房地产集团企业战略采
购及实施策略精编
W O R D版
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0 前言
如果你用GOOGLE搜索“SCM”与“外包”两个关键词，分别可查询到2720万和529万条相关记录，大于“超级女生”搜索到的459万条相关记录，这足以说明这两个词的热度。也正是在这种背景下，众多国内企业（当然也包括房地产企业）把舶来的SCM当成是救命稻草，并进行了不同程度的尝试。
作为全新的采购组织方式，战略采购可以较大程度地提高采购效率，并有效降低采购成本。对于整个社会来说，基于合作伙伴的关系也比只基于合同的关系更符合开发商、供应商以及最终客户的利益。万科在2000年左右就进行了战略采购的尝试并收益颇多，金地、复地等由于开发规模相对较小的缘故，战略采购起步相对较晚，但在行业更加成熟的环境下实施起来风险会更小。孙宏斌曾经高调地称要打造“顺驰链”，顺驰的供应链在一定程度上支撑了其业务的全国性高速扩张,虽然英雄般地称为中国第一家年销售额过百亿的房地产开发企业，但顺驰终究未能有效规避因企业快速发展而累积的经营风险，最终被香港“路劲基建”收购。
表面上看，房地产开发属于资源整合型行业，大型房地产集团公司进行供应链管理或战略采购很有必要。但由于中国房地产市场成熟度较低(主要体现在房地产市场发展时间短、各相关专业市场成熟度低及行业集中度较低)、地区性差异显着(各地政策、经济、文化、气候、地质条件迥异)、部品的工业化生产程度较低以及建造过程中大量的手工劳动，加上国家宏观政策的不稳定，开展该项工作的难度不可谓不大。而房地产开发的利润太多依赖于市场大势、土地以及财务成本，因此并非所有的地产开发企业都真正注重内部运营能力的提升。但对于那些开发规模大、项目数量多、追求可持续经营的大型房地产开发企业来说，进行战略采购不仅能够极大提高采购效率、降低内部管理成本以及有效地节约采购
成本，通过借助社会的优质资源和企业形成优势互补。而且更有意义的是，战略采购间接导致的企业经营规范化以及产品设计标准化将打造出房地产开发企业的长期核心竞争优势。
1?实施战略采购的意义
众所周知，房地产开发是社会资源整合型行业，开发过程中的大多数价值创造活动的实施，如设计、建造、材料设备以及各种服务大多是通过外包即采购来实现的。通过了解和分析各种采购方式的特点及优缺点，对于房地产企业运用合理的采购方式控制项目开发成本、提高项目开发效率以及控制项目开发风险等都有重要的现实意义。
1.1?常规采购方式分类及特点
（1）邀请招标，也称选择性招标，是由采购方根据供应商或承包商的资信和业绩，选择一定数目的供应商（不少于3家，一般在5家左右），向其发出招标邀请书，邀请他们参加投标竞争，从中选定中标的供应商。对于房地产开发中金额较大的工程施工、材料设备采购，多采用邀请招标的形式。邀请招标可以较好的保证采购方的利益，且相对公开招标时间更短，费用更小，是目前大多数房地产企业主要的采购形式。
（2）议标，也称谈判性采购，是采购方和供应商之间通过一对一谈判而最终达到采购目的的一种采购方式，不具有公开性和竞争性。议标由于其竞争性不强，且由于采购方和供应商在专业知识上的不对称，不利于保障采购方利益。通常适用于金额较小的零星工程施工以及材料设备的采购。如某房地产企业规定，合同金额在20万以下的工程施工以及材料设备采购可采用议标方式。
（3）单一来源采购。主要是由于市场垄断等原因，某些商品和服务只能从某一个供应商中获得，常见的如供配电、燃气等项目的采购。单一来源采购最不利于保障采购方利益，应尽量避免。
（4）询价采购，通常适用于市场供应充足、价格透明的部品采购，如钢筋、水泥等材料的采购，采购工作效率较高。
（5）公开招标，指采购方通过公众媒体、报刊、电视等公共传媒介绍、发布招标公告或招标信息，邀请不特定的法人或者其他组织投标的招标形式。其优点在于投标不受地域限制，采购方有较大的选择余地，可在众多的投标人中选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商，有助于实行公平竞争。其缺点在于招标周期长，工作复杂，投入资金太多。由于国内建筑市场挂靠现象严重，公开招标可能导致某些挂靠单位以低价中标，后期风险较大。公开招标通常适用于合同金额特别大、技术尤其复杂的工程施工及设备的采购，除非法律规定及政府特别要求，房地产企业运用此种开发商式较少。
1.2?战略采购与常规采购的区别
战略采购作为一种全新的采购组织形式，由于可以极大地降低采购成本、提高采购效率，促进企业的规范化经营以及产品标准化进程，已经在越来越多的集团化房地产开发企业的工程施工、工程材料、设备及安装的采购中运用。设计、营销等偏服务性质的工作成果往往因人而异，且不易衡量，进行战略采购意义不大，本文不涉及。相对于常规的采购方式，战略采购有如下显着特点：
（1）战略采购通过减少供应商数量，提高合作供应商的采购金额，相对于传统采购可以取得较为明显的采购成本优势；
（2）战略采购对于房地产企业的设计标准化、部品标准化水平要求更高；
（3）战略采购中的开发商和供应商是紧密型合作伙伴，双方共同关注供应链总成本的降低；而传统采购的开发商和供应商仅是简单的合同买卖关系，开发商关注的是采购成本的降低，供应商关注的是自身利益的最大化；
（4）战略采购对于开发商和供应商的信息共享以及相互信任要求更高；
2?战略采购组织设计
2.1?战略采购组织的地位和作用
由于实施战略采购必然涉及到组织内部权责的重新分配，因此战略采购组织的地位直接影响到战略采购活动获得资源的能力甚至战略采购工作的成败，大多集团化房地产企业都由集团高层（如分管总裁）直接负责战略采购工作。
战略采购组织的作用主要体现在掌握及整合企业内部需求，在市场中寻找与企业需求相匹配的供应商，通过有效的商务谈判建立各种形式的紧密型战略合作关系，尽量减少开发商和供应商实现合作的不必要的中间环节，以合理并最大可能地降低成本。另外，由于房地产开发行业的特点，战略采购组织有责任为供应商提供项目开发的相关信息，为供应商提前介入设计以及选型并提供专业意见创造条件，以减少后期不必要的设计变更和工程签证。
2.2?战略采购组织设计和职责划分
组织能力是企业的关键竞争优势之一，合理的组织结构设计可以更好地实现公司战略，明确做事的职责和程序，提高效率。基于现行组织结构设计通行的扁平化以及强调跨部门协
作的原则并考虑到实际情况，本文以为采用集团战略采购领导小组-集团战略采购工作小组-城市公司采购执行小组的组织模式比较妥当。
其中，集团战略采购领导小组由集团分管总裁负责，由相关职能部门经理以及各城市公司总经理或分管副总经理组成。主要负责集团战略采购工作的中长期规划、战略采购制度流程建设、战略采购供应商入围和选择、战略采购谈判、战略采购协议签订等重大事项的决策。对于在战略采购实施初期在组织内部通常存在的思想不统一、实施阻力较大等情况，集团战略采购领导小组应定期召开会议，就重要的问题进行讨论并达成一致，明确下一步工作方向。
集团战略采购工作小组受集团战略采购领导小组的领导，由集团总部相关职能部门的人员组成。主要负责与城市公司以及供应商的日常沟通，收集、汇总各城市公司的需求，组织战略采购供应商的考察，起草战略采购制度流程、战略采购协议以及战略采购招标、议标文件，组织战略采购谈判和具体项目采购合同谈判，并就供应商选择提供建议。集团战略采购工作小组还应积极收集各种信息，为集团战略采购领导小组的决策提供依据。集团战略采购工作小组可挂靠在集团某个职能部门下面，专职从事战略采购工作的人员应根据战略采购规模以及工作量确定。工作小组内部成员的工作范围可以按照对接城市公司的不同来进行分工，其优点是集团战略采购工作人员对于各项目的特点和情况较为熟悉，缺点是个人的专业特长不易发挥；也可以按照个人的专业特长来对各成员的工作范围进行分工，优缺点刚好与前面所述方式相反。
