万科经验谈——住宅设计
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规划设计管理制度 一、集团规划设计评审会管理办法 二、万科住宅统一设计要求规范 三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法 四、集团单体确认管理办法 五、规划设计过程控制程序 六、设计管理程序 七、设计前期阶段作业指引 八、实施方案设计作业指引 九、施工图设计阶段作业指引 十、建筑施工现场配合作业指引 十一、景观设计作业指引 十二、室内设计管理程序 十三、设计变更管理办法 一、集团规划设计评审会管理办法 1、目的 为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科 集团规划设计管理流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）
中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监 控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。 2、主管部门 集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。 项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项 目操作公司负责具体会务组织工作； 3、时间计划 评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在 评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。 4、评审文件汇编应包括以下内容： （1）《项目可行性研究报告》 其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”完成； （2）项目设计工作控制性计划 （3）集团规划设计部对设计工作总体计划的意见 （4）集团规划设计部对设计前期工作结论的意见 （5）概念设计方案任务书
详《流程和标准》第23页条文 1.1； （6）概念设计方案文本 详《流程和标准》第24页条文 2. （7）《项目设计指导书》 详《流程和标准》第27页条文 3. （8）规划方案设计招标书 （9）规划方案设计任务书 详《流程和标准》第41页条文1.1 （10）规划方案设计文本 详《流程和标准》第41页条文 1.1.5 （11）规划方案分析表 详附件一 5、文件审核 集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。 6、会议组织 会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。 7、评审会投票人员组成
建造性能 一、公共空间 1、单元入口 1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。 1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。 2、楼梯间： 2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。 2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。 3、墙体及保温： 3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m3）；120厚页岩空心砖（填充型）。 3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。 3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。 4、屋面 4.1、坡屋面配置： 1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。 2) 需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。 3) 穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。 4) 坡屋面需做有组织排水。 4.2、上人平屋面配置： 1) 屋面采用有组织排水。 2) 防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。 3) 穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。 4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；
其它要求同上人平屋面。 4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。 4.5、雨落管配置 1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。 2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下层屋面时，设防护措施，并考虑上层的防盗问题。 套内空间 5、统一指标： 1) 层高：2800 6、分项标准 2.1、起居及卧室空间： 1) 采暖标准 温度＞18度 气流平均速度（m/s）≤0.2 2) 通风标准：通风开口面积不应小于地板面积的1/20。 注：通风开口面积为外窗开启扇面积，如外门安装纱扇，也可算为通风开口面积。
