xx中小企业科技园策划案
第一部分成都市工业园区发展状况
全市范围内的各类开发区共有14个，即成都高新技术产业开发区（含西区、四川成都出口加工区）、成都经济技术开发区、成都xx科技产业开发园等3个国家级开发区；西南航空港经济开发区、成都市新都卫星城工业区、金堂三中园区（四川中美/外中小企业发展园区）、都江堰工业开发区、成都现代工业港（郫县）、邛崃经济开发区、成都华侨经济技术开发区（青羊区）、成都彭州工业开发区、成都锦江工业开发区等9个省级开发区；成都凤凰山第三产业开发区、成都牧马山旅游度假区等2个市级开发区。
第二部分项目概况
一项目简介
xx中小企业科技园是国家级工业园区——成都xx科技产业开发区专为xx中小企业开辟的创业起步区，科技园利用孵化器的政策和功能优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。
项目总规划面积300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积33000平方米，将建成五层孵化中心大楼10000平方米，工业厂房23000平方米，容积率为0.825。
二项目用地描述
（一）地理位置
项目位于成都西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带，蓉台大道与柳台大道交汇处的502广场，两面临路，交通十分便利。距成都外环高速路16km，距火车西站13km，距火车北站约25km，距双流国际机场18km。连通温江与成都的光华大道建成后，从温江到成都市区仅需8分钟，成温邛高速公路的全面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程的竣工将温江和开发区纳入大成都四通八达的交通网络中。
（二）土地面积及规划使用性质
园区规划面积300亩，目前已征地73亩，其中代征地13亩。
用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。
（三）项目进展情况
目前土地已交付科技园，用地已打围，红线已画，原用地内沟渠已改，可以进行场平工作。新成立项目公司名称已注册，公司组织机构已初步建立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条是项目策划、招商。
第三部分项目策划方案
一项目SWOT分析
（一）项目优势（S）
1、成都市工业发展核心地带圈
温江是成都市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。开发区是成都市工业经济的增长，是全市发展生物制药、食品加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出
2、国家级开发区优势
入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势
3、孵化器优势
科技园实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化器功能优势。
4、位于江泽民视察过的502广场，口岸好，广告效果好。
5、拿地成本低，可办理产权证
6、具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。
（二）项目劣势（W）
1、公司整体、自主开发将面临一定的资金压力和风险
2、公司在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮
3、一期和二期土地未连成片，难以整体规划。
4、距离成都市区较远，给企业增加了运输成本。
（三）项目机会（O）
1、开发区的亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢，招商效果差
2、开发区入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。
3、成都市区及周边郊县定位于中小企业工业园的不多
4、项目用地位置优越，将成为开发区的形象工程之一，开发区管委会可能为园区招商
提供帮助。
（四）项目威胁（T）
1、各类工业园区，竞争激烈，尤其是亚东、蓉台两工业园如果进入开发将带来直接
威胁。
2、如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期拿地不利
3、开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争
SWOT分析结论：
1、面对竞争，明确定位，专为中小企业量身定作。
2、充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。
3、充分发挥国家级开发区金字招牌的优势。
4、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。
5、利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。
二项目开发策略
（一）项目开发总体目标
1)以温江项目为契机，实施“工业地产规模化”战略
2)以温江项目树形象，亮品牌。
3)兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。（二）项目开发策略
1、自主开发+入园企业开发
这种方式下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利的情况下（招租达到60—80%，引进企业5—6家），方可开展孵化大楼的开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。
利：
1)公司资金压力小，资金占用少，财务风险小
2)投资风险小。
弊：
1)开发周期拉长，影响二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力
2)因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心不足，招商工作
难度大。
3)投资回报较低。
2、引入新投资商联合开发
以项目土地使用权作股，引进新的投资商对海峡教育科技公司增资扩股，进行联合开发。新投资商可以优先考虑皎龙等运作工业园区较成功的工业地产商，因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和认识，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。引入新的投资商后即可对园区进行整体启动，孵化楼和标准厂房可以先建起来，同时整个园区的设计和规划标准也可以有所提高。非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。