城市公司采购执行小组由城市公司以及项目部相关职能部门的人员组成。主要负责城市公司内部跨职能部门的事务协调以及与集团战略采购工作小组的对接，负责收集、汇总各项目的采购需求并定期报送集团战略采购工作小组，参与战略采购供应商的考察，参与具体
项目采购合同谈判，并就供应商选择提供参考意见。城市公司采购执行小组负责组织合同签约前设计选型阶段与供应商的沟通以及合同签约后对供应商的日常管理、履约完成后的评价等。城市公司采购执行小组可以挂靠在某个职能部门下面，至少有1-2个人平时以采购工作为主，对于采购计划编制、具体项目的采购技术标准起草、沟通协调、确定等工作职责上应该有明确的分工。
3?战略采购供应商管理
3.1?供应商的分类和选择
供应商的分类是供应商管理的基础性工作。按供应商的重要程度以及合作关系的紧密程度，可将供应商分为战略供应商、战略试点供应商、合格供应商、可试用供应商四类。战略供应商是指已与采购方签订战略合作协议，并且合作在一定时间、一定范围内具有排它性质的供应商。战略供应商的选择应该非常慎重，既要考虑到开发商的实力以及在行业中的领先地位，以及开发商需求与供应商产品和服务的匹配程度，还要考虑到双方的企业文化是否适应，以及企业高层之间是否相互认同。战略供应商一般要先经过战略合作试点阶段。选择优秀、合适的供应商是战略采购工作成败的关键所在。
战略试点供应商是指已与采购方签订战略合作协议，但合作不具有排它性质的供应商。战略试点供应商的选择相对可以大胆一些，对于开发商和开发商有共同利益，且开发商的产品和服务可以满足开发商的需求，双方又有较强的合作意向并能达成双方认可的协议，即可进行战略合作试点。
合格供应商是指已提供过相关产品和服务，并经采购方评审合格，可以在某一范围内继续使用的供应商。可试用供应商是指还未合作或已开始合作还未进行评审，经开发商资质审查合格具备提供某种产品和服务资格的供应商。
3.2?供应商的评价与考核
对于战略采购供应商与非战略采购供应商的评价与考核的侧重点应有所不同。非战略采购供应商的评价与考核应强调对合同履行的评价，即供应商是否按合同约定提供产品和服务。
战略采购供应商的评价与考核更为全面，既要对供应商提供产品或服务的价格以及相对于市场价的优惠额度，供应商提供产品和服务的工期，产品质量，售前、售中、售后服务进行评价，也要关注供应商降低自身成本、配合开发商进行设计标准化工作等方面的努力。对于不同性质的供应商，考核的重点也应有所不同。当然，要使考核发生效力，要根据考核的结果对供应商进行相应的奖励或处罚。如提高或降低供应商的级别、扩大或缩小采购范围、颁发奖励证书等。
3.3?供应商沟通及关系管理
开发商与非战略采购供应商的沟通多围绕具体合作事宜进行，并通过合同的形式体现。开发商与战略采购供应商之间的沟通则更加频繁，且形式更多样化。既有企业高层之间的定期互访，分享未来发展战略及生产经营计划，也有日常对合作问题的沟通以及改善合作现状的探讨；既有共同推广产品的品牌共建活动，也有相互之间的技术交流、培训等。如
某房地产企业建立了供应商投诉制度，及时了解供应商在合作中遇到的问题并及时加以解决，为最终建立长期、稳定的合作关系奠定基础。
4?战略采购活动的控制管理
4.1?战略采购计划管理
房地产企业战略采购的计划管理主要根据各开发项目的开发计划及工程进度计划，制定相应的战略采购活动的工作计划。计划需要明确战略采购各项工作的内容以及开始、完成时间，采购的技术标准以及数量、金额，预计进场时间及完成时间等关键指标。一般来说，战略采购计划由各城市公司根据其开发项目的实际情况编制，集团公司进行汇总并统筹实施。
加强战略采购的计划管理即可以保证采购工作满足项目开发计划和工程进度计划的要求，还可以提高工作的预见性和工作质量。
4.2?战略采购成本管理
战略采购的成本管理具体可体现为设计阶段的成本管理、采购阶段的成本管理以及实施阶段的成本管理。
设计阶段主要确定实施方案、技术要求等。一般来说，设计阶段影响最终成本的70%以上。开发商应鼓励战略采购供应商在设计阶段提前介入，为方案的优化、设计选型、定位等提供专业意见，以最大程度降低不合理的设计带来的成本浪费。当然，开发商作为设计阶段成本管理的主体，还应通过价值工程、顾客价值敏感分析等多种手段，选择并最终确定设计方案。
采购阶段一般影响最终成本的20%以上。采购阶段的成本管理主要通过选择合理的采购方式以及选择合理的供应商等来实现。选择合理的采购方式是实现成本目标的前提。一般来说，当开发商的专业能力明显不足时，采用竞争性招标（如邀请招标）的方式对于成本控制更为有利；而当开发商对于某一个专业市场已经足够了解时，也完全可以通过谈判的方式实现成本控制的目标。通过战略采购实现成本目标的方式已经很普遍，但实践中常见的问题是开发商往往对各专业市场不太了解，导致战略采购中的被动。有鉴于此，开发商的战略采购部门要加强对于专业市场的研究和相关信息的收集和学习，以在战略采购活动中占据主动。
实施阶段一般影响最终成本的10%左右。实施阶段的成本管理主要是通过减少不合理的供应商索赔（如工程签证）以及对实施方案的局部优化来实现，实施阶段的成本管理很大程度上受现场管理人员的经验影响。
4.3?战略采购质量管理
战略采购的质量管理按时间顺序可分为事前预防、事中控制以及事后总结几个环节。
事前预防主要是开发商在供应商的资质审查或选择阶段，通过对供应商质量管理体系、生产设备、工艺流程等的书面了解及工厂考察、工程应用情况的现场考察等方式，综合了解和评价供应商产品和服务的质量情况。剔除质量风险较大的供应商。而对于战略采购供应商的选择来说，事前预防的重要性更加明显。
事中控制是开发商在供应商提供供货、施工或其他服务的过程中，通过现场有力的管理以及运用相应的检验、实验手段，对供应商提供产品的质量以及产品质量形成过程进行控
制，以实现开发商的质量目标。对于房地产项目来说，成品保护是一个很重要的环节，事中控制应特别强调成品保护责任的落实以及施工组织的合理有序。
事后总结是指开发商通过物业交付后客户的使用情况以及后期的维修、投诉记录，分析质量缺陷产生的原因，和战略供应商共同探讨提供质量水平的可行措施，并在后续开发的项目中改善和提高。
4.4?战略采购合同管理
战略采购的合同可分为集团层面的战略合作框架协议和具体的项目采购合同2类。战略合作框架协议主要约定双方合作的范围、时间以及项目合同的范本以及商务条款的确定或计算方式，并就双方在合作沟通、品牌共建、售后服务等方面进行特别约定。框架协议一般不涉及到支付问题。
项目采购合同由具体负责项目开发的公司与供应商或供应商的子公司、供应商的授权经销商或服务商签订，具体就某项确定的标的之权利和义务进行约定。项目采购合同应符合战略合作框架协议的约定，签订框架协议的双方需要对项目采购合同的签订进行必要的支持和监督。
4.5?战略采购信息管理
战略采购工作的界面是比较多的，其中许多是跨职能部门以及跨集团总部和城市公司之间的沟通，高效、有序的信息收集、流转至关重要。
某些集团化房地产企业开发了专门的采购系统，并可以实现与OA（办公自动化）系统的数据交换。集团总部相关人员可以通过该系统清晰地看到每个城市公司相关合同的签约价
格、履行进展情况（如施工进度、供货情况）等；城市公司相关人员可以将自己的需求及时提供给集团总部，而设计人员可以利用该系统提供的相关信息进行设计选型；供应商可以通过该系统了解开发商的需求、进行报价和沟通。
战略采购的信息管理是一项专业性较强的工作，既涉及到采购相关信息的收集、流转设计，又要考虑采购系统开发以及与OA、成本等其他系统的数据交换等问题，需要有专项的、系统性的长期规划和专责实施人员。