少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层） 5．20厚1：3水泥砂浆找平层；（分格见88J5-X1、2） 6．1：6水泥焦渣最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔） 7．100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）； 8．氯丁胶防水乳剂一道； 9．20厚1：2.5水泥沙浆找平层； 10．钢筋混凝土屋面板 ⑷种植屋顶构造做法：（从上至下） 1．250~600厚种植土； 2．聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高； 3．80厚粒径15~20陶粒排水层； 4．40厚C20细石混凝土，内配筋?4@150双向，设分格缝≤2000×2000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏； 5．玻纤布隔离层； 6．SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜） 7． 1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层） 8．20厚1：3水泥砂浆找平层；（分格见88J5-X1、2） 9．1：6水泥焦渣最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔） 10．100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）； 11．氯丁胶防水乳剂一道； 12．20厚1：2.5水泥沙浆找平层； 13．钢筋混凝土屋面板。 ㈡华北地区屋面构造做法 ⑴坡屋面（≯30°）构造做法：（从上至下） 1．轻质装饰瓦或涂料面层； 2．25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设＃16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距≤2M。) 3．SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜） 4． 1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层） 5．20厚1:2.5水泥砂浆找平层； 6．50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）； 7．刷聚氨脂防水涂料粘结层； 8．20厚1：3水泥砂浆找平层； 9．钢筋混凝土屋面板。 ⑵上人平屋面构造做法：（从上至下） 1．10mm厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝≤1500×1500留10mm宽缝，填1∶3石灰砂浆。（或根据设计部门的作法施工）
万科建筑设计技术标准完整版 2017-07-06地产人自学平台 建筑设计技术标准 第一章住宅技术要求 第一节住宅外立面设计要点 1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。 2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。 3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。 4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。 5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。 6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。 7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。 8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热； 04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。 9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。 10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。 11、双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。 第二节公共部分设计要点 一．首层门厅与门廊空间 1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。 2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。 3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。 4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。
