夕阳红养老院可行性研究报告
前言
在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。
到2011 年底，中国65 岁以上老人所占比例已经达到9.1% ，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡” 阶段，很多商机有待开发。
“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60 岁以上的老年人将新增800 万，总数将由1.78 亿增加到2.21 亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10 年间，中国养老产业发展潜力巨大。
第一部分：总论
第一章：养老院项目背景
第六次人口普查显示大陆31 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14 岁人口为222459737人，占16.60%；15-59岁人口为939616410人，占70.14%；60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709 人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升1.91 个百分点。由数据我们可以清楚的了解到我国约有22%的老年人，我国已进入老龄化社会，而且老龄化现象还在加重，根据数据显示我国的老龄化现象还将延续至少25 年以上。重庆地区将有很多的老年人需要供养。为了让老人们老有所养，老有所乐，老有所依，老有所学，我们将建立一个以为老年人提供住宿，娱乐，学习为主要目的的养老院。第二章
第二章：养老院项目现状分析
当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道，到2010年，重庆养老机构床位数应达到28800 张。在已有床位的基础上，还需要新增1 万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。重庆市委、市政府也确立了“政府主导、社会行动、全民参与” 的社会化养老基本方针，先后出台了27 项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多方面予以大力扶持。
第三章：项目投资必要性及意义
目前由于我国实施计划生育政策，我国421 形式的家庭在不断的增加，年轻人的压力很大，很少有时间能够照顾老人，有些家庭的子女为了工作生活不得不到远离老人的地方生活工作，造成了空巢老人的现象。同时老人们面对的是城市高速建设带来的人情味淡漠的现象，导致大多数老人的生活失去意义，引发老人的不悦甚至是自杀。而由于经济能力的提高人们愿意出钱让老人进入养老院，观念的转变也使老人们能够接受这种做法。因此建一个养老院能够解决老人生活问题的同时给企业带来可观的经济利益。第四章：可行性研究工作的依据、范围和要求
养老院是微利行业，初期投资较大，项目周期较长，资金回笼较慢，
因此作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占的比例分析，不考虑其他因素影响下，对于老年人口的养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府出台不少举措鼓励老年福利事业的发展。综上所述我们认为建立一个养老院是个又能解决社会问题又能带来经济效益的双赢项目，因此我们认为建立一所养老院是可行的。第二部分：需求预测和拟建规模
第一章：市场需求预测
1、解决老龄化社会问题的需要
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60 岁以上人口）或7%（65 岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60 岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7 亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21 世纪中叶将超过4 亿，占全国总人口的28%，即没4 个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94 亿（占总人口的7.3%）增加到2050 年的3.34 亿（占总人口的
22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。
2、构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也是提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐” 的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。
3、加快社会福利事业发展的需要
重庆夕阳红养老院项目是时候，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下位人民群众解愁“的服务宗旨” 作为我区
一所规模较大的综合性福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。第二章：现有工厂能力估计
社会制度不完善，空巢引发的老年人身心问题。空巢老人最容易感觉孤独寂寞，昔日工作繁忙，子女绕膝，而今子女离巢，自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶发生等老人当然会产生寂寞、孤独的心情。丧严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分4.养老院太少。目前,中国现有的各类养老机构,大部分条件简陋, 缺少完备的服务设施,即便如此, 各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张, 平均每千名老人占有床位仅有816张, 与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50 至70 张的水平相差甚远。面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题, 传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求我们必须采取有效的应对措施，所以我们的夕阳红养老院还是很有发展前景的。