第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
大别山（新县）太阳城项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目联系单位：
联系单位：新县民政局重点项目办
项目联系人：杨世田X雨峰
联系：0
1.1.4建设地点
XX省新县县城规划区
1.1.5开发理念和建设目标
1、开发理念
在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。
2、建设目标
本着“外引内、综合开发、利益均享、共同发展”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和投资基金参与项目开发，努
力将“大别山（新县）太阳城”项目建设成为具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。
1.1.6项目属性研究
1、项目区位
项目位于XX省新县县城规划区，交通便利；
项目区距香山湖水利风景区约5公里；
项目区距XX市160公里，离XX市不到5个小时车程。
2、地块现状
地块整体地势较为平坦，四周为山脉，景观资源良好。
地块内部河流可利用景观资源好。
地块内部多条高压线穿过，不利于地块整体规划。
1.1.7建设规模及内容
项目用地1200万㎡，综合容积率0.5，总建筑面积40万㎡，其中养生俱乐部建筑面积30000㎡，设置养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心；公众福利敬老院建筑面积14600㎡，房间设280间，床位数设550X（单人间80间，床位80X；双人间100间，床位200X；三人间30间，床位90X；四人间20间，床位80X；六人间10间，床位60X；套房40间，床位40X）；养生别墅和养生公寓建筑面积180000㎡，养生度假酒店建筑面积46000㎡，养生养老医院建筑面积42000㎡，设床位500X；养生护理服务中心建筑面积30000㎡，社区商业中心建筑面积57400㎡，包含生
活购物超市；日常生活配套；康体保健用品超市。
1.1.8项目建设期
本项目建设期5年
1.1.9项目总投资估算
本项目开发建设投资估算为137976.58万元，其中土地费用3600万元，占开发建设投资的2.61%，前期工作费5669.00万元，占开发建设投资的4.11%，基础设施建设费10220.00万元，占开发建设投资的7.41%，建筑安装工程费104520.00万元，占开发建设投资的75.75%，管理费用3901.68万元，占开发建设投资的2.83%，销售费用5002.16万元，占开发建设投资的3.63%，其他费用1045.00万元，占开发建设投资的0.76%，基本预备费4115.91万元，占开发建设投资的2.91%。
1.1.10经济社会效益分析
1、财务评价
在项目盈利能力方面，通过本可行性报告测算分析，经营期年均利润总额17748.18万元，税后利润16385.97万元，所得税前财务内部收益率15.73%，财务净现值17096.97万元，投资回收期8.09年；所得税后财务内部收益率12.03%，财务净现值119.29万元，投资回收期9.73年；投资利润率46.01%，总投资收益率12.86%，项目资本金净利润率42.48%。
2、经济效益
（1）经济带动
本项目建成后，将带动新县“旅游观光、休闲度假”产业的发展、提升商业、服务业水准。
①带动旅游休闲相关产品的开发及销售，长期地提高地区旅游、文化产业和利润收入及政府税收水平；
②带动农业观光业发展，增加特色农家乐农户的收入；
③带动当地特色商品的销售（茶叶、银杏、土布等土特产品等）；
④增加相关配套领域内的人员劳动就业机会。
（2）养老产业
老年产品的开发以及对相关产业的带动，对促进养生养老市场繁荣具有重大意义。
①老年医疗、健康检查等相关产业的开发及带动相关陪护及护理等专业服务行业的开发及带动；
②老年人特色食品及保健品产业的开发及带动；
③高端养生背后所蕴含的精英群体资源的开发及整合。
3、政治及社会效益
（1）政治影响：
本项目建成后，能极大缓解当地老年养老床位紧X的状况，替政府分忧、为老年人谋福；充分体现了政府对社会公益事业的支持及关心，对老年人群体的关爱支持与投入，对弘扬中国传统孝文化，承担起在国际、国内的传承和传播的历史责任；
（2）社会效益：
新县利用本地优质旅游资源、是一种走绿色经济的产业发展模
式的良好示X，老年产业所带来的可持续发展以及良好的循环经济模式的探索。
（3）创造改革发展创新典X：
本项目的运作，将为养生项目提供规X性经营及与国际接轨的样板参照，是地区发展模式的有益探索，同时也是对行业运营模式的创新与规X经营管理上具有重要意义。
4、区域价值提升
（1）政府支持与区域价值提升的良性互动
本项目集合养生、养老、旅游三大产业为一体，专业化运营，中高端产业产品组合，多项目聚集，区域组团式集群开发，协同效应达成，将会大力推动阳山区域整体发展与文化旅游业再提升。
（2）推动整体区域价值的提升与良性互动
①吸引更多的高端人群来新县经商，办公，居住；