万科住宅单体建筑标准化设计标准 1 住宅入口标准设计 1、不设入户花园的做法 （1）入户门外暗装门铃按钮，底边距地1.30m；距门洞边0.25m；室内门铃明装，底边距地2.30m。 （2）入户门应具备防盗功能，门洞高2100mm，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300mm，单扇门宽1000mm（门扇净宽900mm）。 （3）避免入户门正对户内卫生间门或户外管井门。 （4）入户门应设墙垛，垛宽不小于50mm，可能情况下垛宽200mm。门内应装门碰。 （5）入户门门扇采用多点锁、装猫眼，采用铜质或其它高强合页，锁具、门、闭门器、猫眼、合页的品牌应有明确选择范围。 （6）房间号牌宜设于门洞上方。 （7）入户门门扇的形式、色彩等应与楼梯间、公共走道的设计风格相协调。 （8）多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有600mm的缓冲距离。 （9）应避免两户间的户门在平面上相互垂直紧贴造成门扇开启干扰。 2、设入户花园的做法 （1）入户花园的面积扣除走道后不宜小于8m2，直接对外采光通风面宽不小于2400mm。 （2）入户花园宜作结构降板300mm设计，可结合花槽解决入户管道埋设问题。 （3）入户花园可以起门廊作用，鞋柜可以结合在花园内。 （4）配电箱可以安装在花园内合适的墙上。 （5）第一道入户门（在楼梯厅与入户花园之间）起防盗作用，门洞高2100mm，宽1300mm，第二道门（入户花园与客厅之间）采用玻璃推拉门，门洞高与窗顶高相平。 （6）入户花园要考虑照明和给排水设施。
（7）其它要求与不设入户花园户型相同。 3、入户玄关 （1）3房及以上户型尽量设入户玄关，并预先考虑鞋柜位置，鞋柜深300mm。 （2）入户玄关的走道净宽度不小于1200mm（不包含鞋柜位置）。 （3）玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30m；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30m（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86mm），对讲机距门边的距离宜大于400mm；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30m。 2 客厅餐厅标准设计 1、客厅面积不应小于18m2，开间不宜小于4200mm，应有良好的朝向或户外景观视野。 2、客厅、餐厅合设时，120m2以上户型应不需要通过厨房便能形成对流穿堂风，其开间与总进深之比不宜小于1：2。 3、无入户花园时电视墙宜面对住宅入口，有入户花园时沙发宜面对花园。 4、客厅正/侧面设生活阳台，其进深不应小于1500mm。 5、考虑家具的合理布置，客厅布置沙发一侧墙面长度不宜小于3米，正面通往阳台的落地窗一侧应设宽度不小于550mm 的墙垛；尽量控制直接开向客、餐厅门的数量。 6、面积在18~30m2之间的客厅采用分体空调，暗装插座距侧墙边200~300mm，底边距地2.0~2.2m，冷媒管穿墙留洞直径80mm，中心距地2.30m，向外倾斜2%；面积大于30m2的客厅应考虑摆放空调柜机，暗装插座底边高度0.30m，留洞中心距地250mm，直径80mm，向外倾斜2%。 7、客厅电视墙设电视插座，并设4组其他电器插座；沙发墙暗装电话、信息插座，并暗装4组其他电器插座；其他墙面应保证3米之内有插座；以上插座安装高度均为底边距地0.30m。 8、设吸顶灯，开关暗装设于与玄关相接处，底边距地1.30m。 9、设紧急按钮，安装于沙发侧角几处，底边距地0.6m；预设安装红外探测器需要的管、盒，底边距地2.30m，不装设备。3 卧室标准设计 1、卧室床的尺寸应满足下列要求： 主卧：1800×2000
结合万科集团对开发项目内道路设计的经验及存在问题，通过系统化的研究，对万科住宅内的道路设计进行总结归纳，形成适应万科集团需要的标准化道路做法，指导各一线公司在进行规划设计时减少道路部分的设计时间，避免设计错误。 本次标准化对象为住区红线内的机动车道路，对道路红线超过30米的居住区道路以及宅间路不做标准化要求，地下停车库不在本标准适用范围之内。 一、设计原则 适应万科住区规划设计领域的发展需要，设计上强调“人行安全，车行方便”的理念，产品选用上应采用绿色环保的配套部品。 二、道路标准化 1、道路断面分类及选用指引 特别说明： ·应保证小区级主要组团道路人行系统的完整性； ·小区级道路最少应保证最少一侧有人行道； ·绿化隔离带宽度宜大于900mm，小于900mm时应种植灌木，以保护行人安全。
双侧人行与双侧绿化隔离带道路（RD-1） 选用说明： ·预计人流量较大的小区及组团级道路上；·可选用立道牙，弧形道牙或平道牙。
双侧人行与单侧绿化隔离带道路（RD-2） 选用说明： ·适用于人流量较大的小区级及组团级道路；·用于道路红线宽度受限； ·用于一侧希望增大成片绿化景观面积；·用于一侧希望增大住户私家庭院面积；·无隔离带侧应选用立道牙。
双侧人行与无绿化隔离带道路（RD-3） 选用说明： ·用于人车分流系统完善，预计人流量较少的小区级及组团道路；·为保护行人应选用立式道牙。
单侧人行与单侧绿化隔离带道路（RD-4） 选用说明： ·用于预计人流量较少或人流方向在单侧的小区级组团级道路；·可选用立道牙、弧形道牙或平道牙。
单侧人行与无绿化隔离带道路（RD-5） 选用说明： ·用于道路红线紧张，人流量较少的小区级及组团级道路；·用于小区级道路应选用立道牙； ·用于组团级道路可选用弧形道牙或平道牙。
万科集团最新房地产住宅项目设计统一要求 [建筑设计常用技术总结] 此版本要依据《万科住宅统一设计要求2001）》、《万科住宅设计导则》为蓝本，结合在地产集团设计管理中总结的经验和相关问题解决总结而成。 毕枫 [2.10.11.26]
【目的】： 1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点； 2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计 处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】： 1. 住宅设计统一技术措施 2. 图纸编制深度统一技术措施 3. 重点部位营造作法 4. 典型构造节点 【适用围】： 1. 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计 人员提供技术流程指导； 2．本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规； 3．《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。 【实施】： 本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。 【编制单位】：集团设计工程部 【施行日期】：2001年5月. 目录第一部分：住宅设计统一技术措施