●房地产采购部岗位职责 1、组织编制材料、设备供应管理的各项制度报总经理审批后组织执行； 2、负责市场调查，了解市场行情，掌握建材价格； 3、开展供应商调查，建立，管理供应商目录和档案； 4、根据工程进度和材料需求计划，制定材料（设备）采购计划； 5、参与材料（设备）采购招投标和采购合同的制定； 6、参与大型设备的选型、定性审核； 7、协助工程部开展采购材料、设备的质量检验工作； 8、审核材料设备价格，报主管副总经理审批； 9、负责材料（设备）的采购管理、运输管理和交货管理工作； 10、做好材料（设备）资料的收集、整理； 11、即使将有关合同、文件资料收集汇总归类，统一交合约管理部存档 ●工作职责 供应部工作职责和工作标准 一、目的作用： 1.1可作为供应部开展工作的规范依据。 1.2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。 1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。 二、管理归口 总经理是供应部的上级直接领导。 供应部的工作直接对总经理负责。 三、工作职责 1、采购计划的编制 负责根据生产、总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。 2、物资供应：
2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。 2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。 2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既要价格合理，又要保证质量。2.4负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。 2.5严格执行企业制定的物资供应制度，按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制，实现物流的优化管理。 3、采购物资的入库与结算： 3.1负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。 3.2对不合格产品及时退货。 4、供货单位的质量审核： 4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。 4.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作，建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。 4.3负责制订物资采购工作各项管理制度。 4.4建立可靠的物资供应基地，会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之按时、按质、按量进行物资供应。 5、负责企业外委托加工的出入库业务。 6、与企业内各部门加强沟通配合，处理好生产经营过程中发生的各物流管理需求协调平衡的事项和突发问题。 7、完成公司领导交办的其他工作任务。 四、职责权限： 4.1对于未经批准的计划有权拒绝供应。 4.2有权要求仓库保管员提供报库存表。 4.3采购权： 4.3.1食堂用具的采购权。 4.3.2办公用品、用具及劳动保护用品、工装的采购权。 4.3.3卫生用品、用具的采购权。 4.3.4公司内备品、备件、生产用品用具及维修用料的采购权。
时光终于翻到09年了,细细回味梳理着已经送走的07年,感慨万千，收益颇多! 在过去的一年里,总的来说自己成长了不少，认识了很多新朋友，带给了我很多 新观念，新的启发！在这一年里,也经历了很多坎坷!我想人生的路就是这样吧， 当你经历过了,自己的思想才有新的境界，才能更快的成熟！ 首先非常感谢奔田为我提供了一次发展的机会。步入奔田已半年多，接手采购部主任也已经3个多月，在各位领导及同事的关心与互助下，逐步对公司有了新的认识，09年公司总的方向调整，开发的方向是特技遥控车、圣诞礼品、万圣节产品及对讲机，平时收集资料时，多注意收集此四类项目的资料。让我在新的环境中开始了新的起点。 这几个月以来，渐渐了解公司一些作业流程、规章制度，慢慢融入了奔田这个大家庭。一直喜欢用家来形容公司，或许有家的感觉是比较温暖，而个人又容易对家产生依恋和赋于责任感。突然想引用一句话“奔田是我家，成功靠大家”。公司是一个团队，只有依靠大家的力量，公司的各项制度才能得以实施，从而走向更高的境界。现将主要工作计划如下： 一、组织实施“将被动采购改成主动采购”—公开透明的按采购制度程序办事，在采购前、采购中、采购后的各个环节中主动接受财务及其他部门监督。2009年我们进一步强调采购工作透明，在采购工作中做到公开、公平、公正。不论是大宗材料、设备还是零星采购，都尽量货比三家。即使在时间紧，任务重的时候，也始终坚持这个原则，采购部相关人员一起询比议价，采购前、采购中、采购后的各个环节中主动接受财务监督。即确保工作的透明，同时保证了工作进度。 1、完善制度，职责明确，按章办事： 2009年重新制定《采购管理程序书》和通过组织学习公司ISO9000质量管理体系文件，通过换版之机完善了更具操作性的《采购控制流程》、《供应商管理程序书》等采购管理制度。制度清楚，操作有据可查，为日后的采购工作奠定了理论基础。 2、公开公正透明，实现公开寻价： 采购部按生产计划部下单，询比议价都在三家以上，真正做到降低成本、保护公司利益。 3、采购效益： 实施公开透明的采购策略后，09年现有纸张原材料一直在上涨，我部门提议将现有常规产品纸箱不再用D555D，每平方价格为3.45元,只要能达到出
一、富力地产发展概况广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一，获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。2005 年7 月14 日，在香港成功上市。10 年后进入北京，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。 富力的产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。目前拥有约70 个物业项目, 土地储备约2000 万平方米，在建面积约400 万平方米。在广州，富力地产率先拿下CBD 中心所在地珠江新城超过十个地块，约140 多万平方米建筑面积的商业楼宇，另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦酒店集团合作，共同打造两家超五星级酒店。 二、富力地产企业战略 1 ．富力地产企业总体战略目标住宅年营销总额110 亿元。 2 ．富力地产企业总体战略定位做一体化地产运营商，“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。集团化：地产开发各环节的专业化与规模化专业化：专注于地产开发，做大做精品牌化：品牌传播的系统化全国化：南拓北进，全国化布局 市场化：强势介入商业地产，商用、住宅、租赁等一体化国际化：资本国际化，香港上市 3 ．富力地产战略布局规划 （1 ）.总体布局模式：以广州为核心的华南区域及以北京为核心的华北区域，除广州和北京外，富力地产已向天津、西安、重庆等城市扩展， （2 ）.南北富力平分秋色富力地产目前已拥有46 个物业项目，其中已开发项目18 个，开发中及待开发项目28 个。富力地产现有土地储备约1000 万平方米，在建面积约300 万平方米。 ①南富力 2005 年，南富力管辖的广州取得的41 亿元销售额中，纯住宅销售总套数4400 套，销售总面积47 万平米，住宅销售金额32 亿元，住宅均价7000 元/ 平米。 ②北富力 北富力管辖的北京及天津地区，5 大项目分别是北京富力城、富力爱丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，（3 ）.土地储备 富力共拥有总建筑面积约940 万平方米的土地储备，其中地上可售建筑面积约为780 万平方米。此外尚未取得土地使用权证的还有约300 万平方米。目前，总土地储备的建筑面积已达约1,400 万平方米。 4 ．阶段性发展战略模式富力地产，已经完成了从产品主导向品牌主导，从价格竞争到价值竞争，从普通地产商到一体化地产运营企业的转变。 （1 ）. 第一阶段：旧城改造 （2 ）. 第二阶段：全国扩张 （3 ）. 第三阶段：进军商业地产 （4 ）. 第四阶段：国际化进程 2006 年7 月14 日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市，上市主编号2777 正式登陆国际资产市场，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一，富力开始了国际
