项目周边市场简介
青白江区
1中国西部现代国际商贸物流基地——博川物流 (1)
2成都建工.建筑产业园 (2)
3成都大港陶瓷建材城 (2)
4西部钢材城 (3)
5青龙国际建材装饰城 (3)
6万贯国际五金机电配送大市场 (4)
新都区
7成都传化物流基地 (4)
8、成都国际五金机电城 (5)
9、成都海宁皮革城 (6)
10、成都中集车辆园 (7)
11、成都佳飞国际建材家具市场 (7)
12、华川银地国际建材城 (9)
13、北辰汽车汽配市场 (10)
14、俊翔型材市场 (11)
15、润茂成都国际酒店用品城 (12)
16、锦门文化旅游商业街区 (13)
1中国西部现代国际商贸物流基地——博川物流
四川博川物流有限公司：2009年6月22日注册，注册资金1亿元，项目名称：“中国西部·.现代国际商贸物流基地”，占地2400亩（其中配套服务CBD用地约530亩物流地产），总投资32亿元，计划 3年内可建成项目的80%设施，在2015年前全部投资建成投入运营。整体规划分为五大功能区域：联运存储区，加工服务区，国际物流区（保税物流区），商务办公区，车辆服务区。项目的目标市场为通过社会流通系统运输的工业原料和生产资料，包括大宗建材（钢材和木材，石材），装饰建材，其他生产资料（机械设备，化肥，饲料）等。钢材主要包括钢坯、螺纹、线材、型材等建筑钢材，以及不锈钢等机械工程用钢。木材主要是原木和锯材等家具工业和建筑行业所需要的原材料。石材主要包括天然花岗石、天然大理石和天然板石三大类，人造石材产品主要有建筑水磨石、微晶石等。装饰建材主要是建筑陶瓷。
物流基地建成以钢材物流园的架构，通过交易与物流一体化信息系统.为运行平台，实现交易和物流信息数据的互换。具有信息发布、交易与结算、存货管理、货物配送、货物跟踪、数据交换整理等功能。钢材物流园的物流运作是以铁路为中枢、公路—铁路联运为主的方式，可进.行件杂货、铁路集装箱的联运.和公路—铁路转换作业，实现门到门或站到门的公路.—铁路联运的第三方物流服务，并设仓库堆场、钢材加工、计量检测、多式联运配载、电子监控等系统；构成完整的钢材交易、加工、物流以及其他货物的贸易、仓储、多式联运配载
的，形成以钢材物流为核心，综合物流并行的园区。在功能上由交易商务区、钢材物流区.、综合物流区、综合服务区等组成。
2成都建工·建筑产业园
成都建工·建筑产业园，总规划4000亩，投资达100亿元，是集新型建筑设计、新型建筑建材研发与生产加工、建筑主材精加工与深加工、现代物流供应链管理、会展营销、电子商务、创智中心七大功能为一体的西部一站式新型建筑产业园。除石材园、物流基地、新型环保建材园三大主力园区，未来园区还将建设纯住宅配套区域。公司严格按照"上市公司规范运作模式"和国有资产经营管理的基本要求，将国有大企业的规模和资源优势，市场化的快速灵活决策机制以及上市公司透明化运作模式相结合"，以"科学发展观为指导、建材工业和物流为产业核心、建材加工和贸易为增值服务、物流地产和物流金融为经营主体、国际建材市场和建材会展中心为持续发展方向"的现代化园区链及物流链公司，并力争5年后成为一家上市公司。
3成都大港陶瓷建材城
总占地2313亩，总投资30亿元，建筑面积达200万平方米，共设有上万间铺位，仓储面积预计达40万平米，是全国规模最大、仓储面积最大的集群化陶瓷建材批发交易市场。1、市场业态主要有：陶瓷、建材、家居、五金、灯饰灯具、电子、电器；2、建筑形态主要为：仓储、商铺、品牌总部基地、休闲娱乐、配套住宅；3、功能定位主
要有：产品交易中心、品牌总部基地、国际展览中心、产品研发中心、电子商务中心、仓储物流中心、休闲娱乐中心和生活住宅配套中心；
4、运营模式为：以统一规划、统一建设、统一招商、统一经营、统一管理。
4西部钢材城
项目总投资超过10亿元，将超越现有钢材交易市场模式，成为国内同类型市场范本。该项目开发商为成都远龙投资有限责任公司，项目位于青白江大道和唐巴路交会处。项目占地达1000余亩，第一期占地500余亩，商铺建筑面积5万平米，堆场占地10万平米。项目集专业市场特色、信息、绿色三大亮点于一身，一期建成后可达到400万吨的年吞吐量。
5青龙国际建材装饰城
青龙国际建材装饰城位于成都市规划的建材市场集中发展区——青白江“成都北部物流建材配送中心”内, 该建材配送中心西临成青快速通道，东临城太路，南临绣川河，北临唐巴公路，中心总用地约3200亩，是成都市规划的规模最大、品种最齐的建材市场集中发展地。本项目位于该建材中心西南侧，也是该中心内最大的建材专业市场。除了本项目外，中心内还有西部钢材城、邦邦建材市场、金世界石材城、万贯建材城、金茂建材等多个建材市场。
“青龙（国际）建材装饰城”位于成都北部物流建材配送中心内（成
都市青白江区青白江大道东侧，绣川河北侧）。项目共分为三期进行开发，目前在建设项目一期。项目一期净用地面积355750.93m2，规划总建筑面积336785.11m2。项目共设建筑69栋，除30栋为5F宿舍楼（建筑面积3391.42m2，1层为食堂），44栋为5F办公楼（建筑面积4643.28m2）外，其余均为2F钢结构商铺（建筑面积328308.26m2）。项目按入驻商铺经营类型划分为六个区，商铺经营建材种类包括卫浴、灯饰、木制品、厨房电器、墙纸及涂料等，其中一区一层为卫浴，二层为仓库；二区一层为卫浴，二层为灯饰；三区一层为卫浴，二层为厨房电器；四区一层为地砖，二层为木制品；五区一层为品牌形象展示，二层为仓库；六区一层为地砖，二层为墙纸及涂料。配套设施包括区内道路、管网、垃圾收集点、地面停车场等。6万贯国际五金机电配送大市场
万贯国际五金机电配送大市场依托青白江5000亩铁路集装箱中心，项目总投资30亿，占地约1500亩，建筑面积超过150万m2，预计修建3万套商铺、国际展馆28个，库房50万m2，建设成集五金机电交易展示、物流配送、仓储、机电会展为一体的大型五金机电集散地。
7成都传化物流基地
成都传化物流基地总投入15亿元以上，于2009年5月20日正式运营。基地位于成都市新都物流中心。采用公路港物流模式，即通