一．总平面设计 1．间距 (1) 2．消防…………………………………3．流线设计 4．附属用房 5．摩托车、自行车存放 二．单元户型设计 1．玄关 2．厨房 3．卫生间 4．阳台 5．门 6．窗 7．空调 8．油烟机 10. 热水器 11．插座开关散热器 12．其它 三．公用空间 1．单元入口 2．楼梯 3．电梯 4．裙房商铺 5．地下室半地下室 6．会所 7．墙体 8．屋面、女儿墙、屋顶栏杆 9．地下车库及汽车坡道 10. 管道井、设备表箱 11．垃圾收集 12．设备选型 13．其它四．室外工程 1．竖向设计 2．道路铺地 3．游泳池 4．儿童游戏场地 5．绿化 6．其它 五．基本规定 第二部分：图纸编制深度统一要求一．图纸目录 二．设计说明 三．总平面图 四．各层平面图 五．立面 六．剖面 七．户型大样 八．厨卫大样 九．楼梯大样 十．门窗大样及门窗表 十一．外墙大样 十二．其它细部大样 十三．与其它专业校对要点 第三部分：重点部位营造作法一．屋面 ㈠东北地区屋面构造作法 ⑴坡屋面（≯30°） ⑵上人平屋面 ⑶非上人平屋面 ⑷种植屋顶 ㈡华北地区屋面构造作法 ⑴坡屋面（≯30°） ⑵上人平屋面 ⑶非上人平屋面 ⑷种植屋顶 ㈢华东地区屋面构造作法 ⑴坡屋面（≯30°） ⑵上人平屋面 ㈣华南地区屋面构造作法⑴坡屋面（≯30°）
目录 第一章总则 第一条编制说明 第二条适用范围 第三条编制依据 第四条编制人员 第二章住宅户内设计 第一条入户门及住宅入口 第二条客厅、餐厅设计 第三条卧室设计 第四条厨房设计 第五条卫生间设计 第六条走道 第七条贮藏空间 第八条阳台、露台设计 第九条户与户之间安全性要求 第十条户型得可调性 第十一条首层住户特别设计 第十二条顶层住户特别设计 第十三条空调搁板设计原则 第十四条室内空调机设计 第十五条门窗设计要求 第十六条各部分标高关系 第三章住宅公共空间设计 第一条住宅单元入口、雨蓬、设备及装置第二条底层门厅、电梯厅设计要求 第三条公共楼梯设计要求 第四条电梯设计要求 第五条标准层公共部分设计 第六条屋面要求 第七条架空层设计 第四章建筑立面设计 第一条材料与材料交接 第二条立面管线安排合理性 第三条空调与立面 第四条隐蔽立面得设计 第五条入户花园立面 第五章附录 附表一户内电气配置、开关、插座一览表附表二户内各种设备、管线留洞一览表附表三主人卫生间设备及安装位置一览表附表四公共卫生间设备及安装位置一览表万科住宅统一设计要求
【目得】： 1、方便一线公司确定审查图纸之审查要点； 2、编制可行、实用得住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质； 3、为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】： 1、住宅设计统一技术措施 2、图纸编制深度统一技术措施 3、重点部位营造作法 4、典型构造节点 【适用范围】: 1、本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据与为设计部设计人员提供技术流程指导; 2、本《要求》仅对建筑专业,其她专业要求见工程管理相应规范; 3、《要求》中涉及到得材料及部品应按《部品标准》执行、 【实施】: 本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求与习惯做法提供参考,在正常情况下,各分公司设计部应按此《要求》执行;当出现特殊情况或存在更好得技术措施时,请提前知会集团设计工程部,以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进、 【编制单位】:集团设计工程部 【施行日期】 2001年5月 目录 第一部分:住宅设计统一技术措施/ 一、总平面设计 1、间距 2、消防 3、流线设计 4、附属用房 5、摩托车,自行车存放 二、单元户型设计 1、玄关 2、厨房 3、卫生间 4、阳台 5、门 6、窗 7、空调 8、油烟机 10、热水器 11、插座开关散热器 12、其它 三、公用空间 1、单元入口
长春万科住宅建筑节点标准做法 （一）长春万科工程管理部2013-3-12长春万科住宅建筑节点标准做法编制：长春万科工程管理部以“交付高质量产品，对客户负责”为宗旨，在提高房屋质量的基础上提升工效、节约成本，加强长春万科标准化管理，在总结长春公司在建工程项目，依托集团《万科集团住宅建筑构造图集》 （二）并结合《长春万科住宅防渗漏标准做法》的相关内容，由长春万科工程管理部联合成本管理部、设计管理部、各项目经理部共同完成了《长春万科住宅建筑节点标准做法》 （一）的研讨和编制工作，并在长春公司范围内征求意见调整定稿。《长春万科住宅建筑节点标准做法》 （一）主要内容如下： 1、室内楼面建筑构造做法； 2、室内顶棚建筑构造做法； 3、室内地面建筑构造做法； 4、平屋面建筑构造做法； 5、内墙建筑构造做法； 6、台阶、坡道、散水建筑构造做法。 7、本图集材料厚度以毫米为单位。 本图集做法源自《万科集团住宅建筑构造图集》 （一）、《万科集团住宅建筑构造图集》 （二）为集团、长春公司统一标准，各项目经理部必须严格执行。各
