高。对商业物业需求有限。商业经营门槛较低，经营利润额较少，投资者财富积累较慢。因此，商业物业的销售是有困难的。 二、项目概况 1.地理位置：南临常山西路，北临规划路，东邻府西街，西临文昌街。 2.项目规模：临常山西路拟建一栋高层，其中底商部分，地上二层，地下一层，底商建筑面积3400余平方米。临街商铺分为文昌商业和燕南商业，文昌商业建筑面积1273平方米，燕南商业建筑面积1254 平方米。 3.交通状况：内部交通，商业街内部没有重要场所，内部交通压力小；外部交通比较方便。 4.建筑结构：临街商铺为低层砖混结构，坡层顶。高层底商为框架结 构。 三、临街商铺销售方案 1.整体商业定位 鉴于项目的本身情况和正定县城的发展现状，我们建议将临街商业
前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析
四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。
随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司
东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源
铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气
市场项目营销推广方案大纲 a;营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍。下面就是给大家整理的市场项目营销推广方案，希望大家喜欢! 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:拨打、接听电话、观看电视的;下陡坡时熄火或者空挡滑行的;三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;
警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列 2、产品定位不准确 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。 2、产品定位 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你
县城房地产项目推广方案 一、客户群 县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员以及私营业主居多，但是有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于幅员的狭小，人们大多相互认识，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。 二、消费心理 县城的特点是：从众心理严重，绝对地爱凑热闹；绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。 三、宣传方案 1、广告宣传及形象建设 户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。 2、讲解式派发传单，登记信息
派单的方式： （1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长。 （2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。 （3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。 （4）联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。 （5）在县中心人流集中购物时段做派单，要求专门的置业顾问做讲解 3、宣传车巡展 宣传车巡展是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。也可以租用带有led屏幕的车，与派单同步进行。 4、桶装水广告 现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。 5、购物袋宣传 联系好又多，佳美超市或集贸市场，免费给他们提供印有我公司广告和对方公司logo的购物袋，一种是普通塑料袋，一种是环保袋，买够一定钱数可以送。
做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。 了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。 我详细说说推广方式吧 销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。 在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。 哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日－31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。 确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！ 为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，
某项目营销推广提案 一、营销推广目标 项目现状： 由于本项目地理位置较偏，而目前的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。 项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。 周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。 项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。 推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、价格策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。 二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？ 将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。 向客户进行问题解答：
适合的才是最好的： 低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业管理。 ××项目，述一系列项目优势。 三、目标客户群体分析 1、职业定位 小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工置业投资者 2、目标客户年龄层定位 目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析 虽然目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那就是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、孩子教育问题、老人赡养问题等都是其选择楼盘的考虑因素。 4、生存心里分析 夫妻双方或单方均有较稳定且基本能够满足生活需求的工作，事业有待发展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上可以承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象和口碑是非常有必要的。 5、生存方式分析 消费的目标和档资基本定型，短期不会有太大的变化；工作、家庭、休憩成为生活的三大部分；与朋友同事间的应酬不会太多，劳累一天的他们，一处安全温馨的居所是他们最渴望的；随着子女的成长，对子女的教育与培养十分重视。 因此，合理的整体规划，较完善的生活配套，高质量的物业管理和便利高效的子女教育问题将对他们极具诱惑力。