利：
1)开发周期短，资金压力小，风险分散
2)有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有帮助。
3)利于招商
4)如果能引入工业地产商则可以利用对方的网络推进招商工作。
弊：
1)寻找理想的新投资商较困难
2)利润空间压缩
三项目市场定位
（一）同类工业园区考察情况
龙腾工业城
由宏杰置业（台资）投资，位于成都龙泉国家经济技术开发区中心位置世纪大道旁，占地1000亩，分A、B区开发，预计5年内完成整体开发。目前已完成一期开发，含11栋标准框架结构厂房和1栋员工宿舍，二期三栋厂房6月前可交付，9月前完成二期建设。工业城只租不售，03年开始招商，目前一期除两栋厂房共约2000平米外已完成大部分招商入驻率达92%，租赁价为10-13.5元/平米（含物管费），员工宿舍每间可容纳16人，含基本设施650元/月，不含基本设施580元/月。园区用水为自来水，吨水价约0.50元；每1000平米厂
房配电60KW，超出部分按500元/KV A加收电力增容服务费。折合后动力电价约0.70元，照明电约0.90元。目前入驻企业主要是制造业、机械加工、包装和电子。
成都青羊工业集中发展区
由成都青羊工业建设发展有限公司投资，是成都市21个工业集中发展区之一，园区位于青羊区苏坡、文家交界处，东临火车西站、三环路，西接绕城高速，南接成温邛高速公路。总占地面积3057亩，规划总建筑面积220万平方米，主要规划为两大区域：2593亩市工业发展区、464亩集中发展区农民拆迁安置新居工程，整个工业集中发展区的概念设计和300亩科技创新起步区的规划设计方案设计已委托日本大厂株式会设计完成，464亩发展区农民拆迁安置新居工程——“英国小城”的概念设计和规划方案已委托英国和乐集团设计完成。园区主导产业定位于精密机械加工与电子电器，发展现代制造工业与信息工业。据报载，3月16日举行了发展区启动暨首批入区企业（项目）签约仪式，首批18家中外企业（项目）与青羊发展签署了入区协议，项目总投资额达8.28亿元。一期300亩科技创新起步区正在建设中，预计明年上半年可交付使用。工业区全部由投资商开发建设，对外出售，拟售价为2980—3500元/平米，需一次性付款。园区对入驻企业没有特别要求（污染性产业除外）。目前招商政策正在制定中。
龙潭都市工业园
成华区政府政府投资，由成都三益投资有限公司招商、管理，是三环沿线规划最大的都市型工业园区，规划面积11000余亩（一期开发5800余亩），其中中小企业创业园（30亩以下）200亩。园区以售为主，兼带出租。投资企业征用土地价格为（20万净地价+5万配套）/亩，征地后可自建或委建，但厂房水电等由企业自己申请。代征地是否分摊因位置而定。租赁价格为10-15元/月*平米。30亩以上大园区土地已基本征用完毕，主导产业为服装、信息电子、新材料、汽车及零配件，但园区开工建设的少。中小企业创业园区已有7-8家企业签订意向，土地征用达60余亩。
锦江（柳江）工业开发区
由锦江区政府投资，柳江街道办管理。已征地1800亩，分为A、B两区。A区毗邻国家级成都高新技术开发区，由府河、三环路、成仁路、绕城公路合围而成，占地1277亩。B 区位于潘家沟，占地500余亩。A区土地已征用完，入驻企业主要为印务和生物制药。B区只租不征，企业租用土地（50年）3000元/亩*年，配套费3万/亩（一次性付清），厂房由企业自建，企业也可租用开发区标准厂房，7元/平米。目前B区厂房多由开发区建设，另有6、
70亩土地可租建。
蛟龙工业港
由成都蛟龙集团投资，园区总部位于青羊区文家境内成温路与绕城高速公路交界处，成温高速公路入口旁, 一期占地1400亩, 二期占地400余亩（另有双流九江4、5百余亩），企业可租用土地自建或委托开发商建设。土地租赁费每年3000元/亩（九江2000元/亩），配套费6万/亩（一次性付清），企业委托开发商建设4个月可交房，首付10%，工程完工付20%，三年内缴清余款，开发商代办地面产权。企业也可租赁厂房，租金8元/平米（九江7元/平米）。园区自建自来水厂，每千平米配电40KW，超出部分按500元/KW加收。园区一期已经全部入住，二期（文家）已经有10余家企业签定意向，二期（九江）也已入驻近20家企业。
四川省商会民营经济示范基地（科创工业园）
由科创药业集团（民营）投资, 位于成雅高速双流出口，双华路与长城路交界处，西南航空港经济开发区内, 规划面积1200亩（一期开发400亩），主要由开发商自建后对外租售，企业也可征地自建或委建，征地价为：7-12万元另加1万/亩土地出让金,款项全部付清后半年内取得土地证，公共配套费8-10万/亩，基础设施配套费2.8万/亩。园区另规划100余亩土地用来修建30余栋别墅作为办公科研楼（规划地紧邻锦丽园别墅区），同时可对外出售。目前园区尚未建设，正进行招商准备工作。
蓉台工业园
位于成都温江xx科技产业开发园蓉台大道北段, 占地近100亩, 规划建设20栋钢结构标准厂房。在管委会的敦促下，已建成两栋厂房。园区以出售为主，投资者可征用土地（12万/亩）自建或委建（未含配套费）, 或购买标准厂房155万/栋，也可租赁（15元/平米）, 目前入驻率为0。
亚东.海科创业园
由成都亚东投资有限公司投资, 位于成都温江xx科技产业开发园蓉台大道南段, 占地80余亩，原则上开发商统一规划修建厂房（企业也可以征地）。园区预计四月份开工，目前尚未有任何政策。
私人厂房
双流机投镇白佛村2组, 由几个投资人共同投资建设，占地约两亩。每套含两栋厂房（各400平米左右）和三层楼房（共约500平米，含临街商铺），砖混结构。对外出租, 租金约3、
4元/平米*月，水电价基本一样，但每周平均有1-2两天停电。
（二）综合分析
以上九家工业园中，青羊、龙潭、锦江三家为政府投资，其余均为民间资本投资。除私人厂房外，均有规范化运作和管理。从规模上看，除蓉台、亚东外，其余工业园规模均在千亩以上，资金实力雄厚，因此开发模式上有较大的选择余地，可以先开发后招商。从定位上看，青羊、龙潭、锦江A区主要定位于大品牌、大投资的中大型企业（集团），其他工业园则主要定位于中小企业。蓉台、亚东与海峡在规模、定位上相似，但前两者开发、招商启动进展缓慢。蛟龙在品牌、规模、价格上对海峡构成威胁，但其土地为划拨地，企业只能拿到地面建筑产权。
（三）项目定位
1.市场定位：
科技园是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。
2.目标客户定位
成都市区及周边种子型高科技企业和中小型企业；
省内外企业在温江的分支机构、子（分）公司、生产基地。
四项目营销策略
产品篇
从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。
1．科技园区
项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。
