报告要点1：
● 市场情况：百城均价
16个月来首现双涨，主要城市同比继续
回升 ● 央行再次降准降息，增强地产行业持续回暖动力
● 二套房公积金首付再降，稳增长下地产宽松延续
● 京津冀协同发展规划进一步明确，区域房地产盲目炒作受严控
● 中央取消外资购房限制，楼市宽松调整再升级
● 展望：中央政策助楼市销售升温，一体化推京津冀房地产健康
发展
本月重要事件：
表1：2015年8月全国房地产相关政策及重大事件
1报告撰写人：周宣zhouxuan@https://www.doczj.com/doc/9f17526118.html, ；侯文houwen@https://www.doczj.com/doc/9f17526118.html, ；潘雪panxue@https://www.doczj.com/doc/9f17526118.html, ；张乃心zhangnaixin@https://www.doczj.com/doc/9f17526118.html,
2015年8月 中国房地产政策跟踪报告
中国指数研究院
表2：2015年8月各省市相关政策及重大事件
资料来源：中国指数研究院综合整理
报告正文：
一、市场情况：百城均价16个月来首现双涨，主要城市同比继续
回升
图：2012年1月-2015年8月百城价格指数
数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数
8月百城住宅均价环比涨幅扩大，同比止跌转涨。根据中国房地产指数
系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年8月，
全国100个城市（新建）住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，
涨幅较上月扩大0.41个百分点。均价同比在经历连续十个月下跌后于本月
止跌，上涨0.15%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19962元/
平方米，环比上涨1.95%，涨幅较上月扩大0.8个百分点；同比上涨3.83%，
涨幅较上月扩大2.53个百分点。
图：2013年1月-2015年8月（第1-35周）各类城市商品住宅成交量变化
数据来源：CREIS 中指数据、https://www.doczj.com/doc/9f17526118.html,
（注：所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、厦门、武汉、东莞、福州、
青岛、南昌、沈阳、南宁、温州、惠州、中山。）
8月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下8月市场成交持
续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，
一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅89%，环比微幅上涨1%，其中
上海同比增幅达183%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位0.95%
0.15%-6%
-4%-2%
0%
2%
4%6%
8%
10%12%14%-1.5%-1.0%
-0.5%0.0%
0.5%1.0%
1.5%12345678910111212345678910111212345678910111212345678
12131415环比（左）同比（右）
50
100
150200250300
3504000
20406080100120140
16013579111315171921232527293133353739414345474951135791113151719212325272931333537394143454749511357911131517192123252729313335
201320142015万
平
方
米
万平方米一线城市(左)二三线城市(右)
数增长，环比小幅下跌5%。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅七成，二三线城市累计增幅超两成。
二、央行再次降准降息，增强地产行业持续回暖动力
货币政策灵活调整，央行年内再次“双降”。中国人民银行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点。
图：2008年以来我国存款准备金率、五年以上长期贷款利率调整情况
数据来源：中国人民银行，中国指数研究院综合整理
降息进一步融资成本，刺激实体经济。此次降低贷款及存款基准利率是央行自去年11月以来9个月内的第五次降息，进一步降低企业融资成本。7月金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下的水平，社会融资成本高问题得到逐步缓解。为巩固前期调控效果，央行再次发挥基准利率引导作用，促进金融机构贷款利率和各类市场利率下行，支持实体经济稳定发展。
