选择1、投资的几要素
投资主体、投资目的、投资方式、投资的过程。
2、房地产投资所涉及的领域有
土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等
3、房地产投资的类型
按房地产投资用途不同的划分：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资
4、房地产投资的目的中未来的收益具体包括
现金流量收益（取决于房地产租金总额、房地产的总营运费用、投资借款的偿还方式和数额）、避税收入（途径：扩大房地产投资规模、争取加速折旧、操纵应纳税所得额、控制开始获利年度）、销售收益等。
5、房地产投资分析的任务
为投资者提供投资方向、提供运作方式、预测投资收益、描述风险及提供避险方法
6、可行性分析的内容
投资机会研究（投资估算精度为±30%，研究费用占总投资的2‰—8‰）、初步可行性研究(投资估算精度为±20%，研究费用占总投资的0.25%—1.5%)、详细可行性研究 ( 投资估算精度为±10%，小型项目的研究费用占总投资的1.0%—3.0%，大型复杂项目的研究费用约占总投资的0.2%—1.0%)
7、房地产市场的特征
信息不充分的市场、区域性强、产品的异质性、垄断性、是房地产权益的交易市场、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏8、房地产市场的分类按房地产用途划分
居住、商业、工业、特殊物业市场，土地市场2按房地产购买者的目的划分：房地产自用市场、房地产投资市场
9、市场分析的限制因素
费用的限制、时间的限制、技能的限制、偏好的限制
10、三个三
（1）国家或行业（2）区域专业市场（3）项目地块；三个方面（1）需求（2）供给（3）价格；三个时段（1）过去（2）现在（3）未来
11、商场物业的分析要点
地段因素、现有地段中商场的经营状况、该区域主要商业物业类型及服务范围、考虑集中型和分散型的问题
12、写字楼物业的分析要点
地区经济繁荣程度、地理位置、便捷条件及周边环境、项目内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内拟提供的公共服务和设施、能满足的特殊需求和偏好。写字楼租客或业主对租金或价格并不像商业物业那般敏感，一般比较注重知名度、品质。
13、住宅物业的分析要点
房价收入比和租售比价等指标、居民现实购买力及金融发展的深度、家庭人口构成及社区风俗习惯、环境因素、市政基础设施状
况和公共配套设施状况、住宅单元大小、类型的需求和偏好14、影响住宅供给的因素有
(l)新建住宅量；(2)原住宅空出数；(3)非住宅用房改建住宅数；新建住宅的数量受下列因素制约：①筹集住房资金的数额；②建筑材料生产状况；③住宅生产效率；④住宅竣工率和住宅小区配套工程状况；⑤住宅流通渠道状况等。
15、市场调查的方法
普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法
16、调查目的不同调查方法
探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查
17、房地产市场预测的方法
直观判断法（1）集体判断法；（2）专家意见法（专家会议法、专家征询法）；2历史引申法（1）简单平均法；（2）移动平均法；（3）趋势预测法；（4）指数平滑法；（5）季节指数法3、因果预测法（1）回归分析法；（2）相关分析法
18、地产市场分析报告大纲
摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析、市场占有率分析19、房地产投资环境的具体因素
土地、资金、物资、人员、税收的影响、管理与服务、厂商权益的保障
20、房地产投资环境的特征
系统性、动态性、主导性、地区差异性
21、房地产投资环境的构成要素
政治、经济、社会、文化法律、自然、基础设施环境因素
22、房地产投资环境分析的原则
客观性、全面性、比较性、预测性原则
23、投资环境的评价标准
安全性、盈利性、服务的完善性、优惠性
24、房地产项目对区位的要求
居住项目：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。写字楼项目：与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。零售商业项目：最短时间原则、区位易达性原则、接近购买力原则、满足消费心理原则、接近原则
25、市场比较法定价过程
①搜集交易实例②选择比较实例房地产③建立价格可比基础
④比较实例的比较和修正⑤确定该房地产的比准价格
26、房地产投资项目的经营收入
主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入。
27、房地产开发投资企业纳税的主要税种
经营税金及附加、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税
28、房地产投资项目资金来源的渠道
资本金（股本金）、银行贷款、预售收入，承包商带资承包和合作开发
29、开发直接费间接费
包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费