项目经理部在执行过程中如发现问题，或有疑问请与长春万科工程管理部联系。 长春万科住宅建筑节点标准做法编制：长春万科工程管理部长春万科住宅建筑节点标准做法 （一）编制单位：长春万科工程管理部实行日期：图集号编号做法名称编号做法名称楼面3、楼面410内墙1、内墙2、楼面5、顶棚1、顶棚2、顶棚311内墙3、内墙4地面1、地面212台阶、坡道、散水平屋面1、平屋面2长春万科住宅建筑节点标准做法编制：长春万科工程管理部建筑部位构造层材料做法参考图例楼面1（用于卧室、餐厅、客厅等）面层精装修做法（地板或地砖）保护层40厚C15细石混凝土随打随压光地热层防潮铝箔层、20聚乙烯地暖管保温层20厚挤塑聚苯乙烯保温板基层钢筋混凝土楼板备注因取消地热层中钢丝网，浇筑混凝土时应在墙体根部四周、功能分区处设置分隔；保护层上粘贴地砖时，混凝土找平即可楼面2（用于卫生间、洗衣面层精装修做法（地砖、石材）找平层最薄处20厚1：2水泥砂浆向地漏找1%的坡。防水层1.5厚JS1型复合防水涂料（地面四周卷起300；淋浴区、浴缸范围卷起1800）保护层40厚C15细石混凝土随打随压光地热层防潮铝箔层、20聚乙烯地暖管保温层 20厚挤塑聚苯乙烯保温板基层钢筋混凝土楼板长春万科住宅建筑节点标准做法编制：长春万科工程管理部建筑部位构造层材料做法参考图例楼面3闭阳台）面层精装修做法找平层20厚1：2.5水泥砂浆找平层防水层厚SBS防水卷材一道找平层C15细石混凝土向地漏处
目录第一章总则 第一条编制说明 第二条适用范围 第三条编制依据 第四条编制人员 第二章住宅户内设计 第一条入户门及住宅入口 第二条客厅、餐厅设计 第三条卧室设计 第四条厨房设计 第五条卫生间设计 第六条走道 第七条贮藏空间 第八条阳台、露台设计 第九条户与户之间安全性要求 第十条户型的可调性
第十一条首层住户特别设计 第十二条顶层住户特别设计 第十三条空调搁板设计原则 第十四条室内空调机设计 第十五条门窗设计要求 第十六条各部分标高关系 第三章住宅公共空间设计 第一条住宅单元入口、雨蓬、设备及装置第二条底层门厅、电梯厅设计要求第三条公共楼梯设计要求 第四条电梯设计要求 第五条标准层公共部分设计 第六条屋面要求 第七条架空层设计 第四章建筑立面设计 第一条材料与材料交接 第二条立面管线安排合理性 第三条空调与立面
第四条隐蔽立面的设计 第五条入户花园立面 第五章附录 附表一户内电气配置、开关、插座一览表附表二户内各种设备、管线留洞一 览表附表三主人卫生间设备及安装位置一览表附表四公共卫生间设备及安装位置一 览表 万科住宅统一设计要求 【目的】: 1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点; 2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施,为设计单位提供设计参考依据, 使设计处于受控状态,杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现,提高万科住宅品质; 3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】: 1. 住宅设计统一技术措施 2. 图纸编制深度统一技术措施 3. 重点部位营造作法 4. 典型构造节点 【适用范围】: 1. 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计 参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导; 2.本《要求》仅对建筑专业,其他专业要求见工程管理相应规范; 3.《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行.
万科社区商业设计要求 一、店铺价值 1.店铺价值与面积 店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑： （1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。 （2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置 店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。 店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型 1.店铺分类 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。 三、店铺平面 1.开间进深比 开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是 比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m
③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺 案例：商铺面宽与柱距的关系 反面案例：深圳翡丽郡
1长春保利罗兰香谷居住区景观 设计构思：景观设计秉承保利地产“和谐生活，自然舒适”的理念，打造了横贯东西近六百米的山谷、溪流景观轴线。 2上海保利海上五月花一期别墅区景观 设计构思：一期别墅区采用“一点三轴”的空间布局。“一点”是开放性的市民公园，营造生态自然的生态环境；“三轴”为从主入口到苏铁瀑布花园的东西向景观轴线，别墅间的南北向绿化轴及环绕别墅周围的八字形道路景观轴。 3长春保利百合香湾居住区景观 设计构思：景观设计重点突出了4公顷的“绿肺”保利公园，以寓意爱与幸福的香水百合作为景观符号，让居民能共享生态自然景观。 4苏州保利观湖国际居住区景观 设计构思：配合建筑的风格定位以及客户的高端生活需求，整体布局以大面积堆坡绿化为主基调，将各类场地隐藏于层次丰富的植物群落之中。景观设计最大的亮点便是充分利用地面与地下车库的高差设置大面积的跌水水景，并与室外游泳池及架空休憩空间融为一体。 5苏州保利独墅西岸大型综合住区景观 设计构思：基于目临湖借景的极佳区位，通过点、线、面的形态布局构筑其景观体系，创造以“达湖、观湖”为主题的景观游线，强调地块内外环境的交流渗透。