房地产开发工程成本费用构成
1、土地费用。
是指为取得工程用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。
土地费用包括：
（1）土地使用权出让金、征地费；
土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据工程用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿征用农村土地发生的费用主要有
费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。
（2）城市建设配套费；
城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。
（3）拆迁安置补偿费。
拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。
2、前期工程费。
包括：开发工程的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通
一平”等土地开发工程费。工程的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般
地等土地开发费用，主要包括”三通一平“可按工程总投资的一个百分比估算。．
上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。
3、房屋开发费。
包括：
（1）建安工程费；
建筑工程费建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括
（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
（2）公共配套设施建设费；
指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公（或公建设施）的建设费用。主要包括共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
（3）基础设施建设费。
指建筑物2M以外和工程红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外括照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
4、管理费。
是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。
5、销售费用。
是指开发建设工程在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，
销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费
及销售许可证申领费等。
、财务费用。6
是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包
括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生
的其他财务费用。
7、其他费用。
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同
预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、
工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用
一般按当地有关部门规定的费率估算。
8、不可预见费。
不可预见费根据工程的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%~7%估算。
9、税费。
开发建设工程投资估算中应考虑工程所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些打中型城市，这部分税费在开发建设工程投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。
可行性研究概述
一、可行性研究的含义和目的
可行性研究是在投资决策前，对建设工程进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是在工程工程投资决策前，对与工程有关的社会、
经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术预测和评价。在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性意见，为觉得部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。
可行性研究的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。
房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发工程达到逾期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发工程的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。最后提出结论，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。
二、可行性研究的作用和依据
（一）可行性研究的作用
1、是工程投资决策的依据。一个开发建设工程，特别是大中型工程，花
费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明确该工程的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行、房地产开发工程的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应该按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设工程投资决策的依据。
2、是筹集建设资金的依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为建
设工程申请贷款的先决条件。他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才能确定是否给予贷款。
3、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。工程所需的建筑材
料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。
4、是编制下一阶段规划设计方案的依据。在可行性研究报告中，对工程
的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构型式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行。
（二）可行性研究的依据
1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2、批准的工程建议书和同等效力的文件；
3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；
4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；5．
6、国家所规定的经济参数和指标；
7、开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
三、可行性研究的工作阶段
可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段,每个阶段的内容逐步由浅到深。
