土地估价报告
项目名称：李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（唐山市丰润区）
受托估价单位：************有限公司
土地估价报告编号：**－**－土估［2010］字第133号
提交估价报告日期：二Ｏ一Ｏ年十二月二十一
土地估价报告
第一部分摘要
一、估计项目名称
李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（****）
二、委托估价方
委托方：***
联系人：***
联系电话：***********
三、估价目的
****委托********对其使用的位于*******的一宗国有出让商业用地进行现值评估，目的是为其进行抵押贷款提供使用权价格参考依据。
四、估价基准日
二Ｏ一Ｏ年十二月十七日
五、估价日期
二Ｏ一Ｏ年十二月十六日至二Ｏ一Ｏ年十二月二十一日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查，待估宗地位于*****，宗地证载用途为商业用地，李树信以出让方式取得土地使用权，终止日期为2042年6月4日，截止估价基准日剩余使用年期为31.5年证载土地使用权面积为299.90平方米，其中分摊面积为56.52平方米，土地等级为参照商业二级，实际开发程度为红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红外线“六通一平”（通路、通电、通讯、供水、供暖及场地平整）。
根据地价评估的技术规程和估价项目的具体要求，此次待估宗地
的评估价格是指评估设定：土地用途为商业用地，级别为参照二级，土地使用年限为31.5年，土地开发程度为红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整条件下，于评估基准日为2010年12月17日土地使用权价格。
七、估价结果
经估价人员现场勘查和对当地市场资料的分析，按照地价评估的基本原则和估价方法，评估基准日2010年12月17日的土地使用权价格为。
单位面积地价：832元／平方米
大写：捌佰叁拾贰元每平方米
评估土地总面积：56.52平方米
评估土地总地价：4.70万元（保留到0.01万元）
大写：肆万柒仟元整
货币种类：人民币
待估宗地估价结果详见报告附表1－1《土地估价结果一览表》八、土地估价签字
姓名土地估价资格证书号签字
蔡敬侠2002130010
张红月2004130141
九、土地估价机构
*************评估有限公司
（机构公章）
二Ｏ一Ｏ年十二月二十一日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托方：****
联系人：***
联系电话：*****
二、估价对象
本次评估对象，是指***使用的位于*********的一宗国有出让用地土地使用权。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
待估宗地登记土地使用权人为***，位于********，土地设定用途为商业用地，土地等级为参照二级。宗地四至：东临门市，南临门市，西临唐丰路，北临门市。证载土地使用权面积为299.90平方米，其中分摊面积为56.52平方米。国有土地使用证证号为：冀唐国用（2004）第05391号。
2、土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有，使用权由***以出让方式取得，使用权终止日期为2042年6月4日，至估价基准日剩余使用年期为31.5年，根据委托方提供的资料，截止估价基准日，根据委托方提供的资料，待估宗地上无抵押、租赁、地役等其他项权利登记，本次评估设定待估宗地上无任何他项权利。
3、土地利用状况
根据委托方提供的资料，在估价基准日，待估宗地上有钢筋混凝土结构商业楼1幢，建成年代2002年11月，建筑面积166.64平方米，建筑容积率为2.95。
四、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、城市资源状况唐山市系河北省省辖市，是以煤炭、钢铁、电力、陶瓷、机械等为主，具有百年历史的重工业城市，是国务院确定除省会市之外的全国13个较大城市之一，在环渤海湾城市群中具有显著的位置。
（1）唐山市坐落与行政区划
唐山市位于华北平原东部，北依燕山，南临渤海，东与秦皇岛接壤，西与京津毗邻，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。目前，唐山市实行的是市管县体制，现辖2市6县6区和6个开发区（管理区），总面积13472平方公里，人口303.60万人。
（2）自然环境
①气候气象
唐山市地处暖温带半湿润大陆性季风气候，全年温度变化幅度大，年温差为31-32℃，冬冷夏热明显，风随季节变化比较显著。年平均气温11℃，年平均降水量620-750毫米，无霜期180天以上，年日照时数为2600小时。
②地形地质
唐山市地处燕山山前冲积平原，属滦河中早期冲积扇，中心区北部为剥蚀残丘和裸露丘陵，南部为平原区。唐山陆地形成于“中奥陶纪”的造山运动。市区主要的构造单元有碑子院背斜和开平向斜，基岩地层为不同时代的碳酸岩系，由于隐伏岩溶地区强烈排水，破坏了地下水的平衡状态。造成部分地区岩溶地面塌陷。市区南部一带由于地下煤炭的大量开采，局部形成地面地面沉陷，有的已成为采煤波及区。此外，市区还存在着多条形成年代不一，规模不等的断裂构造，北部和东南部地区还有少量的软土及不同程度的液化现象。
③矿产资源
唐山市矿产资源丰富，已发现并探明储量的有45个矿种。典型矿种有石油、煤炭、黄金、大理石、石灰石、石英、矾土、高铝土等，其中，煤炭储量50亿吨，铁矿石44亿吨，耐火粘土1亿吨，矾土、高铝土373万吨。
（3）市政建设
2007年，全年城市基础设施建设投资65亿元，比上年增长62%，新建和翻修改造城市道路48条（段），新铺装道路面积达90万平方米。扩供管道煤气用户8421户，城市燃气普及率达到99%。年内完成旧小区集中供热改造35万平方米，新增供热面积120万平方米。集中供热面积3376万平方米，集中供热普及率达到68%。城市日供水能力达118.05万立方米，自来水普及率为100%，全年供水总量1.67亿立方米，其中生活用水0.8亿立方米。年底运营公交线路195.97条，年内新增10条；年底出租汽车共有4586辆人居环境明显改善。城市公园绿地面积1883公顷，比上年增长10.0%；人均公园绿地面积10平方米；建成区绿化覆盖面积9057
公顷，增长2.0%。
2、房地产市场状况及产业政策