过建设大型公路港平台集聚与整合物流资源，实现物流企业与社会车辆这两大物流主体在平台内“集约化经营、信息化管理”的目标，并根据成都当地市场的运作特点，兴建了管理服务、信息交易、零担快运、车源、司机之家以及配套服务区等功能中心。
目前，成都基地已入驻各类物流企业1000多家，日发布货运信息10000多条，日流动车辆8000多辆，整合社会车辆50多万辆。基地通过各功能中心的有效协同运作，以及“货运信息超市”、“城际货运班车总站”、“司机之家”三大业务产品的打造，快速实现了物流服务、物流载体和物流需求三大资源的集聚，为入驻基地的第三方物流企业和货运司机提供一站式服务，为其降低了经营成本、提高了运作效率。基地可服务成都市及周边地区具有一定规模的制造企业和商贸业达3万多家，为其降低物流成本40%。基地已成为四川省，乃至大西南解决困扰公路物流“物流企业创业创新难、工商企业物流业务外包难、社会车辆停车配货难”的平台型标杆企业。2010年实现营业总额近24亿元，上缴税收7600多万元。
8、成都国际五金机电城
成都国际五金机电城是规划占地数千亩的产城一体化项目北新国际物联港的产业核心，依托项目建造成部分的居住、酒店、物流、会展、商业服务、产业教育与科研、企业孵化等配套功能，积极打造中国国际五金机电产业物联港，以承接成都市中心城区专业市场外迁规划带来的五金机电产业商贸功能转移。
成都国际五金机电城规划面积480万平方米，其中商贸部分220万平方米。目前，该项目第一期工程已经封顶，20余万平方米规模已经初步达到承接产业商贸功能转移的需求。建成后的220万平方项目，可容纳2万多户商家，贸易中全面应用物联网技术、将物流、仓储、配送一体化，进而实现交易成本的降低和商贸运营效率的提高。
同时，兴茂集团还发布该项目的第一份国际招商公告宣称：要把国际先进的五金机电产品和技术引进来，建好成都国际五金机电城的国际馆，促进高端产业和产业高端，为打造中国西部的生产资料动力引擎和经济繁荣做贡献。该项目的国际馆，拟由德国馆、瑞士馆、美国馆、法国馆、日本馆、韩国馆和俄罗斯馆等组成。第一批入驻品牌暂设在A馆2层，面积约2.2万平方米，包括德国中小企业联合会下属的企业和瑞士等国的五金工具品牌，预计2012年6月开馆。
9、成都海宁皮革城
中国西南最大皮革城—“成都海宁皮革城”位于成都市新都区北部新城现代商贸综合功能区内，由海宁中国皮革城股份有限公司全资投资、建设、开发和营运管理。项目总投资约13.63亿元，总建筑面积：45万方，其中展示交易中心约22万方（含地下建筑），将以成都为中心，打造集大型皮革、裘皮服装、箱包展示交易中心、中国西部服装创意设计中心、高端商务、休闲娱乐餐饮、高档公寓于一体的大型商贸旅游城市综合体。同时，成都海宁皮革城将申报国家4A级景区，并与西南地区数百家多家旅行社签订合作协议，展开购物旅游的营销
模式，以商贸促进旅游发展，以旅游带动商贸繁荣。
10、成都中集车辆园
成都中集车辆园是由成都中集产业园投资开发有限公司倾力打造，创建于1996年8月,注册资本6000万美元。中集车辆集团按照“为全球市场提供一流的陆路运输装备和服务，同时推动中国公路运输装备的现代化”的战略定位，目前已经建立起辐射北美、泰国及中国的华中、华东、华南、华北、西北、东北等区域的22个生产基地和19个销售服务公司，形成中美互动、中欧互动、分布合理、互为支持的产业格局和年产超过20万辆各类专用汽车的生产规模，已经成为全球最大的专用车制造集团，产品畅销美国和日本等主流市场。
成都中集车辆园位于成都市新都物流中心内，北接物流大道西沿线，东靠宝成铁路，西临二号路（规划），南接一号路（规划）。总占地310亩。规划有卡车4S店、中心卖场、检测中心、办公楼、公寓和商业等。其中卡车4S店是车辆园的重要组成部分，将形成规模较大的卡车4S店群。成都中集车辆园建成后将成为西南地区规模较大的卡车展示、销售、维修、检测中心。
11、成都佳飞国际建材家具市场
成都佳飞国际建材家居市场由成都佳飞投资有限公司投资兴建，位于新都和青白江货运大道与国道108交汇处，总规划占地面积1024亩，总建筑面积超过69万余平方米，总投资逾7.2个亿，是成都市政府，
青白江区政府重点建设工程项目。成都佳飞国际建材家居市场预计分二期开发，一期477亩，二期547亩，预计三年建设完成，项目功能规划为高端建材、品牌家具、家饰精品、灯饰园艺等，大批建材、家居行业的著名品牌将纷纷在此开设旗舰店。建成后的佳飞国际建材家居市场将是西南种类最齐全、品牌最多的家具建材装饰材料市场，投入运营后的佳飞国际建材市场每年将投入过亿元的广告推广费用，并得到市、区政府政策的大力扶植。
（1）佳飞的经营理念
在社会资源不断整合的经济大潮中，佳飞国际建材家居市场首创“家居产业链”的经营概念，将形成了一个集装饰设计、装饰材料、高档建材、卫浴陶瓷、品牌家具、灯饰布艺、家饰精品于一体的庞大家居产业链，将建材家居产业的上游及下游产品整合为成都人提供一个一站式的建材家居产品购买场所。佳飞国际建材家居市场还将启动电子商务交易的现代化商贸平台，为众多的品牌商家及全国的消费者提供足不出户就能网上逛建材家居店，实现网上设计、定货，网上交易，统一配送的现代化建材家居购物体验。
（2）佳飞的定位及经营管理
佳飞国际建材家居市场结合成都休闲田园文化，合理定位、科学规划，本着绿色低碳的原则，为入住商户和购物者提供良好、舒适、安全、绿色的购物环境。建成后的成都佳飞国际建材家居市场是一个集商品展示、洽谈、交易及电子商务为一体的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融机构、餐饮休闲、酒店公寓等完善的配套设施。同时佳飞
国际建材家居市场邀请了来自北京、深圳等地众多的商业专家组成的市场运营管理团队，直接进行项目的经营管理，强大的专业管理运营团队为项目后期的成功运营开业奠定了坚实的基础。也将成为立足成都，辐射德阳、绵阳具有较大规模和高水平、现代化的专业市场。12、华川银地国际建材城