30、房地产开发产品定价方法
成本导向定价法、购买者导向定价法、竞争导向定价法
31、一般建设项目贷款本息偿还的资金来源
利润、折旧费、摊销费、其他还款资金
32、常见的借款还款方式
按实际能力还款、一次还本利息照付、等额还本付息、等额还本、利息照付、期末一次性偿还本金和利息、“气球法”
33、财务分析的作用
衡量项目的盈利能力、衡量项目的清偿能力、衡量项目的资金平衡能力
34、财务比率
营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率
35、动态分析指标
主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期
36、房地产投资项目的主要不确定性因素
购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效
面积系数、融资成本
37、固定成本类变动成本
房地产开发项目中，土地使用费、固定资产折旧费等均属固定成本类；建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等属变动成本
38、对风险所采取的态度不同将投资主体分
避险型、冒险型和普通型
39、房地产投资风险的特征
客观性、多样性、补偿性、可测性
40、识别与度量费用有
以下四种情况:因项目建设而增加项目所需投入物的社会供给量、减少对其他企业的供给、增加进口或减少出口、外部费用41、识别和度量效益
有以下四种情况：项目投产后增加总的供给量、项目建成后减少了其他企业的房地产产品的产量、增加出口、外部效益
42、投资方案的类型
独立型方案、互斥型方案、先决型方案、不完全互斥型、互补型方案、混合方案
43、置业投资主要有
以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等
简答1、房地产投资的特性
（1）位置固定性（2）寿命周期长（
3
）适应性（4）个别性……变现能力差（5）政策影响性（6）对专业管理的依赖性（7）相互影响性（8）资金需求量大（9）风险性（10）保值增值性 2、房地产投资分析的内容 （1）市场分析（2）区位条件分析（3）基础数据估算分析（4）财务分析(5)不确定性分析(6）风险分析(7)决策分析
3、房地产投资环境分析的内容
投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）政治环境（2）法律环境（3）经济环境（4）社会文化环境（5）自然地理环境（6）规划环境（7）基础设施环境
4、房地产投资环境分析方法
相似度法、多因素和关键因素评估法、综合分析法等。
5、从投资者的角度归纳出七大投资环境因素
(1)政治稳定性 (2）市场机会 (3)经济发展与成就 (4)文化一体化（5)法令阻碍（6)实质阻碍 （7)地理及文化差异
6、分析图
宏观环境重要因素 企业内部环综 合 分 经S W O
T
说明：S 为企业内部环境的优势，W 为企业内部环境的劣势，O 为企业外部环境的机会，T 为企业外部环境的威胁。 7、房地产开发项目总投资构成图示 8、土地费用估算
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费
用 建筑安装工程费用
公共配套设施建设费用
开发间接费用
管理费用
财务费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费用
固定资
产及其
他资产
182万
元
开发产
品成本
1286万元
开发项目总投资 13057万元 开发建设投资130
49万元 经营资
金8万
元
总成本费用
(1）土地征用拆迁费 (2）土地出让地价款(3)土地转让费(4）土地租用费（5）土地投资折价
9、房地产财务分析的基本程序是
（1)收集、整理和计算有关基础财务数据资料(2)编制基本财务报表(3)财务分析指标的计算与评价(4)进行不确定性分析(5)由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
10
11、房地产投资项目的主要不确定性因素 1、购买价格2、权益投资比率3、租金水平4、空置率5、运营
??????????????????????????????????????????????????投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率静态分析指标资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资产负债率财务比率流动比率速动比率动态投资回收期动态分析指标财务净现值财务内部收益率
成本6、有效面积系数（主要针对写字楼、商场类物业）7、融资成本
12、房地产投资风险的主要类型
1．自然风险与意外风险2．财务风险3．经营风险4．市场风险5．政策风险6．社会与政治风险
13、房地产投资风险的规避和控制
1．风险回避2．风险预控3．风险组合4．风险转移
14、国民经济分析与财务分析的比较
相同点：（1）都是经济评价，都使用费用与效益比较的理论方法，寻求最小投入获取最大产出。都采用现金流量、报表分析的方法，都用、。（2）基础工作相同:都在投资估算、资金筹措基础上进行。（3 ）评价的计算期相同