近年来，唐山市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断完善以及土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范，房地产开发规模较大。土地出让、转让呈上升趋势。1999年1月1日新《土地管理法》实施，对新征用地的补偿费用有较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大影响，房改房上市交易，住房制度的改革以及购房贷款的实施，极大的刺激了地产市场，促进了地价的上扬。因此唐山市近几年来地价有大幅的上升2007年房地产开发投资61.25亿元，增长26.5%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住房建筑面积22.44平方米，比上年增加0.03平方米；农村居民人均住房建筑面积31.47平方米，比
上年增加0.87平方米。
3、城市规划与发展目标
唐山市区的规划城市性质为：河北省经济中心之一，环渤海地区重要的能源、原材料基地。唐山市的发展战略：调整市中心区功能，重点发展海港区、南堡区，形成多核城镇结构；优先发展县城以上的城镇，形成各级中心城镇；选择重点，积极发展若干建制镇。逐步形成城镇发展与经济发展相互促进，城镇之间联系密切、等级结构合理、职能分工明确的城镇网络。
4、城市经济发展状况
（1）社会经济状况
素有“煤都”和“北方瓷都”之称的唐山经过十年恢复，二十年的发展，唐山工业在原有的基础上得到了长足发展，现拥有167个工业门类、1340多种工业产品，形成了以煤炭、陶瓷、冶金、电力、机械、建材、化工等企业为主，纺织、食品、造纸、医药等轻工业为辅的工业体系。唐山盛产玉米、水稻、小麦、花生，素有“冀东粮仓”之美誉，名优特产有“京东板栗”、“孤树小枣”、“东路花生”、“渤海对虾”。这些产品久负盛名，畅销海内外。
2007年，国民经济继续保持平稳快速增长。初步核算，全市实现地区生产总值2779.14亿元，比上年增长15.0%。其中，第一产业增加值286.08亿元，增长2.0%；第二产业增加值1595.55亿元，增长16.5%；第三产业增加值897.51亿元，增长16.2%。非农产业所占比重进一步上升。三次产业增加值构成由上年的10.8:58.0:31.2调整为10.3:57.4:32.3。全市人均生产总值为37734元，比上年增长13.9%。
（2）道路交通
目前，唐山已形成以市区为中心，以铁路为骨干，公路为脉络，海运为外延的四通八达体系。现代化沿海城市交通网络体系初具规
模。以京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路和三条国道为骨干的公路网络密度高于全国沿海城市平均水平，总里程达到7396公里。铁路有京沈、通坨、京秦、大秦四大铁路干线贯通，境内铁路总长度677公里，是全国铁路密度最高的地区之一。市区共有主干道、次干道和支道50多条，全长150余公里。2001年底，唐山环城高速公路全线贯通，成为河北省第一个拥有92公里环城高速公路的城市；2007年底全长50.2公里的唐山市外环路主体工程正式通车，形成了以“O+X”为标志的城市公路网。
2007年全年完成公路建设投资87.17亿元，年内改扩建公路（包括乡村公路）1247公里，其中国、省道路222公里，地方道路1025公里。全市公路通车里程达到13010公里，其中，高速公路402公里，分别比上年增长4.5%和30.9%。唐曹高速完成全部路基及部分路面工程，沿海高速唐山段以建成通车。农村公路通油路达100%，村村通班车率达100%，农村公路总里程突破1.13万公里。
港口运输飞速发展。唐山港全年港口货物吞吐量6758万吨，增长30.7%，其中，曹妃甸港区吞吐量2008万吨，增长81.8%；京唐港区吞吐量4750万吨，增长16.8%，完成集装箱运输19.31万标箱，增长1.0倍。
（3）邮电通信事业
邮电通信能力迅速提高。2007全年完成邮电业务总收入45.79亿元，比上年增长15.0%。其中，邮政业务收入3.56亿元，增长21.9%；电信业务收入42.24亿元，增长14.4%。年末全市邮政局（所）167处，其中农村邮政局（所）102处。全市邮政储蓄网点131处，邮路总长度3911公里，比上年增长9.9%。年末电话机交换总容量达到475万门，增长9.4%；固定电话用户215.84万户，其中城市电话用户154.84万户，乡村电话用户61.00万户，分别减少12.64万户和6.81万户，移动电话用户455万户，新增133.81万；互联网用户
43.47万户，新增11.18万户；固定电话普及率30部/百人。
（4）物价变动
2007年物价呈现结构性上涨，食品价格涨幅较大。居民消费价格总水平上涨4.3%，涨幅同比上升3个百分点，其中城市上涨4.0%，农村上涨5.2%。在统计的八大类价格中，食品类上涨11.7%、烟酒及用品类上涨1.6%、衣着类下降1.2%、家庭设备用品及维修服务类上涨0.4%、交通和通信类下降1.2%、居住类上涨4.2%，医疗保健及个人用品类下降0.7%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.8%。商品零售价格总水平上涨3.3%，涨幅同比上升1.7个百分点、农业生产资料价格上涨4.2%涨幅同比上升1.4个百分点。工业品出厂价格上涨7.8%，其中生产资料价格上涨8.0%，生活资料价格上涨4.7%。
（二）区域因素
丰润区位于北纬39°32′－40°04′，东经117°45′－118°21′，北依燕山，中南部偎冀东平原，地处环渤海、环京津开放开发中心地带。西至北京市150公里，东至秦皇岛市140公里，南至唐山市中心区25公里，西南至天津市140公里，东南至唐山港155公里。丰润区东临滦县，西接玉田，南与丰南，北与迁西、遵化毗邻。境内京秦电气化铁路横贯东西，唐遵铁路纵穿南北。京哈公路、宣唐公路、丰董公路联系四面八方，是唐山市北部地区的流通中心，地理位置十分优越。
1、自然环境
A、工程地质
丰润城区各部地质虽然亦有差异，但大体可分为三类，即Ⅰ类用地、Ⅱ类用地、Ⅲ类用地。地表覆盖着2—4米厚的棕红色亚粘土，允许承载力20—30吨／平方米，适宜进行大中型工业与民用建筑。
此区处于山前冲、洪积扇的后缘，沉积材料较粗，地下水埋藏相对较深，唐山“7.28”地震时宏观烈度为8—9度，因而除沿还乡河狭
窄的河漫滩上发山零星液化外，广大地区未发生液化。
B、地貌
此区地处燕山余脉的南麓，东北部属丘陵低山区，南部属冲积扇平原区。城区地势略有差别，可分为二阶地。
C、气候
辖境属东部季风区温暖带半湿润气候。南部离海洋较近，气候既受蒙古冷高压控制，又受太平洋渤海副热带高压区影响，干燥的冷空气和温暖湿润的海洋空气，随着季节的不同而往来交错。大陆性季风气候显著，四季分明
D、水文地质
该地有3层地下水可供开采。50米以上为第一水层，厚达15米左右，水量颇丰；50—120米。为第二含水层，厚达40—195.97米；120—190米为第三含水层，厚40—80米。二、三含水层，基本满足城市用水需求。另外，流经辖区的还乡河上游有邱庄水库调节，水质清澈，可作为城区的备用水源。
2、历史沿革