华川银地国际建材城是根据成都市政府统一规划并批准，由华川银地投资有限公司携巨资打造，总投资约43亿。华川银地规划总用地面积3000亩，是西南最大的顶级建材商贸中心。集产品与品牌展示、加工与配送、现代化物流与仓储、电子商务与信息交易、国际性会展、产品研试及商务办公于一体的综合管理国际性市场。
华川银地国际建材城以建材、型材展示、加工、物流配送功能为核心，包括：
（1）展场功能：提供包括陶瓷墙地砖、卫浴洁具、五金木制板材等各类建筑装饰材料大型展场和商铺。
（2）加工功能：建材的流通加工（含初加工和精加工），包括对卫浴、洁具、木制板材和五金配件等产品的深加工和精加工，接受大企业的订单进行个性化加工服务。
（3）物流配送功能及仓储功能：①市域配送②区域物流③精品仓储管理④普通仓储管理⑤公路货运、城际快运与货代⑥供应管理⑦采购配送⑧物流金融⑨质量检测。物流配送功能的实现以第三方物流为主，经销商或采购商自理物流为辅。
（4）信息服务功能：价格信息网上发布（定价功能）、电子商务、信息处理、信息查询、电信邮政、商贸城网站等。
（5）物流CBD（商务服务）功能：办公场地出租服务、商务服务、金融服务（结算、融资、银行、保险、担保）、工商税务、治安、餐饮娱乐等。
13、北辰汽车汽配市场
北辰汽车汽配市场位于青白江，是作为成都商用车生产基地配套项目进行投入建设的，它将开启青白江区商用车生产基地的序幕。
据了解，市场完全建成以后，将容纳百家商户入驻，而入驻商家几乎都是商用车领域的实力企业，其中有商家一举拿下数十亩面积，将数个品牌的4S店搬进市场。除了整车销售商外，还有众多零部件配套企业。这个市场具有汽车及零部件展示、销售、办公等综合服务功能，为商用车企业和商家服务。
北辰建西南超大商用车大市场，致力于打造商用车品牌市场，一个商用车行业中的富森?美家居，让这个市场将成为商用车行业实力厂商和精英的聚集地，倾尽全力让这个项目成为其步入新行业的高起点。按照规划，该基地将有7.6平方公里，分为四大功能区，一是整车生产制造区，二是零部件生产配套区，三是行政办公、交易展示和研发区，四是生活、休闲、餐饮、娱乐、商务配套服务区。北辰市场处于第三和第四功能区，为广大商用车及零配件厂商服务。
北辰汽车汽配市场除了填补大成都北面乘用车市场的空白外，北辰另
一个重要的着力点在于塑造一条龙商用车便捷服务平台。首先，在商用车板块，北辰将以商用车4S店形式进行呈现。从此，商用车消费者将享受到同乘用车一样的宽敞明亮的购车环境、细致入微的购车服务以及完善的售后保障，该基地约600余亩的规模也将改变商用车商不得不四处迁徙的命运。北辰的商用车4S店模式将真正改写商用车市场低端、散乱的形象，同时，汽配供应链条的健全，将真正为商用车消费者提供一条龙服务的便捷和实惠，也必将推动西部商用车市场健康、稳定、持续地发展。
14、俊翔型材市场
俊翔型材市场是成都市政府重点规划项目，已得到成都市青白江区政府的高度重视。该市场总占地面积600余亩，建筑面积为16万平方米，是目前国内规模最大、专业性最强、涵盖品牌最多的型材综合批发市场。市场分为五大功能区：型材区、货运配送区、汽配展示区、现代仓储区和总部商务综合管理服务区。
在招商的时候，该市场便明确了“非品牌莫入，非好品牌莫入”的招商原则。为此，华川银地?俊翔型材市场实施了品牌经营战略和品牌准入制度，要求各入驻品牌的各项资质和绿色环保标准必须全部达到国家相关规定，并要求在款式、材质、色彩等方面各具特色。目前，华川银地?俊翔型材市场已经集结了国内外200余个知名型材品牌入驻，是西南地区名副其实的型材品牌聚集地。齐全的货源体系和完整的质量检测体系再次凸显了该市场的专业化程度。
靠品牌管理制胜。俊翔市场通过大力推行整合营销模式，使“各自为战”的型材商户在经营规模、品牌战略、服务意识和整体营销推广上形成合力；通过统一管理、统一促销，杜绝行业欺诈，为商家营造一个良好的经营环境，确保商家的最大收益，构建消费者与商户之间的“鱼水关系”。俊翔市场全面开业后，160000平方卖场，200多个国内外知名型材品牌，成为西南真正的型材品牌聚集地，更是成都乃至西南地区业态最广、品牌最丰富的一站式综合家居购物中心。俊翔市场凭借多年家居型材行业的运用经验和具有竞争力的租金直接降低了进驻商户的运营成本，凭借着科学的管理和“金字招牌”的优势，所有商户从产品的各项质检指标到企业实力规模，信誉程度等都被严格把关。
15、润茂成都国际酒店用品城
润茂成都国际酒店用品城位于成都市北部新城三河场商贸圈，项目东邻大件路（川陕路），南邻绕城高速，西邻物流大道和宝成铁路，北邻老川陕路和物流中心。项目占地约300亩，总建筑面积约24万平方米，一期建筑面积7万多平方米，项目总体建成后，可容纳1500家商家入驻，是西部规模最大的酒店用品国际交易中心，一站式酒店用品采购基地。市场享有西部超大仓储物流基地和专业化的统一经营管理及电子商务交易平台，是集酒店用品研发、生产、展示、博览、交易、物流、仓储与电子商务为一体的现代化全产权市场，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店等完善的配套功能。
（1）市场管理。为确保市场的迅速繁荣和长久持续发展，润茂.成都国际酒店用品城特成立专业的市场管理和市场营销团队，进行统一规划、统一招商、统一营销、统一管理.市场将长期进行广告宣传和市场推广，定期举行行业展销会和交易会，利用公司成熟的国际贸易平台为市场商家拓展国际市场，启动专业的电子商务交易平台，通过完善的电子商务网站，吸引更多国内外酒店客户。
（2）经营品类。厨房设备、陶瓷餐具、玻璃器血、不锈钢制品、布草、清洁洗涤、卫生用品、客房用品、床上用品、酒店服饰、五金电器以及酒店管理软件类等。
（3）经营定位。润茂成都国际酒店用品城是集酒店用品研发、生产、展示、博览、交易、物流、仓储与电子商务为一体的现代化专业市场，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店等完善的配套功能。16、锦门文化旅游商业街区