（一）投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究分为一般投资机会研究和特定工程的投资机会研究，前者又分：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定工程的投资机遇，将工程意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。
投资机会研究的主要内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力情
况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程工程建成后对社会的影响
等。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。
如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。
（二）初步可行性研究
初步可行性研究亦可称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。
在初步可行性研究阶段需要对以下内容进行粗略的审查：市场的需求与供应、建筑材料供应状况、工程所在地区的社会经济情况、工程地址及其周围
环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等。
初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。所谓的辅助研究，是对投资工程的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。
（三）详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设工程投资决策的基础，是在分析工程技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精确度±10%，所需费用：小型工程约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%。
（四）工程的评估和决策
按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就工程可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设工程，任何单位不准审批，更不准组织建设。
工程评估是决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设工程可行性研究报告进行全面审核和再评估
阶段。
可行性研究内容与步骤
一、可行性研究的内容
由于开发工程的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发工程可行性研究的内容主要包括：
1、工程简况
（1）工程名称、开发建设单位；
（2）工程的地理位置。包括工程所在城市、区和街道，工程周围主要建筑物等。．
（3）工程所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、工程建设的时机和自然环境等方面说明工程的建设的必要性和可行性。
（4）工程的性质及主要特点。
（5）工程开发建设的社会、经济意义。
（6）可行性研究工作的目的依据和范围。
2、开发工程用地的现状调查及动迁安置
（1）土地调查。包括开发工程用地范围内的各类土地面积及使用单位等。
（2）人口调查。包括开发工程用地范围内的总人口数、总户数，需要动迁的人口数、户数等。
（3）调查开发工程用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需奥拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。
（5）各种市政管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。
（6）其他地下、地上物现状。开发工程用地范围内地下物调查了解的内容：水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物：各种树木、植物等。开发工程用地的现状一般要附平面示意图。
（7）制定动迁计划。
（8）确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。
（9）拆迁安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。
3、市场分析和建设规模的确定
（1）市场供给现状分析及预测。
（2）市场需求现状分析及预测。
）市场交易的数量与价格。3（
（4）服务对象分析、制定租售计划。
（5）拟建工程建设规模的确定。
4、规划设计方案选择
（1）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发工程重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
（2）工程构成及平面布置。
（3）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括：各种工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。
5、资源供给
（1）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。
（2)施工力量的组织计划。
（3）工程施工期间的动力、水等供应。
（4）工程建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
6、环境影响和环境保护
（1）建设地区的环境现状。
（2）主要污染源和污染物。
（3）开发工程可能引起的周围生态变化。
（4）设计采用的环境保护标准。
（5）控制污染与生态变化的初步方案。
（6）环境保护投资估算。
（7）环境影响的评价结论和环境影响分析。
（8）存在问题及建议。
7、工程开发组织机构和管理费用研究
（1）开发工程的管理体制、机构设置。
（2）管理人员的配备方案。
）人员培训计划，年管理费用估算。3（
8、开发建设计划
（1）前期开发计划。包括工程从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。
（2）工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。
（3）建设场地的布置。
（4）施工队伍的选择。
9、工程经济及社会效益分析
（1）工程总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。
（2）工程投资来源、筹措方式的确定。
（3）开发成本估算。
（4）销售成本、经营成本估算。
（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
（6）财务评估。运用静态和动态分析方案分析计算工程投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对工程进行财务评估。
（7）国民经济评价。
（8）风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化进行定性风险分析。
（9）工程环境效益、社会效益及综合效益评价。
（10）结论及建议
①运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发工程的可行性，并推荐最佳方案。
②存在的问题及相应的建议。
二、可行性研究的步骤
1、接受委托。在工程建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对
拟开发工程进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作