②吸引更多的大公司到新县投资，带动更多的相关企业投入到新县的开发进程中来；
③带动高端房地产业的发展；改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充；
④本项目是一个有灵魂的文化旅游养生项目，将迅速提高新县养生养老产业知名度。
1.2项目可行性研究报告的编制依据
项目可行性研究报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规和政策、定额标准以及有关文件规定。项目可行性研究报告的
基础数据和资料来自新县有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经本可研报告编制人员调查得到的资料和信息。
项目可行性研究报告编制的依据主要有：
《新县县城总体规划(2006-2020）》
《新县国民经济和社会发展第十二个五年规划建议》
《建设项目环境保护管理条例》中华人民XX国国务院令第253号
《中华人民XX国土地管理法》；
《中华人民XX国城市房地产管理法》；
中华人民XX国建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
《中华人民XX国营业税暂行条例》；
《中华人民XX国土地增值税暂行条例》；
《中华人民XX国企业所得税暂行条例》；
《XX省建设工程工程量清单综合基价》（2008）；
国家及XX省颁发的电力、通信、工程管网等造价信息；
XX省颁发的有关建设方面的标准；
XX市建筑材料价格信息和价格指数。
1.3项目可行性研究报告的编制过程
根据项目可行性研究报告的编制要求，报告编制人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向土地、规划等相关部门进行了咨询。在搜集了第一手的地质地貌、交通、电气供给和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、社会效益影响性、规划方案
的科学性和工程实施过程中应注意的问题等进行了充分的论证，在此基础上形成本项目可行性研究报告。
1.4可行性研究结论
１、本项目地理位置优越、交通便利，资源整合充分、规划细致合理可行。项目可填补XX无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营；
２、本项目自然环境质量较好，基础设施可利用性强。全面开发程度高，投资规模和投资成本较高，注重投入成本的科学管理控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目；
３、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行。
塞尚青年城项目概况 一、公司概况 宁夏建元房地产开发有限公司成立于2001年3月，注册资本6000万元，现具有国家贰级房地产开发企业资质，是一家集房地产开发、物业服务、物流经营、农业开发、工贸、酒店等为一体化的集团公司。 公司自成立以来，在以施建文董事长为核心的董事会领导下，本着“质量为本，诚信为首”的经营理念，不断创新发展，崛起于宁夏房地产市场。目前公司管理体系设置科学合理、机构健全完备，人才储备充足，专业技术人员达100人，分布于工程、建筑、设计、绿化、预算、财会、经济等领域，其中具有高级职称的30人，中级职称的40多人，很多人员具有丰富的实践经验和专业技术。 二、公司主要项目 一、满春家园住宅小区项目（完成项目） 建于2002年，占地面积17.3万平方米，总投资约2亿元。位于银川市兴庆区丽景北街东侧，邻近丽景湖公园、新月广场，与北京东路、上海东路交汇，其“精美、人文”的全新设计理念与独特的经典户型相融合，体现了人与自然的和谐，是一个环境优美、风景秀丽、配套设施齐全的
住宅小区。 二、贺兰新贸市场项目（完成项目） 市场位于贺兰县兰山公园东侧，总建筑面积14105平方米，总投资4000万元，是两层框架结构式商业楼，与繁华的步行街相连接，人气旺盛、交通便利。其全新的商业设计理念，使市场充满了现代化、商业化气息。 三、兰山园住宅小区项目（完成项目） 小区位于贺兰县光明西路，总建筑面积37681平方米，总投资7000万元。依兰山公园而建，其独特、巧妙的艺术构思使建筑魅力与自然风光相融合，充满着现代、幽雅的气息，是典型的园林风景小区，为现代居家带来了全新的理念。 四、育财苑住宅小区项目（完成项目） 小区位于贺兰县富兴路南侧，规划建筑面积47129平方米，总投资1亿元，小区构造精美，设计风格独特，环境优美。亭廊、山石，小路与楼阁相应，是一个高标准的住宅小区。 五、塞上雅居住宅小区项目（完成项目） 小区位于贺兰县109国道西侧，银河西路南侧，居安西路北侧，总建筑面积19万平方米，总投资约3亿元，是一个融欧式建筑风格与中国园林山水风格于一体的中档住宅小区。