资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。
培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲
座和培训。
创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。
2．金牌贴身物管：
为园区企业创业发展解决后顾之忧。
价格篇
从租金上看,海峡的租金标准同位于国家级开发区的龙腾、蓉台相比，价格居于中位，相比蛟龙、龙潭、锦江则价格优势较弱。
厂房土地售价上，蛟龙折合售价21万/亩，锦江18万/亩，相比而言，海峡的售价有一定价格优势。
大楼售价上，相比青羊工业集中发展区，具有绝对优势，但考虑到两者的区位差别（温江vs成都），优势并不明显，但基本可比温江本地写字楼售价。
考虑到xx的开发策略是为了尽快收回投资，因此应运用价格和政策杠杆向销售倾斜，一方面突出买楼、买地的价格优势、所有权优势和政策倾斜，另一方面适当保持租赁的“高位”且实行租金每3—5年上浮，使投资者有买比租合算的感觉。因此，租金方案可考虑不变，但因土地售价结构中，配套费所占比例较高（达到10万/亩，而蛟龙、锦江、龙潭配套费在3—8万之间），可以考虑适当压缩配套费使综合地价压缩到18万/亩左右，这样价格将成为园区最大的比较优势。
招商篇
1.招商目标
无论哪一种开发策略，招商都应先开发而行。招商的短期目标（3—5个月）是确定2—3家有一定品牌知名度，征地面积在10—20亩的中型企业，5—6家征地面积在5—10亩的小型企业，以尽快推动大楼及园区配套设施的开发，长期目标（1—1.5年）是完成整个园区的招商工作。
2.招商对象：
①大成都范围内中小企业。
②省内外大型企业、集团成都分支机构、子（分）公司、生产基地
③大成都范围内高校实验室、专利持有人
④民间投资者（产权式工业物业）
其中以①、②为主要推介对象，这部分客户里，力争园区企业：社会企业达到3：7。
3.推介主题卖点和二级卖点：
主题卖点：6年租金+银行按揭帮您轻松置业
270元/平方米土地费（18万/亩）+500元/平方米建造成本=770元/平方米
六年租金：12*10元/平方米*6=720元/平方米
二级卖点：
?强大的孵化器优势
?园中园金牌贴身服务
?产权式商铺、产权式工业物业：三权分离，50年稳定的投资回报
民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定的租金回报，由园区代为招租、管理，省去招租和维护成本。投资回报率高达8%—10%。十年即可收回投资。稳定
回报期限长达50年。
?灵活的销售方式：
◆分期付款
◆垫付建设资金
◆售后返租（专门针对产权式物业投资者）
主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。
4.招商步骤
整个招商过程分为三阶段：
(1)招商准备阶段：（4.14前）
1.园区规划图、效果图、平面图；
2.招商计划拟订；
3.成立招商小组、明确工作职责；
4.制定招商手册、招商海报、布置招商现场；
5.拟订租赁、销售合同。
(2)招商初期阶段：以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为主要内容。
?开拓多元化招商渠道：
?现场招商：老园区作为招商中心对园区内外进行包装（条幅广告、招商手册、宣传资料等）
?报纸广告（软、硬广告）、户外广告牌（园区现场）
?政府招商：充分发动政府、管委会力量提供招商信息和便利条件。
?客户招商：以客招客。
?网络招商：更新公司网站，通过网站发布招商信息
?对外宣传主要通过媒体发布、报道和开展活动营销来进行：
?媒体发布、报道：选择受众面广、政经类报纸（四川日报、成都商报、成都日报等）进行全面发布和报道：
●三报同时刊载招商信息，连载两日；
●园区现场外制作广告墙、竖广告牌；
●老园区外墙制作招商广告条幅。
●网站同步发布招商信息。
●硬广告同步推出：选择成都商报围绕主题卖点和二级卖点形成广告系列隔日
推出；
●软广告紧随其后：选择成都商报制作人物（王总）专访、招商系列活动跟踪
报道。
?活动营销
●园区企业座谈会（4月初）。
●以温江区招商引资办、管委会名义主办，园区协办举行招商会，增强招商会
的权威性和吸引力。（4月底）
●与中小企业局联办中小企业创业发展专题讨论会暨项目推荐会（5月）。
●园区启动暨首批入园企业（项目）签约仪式，邀请温江区委区府、管委会、
中小企业局、新闻媒体参加（6月）
●对各区工商注册办公室、专利局攻关，请求代为宣传，提供相关信息。
（3）招商后期阶段：开设两个招商场所，一个在园区现场，一个在总部。主要以宣传招
商政策、参观园区等为内容。
5.招商政策：
1)公司外机构引进新企业，视招商程度和效果给予现金奖励。
2)园区企业引进新企业，视招商程度和效果给予租金或售价折扣。
3)推行公司全员招商，凡提供招商信息，引进企业者均给予奖励。
第四部分项目财务分析
略
第五部分项目风险分析与规避
略
制定非常好的招商策划方案，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。 第一部分前言 策划书目的及目标的说明 第二部分市场调研及分析 一行业动态调研及分析 1. 行业饱和程度 2. 行业发展前景 3. 国家政策影响 4. 行业技术及相关技术发展 5. 社会环境 6. 其他因素 二企业内部调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产能力，产品质量，生产水平 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查） 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见） 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见） 三潜在进入者调研及分析 1. 行业进入成本/壁垒
2. 行业退出成本 3. 进入后对本企业的威胁 4. 对竞争者的威胁 四现有竞争者的调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产能力，产品质量，生产水品 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查） 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见） 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工＆顾客意见）五替代品调研及分析 1. 替代品工艺 2. 消费者认可程度 3. 发展态势 六互补品调研及分析 1. 是否存在互补品 2. 互补品价格 3. 互补品对产品的要求 4. 互补品发展趋势及其未来新要求 七原料供应商调研及分析 1. 可供选择的供应者 2. 原材料是否有替代品 3. 供应商的讨价还价能力