第三章：拟建项目的规模夕阳红养老院现有地面积5000 平方米，总建筑面积5000平方米，计划拆除危房1334平方米，新建房屋面积1400平方米，其中：新建1幢2层砖混结构居住房800m2，新建1幢2 层办公服务用房600m2。维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2，绿化面积为330m2。3、以夕阳红养老院为依托，做好分散五保供养工作。为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由夕阳红养老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情况，帮助解决实际问题。（四）项目单位基本情况XXX民政所成立于1992年1月，设民政助理员编制1 人，主要工作职责有：贯彻执行党和国家关于民政工作的方针、政策和法律、法规、研究和拟定具体实施办法，编制民政事业中，长期发展规划。组织协调区内防灾、抗灾。救灾工作，管理分配救灾款物，组织指导救灾捐赠。建立和实施城乡居民最低生活保障制度；对最低生活保障金的使用和管理情况进行督察；负责社会困难户和其他特殊对象的救助救济；组织知道扶贫济困等社会互动活动。第三部分：资源、原材料、燃料及公用设施情况
建设养老院所需的建筑材料从本地均可采购。还需购置床，柜子等生活用品，本地也均可采购。还需采购些必要的医疗用品，这些可以通过外地药厂购得，难度较小。养老院建在城市里，超市，医院，图书馆等公共设施和基础设施齐全。第四部分：具体实施方案
（1）第一阶段：前期准备阶段
主要完成调查摸底、选址规划、项目论证、土地手续、筹集建设资金、可研究性报告、地质勘探、项目开工手续办理等前期准备工作。调查当下老年人养老状况，本着实事求是、因地制宜、合理布局、资源有效利用的原则，合理选址，设计建设方案。通过向相关部门申请补贴、入股等方式，积极筹集建设资金。在施工前，组织技术培训，明确建设项目的技术要求和质量标准，强化质量管理。
（2）第二阶段：工程施工阶段
主要完成养老院主体工程及室内外粉刷、地下排水、电力设施、绿化等工程建设。此阶段必须考虑到各方面因素，符合当地精神文明建设情况。施工过程中，不定期组织进行实地检查，促进施工进度，加强工程材料的检查验收工作，确保施工进度和工程质量。
（3）第三阶段：工程验收和其他配套设施阶段
在此阶段中，首先邀请相关部门人员严格审查、验收工程，评测工程质量，确保工程质量合格。最后，再进行其他配套设施建设，主要完成消防、餐厅、健身等配套设施建设，这些必须合理布局，迎合老年人的兴趣爱好，除此之外，还应具有前瞻性，避免重复建设和低水平建设现象的发生。第五部分：环境保护
第一章：环境条件调查
夕阳红养老院选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。
第二章：影响环境因素分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：（环境保护预评价夕阳红敬老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的排措施，所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。环境保护项目污染源分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：本项目建设过程中对环境的影响主要是1、建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3 活动产生的声响；4、过往车辆产生的噪音。第三章：环境保护措施
1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防
尘降噪。
2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。
3、居住人员入住后产生大量的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。
4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化能力。
第六部分：企业组织、劳动定员、人员培训第一章：人员编制一、高管编制，共4 人设总经理1 名，享受A4级别待遇；设副总经理1 名，享受B4级别待遇；设院长1 名，享受B4级别待遇；设总经办主任1 名，享受B4 级别待遇；二、各中心、部门执行人员编制（1）财务中心人员编制，共4 人。
（2）融资组：设主管1 人，享受E4级别待遇（3）会计：设主管1 人，享受E4级别待遇；设主办1人，享受F5级别待遇
（4）出纳：设主管1人，享受E4级别待遇业务发展中心人员编制，共17人
（5）业务部：设经理1 人，享受C6级别待遇；业务代表3 人，享受F5级别待遇
（6）—外联部：设经理1 人，享受C6级别待遇；办事员2 人，享受F5级别待遇
（7）策划部：设项目策划主管1 人，享受E4级别待遇；项目策划人员2 人，享
（8）受F5级别待遇；设活动主管1 人，享受E4级别待遇，活动实施员2 人享受，F6级别待遇
（9）项目部：设项目经理1人，享受C4级别待遇；项目主管1 人，享受
D4级别待遇；项目实施人员2 人，享受E6级别待遇
第二章：人员培训
1、首先我们需要对高管编制中的四位高管进行人员培训，需要让他们知道并且了解在养老院这个项目中的一些基本的知识，并对在此方面的一些基本管理有一定的了解。
2、对各个部门的行政管理人员进行岗位前培训，在上岗之后的每一个月需要进
行一次集中的培训和工作总结，相互讨论并学习比较好的一些基本的管理观念和好一点的管理办法。
3、对运营管理中心的人员进行详细的培训，其中需要包括餐厨工作单位里面的工作人员、康复中心、接待人员等等进行一些工作方面具体的培训学习，需要让他们能够在最短的时间内可以快速学习，也能够最短时间内可以掌握到最基本最使用的知识，整个培训时间为期7 天。期间的培训内容见具体的培
训方案。第七部分：项目实施计划
第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章；第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅；第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业；第五步：筹集资金；第六步：开始建设养老院的项目部；第七步：开始对养老院进行人员组建；第八步：正式开始营业；第九步：对营业后进行一些工作补充；第八部分：养老院项目财务分析
第一章：养老院项目资金筹措
（一）资金来源公司注册资本1200 万元，
（二）资金筹措方式：在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多