目录 引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第３页第二部分法律及政策性风险分析——————第 7 页第三部分市场分析————————————第 8 页第四部分项目素养分析——————————第 2３页第五部分总体进展构想——————————第２７页第六部分太阳城2期开发建议———————第 3０页第七部分经济可行性分析—————————第３５页 ?引言 顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期,与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区,在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。 顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积2５万平方米、2期规划住宅建筑面积2７万平方米，由我公司独立开发，关于后期
５、6、７、9、10五个地块的开发，我公司差不多与天津市安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后,住宅建筑面积将达到１40万平方米,其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。 太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰进展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。 顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素养，以后的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。 ?第一部分项目总体概况 一．地理位置 顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外 2.8公里处,东起博山道，西到昆仑北路,北接增产道,南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块,位于东真理道以北。（见地理位置图） 二．地块现状 顺驰太阳城项目共包含1２个地块,地块总面积148．66公顷,红线内用地1２7.90公顷。 各地块的用地状况详见下表：(单位：公顷） 太阳城用地状况表 目前地块内土地差不多平坦,无不良地质情况。 地块四周及区内的要紧道路差不多修好，外侧有围墙与外
北京太阳城概况 一、北京太阳城的昨天：从无到有 1、昨天，北京太阳城从无到有 90年代末，北京太阳城集团率先进入健康养老领域，自2000年至今，十二年磨砺，倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。 包括居家型、自型、接助型、介护型、康复型、渡假型以及高端全程型养老公寓、涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关怀等人生必经四阶段，为老年人提供了标准化全程化服务养老模式CCRC。 2、北京太阳城项目概况 项目占地42万平米，总建筑面积32万平米，包括70%的养老住宅，30%的以医疗、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施，功能板块和居家养老板块各自独立又相互交融。既满足住宅老人对医疗、商业、娱乐等服务的需求，又保障了住区的安全、安静和私密性。 3、北京太阳城项目整体介绍 居家型老年公寓；介护型老年公寓，对半自理、无自理老年人进行全面的护理；高端智能化老年公寓；租住式高端老年公寓—帝阳公寓。 这是北京太阳城医院。 太阳城购物中心，有上万种产品，便于老年人的选购，有老年人专柜。 文化会展中心。 太阳城作为社区对北京市的一个养生养老俱乐部。 社区的国医堂。 (四)以“健康养老”为主业，配套形成产业链 立柱与养老市场需求，围绕健康养老为中心，我们集团先后组建了若干个公司，有太阳城的开发公司、有太阳城医院、太阳城购物中心、太阳城物业管理公司、太阳城银铃老年公寓、装饰公司、太阳城度假村有限公司，形成了集医疗保健、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。 这是我们太阳城医院的院长，马宁，主任医师、教授、医学博士，他带领的团队在我们社区起了非常大的作用，我们是一甲医院，和北京的三甲医院进行联合，注重老年人的养生保健，慢性病的管理和医疗康复，解除养老后顾之忧。
太阳城养老地产项目 调研报告 全新退休生活的领跑者 2012年10月
前言 太阳城号称“国首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、与充实的生活模式和社区文化。 位于市顺义区东六环以外潮白河畔的太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典。 该项目的另一个看点是社区办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化涵的追求也就更迫切。在太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的
