甲级写字楼
甲级写字楼提要：优质客户群：甲级写字楼的一个重要标志是拥有一个优质、高端、具有标志性的存量客户群。在写字楼开业初期应制定相关的优惠政策以吸引优质高端的客户群
甲级写字楼
甲级写字楼是目前国际写字楼行业中的标准业态。甲级写字楼的特征为：建筑物具有高端的物理品质、优越的地理位置、具有一定的体量、框架式建筑结构、宽敞的大堂和走廊、优质的中央空调和送新风系统、楼内全年恒温25摄氏度、良好的商务配套服务设施和地下停车设施、24小时高端优质的物业管理和服务、高端优质的主体客户群、智能化达到5A级等。
根据写字楼行业的通行规则，甲级写字楼的基本特点如下：
建筑类型：钢制框架结构，抗地震强度在8级以上。
办公空间：能提供可灵活分隔的办公空间。
标准层高：室内净高米以上。
标准承重：楼板承重在/平方米以上。
供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80w/平方米以上。
空调系统：高端优质中央空调系统，用户可自己调节室内温度、具有分区域控制性能、在办公时间内全年保证室内恒温25摄氏度。
送新风系统：高端优质的送新风系统、工作时间内的送新风量应保持在30立方米/人/小时以上。
电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台、候梯时间一般不超过50秒钟。
供水系统：工作日保证24小时冷/热水供应、有中水处理系统。
智能化系统：达到5A级标准即：楼宇智能化系统（BA）：可对全楼的给排水设备、制冷设备、供电系统、空调系统、电梯等进行全程监控；安保智能化系统（SA）：中控室闭路监视系统可对大堂、各楼层公共区域、电梯轿箱、地下车库及出入口、室外周边区域等进行全程监控；通讯智能化系统（cA）：配备支持电话和计算机网络的综合布线系统包括架空地板、地面线槽和网络地板，同时配备无线通信转发系统包括移动信号增强系统等；办公智能化系统（oA）：包括物业管理的ERP系统、楼内网络平台、公用信息服务等；消防智能化系统（FA）：配备智能型消防自动报警、自动灭火和消防联动控制系统及火灾紧急广播系统等。
外立面：铝合金材料、优质石材、建筑陶瓷、玻璃幕墙等。
大堂：宽敞明亮、大理石地面、大理石墙面、标准前台、标准水牌、标准告示牌等。
走廊：大理石地面、大理石墙面、吸音材料吊顶。
卫生间：高端名牌洁具、大理石洗面台、通长面镜、洗手液盒、电动干手机、高档卫生用纸、高档瓷砖地面和墙面、空间宽敞。
办公空间基本配置：墙面为高档环保乳胶漆、高档环保吸音阻燃材料吊顶、环保阻燃地毯做地面。
另外，甲级写字楼还应具有以下的行业性特点：
区位优势：一般来说，甲级写字楼应具有明显的区位优势，坐落于城市的商业繁华地区、城市的中央商务区或其他成熟的大型商务区域，位于优越地理位置的写字楼将具有更高的商业价值。
高尚街区：写字楼所在街区的社会管理有序、社会治安良好、整体环境安全、整洁、绿色、健康，无私搭乱建和游商摊贩、路不拾遗、夜不闭户、街区单位文明共建、和谐安宁。
交通便捷：所在区域内已形成较发达的公共交通网络，公共交通线路资源丰富，楼宇距离公交车站不超过200米，距离地铁不超过300米，楼宇周边道路交通系统设计合理、规划科学、道路通畅而不拥堵、汽车进出方便、行人步行安全、交通噪音系数较低。
建筑形式：建筑风格新颖、独特、具有一定的差异化特征，建筑材料环保、耐久、科技含量高，建筑外观整洁、清新，建筑理念先进，建筑设计具有相当的创新精神和视觉冲击型效应，一般应成为区域的标志性建筑，最高境界则是成为城市的地标性建筑。
优质客户群：甲级写字楼的一个重要标志是拥有一个优质、高端、具有标志性的存量客户群。在写字楼开业初期应制定相关的优惠政策以吸引优质高端的客户群（世界500强、行业500强、知名跨国公司等）入驻，而存量的高端客户群将极大的提升本写字楼的商誉和形象，并吸引更多的优质客户加盟其中。
优质物业：甲级写字楼应拥有可提供24小时高品质服务的优质物业管理。甲级写字楼的物业管理应具有欧美五大行的专业素质，以客户为本，倾情为客户营造出一种安全、整洁、舒适、便利、健康、和谐的物业环境。高品质的物业管理与服务应将获得客户心灵感动作为自己的服务目标。
楼层走廊：甲级写字建筑内所有的公共走廊和通道应照明充足、设施完备、装饰整洁、指引牌醒目从而成为客户办公空间的有效延伸。
配套商业：甲级写字楼在建筑设计上最好能安排足够的低层商业空间，以开设餐厅、咖啡厅、会议中心、商场、银行、健身房等多功能商业配套设施以迎合客户单位及其员工
的多元化需求。
国优大厦：2003年，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了“全国城市物业管理优秀大厦标准”，为商业地产中的写字楼行业树立了明确的标杆。该标准对写字楼的建筑物理状态、工程设备、配套设施、环境绿化、卫生条件、环保节能、物业管理水准等各项指标制定了严格的标准，规定由住房和城乡建设部或有关地方政府机构每三年进行一次评比，符合标准的写字楼则被授予“全国城市物业管理优秀大厦”的荣誉称号，简称为“国优大厦”。高品质的甲级写字楼应获得“国优大厦”的光荣称号。
5a写字楼物业服务方案 篇一：5a写字楼物业管理服务标准 5a管理服务标准 中国.杭州 二o一 o年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 材料 二、供配电系统 a、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 b、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 c、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物 业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。 2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问 明停电原因及时间后，及时通知业主。 3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前 通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修， 必要时通知业主停电时间及原因。
高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求； 其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ① 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应 为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶， 柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地 毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木 门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0 等等。 ② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等， 专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③ 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：1—5 万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名 品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时的维护维修及 保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A 及 3A 以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑 物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类 建筑物。 ① 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有 吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具 等。 ② 配套设施：有专用地上、地下停车场。 ③ 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的 要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 ① 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用 普通国产洁具。 ② 配套设施：无。 ③ 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
5A写字楼标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或
超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信
甲级写字楼物业管理方案通用版 目录◎物业概况…………………………() ◎编制依据…………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则……………………………………………………… （） ◎管理办法……………………………………………………… （） ◎服务项目……………………………………………………… （） ◎具体方案……………………………………………………… （） 早期物业管理介入阶段……………………………………… （） 前期物业管理阶段…………………………………………… （） 一、接管验收管理方案…………………………………… （） 二、业主入伙管理方案…………………………………… （） 三、治安管理方案………………………………………… （） 四、消防管理方案………………………………………… （） 五、绿化保洁方案………………………………………（） 六、房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 七、娱乐设施管理方案…………………………………（） 八、水系使用管理方案…………………………………（） 九、财务管理方案………………………………………（） 十、质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理…………………………………… （） ◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算……………………………………… () 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）______________位于_______________，周边周边设施_______，
国际5A甲级写字楼的标准 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，什么是5A智能化呢？一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼具体还有一些标准： 第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。 第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 第四要素：硬件设施 就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔"盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素：软件服务 相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面下功夫。
超甲级写字楼 一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使 用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：1—5万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A及3A以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 ②配套设施：有专用地上、地下停车场。 ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。 ②配套设施：无。 ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
[标签:标题] 篇一：5A写字楼物业管理服务标准 5A管理服务标准 中国.杭州 二O一O年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；
公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
甲级写字楼物业管理方案 ●物业概况 （按照物业具体地理位臵、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。 ●编制依据 （按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） ※《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※《杭州市物业管理条例》 ※《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※楼书 ※浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定
●管理目标 （按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 ●管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：
一、服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 二、专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 三、物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。
甲级写字楼的评判标准 四大国际测量师行四种说法 记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下： 版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 版本二：世邦魏理仕办公楼部 该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、