西汉设土垠县，县志位于今银城铺，东汉右北平移至土垠，至北齐土垠“毁于兵乱”，北齐天宝八年，“迁民聚堡”，设永济务，金世宗大定二十七年改永济务为永济县，金大安元年为避讳完颜永济之讳，改永济县为丰闰县，明洪武元年，改闰为润，后曾与丰南县合并，是区政府所在地，1962年恢复，现隶属于唐山市所辖。2002年5月与原唐山市新区合并为唐山市丰润区。
3、社会经济
丰润区历史悠久，为曹雪芹故乡，历经沧桑，区已由一座古城发展成新型的现代城镇。丰润是传统的农业大区，素有“冀东粮仓”之美称，是国家商品粮基地、省花生出口基地和瘦肉型猪生产基地，特别是通过近年来调整农业结构，已经形成了以奶业、蔬菜、苗木、特色
果品四大产业为主导的农业产业化发展格局。丰润区工业起步较早，门类较多，已初步形成了钢材加工、水泥、食品、机械、化工、建筑装饰材料等六大龙型经济体系。
4、城区建设
丰润城区地处唐山市以北25公里处，丰润区的东部为区政府驻地，是丰润区的政治、经济、文化、交通中心。1977年震后唐山市新区于丰润县城东兴建，2003年丰润县与唐山市新区合并成为丰润区。近年来，丰润区在城市建设方面不断加大改造力度，城区功能更加完善，城市品味进一步提升。农村小城镇建设全面启功，沙流河镇被命名为全国城镇建设先进镇、全省首批优先发展镇。
城区对外交通方便，铁路方面有京秦电气化铁路和唐遵铁路。过境公路有：102、112两条国道、多条高速公路在境内连接、丰董路、唐兴路、唐玉路、丰韩路、丰邱路、新石路、丰白路。
城区内部道路建设：区内道路网已初步形成，已修建的干道均为沥青混凝土路面，已建成的干道南北相互交织成网状布局，使城区交通畅通无阻，主要干道有：曹雪芹大街、唐丰路、人民路、幸福路、燕山路、林荫路、厂前路、光华道、公园道、银河路、浭阳道、西环路、南环道等。
城内有影剧院2个，座位达3500个；师范学校1所，中学4所，小学14所，幼儿园5所；医疗机构5个，床位730张；文化馆、图书馆各一个；城区西部唐丰路旁有一座天宫寺塔，属省级文物保护单位。
5、基础设施条件
①供水
城区供水方式基本分为两类，即工业自备水源和城市集中供水。水厂位于八小区西北角，主要服务对象是居民生活用水，部分街区中小企业、商业及市政用水。
②排水
整个丰润区城区用暗管、暗渠排水，排水管沟深1.6—2.6米，沟底宽0.8—1.2米，排水管为钢筋混凝土水泥管。排水体制采用雨水污水分流制。雨水系统根据东南高、西北低的地型，制定就近排水体系的原则，雨水顺势排入还乡河。全区共铺设雨水管线26930米，有7条雨水系统。污水系统总的原则是统一排除，集中处理，经区污水处理厂进行二级处理，最后排入还乡河，或灌溉农田。现丰润区人民政府正在城西筹建第二个污水处理厂。
③供电
供电电源为丰润区热电厂，丰润区热电厂位于林荫路东侧，为唐山市区4座电厂之一，该厂共有3台汽轮发电机组。供电线路有五条电力出线，属唐山地区110千伏电网。辖区设有唐山供电公司丰润区供电分公司。丰东变电站是辖区唯一的一个变电站，位于丰润区供电公司院内，站内安装2台3.15万千伏安变压器。居民照明用电：首先由丰东变电站对电进行降压，引出主线，而后沿城区各主干道进入小区配电室再次变压，引支线接入住户。用双回路电缆从丰东变电站接入大中型企业。
④通讯
丰润区通讯事业发展迅速，境内有唐山市邮电局丰润区分局。主要为方便附近事业单位和居民而设。丰润区分局办理各种通讯业务，电报、电话、储蓄等，传真以及BP机移动电话网均已开通，随着经济的发展，电话通讯发展迅速、电话网已分布全区各乡村，形成完整的电信网络，能够满足人民群众生产生活需要。
⑤供气
丰润区城区由唐山钢铁公司炼焦制气厂负责供气。该厂坐落在大八里庄南。主要任务是为唐钢提供冶金焦炭和唐山及丰润区提供民用、工业用煤气。设有煤气站8座，其中1座设储气罐，设在林荫东
路北体育馆附近。煤气调压站6座，5座为民用，基本按500米的供气半径分布于城区各居民小区内；另一座为工业调压站，设在四小区南边。
⑥供暖
丰润区城区由丰润区热电厂供热，热网采用方形地沟敷设。从热电厂引出干线五条，其中水网2条工业蒸汽网两条汽网凝结回水管1条。工业用汽，由热电厂引蒸汽管直接输入厂区。采暖供热，由热电厂引热水干管沿城市道路分布成网，进入小区热力站出线到户。城西尚有部分小区采用自备锅炉供热。
6、工程地质条件
***各部地质虽然亦有差异，但大体可分为三类，Ⅰ类用地、Ⅱ类用地、Ⅲ类用地。地表覆盖着2—4米厚的棕红色亚粘土，允许承载力20—30吨∕平方米，适宜进行大中型工业与民用建筑。该区处于山前洪冲积扇的后缘，沉积材料较粗，地下水埋藏相对较深。“7.28”地震时宏观烈度为8—9度，因而除沿还乡河狭窄的河漫滩上发生零星液化外，广大地区未发生液化。
（三）个别因素
待估宗地位于*****，东临***路，交通便利。
宗地形状规则，用地面积56.52平方米，面积、形状对土地利用无影响，宗地所处区域地质条件良好。于评估基准日，待估宗地基础设施实际开发程度已实现宗地红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红外线内“六通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整）。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《城镇土地估价工程》（ＧＢ∕T18508—2001）
4、《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ∕T18507—2001）
5、国土资源部《关于改革土地评估结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001］44号）
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号）
7、《中华人民共和国担保法》
(二)地方政府及有关部门颁布的法规、通知及文件
1、《河北省土地管理条例》
2、《河北省国有资源厅转发国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（冀国土资用字［2001］181号）
3、唐山市人民政府办公厅文件唐政办［2008］13号（唐山市人民政府办公厅关于印发《唐山市市本级城镇基准地价》的通知）
4、《唐山市丰润区土地级别调整与基准地价更新及地价动态监测项目报告》
（三）、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料
二、土地估价
（一）本次估价过程中，遵循的主要原则有
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
2、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也会有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及组合变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素多在变动中，因此应把握各种因素之间的因果关系及变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