锦门文化旅游商业街区作为成都“北改”重点工程，以建设品牌旅游综合体为核心，充分体现项目的四态合一（形态、业态、生态、文态）的优势，打造成都“北改”宜人经典之作。项目集合清末民初老成都公馆精品元素，将现代、历史建筑与文化交融共存，融合清末民初成都经典公馆中西建筑文化，植入中国建筑文化中“合院为贵”的精髓与独特的“天井文化”，采用修旧创新的方式，展示锦门街区丰富的历史文化内涵、现代时尚的建筑群落，体现锦门街区的建筑形态之美，传承古南丝绸路商贸精神。最终建成以丝绸、美食、休闲、旅游、商
贸和酒店用品文化为核心，以千年三河古镇和百年成都人文为神韵的“四川迎宾门、成都前客厅”、“北改”标杆，使其成为：城北商贸文化的汇聚地；城北及新都旅游休闲的串联城、开篇地；成都和新都的文化封面。
项目定位——依托润茂.成都国际酒店用品城，结合成都“北改”对三河老街改造，围绕成都市“十二五”旅游规划和新都“三区”定位全局的思路，建设新都区的旅游综合体“锦门”，实现市场战略、城市战略、区域战略协同发展，建成成都北大门一流的，巨大影响力的，集旅游购物、美食休闲为一体的商贸旅游综合体。
项目总占地300余亩，分三期建设：
润茂·成都国际酒店用品城（即1、2期）约150亩，建筑面积达13万平方米，目前是西部规模最大、档次最高的酒店用品专业市场；
润茂·成都国际酒店用品城3期，即锦门街区约200亩，以成都百年商贸精神为背景，以成都北大门为起点，以南丝绸之路起点纪念碑、南丝路博览馆为原点，以锦门丝绸文化主题公园为依托，将“锦门文化旅游广场、曲水流觞国际院街艺展区、百年老字号坊街区、成都万商公馆区、成都公馆美食院落区、锦门丝绸文化主题公园”等六大主题分区实现了完美的串联，拟建建筑面积8万平方米，将市场战略、城市战略、区域战略协同发展，最终打造成都北大门一流的，巨大影响力的，集旅游购物、美食休闲为一体的商贸旅游综合体，成为北城旅游休闲产业的引领之地，打造成都商贸旅游文化名片。
主题公园投资案例分析 主题公园投资案例分析主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它的最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩.造型.植被.游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特征及游园线索。主题公园是一种人造旅游资源，它着重特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基本特征创意性，具有启示意义。主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自然资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，是集诸多娱乐内容.休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游场所。 主题公园已经有50多年的历史。较普遍的说法是主题公园起源于荷兰.兴盛于美国。荷兰的马都拉丹主题公园，是荷兰马都拉家族的一对夫妇为纪念他们在二战中牺牲的独生子而创建的。它微缩了荷兰各地120 处风景名胜，1952 年开业即轰动欧洲，开创了世界微缩景区的先河，是世界主题公园的鼻祖。 第一代主题公园发展以依托自然资源为主，第二代开始注重都市娱乐，第三代以模拟.微缩景观为主，第四代则以三维.四维.动漫.科技为主。目前我国要求的国内主题公园最高限价是正式营业期间单次门票售价200 元。
从上世纪80年代末90年代初开始，全国各地共建成主题公园2500余座。据北京零点市场调查分析公司2002年的一份新型娱乐设施市场潜力调查报告表明，目前中国主题公园70处于亏损状态，真正盈利的只有10左右，而国内旅游人士进一步估计，中国目前的2500个主题公园中，约有2/3景点难以收回投资。 现状与建议我国的主题公园主要面临两大收入性问题1收入自开园后呈明显下降趋势，2收入来源单一。 如何提高主题公园的重游率，是现代主题公园发展亟需解决的问题之一，提高主题公园的重游率也是主题公园持续发展的主要途径。有效客源半径内的潜在消费者是最有条件和最有可能进行再次游览消费的群体，有效客源市场半径一般指在主题公园周边200300公里的范围内。主题公园发展商需要针对有效客源半径市场采用灵活的营销策略，可以通过以下三种途径改变营销策略。 第一，发展商必须将主题公园新的旅游内容通过有效的传播手段，及时传递给潜在消费者，提高主题公园的曝光率，加深其在潜在消费者心中的印象;或通过在主题公园内拍摄影视作品的方法激发潜在消费者的好奇心，通过影视拍摄等方式极大地扩展了其知名度，从而达到拉动消费的效果。 总之，发展商应重视将主题公园的各种正面信息向市场传送，以保持其对消费者的持久魅力。
综合性公园设计之功能分区规划设计公园规划工作中，分区规划的目的是为了满足不同年龄、不同爱好游人的游憩和娱乐要求，合理、有序的组织游人在公园内开展各项游乐活动。同时，根据公园所在地的自然条件，如地形、土壤状况、水体、原有植物、已存在并要保留的建筑物或历史古迹、文物情况，尽可能的“因地、因时、因物”而“制宜”，结合各功能分区本身的特殊要求，以及各区之间的相互关系、公园与周围环境之间的关系来进行分区规划。根据公园规划中所要开展活动项目的服务对象，即游人的不同年龄特征，儿童、老人、年轻人等各自游园的目的和要求；不同游人的兴趣、爱好、习惯等游园活动规律来进行规划。 必须指出，分区规划绝不是机械的区划，尤其大型综合性公园中，如美国旧金山金门公园面积达411km2，地形多样复杂。所以，分区规划不能绝对化，应因地制宜，有分有合，全面考虑。 （一）主要设置内容 1．观赏内容游人在城市公园中观赏山水风景，奇花异草，浏览名胜古迹，欣赏建筑雕刻、鱼虫鸟兽以及盆景假山等内容。 2．文化娱乐露天剧场、展览厅、游艺室、音乐厅、画廊、棋艺、阅览室、演说、讲座厅等。 3．儿童活动公园的游人中儿童占很大比例，一些公园的统计数字表明，儿童约占1/3左右。