4. 我们对其依赖程度 5. 供应商的供应能力 八中间商调研及分析 1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理...） 2. 中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例... 3. 中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力... 九消费者调研及分析 1. 消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作... 2. 消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别 3. 消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等 4. 购买角色 5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等 第三部分企业战略及产品策略的制定 一企业战略制定 二产品策略制定（提供原则或标准） 1. 产品 1）品项：市场定位、目标受众。（打击竞品的专有品项） 2）包装：陈列显着、方便、符合产品定位、价格等 2. 价格 1）符合企业战略？（长线产品/短线投资） 2）符合产品定位？ ①利润为主/市场占有率为主 ②根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。 ③保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象 3. 渠道 1）一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。
大型购物中心招商策划及招商计划实施 一购物中心的招商原则 开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。 大型购物中心招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。 购物中心统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理与业态管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55:20:25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店加入。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则。从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其他区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点带面，特色经营”是购物中心特别是超大型综合购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用，当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，在做生意”的原则。 第九基本原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政制事物管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营销管理中，商户最渴望的是赢利。第十基本原则：购物中心要具备完善的资源信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。
XX产业园招商策划方案 第一部分.XX产业园现状 XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87 万㎡19栋独栋办公、 37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自然景 观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分.项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园，以 XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询 服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势 园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里； 另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车；
6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有 在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛 围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象 3、充分发挥政府开发项目的招牌作用 4、利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念 5、尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台 6、短期内提高渠道合作佣金 7、提供样板房参观
2018年工业园招商文案提案 “**工业园”招商文案（提案） 第一、项目分析及定位 一、现状分析 优势：1、依山傍海，地势平坦，靠近养马岛，是牟平区难得的风水宝地。 2、项目开发体量较小，易于操作。可控性强。 3、项目所在地牟平腹地较大，农产品等原料丰富。 劣势：1、区域板块经济热度欠缺。近几年，牟平区经济虽然有长足进步，但是相对于其他各区，在交通物流等硬件方面还有许多欠缺。而烟台市把牟平定位为以旅游度假为主的综合功能区，对未来工业园发展也会有一定影响。 2、项目硬、软件还有待加强。本项目无论在规模、环境建设及服务上面与烟台各区主要工业园都没有明显优势。 3、交通物流颈瓶。**工业园与烟台火车站和莱山机场距离较远，运输物流不便，制约产业招商类型。 威胁：1、整个烟台大环境的威胁。据不完全统计，现烟台正在使用的工业园至少10个以上，而且工业园开发类型越来越同质化，除少数优质大型工业园招商接近满额外，有相当一部分工业园所招的企业还没有完全到位。因此，在工业园市场同质化的现实情况下，如果我们没有一个突出的优势，很难在招商上有较大突破。 2、来自牟平周边其他园区的威胁。项目周边有多个开发区，直接蚕食了项目招商的优势。尤其是牟平开发区和港口开发区对本案有较大竞争威胁。 机会：1、烟台五区融合速度加快，牟平区边缘化逐步化解，牟平经济未来远景十分看好。 2、项目本身虽然体量不大，但“船小好掉头”，在硬环境无法改变的情况下，如果在软环境多下功夫，与其他园区形成差异化竞争，不失为一招好棋。