范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；承担单位接受委托时，应获得工程建议书和有关工程背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规划、、标准等基本数据。
2、调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明
和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定工程的经济规模和工程构成。资源调查包括建设地点调查、开发工程用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
3、方案选择和优化。根据工程建议书的要求，结合市场和资源调查，在
收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的
开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析才方法，评选出合理的方案。研究论证工程在技术上的可行性，进一步确定工程规模、构成、开发进度。
4、财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估
算工程投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务匹柜机和国民经济评价。研究论证工程在经济上的合理性好盈利能力。进一步提出资金筹措建议和工程实施总进度计划。
5、编制可行性依据报告。经过上述分析和评价，即可编制详细的可行性
研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
房地产工程投资成本费用估算汇总及计算依据
一、开发成本
1、土地成本
土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）2、建安工程费
主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。．
3、前期工程费
工程前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
4、基础设施建设费
建筑物2M以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
项目成本管理规定 为规范项目成本管理工作，建立健全以项目前期核算、运行期控制、项目结算为重点的成本管理体系，结合公司实际情况，特制定本规定。 一、组织机构 二、工作职责 （一）成本合约部： 设经理一名、副经理一名，按成本管理、合同履约管理及投标管理的工作业务各设主管一名，各项目商务经理由成本合约部及项目负责人双线管理。原则上合同额两亿元以下的项目只设商务经理、两亿元以上的项目另配备项目预算员，协助商务经理开展工作。 1、成本管理小组主要工作职责： （1）已中标项目按照市场价或内部定额编制项目内部控制价既“成本红线”。“成本红线”为项目考核主要指标，一旦确定，除项目部按照合同约定在业主方办理了签证手续（项目商务经理办理），其他一律不予调整。
（2）对公司招采部、项目经理、商务经理及项目班子其它成员进行成本交底（包括但不限于：原始数据来源、可能的风险点、可能的索赔点、可能的利润点），各相关人员须在交底单（附件一）上签字确认。 （3）督促各项目部填报月度报表，监督项目成本红线落实情况，并将各自营项目月度产值、成本报表汇总整理后抄送各部门。 按成本科目或按工程分部分项核算成本。 2、合同履约管理小组主要工作职责： （1）负责各种总/分包合同的起草、及评审工作。全部合同评审需经过法务部审核；总包合同需召开合同评审会，各副总裁参加，并在在评审表（附件二）上签字。 （2）负责项目执行过程中的全部商务资料的收集，详见资料清单（附件三），负责关键节点资料的追踪索要。 （3）跟进项目收款情况，提醒项目经理办理计量、上报产值、催收工程款。 （4）监督项目分包商、供货商的合同履约情况。 为明确工作职责、梳理工作流程，所有项目的成本合约管理实行项目负责人制度，项目负责人由部门经理或部门主管担任。 3、投标小组主要工作职责： （1）编制各类投标文件范本。 （2）招投标过程的报价。 4、项目商务主要工作职责： （1）项目商务经理作为项目成本管理第一责任人，对项目集中采购材料数量及价格、项目自行采购的零星材料数量及价格、材料损耗指标、项目索赔及签证、专业分包合同价负责。以上工作所
房地产开发成本构成 ?? 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： - 工作人员工资 - 工资附加费 - 办公费 - 差旅费 - 检验试验费 ⑤ 设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 - 供热及换热站 - 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） - 电梯 2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建
房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； 22、监理费：3~30元/平方米； 23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上； 24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况； 25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。 结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难
项目成本管理有效建议 究竟如何进行项目成本管理呢？简单地说，就是通过开源和节流两条腿走路，使项目的净现金流（现金流入减去现金流出）最大化。开源是增大项目的现金流入，节流是控制项目的现金流出。 在项目建设期，开源表现为扩大项目融资渠道，保证项目能够筹集足够的建设资金；节流是使融资成本或代价最低，最节省地实现项目的必要功能。在项目经营期，开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益等；节流就是控制项目经营成本。 在我国，项目的成本管理一直是项目管理的弱项，“开源”和“节流”总是说得多、做得少。例如，在项目前期，由于没有深入地调研，不能准确估算完成项目活动所需的资源成本，造成开源不足的局面；或者由于项目的资金“源”自政府或股东，花起来不心疼，更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行情况，决策失误就在所难免了。 成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测，具有一定的不确定性，可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项，也是很多商业银行贷款最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司，大多只停留在简单的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成本管理新方法。 项目成本或投资估算