使景观与建筑相互协调。基地外部沿湖区域打开，形成视线通廊，将各主要景点与独墅湖的大湖面在视线上连城一体，共同构成有特色的湖滨景观。内部景观道路遵循建筑规划的“z”字形式布局，将人流巧妙地引导到独墅湖畔。 6无锡华润新鸿基太湖国际社区之香堤美郡小区景观 设计构思：我们的景观设计紧紧围绕“景观岛”的规划意图展开，提出“岸”的理念。本项目中部为花园洋房的景观岛，它与周围环境在地势上有1.2米高差，因此景观设计充分利用这些高差营造出多种多样的岸空间：堤岸、水岸、柳岸，并从空间尺度上将水景划分为亲水、跨水、远水、枕水等不同的类型。绵延约600米的高低错落的岸空间给业主带来丰富的活动功能和空间感受。 7无锡华润悦府法式高层豪宅景观 设计构思：景观设计中利用住宅建筑之间开阔的公共区域，设置大型的开放式草坪、跌瀑水景及自然驳岸的景观湖，使建筑如同坐落在大型的公园之中。“mies”风格的会所建筑群被密林所包围，在树林中若隐若现。开放式大草坪周围种植疏密有致的自然式混合林带。人行道沿湖岸设置，蜿蜒环绕在开放大草坪的外围，将两者紧密地联系起来。居民漫步其中，布移景异，可感受到法式凡尔赛宫的高规、典雅与静谧，成为无锡名副其实的“城中山水御景大宅”。 8吉林市绿城世纪城居住区景观 设计构思：在景观设计上，考虑到东北地区特有的气候因素，结合项目现场实际情况，进行因地制宜的景观设计，营造出舒适、悠闲的生活韵味。 、
第一章工程概况及特点 万科第五城二期工程项目是由成都万润锦置业有限公司投资建设，建设地点为成都市双流九江地块；该项目由筑博设计有限公司成都分公司设计，建筑结构类型为框架结构，建筑分类为多层住宅，建筑总层数27层，抗震设防烈度为7度，设计使用年限为50年。轻质隔墙施工范围为楼梯间、走道隔墙，卫生间、厨房隔墙以及分户墙和分室隔墙，均采用90型陶粒混凝土轻质隔墙板；规格为3000*600*90mm。我公司负责每栋楼1-27层范围内90型陶粒混凝土轻质隔墙板的供应及安装，立面面积约80000㎡。 第二章编制依据 一、编制依据 1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2011）； 2、《灰渣混凝土空心隔墙板》（JBT 23449--2009）； 3、《建筑轻质条板隔墙技术规程》(JGJ/T 157—2014）； 4、国家建筑标准设计图集《内隔墙--轻质条板（一）(10J113-1 )； 5、万科住宅建筑构造图集《预制内墙板工艺工法》（13VKJ-131）； 6、《建筑用轻质隔墙条板》（GB/T23451—2009）； 7、总包方项目部提供的图纸。 二、质量、安全、文明施工目标 结合本工程的实际情况，我公司的质量目标为成都市合格工程。 严格遵守国家、住建部、省市县颁布的安全生产有关规定，加强安全管理与教育，严格执行有关防火、施工安全规定，安全控制目标为无死亡
事故和重伤事故。无火灾事故、无中毒、无重大设备事故；轻伤负伤率控制在0.15%以内。 贯彻住建部《建筑工程施工现场管理规定》，遵守成都市建委有关文明施工的规定,强化现场文明施工管理工作。本工程文明施工目标为安全文明施工合格工地。 第三章施工部署和施工准备 第一节施工现场部署 1、结合本项目体量大，工期随建设进度穿插施工，工序要求严格的特点，我公司决定成立万科第五城陶粒混凝土轻质墙板安装工程项目部，统一指挥、协调阶段和工序的人员组织安排和材料供应，人员架构组织如下： 2、现场负责做好工程工作任务的具体安排和组织管理，确保每道工序皆符合方案和规范的要求，保证工程质量达到预期的目标。
各大地产窗边防水节点 摘自《中海地产质量技术要求（铝合金门窗工程）》 处理门窗框与墙体缝隙：铝合金门窗固定好后，应及时处理门窗框与墙体缝隙。如设计未规 定填塞材料品种时，应采用聚氨酯发泡密封胶填塞缝隙,门窗洞口应干净干燥后打发泡剂， 发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙中，严禁切割，防止发泡剂外膜破损，打发泡胶填缝前，应将窗框临时固定木块全部拆除。外表 面留5～8mm深槽口填嵌嵌缝膏，建议最好采用水泥砂浆填塞。在门窗框两侧进行防腐处 理后，可填嵌设计指定的保温材料和密封材料。待铝合金窗和窗台板安装后，将窗框四周的 缝隙同时填嵌聚合物防水水泥砂浆，填嵌时用力不应过大，防止窗框受力后变形。投标人应 根据设计节点大样同时根据外墙贴石材、贴面砖、刷涂料、外保温等各种情况绘制节点深化 大样图，并附设计施工说明。深化设计须得到业主及监理的批准。施工样板得到业主及监理 验收通过后方可大面积施工。 门窗下框塞缝采用聚合物防水水泥砂浆 摘自《金地——防渗漏工程质量控制程序》 （3）门窗周边采用发泡剂+聚合物防水砂浆塞缝.发泡剂打前左右上框要求先刮糙保证框离 刮糙面20mm，发泡剂门窗框内外侧各收进10mm，发泡膨胀超出部分在打后15min内未硬 化前嵌平，发泡剂左右框下部100mm不打，同发泡剂外部一样用1：3干硬性防水砂浆填 塞饱满，防水砂浆所用材料参量（重量比）为防水粉10％和膨胀剂4%，要求干硬性砂浆 拌制成干性砂浆，手握成团，落地开花。 （4）普通墙体应先将窗下框与洞口间缝隙用防水水泥砂浆填实，填实后 撤掉临时固定用木楔或垫块，其空隙也应用防水水泥砂浆填实。当外侧抹灰时，应采用片 材将抹灰层与窗框临时隔开，宽度与深度宜为5-8mm，抹灰面应超出窗框，其厚度应不影 响窗扇的开启，并不得盖住排水孔。待外侧抹灰层硬化后，应撤去片材，然后将密封胶挤入 缝隙内填实抹平。打胶前应将窗框表面清理干净，打胶部位两侧的窗框及墙面均应用遮蔽条 遮盖严密，密封胶的打注应饱满，表面应平整光滑，刮胶缝的余胶不得重复使用。密封胶抹 平后，应立即揭去两侧的遮蔽条。 （5）门窗抹灰收口时，砂浆压平、压实，且保证里高外低，内外高差不得小于20mm，外 窗台应有不小于2％向外坡度。如若是落地门窗，要求完成地面标高应高于窗下低边10mm 左右。 （6）门窗塞缝完成后，在铝合金门窗沿窗边转角四周粉与保温砂浆同厚水泥砂300mm宽， 上部涂刷1.2mm厚JS防水涂膜，同保温外墙面上部铺整铺网格布或钢丝网，批抗裂砂浆。摘自《远洋北京事业部——住宅工程外窗与外墙防渗漏管控作业指引》
