目录
一、环境篇
1、淮安市概述
2、清浦区概述
3、城市发展趋势
二、市场篇
1、房产综述
2、个案详述
3、调研总表
三、定位篇
——项目综合评分
四、项目篇
1、基本情况
2、SWOT分析
3、项目建议
一、环境篇
1、淮安市概述
淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。
位置面积：淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。
地形地貌：淮安市地形西高东低，除市境西南部的盱眙县有丘陵岗地外，全市以平原为主体，地势平坦。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河，淮沭河，苏北灌溉总渠，淮河人江水道，淮河人海水道，古黄河，六塘河，盐河。淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖,高邮湖,宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间，平原面积占总面积的69.39﹪，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%。
土壤条件：淮安市属黄淮和江淮冲积平原.土壤主要为水稻土类,潮土类,砂礓黑土类,黄棕壤土类,基性岩土类,石灰岩土类.有机质含量低,一般不足0.2%,PH值7～8之间.
气候特征：淮安市属北亚热带向暖温带过渡地带，兼有南北气候特征。一般来说，苏北灌溉总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候，以北地区为北温带半湿润季风气候。受季风气候影响，四季分明，雨量集中，雨热同季，冬
1
冷夏热，春温多变，秋高气爽。光能充足，热量富裕。年平均降雨量912.9毫米，年平均日照时数2097.2小时，年平均气温14.4℃左右，无霜期211.2天左右；平均风速为2.6米/秒，以偏东风为主。也是气象灾害多发地区，主要气象灾害有：暴雨、洪涝、干旱、寒潮、霜冻、连阴雨、冰雹、热带风暴等。
水资源：淮安市水资源条件较好。市境地处淮河流域中下游，境内河湖众多，水网密布，南水北调工程粗具规模。境内年平均降雨径流深在199.0毫米～262.5毫米之间。总体上地表水资源较为贫乏，年际变化较大，年内分配不均，而地下水资源储量丰富，过境水量较多。
土地资源：淮安市属黄淮平原和江淮朋友平原,陆地总面积为89.2万公顷，耕地和水域面积较大。2003年末，全市实有耕地面积39.28万顷。其中水田25.90万公顷，旱田13.38万公顷。此外，全市还有可供开发的黄河古道和其他河湖滩地近7万公顷，水域面积31.26万公顷。
矿产资源：分布相对集中，能源矿产资源有金湖县，洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土，玄武岩，白云岩；楚州区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨，远景储量达5亿吨，占全国总储量的近50%；岩盐资源探明储量1350亿吨(不包括洪泽湖底)，居世界首位，且品位高，埋藏浅，品质优，盐层厚度达100米～200米，卤水浓度在300克/立升～320克/立升之间，适宜大规模开发利用；淮安拥有华东最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量达20亿吨。
2
生物资源：淮安市地域广阔，气候适宜，生物资源丰富。全市有高等植物1500多种，其中木本植物234种，隶属34科146属；属国家重点保护植物有11种。野生动物有鸟类321种，经济鱼类83种，爬行动物48种，属国家一级保护动物9种，二级保护动物43种。其中洪泽湖的水生和湿地生物资源有水生高等植物81种，鱼类67种，底栖动物76种，鸟类194种，属国家一类重点保护的有4种，二类重点保护的有26种。
森林资源：到2002年底，淮安市平原绿化，森林资源总量居全国先进行列，在全省位居第三。全市有林地面积9.07万顷，农田林网38万公顷，林网化率95.9%，四旁植树11000万柱，全市林木活立木蓄积量702万立方米，森林覆盖率18.2%，高于全国1.65个百分点，高于全省7.64个百分点。
物产：淮安市地处北亚热带和暖温带过渡气候带温，光、水、土等自然资源极为丰富，生产条件优越，适宜多种农作物的栽培和动物的饲养，市著名的“鱼米之乡”和全国重要的绿色农副产品生产基地，盛产优质稻麦、棉花、油料、林木、水果、畜禽、鱼虾等。
行政区划：淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外江苏省淮安经济开发区计划单列。至2004年末全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇、另有13个街道办事处。
经济社会发展中存在的主要困难和问题是：就业再就业的压力较大，农民增收的基础依然薄弱，城乡部分群众的生活还比较困难；综合实力还不强，工业经济、城市建设和对外开放还需进一步加强；县域经济比较薄弱，部分县区、乡镇的财政运行困难；地区经济的外向度偏低。
3
2、清浦区概述
清浦区位于淮安市主城区，面积295平方公里。截至2005年末，全区人口33万人，下辖4个街道办事处，31个居民委员会，5个乡镇，53个行政村，851个村民小组。全区耕地面积15398公顷。清浦区得名于明永乐十三年(1415)陈萱开凿的清江浦，时属山阳县。乾隆二十五年(1760)划归清河县，并为清河县治。民国年间，先后为淮扬道署，淮阴县政府，江苏省第七督察专员公署，中共苏皖边区政府，清江市政府，两淮市政府所在地，新中国成立后，于1951年复设清江市。1958年，清江市和淮阴县合并，成立县级淮阴市。1964年清江市与淮阴市分设。1983年，成立省辖淮阴市，始设清浦区。清浦区境内名胜古迹有文庙，清江大闸、清宴园、慈云寺、楚秀园等。