成本估算（Cost Estimating）是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。 美国项目管理学会（PMI）认为，有三种成本估算方法： 类比估算：是一种自上而下的估算形式，通常在项目的初期或信息不足时进行。参数估算：是一种建模统计技术，如回归分析和学习曲线。 自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算，然后通过成本账户和工作分解结构（WBS）将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最为准确。 PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算，即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上，估算项目的总投资。项目的现金流分析 项目成本管理的基础是编制财务报表，主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中，项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。 通过项目的财务现金流分析，可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，从而对项目的决策做出判断。 （1）财务内部收益率（FIRR） 它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量，用插差法
房地产开发项目成本费用估算表构成明细 一、土地费用： 1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰； 6、质量安全监督费： 根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中： 厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%； 7、工程监理费： 有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%； 总造价越大，费率越低。 8、建设综合配套费： 在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。漳州80元/平米； 9、人防费： 人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，
《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。 （一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。 建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费 基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6．开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 （二）期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。
房地产开发成本构成都有哪些？分别占总成本的比例？ 开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。 其中： 1. (土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等 3.建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等 4.基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。 5.公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。 6.开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 探秘房地产开发成本“戏法” 利润监管亟待加强 记者进行了一番采访，了解到房地产开发“成本戏法”的某些奥秘。 土地成为“虚增成本”道具 房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。但记者在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。
一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 2、土地购置费：双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。 4、七通一平费：指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ①场地平整 ②勘察设计 ③临时设施 ⑥管理费 ⑦利息 5、征地开垦费 6、征地管理费：指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 7、契税 8、利息。（开发工程的贷款利息） 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费：指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： ●工作人员工资 ●办公费 ●差旅费 ●检验试验费 ⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 ●供热 ●供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） 2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建 ⑥物业管理用房（保安监控室）其他服务设施 3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用） ①道路停车场地面硬化围墙 ②排水、排污管道 ③供水管道、 ④监控系统 ⑤供电线路、路灯 ⑥宽带 ⑦有线电视 ⑧通讯线路 ⑨供热管道
⑩园林、绿化 三、基础工程费（主体工程基础设计变更费用） 四、城市基础设施配套费 1、城市基础设施配套费 五、前后期费用 1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费 4、质检费 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权登记费 7、房屋所有权登记工本费、 8、工程质量监督费 9、施工管理费 10、招标服务费 11、施工图纸审查费 12、预算费 13、招标专家评审费 六、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用。 1、监察审计费 2、资质年审费 3、营业执照年审费 4、治安费 5、卫生费 6、行业管理部门培训费 7、城市交通集资费 8、报刊费 9、教育基金 七、贷款利息项目贷款或投资款项的计息。 八、不可预见费 九、销售、广告费 1、销售提成费用 2、广告费 3、销售营业税 十、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十一、总投资额 十二、利润额
项目成本管控的几个关键点 准确的成本分类及数据信息是项目成本管理的基础。成本控制简单的过程是：准定标准→生产过程落实→生产成本信息采集→对比分
一是对本来就滞后的数据进行先导式管理是徒劳的;二是对采集手段非常困难的数据，进行简单化管理，也是非常不明智的;三是基础式原始数据管理太宽泛，只会更加增大企业的成本。 成本管理不仅是数据信息的采集，更重要的是项目管控方式的理解与应用。数据是管理的成果之一，也是评价管理成果的依据之一。如何采集管理数据，确定最基本的原始数据的根源，避免上述的三个方面的失误，又能够真实准确地获得所需要的数据信息。 表2：成本管理数据分类简要分析表
元;二是基于产品形成要素的成本，通过产品的构成要素分析，锁定最基本的要素单元;三是基于时间延续的成本，通过工程生产进度的分析，锁定最基本的时间单元;五是基于工程管理阶段的成本，通过工程施工阶段的分析，锁定最基本的阶段单元;六是基于企业定义的产品成本，通过产品构成的成本性质分析，锁定最基本的成本单元。 从表2可以看出，在以工程产品为对象时，许多管理人员往往不自觉地认为最细致或最科学的“工作单元”的分解，也即WBS 是成本管理的基础。但是由于工程产品本身的连贯性及绝大多数“工作单元”的难以标准化的定型固定化，说明“工作分解的工作单元”不能作为施工成本控制的依据，只能作为一个预算方法，即作为工程产品定价的参照。