购房成本达历史新低，楼市季节性热销可期。存贷款利率及公积金贷款利率全面下调后，目前房贷成本已降至历史最低，消费者购房压力进一步减轻，将刺激潜在购房需求释放。对降低的购房成本简单测算，按照每套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，此次降息后贷款利息为135.20万元，较6月末再减少近8万元，较上年同期节省45万元。楼市传统销售旺季“金九银十”即将到来，购房成本的大幅下降会更进一步明
确部分观望购房潜在群体意向，对提升房地产市场销售热度起到积极影响。
表：降息前后等额本息30年按揭购买200万房屋还款成本变化
注：贷款总额按三成首付计算。
数据来源：中国指数研究院综合整理
汇改升级，人民币面临贬值压力，降准填充流动性缺口。在人民币汇率形成机制改革升级的背景下，此次降准具有对冲人民币贬值带来资本外流压力的意义。央行近期完善了人民币兑美元汇率中间价报价机制，并对过去中间价与市场汇率的点差进行了校正，增强人民币兑美元汇率中间价的市场化程度和基准性。随后，人民币兑美元汇率连日下跌，人民币贬值压力持续加大。对房地产市场而言，货币贬值预期或导致外资加速流出中国房地产市场，而国内部分投资性购房需求也可能受到抑制。另外，若此次汇率技术性调整导致的人民币贬值持续效应拉长，海外融资成本提高、融资困难以及前期债务到期还款额随人民币走弱而增加都将为房地产企业带来一系列资金链压力。
为应对外汇市场在趋近均衡的过程中引起流动性波动，央行年内再次降低存款准备金率弥补人民币贬值所产生的流动性缺口，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，促进经济平稳健康发展。此外，此次还额外降低金融租赁公司、汽车金融公司的存款准备金率，扩大其对消费的支持力度。除降准外，近期央行还采用扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种工具增加市场流动性和可贷资金。8月累计开展逆回购操作投放流动性5650亿元，开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作投放流动性600亿元。8月19日开展6个月期MLF操作1100亿元，利率3.35%。
中央就当前宏观经济表态，稳定市场信心。28日，李克强总理在主持召开国务院专题会上表示，面对当前扑朔迷离的国际环境和国内深层次矛盾显现的情况，应坚持稳中求进，持续推进结构性改革，陆续出台降准降息、减税降费和稳定市场等一系列定向调控举措，效应不断显现，结构调整中积聚的积极因素也增强了发展动能，经济运行保持在合理区间，经济增长走在世界前列。另外，近期完善人民币汇率中间价报价机制，是顺应国际金融市场走势的合理举措，但人民币汇率没有持续贬值的基础，可以保持在合理均
衡水平上基本稳定。
三、二套房公积金首付再降，稳增长下地产宽松延续
公积金政策二套房首付最低降至二成。8月31日，住建部、财政部、央行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，根据文件，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。新政9月1日起执行。
此次调整延续去年认贷不认房的公积金贷款标准，在“330”新政基础上，将一套房已结清的二套房首付下调至20%。目前，公积金贷款购买首套房和二套房首付最低比例均为两成，与2008-2009年宽松水平相当。
表：2008年至今首套、二套房最低首付比例变动情况
数据来源：中国指数研究院综合整理
新政力促改善需求释放，地方将迎又一轮宽松调整。二套房公积金贷款门槛再降低，缓解部分群体购房压力，进一步推动改善型需求入市，对楼市库存去化产生利好影响。此次调整后首套房和部分二套房均可申请房款80%的公积金贷款额。从重点城市公积金额度及占购房款比例来看，一线城市公积金贷款额度上限与其住宅套均总价仍存较大差距，再加上政策分类管控，受公积金新政实际影响有限；非一线城市公积金贷款额度占总购房款比重普遍较高，公积金可以基本满足当地住房贷款需求，因此二三线城市将成为此次公积金新政主要受益对象。中央层面公积金信贷调整后，各地政府随后也会对新政积极执行落实。
图：主要城市公积金额度及占购房款比例
数据来源：中国指数研究院综合整理
稳定住房消费，注重分类指导。在当前总体经济形势下行和房地产去库
存仍然压力较大的环境下，房地产平稳发展仍是下半年政府稳增长主要任务
之一。稳定住房消费、鼓励自住和改善性需求释放也是政府近期对房地产相
关政策的主要导向。8月底，在楼市传统销售旺季“金九银十”来临之际，
中央进一步放松公积金信贷政策具有明显的鼓励消费者入市的积极信号意
义。
二季度以来全国楼市逐步回暖，特别是以深圳为代表的一线城市地产销
售量价齐涨，市场升温势头明显。中央把分类指导原则纳入此次政策调整中，