写字楼物业管理工作内容 写字楼物业管理工作内容作者：佚名 时间：2008-7-5 浏览量： 写字楼物业的特性和使用要求,决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面: 一、营销推广 由于写字楼宇收益性物业的特性,决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介,办公空间的分割布局与提升改造,市场分析调研,与买租客户的联络、谈判、签约,客户投诉与要求的受理与处理,客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调,以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。 由于转变投资地点、方向,兼并、破产等各种原因的影响,写字楼客户变动的情况时有发生,固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此,为吸引招进和留住客户,写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作,否则,便不能保证较高的租售率,影响写字楼物业的收益。 这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公,进行市场行情调研,主动寻找目标客户,征求已有客户对物业的使用意见,尽力满足各方面客户的要求,保证物业保持较高的租售率。 二、商务中心的服务与管理 大型写字楼办公机构集中,商务繁忙,一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心。 .商务中心的设备配置 商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。
房地产类策划实例剖析，仅供参考。XX花园市场研究报告提纲一、概论1.1 序言1.2 研究目的1.3 研究方法l 详尽的资料搜集及分析工作l 入户问卷调查l 现场访问1.4 主要结论和建议二、广州市住宅市场简况摘要：广州市区域简况1、总面积、市区面积、占全市面积%2、家庭总户数、户均人口3、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括4、近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点2.1 广州经济发展简况2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）2.12 金融业与房地产消费市场2.13 居民生活水平与住宅消费2.2 广州住宅市场特点住宅成交量、付款方式、买家特点分析2.3 广州住宅市场的发展趋势2.31 政府政策2.32 金融上消费贷款额2.33 广州住宅发展趋势2.34 阻力因素三、工程区域市场简况3.1 整体供应与成交分析3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况3.12 市场交投活跃原因3.13 规模效应及价格档次3.2 市场活跃区域3.21 市场活跃区域的分布及特点3.22 活跃区域的价格走势及档次变化3.3 多层、高层市场特点3.31 多层住宅近年供应、成交特点3.32 高层住宅近年成交增长与供应情况3.33 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较3.4 成交主要特点3.4.1 成交价格密集区域3.4.2 买家分析l 私人购买VS集团购买l 本地人买家VS外地人买家l 本市买家：海珠区VS其他旧城区l 成交单元面积l 买家年龄l 成交总额，买家承受能力四、工程区位特性分析摘要--1、工程地块在城市发展中的地位A、工程地块位置分析B、未来城市的主要发展方向及本工程地块地位分析2、树木地块所属区域特点A、区域人口分析B、区域基础设施及交通条件分析C、区域新发展区分析D、区域住宅开发的特点分析3、工程地块的地点特征A、工程地点及周边社区、生活配套分析B、工程地块周边交通条件分析C、工程周边区域开发分析D、工程地块的开发条件及开发特点4、工程地块的用地特征A、工程地块用地规模B、工程地块用地形状C、工程地块绿化基础分析D、工程地块内高差分析E、工程地块道路、用水、用电基础分析4.1 工程地块在城市发展中的地位4.1.1 工程地块于城市中的区位分析4.1.2 未来城市的主要发展方向4.1.3 城市的具体发展过程对工程发展的影响4.2 工程地块所属区域的特征4.2.1 工程区域的人口状况（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、工程地块附近居住的常住人口、家庭户数）4.2.2 工程区域城市发展简况（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展情况）4.2.3 区域内竞争性地区的发展条件比较（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）4.3 工程地块的地点特征（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）4.4 工程地块的用地特征4.4.1 工程地块规模4.4.2 工程地块用地形状分析4.4.3 工程地块绿化基础4.4.4 需地块高差分析4.4.5 工程用地现有污染情况4.4.6 工程地块道路、用水、用电基础工程附近竞争性住宅看法物业发展状况概要：a. 工程附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量分析；b. 同类楼盘特点；c. 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量； d. 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数； e. 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积； f. 区域同类楼盘现时价格幅度 g. 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；5.1 工程附近同类楼盘开发物业供应情况调查范围：楼盘规模：调查时间：5.1.1 已开发楼盘供应状况5.1.2 工程周边地块的开发动态及未来供应量分析5.2 工程附近同类楼盘开发状况5.2.1 售价与销售率分析（附近楼盘推出销售状况及原因分析5.2.2 销售与卖点5.3 工程附近同类楼盘户型面积分析5.4 工程附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点5.5 小结五、市场调研结论及发展建议6.1 市场调研结论（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、