2005年,清浦区区生产总值26.76亿元；2004年,清浦区区生产总值21.8亿元，年增长18%。其中.第一产业增加值3.75亿元,第二产业增加值10.85亿元,第三产业增加值7.2亿元,较03年分别增长7.76%、23.30%、13.21%；三次产业结构调整为17.20:49.77:33.03。全社会固定资产投资总额12.67亿元，较上年增加2.27亿元，增长27.98%；城镇职工人均可支配收入8209元，较上年增加411元，增长15.14%；农民人均收入4896元，较上年增加542元，增长12.45%。
4
3、城市发展趋势
就淮安市中心三区—清河区、清浦区、开发区而言，未来几年的发展趋势可分为以下几部分：
1）清河区商业中心，该区处于淮安市的中心区域，南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。在此商业中心中沿干道淮海东路、淮海西路和淮海北路两侧主要分布市级商业、金融、办公和餐饮服务设施，沿次干道人民北路和银川路两侧主要分布社区级商业服务设施，各片区内部以居住功能为主；另外在西北片区、西南片区均有大片的部队用地分布，在西南片区还有一石塔湖公园。本区未来发展将将遵循功能配置高效化、交通运输现代化、商业环境优美化、开放空间系统化的宗旨完成其核心、配套、辅助三个职能。规划完成后，此城市正中心将成为淮安市商业的重中之重。
2）水渡口商业中心，该区位于淮安市区东部，北靠古黄河，东接经济技术开发区，南临里运河，西接老城区，处于“中心城市”的中心区位。该区水面众多，地势西北高，东南低，现状用地性质较杂乱，因此依据城市的未来成长方向，以线型作为各机能建筑组群依附发展的骨干，功能发展“带”的概念。该区规划建成淮安市行政、金融、信息、商业、文化、休闲娱乐的中心区；而开发区将以钵池山公园作为辐射中心，开发大批的高尚住宅群；水渡口建成后将和开发区一起成为继清河区商业中心之后的又一城市CBD区即淮安城市副中心。
3）清浦区商业中心，该区发展可分为三个片区来概述：
a.文庙—慈去寺历史文化区块发展，该片区将建设成为淮安市运河文化长廊中集历史文化展示、宗教活动、娱
5
乐、旅游、商业购物、文艺表演及休闲游憩等功能于一体的历史文化风貌区和文化旅游区。该区开发要将建筑密度控制在50%以内，绿化率不小于30%；而建筑物以地方明清建筑形式为主，新建筑与文物建筑间在保持统一协调中求创新和变化，建筑色彩以淡雅、朴素的灰色、青色、白色为主，材料采用可反映传统风貌的青砖、灰瓦及其他合适的材料；建筑高度控制在2—5层之间，以形成保留建筑与风貌区空间与视觉的过渡和协调。
b.淮海南路区块发展，该路段作为城市主轴线，是以商业购物、金融办公职、文化休闲为主导，兼顾教育、医疗等现代设施的现代化城市景观大道。该片区将根据其路段现状及周边土地发展规划将建设成以商业办公、文化休闲为主体功能，行政、居住、旅游综合发展，环境优美、交通便捷、历史文化内涵丰富，并具有鲜明特色的城市街区。具体将发展成传统商业区、文教卫生区、金融办公区、综合片区中心四个区域。
c.清浦东区区块发展，该片区将充分利用此地块的自然与文化资源，将之建设成生活方便、环境宜人、“绿水”环绕的高品质的生活居住片区。该区将提供良好的居住生活条件，以建设“绿水”城市为目标，兼顾多方利益，创造良好的生活片区；而在不同的居住区、居住社区、居住组团中对生活休闲绿地都有明确要求，即居住区和居住社区人均公共绿地为0.8平方米，而居住组团按人均大于0.5平方米控制，集中绿地不得小于500平方米。
综合来讲清浦区在未来的发展中将会是一个适宜居住的成熟生活圈。
6
二、市场篇
7
从上图看出，淮安房地产遍布全区，但主要集中在清浦区、清河区、开发区三个区，但是随着市区房地产开发的逐渐饱和，淮安房地产开发重心将转向边区、县发展，而现在开发区房地产的发展也说明了这一现象。
a.清河区：本区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般。
b.清浦区：本区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区。
c.开发区：本区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等；另外世袭雅园在深圳路、韩泰路规划的4500平方米的商业街也会为本区提供生活配套，本区的房地产发展前景看好。
8
9
a.区域楼盘规模情况
从上图可看出，目前淮安5万平方米以下小型项目较少；5万平方米左右的中型项目则有世袭雅园、嘉润苑、比佛利花园、新淮中花园等项目；10万平方米以上的则有金伦汇锦园、浦东花园、河畔花城三个楼盘，属于大盘范畴，这说明淮安的房地产发展已具规模，开发商也开始开发大型项目以适应这一市场现状。
10
b.区域楼盘规划设计
根据调查结构显示，淮安的楼盘的规划设计多以多层+（小高层）复合物业形态为主，个别楼盘只规划多层（浦东花园、嘉润苑）或（小）高层（新淮中花园）建筑；容积率根据其物业形态在1.3—2.7之间，规划中均有自行车库和汽车库之分，个别楼盘还规划有幼儿园（新淮中花园、金伦汇锦园）或会所（河畔花城）等配套建筑物；而大部分调查的项目都有规划底层2—3F 的商铺或单独几层的商铺（浦东花园），以便为业主日后提供生活便利。
11
c.区域楼盘景观布局
根据调查可看出淮安的开发商在开发楼盘，已将楼盘品质列入了重要的开发要素，几乎所有的小区都做有组团景观设计。浦东花园除了做景观组团或绿化设计之外，还在小区中央做了一条人工水系及主题雕塑；金伦汇锦园虽与楚秀园为邻，小区内仍设了水景喷泉供业主赏玩；而河畔花城更致力于将小区打造成淮安首座国际化景观社区，由此可见淮安房地产在日趋成熟的同时，并没有忽略楼盘的品质开发。
12
d.区域楼盘建材情况
由调查得知，淮安在楼盘建设中多层以砖混为主，（小）高层以框架结构为主，毛坯交付，外立面多以天然石材或涂料刷面，单元可视对讲门、入户防盗门等建材标准。其中河畔花城外立面采用彩釉面砖装饰、阳台铁艺栏杆；世袭雅园外墙采用保温砂浆，屋面EPS 保温板处理；紫荆苑采用彩铝窗、外立面仿石材和彩釉面砖等建筑材料，这说明淮安开发商不再单纯盖楼房，而是将其作为一个品质性的产品在做了。
e.区域楼盘面积配比
对的一些大面积的户型因为总价过高，面积浪费过多而不爱客户青睐，
13
14