不同点：（1 ）分析的目标和角度不同国：从国家的整体角度考察项目对国家的净贡献(2）费用和效益的含义及划分范围不同 A 含义：财务评价只根据项目直接发生的财务收支来计算项目的费用和效益。国民经济评价则从全社会的角度考察项目的费用和效益。B 范围：财务分析只计内部成本，不计外部成本(3）采用的价格体系和参数不同价格体系国：由机会成本和供求关系确定的影子价格财：市场现行价格参数国：社会折现率、影子汇率（国家统一）财：基准收益率、利率作为折现率（4）分析指标的内涵不同国：经济、经济财：财务、财务（5）评价的内容不同（6）应用的不确定性分析方法
不同国：敏感性分析、风险分析财：敏感性分析、风险分析、盈亏平衡分析
15、国民经济评价的步骤
(1) 效益和费用范围的调整①剔除转移支付②识别项目间接费用和间接效益，可定量的计算，不能定量的定性。(2) 效益和费用数值的调整①固定资产投资的调整②流动资金调整③经营类费用的调整④销售收入的调整⑤外汇的调整(3) 编制效益费用流量表，计算各评价指标(4) 对于产出物出口或替代进口的项目，编制经济外汇流量表，国内资源流量表。
计算
1
某房地产开发商拟在某块土地上新建一开发项目，现有A、B、C三个方案，各投资方案的现金流量如下表所示。各方案寿命期均为6年，6年后残值为零，基准收益率ic＝10%，试问此开发商选择哪个方案在经济上最有利？
各投资方案的现金流量表单位：万元
投资方案初期投资销售收入运营费用净收益
A 2000 1200 500 700
B 3000 1600 650 950
C 4000 1600 450 1150
解：(1) 用净现值法。
-
1200=
?
500
NPV
(
P
=A
-
2000
（万元）
（1049
）
)6
%,
,
10
/
A
-
1600=
650
?
-
NPV
P
=A
(
（万元）
3000
（1137
）
)6
%,
,
10
/
B
(
1600=
450
-
?
P
=A
-
NPV
10
/
）
（万元）
4000
（1008
,
%,
)6
C
NPV最大，所以B方案应是最优方案。
显然
B
⑵ 用等额年值法（）
各方案的等额年值如下： （A ）=241 （B ）=261 （C ）=231 用等额年值选择标准，仍以B 方案为最优。
⑶ 等差额投资内部收益率法
2
(1)(1)1n
c c n c i i AW NPV i +=+-例 某投资项目具有两个计算期不同的互斥方案，各方案的投资额、年净收益及计算期见下表，若项目的基准收益率为12％，选择何方案为最优。
两个互斥的投资方案
方案
初期投资（万元） 年净收益（万元） 计算期（年） A
1800 800 3 B 2200 1000 4
⑴ 用等额年值指标进行比选 首先计算净现值
NPV(A)=-1800+800*[(1+12%)3-1]/12%*(1+12%)3=121.47（万元）
NPV(B)=837.35（万元）
计算等额年值
A W(A)=50.57（万元）
A W(B)=275.69（万元）
3案例11-1：
某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。
其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？
解：简要投资回报分析如下：
1．计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元2）销售手续费：400 000×1.56 000元3）有关税费（1）营业税：400 000×520 000元（2）城市建设维护税：20 000×1200元（3）
印花税：400 000×0.5200元（4）契税：400 000×1.56 000元（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元7）所得税：销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×2012 760元
4）投资净收益（1）税后利润：51 040元（2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27%
（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51 040÷3÷300 000=5.67%
2．简要分析
如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为 3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
4案例11-4：
某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格 5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。
试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
解：简要分析如下：1．相应指标计算 1）写字楼投资的基本情况:
（1）写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000（万元）（2）购买写字楼的税费：27 000×5.31 431（万元）（3）股本投资： 27 000×301 431=9 531（万元）
（4）抵押贷款额： 27 000×7018 900（万元）
2）抵押贷款年还本付息额
3）写字楼各年净经营收入情况
第1年净经营收入： 27 000×160×12×65%×（1-28%）=2 426.11（万元）
第2年净经营收入： 27 000×160×12×75%×（1-28%）=2 799.36（万元）
第3年净经营收入： 27 000×160×12×85%×（1-28%）=3 172.61（万元）
第4年及以后各年净经营收入： 27 000×160×12×95%×（1-28%）=3 545.86
（万元） 4）该投资项目的财务净现值 因为 =14%，故
15
15(1)7.5%(17.5%)189002141.13((1)1(17.5%)1n n i i A P i ++=?=?=+-+-万元）12312333159531284.98(114%)658.23(114%)1031.48(114%)1404.7314%[1-(114%)](114%)3545.8614%[1-(114%)](114%)789.81(NPV -------=-+?++?++?++÷?+?++÷?+?+=万元）
5）该投资项目的财务内部收益率 因为i1=14%时，1=789.81万元，设i2=15%，则：
用插入法
2．结论 因为 789.81万元＞0， =14.78%＞14%，故该项目可行。
论述题（3选2)20分
1对比分析生活居住区、工业和工作区及第三产业建设场址选择的区位要求？
生活居住区：(1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 (2）
122312333159531284.98(115%)658.23(114%)1031.48(114%)1404.7315%[1-(115%)](115%)3545.8615%[1-(115%)](115%)224.34(NPV -------=-+?++?++
?++÷?+?++÷?+?+=-万元）
789.8114%(15%14%)14.78%
789.81224.34FIRR =+
-=+-
公共交通便捷程度。(3）环境因素。(4）居民人口与收入。
工业和工作区：(1)当地提供主要原材料的可能性(2)交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场(3)技术人才和劳动力供给的可能性(4)水、电等资源供给的充足程度(5)控制环境污染的政策(6)工作区的空间分配与生产需要相一致。
第三产业(1)建设对区位的反映敏感(2)与其他商业设施的接近程度(3)周围土地利用情况和环境(4)易接近性,以人为本，接近购买力(5)交通方便、易达(6)重视开放空间系统及其环境维护2对比分析房地产投资分析的国民经济评价和财务评价的异同？房地产投资分析的财务评价是其国民经济评价的基础。
项目国民经济财务评价
评价目标国民经济效益最大化，
提高全社会投资的经
济效果企业效益最大化，提高企业投资的经济效果
评价出发点国民价格投资企业选用价格影子价格现行市价
选用经济参数影子汇率，社会贴现率官方汇率或调剂外汇汇
率，行业基准收益率或
资金成本率
外部效果考虑不考虑通货膨胀、不计入计入
税金、补贴、国内借款利息等转移支付
评价指标内涵经济净现值、经济内部
收益率等
财务净现值、财务内部
收益率等
3对比分析空地（或生地）、住宅公寓和办公楼投资的特点？（不全，有空看看别人的）
生地：综合考虑，控制取地成本、配套先行，变生地为熟地、合理规划，科学定位、快速开发，控制开发成本，提高产品品质办公楼特点是：收益高、经营内容多样化、出租、转租方式普遍。
房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸
.. .. 多元统计分析及R 语言建模考试试卷 一、简答题（共5小题，每小题6分，共30分） 1. 常用的多元统计分析方法有哪些？ （1）多元正态分布检验 （2）多元方差-协方差分析 （3）聚类分析 （4）判别分析 （5）主成分分析 ______________ 课程类别 必修[ ] 选修[ ] 考试方式 开卷[ ] 闭卷[ ]
（7）对应分析 （8）典型相关性分析 （ 9）定性数据建模分析 （10）路径分析（又称多重回归、联立方程） （11）结构方程模型 （12）联合分析 （13）多变量图表示法 （14）多维标度法 2. 简单相关分析、复相关分析和典型相关分析有何不同？并举例说明之。 简单相关分析：简单相关分析是研究现象之间是否存在某种依存关系，并对具体有依存关系的现象探讨其相关方向以及相关程度，是研究随机变量之间的相关关系的一种统计方法。例如，以X、Y分别记小学生的数学与语文成绩，感兴趣的是二者的关系如何，而不在于由X去预测Y。 复相关分析；研究一个变量 x0与另一组变量 (x1,x2,…，xn)之间的相关程度。例如,职业声望同时受到一系列因素（收入、文化、权力……）的影响，那么这一系列因素的总和与职业声望之间的关系，就是复相关。