二、项目对策： 服务 管理 咨询 入园服务及生产商务服务 五星级物业服务管理 高品质商务咨询 三、项目定位 以日韩为特色，以中小企业为主的现代专业工业园。 换句话说，是以大企业为龙头引导的中小企业工业园。 通过上面分析得知，因本案体量较小，硬软件没有突出优势，故大型外企业显然不是我们的主要客群。 而如今多数工业园的招商思维是：拥抱西瓜，忽略芝麻。 诚然，我们不能忽略大型企业尤其是国际大企业对一个工业园所产生的一系列良性影响。但是大型企业的数量毕竟有限，如果大家的眼光都聚焦在大企业上面，市场上和其他工业园招商竞争必然激烈。 长期以来，多数工业园对广大具有发展潜力的中小企业，多有被忽略的倾向。
加盟策划书模板 篇一：连锁加盟招商策划书格式模板 总部招商目标（市场定位等） 招商区域市场及消费分析（潜在投资发展商区域分析/潜在投资发展商投资决策习惯分析）招商项目产品SWOT分析（招商项目产品的优势分析-劣势分析-机会分析-威胁分析）总部招商策略 招商方式与渠道 招商价格策略 品牌形象定位 招商广告宣传策略 招商谈判策略 招商付款方式 招商费用预算与经济效益分析 招商准备工作内容及时间安排 招商管理与实施方案 招商活动策划方案(开业庆典等） 招商组织机构设置团队组建方案 招商团队人员招聘与培训方案 连锁加盟项目优势分析 连锁加盟总部背景 连锁加盟品牌介绍
连锁加盟企业文化 连锁加盟项目成本控制管理 连锁加盟程序及选址服务 加盟商要求 加盟店效益分析 附：招商人员培训课程 目录 一、招商人员必备的职业素养 二、招商人员的自我形象设计 三、如何开发客户资源 四、如何进行成功的面谈 五、卓有成效的说服术 六、机智灵活的谈判策略 七、左右逢源的成交高招 八、优秀员工的十个习惯 一、招商人员必备的职业素养 （一）、如何做一名成功的招商员 作为一名招商员，在你的招商中，你需要动用你可以使用的一切，千方百计地把自已与商铺推销出去。 发挥你自已的优势，克服顾客的顾虑，成功地把你自已与你的服务展示出来。你要想到，别人代替不了你。你是世界上最成功的招商顾问，你的信心、勇气、想象力、持之以
恒的耐心是你的成功之源。除此之外你还需要一些心理素质：诚意，诚意是招商工作的最高美德。心存诚意，表现于外的是自然而然的语气，容易使客户了解你话语中的真实性。假如没有诚意，那么你为了招商所发表的美妙言辞，很容易让人觉得你在装腔作势，失去真实感。花言巧语或许第一次能行的通，但是第二次起，对方会对你投一怀疑的目光。 勇气，虽然有些客户自以为是，经常认为自己拥有正确的信念，因而持有与你一辩的态度。当然客户的这种态度不适当，但他们还是衷心希望能与富有坚定信念及充满勇气的人为伍。客户的心理很微妙，如果你自己产生“不能成交”这种念头，它就会由于心理感应而传达给客户，使他说：“改天再说吧！”予以拒绝。 你需要的招商知识，对于自己的工作、商品、招商须具备充分的认识。你或许对商品的了解程度未及半数，当客户问你时，这个不知、哪个不晓，从而使客户对你丧失信心，他怎么能入住市场呢？ 你在招商时，需要有克服客户异议的能力，在你的招商态度、服务、价钱、付款条件中，无论那一方面的说服都是促进你成功的因素。如果你学会了当客户在不太愿意进住时，却能针对客户的不同心理，说服对方，那毫无疑问，你已经是个够格的招商顾问了。 （二）、招商人员应备的基本技能
商场招商方案 篇一:商场招商策划方案(2160字) 新乡市盛润房地产开发公司于2001年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象(3万多?)，近期的新项目有亚太广场(6万多?)，已经开发好的面积有4万多?。 二、盛润广场简介 新乡盛润广场是经2004年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一 站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。 三、功能、设备配置介绍 1、广场地址:新乡市主干道人民路中段。 2、广场功能:拟定为商住综合大楼。 3、广场具备的条件:广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层(A座16层，B座12层)的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结 构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，A座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米;B座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064
米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，(每层2000平方米—3000平方米)。每层货载KG，拟定商场配置扶梯6部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。 四、投资前景分析 1、广场的位置:盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势-龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。 2、广场的周边环境:盛润广场座落于商业、 文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。
X X产业园招商策划方案第一部分.XX产业园现状 XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87万㎡19栋独栋办公、 37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自 然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分.项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园， 以XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询 服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势
