开发管理流程
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开发管理流程
第一章总则
第一条为强化开发管理, 促进集团开发工作的规范化, 控制投资开发成本, 特制定本办法。
第二条开发管理应本着”合法、高效”的原则, 用足用活政策, 树立”服务第一”的理念, 以营销为导向, 服务于集团生产经营管理目标, 为公司创造最大的社会、经济效益。
第三条开发工作应广泛开拓信息源, 不断更新知识, 随时掌握国家和地方的相关政策法规, 懂得研究政策的变动趋势, 提高开发工作质量。
第四条开发管理应坚持因地制宜, 在本办法规范的基础上, 各地区公司应根据当地实际情况, 制订相应操作细则。
第二章开发系统职能
第五条开发系统工作职能如下:
( 一) 、对拟定建设项目参与土地投标、出让、转让合同洽谈, 协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件;
( 二) 、负责办理外经贸委、建委计委等各项前期立项报批工作;
( 三) 、办理开发项目各项证照, 包括:
( 1) 、建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、签订国有土地出让合同;
( 2) 、总体规划方案、设计要点;
( 3) 、单体方案、建设工程报建审核书;
( 4) 、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证;
( 5) 、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批意见;
( 6) 、预售证;
( 7) 、测量、确权;
( 8) 、负责各项目土地及工程的放线、验线;
( 9) 、办理电力、给排水、热力、燃气
( 四) 、办理综合验收
( 五) 、协助各部门、项目公司解决后续工作办理当中所遇到的疑难点。
第六条各地区公司开发系统具体职能, 由各地区公司根据本办法予以细化。
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第三章业务管理
一、立项报批管理
第七条公司领导决定启动一个新项目后, 项目立项经办人员根据法定程序办理前期立项审批工作和建委、外经委、计委、工商局各项证照。
在办理每项证照时经办人应做好工作衔接, 将有关手续办理进程及时通知办理下一步手续的部门, 主要注意以下几点:
1、在办理资质证书时, 提前通知项目公司提供专业技术人员资料;
2、在办理计委正式计划时, 提前通知财务部办理资金余额证明;
第八条每年应按期办理批准证书、资质证书、项目手册、等证照的变更、延期及年检等工作。
二、用地手续办理
1.建设用地许可证阶段
第九条建设用地许可证阶段:
提交用地选址意见, 将有关开发的建设用地提交政府职能部门审批, 取得用地选址审批意见后, 向市规划局申领建设用地规划许可证。
第十条申请规划设计要点阶段:
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在向市规划局申领建设用地规划许可证时, 应要求设计部门提供项目总平面规划方案图, 以及提供投资立项批文, 同时申请项目的规划设计要点。
申请规划设计要点应控制项目整体规划与城市总体规划无冲突, 争取所批要点的容积率、建筑密度达到分区规划的最大值, 公建配套指标达到城市规划控制指标的最小值。
2.建设用地批准书及国土证的办理
第十一条签订出让金合同并按时缴纳土地出让金后可办理〈建设用地批准书〉。
第十二条国有土地使用证, 分期缴纳出让金的项目, 争取按开发计划先行办理相应地块的《国有土地使用证》, 并争取前期较少缴纳出让金。为争取时间, 可提前先行办理国土证附图的测量出图。
三、规划报批管理
第十三条在规划报批之前一个月,应根据项目的开发进度计划,明确规划报批各阶段的时间安排,压缩总体报批周期。
第十四条在各阶段报批之前, 开发部负责组织各相关部门对所报批的图纸资料进行会审, 确保其符合政府部门的审批要求。对图纸中出现的
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与规范不符之处, 应要求设计部门对图纸调整到政府审批部门能够接受的程度。
第十五条设计方案或施工图经政府审批部门审批后如施工时有修改或变更, 出现功能性质调整, 面积增加等涉及规划验收的情况, 研发中心、公司研发部必须及时知会开发部, 对报批图纸重新申报调整。
影响规划验收的重大修改须及时知会开发部, 如开发部认为必要, 可召集有关部门举行论证会形成公司统一意见报集团批准后方可执行。1.规划报批阶段
第十六条总体规划方案报批阶段:
对需进行总平面规划报批的项目, 应配合研发中心、研展部核准地块坐标及各项指标, 将草案预先征求市规划局意见, 并在总平面规划进件及时了解审批初步意见并反馈研发部门, 对不利于公司的又有弹性的意见先行做通有关人员的工作, 尽量按公司送审的规划方案完成报批手续。
第十七条修建性详规报批阶段: 会同研发部门向规划局提交项目修建性详细规划设计文件﹑图纸﹑磁盘等资料, 并配合工程进度和销售要求争取以最短时间经过审批。
2. 建设工程规划许可证阶段
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第十八条建筑设计方案送审阶段: 根据研发部门提供的确认方案图到规划部门办理报批手续。主要控制好单体建筑的间距及退缩要求, 外飘阳台的退缩要求等。
第十九条初步设计审查阶段: 根据当地政府部门规定要求, 对需要进行初步设计的项目办理报批手续。主要控制建筑设计、结构设计, 水、电、通风设计符合国家设计规范。
第二十条建筑放线阶段: 协助放线测量单位进行施工现场的放线工作, 主要是控制好建筑物的间距与退缩符合批准的建筑设计方案的要求。
在项目总体规划已获得规划局批准, 单体建筑由设计公司等有关部门确认外轮廓基本不变时, 可进行试放线, 以争取先行施工。
第二十一条申领建设工程规划许可证阶段: 施工报建图由研发部门确认提供, 扩初、放线完成、以及取得交通、人防、消防等专业政府部门意见后可办理申领《建设工程规划许可证》。主要控制好建筑面积的准确性, 审批的公建配套指标的准确性, 间距及退缩的准确性。
第二十二条领取建设工程许可证阶段: 应提前办理地名、消防、人防和小配套等证明文件, 以便顺利办理《建设工程许可证》。
3.申领建设工程规划验收的合格证阶段
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