3、协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4、需求与供给原则
在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应得垄断性特征。
5、贡献原则
按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依
据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地评估这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言，是部分与整体之间的关系。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法评估的基础。
6、最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提。
7、预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的总收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
8、报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会响应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
9、竞争与超额利润原则
一般商品的竞争是在供给与需求双方发生的，价格是在供需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则前提，二者有
密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。
（二）、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场的发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择估价方法。
待估宗地在丰润区基准地价覆盖范围内，因此，可选择基准地价系数修正法作为评估方法之一；同时由于该宗地为有收益类用地，可用收益还原法评估，故本次评估选择基准地价系数修正法和收益还原法，综合确定地价。
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照代替原则，就估价宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比，并对照修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日土地使用权价格的方法。其基本原理是代替原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格。
根据《城镇土地估价规程》与《唐山市新区土地定级估价报告》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1±∑K）
式中：K1----土地使用年限修正系数
K2----期日修正系数
∑K----影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
采用基准地价系数修正法测算的宗地单位地价详见表3-1。
2、收益还原法
收益还原法适用于商业用地。它是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为估价时日总收益的一种方法。此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益这种情况。
基本公式为：
房屋土地年租金=房地年总收益
房地总费用=维修费+管理费+保险费+税金+年房屋折旧费
房地纯收益=房地总收益-房地总费用
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
土地价格=土地纯收益÷土地还原利率
有限年期土地价格=土地价格×待估地块年期修正
采用收益还原法测算的待估宗地单位地价详见表3-1。
（三）估计结果
1、地价的确定方法
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，本次评估分别采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，两种方法测算结果相差不大。基准地价系数修正法是根据同区域同用途土地的平均价格来计算待估宗地的价格，而收益还原法是直接运用同区域同用途土地平均收益和费用资料来求取待估宗地的地价。根据待估宗地所处区域内同类用地的价格水平，结合待估宗地的实际利用开发程度，经综合分析确定取基准地价系数修正法和收益还原法测算结果的简单算术平均值作为最终地价，详见下表。
表3-1：待估宗地价格表
2、估价结果
经估价人员现场查勘和对当地市场资料的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，评估基准日为2010年12月17日的土地使用权价格为：
单位面积地价：832元/平方米
大写：捌佰叁拾贰元每平方米
评估土地总面积：56.52平方米
评估土地总地价：4.70万元（保留到0.01万元）
大写：肆万柒仟元整
货币种类：人民币
宗地估价结果详见报告附表1-1《土地估价结果一览表》。
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估计的前提条件和假设条件
1、李树信以合法、有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的正常进行，保证取得持续性收益。
4、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规及政策。
6、委托方提供的资料属实。
7、评估设定开发程度按照宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日为2010年12月17日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格现值。
2、待估宗地的权利状况和面积状况以委托方提供的《国有土地使用证》为依据。
3、本评估报告仅为***以待估宗地土地使用权进行抵押贷款提供价格参考依据，不得转移他用，如改变评估目的、使用条件，地价须重新评估。最终贷款金额由抵、贷双方协商确定。
4、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均取两位小数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但此种情况不影响每一计算结果及最终评估结论的准确性。