活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。 除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
财富太阳城，给你一生无尽的创富机会 一、项目总体前景介绍： 1、卷首主题：太阳城、理想国、新城市、新生活 2、卷首语： “太阳城”创意源于意大利哲学家康帕内拉的《太阳城》和希腊哲学家柏拉图的《理想国》，它的发展目标是“产业发达、经济繁荣、社会有序、人口适度、文化社区、精神家园”。 卓达集团本着探索解决“三农”问题的实践精神，遵循“产业造城，兴业安居；集约利用，成片开发”的建设理念斥巨资建设太阳城，规划了以文化产业千米长廊、万米街市为龙头，专业市场与高档休闲娱乐为核心，辅以产业园区、物流配送、高档住宅、文化教育、市政园林等多功能配套齐全的新城市，一座产业之城、教育之城、文化之城、创新之城和生活之城正在省会东南方蓬勃升起。 太阳城总一期规划600万㎡，其中包括近100万㎡的商业区、100万㎡的产业基地、300万㎡高档住宅区以及100万㎡的各种市政配套设施，从而创造一个新城市的样板。 目前，太阳城100万㎡商业已完成了20万㎡的卓达.中国名优特产品专业市场与大型物流集散基地、10万㎡的顶级高档休闲会所、10万㎡的大型世界名犬博览园等项目的谋划，并已进入实质招商阶段，卓达太阳城商业地产，一个已经扬帆远航的商界传奇。 一版卓达宏图，给你机缘无数；财富太阳城，将给你一生无尽的创富机会。 3、开发商卓达集团简介、卓达太阳城简介。 4、图片：卓达集团战略布局图、太阳城远景效果图。
二、太阳城位置介绍、项目内容介绍 1、主题：宏图太阳城 2、内容：在河北省会石家庄市东南方向，紧邻京珠高速栾城收费口与308国道交叉处，一座能容纳约50余万人的新城——卓达太阳城正在蓬勃兴起；正在紧张施工将于2007年全线通车的石市三环路与她贴肩而过，更增添了她的勃勃生机；另一条青银高速出口就象一个热情的主人张开她的双臂，欢迎着来来往往西进东出忙碌的客人；一个商机无限的太阳新城正日渐成形。 在这个新城区黄金地段，拥有冒着浓烟隆隆驶近的古老蒸汽火车、展示世界名犬的世界名犬博览园、国际骑士俱乐部、顶级休闲会所及国际大型物流集散中心和名优特产品专业市场等项目。百万平米商业建筑的太阳新城，宛若一颗璀璨明星，镶嵌在古老的燕赵大地。 3、区位图 三、物流项目介绍 1、主题：10万平方米便捷的物流配送服务中心——起航 2、内容：太阳城强劲的交通区位优势为南北来往、东西进出的货物提供了最经济、实惠的集散场所，有效地汇集、分销、配送、集散东西南北的名优特产品。 通过对这种比较优势的分析以及与国内外大中型物流配送企业、本地大型物流配送区域等意向商家接洽，更加坚定了我们整合这种便利的交通优势打造国际大型物流配送集散基地的信心和决心。并以此有力地促动商贸业，带动人流、车流、物流及商流的快速聚集，打造高端的商业氛围，从而进一步拉动生产、加工、仓储等相关产业形成，彻底改变当地的区域经济格局，为太阳城及其周边经济的发展和繁荣做出贡献。 从石家庄在整个华北商埠的定位及其周边物流集散的实际发展和需要来看，这种错位发展战略积极应对了成熟城区商业的发展优势及其先天
第一章总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 大别山（新县）太阳城项目 1.1.2项目性质 新建 1.1.3项目联系单位： 联系单位：新县民政局重点项目办 项目联系人：杨世田X雨峰 联系：0 1.1.4建设地点 XX省新县县城规划区 1.1.5开发理念和建设目标 1、开发理念 在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。 2、建设目标 本着“外引内、综合开发、利益均享、共同发展”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和投资基金参与项目开发，努
力将“大别山（新县）太阳城”项目建设成为具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。 1.1.6项目属性研究 1、项目区位 项目位于XX省新县县城规划区，交通便利； 项目区距香山湖水利风景区约5公里； 项目区距XX市160公里，离XX市不到5个小时车程。 2、地块现状 地块整体地势较为平坦，四周为山脉，景观资源良好。 地块内部河流可利用景观资源好。 地块内部多条高压线穿过，不利于地块整体规划。 1.1.7建设规模及内容 项目用地1200万㎡，综合容积率0.5，总建筑面积40万㎡，其中养生俱乐部建筑面积30000㎡，设置养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心；公众福利敬老院建筑面积14600㎡，房间设280间，床位数设550X（单人间80间，床位80X；双人间100间，床位200X；三人间30间，床位90X；四人间20间，床位80X；六人间10间，床位60X；套房40间，床位40X）；养生别墅和养生公寓建筑面积180000㎡，养生度假酒店建筑面积46000㎡，养生养老医院建筑面积42000㎡，设床位500X；养生护理服务中心建筑面积30000㎡，社区商业中心建筑面积57400㎡，包含生