园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里； 另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车； 6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、 服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策 优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有 在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛 围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象
策划书模板 第一部分前言 策划书目的及目标的说明 第二部分市场调研及分析 一. 行业动态调研及分析 1. 行业饱和程度 2. 行业发展前景 3. 国家政策影响 4. 行业技术及相关技术发展 5. 社会环境 6. 其他因素 二. 企业内部调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产能力，产品质量，生产水平 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查） 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见） 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见） 三. 潜在进入者调研及分析 1. 行业进入成本/壁垒 2. 行业退出成本 3. 进入后对本企业的威胁 4. 对竞争者的威胁 四. 现有竞争者的调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产能力，产品质量，生产水品 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查） 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见） 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工＆顾客意见） 五. 替代品调研及分析 1. 替代品工艺 2. 消费者认可程度 3. 发展态势 六. 互补品调研及分析 1. 是否存在互补品 2. 互补品价格 3. 互补品对产品的要求
4. 互补品发展趋势及其未来新要求 七. 原料供应商调研及分析 1. 可供选择的供应者 2. 原材料是否有替代品 3. 供应商的讨价还价能力 4. 我们对其依赖程度 5. 供应商的供应能力 八. 中间商调研及分析 1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理…） 2. 中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例… 3. 中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力… 九. 消费者调研及分析。 1. 消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作… 2. 消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。 3. 消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。 4. 购买角色。 5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。第三部分企业战略及产品策略的制定 一. 企业战略制定 二. 产品策略制定。（提供原则或标准） 1. 产品。 1) 品项：市场定位、目标受众。（打击竞品的专有品项） 2) 包装：陈列显著、方便、符合产品定位、价格等 2. 价格。 1) 符合企业战略？（长线产品/短线投资） 2) 符合产品定位？ ①利润为主/市场占有率为主 ②根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。 ③保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。 3. 渠道。 1) 一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。 2) 特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。 3) 新终端开发队伍。 4) 直营队伍。对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空
大型Mall招商策划及招商计划实施 一、mall招商原则 开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。 大型MALL招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。 MALL统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55：20：25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
XX产业园招商策划方案 第一部分?XX产业园现状 XX ? XXZH ±海科技产业园位于上海市闵行区镇，占地面积240 W，总建筑的积87万冊 19栋独栋办公、37栋高层办公用房自带中央配套：是一个充分结合周边自然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分?项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX ? XXZH上海科技产业园，以XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造-个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为■体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项口优势 1、政府主导开发项目，与XXZ H联手打造XX ?XXZH上海科技产业园： 上海南部科技创新中心核心区及张江高科政笫辐射，联动大紫竹：2、 入驻企业可学受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管埋咨询服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅字受产业园的资源和政策同时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 地理优势5、 园区周边交通四通八达，现有公交：111路、15路：地铁：地铁N号线、地铁N1号线、地铁N8号线：毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里：另有地铁N5号线（在建）-（WU 路站），预计2020年建成通车： 6、区位优势随若城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集