一般考虑开辟学龄前儿童和学龄儿童的游戏娱乐，少年宫、迷宫、障碍游戏、小型趣味动物角、植物观赏角、少年体育运动场、少年阅览室、科普园地等。 4．老年人活动随着社会发展，中国老人的比例不断增加，大多数退休老人身体健康、精力仍然充沛，在公园中规划老年人活动区是十分必要的。 5．安静休息垂钓、品茗、博弈、书法绘画、划船、散步等内容在环境优美、僻静处开展活动，深受老人、中年人及知识阶层人士的喜爱。 6．体育活动不同季节，开展溜冰、游泳、旱冰活动，条件好的体育活动区设有体育馆、游泳馆、足球场、篮排球场、乒乓球室，羽毛球、网球、武术、太极拳场等。 7．公园管理办公、花圃、苗圃、温室、荫棚、仓库、车库、变电站、水泵房以及食堂、宿舍、浴室等。 配合以上活动内容，综合性公园应配备以下活动设施，如餐厅、茶室、小卖部、公用电话、摄影部、园椅、园灯、厕所、卫生箱等。 以上公园内的设置内容之间互有交叉、穿插，应结合公园的出入口、地形设计、建筑、道路布局、植物种植等内容，合理进行分区。（二）公园分区规划综合性公园的活动内容、分区规则与公园规模有一定联系。综合性公园内容多，各种设施会占去较大的园地面积。为确保公园有良好的自然环境，公园规模不宜小于10h㎡。 《公园规划设计》规定，综合性公园的规模下限定为lOh㎡，按近期公共绿地指标每人3-5㎡，-个10万人的小城市就有30-50h㎡的公共绿地面积，建一个10h㎡以上的综合性公园是完全可能的。 依照各区功能上的特殊要求，公园面积大小要根据周围环境、自然条件（地形、土壤、水体、植被）、公园的性质、活动内容、设施安排等进行分区规划。 综合性公园的功能分区一般有观赏游览区、科普及文化娱乐区、体育活动区、
社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商 业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
湿地公园建设项目可行性研究报告 （用途:发改委甲级资质、立项、审批、备案、申请资金、节能评估等） 版权归属：中国项目工程咨询网 https://www.doczj.com/doc/a214432933.html,
《项目可行性研究报告》简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。 项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《湿地公园建设项目可行性研究报告》主要是通过对湿地公园建设项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对湿地公园建设项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该湿地公园建设项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为湿地公园建设项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 《湿地公园建设项目可行性研究报告》是确定建设湿地公园建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建湿地公园建设项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建湿地公园建设项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 北京国宇祥国际经济信息咨询有限公司是一家专业编写可行性研究报告的投资咨询公司，我们拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格、我单位编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而享有盛誉，已经累计完成6000多个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告编写，可以出具如下行业工程咨询资格，为企业快速推动投资项目提供专业服务。
公园规划设计方案 一、公园规划设计基础知识 （一）概念 综合性公园是城市绿地系统的重要组成部分，它不仅为城市提供了大面积的绿地，且具有丰富的户外游憩内容，适合各种年龄和职业的居民进行一日或半日以上的游赏活动。它是群众性的文化教育、娱乐、休息场所，并对城市面貌、环境保护、社会生活起到重要的作用。（二）综合性公园的功能 1、政治文化方面 2、游乐休憩方面 3、科普教育方面 （三）综合性公园的类型 1、市级公园 2、区级公园 （四）面积和位置的确定 1、面积 面积不少于10hm2，10-50m2/人。 游人容量为服务范围的15%-20%；50万人口以上的城市，全市性综合公园至少容纳10%的游人。 结合城市规模、性质、用地条件、气候、绿化状况、公园在城市中的位置与作用等因素来考虑。 2、位置：结合城市总体规划和城市绿地系统规划来考虑。
方便居民使用利用不宜于工程建设及农业生产的地形 具有水面及河湖沿岸景色优美的地段 现有树木较多和有古树的地段 有历史遗址和名胜古迹的地方 公园规划应考虑近期和远期相结合（留有发展用地） （五）公园的游人容量 公园游人容量是指游览旺季高峰期时同时在公园内的游人数。 公园游人容量是确定内部各种设施数量或规模的依据，也是公园管理上控制游人量的依据，通过游人数量的控制，避免公园因超容量接纳游人，造成人身伤亡和园林设施损坏等事故，并为城市部门验证绿地系统规划的合理程度提供依据。 公园游人容量应按下式计算： C＝A／Am 式中C——公园游人容量(人)； A——公园总面积(㎡)； Am——公园游人均占地面积(㎡／人)。 （六）项目与活动内容 1、活动内容 观赏游览、安静休息、文化娱乐、儿童活动、老年人活动、体育活动、政治文化和科普教育、服务设施、园务管理 2、设置因素 当地人们的习惯爱好