5、本报告估价结果为满足本报告价格定义条件下的土地使用权价格。如顾家的目的、估价基准日、股价面积、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年限、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告评估结果不成立。
6、评估结果自估价报告出具之日起壹年内有效。
7、评估报告需经估价师签字和估价机构盖章后方有效。
8、本估价报告复印件及报告缺页均无效
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 国有土地租赁合同范本通用版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出租方：__________________(以下简称甲方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 承租方：__________________(以下简称乙方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《民法典》等和省、市相关法规、规章规定，双方本着平等、自愿、有偿的原-则，经-过协-商一致，订立本合同。 第一条甲方依据本合同出租土地使用权，其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。 第二条甲方出租给乙方的土地位于____________省(自治区、直辖市)市(县)街道村，面积为____________平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经-双方确认。 第三条本合同项下的宗地，土地用途为用地，乙方利用该地块。 在租赁期限内，乙方未经-甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物，乙方如须改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和规划行政主管部门同意，依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，并办理土地使用权变更登记手续。 第四条该幅土地在签订本合同之前已经-村在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有，具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》，该附件双方已经-确认无误。 第五条租赁期限
题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》
中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
国有土地使用权收回方式及其补偿 国有土地使用权的收回方式主要有三种：一种是行政处罚性“收回”。如果土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，那么市县人民政府可以依照法律法规的规定决定收回土地使用权。该方式的法律依据是：《土地管理法》第37条第1款、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款等。一种是土地使用权使用期满“收回”。政府在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。对此《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条均有明确规定。 上述两种方式均属于“无偿”收回国有土地使用权的情形，一般情况下不会给予土地使用权人补偿，因此本文不做过多探讨。以下仅就第三种收回方式“法定事由收回”做重点说明，后文所称国有土地使用权收回也均是指“法定事由收回”方式。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地
使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。那么国有土地使用权收回到底是依何程序进行，又是依何标准补偿呢。 依据《土地管理法》第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此，只有有权人民政府可以批准收回国有土地。土地管理法虽对收回土地使用权的批准权限作了规定，但还是没有针对收回土地使用权的法律程序诸如公告、提出收回方案和补偿方案等进行规定，因此急需立法予以完善。综合各地的通行做法笔者认为应当按照以下程序进行：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。 国有土地使用权收回应当如何给予补偿呢。依据《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。实际上国有土地使用权收回的补偿应当分为两部分来看。对于地上的建筑及附属物依据物权法第四十二条进行补偿，既对房屋依法进行征收，价格参照被征收房屋类似房地产的市场价格，国有土地使用权同时收回。对于没有地上物部分的土地应当参照收回土地时的评估价格既土地使用权市场价格进行补偿。对此《深圳市土地征用与收回条例》第三十三条规定：采取作价补偿方式收回有偿出让的土地的，应当对剩余年期部分的土地及其地上建筑物、附着物给予补偿。剩余年期部分的土地的作价补偿金额参照收回土地时的评估价格计算。
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
1 数量潜力测算 按照前述农用地整理数量潜力的测算方法，统计并分析全区历年已实施土地整理项目，计算得到项耕系数、可整理建设规模、待整理建设规模和农用地整理出地率，再进行测算，得到全区农用地整理数量潜力。根据国土资源部《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》，农用地整理的出地率一般为3.00%-5.00%，而统计出的已实施项目的出地率偏高，因此为了保证数据的合理性和提高农用地整理的可行性，确定平原地区农用地整理出地率为3.00%，丘陵山区出地率为5.00%。 测算公式如下： i i i i P M N δ=-*（） （公式1） 其中：i M =i S /i β； （公式2） i i i S W *α=； （公式3） i i i L /N β=； （公式 4） 式中：i P ---i 镇的农用地整理数量潜力； i M ---i 镇可整理建设规模； i N ---i 镇已实施农用地整理建设区总规模； i S ---i 镇可整理耕地面积； i W ---i 镇基期年耕地面积； i L ---i 镇已实施项目区内的耕地面积； i α---i 镇耕地连片系数； i β---i 镇项耕系数； i δ---i 镇出地率； 2 质量潜力测算