住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析（胡冶明） 住宅精装精细化设计及万科 精装修设计解析 胡冶明 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: 目录 一、精装修住宅发展概况 二、精装修住宅设计原理 三、关于精装修住宅的产品的设计定位 四、精装修住宅的设计范围及设计方法 五、与住宅部品制造商共同完善产品设计 六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 七、装修住宅的施工图深度标准 八、案例分析 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (二)住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径 绿色建筑的主要评定标准: 1、节地与室外环境 2、节能与能源利用 3、节水与水资源利用
4、节材与材料资源利用 5、室内环境质量 6、运营管理 (三)、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分 1、整体系统化设计 2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合 3、工厂化制作,现场安装 4、专业的质量保证体系 5、完善的售后服务 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (五)、精装修住宅的运作模式 1、菜单式装修型多种设计方案,多种装饰材料选择,多种装修级别。 2、开发商引导型有限的方案(风格)选择,建立统一标准下的部品工厂化制造、 专业化安装,装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型统一标准,统一流程,采用全面家居解决方案,建立梯度产品体 系。彻底否定了精装修毛坯+装修的说法。 4、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研 发、工业化生产组织、现场施工安装,建立精装修住宅共生体系。
房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (七)、精装修产业链中服务商如何转变角色 1、开发商 2、建筑设计师 3、室内设计师如何转变观念 4、室内配饰将有更多的市场空间 5、部品制造商、供应商 6、装饰材料制造商、供应商 7、装修公司(精装修施工单位) 8、监理公司 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (一)、全面家居解决方案的八个系统(U8) 公共空间系统 玄关系统 厅房空间系统 厨房空间系统 卫浴空间系统 住宅收纳空间系统 家政空间系统 家居智能化系统 房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: 3、厅房空间系统
万科住宅性能标准(最新版) 1、编制目的 明确万科集团华北地区标准化多层产品的配置标准。 2、编制依据 《住宅建筑设计规范》 《住宅建筑技术经济评价标准》 《万科集团住宅性能标准》 《万科集团华北版住宅使用标准》 3、参考依据 《A级住宅性能认定预审表（1A）》 《A级住宅性能认定预审表（2A）》 《A级住宅性能认定预审表（3A）》 4、适用范围 万科集团所开发的位于华北地区的多层标准化住宅。 建造性能 一、公共空间 1、单元入口 1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。
1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。 2、楼梯间： 2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。 2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。 3、墙体及保温： 3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m3）；120厚页岩空心砖（填充型）。 3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。 3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。 4、屋面 4.1、坡屋面配置： 1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。 2) 需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。 3) 穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。 4) 坡屋面需做有组织排水。 4.2、上人平屋面配置： 1) 屋面采用有组织排水。 2) 防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。
绿城社区规划设计的理念与实践解析
?一、观念： ?对居住的理解 ?对社区的理解 ?绿城、万科的理念与选择 ?绿城、万科的比较 ? ?二、过程: ?从研究、概念到实施(设计层面)?三、方法: ?绿城的方式 ?对一个“好的规划设计”的判断?从中心到邻里 ?步行友善的社区 ?主题情境 ?界面营造 ?