复相关系数R0.12…n的测定，可先求出 x0对一组变量x1，x2，…，xn的回归直线，再计算x0与用回归直线估计值悯之间的简单直线回归。复相关系数为R0.12…n的取值围为0≤R0.12…n≤1。复相关系数值愈大，变量间的关系愈密切。 典型相关分析就是利用综合变量对之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性的多元统计分析方法。它的基本原理是：为了从总体上把握两组指标之间的相关关系，分别在两组变量中提取有代表性的两个综合变量U1和V1（分别为两个变量组中各变量的线性组合），利用这两个综合变量之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性。
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
华南农业大学期末试卷（A 卷） 2006学年第2学期 考试科目：多元统计分析 考试类型：（闭卷） 考试时间：120 分钟 学号 姓名 年级专业 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 总分 得分 评阅人 一、填空题（5×6=30） 22121212121~(,),(,),(,),, 1X N X x x x x x x ρμμμμσρ ?? ∑==∑= ???+-1、设其中则Cov(,)=____. 10 31 2~(,),1,,10,()()_________i i i i X N i W X X μμμ=' ∑=--∑、设则=服从。 ()1 2 34 433,4 92,32 16___________________ X x x x R -?? ?'==-- ? ?-? ? =∑、设随机向量且协方差矩阵则它的相关矩阵 4、 __________， __________， ________________。 215,1, ,16(,),(,) 15[4()][4()]~___________i p p X i N X A N T X A X μμμμ-=∑∑'=--、设是来自多元正态总体和分别为正态总体的样本均值和样本离差矩阵,则。 (), 123设X=x x x 的相关系数矩阵通过因子分析分解为 211X h = 的共性方差111 X σ = 的方差21X g =1公因子f 对的贡献121330.93400.1280.9340.4170.83511 00.4170.8940.02700.8940.44730.8350.4470.1032013 R ? ? - ????? ? -?? ? ? ?=-=-+ ? ? ? ??? ? ? ????? ? ???
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、
阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）
一、填空题： 1、多元统计分析是运用数理统计方法来研究解决多指标问题的理论和方法. 2、回归参数显著性检验是检验解释变量对被解释变量的影响是否著. 3、聚类分析就是分析如何对样品（或变量）进行量化分类的问题。通常聚类分析分为 Q型聚类和 R型聚类。 4、相应分析的主要目的是寻求列联表行因素A 和列因素B 的基本分析特征和它们的最优联立表示。 5、因子分析把每个原始变量分解为两部分因素：一部分为公共因子，另一部分为特殊因子。 6、若 () (,), P x N αμα ∑=1,2,3….n且相互独立，则样本均值向量x服从的分布 为_x~N(μ，Σ/n)_。 二、简答 1、简述典型变量与典型相关系数的概念，并说明典型相关分析的基本思想。 在每组变量中找出变量的线性组合，使得两组的线性组合之间具有最大的相关系数。选取和最初挑选的这对线性组合不相关的线性组合，使其配对，并选取相关系数最大的一对，如此下去直到两组之间的相关性被提取完毕为止。被选出的线性组合配对称为典型变量，它们的相关系数称为典型相关系数。 2、简述相应分析的基本思想。 相应分析，是指对两个定性变量的多种水平进行分析。设有两组因素A和B，其中因素A包含r个水平，因素B包含c个水平。对这两组因素作随机抽样调查，得到一个rc的二维列联表，记为。要寻求列联表列因素A和行因素B的基本分析特征和最优列联表示。相应分析即是通过列联表的转换，使得因素A
和因素B 具有对等性，从而用相同的因子轴同时描述两个因素各个水平的情况。把两个因素的各个水平的状况同时反映到具有相同坐标轴的因子平面上，从而得到因素A 、B 的联系。 3、简述费希尔判别法的基本思想。 从k 个总体中抽取具有p 个指标的样品观测数据，借助方差分析的思想构造一个线性判别函数 系数： 确定的原则是使得总体之间区别最大，而使每个总体内部的离差最小。将新样品的p 个指标值代入线性判别函数式中求出 值，然后根据判别一定的规则，就可以判别新的样品属于哪个总体。 5、简述多元统计分析中协差阵检验的步骤 第一，提出待检验的假设 和H1； 第二，给出检验的统计量及其服从的分布； 第三，给定检验水平，查统计量的分布表，确定相应的临界值，从而得到否定域； 第四，根据样本观测值计算出统计量的值，看是否落入否定域中，以便对待判假设做出决策（拒绝或接受）。 协差阵的检验 检验0=ΣΣ 0p H =ΣI ： /2 /21exp 2np n e tr n λ???? =-?? ? ???? S S 00p H =≠ΣΣI ： /2 /2**1exp 2np n e tr n λ???? =-?? ? ???? S S