北京东方太阳城养老地产项目 调研报告 全新退休生活的领跑者 2012年10月
前言 北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。 位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。 该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕
发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。 除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位臵及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
韶关碧桂园简介（2010年4月版） 项目地区概况： 韶关市是中国优秀旅游城市和广东省文明城市，位于广东的北大门，北接湖南省、江西省，南接珠江三角洲。韶关至今已有2100多年的城市历史，是粤北政治、经济、文化中心和交通枢纽。韶关交通区位优越，京广铁路、武广高速铁路、京珠高速公路和106国道南北向，323国道东西向经过市区贯穿全境，107、105国道分别经过本市北部和东南部。因而韶关成为中国北方及长江中下游地区与华南沿海之间最重要的陆路通道之地。韶关市属中亚热带湿润型季风气候区，雨量充沛，四季宜人。韶关市行政管辖武江、浈江、曲江3区，乐昌市、南雄市2县级市，始兴、仁化、翁源、新丰4县以及乳源瑶族自治县。全市面积1.86万平方公里，人口310多万人。 韶关的工业基础雄厚，产业集中为钢铁、有色金属、电力、机械、烟草、制药、玩具等七大支柱产业占全市工业增加值比重达到78%。同时韶关也是全国著名的优秀旅游城市，韶关山川秀美，风景名胜众多，被誉为集华南景观之大成。其中生态、佛教文化旅游富有特色，全国重点寺庙南华禅寺和世界地质公园丹霞山等景区闻名海内外。 韶关碧桂园概况： 韶关市内目前有三个碧桂园楼盘，分别为乐昌的乐昌碧桂园，韶关西联芙蓉新城的碧桂园太阳城及韶关市五里亭的韶关碧桂园。其中韶关碧桂园，位于韶关市五里亭腊石坝，属于浈江区小岛板块，环境优美，西靠巍峨挺拔的黄岗山，处浈江、武江两江之间，经323国道可达仁化丹霞，与国家级丹霞山风景区遥相呼应；地理位置得天独厚，距韶关市商业中心仅5分钟车程。乘坐武广高铁到珠三角仅40分钟。沿京珠高速到广州约两个半小时车程，到佛山约3小时，交通相当便利。
东方太阳城养老地产项 目调研报告 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
北京东方太阳城养老地产项目 调研报告 全新退休生活的领跑者 2012年10月
前言 北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。 位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。 该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比
赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。 除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
东方太阳城全新退休生活的领跑者 2012年10月
中商产业研究院针对我国2013年之后的主要养老地产政策分别从土 地、民营资本等方面进行了解读。 （1）土地方面 2014年4月国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中，对养老服务设施用地范围、土地用途 和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范：养老 服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复 护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定 为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、 俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的 养老服务设施用地。养老服务设施土地用途和年期。 养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地 用途应确定为医卫慈善用地。营利性养老服务设施用地， 应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式 为主。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养 老服务设施的建设要求作为出让条件。养老服务设施用 地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高 不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同 中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高 年期。养老服务设施土地供地政策。经养老主管部门 认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地