甲级写字楼物业管理方案（参考） 大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段：早期物业管理介入阶段 从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。 一、管理内容： 1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据； 2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议； 3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力； 4、提供有关公建配套设备设施的改良意见； 5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见； 6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见； 7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见； 8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤； 9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见； 10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通； 11、参与开发商物业竣工验收。 二、管理措施： 1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； 2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量； 3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； 4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 第二阶段：前期物业管理阶段 前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管
理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。 一、接管验收管理方案 为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序 （一）、管理内容： 1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间； 2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； 3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。 4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； 5、与开发、施工单位联合进行物业交接： （1）核对、接收各类房屋和钥匙； （2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； （3）核对、接收各类设施设备； （4）核对、接收各类标识。 （二）管理措施： 1、组建接管验收小组，负责接管验收工作； 2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识； 3、掌握物业验收的标准和程序； 4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。 二、业主入伙管理方案 在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。 （一）管理内容： 1、准备业主领房所需资料； 2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 写字楼物业管理合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方： 乙方：北京XX物业管理有限公司 甲、乙双方友好协商，订立本协议如下： 一、物业管理协议签订 1、甲方使用区域为座单元，本单元的建筑面积为平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积) 2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自年月日起，至年月日止。 二、物业费及其它 1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币0.5元/建筑平方米。 2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费(个月)，计人民币(大写)，人民币(小写)元，及物业费保证金(相当于个月物业费)人民币(大写)，人民币(小写)元，共计人民币(大写)，人民币(小写)元，一次性支付乙方，并按乙方的要求办理各项手续。 3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。 4、物业费为每个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。 5、乙方开户行： 乙方账号： 6、其它费用：
房地产策划讲议 策划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是我们以后学习的主要渠道。 此培训计划分八个部分： 一、策划是什么 二、一般策划流程 三、策划报告的内容及分类 四、销售工具种类 五、活动 六、广告 七、营销策划常见的失败因素 八、房地产开发项目运作程序（投资商） 一、什么是策划 （1）策划从字面上看：“策”是计策，划：是规划，筹划等。，《孙子兵法》中：夫战而庙算胜者，得算多也；多算胜，少算不胜，……”提出庙算概念：庙算：庙：指古时战前君主在宗庙里举行仪式,商讨作战计划。其大意是，开战之前就预计到胜利的是因为筹划周密，得胜的条件多。条件充分、算计周密的，就能取胜。这里强调的是事前的计划和运筹帷幄。按道理来说策划从古就有，只是名称不一样而已，古代策划者就是军师，谋臣良将，古代的策划者：诸葛亮、李斯、刘温等，为君王做国家大事的谋划，而现代的策划是为企业和商家做运营方面的谋划和计划，说到底策划人员就要作为参谋的角色出现。你也不是决策者，你是决策支持者。 先举几个例子： “见事不疑，疑事不为，详虑而后行”(孔子)或刘伯承元帅的"慎思断行", “运筹帷幄之中，决胜千里之外。”(孙子兵法·公孙丑上) “条条大路通罗马，最近的路只有一条，策划就是寻找这条路。”“策划是一种程序，在本
质上是一种运用脑力的理性行为。”（美国哈佛企业管理丛书）以上所举例子可以说是古今中外有关策划的一些代表性名言，古人强调“谋”，很是实在、比较直接，今人则更加感性，说白了,策划就是寻找一条最佳的路，是一种感性的比喻，而老外则秉承其一贯的理性思维，给出了一个理性定义 拿三国时的诸葛亮来说，他干的活就是策划，而关羽、张飞、赵云担当的就是现在的销售经理、生产经理等干的事。虽然，老一代的策划人大都倒下了，并不是说以前就没有策划，也不是以前的策划对社会、企业没有作用。现在的策划业面临的问题应该是：如何适应现在的新形势。现在，国内有老一代的厂长、老总们，国外又进来一批洋水灌过的人，还有干脆就是洋鼻子洋眼的鬼子，都在向企业宣传“赢利之道”，但是，他们又都不是在搞策划，因为国外没有策划这个职业，只有市场调查，提供企业领导决策依据。所以，中国的策划除了提供依据还要帮领导决策，还要担当销售的角色，故，这是具有中国特色的角色。 企划与策划对比，是更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。策划，在日本称作企画，到了台湾称作企划，在美国称作plan。那么到底什么是策划呢？ 策划就是人将知识进行组合，创造“智力成果”的一个过程。而前期谋划或计划或思维最后变成现实的这个过程就是策划。 策划是一种能力，它是一种谋略，，一种技巧，一种手段，一个计划，一次革命，如果说知识是前人留下的先进的生产和生活，那么，策划就是掌握这些技巧后同时会运用这些知识，策划是知识的上层建筑，知识是策划的必备基础，策划人必须掌握知识，而且应该掌握广阔的多种知识的人,一个成功的策划人，往往是一个复合型人才。没有知识的人从事策划显然是盲人摸象。 房地产策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现房产公司楼盘与市场脱节。