战略计划采购管理文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
战略计划采购管理 一、培训目标 在全球金融危机环境下,能源、原材料价格经短期大幅下调后，又大幅上涨，实体经济未走出低迷，市场需求依旧疲软，针对企业面临着部分强势供应商价格垄断、供货周期长、交货不及时，质量不稳定，供应不配套，导致缺货或积压，采购部门冲当救火队，忙于奔命等问题，通过培训、案例讨论和模拟谈判，使学员理解战略采购的深刻涵义，掌握如何应用战略采购思想，优化采购渠道，强化供应商管理，充分整合外部资源，不断降低成本；采购如何前期参与工程开发，推产品进标准化，打破供应商垄断和降低采购成本从设计开始；如何吸取我国铁矿石国际无话语权的教训，整合内部需求资源，打破供应商垄断，实行统一采购，增加采购谈判筹码，提升采购谈判技能，以达到降低采购成本和提升企业核心竞争力之目的。 二、培训时间：2天 三、培训对象：企业高层经理、采购部经理及相关人士。 四、培训内容 第一部分战略采购与采购功能定位 一、目前生产企业采购业务面临的十大机遇问题和十大问题 二、降低采购成本对企业利润贡献的杠杆效应 案例分析：某公司采购成本降低二个百分点，利润增加十个百分点案例分析 三、必须从战略上对采购功能进行定位 1、传统采购管理的4大误区 2、如何构建高效的采购管理体系——采购管理体制发展的三个阶段
案例分析：某企业从物资供应、采购管理向资源管理（Sourcing）功能转变历程分析 3、如何构建采购（Sourcing）与buyer分离，强化采购的商务功能——解决采购充当灭火队问题 案例分析：美的空调事业部采购部门同供应商签订框架协议，PMC部门实施ERP网上拉动供应商JIT供货的成功经验分享。 四、采购部门如何搞好与其他部门的跨部门协作 1、采购与PMC、质保、技术工艺部门不协调的种种表现及原因分析 案例分析：某公司采购供应商与质保部门在质量标准上存在分歧而影响生产的教训。 2、要搞好采购与PMC、质保、技术工艺协作关系应解决五的棘手问题。 案例分析：某跨国公司如何解决全球采购中产品描述和质量检测一致性问题案例分析。 3、采购前期参与产品开发过程，降低采购成本从设计开始 4、Sourceing、SQE、物流部门合作参与供应商开发、选择的运作程序 案例分析：美国西屋北京办事处项目采购运作的成功案例 5、Sourceing、SQE、物流部门在后期供应商供货中问题处理的合作 案例分析：广东北电Sourceing与SQE的默契配合，促进供应商供货质量持续改进成功案例分析 第二部分战略采购分析 一、需求分析 1、同质性需求与非同质性需求分析
房地产标杆企业的采购管理 赛普管理咨询公司李 老师 房地产行业是一个综合性的产业，同时是一个资源整合的行业，从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备到广告宣传、园林绿化、装饰等均需要采购。因而采购活动在地产企业占据了重要的位置，对采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和成本，企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的不乏其例，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望成长的地产企业必须认真关注和用心研究的课题。在这里结合我们在咨询过程中总结积累的经验和与优秀企业的对比分析，对工程、材料、设备采购活动的管理进行一些探讨。 一、房地产企业采购管理系统的组织结构 在我们接触的房地产企业中，往往在采购管理职能的界定方面存在一些这样或那样的问题，归结起来主要有：集团与项目公司的授权不足，不适应公司的战略发展要求，如对项目要求周期很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影响到效率的提升；采购管理的监督职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；采购管理的职能设计不完整，缺乏对供应商评价管理和信息资料库的收集和更新职能。 1、房地产企业采购职能设置的原则 房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水平和企业管控模式的不同，而各有千秋。首先要解决的是采购职能的划分和权限的划分，另一个方面是监督职能的完善。一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监督职能，而项目公司是执行主体，或按一定的权限划分集团与项目的采购权限，使职权和责任明确界定。而在非集团规模的房地产公司，则在不同的部门之间或与项目部之间进行划分，但执行和监督职能应由不同的主体来完成，以达到提升采购效率、降低采购成本，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围。 、房地产企业采购部门的职能划分 在遵循以上原则的基础上，采购管理主体的划分应该有两个层面：一个层面上更多的倾向于对采购系统的整体策划和监督，制定采购系统的管理流程、采购规范、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作，监督采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统，达到采购资源的共享，并且从公司层面与供应商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品时获得优惠的价格和优良的品质，从而降低采购成本，提高企业盈利能力，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。 另一个层面是指采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购计划、组织工程、材料和设备的采购活动，
房地产公司企业战略分析案例 案例相关背景资料 1.公司简介 ?ZWB系一家成都本地的专业房地产开发经营的公司.其开发完成城西双楠 片区20万平米标志性楼盘“甲项目”,以及占地近1000亩,产品涵盖双拼、联排、叠拼及高层洋房等多种形态目的高品质项目“乙项目”.公司有着丰富的土地储备,足以支持公司未来15年的房地产开发需求. 2.面临挑战 ?经营规模迅速扩张的过程中,管理系统建设滞后,关键岗位人员流动过快, 员工积极性、工作效率严重缺乏,导致开发项目出现窝工、浪费甚至出现不能如期交房风险; ?高管层虽然知道企业管理系统存在严重问题,但是无法确定问题点以及风 险度; ?员工对企业现状缺乏客观和正确的认识、危机意识不够. 3.案例目标 ZWB董事会希望借助管理咨询人员对公司管理现状进行比较全面的诊断,并制定一份企业战略咨询报告.