质量潜力以产能提高潜力来表达，主要方法是根据各测算单位的产能提高状况确定。以镇（街道）区域为基本测算单位，以全区内待整理耕地的综合产能代表农用地整理质量潜力。假定全区整理前耕地为该县因素指标区二级区的农用地平均等别，整理后耕地达到该乡镇所在的二级区的农用地分等最高等别，原有耕地部分质量提高潜力为全区内待整理耕地质量由平均等别升到最高等别所增加的产量；新增耕地部分的质量潜力为全区农用地整理新增耕地面积乘以农用地平均等所对应的标准量单产。 质量潜力测算公式如下： ()()15i i i i Q M N P K γ=-*+** （公式5） 式中：i Q 是i 县通过耕地整理产生的质量潜力，单位为公斤； i M ---i 县可整理建设规模，单位为公顷； i N ---i 县已实施农用地整理建设区总规模，单位为公顷； γ---i 县耕地提高的等别指数，为该县所在因素指标区的 二级区的农用地等指数最大值与平均值之间的差值； i P ---i 县新增耕地面积，单位为公顷； K---i 县农用地最低分等指数；
土地使用权租赁协议新示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
土地使用权租赁协议新示范文本 使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 甲方：_________集团公司 住所：_________省_________市_________路_________号 乙方：_________股份有限公司（筹） 住所：_________省_________市_________路_________号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行 政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府 主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限 公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使 用权，土地使用期限为_________年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土
地和有关房屋，经双方协商，甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权，乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务，保护双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则，订立本土地使用权租赁协议。 1．租赁范围：_________。 2．租赁期限：_________。 3．租金标准：_________。 4．甲方的权利、义务：_________。 5．乙方的权利、义务：_________。 6．租赁物的交验：_________。 7．续租：_________。 8．违约责任：_________。 9．争议的解决：_________。
土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法
没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令） 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
中华人民共和国土地管理法实施条例 （国务院令第２５６号） 第五章建设用地 第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日
土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示：该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下： 1．协议的双方当事人。 2．租凭范围，即土地的确定。 3．租凭期限。 4．租金标准。 5．出租方的权利、义务。 6．承租方的权利、义务。 7．违约责任。 8．争议解决的办理。 二、格式：
土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方：××集团公司 住所：_____省_____市_____路_____号 乙方：××股份有限公司（筹） 住所：_____省_____市_____路_____号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权，土地使用期限为_____年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋，经双方协商，甲方
土地使用权在取得时所需的材料 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 需要土地时，可以依法申请国家的土地使用权，土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后，大家可以合理利用土地，并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地，不造成土地资源浪费，感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 ▲一、土地使用权在取得时所需的材料 1、土地登记申请书; 2、单位设立证明、法定代表人的证明或者是个人身份的证明和户籍的证明; 3、出具土地权属来源的相关证明，属于共同使用一宗土地的情况，还须要提交共有人的共同使用该宗土地的约定或者协议等相关资料; 4、地上的建筑物和其他的附着物的合法产权的证明;
5、法律、法规、规章规定所需要提交的其他文件的资料。 ▲二、获得土地使用权的方式有哪几种 (一)以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。 (二)以划拨方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。 2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、
广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日
目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件
摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日：2008年8月4日。 价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法：采用假设开发法。 评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日2008年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人： 评估项目负责人：评估项目复核人： 报告日期：2008年8月5日
农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方：（以下简称甲方）： 承租方：（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致，订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事（主营项目）种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。（注： 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用，甲方及其它单位不得占用或用于经营。） 土地性质：农村集体土地 土地类型：甲方未对外承包或租赁的土地
土地面积：荒山亩，土地亩 四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： （详见出租土地定界图） 甲方承诺：该块土地为非国有土地，也不属于丹江水库管理局管辖土地，属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年，即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币（大写）（万元）（其中包括土地地面附属物、建筑物等）。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。
四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件，帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同，并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定，取得了三分之二以上村民代表的同意，同时征得了当地政府的同意，即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟，甲方有义务协助村民迁出坟墓，费用由乙方承担，每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。
浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设
起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让
XX地块土地使用权出让价格评估报告 目录 1宗地土地价值评估 (1) 1.1 土地估价原则 (1) 1.2 估价方法选取 (1) 1.3 假设开发法评估模型 (1) 2宗地基本概况 (2) 3土地拍卖价格评估 (3) 3.1 宗地技术经济指标 (3) 3.2 物业销售价格预测 (3) 3.3 物业销售收入估算 (4) 3.4 项目投资估算 (5) 3.5 土地价值评估 (7)
1宗地土地价值评估 1.1土地估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，对受委托对象进行价值评估。具体遵循的基本原则：合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变动原则和多种方法相结合的原则。 1.2估价方法选取 估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法，根据待估地块土地使用特点和土地评估的规定，本地块地价评估采用假设开发法进行评估，结合土地出让起始价，进行加价分析，通过假设开发法评估做到深度性综合考量，降低评估值误差。 1.3假设开发法评估模型 运用假设开发法来确定宗地的限价，其基本思路为： 研究待估宗地基本情况 选择用地最佳开发方式 估算开发后的房地产价格 估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用 项目开发周期内的利润计算 图1~1 评估方法操作流程图
2宗地基本概况 图2-1 项目地块位置图 用地地点概述：该宗国有建设用地位于南宁市经开区金凯路北侧、新屯路南侧项目规划用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 项目实际用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 用地性质：城镇住宅、批发零售用地 容积率：≥2.5且≤3.2 建筑密度：≥25%且≤30% 绿地率：≥35%
土地使用权及地上建筑物租赁协议出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲乙双方根据国家有关法律法规的规定，按照互利互惠和平等自愿原则，现就本协议约定的土地使用权及地上建筑物租赁事宜，经友好协商达成一致意见，特订立本合同，以兹共同遵守: 一、租赁土地及建筑物位置和面积 甲乙双方同意并确认，甲方租赁给乙方的宗地位于，土地面积大概平方米，该宗地的具体位置及四至见附件一(该宗地以下简称为“拟租赁宗地”)。甲方租赁给乙方的、拟租赁宗地的全部地上建筑物和构筑物清单如附件二。 二、租赁期限 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁期限为年，自年月 日至年月日止。 三、租赁费用及付款时间 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁费用为万元/年，共计万元。本协议签订当日，乙方向甲方支付万元，剩余租赁费用万元，乙方在合同签订之日起日内，向甲方一次性支付。 四、其他约定