同时可以看出，“工作日的单元成本”就是工程项目成本控制的最基础的目标。其理由就是，拥有固定生产流水线的产品，其成本的基本单元是每一个工艺点，而对于“分散生产、分散管理、分散市场”的建筑工程，定格了每一个“工作日单元成本”，则建筑工程项目的成本的所有因素就可控制住了，也就能比较好的解决长期存在困难的“量价分离”的难题。 难中之难——成本管理中的量价分离。从表3可以看出，“量价分离”的难题处理中，主要是两个棘手的因素：一是材料种类多，其准确的消耗量难以掌握;二是已完工程可销售价格的确定，在企业中经常把自身的定价与客户的确认价值相混淆。或者是一些企业认为自身计价没有意义，又进一步影响企业内部对已完工程的成本，也即是产值的确认。在以上因素的综合作用下，使“量价分离”不能有效落实。“量价分离”是工程项目成本管理的基础，因此，必须以“工作日成本单元”作为项目管理的出发点。 表3：成本管理中的“量与价”的难题 原始数据，就不可以对工程成本进行有效管理，而过分复杂的原始数据，一方面会增加项目管理的难度，另一方面会遭遇上的困难。所以原始数据的类型及其管理是成本管理中非常重要的一环(见表4)。
房地产开发成本构成 1、桩基工程（如有）： 70~100 元 / 平方米； 2、钢筋： 40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300 元/ 平方米； 3、砼： 0.3~0.5 立方 / 平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合 100~165 元/ 平方米； 4、砌体工程： 60~120 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低 )； 5、抹灰工程： 25~40 元 / 平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100 元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 300~1000 元 /m2 ； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120 元/ 平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程： 15~30 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每 平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5 平方米 (与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大 ),造价90~300 元/m2 ，一般为 9 0~150 元 / 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300 元/ 平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程： 30~150 元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100 元 / 平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）： 40~200 元/m2 ，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系， 一般工程约为 100 元/ m2 ； 13、人工费： 130~200 元 / 平方米； 14、室外配套工程： 30~300 元/ 平方米，一般约为70~100 元/ 平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150 元 / 平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约 60~90 元 / 平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂 棚与其它生产用房）： 30~50 元/ 平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用： 10~30 元 / 平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利 润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和 *10%=90~180 元/ 平方米； 20、上交国家各种税费（总造价 3.3~3.5%):33~70元 / 平方米，高档的可能高达100 元 / 平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元 / 平方米，高档小区可达3500 元以上。以上没有包括 部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00 元/ 平方米，这要看档次高低，也有 300 元 / 平方米简装修，更有3000~10000 元 / 平方米超高档装修（拎包入住）。 21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100 元/ 平方米； 22、监理费： 3~30 元 / 平方米； 23、广告、策划、销售代理费：一般30~200 元/ 平方米，高者可达500 元/ 平方米以上； 24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100 万 / 亩，容积率一般为 1.0~2.0，故折算房价为： 525~1500 元/ 平方米，市区中心地带一般为200 万元 / 亩，折算房价为： 1500~3000 元/ 平方米，核心区域可达 300 万元 / 亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000 元/ 平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500 元/ 平方米，也有高达2000 元/ 平方米以上的情况； 25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500 元 / 平方米，各地标准 都不一样。 结论： 基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000 元/平方 米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元/ 平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安 成本大约在 1500~1800 元 / 平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发 商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/ 政府开发商的成