在去化上有一定的难度，因此各项目在价格上有不同的优惠措施，如新淮中花园一次性付款可优惠两个点即九八折，而银行贷款也可优惠一个点即九九折，其它几个小区如瑞福莱花园、金伦汇锦园等一次性付款都可优惠至九九折；未正式开盘的紫荆苑和世袭雅园也相应的做出了优惠承诺，如世袭雅园预交两万块钱（可退）可预选三套房源，开盘时可优惠五千元钱，三人组团还可再优惠一个点，一次性付款后可再优惠一个点，这也从侧面反映了各项目开始用系统的策划模式的策划模式操作项目了。
15
f.区域楼盘物业管理
通过市场调研得知，目前淮安市场的不少项目聘用正规的物业公司或是自己旗下成立专门的物业公司对小区进行管理，从一系列的安防系统到24小时保安人员的到位，都说明了淮安的房地产市场竞争已转到软件服务上来了。如浦东花园、日月星城、金伦汇锦园、新淮中花园都聘用专业的公司，但是虽然开发商具备这种意识，但是还缺乏一定的执行力度，外来人员进出小区保安人员并未上前仔细盘问，尤其是在个别小区装修期间，人员出入较杂，存在较多的安全隐患，但是却不见各物管公司进行严格的管理，因此在物管这方面各开发商还需再加强。
16
g.区域楼盘营销投入
在调查的过程中发现，淮安各项目大部分都有聘请专业的代理公司进行楼盘销售，如河畔花城、金伦汇锦园均聘请宁波迪赛公司进行销售代理，而其它像世袭雅园、新淮中花园、紫荆苑等项目也是聘请专业公司进行楼盘代理销售；河畔花城、紫荆花等项目还专门搭建了临时售楼处，内分销售区、谈判区、休息区，沙盘、户型模型、谈判桌椅、控台、销平、销海等销售道具；同时在广告投放量上也较多元化，如世袭雅园除了工地POP 看板、引导旗之外，还作了户外广告牌、车体广告等，广告表现形式较丰富；河畔花城不仅在现场搭建了售楼处，还在市中心时代超市一楼租一门面做接待处，这也说明了开发商在媒体上除了传统的宣传手段之外也开始趋向选择多元化的表现形式了，而且还通过各种手段增加来人量及项目的知名度； 这些都说明了淮安的房地产已经越来越趋于成熟了，淮安06、07年的房地产将会继续之前的发展势头。
17
一）新淮中花园
1、环境分析：本案位于解放东路南侧，东侧紧邻省淮阴中学新校区，对面为浦东实验学校，周围有东方花园、富春花园、浦东花园等大中型生活社区，生活环境成熟，城市配套完善，16路、17路、26路、28路、38路等多条公交线路环绕小区，出行便捷；超市、医院、银行、酒店等环伺小区四周，业主生活更加方便。
2、规划分析：本案占地约39亩，总建筑面积70000余方，共规划有一栋19F 高层、四栋10F 小高层住宅和一栋写字楼建筑，另外还规划有一个幼儿园和一处超市为业主服务；小区整体风格简捷、颜色明快，体现了新式的建筑风格；小区楼间距30m 左右。
面积配比：
3、绿化分析：本案绿化率40%左右，小区设中央绿地、运动场所、散石看台等景观，将建筑、人文、景观充分结合，让业主身心得到彻底放松。
4、建材分析：本案为钢筋混凝土结构，三段式的外立面设计，外墙乳胶漆涂面、阳台铁艺栏杆、双层中空玻璃；入户防盗门、单元可视对讲等为业主提供多重安防措施。
5、价格分析：本案均价在2800元/ m2，单价范围约是2500—3100元/ m2，主力总价在19.6—34.2万元之间，立面差在50元/m2左右；平面
差在30—50元/ m2左右；一次性可优惠至98折，贷款可优惠至98折。
18
19
6、去化分析：本案目前去化率为60.7%，1#去因推出较其它四栋晚，因此去化欠佳，在楼层上则是顶层及低楼层去化一般，中间楼层去化相对较好，而大户型则因总价过高而去化不理想，目前余下房源中也以大户型占大部分。
7、客源分析：据销售人员称，本案客源以本地人为主，淮中、浦东实验小学的教师及当地一些单位职员，外地人比例相对较少，而自住型客户也多于投资客户。
8、媒体分析：本案的主要宣传手段为销平、销海、POP 看板、灯箱、户外广告、车体广告等，广告主诉求为“百年名校·高层府邸”。
9、销售分析：本案售楼处位于项目北侧（写字楼规划位置），120 m 2左右， 约4名销售人员，内有沙盘、销控表、户型模型、谈判桌椅、销平、销海等销售道具；销售人员未统一着装，但专业知识尚可。
房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
环境篇 一、宜兴大环境综述 宜兴位于风景秀丽的长江三角洲，江苏省南端，苏浙皖三省交界处，沪宁杭三角中心，是太湖风景区的重点旅游城市。宜兴东濒太湖，西邻溧阳，南交浙江长兴，北接武进，西北、西南分别与金坛和安徽广德毗连。全市总面积2039平方公里，有14个镇、4个街道（园、—区）和5个市属场圃，下设259个行政村、96个社区居委会，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 1、行政区划 全市总面积2039平方公里，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 14个镇： 张渚镇: 面积175平方千米，其中水面面积0.5万亩。常住人口7.5万 西渚镇: 面积66平方千米，常住人口2.8万。 太华镇: 面积91平方千米，常住人口2.5万。 徐舍镇: 面积70平方千米，常住人口4.568万。 官林镇: 面积104平方千米，其中水面面积2万亩，常住人口7.2万. 杨巷镇: 面积86平方千米，其中水面面积1.4万亩,常住人口4.9万。 新建镇: 面积44.3平方千米，其中水面面积1.55万亩。常住人口2.6万。 和桥镇: 面积96.71平方千米，其中水面面积3.2万亩，常住人口6.921万。 高塍镇: 区域面积109平方千米，辖14个行政村、1个社区，人口58064人。 万石镇: 面积44平方千米，其中耕地面积3.8万亩，常住人口2.6万。 周铁镇: 面积71平方千米，其中水面面积0.5万亩，常住人口5.8万。 芳桥镇：面积47.81平方千米，其中水面面积0.9万亩，常住人口3万。 丁蜀镇：区域面积205平方千米，辖28个行政村、18个社区，户籍人口149650人。 大浦镇：面积45.5平方千米，水面面积0.6万亩，常住人口3.4万。