可采取划拨方式供地。新建养老服务设施用地依据规划 单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷 以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不 得超过5公顷。解读：在传统的拿地方式中，走拍卖 挂、协议出让或是直接划拨，对用地成本的影响是巨大 的。对于养老地产土地运作方面，开发商可以将医院、 老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养 老服务设施用地，积极争取划拨用地供给，如较难争取， 可采用租用或先租后让的方式拿地（将养老服务设施建 设要求作为出让条件），拿地规模建议小于5公顷。（2）（2）民营资本方面 2015年3月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业 发展的实施意见》，意见主要从民间资本参与城镇社区、 机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进 行了明确规范。城镇社区方面。鼓励民间资本在城镇 社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心 等养老服务设施。机构养老服务方面。支持采取股份 制、股份合作制、PPP（政府和民间资本合作）等模式建 设或发展养老机构。鼓励社会力量举办规模化、连锁化 的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展 异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机 构。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、
设计总说明 第一篇概述 1.1基本概况 内蒙古“太阳城”养老项目是由北京万博集团联合内蒙古阳光康城房地产开发有限公司共同投资,在呼和浩特市打造的大型现代生态人文养老住区，兼青少年教育基地。 项目位于呼和浩特市赛罕区黄合少镇集贤村大黑河以南，河西公路以北，呼市飞碟靶场以西，添密梁村林地以东。距呼市政府大桥24公里，距内蒙古政府大桥15公里，该项目总占地面积约为1600亩，属沙坑集体林地，还有约1688.81亩投资改造配套休闲公园,总建筑面积约为110万平方米，设床位21000张。 1.2主要设计依据 （1）有关部门提供的建设项目设计条件 （2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （3）《住宅设计规范》GB50096-2011 （4）《老年人建筑设计规范》JGJ122-99 （5）《汽车库设计规范》JGJ100－98 （6《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB500067－97 （7）工程建设标准强制性条文 （8）国家、省部相关法令及法规。1.3总体设计指导思想和设计原则 （1）本工程设计遵循“以人为本”、“环境优先”的设计原则，注重建筑的自然元素，营造绿洲景观的舒适生活空间。整个园区空间布局灵动，组合有机，步移景迁，处处皆景的泛园林设计，营造出“现代园林”的独特家居文化氛围，充分展现了一种动态均衡构图，强调了几何图案之美，并通过装饰的手段，在小品设计上体现浓浓的Art Deco风格。创造绿化丰富、温馨情趣的公共空间，营造独特的例如慢跑径、健身场、儿童游乐园等功能设施与销售卖点。 （2）以现代城市市民的生活方式为核心，结合城市化的需求，创造出符合现代养老生活模式的新天地。综合型的不同档养老社区，为大众客群提供丰富实用的产品选择。 （3）规划布局以“布局合理，用地经济”为原则，同时又兼顾适宜的建筑风格、品位和档次。 （4）综合考虑社会、经济、环境三者效益的协调关系，注重住区空间与景观关系的有机结合。 1.4项目性质及规模 本地块建设用地面积为1600亩。总建筑面积110万平方米。为超大型养老社区。居住人口约为33000人。建筑以多层建筑为主，结合部分低层及小高层。 第二篇总图设计
太阳城股权投资项目尽职 调查报告