ZWB公司企业战略案例分析 一、企业战略分析 (一)公司战略资源与问题分析 1、公司战略资源与优势分析 经过十余年的经营,公司积累了一些独特的战略资源,反映了公司的特有能力. (1)行业经验造就了公司的经营优势 企业领导人具有极强的事业心,起步晚但起点高,做精品求长远.在市场开拓方面,企业主要领导人眼光独到,具有综合判断能力,能够准确地把握产品和市场.实践表明,企业领导者的经营理念和行业经验为差异化定位、团队的拼搏精神为企业赢得了竞争力. (2)诚信经营和商誉积累塑造了一定的品牌优势 经过几年的经营,ZWB在行业中具有一定的影响力和美誉度,迅速确立了在成都地产业的地位,并以诚实守信、广泛合作的公司经营战略,赢得了市场和客户的信任.从银行信誉来看,公司因持续的盈利能力和良好的商誉,有利于企业的融资,也有利于市场拓展. (3)社会资源及其运作使公司具有资源整合能力 ZWB公司在过去资源有限的情况下,凭着自己的诚信理念和运做水平,整合了社会资源,启动了相对大的项目,促进了 ZWB公司的发展.在区域市场上公司有着较为丰富的社会资源,为今后公司的规模扩张和结构调整打下了良好基础. (4)有利于长期发展的丰富土地储备 直接决定ZWB未来发展前景空间和繁荣空间大小的是土地储备的规模、层次和地域分布.而对于ZWB公司来说,企业有着丰富的土地储备足以支持企业15年的发展,将在今后拿地成本和拿到难度不断提升的市场竞争中处于比较优势的地
【最新总结】房地产采购部工作总结（精选） 20XX年是具有转折意义的重要一年。材料采购工作从最初的一个 人负责及项目部各自负责，直至到公司提升为乙级资质后，采购部从 无到有，这是一个不断探索不断改变的过程，也是公司为了不断的发 展壮大必经的过程。 目前采购部共有四人，包括采购经理、采购主管、采购员各一名。虽然采购部在各个时期的整合都在一定程度上给部门工作带来了影响，但从总体上看，整个部门还是渐入佳境，员工各司其职，工作有条不紊。 这一年来，采购部全体员工在公司的领导和其他各部门同事的支 持与配合下，圆满地完成了部门建设和各项采购任务，以下是采购部 对20XX年度工作总结如下： 一、本年度完成工作情况 1、制定采购员工作职责与采购部制度，并且编写了采购部《材料 采购流程管理与控制》和《常用园林绿化树种图例讲解》。 2、xx项目材料采购工作，在材料采购过程中，深入市场，尤其 苗木、草皮的采购、进场、栽植，各个环节跟踪到底。 3、xx高速集团太白路基地项目办公区苗木栽植、补植、家属区 苗木补植以及灯具维修和苗木越冬保护。 4、配合预算部参与公司项目报价如：xx东湖公园二期、xx×× 县钒钛磁铁矿、高速集团紫禁长安一、二、三、四标、空港商务中心 以及对外协作项目如：临潼xx大剧院景观绿化、xx区20XX年绿化植 坡面绿化工程、九锦台三期景观绿化工程、xx南路、xx东路、xx路、雁栖xx三路、xx集团阳光台365等项目材料投标报价以及材料封样。 二、日常工作方面
1、采购部内部员工比较稳定，整个部门人员配置比较完整，工作 责任心和工作热情都有了很大提高，相互配合密切，分工细化。 2、在采购部平时的工作当中，采购部一直注重和加强对采购人员 的公司文化、思想道德和职业素质教育。经常强化学习，传达公司最 新工作指示精神。并要求采购部人员接受新思想，新理念，用科学发 展观的眼光看待事物，适应公司新形势下的发展，在工作的同时，采 购部注重对人员的素质培养，树立爱岗敬业、诚实守信的职业道德水准，通过参加公司的各种知识培训，加强专业文化学习，使采购部工 作人员整体工作水平和思想素质都有了较大提升。 3、在公司内部的日常工作中，采购部始终积极主动的配合其它部 门的工作，始终以公司大局为重，保持以服务者的心态；以务实进取 和客观公正的态度去做好公司安排的每一项工作和任务。 三、内部管理方面 1、加强职业道德修养，品行端正，诚信自律。严格遵守公司采购 制度，积极按采购的规范和要求进行采购工作，做到不吃回扣，不贪 婪受x，不吃请，不虚开发票，不从中牟利，不卡、拿、要，公正廉明。不论是大宗材料还是零星的材料采购，接受公司调查监督。 2、逐步建立一套责权明确、分工细致的采购授权管理组织体系， 营造积极热情、敢于付出、敢于承担责任、显露真才实学又不失诚信 的工作氛围，适应公司发展的实际需要。 3、逐步加强与各部门的沟通，严格控制采购时间和采购周期，保 证各种材料的购进科学合理，极力配合公司各项工作正常运营，材料 进场时，要及时的和各项目部门做好协调与沟通。 4、要控制好材料进场的数量与质量，在购进材料时发生质量、数 量异常情况下，应立即采取紧急措施，并与供应商联系，并和各项目 部进行协商处理。 5、20XX年采购部特别注重，除组织部门人员进行培训外，还注 重在平时的每项具体工作和每个工作细节中不断的提高业务素质，同
公司物资战略采购实施方案1 2012年12月最新doc文本格式工作总结-年终总结，可以直接修改编辑。 公司物资战略采购实施方案 一、总则 随着世界经济的飞速发展以及中国经济与其不断融合，采购管理业已成为一个公司生存与发展的核心竞争力，采购职能也随之发生深远变化，单个企业之间的竞争已经逐渐衍变成供应链之间的竞争，以及与上游供应商及下游服务对象建立战略合作伙伴关系，从而获取足够的竞争优势。 一直以来，南天公司的物资采购采取每年一次的采购招标方式进行，即集中全部已有的和潜在的供应商，在质量和服务同等的条件下竞争单项产品的最低价格，胜出者即为价格最低者。此方式在一定时间内对于公司的成本控制、防止腐败（幕后操作）、以及保障供给等方面发挥了较好的作用。但是随着企业自身的进步和发展、企业内部各项安全体系、规章制度、规范流程的建立和完善，随着供应链理念下的现代战略采购作为一种先进管理模式的普及和发展，以及为适应南天公司精细化、专业化发展的整体工作思路，建立供应链理念下的现代战略采购制度成为公司必然选择。 建立本方案所遵循的原则为“制度明确、流程清晰、审核到位、责任到人”，进一步完善南天公司物资采购流程，加强所购物资质量把关及价格审核，明确相关环节及人员的责任，本着“质