针对一线城市特别提出“可结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷
款购买第二套住房的最低首付款比例。”意图是对各类需求相对旺盛、房价
上升势头明显的一线城市，因城施策，保持相对从严控制的思路，结合市场
实际调整政策力度。
四、京津冀协同发展规划进一步明确，区域房地产盲目炒作受严控
8月23日，京津冀协同发展领导小组办公室负责人就京津冀协同发展
有关问题答记者问，对京津冀协同发展功能定位、空间布局、发展目标时间
表及重点领域一体化推进等方面作出明确阐述。作为重大国家战略，京津冀
协同发展规划将根据细则内容进一步加快实施落实。
京津冀协同发展立足世界级城市群发展。规划纲要除对三省市各自定位
外，新提出对京津冀整体定位为“以首都为核心的世界级城市群”，淡化单
个经济中心概念。三省市“一盘棋”思想，功能互补、错位发展、相辅相成，
强调整体性，北京为核心，天津河北服从大局，打造对世界经济具有影响力
辐射力的京津冀城市群，在更高层次上参与国际合作与竞争。
0%
10%20%30%40%
50%60%70%80%90%
100%
020
40
6080
100
120
140北京上海广州深圳济南杭州武汉长沙合肥海口公积金贷款最高限（万元）2015年当地住宅套均总价比重（右）
图：京津冀协同发展定位
资料来源：中国指数研究院综合整理
发展布局新调整，凸显北京核心地位。关于京津冀发展布局明确提出“一核、双城、三轴、四区、多节点”的格局。北京是京津冀城市群核心，京津冀协同发展首要任务是有序疏解北京非首都功能、优化提升首都核心功能。
天津与北京的联动和同城化发展是城市群发展的主要引擎。以京津、京保石、京唐秦三条产业发展带和城镇聚集轴支撑三地协同发展主框架。根据多节点布局，石家庄、唐山、保定、邯郸四城市作为区域性中心城市，将成为区域产业和人口聚集的中心，带动区域小城市群城镇化发展。同时张家口、承德、廊坊、秦皇岛、沧州、邢台、衡水等节点城市，也将起到承上启下承接产业的作用。
图：京津冀协同发展空间布局
资料来源：中国指数研究院综合整理
京津冀一体化遵循“3/3/10”计划表，六年基本完成首都核心功能优化。
根据规划时间表，近三年北京主要疏解非首都功能，至下一个三年，控制北京常住人口和公共服务共享共建成为重点，北京以2300万人为高限，环境、交通、房价等大城市病也逐步缓解。远期十年，实现北京首都核心功能优化。
图：京津冀协同发展时间规划
资料来源：中国指数研究院综合整理
交通、产业、生态环保及公共服务是京津冀一体化重点推进领域。交通一体化重点是建设高效密集轨道交通网，完善公路交通网，打通高速公路“断头路”，消除跨区域“瓶颈路段”，加快构建津冀港口群、航空枢纽、北京新机场建设，大力发展公交优先的城市交通。产业一体化重点是加快产业转型升级与转移对接。北京市最新发布《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》，加速推进部分产业严控与外迁，而京津冀国家级开发区共建跨区域合作园区或合作联盟和中关村在天津河北建设科技成果转化基地将成为未来推进产业试点示范工作的重点。在生态环保方面，重点是联防联控环境污染，建立一体化的环境准入和退出机制，加强环境污染治理，实施清洁水行动，大力发展循环经济，计划建环首都国家公园和森林公园。
另外，促进基本公共服务均等化也是推动京津冀协同发展重要内容，重点在于人力资源市场、教育发展、医疗、社会保险、公共文化等方面。根据规划目标，到2017年将实现京津冀公共服务规划和政策统筹衔接。到2020年，实现河北与京津的公共服务差距明显缩小，区域基本公共服务均等化水平明显提高，公共服务共建共享体制机制初步形成。
非首都功能外迁，稳定北京房价水平，赋予周边城市地产机遇。北京房价持续高涨是京津冀协同发展规划出台的重要促因。根据规划，近三年内将逐步实现北京非首都职能的疏散，此轮疏散或牵动数百万人口流出，城六区常住人口至2020年将下降15%左右。人口数量减少、结构优化、区域人口均衡化势必撼动北京高房价根基，有效抑制房价持续高涨势头。而对北京周边城市而言，交通一体化建设、产业承接以及人口外溢都为其房地产市场带来新的机遇。尤其是河北作为北京非首都职能外迁的主要承接省市，将直接提升其人口吸附能力与经济发展水平，吸纳周边人口及京津人口回迁共同促
进河北城镇化发展，带动楼市总体需求进一步扩大，房地产结构、规模也将随之明显提升。
严格管控周边地区盲目搞房地产和炒作房价，通州率先加强购房限制。
协同发展规划强调“对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。”内容明确对首都周边炒热楼市的区域提出政策警示。通州受北京行政副中心规划利好，房地产市场热度持续升温，近期量价爆涨。8月14日北京住建委与通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，抬高区域购房门槛，控制房价持续上涨势头。北京通州区限购升级，将对部分投资需求甚至市场炒作行为进行有效控制，缓解房价上涨预期，为高热的区域楼市降温，也对周边其他区域起到警示作用。