商业街类型分析 1、城市商业街类型 依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。 （1）传统商业街 传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。 （2）文化特色街 文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。 （3）专业商业街 专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。 （4）旅游休闲街 旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 2、城市商业街与旅游 按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业中兴都有重要的作用。（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。 特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 （2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。 【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析 一、环城东路商业街现状 二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会 三、店铺租金摸底 四、商业街业态定位及租金建议
一、环城东路商业街现状 新都会 项 目 地 块 环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路（现团南公路）为界，分为奉浦段和南桥段，如图示。 其中，传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段，从团南公路起至奉浦大道，全长约1.5公里，商业经营面积约12万平米，业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。该餐饮街的业态由市场自发而成，至今有14年历史。按奉贤区政府的商业规划要求，该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。2010年该街的销售额约为5亿元。
目前，虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高，但餐饮的档次及知名度尚不高，多为“个体”类餐饮，缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主；小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。稍大型的有：皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家；拥有50多家中小型饭店；2家四星级标准的酒店；锦江之星等商务酒店20余家。连锁便利店大约10余家； KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家；洗浴足浴6家；美容美发10家，还有其他各类商业公司80余家。如下图：
环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段，由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心，因此该段商业街发展缓慢，商业业态杂乱、低档，其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。随着易买得的进驻，周围的商业形象才有所提升。如图：
商业综合体规划设计方案评审要点解 析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
国际运动休闲公园项目案例分析xxxx国际运动休闲公园项目案例分析 xxxx项目基本情况 一、xxxx概况 xx寿xx旅游风景区位于xxxx寿区xx角，地处xx寿区、xx、xx交界处，总占地241平方公里，其中水体面积约65.5平方公里，为xx 西南地区最大的人工xx。风景区内开阔的水面与连绵蜿蜒的xx汊相结合，形态丰富多变，其中203个大小岛屿星罗棋布，与xx相辉映，自然风光秀丽幽静、飘渺多变，具有极大的开发价值。xx寿xx源头xx从xxxx入境，经流65公里注入xx，五十年代在狮子滩筑堤发电造成xx寿xx。xx寿xxxxxx17公里，xx宽5公里，水库面积65.5 平方公里。拦xxxx高52米，xx3800米，控制流域xx140公里，受水面积3020平方公里，正常水位347米，总库容10亿立方米。可通航25公里至xx境，是一个多级发电、灌溉、航运、养鱼等综合利用的著名人工xx。 二、xxxx发展规划 1、已经完成《xxxx风景区开发策划报告》，根据xxxx自身的优劣势分析及对相关市场、行业的细致研究，对xxxx风景区发展总体定位为：以旅游为引导，房地产为龙头，带动产业发展，最终形成。xx集休闲、度假、会务、居住、智力资金密集型产业于一体的花园国际运动休闲公园项目案例分析 2、已经由重庆大学城市规划与设计研究院完成了《xxxx风景区总体规划》、《xxxx风景区西岸片区控制性详细规划》。
xxxx西岸片区是长万高速公路合兴出口至xxxxxx的必经xx地段，正在修建的xx公路和xx公路从片区内穿越，交通便利。该片区位于xxxx西岸，xxxx水位线337米为界，西端大致以海拔400米等高线为界，xx至xxxxxxxx宾馆，xx半岛最北端的水井湾，面积约为8平方公里。其xx北向xx8公里，东西向平均宽度约为1公里。 三、项目地址及基本情况 项目位于xxxx西岸，xx半岛附近，占地700亩。在项目周边规划建设的项目有：重庆地区第一家游艇俱乐部、国际锦标级xx俱乐部、水世界国际xx城等项目。 项目定位分析． 国际运动休闲公园项目案例分析