优价廉、货比三家”的宗旨，确保南天公司所使用的每一件原辅材料及设备符合HACCP 质量管理体系要求。 二、机构设置 为适应现代战略采购要求，南天公司成立物资采购小组，组长由食品部（或经营部）分管采购工作的副经理担任，组员由下列部门的相关人员组成：采购员、价格审核员、成本核算员、仓库保管员、厨师长（或厨政总监）。物资采购小组在南天公司总经理领导下负责完成公司所有的物资采购工作，包括合格供应商的选定与评估、市场调查、价格审核、质量把关、货物验收等等。 三、岗位职责 1、采购小组组长 在南天公司总经理领导下负责公司物资采购工作的制度制定，建立健全采购小组工作流程，组织公司相关部门及人员参与质量价格审核及确认，考核采购员及价格审核员的绩效评定，在采购小组成员的协助下选定、评估各类物资的供应商，审核采购单，处理和协调采购工作的其它事项。 2、采购员 1) 负责组织实施南天公司所有物资、设备的采购工作，负责所购物资的第一道质量把关，对于供应商提供的质量不合格产品拒收或退货。 2) 每月单日收集公司各部门、各班组的采购信息，制定次日的采购计划（包括物资名称、数量、要求等）；将采购计划单
某房地产企业战略管理分析 一、引言 近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产战略管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随着社会建设和管理大型企业的需要而产生的，房地产企业战略定位的准确性对企业的成败起到至关重要的作用。 对于中国房地产来讲，发展历史只有短短的三十年，但是它已经经历了起步、发展、疯狂、调整的周期变化，正是因为这一系列的发展变化，市场已经逐步从野蛮生长状态转变为规范化和透明化。尤其是在当前的宏观调控下，房地产市场经历了一场深刻的变革，这也使得中国的房地产业在未来几年的竞争力由原来的资源竞争转变成战略竞争，优胜劣汰的淘汰法则将表现的更加明显。房地产企业要想在竞争激烈的环境下求的生存和发展，就必须走规模化和集约化的经营模式。 二、案列介绍 本论文以武汉一房地产企业为研究对象，该房地产企业成立于1997年，企业总部位于武汉市青山区，滨临长江，该企业最初为一小型安装公司，经过十多年的发展，已经发展成注册资本为3000万，开发资质为一级的重型房地产公司，并跻身武汉100强房地产企业，该企业的房地产项目主要集中在青山区，年开发量约为20万平方米，2011年开发的主要产品为还建楼、商业住宅、商场。 三、环境分析 环境主要包括外部环境和内部环境，外部环境的内容为市场环境、行业地位环境等；内部环境的内容为组织机构环境等。 1.外部环境分析 (1) 市场发展环境分析 从《武汉市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》可以看出：政府对房地产的态度主要表现在完善房地产市场体系和政策体系，合理引导住房需求，增加普通商品住房供给，加快保障性住房建设，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展，到2015年，房地产业增值
万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤 （1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 （2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长
采购管理及战略管理概念(doc 36页)
采购管理及战略采购 本课程的主要内容 1 战略采购、采购管理的概念 2 采购部门的地位与作用 3 采购物资分析 4 供应市场分析 5 供应商分析 6 供应商的选择与评价 案例一、二讨论 7 供应商的认证管理 8 供应商的管理 供应商的绩效管理 供应商合同管理 供应商数据库管理 供应商关系管理 9 采购流程的合理化设计 10 采购成本的控制 案例三讨论 11 采购技术与招竞标实务 12 采购谈判原则技巧 13 采购合同管理 14 采购人员的管理与培训
15 采购风险控制 16 采购审计 案例四、五讨论 一战略采购与采购管理的发展 世界企业向两个方向发展：一是集团化一是专业化 采购战略 ·采购组织的中心化和全球化 ·全球性采购组织 ·BUY/MAKE decision ·战略外包和分包 ·SUPPLIER EARLY INVOLVEMENT ·电子商务和电子采购 采购组织的中心化和全球化： ·采购如此重要，既要面对生产，同时要满足市场和客户的要求，构建一个高效的能发挥作用的组织，必须能整合内部的和外部的资源，必须是全球化和集中管理的。对跨国公司和大型采购组织，选拨一流的采购人员，建立完善采购流程和制度，利用最新IT技术和系统，以形成强大的采购组织是完全必要的。 采购职能的变化与战略 作用职能战略
出定单关注交易流程、控制 谈判降价商务型采购团队、区域谈判、集中采购、成本管理 总拥有成本协调综合采购供应商及采购的早期参与、采购战略 支持企业核心业务战略采购集成采购战略、供应链管理、解决方案、项目管理、战略管理 采购战略的发展 现在发展战略原则 日常操作/执行客户满意、供应商管理、物品采购专家组、市场机智业务流程重整以向客户提供增值服务、获得竞争优势 行政管理、减少采购资源流程增值、资源增值构建组织力量提高效率和价值 减少手工操作和重复作业自动化、系统化、无纸化办公、自我服务模式 战略外包和分包： ·针对公司和客户需要，对自身关键性材料或服务的需求进行战备部署，与认证的供应商结成战略伙伴，在研究开发阶段进行合作，以减少制造中的意想不到的问题，共同面对市场的竞争与挑战。 ·对自身没有能力做或虽有但成本高于业界水平的，可考虑外包。
1.战略分析 谈判不是简单的货比三家，要进行供应市场分析，这种分析不仅包括日常成本信息和数据的收集、以往项目的成本分析积累、价格曲线走势的研判，物料质量等，还包括对采购物料的行业分析，甚至对宏观经济形势进行预判。这样才能掌握谈判的主动权，控制整个谈判的进程和大局。比如一个建筑行业的采购商就需知道未来宏观政策会对哪些原材料的价格造成冲击。此外，企业还要对供应商的经营战略作出判断，以此来判断采购关系是否可靠。 2.战略联盟 这是基于核心能力要素组合的战略采购理念。企业要与少数战略合作伙伴建立相互参股和控股的战略联盟关系而非简单的买卖关系，进行生产要素和物流流程的优化组合，以此来降低采购成本。此时，进行供应商的评估和管理不再是以交易为第一要则，而应该首先考虑是否符合战略匹配。 3.引入供应竞争 通过招标方式，扩大对供应商的选择范围，引入竞争机制，科学公正的选择最符合自身利益需求的供应商。 4.集中采购 通过增加采购量来提高议价的能力，降低单位采购成本，这是战略采购的根本。进行集团化采购的规划和管理，在一定程度上减少了采购工作的差异性，提高了物流服务的标准化，减少了采购管理的工作量。但对采购物品差异性较大的企业来说应慎用。 5.采购管理优化 企业经过前两个步骤，在将“物料采购数量”和“供应商数量”这两个影响采购成本的硬指标进行优化之后，就应当将成本降低工作转向管理优化方面。 A、通过电子商务降低采购成本； B、通过对经济批量的计算，来合理安排采购的频率和批量，降