房地产市场实战手册 信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源，房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈，市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，复杂和激烈竞争经营环境，必须通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性
（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查：以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段；关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析；“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料；“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
二、广义的市场调查 广义的市场调查：其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动，即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法；房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何；收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执行情况，以及公司的经营业绩；就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的，既给公司带来进展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，不断发觉新的市场机会，规避市场的风险，美国公司界“非创新，即死亡”当作座右铭，马斯洛“需要层次论”理论：人们的需求也是不断改变的；刚开始人们
淮安市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版
报告导读 本报告针对淮安市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示淮安市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解淮安市房地产投资情况提供重要参考及指引。 淮安市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 淮安市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信淮安市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节淮安市房地产投资情况现状 (1) 第二节淮安市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、淮安市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、淮安市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、淮安市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、淮安市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、淮安市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节淮安市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、淮安市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、淮安市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、淮安市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、淮安市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)
房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。 大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐
量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
公司房地产市场调 查报告
金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。 土地交易情况 市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金 额为63157.7573万元。 据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成 交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体 量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。 商品房开发与销售情况
,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。 据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。 市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。 另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。
无锡房地产市场特点研究 城市属性 城市概况 无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。 无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。 铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。 无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓 312 、104 国道穿过无锡。 无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中 1 、 2 、 3 号线为骨架线路，三线呈放射状， 4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。
城市人口 2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口 40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
淮安房地产市场月报 2014年8月
目录 【前言】 (1) 一、行业风云 (2) 1、国际 (2) 2、国内 (3) 二、政策解读 (5) 三、土地市场动态 (6) 1、国内 (7) 2、淮安 (8) 四、淮安房地产市场扫描 (8) 1、淮安经济运行情况 (9) 2、商品房供需情况 (10) 3、商品房成交情况 (11) 4、量价走势分析 (16) 5、8月楼盘销售排行情况 (20) 五、营销活动汇总 (22) 1、淮安8月部分楼盘媒体宣传情况： (23) 2、媒体监控 (24) 六、网上楼市独家栏目 (27) 1、8月独家新闻： (27) 2、8月热点专题： (30)
【前言】 ——8月楼市迎“新低”，四县市场发力成黑马 继7月之后，8月的淮安楼市迎来新一轮“下坡”，惨淡告别。8月份住宅类商品房成交3033套，环比7月下降6.36%，同比去年8月下降84.44%。（数据截止到2014年8月31日）。 从各区县商品房总体成交情况来看，各区成交量相较7月而言表现褒贬不一；其中主城区战场依旧在清河区，当月成交679套；洪泽县市场在本月爆冷，以1030套的成交量勇夺本月区域销冠，占本月成交总量的20.61%；盱眙县、清河区市场不甘示弱、各占本月成交总量的15.13%和13.59%；涟水县、开发区、淮安区、淮阴区市场刚需发力紧随其后；金湖与清浦区本月成交黯淡，金湖县以248套总量位居全市最末。从成交价格来看，8月份住宅类成交均价4274.89元/㎡，环比上月下降52.14元/㎡，跌幅约为1.20%；同比去年上涨221.42元/㎡，涨幅约为5.46%。（数据截止到2014年8月31日）。住宅类商品房中，清浦区5410元/㎡成为本月成交均价最高区域；涟水县以3343元/㎡均价继续全市最低。 据冲浪宜居统计数据显示，从住宅类商品房成交来看，本月主城市场表现平淡，四县市场意外发力，各占半壁江山。市区成交的主力军仍集中在清河区；经济开发区与淮安区本月表现基本持平，各占比9.7%和9.18%；淮阴区成交平平，占比7.21%；清浦区成交继续垫底，仅占5.82%。本月洪泽市场意外爆冷，独占当月22.65%成交比例；盱眙、涟水也算小有斩获，金湖县4.38%垫底全市。 从本月非住宅类商品房成交情况来看，淮安楼市各大板块“涨”者居多。本月最高19268元/㎡的均价出现在清浦区；清河区、淮阴区分列其后；主城五区成交均价相较7月而言，清浦区、淮阴区出现不同程度攀升，其中，清浦区涨幅最大；开发区、清河与淮安区则呈现部分回落；四县市场“一涨三跌”，洪泽继7月后继续上升；金湖、涟水和盱眙则出现不同程度回落。
市场调研 一：房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。 b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。 c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司） 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9．销售情况（销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研方法 1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 （一）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项： 第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设：鲁班奖、资金实力，技术水平 监理：甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。 第二项：是分析楼盘的地理位置。
淮安房地产市场调查报 告 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
淮安房地产市场调查报告 目录 第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16 一、透视淮安 二、城市经济发展状况 三、最新城市建设总体规划 第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43 一、房地产发展势态分析 二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析 第三篇项目分 析……………………………………………………P44-47 一、项目概况 二、项目周边竞争楼盘分析 三、项目SWTO分析 四、项目潜在客户分析 第一篇城市环境总体分析一、透视淮安 ●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚 淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人