商业规划方案 酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。 酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。 本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。 一、酒吧
（一）品牌酒吧 1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店 2、区域位置和规划面积 （1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m2不等； （2）依据 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。 C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位置的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位置。这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升有很大作用。 3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。 4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。 5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。
xxxx国际运动休闲公园项目案例分析 xxxx项目基本情况 一、xxxx概况 xx寿xx旅游风景区位于xxxx寿区xx角，地处xx寿区、xx、xx 交界处，总占地241平方公里，其中水体面积约65.5平方公里，为xx西南地区最大的人工xx。风景区内开阔的水面与连绵蜿蜒的xx汊相结合，形态丰富多变，其中203个大小岛屿星罗棋布，与xx相辉映，自然风光秀丽幽静、飘渺多变，具有极大的开发价值。xx寿xx 源头xx从xxxx入境，经流65公里注入xx，五十年代在狮子滩筑堤发电造成xx寿xx。xx寿xxxxxx17公里，xx宽5公里，水库面积65.5平方公里。拦xxxx高52米，xx3800米，控制流域xx140公里，受水面积3020平方公里，正常水位347米，总库容10亿立方米。可通航25公里至xx境，是一个多级发电、灌溉、航运、养鱼等综合利用的著名人工xx。 二、xxxx发展规划 1、已经完成《xxxx风景区开发策划报告》，根据xxxx自身的优劣势分析及对相关市场、行业的细致研究，对xxxx风景区发展总体定位为：以旅游为引导，房地产为龙头，带动产业发展，最终形成集休闲、度假、会务、居住、智力资金密集型产业于一体的花园xx。
2、已经由重庆大学城市规划与设计研究院完成了《xxxx风景区总体规划》、《xxxx风景区西岸片区控制性详细规划》。xxxx西岸片区是长万高速公路合兴出口至xxxxxx的必经xx地段，正在修建的xx公路和xx公路从片区内穿越，交通便利。该片区位于xxxx西岸，xxxx水位线337米为界，西端大致以海拔400米等高线为界，xx至xxxxxxxx宾馆，xx半岛最北端的水井湾，面积约为8平方公里。其xx北向xx8公里，东西向平均宽度约为1公里。 三、项目地址及基本情况 项目位于xxxx西岸，xx半岛附近，占地700亩。在项目周边规划建设的项目有：重庆地区第一家游艇俱乐部、国际锦标级xx俱乐部、水世界国际xx城等项目。 项目定位分析
业态规划调整方案 一、调整理由及方向 二、项目一期整体规划说明 三、B6地块部分业态规划说明 四、 B6、C6xx街业态规划说明 五、B4地块xx业态规划说明 六、总论 一、调整理由及方向 1、对业态规划中市场支撑有效的信息补充； 2、突出白云寺街完整经营、价值体现的重点形象建立系统； 3、B4地块临街部分全面纳入本次商业运营系统的调整策略； 4、根据开发公司提出价格和业态分布的要求的调整； 5、项目公摊面积计算的界定对业态规划的影响； 6、对项目整体口岸价值的等级划分，建立系统、科学的价格体系； 7、对项目人流和车流动线的重点分析 8、强调B4与B6，B6与C6对街面商业经营互动性的价值展现 9、强调工程节点对业态规划、开业经营的重大影响和规避手段 10、对 B6、C6临白云寺街价格、形象、品牌、人流动线支撑业态规划的重点调整
11、城市地铁的施工启动形成车流对五岳宫街的分流在未来2-5年内对人流动线的影响 二、项目一期整体规划说明 本着对项目城市名片形象、客观环境影响、交通组织、人流动线和市场商业资源对接的重点分析，找到开街部分商业的优劣势对业态组合的合理布局、市场培育、价值体现的影响，站在开街做活、稳定持续经营、市场洗牌体现经营价值的角度来分析本业态规划是极为重要的。 从可招商运营的呈现部分看，整体为五岳宫街和白云寺街的交错十字街面为核心，其中白云寺街为本次商业开街的重点规划经营价值展现街面，由于受到地铁施工造成的汽车分流和项目二期施工大环境的影响，项目相对影响面较小的街面就是白云寺街，也是我们当前作为核心经营、引导消费的重点区域，所以在吸引人气、形象、品牌、实力、抗经营风险能力等方面作为商家经营准入的条件也成为我们本次业态规划的重点。 把握全局方向、控制经营风险的手段、建立合理的价格体系、后期经营管理的规范配合等作为市场培育的基础就显得尤为突出，也是我们能否一炮走红的基石。 三、B6地块业态规划说明 1、B6地块一层业态规划调整说明： 业态规划： 旅游民俗用品、旅游精品古玩、文化餐饮休闲、老成都味道一条街、旅游主题商业 1）、B6-1，B6-2，B6-5作为旅游民俗用品区域不作调整，本着“吸引人气，无民俗不活”的原则进行规划； 2）、B6-3规归旅游精品古玩区域，增大了古玩区域的经营面积，与B6-4临五岳宫街区域连成一片，直接与B4-2临五岳宫街部分双面街对应，在经营上和门面形象上形成一个有机整体；