房地产开发企业总成本比例分析 房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。 在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看，深圳开发企业的直接成本在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。 房地产开发企业总成本构成情况 土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.2%。土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。 三、房地产业中的税收状况 房地产业的税收共有11种(12种)。按照规定，在保有阶段涉及2种(3种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。 在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比例最大(64.51%)，其次是土地使用税(20.26%)、印花税(10.85%)和房产税(4.39%)。房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业，所以比例较小。在销售环节税收中，所占比例最高的是营业税及地方附加税(57.42%)，其次是企业所得税(26.40%)和土地增值税(16.18%)。 在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%，销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收，从其对房地产市场的影响角度分析，虽 然政府的税收成本降低了(纳税人数量少，且一次性征缴)，但是却增加了房地产市场的交易成本，降低了交易效率。
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案 投资控制部编制
目录 1.我国的土地制度 2.城市土地价格形成过程及形成机制 3.房地产估价原理介绍 4.我单位的土地开发成本分析 5.地块价格估价方法 6.课题：成本法进行地价测算 7.委托专业的评估机构进行地块估价 1.我国的土地制度 我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国
策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规
假设一项工作的工期是10天，预算成本是100元；也就是每天的完成进度是10%左右； 每天的成本投入是10元左右。 现在，在的第五天末的时候，我们监控项目的时候发现： 1。工作只完成了40% 2。实际成本已经花费了60元 看来项目的执行情况很糟，在进度和成本两个方面都不尽人意，那么到现在，项目情况是如何的呢 那么到底糟到什么程度呢？我们用以下指标来说明 1。BCWP，也叫挣值(earned value)，已经完成工作的预算成本。 计算公式为：任务预算成本*已经完成作业的百分比 如例，即：100*40%=40元 为完成前面的工作，预算的成本/或者说应该的成本是多少。 2。ACWP，也叫已经完成工作的时间成本 没有计算公司，就是累计的作业投入成本（包括各种人工，材料，设备，以及其他 各种费用等） 如例，即：60元 3。BCWS，也叫计划工作预算成本。也就是说，到目前为止，计算应该完成多少工作，这些工作 又应该投入预算成本是多少。 计算公式为：任务预算成本*计划完成作业的百分比 如例，即：100*50%=50元 4.CPI，成本绩效指标，这个值是反映项目在成本执行和控制方面的一个主要衡量指标 计算公式：BCWP/ACWP 如例，即：40/60=66.67% 这个指标的含义是，平均来看，为完成同样的工作，预算只需要投入6.667元，而实际却投入了1元。 5.SPI，进度绩效指标,这个值是反映项目在进度执行和控制方面的一个主要衡量指标 计算公式：BCWP/BCWS 如例，即：40/50=80% 这个指标的含义是，平均来看，在相同的时间里，任务应该投入1元钱，而时间却因为工作缓慢而只投入 了0.8元。表明进度太慢。 其他指标还包括成本的偏差CV=BCWP-ACWP=40-60=-20元，表示前5天，为完成同样的工作，成本多投入了20元。 上述指标的计算，其实是前阶段（5天）的成本执行和控制绩效分析，那么基于如此成本执行和控制绩效 为完成该任务的剩余工作，还需要投入多少成本呢？这个工作就是成本预测： 预测是有假设的： 1。假设，后续工作的成本执行绩效将完全按照预算来，那么结果是： 剩余工作量*任务预算成本 如例，即：(1-40%)*100=60元。 还需要60元。 2。假设，后续工作的成本执行绩效将按照前面的绩效执行下去，那么结果是： (剩余工作量*任务预算成本)/CPI
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一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2
房地产开发项目成本费用构成 1、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。 土地费用包括： （1）土地使用权出让金、征地费； 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。 （2）城市建设配套费； 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 （3）拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。 2、前期工程费。 包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。 3、房屋开发费。 包括：
房地产建安成本构成参考价格 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙装饰工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
房地产成本的组成 1、土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地
内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。 5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业
项目成本管理规定 为规范项目成本管理工作，建立健全以项目前期核算、运行期控制、项目结算为重点的成本管理体系，结合公司实际情况，特制定本规定。 一、组织机构 二、工作职责 （一）成本合约部： 设经理一名、副经理一名，按成本管理、合同履约管理及投标管理的工作业务各设主管一名，各项目商务经理由成本合约部及项目负责人双线管理。原则上合同额两亿元以下的项目只设商务经理、两亿元以上的项目另配备项目预算员，协助商务经理开展工作。 1、成本管理小组主要工作职责： （1）已中标项目按照市场价或内部定额编制项目内部控制价既“成本红线”。“成本红线”为项目考核主要指标，一旦确定，除项目部按照合同约定在业主方办理了签证手续（项目商务经理办理），其他一律不予调整。 分管副总裁 成本合约部（副）经理 项目商务经理 成本主管 招采部经理 内勤主管 外勤主管 合约主管 投标主管
（2）对公司招采部、项目经理、商务经理及项目班子其它成员进行成本交底（包括但不限于：原始数据来源、可能的风险点、可能的索赔点、可能的利润点），各相关人员须在交底单（附件一）上签字确认。 （3）督促各项目部填报月度报表，监督项目成本红线落实情况，并将各自营项目月度产值、成本报表汇总整理后抄送各部门。 按成本科目或按工程分部分项核算成本。 2、合同履约管理小组主要工作职责： （1）负责各种总/分包合同的起草、及评审工作。全部合同评审需经过法务部审核；总包合同需召开合同评审会，各副总裁参加，并在在评审表（附件二）上签字。 （2）负责项目执行过程中的全部商务资料的收集，详见资料清单（附件三），负责关键节点资料的追踪索要。 （3）跟进项目收款情况，提醒项目经理办理计量、上报产值、催收工程款。 （4）监督项目分包商、供货商的合同履约情况。 为明确工作职责、梳理工作流程，所有项目的成本合约管理实行项目负责人制度，项目负责人由部门经理或部门主管担任。 3、投标小组主要工作职责： （1）编制各类投标文件范本。 （2）招投标过程的报价。 4、项目商务主要工作职责： （1）项目商务经理作为项目成本管理第一责任人，对项目集中采购材料数量及价格、项目自行采购的零星材料数量及价格、材料损耗指标、项目索赔及签证、专业分包合同价负责。以上工作所