低采购费用和仓储成本。 C、优化生产-采购界面的流程，减少操作环节。 事实上供应商提供的任何服务都是成本的，以直接或间接的形式包含在价格中，企业只有将其细分，选择所需，才能降低采购总成本。 6.标准化 采购不仅是定价与付款的问题，还包含了产品设计、运输管理、质量管理和生产管理等问题。传统企业往往认为如何将客户需求转化为产品设计是公司内部的事情，其实不然。采购部门和设计部门如果不能与包装箱供应商共同合作讨论包装设计，其结果是产品虽然满足了客户的需求，但包装却往往满足不了最终客户的需求。因此，在产品设计阶段就应当充分考虑未来在仓储、运输、生产和销售等环节的成本和服务，提高物料、工艺和服务的标准化水平，减少差异性带来的后续成本。这是战略采购在供应链整体优化的充分体现。
采购管理策略：解读和运用战略采购 据经济专家分析，企业在采购中每1元钱的节约都将会转化成1元钱的利润。在同等条件下，企业要想靠增加销售来获取1 元钱的利润，则需多销售20元的产品，由此可见采购管理绝对是企业管理中最有价值的部分。为此，越来越多的企业，甚至包括政府机关都在探索试行招标采购，通过降低采购成本提高经济效益。 目前在企业的采购管理中最常见的问题主要有以下几种： ●没有明确的采购策略。例如缺乏对采购需求分析，对供应商的培养等； ●没有注重长期供应商关系管理。例如从关注谈判向建立战略伙伴关系转变，从一味压价向建立互赢和激励机制转变； ●没有把采购管理上升到战略高度考虑。例如采购策略和合作伙伴的选择评估标准应作为企业整体战略中的一部分，新产品的开发和改善； ●应与战略供应商保持自始至终的合作； ●集团企业的分散采购忽略了整体利益的最大化。例如货源的整体布局与配送、生产和销售网络的最优化配置； ●缺乏有效的工具和信息平台进行采购跟踪、评估、分析和智能化决策。 为了解决以上这些企业采购管理中的常见问题，专家们提出了“战略采购”的概念。 一、解读战略采购 战略采购是以最低总成本建立业务供给渠道的过程，是指按照规范的工作程序，通过各部门的相互协作与合作，在保证质量、服务的同时，降低采购的整体成本。 它的一个核心问题就是“整体成本”，另有两个相关问题是“供应商”和“数据信息”。 1．基本出发点——整体成本。成本作为单项科目存在时，它的额度越低，企业收益越高。但是企业成本、项目成本，以至专项成本，往往都是多个单项成本科目的总和。当单项成本达到最低，单项成本科目的总和未必也是最低。比如企业采购一件设备，10 万元一件的只需要一年检修一次，8万元一件的可能需要半年检修一次，每次检修需7000元，设备的使用年限为10年，那么3年下来，购买8万元／件的设备的整体成本就大于购买10万元／件的设备的整体成本了。所以，在进行采购时必须有总体成本考虑的远见，必须对整个采购流程中所设计的关键成本环节和其他相关的长期潜在成本进行评估，建立“总体拥有成本=价格+使用成本+ 管理成本”的概念。 2．坚实的基础——数据信息。谈判中的价格协商并不是单纯一味的压价，而是基于对市场和自身的充分了解和长远预期的协商。市场信息从何来？长远预期如何作？就要靠日常成本信息和数据的收集、以往项目的成本分析积累、价格曲线走势的研判，这样才能掌握谈判的主动权，控制整个谈判的进程和大局。 3．最大的资源——供应商。收集整理供应商资料可以为采购方带来意想不到的收获：(1)通过扩大供应商选择范围，引入更多的竞争，降低采购成本。(2)通过对供应商所处的行业、
2020房地产采购部工作总结 2020房地产采购部工作总结篇一 2020年已经过去大半，在这段时间里通过领导和同事们的支持和帮助，各项工作均已顺利完成，新的一年已经开始，为了更好的完成下年的工作任务，现将我过去一年中工作情况作一个汇报。 在过去的一年里，严格按照公司采购管理制度，极力控制采购成本，保质保量的完成了各项采购任务，全年完成采购项目共计560万元，保证了公司生产部的正常运营，在整体的一年里，还尚未达到预期的理想效果，如采购及时率尚且能达到x%，迟发货、质量不达标等因素仍然存在，在今后的工作中继续努力学习，不断学习业务技能，征询产品信息，加强与客户沟通，更好的保质保量完成各项采购工作，使各项工作正确、准确率力争达到x%为了更好的完善采购工作，确保做好下一年的工作任务，现将我之工作做以下总结： 一、总结工作 在倡导公司制度做好每日计划与总结的前提，也是完成日事日毕的重要保障，每天写好每天所要做的工作，处理的事，对所做的情况做一总结，对没有处理好的事，紧接处理，尽量做到问题不推迟，尽最快解决。 二、提高性价比 我们的采购工作就是服务于生产，就是以最低的成本满足高质量严要求的生产所需辅料，一定要对要采购的辅料细心的分析，在做性价比，始终坚持做好以质论价，货比三家，多快好省的采购原则。 三、多对比、多沟通 在工作中要多跑、多对比、多总结，边学习边实践，不断提高自己的采购业务水平，加强与供应商沟通要及时做好跟催工作，让他们能主动争取配合我们工作，及时解决问题尤其是按时、按质、按量提供好所需的各种辅料 四、严格把控采购 跟现场，逐步加强与各部门的沟通，严格控制采购时间和采购周期，保证各种
战略采购管理作业指引 战略采购管理作业指引编制日期审核日期批准日期 一.流程目的规范公司战略采购类材料设备采购的操作流 程，在满足公司对项目品质要求的基础上降低采购成本，提升采购效率，降低采购经营风险。 二.适用范围适用于公司项目材料设备的战略采购行为。 三.职责 1. 2. 3. 3.1供应部123 3.1 3.1.1负责与材料设备相关的战略采购过程组织工作； 3.1.2负责战略采购协议.合同（根据公司规定的战略合同版本）的起草.审批.签订.采购文件的保管以及组织合同交底。 3.2核算部 3.2 3.2.1参与经济标分析及评审； 3.2.2提供评.定标建议。 3.3工程部.总工室/设计管理部.销售策划部