1、甲方出租给乙方的土地为工业用地，在乙方租赁使用期间，如发生国家或地方政府政策变化而引起的停业、搬迁等造成乙方损失的，相关的所有责任均由乙方自行负担。 2、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物，在乙方租赁使用期间，如遇国家征用，甲乙双方同意按照以下方案实施补偿:租赁宗地的土地征用费、地上建筑及其附着物和拆迁安置补偿费均归甲方所有，甲方按照乙方实际使用租赁宗地及建筑物的期间收取乙方租赁费，向乙方退还剩余租赁费用。 3、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物产生的所有税费，均由乙方负责承担。如因法律规定和交易习惯需由甲方代乙方先行支付的，乙方应当在甲方实际 1 支付之日起30日内向甲方偿还该费用。 4、乙方依据本租赁协议取得的甲方宗土及建筑物使用权不得转让、转租和抵押。甲方需要转让、抵押该宗土地及地上建筑物使用权的，应当书面通知乙方，并保障乙方按照本协议享有的租赁使用权。 5、乙方在本租赁期限届满后，如需继续租赁使用该宗土地及建筑物的，须在租赁期限届满前六个月内向甲方提出书面要求，由甲乙双方另行签订租赁协议。 6、乙方在租赁使用期间，需要在该宗土地上增建的建筑物和附属物的，应当取得甲方书面同意，有关费用问题由双方另行约定。乙方未经甲方同意，增建建筑物和附属物的，应当向甲方承担所有相关责任。 7、乙方因停业、终止经营等原因，需要提前终止履行本协议的，应向甲方支付相当于一年租赁费用的违约金。 五、违约责任 1、乙方应按照本协议的约定向甲方支付租赁费用，逾期支付租赁费用的，每逾期一日，按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期支付超过六十
房地产开发课程论文 姓名： 学号： 专业班级： 成绩： 2012/11/28
土地使用权的获取方式的总结 摘要:土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记，则土地使用权出让行为无效。 关键词:房地产开发;土地使用权;获取 [Abstract]Land use right transfer of state is state-owned land use rights to a certain number of years to transfer land users, by users of the land to the state to pay the leasing of land use rights behavior. The transfer of land use rights refers to the transferring of land use right of the land users, through sale, gift or other lawful means of land use rights transfer behavior. Land use right transfer refers to the approval of the people's governments at or above the county level, the land user has paid compensation, resettlement and other costs, will the land delivery of its use, or the land use right of free delivery to users of the land use behavior. The transfer of land use rights, shall sign a written lease contract, at the same time to the local people's government at or above the county level land management department for registration. If you do not enter into a written contract on the transfer of land use right registration and management, the land use right transfer act invalid.. [Keyword] Real estate development; land use right; acquisition 一、简介 土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。 1、国有土地使用权 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 重庆市国有土地使用权出让合同范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
出让方：_______________________________ 地址：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 受让方：_______________________________ 地址：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 根据《中华人民和共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《重庆市土地管理规定》等有关法律法规规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，依法订立本合同。 第一条出让方同意将位于 __________________ ，面积 _________ 方米（以交地面积为准）的国有土地招标出让给受让方作为商业、住宅用地，出让年限商业40年、住宅50年。其出让年限从签订正式合同之日起算。 建设用地位置与四至范围以用地红线蓝图为准 地下资源，埋藏物和市政公用设施属国家所有，均不在土地使用权出让范围内。地下空间的深度开发应遵循国家的有关规定。
关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告 蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司 一、估价案例的主要情况 1、估价案例的背景 委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。 2、估价对象概况 （1）宗地登记状况： 估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。 （2）宗地权利状况： 估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。 （3）宗地利用状况：
估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。 3、估价目的 提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。 4、估价时点 经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。 5、地价定义 根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。 6、估价方法的选择 根据《城镇土地估价规程》（以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，