?四、细节： ?贯穿各个层面（以邻里为例的N个细节） ?五、趋向： ?大型城市社区的开发----从造园-造城 ?高端城市精品公寓的开发----从“桂花城”-“御园”、 ?从“绿园”-新江湾城、新绿园?高端别墅区的开发----自然山水系列与城市系列?城市综合体的开发 ?休闲、度假社区的开发 ?六、案例分析与比较
设计手记 ?整体设计 在现有居住区的规划设计中，住宅组群的总体布局与环境景观塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能充分发挥对于住区规划的景观意义。因此，在本项目的规划设计中，我们竭力摆脱社区规划的固有模式，试图在规划设计之初，即从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度地发挥景观、环境对于社区空间形态的影响。 ?“社区性” 在目前快速大量性建造的住区中，普遍缺乏社区应有的活力、场所感、以及人们向往的“家园”般的理想的生活世界。 因此，我们试图从“人”的视角，运用场所塑造和空间设计的手法，在空间感、场所性、景观塑造与利用等“社区性”的营造方面作出尝试与努力。
?观念——理解居住 ?居住的精神–人本主义的理念 ?----没有哪种创造比住宅开发更需要研究人的需求，没有哪类设计比住宅设计更需要研究人的精神。 ?“住宅，终归是一个可以慰藉灵魂的精神场所，这是一个十分重要的基点”（安藤忠雄） ?也是住宅设计的起点和终点。 ?“以人为本”包含功能需求和视觉体验两个层面的内容。 ?现代居住理念 ?（1）人文主义 ?----强调人的价值，强调对人性的理解和尊重，强调和谐的意义。 ?（2）认真、精致 ?----从开发、设计到建造都要体现一种认真的气质。 ?（3）充满想象力 ?（4）文化传承与创造 ?（5）生态和低能耗
（万科）住宅设计统一技术措施（一）2007年11月21日来源：中国水协设备网 一.总平面设计 1. 间距 1.1建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于 2.4m,以免影响采光。 2. 消防 2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计,注意人车分流；当消防车 道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。 2.2 登高面 2.2.1 登高面宜在用地红线内解决,条件限制时可利用绿化带作登高面,但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。 2.2.2当建筑物凹入处进深不大于4m （净宽）时，该凹入范围可计入周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于 2.5m （净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。 2.3消防车道 2.3.1 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18mx 18m回车场。 2.3.2消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。 2.3.3消防车道最小宽度：登高面处6m,其它处4m。 2.3.4消防车道的坡度：登高面＞1%,其它处＞7%。 2.3.5消防车道距建筑物距离宜＜5m。 2.3.6高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层 建筑的消防通道 2.3.7 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过
80m 。 3．流线设计 3.1 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。 4.附属用房 4.1 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。 4.2应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于 6 m2, 与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。 4.3 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m,以免影响景观和采光。 5．摩托车、自行车存放 5.1 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库）,其与主体建筑的间距不宜小于9m;偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。 5.2出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内,应单独考虑。 二.单元户型设计 1. 单元户型基本设计要求 1.1层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为 2.8m，档次较高的可为 3.0m;若采用中央空调不宜小于3.3m。 1.2厨房、卫生间室内净高不小于 2.2m;排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。 1.3起居厅开间不宜小于3.4m （净宽），深宽比不宜大于2;应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m;无阳台的起居厅宜设计宽度大于 1.8m 的低窗台观景凸窗。