图：《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》主要内容
资料来源：北京市通州区住建委、中国指数研究院综合整理
五、中央取消外资购房限制，楼市宽松调整再升级
严控十年的外资购房闸门打开。近期中央六部委联合公布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，对2006年中央出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。
此次限外政策松绑是基于对当前人民币贬值预期、外资流出的经济环境的重大政策调整，也是今年以来国家对楼市调控政策松绑的延续，在继多次降准降息、公积金贷款政策调整等一系列措施改善房地产运行环境后，又进一步敞开境外资本入市通道，稳定各类住房消费，助力消化地方库存。
图：《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》主要内容
资料来源：，中国指数研究院综合整理
利好房企海外融资，释放外籍人士购房需求。开放外资进入房地产市场，
取消了外商投资房地产企业的一系列限制，对外商投资房地产管理优化改进，
在利好国外资本顺畅进入国内市场的同时，也为国内房地产企业对外融资打
开便捷通道。另外，取消原国外个人购房限购1套的限制，也将刺激境外人
士购房需求有效释放。根据全国第六次人口普查结果，居住在我国境内并接
受普查登记的境外人员有102万人，其中以定居为目的境外人士比重占到
18.3%，合计约18.66万人，近年这个群体规模继续扩大，此次政策放宽将
释放国内外籍人士一定刚性及改善性住房需求。
部分城市获益，但对整体市场影响有限。全国取消对境外个人购买住房
的限制，将对热点城市及侨乡城市房地产市场产生积极影响，尤其是泉州、
潮州、汕头、梅州、莆田等侨胞聚集地，其商品房销售量会随利好政策提振
扩大，对当地高端住宅项目以及部分地区针对华侨需求开发的楼盘将有明显
利好，在一定程度会缓解地方楼市库存压力。但从总体来看，境外群体购房
规模较小，不会对全国整体购房需求造成明显波动，对房地产市场影响有限。
同时，外商投资房地产企业获得进一步支持，但从总体规模来看，今年前7
个月外资占我国房地产开发企业到位资金比例仅为0.3%，因此这一次调整
对我国房地产整体融资格局的影响较为有限。另外，限外政策的放松不足以
对海外资本加速流入形成强势驱动、对地产行业整体融资格局影响也有限。
一
?外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局
关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字
[1987]第38号)执行。 二 ?取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
三 ?境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
四
?住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有
关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。
自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到
银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。
六、展望：中央政策助楼市销售升温，一体化推京津冀房地产健康
发展
中央多层利好助推楼市“金九银十”。8月央行货币政策和公积金信贷政策的进一步宽松为楼市形成助推力，在新一轮降准降息的刺激下以及全国
各地公积金政策持续放宽的环境中，在“金九银十”传统销售旺季，房地产
市场成交量将迎来一波上涨行情。同时，严控十年的限外政策的取消也为市
场注入积极预期，为各类购房需求的释放推波助澜。
京津冀协同发展利好三地楼市，但部分区域房地产盲目炒作受严控。京津冀协同发展规划纲要的正式落实与明确，也将为北京周边尤其是河北各地
房地产市场带来利好。为防止区域地产过热、违背京津冀协同发展初衷，中
央特别提出“防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价”的警示，通州
已先行升级限购令，不仅将一部分购房需求分流至天津、河北周边县市，也
为燕郊、固安等地房价快速上涨的投机势头起到管控示范效用。若未来周边
其他地区房地产投机需求依然旺盛，中央或将出台行政手段进行干预。
重要声明
本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。
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