文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。 ●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽 淮安是江苏省省辖市， 地处江苏北部平原腹地，全 境属黄淮平原与江淮平原的 结合部，京杭大运河、淮河 贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶 嵌其中. 明清时期,淮安就是 “南船北马”交汇之地，有 “九省通衢、七省咽喉”之 誉。京沪、宁宿徐、宿淮、 淮盐、宁连等五条高速公路 在境内交汇,确立了淮安在苏 北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
房地产市场分析的手段与方法 做好房地产市场调查与分析，是房地产开发的前置工作，下面是的关于房地产市场分析的文章，欢迎参考! 1.市场规模的估计： (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答，那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 消费者只有兴趣还不足以确定市场，潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。价格越高，能做出肯定回答的人数就越少，也说明市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设，那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。
企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市 场上。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 2.市场总需求 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销 环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 (二)市场需求预测 市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需 求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。 2.市场趋势分析： 分析市场趋势的方法主要有： (一)购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪 些商品及其数量来进行分析的方法。 (二)销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来 判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。 (三)专家意见法
南昌房地产市场调查报告 （绿地香颂） 南昌市红谷滩绿地香颂项目市场调查报告一、项目简介 绿地香颂位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。项目占地103529平方米，总建筑面积232198平方米，绿化率35%，可容纳1700多户。项目整体呈蝶形地貌，整体规划以仿生态环境营建，两大主打产品“蝶墅”与“高馆”。其中一期花院蝶墅2009年12月首度推出；二期高馆2010年上市。 蝶墅使用面积约200-300㎡，蝶墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。二期高馆100-150㎡三房、四房，方正格局，南北朝向，开阔视野。 绿地香颂小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡，共122套；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。 绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流。其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、
现代居住理美结合，欲打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。2008年12月30日，绿地香颂别墅品牌凭借良好的品牌行业领先性和品牌公众认知度，荣获“2008年度中国市场最具竞争力品牌”大奖。 二、调查设计 （1）调查目的 ①通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解本市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确地发挥地块环境特征和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资收益回报的最大化。 ②根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （2）调查内容 ①对本市宏观经济环境的调查：宏观经济及市政规划；本市房地产现状。 ②项目自身情况：产品的整体研究与特性分析；项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）。 ③需求市场调查：未来三年内市民置业意向；购买偏好（地段、价格、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）；购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）；购买行为（适宜置业时间、销售行为主动性、付款方式）；价格支付能力；对物业配套的需求；购买人群。