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 某太阳城房地产开发有限公司（以下简称“某太阳城”）是隶属于某房地产集团有限公司（以下简称“某集团”）的子公司。某太阳城在紧邻某某南三环附近开发建设某·太阳城项目群。该笔投资资金将用于某·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。 某太阳城成立于2004年，注册资金2亿元人民币，其中某集团出资16000万元，占股80%，某山水园林房地产开发有限公司出资4000万元，占股20%。公司注册地址为某省栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人张建平，经营范围包括城市房地产开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。 1.2 交易结构 总募集资金规模5亿元，期限两年，募集资金用于对某太阳城进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为2亿元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至7亿元，其中合作资金方持有某太阳城71.43%的股权（以下简称“标的股权”），原股东以其原出资额持有某太阳城28.57%的股权。信托资金将专项用于某·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。 本次投资到期时，合作方可对外转让标的股权，某集团因其股东身份享有受让合作方所持某太阳城股权的优先权。自合作方成立起，某集团承诺每季度向合作方支付优先权维持费。如未来
青年城一期项目和阳光国际项目的销售进度未达到预期目标，合作方投资的某太阳城股权未达到预期价值，某集团有义务按照约定价格收购合作方持有的全部某太阳城股权。 某集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星际房地产开发有限公司、威海星河房地产开发有限公司、威海腾飞房地产开发有限公司、威海旺都房地产开发有限公司、威海恒通房地产开发有限公司、威海中阳房地产开发有限公司（以下简称“威海星际”、“威海星河”、“威海腾飞”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中阳”）以其拥有的位于山东省文登市南海新区价值为124,714万元的十五宗土地为某集团按期支付优先权维持费及在约定条件下某集团以约定价格收购合作方持有的全部某太阳城股权提供抵押担保。 2项目公司资信情况 2.1 项目公司基本情况 2.1.1 项目公司情况
太阳城商业项目推介书 卓达太阳城项目概况 一、背景简介 石家庄市作为省会城市，其城市规划功能定位不仅是全省的经济技术和文化信息中心，而且还将发展成为华北地区重要商埠。 2003年，上海同济大学、南京大学、中国城市规划设计院对石家庄市的未来发展进行了宏观规划，明确提出了城市中心东移，以现高速公路(规划改造为城市快速路)加上两侧的城市森林为核心，形成城市中心轴线，并南接窦妪工业区中心和栾城组团中心，成为中心城区的发展轴的发展思路。 栾城县委、县政府根据省、市领导提出了加速发展“龙型”经济的要求，结合区域经济实际，与卓达集团签订了全面开发冶河工贸区的合作协议。卓达太阳城项目就是在这样背景下应运而生的。 卓达太阳城项目位于栾城县冶河工贸区，该区位于石家庄市东南方向的新城区范围内，北接建设中的市区南三环路，并通过城市快速路与省会东南分区紧密相连，与老城区的体育大街、谈固大街、建设大街、东岗路、槐南路等“五横六纵”11条道路互相呼应，交通便利、前景广阔，必将成为省会经济发展提供强劲动力。 二、项目简介 太阳城项目充分利用了当地的优势，是卓达集团迄今为止开发的最大的综合性造城项目。 1、交通条件
石家庄市具有贯穿全国的大交通优势。太阳城项目西侧紧邻京深高速公路南出口与308国道。308国道由起点青岛至石家庄段，横跨经济发达的山东全省和河北南部，并可辐射整个华北。京深高速、石太 2006年7月18日高速、石黄高速、银青高速在石家庄交汇，并形成了一个辐射全国的高速公路网。石家庄还是全国三大铁路枢纽城市之一，而太阳城距石家庄最繁忙的铁路货物运输站南货场只有10分钟车程，距石家庄国际机场只需要30分钟车程。 2、位置优势 太阳城位于省会石家庄东南，未来城市重点发展区域之一，远离老城区，具备了形成新型全国大型商品集散地的基础条件。石家庄目前拥有南三条、湾里庙和青年街三大全国著名批发市场，年交易额度近200亿，但均位于老城区内。随着近年来城市的发展，以新兴的产业基地成为城市经济新的经济增长点成为可能，太阳城产业基地的出现将缓解老城区的交通压力，为商家构建更为广阔的发展空间。 3、总体规划 卓达太阳城选址于栾城冶河工贸区，位于京深高速公路南出口与308国道交叉口东侧，北侧紧邻市南三环。 卓达太阳城是一个品牌强势导入的项目，规划总建筑面积2000万平方米，将斥资60亿，利用10年的时间完成全面规划。其中将建设不少于40万平方米的大型商业城，以及近百万平方米的产业基地、占地近千亩的教育基地和300万平方米的高档住宅区。 4、一期建设 一期建设主要由综合商业和高档住宅区两大板块组成，占地120万平米，其中商业用地90万平米，高尚住宅30万平米。此外，为了更好的配合项目整体规划，一期还将斥资3.8亿元用于建设适于30万人生活及生产使用的市政供水、供热、