群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区： 二、项U劣势 1、目前项目2家运营商的局而可能会造成恶意竞争的可能 公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够2、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响3、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力捉升、 4园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及吋跟上5、 园区和关配套政策无任何优势、6 三、项U机会 1、政府开发项目、园区环境及哽件配置对招商工作有-定帮助 XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源2、 四、项U威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 如在初期对企业的准入门檻过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛2、 禺的营造分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象2、 充分发挥政府开发项目的招牌作用、3利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念4、 尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台、5短期内桃高渠道合作佣金6、 7、捉供样板房参观. 五、项目招商目标 1、1-3年内实现园区功能完善，业态分布合埋，集聚效应显著的短期目标： 3 -5年内实现园区规模效应大、辐射带动强、综合效益优的中期目标：2、63、一8年内实现园区产业标杆的榜样型存在： 第四部分?项目市场定位 同类园区考察情况 1、张江高科技园区 张江科技园形成以科技技术、生的物医药、文化创意、低碳环保等为重点的主导产业。 以“新经济、新技术、新业态、新模式”为主体的集成电路和生物医药产业保持年15§以上的增长。 2、漕河泾浦江科技园 漕河泾浦江科技园重点发展生物医药、汽车研发配套、节能环保、新能源等四大产业： 3、紫竹高新技术产业园 紫竹高新技术产业园以集成电路、新能源、航空、数字内容、新材料和生命科学为主导产业;
第一章项目定位 一、统一宣传口径 1、宣传总精神 盛泽城市商业新财富中心 2、项目地位 顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。 3、项目意义 抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。 4、项目市场定位 融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！ 5、项目基本情况 近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。 二、招商定位 作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。 三、业态定位 吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shopping mall），满足各界人士的消费需求。 第二章招商策略
一、业态设计、业态定位策略 准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。 东盛步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！ 由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50%左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20%左右。 二、店铺招商策略 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。 三、为客户度身订做开店全面解决方案 在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。 四、项目宣传推广策略 在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。 一为媒体宣传，二为招商活动。 关键性招商活动如下： 招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。 五、招商进度、质量、费用策略 为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
XX产业园招商策划方案 第一部分.XX 产业园现状 XX- XXZHk海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积240亩，总建筑面积87万貳19栋独栋办公、37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分. 项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX- XXZH1海科技产业园，以 XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个 集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分. 项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX- XXZHk海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势 园区周边交通四通八达，现有公交：111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里; 另有地铁N5号线（在建）-（WU路站），预计2020年建成通车； 6、区位优势