3. 3 3. 3.1负责各自范围内的技术标评审，定板定样。 3.4法律事务部（法务） 3.4 3. 4. 1负责对标书.战略采购协议.合同等进行法务审核。 3.5监察中心（组） 3.5 3.5.1根据董事会需求对战略采购相关采购事项进行独立的审计和询价工作。 3.6采购需求提出部门 3.6 3.6.1在公司战略采购名录内，提供采购要求及形成采购方案所需的资料?样板?范围图纸等。 四.关键活动描述1234 4.1确定战略釆购产品1234 4.1 4.1.1供应部根据公司开发产品的定位，总结已开发项目的工程及材料设备使用情况，针对项目产品所需材料.设备的市场供应及价格形成特点，相关部门提岀相关资料及技术要求，协助拟定战略采购产品类别/目录。 4.1.2战略采购产品类别/目录根据公司项目发展情况，战略合
作资源的变化情况及战略合作单位的履约情况等因素，进行动态调整。 4.1.3战略采购产品类别：1）表现风格立面特点的材料设备；2）因环保因素需对内在指标进行控制的，如胶水.涂料等；3）可以建立通用标准，通过品牌来控制材料设备品质的；4）体现重要功能.性能的材料部品及相关设计.安装，如背景音乐.智能化?灯控?样板房软装；5）其他经评审后列入的项目。 战略采购名录举例：序号需采购的产品协议形式组织部门 1.内外墙涂料战略采购合作协议供应部 2.开关插座供货战略采购合作协议供应部 3.卫生洁具及配件供货战略采购合作协议供应部 4.屋面面材战略采购合作协议供应部 5.外墙面层战略采购合作协议供应部 6.厨房电器战略采购合作协议供应部 7.入户门战略采购合作协议供应部 8.家用屮央空调战略采购合作协议供应部 9.样板房家用电器战略采购合作协议供应部10.墙.地砖战略采购合作协议供应部1 1.园林灯具战略采购合作协议供应部1 2.锁具战略采购合作协议供应部1 3.安防系统战略采购合作协议供应部1 4.栏杆战略采购合作协议供应部1 5.雨水系统战略采购合作协议供应部1 6.门窗战略
课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 （１天－２天）讲师：范宁 课程培训具体内容大纲： 第一章、战略管理概述： 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析：外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析：企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略：公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略：业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略：职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目：战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案：战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析
万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛，至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业，受美国次贷危机等国际经济局势的影响，发展瓶颈逐渐显露，虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知，房地产是一个高收益的产业，但因为它的投资价值大，周期长，实物形态不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业的发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势，尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。
关键词：房地产，市场营销，策略调整，研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)
采购管理及战略采购本课程的主要内容 1 战略采购、采购管理的概念 2 采购部门的地位与作用 3 采购物资分析 4 供应市场分析 5 供应商分析 6 供应商的选择与评价 案例一、二讨论 7 供应商的认证管理 8 供应商的管理 供应商的绩效管理 供应商合同管理 供应商数据库管理 供应商关系管理
9 采购流程的合理化设计 10 采购成本的控制 案例三讨论 11 采购技术与招竞标实务 12 采购谈判原则技巧 13 采购合同管理 14 采购人员的管理与培训 15 采购风险控制 16 采购审计 案例四、五讨论 一战略采购与采购管理的发展 世界企业向两个方向发展：一是集团化一是专业化采购战略 ·采购组织的中心化和全球化 ·全球性采购组织
·BUY/MAKE decision ·战略外包和分包 ·SUPPLIER EARLYINVOLVEMENT ·电子商务和电子采购 采购组织的中心化和全球化： ·采购如此重要，既要面对生产，同时要满足市场和客户的要求，构建一个高效的能发挥作用的组织，必须能整合内部的和外部的资源，必须是全球化和集中管理的。对跨国公司和大型采购组织，选拨一流的采购人员，建立完善采购流程和制度，利用最新IT技术和系统，以形成强大的采购组织是完全必要的。 采购职能的变化与战略 作用职能战略 出定单关注交易流程、控制 谈判降价商务型采购团队、区域谈判、集中采购、成本管理 总拥有成本协调综合采购供应商及采购的早期参与、采购战略 支持企业核心业务战略采购集成采购战略、供应链管理、解决方案、项目管理、战略管理
采购战略的发展 现在发展战略原则 日常操作/执行客户满意、供应商管理、物品采购专家组、市场机智业务流程重整以向客户提供增值服务、获得竞争优势 行政管理、减少采购资源流程增值、资源增值构建组织力量提高效率和价值 减少手工操作和重复作业自动化、系统化、无纸化办公、自我服务模式 战略外包和分包： ·针对公司和客户需要，对自身关键性材料或服务的需求进行战备部署，与认证的供应商结成战略伙伴，在研究开发阶段进行合作，以减少制造中的意想不到的问题，共同面对市场的竞争与挑战。 ·对自身没有能力做或虽有但成本高于业界水平的，可考虑外包。 购买和制造的决策： ·制造与购买的决策是财务决策的重点。随着供应商队队伍的专业化发展，聪明的购买可以节约开资，取得市场上的购买优势。 （PPCAGPCA）近来，对设备的采购有另一种趋势，即以租代买。如办公设备、IT设