综合性公园项目案例1.文化综合性公园 广州越秀公园 1.公园概况 越秀公园是广州城市中心公园，是新世纪羊城八景之一，它与白云山联成广州城北的屏障。 海拨70余米。历史上又称粤秀山、越王山。明朝永乐年间，山上曾建观音阁，所以又称观音山。越秀山早在西汉时期便是登临胜地。到了近代，孙中山先生曾提出，要把越秀山建成一座大公园。解放后，人民政府把设想变成了现实。 越秀公园位于解放北路，因越秀山而得名，建于1952年，总面积86万平方米，包括三个人工湖、七个山岗，为五岭余脉最末的丘陵，为国家4A级市属综合性公园。它不仅保存了镇海楼、明代古城墙、四方炮台遗址、中山纪念碑等各个历史时期的遗迹和众多的古树名木，还建设了五羊仙庭、成语寓言园、竹林休闲区、韩国海东京畿园、金印游乐场及游泳场等休闲娱乐设施。 越秀公园现已成为广州市最大的文化综合性观赏公园，除个别园内项目独立收费外，全年对广州市民及外地游客免门票开放，去年游客数量达到1800万人次。 2.园区规划 园内有东秀、南秀和北秀三个人工湖。东秀湖、南秀湖景色幽美，是绘画、写生、垂钓的好地方，东秀湖畔有儿童乐园、烧烤场、健力宝健美乐苑等活动场馆，南秀湖畔有面积达5000平方米的南秀大草坪；北秀湖绿荫低垂，是划船爱好者的最佳选择，湖东面有中国成语寓言园景区，是成语寓言故事大观园；南面有南秀花苑，以植物造景为主，层次分明，色彩艳丽；北面的圆炮台，老人活动区，是老人运动的好去处。北秀湖畔还建有花卉馆、湖心岛和锦园等。 越秀公园每年都举办大型的园林博览会。 金印游乐场是适合青少年朋友游玩的地方。场内的踏趣园，集知识性、趣味性、参与性、观赏性于一体。还有旋转秋千、美人鱼、自控飞机、碰碰车、森林狩猎、游艺室等游乐项目。 公园有容纳3万多观众的越秀山体育场，同时有容纳5000观众的游泳场，且公园内的广场上有体育室、露天羽毛球场、乒乓球场、篮球场、露天舞池等活动项目。
商业业态的商业模式及成长路径 分析报告
第一部分商业业态及其商业模式 一、商业业态概述 业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。 二、业态特征 国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。各自特征： 1、便利店，满足客户便利性需求； 2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态； 3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态； 4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态； 5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态； 6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。三、不同业态的商业模式 零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。下面将介绍几种主流业态的商业模式： 1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，连锁比
业态规划调整方案一、调整理由及方向
二、项目一期整体规划说明 三、B6地块部分业态规划说明 四、B6、C6白云寺街业态规划说明 五、B4地块临街业态规划说明 六、总论 一、调整理由及方向 1、对业态规划中市场支撑有效的信息补充； 2、突出白云寺街完整经营、价值体现的重点形象建立系统； 3、B4地块临街部分全面纳入本次商业运营系统的调整策略；
4、根据开发公司提出价格和业态分布的要求的调整； 5、项目公摊面积计算的界定对业态规划的影响； 6、对项目整体口岸价值的等级划分，建立系统、科学的价格体系； 7、对项目人流和车流动线的重点分析 8、强调B4与B6，B6与C6对街面商业经营互动性的价值展现 9、强调工程节点对业态规划、开业经营的重大影响和规避手段 10、对B6、C6临白云寺街价格、形象、品牌、人流动线支撑业态规划的重点调整 11、城市地铁的施工启动形成车流对五岳宫街的分流在未来2-5年内对人流动线的影响 二、项目一期整体规划说明 本着对项目城市名片形象、客观环境影响、交通组织、人流动线和市场商业资源对接的重点分析，找到开街部分商业的优劣势对业态组合
的合理布局、市场培育、价值体现的影响，站在开街做活、稳定持续经营、市场洗牌体现经营价值的角度来分析本业态规划是极为重要的。 从可招商运营的呈现部分看，整体为五岳宫街和白云寺街的交错十字街面为核心，其中白云寺街为本次商业开街的重点规划经营价值展现街面，由于受到地铁施工造成的汽车分流和项目二期施工大环境的影响，项目相对影响面较小的街面就是白云寺街，也是我们当前作为核心经营、引导消费的重点区域，所以在吸引人气、形象、品牌、实力、抗经营风险能力等方面作为商家经营准入的条件也成为我们本次业态规划的重点。 把握全局方向、控制经营风险的手段、建立合理的价格体系、后期经营管理的规范配合等作为市场培育的基础就显得尤为突出，也是我们能否一炮走红的基石。 三、B6地块业态规划说明 1、B6地块一层业态规划调整说明：
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
商业街业态定位建议 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等） 2.5. 步行街部庭院设计技巧 2.6.步行街室外灯饰设计要点 2.7.步行街物业墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位 ..
3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 ..