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
《多元统计分析》课程试卷答案 A 卷 2009年秋季学期 开课学院：理 考试方式：√闭卷、开卷、一纸开卷、其它 考试时间：120 分钟 班级 姓名 学号 散卷作废。 一、（15分）设()∑????? ??=,~3321μN x x x X ，其中????? ??-=132μ，??? ? ? ??=∑221231111， 1．求32123x x x +-的分布； 2. 求二维向量???? ??=21a a a ，使3x 与??? ? ??'-213x x a x 相互独立。 解：1.32123x x x +-()CX x x x ???? ? ? ??-=321123，则()C C C N CX '∑,~μ。（2分） 其中：μC ()13132123=????? ??--=，()9123221231111123=??? ? ? ??-????? ??-='∑C C 。（4分） 所以32123x x x +-()9,13~N （1分） 2. ????? ?????? ??'-213 3x x a x x =AX x x x a a ????? ? ?????? ??--3212 1110 ，则()A A A N AX '∑,~2μ。（1分） 其中： 订 线 装
μA ???? ??++-=???? ? ??-???? ??--=132113********* a a a a ，（1分） ??? ? ??+--+++--+--='???? ??--???? ? ?????? ??--='∑242232222211002212311111100 2121222121212121 a a a a a a a a a a a a a a A A （2分） 要使3x 与???? ??'-213x x a x 相互独立，必须02221=+--a a ，即2221=+a a 。 因为2221=+a a 时24223212122 21 +--++a a a a a a 0>。所以使3x 与??? ? ??'-213x x a x 相互独立，只要 ???? ??=21a a a 中的21,a a 满足2221=+a a 。 （4分） 二、（14分）设一个容量为n=3的随机样本取自二维正态总体，其数据矩阵为 ??? ? ? ??=3861096X ，给定显著性水平05.0=α， 1. 求均值向量μ和协方差矩阵∑的无偏估计 2. 试检验,38:H 0???? ??=μ .38:H 1??? ? ??≠μ （已知F 分布的上α分位数为19)2,2(F ,5.199)1,2(F ,51.18)2,1(F 0.050.050.05===） 解：1、??? ? ??==∑=68X n 1X n 1i i （3分） ???? ??--='--=∑=9334)X X ()X X (1-n 1S i n 1i i （3分） 2、,38:H 0???? ??=μ .38:H 1??? ? ??≠μ…（1分）
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
22121212121 ~(,),(,),(,),, 1X N X x x x x x x ρμμμμσρ ?? ∑==∑= ??? +-1、设其中则Cov(,)=____. 10 31 2~(,),1,,10,()()_________i i i i X N i W X X μμμ=' ∑=--∑L 、设则=服从。 ()1 2 34 433,4 92,32 16___________________ X x x x R -?? ?'==-- ? ?-? ? =∑、设随机向量且协方差矩阵则它的相关矩阵 4、 __________， __________， ________________。 215,1,,16(,),(,)15[4()][4()]~___________i p p X i N X A N T X A X μμμμ-=∑∑'=--L 、设是来自多元正态总体和分别为正态总体的样本均值和样本离差矩阵,则。 12332313116421(,,)~(,),(1,0,2),441, 2142X x x x N x x x x x μμ-?? ?'=∑=-∑=-- ? ?-?? -?? + ??? 、设其中试判断与是否独立？ (), 1 2 3设X=x x x 的相关系数矩阵通过因子分析分解为 211X h = 的共性方差111X σ= 的方差21X g = 1公因子f 对的贡献1213 30.93400.1280.9340.4170.8351100.4170.8940.02700.8940.44730.8350.4470.10320 13 R ? ? - ????? ? -?? ? ? ?=-=-+ ? ? ? ??? ? ? ????? ? ???