随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、 服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目 2 家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有在上海本地运营 多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象 3、充分发挥政府开发项目的招牌作用 4、利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念 5、尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台 6、短期内提高渠道合作佣金 7、提供样板房参观 五、项目招商目标 1、1—3 年内实现园区功能完善，业态分布合理，集聚效应显著的短期目标；
从全球经济形势看来，一些产业向成本更有优势区域转移。许多中小企业度日艰难。园区在招商前应该就有所规划显得更为重要。工业园区的专业化、产业集中、政策优惠、配套齐全、人员优势、技术优势、交通便利等等，都是可以利用的因素。（产业园区招商策划专家中工招商网编辑提供） xx中小企业科技园策划案 第一部分市工业园区发展状况 全市围的各类开发区共有14个，即高新技术产业开发区（含西区、出口加工区）、经济技术开发区、xx科技产业开发园等 3个国家级开发区；西南航空港经济开发区、市新都卫星城工业区、金堂三中园区（中美/外中小企业发展园区）、都江堰工业开发区、现代工业港（郫县）、邛崃经济开发区、华侨经济技术开发区（青羊区）、州工业开发区、锦江工业开发区等 9个省级开发区；凤凰山第三产业开发区、牧马山旅游度假区等 2个市级开发区。 第二部分项目概况 一项目简介 xx中小企业科技园是国家级工业园区——xx科技产业开发区专为xx中小企业开辟的创业起步区，科技园利用孵化器的政策和功能优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。 项目总规划面积300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积33000平方米，将建成五层孵化中心大楼10000平方米，工业厂房23000平方米，容积率为0.825。 二项目用地描述 地理位置 项目位于西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带，蓉台大道与柳台大道交汇处的502广场，两面临路，交通十分便利。距外环高速路16km，距火车西站13km，距火车北站约25km，距双流国际机场18km。连通温江与的光华大道建成后，从温江到市区仅需8分钟，成温邛高速公路的全面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程的竣工将温江和开发区纳入大四通八达的交通网络中。 土地面积及规划使用性质 园区规划面积300亩，目前已征地73亩，其中代征地13亩。 用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。 项目进展情况 目前土地已交付科技园，用地已打围，红线已画，原用地沟渠已改，可以进行场平工作。新成立项目公司名称已注册，公司组织机构已初步建立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条是项目策划、招商。 第三部分项目策划方案 一项目SWOT分析 项目优势（S） 市工业发展核心地带圈 温江是市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。开发区是市工业经济的增长，是全市发展生物制药、食品加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出 国家级开发区优势 入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势
活动招商策划书范文 p> 1）展现班级团队精神的节目。 2）班级文化、班风学风、寝室文化POWER POINT交流论述。 3）现场的组织和气氛营造的考量：届时可以下发标志性小彩旗。 4）才艺表演。 5）活动主办方文艺穿插：可编排赞助商特别秀。 6）广告电视墙播映。 7）比赛奖杯可植入广告商标志。 （2）活动时间（20**年已定活动） 1、20**年3月14日“Sunshine in Spring”文艺晚会 2、20**年10月“超级班级，超级经贸” （3）活动地点 重庆经贸职业学院 三、市场效应分析 本活动聚集了我院学生精英，得到院领导和广大师生的支持，这有助于贵公司品牌形象，扩大在校园市场的影响力，本次晚会的影响力大，并为了使持续周期更长，我学院可以为贵公司张贴温馨提示语，加上学生会本身具有的宣传效力，那么对您一定有所值。我系主任乃我院院长助理、学生处处长唐超平同志，将对贵公司以后与我院合作建立很好的关系。 1、加强宣传，树立品牌形象。在重庆经贸职业学院内进行广告
宣传、促销活动，将会使本品牌深入人心，在学生青少年中进行广为传播，吸引和带动更为广泛的消费群体。不但可以开拓广泛的校内市场，而且能支持教育事业，为品牌树立良好的品牌形象。 2、商机无限。学生尤其是大学生消费需求量巨大，而且在校学生大多来自经济条件比较好的家庭，经济基础丰厚，消费观念超群，并且在大学这样一个拥有强购买力的消费群体中做宣传，将会迅速、有效地为商家带来不错的宣传效应和直接的经济效应。 3、更便捷的申请途径。商家在高校内宣传必须经过申请，过程繁复，且很难打进高校市场。而通过赞助晚会的途径会减少很多不必要的麻烦，节省人力、物力、财力。 4、媒介报道。届时将会有我校校刊、广播、网络等多种宣传手段进行宣传；各院系通讯部记者进行采访报道。在活动结束后，商家还可以借助奖品赞助大力宣传。活动后活动咨询会进入校园网，今后招生工作也会使用到，将作为以后招生宣传。大一新生是待开发和很多商家竞相争抢的消费群体，商机很多。 5、提高企业知名度，提高公司产品在本院的市场占有率，演绎新的企业知名，推动企业与高校的互动。同时，能够在宣传企业本身的同时体现出商家的社会责任感。本着帮高校排忧解难的出发点，企业能够充分体现出自己的公益责任心。 四、合作内容 （一）冠名权 “阳光经贸Sunshine in Economics & Trade”系列活动独家冠