东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题5 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异 对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。 2、简述房地产市场调查的程序 1．提出问题，确定调查的目的 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。 3．设计调查表 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告 3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化 4、简述居住项目项目对区位的要求 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1.市政公用和公建配套设施完备的程度。 2.公共交通便捷程度。 3.环境因素。 4.居民人口与收入。 5．简述房地产开发项目总投资的构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
6、简述土地增值税的税率 土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。 1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 7、简述财务分析的基本程序 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料 2．编制基本财务报表 3．财务分析指标的计算与评价 4．进行不确定性分析 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论 8、简述敏感性分析的含义和作用 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点 按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是： 1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 10、简述房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。 3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。 二、论述题（共2题，每题10分，共20分） 1、试述房地产市场的特征
二名词解释 1、多元统计分析：多元统计分析是运用数理统计的方法来研究多变量（多指标）问题的理论和方法，是一元统计学的推广 2、聚类分析:是根据“物以类聚”的道理，对样品或指标进行分类的一种多元统计分析方法。将个体或对象分类，使得同一类中的对象之间的相似性比与其他类的对象的相似性更强。使类内对象的同质性最大化和类间对象的异质性最大化 3、随机变量：是指变量的值无法预先确定仅以一定的可能性(概率)取值的量。它是由于随机而获得的非确定值，是概率中的一个基本概念。即每个分量都是随机变量的向量为随机向量。类似地，所有元素都是随机变量的矩阵称为随机矩阵。 4、统计量：多元统计研究的是多指标问题,为了了解总体的特征,通过对总体抽样得到代表总体的样本,但因为信息是分散在每个样本上的,就需要对样本进行加工,把样本的信息浓缩到不包含未知量的样本函数中,这个函数称为统计量 三、计算题 解：
答： 答：
题型三解答题 1、简述多元统计分析中协差阵检验的步骤 答： 第一，提出待检验的假设和H1； 第二，给出检验的统计量及其服从的分布； 第三，给定检验水平，查统计量的分布表，确定相应的临界值，从而得到否定域； 第四，根据样本观测值计算出统计量的值，看是否落入否定域中，以便对待判假设做出决策（拒绝或接受）。 2、简述一下聚类分析的思想 答：聚类分析的基本思想，是根据一批样品的多个观测指标，具体地找出一些能够度量样品或指标之间相似程度的统计量，然后利用统计量将样品或指标进行归类。把相似的样品或指标归为一类，把不相似的归为其他类。直到把所有的样品（或指标）聚合完毕. 3、多元统计分析的内容和方法 答：1、简化数据结构,将具有错综复杂关系的多个变量综合成数量较少且互不相关的变量，使研究问题得到简化但损失的信息又不太多。（1）主成分分析（2）因子分析（3）对应分析等
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录 (2) 第一章总论 (4) 一、项目背景及概况 (4) 二、主要技术经济指标 (6) 表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6) 第二章住宅市场分析与营销战略 (6) 一、投资环境分析 (6) 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7) 二、住宅市场分析 (8) 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10) 四、营销推广战略 (11) 表3 楼盘销售价格増况表 (12) 第三章项目选址及区设条件 (13) 一、项目选址 (13) 二、区域历史文化地位 (13) 三、建设条件 (13) 第四章建设规模及功能标准 (14) 一、建筑面积及内容 (14) 二、项目规划设计方案 (14) 表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15) 三、工程项目情况 (15) 表5 工程项目一览表 (15) 第五章建设方案 (16) 一、建设场地环境 (16) 二、总体规划布局 (17) 表6 项目建设经济指标一览表 (17) 三、建设方式 (18) 表7 招标情况一览表 (18) 四、结构设计 (19) 五、室内给排水及供电工程 (19) 第六章项目施工进度安排 (21) 表8 项目施工进度安排表 (21) 第七章投资估算与资金筹措 (22) 一、投资估算 (22) 表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22) 二、资金筹措 (23) 第八章经济效益分析 (23) 一、住宅销售价格 (23) 二、销售进度及付款计划 (23) 表10 各类建筑销售计划表 (24)
三、税费率 (24) 表11 税费率表 (24) 四、盈利能力分析 (24) 五、清偿能力分析 (24) 六、主要经济指标 (25) 表12 主要经济指标表 (25) 第九章风险分析及对策 (26) 一、风险分析 (26) 二、投资风险的控制 (26) 第十章项目可行性研究结论及建议 (27) 一、结论 (27) 二、建议 (28) 附录(国民经济评价) (28) 表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28) 表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29) 表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30) 表16 损益表(单位:万元) (30) 表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31) 表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32) 表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)
第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3) 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7) 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15) 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26) 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27) 宏观经济因素：货币政策、财政政策 区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源 第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32)