汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目可行性研究报告
(典型案例〃仅供参考)
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目录
第一章汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目概论 (1)
一、汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目名称及承办单位 (1)
二、汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目可行性研究报告委托编制单位 (1)
三、可行性研究的目的 (1)
四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)
（一）项目可行性报告编制依据 (2)
（二）可行性研究报告编制原则 (2)
（三）可行性研究报告编制范围 (4)
五、研究的主要过程 (5)
六、汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目产品方案及建设规模 (6)
七、汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目总投资估算 (6)
八、工艺技术装备方案的选择 (6)
九、项目实施进度建议 (7)
十、研究结论 (7)
十一、汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目主要经济技术指标 (9)
项目主要经济技术指标一览表 (9)
第二章汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目产品说明 (16)
第三章汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目
市场分析预测 (16)
第四章项目选址科学性分析 (16)
一、厂址的选择原则 (16)
二、厂址选择方案 (17)
四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)
五、项目用地利用指标 (18)
项目占地及建筑工程投资一览表 (18)
六、项目选址综合评价 (19)
第五章项目建设内容与建设规模 (20)
一、建设内容 (20)
（一）土建工程 (20)
（二）设备购臵 (21)
二、建设规模 (21)
第六章原辅材料供应及基本生产条件 (22)
一、原辅材料供应条件 (22)
（一）主要原辅材料供应 (22)
（二）原辅材料来源 (22)
原辅材料及能源供应情况一览表 (22)
二、基本生产条件 (24)
第七章工程技术方案 (25)
一、工艺技术方案的选用原则 (25)
二、工艺技术方案 (26)
（一）工艺技术来源及特点 (26)
（二）技术保障措施 (26)
（三）产品生产工艺流程 (26)
汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目生产工艺流程示意简图 (27)
三、设备的选择 (27)
（一）设备配臵原则 (27)
（二）设备配臵方案 (29)
主要设备投资明细表 (29)
第八章环境保护 (30)
一、环境保护设计依据 (30)
二、污染物的来源 (31)
（一）汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目建设期污染源 (32)
（二）汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目运营期污染源 (32)
三、污染物的治理 (32)
（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (33)
1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (33)
2、施工期水环境影响分析和防治对策 (37)
3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (38)
4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (39)
5、施工建议及要求 (41)
施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (43)
（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (44)
1、废水的治理 (44)
办公及生活废水处理流程图 (44)
生活及办公废水治理效果比较一览表 (45)
生活及办公废水治理效果一览表 (45)
2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (45)
3、噪声治理措施及排放分析 (47)
主要噪声源治理情况一览表 (48)
四、环境保护投资分析 (48)
（一）环境保护设施投资 (48)
（二）环境效益分析 (49)
五、厂区绿化工程 (49)
六、清洁生产 (50)
七、环境保护结论 (50)
施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (52)
第九章项目节能分析 (53)
一、项目建设的节能原则 (53)
二、设计依据及用能标准 (53)
（一）节能政策依据 (53)
（二）国家及省、市节能目标 (54)
（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (55)
三、项目节能背景分析 (55)
四、项目能源消耗种类和数量分析 (57)
（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (57)
1、主要耗能装臵 (57)
2、主要能耗种类及数量 (58)
项目综合用能测算一览表 (58)
（二）单位产品能耗指标测算 (59)
单位能耗估算一览表 (59)
五、项目用能品种选择的可靠性分析 (60)
六、工艺设备节能措施 (60)
七、电力节能措施 (61)
八、节水措施 (62)
九、项目运营期节能原则 (62)
十、运营期主要节能措施 (63)
十一、能源管理 (64)
（一）管理组织和制度 (64)
（二）能源计量管理 (65)
十二、节能建议及效果分析 (66)
（一）节能建议 (66)
（二）节能效果分析 (66)
第十章组织机构工作制度和劳动定员 (66)
一、组织机构 (67)
二、工作制度 (67)
三、劳动定员 (67)
四、人员培训 (68)
（一）人员技术水平与要求 (68)
（二）培训规划建议 (68)
第十一章汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目投资估算与资金筹措 (69)
一、投资估算依据和说明 (69)
（一）编制依据 (69)
（二）投资费用分析 (71)
（三）工程建设投资（固定资产）投资 (71)
1、设备投资估算 (72)
2、土建投资估算 (72)
3、其它费用 (72)
4、工程建设投资（固定资产）投资 (72)
固定资产投资估算表 (73)
5、铺底流动资金估算 (73)
铺底流动资金估算一览表 (73)
6、汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目总投
资估算 (74)
总投资构成分析一览表 (74)
二、资金筹措 (75)
投资计划与资金筹措表 (76)
三、汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目资金使用计划 (76)
资金使用计划与运用表 (77)
第十二章经济评价 (77)
一、经济评价的依据和范围 (77)
二、基础数据与参数选取 (78)
三、财务效益与费用估算 (79)
（一）销售收入估算 (79)
产品销售收入及税金估算一览表 (79)
（二）综合总成本估算 (80)
综合总成本费用估算表 (80)
（三）利润总额估算 (81)
（四）所得税及税后利润 (81)
（五）项目投资收益率测算 (81)
项目综合损益表 (82)
四、财务分析 (83)
财务现金流量表（全部投资） (85)
财务现金流量表（固定投资） (86)
五、不确定性分析 (87)
盈亏平衡分析表 (88)
六、敏感性分析 (89)
单因素敏感性分析表 (90)
第十三章汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项
目综合评价 (90)
第一章项目概论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称：汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目投资建设项目
2、项目建设性质：新建
3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司
4、企业类型：有限责任公司
5、注册资金：500万元人民币
二、项目可行性研究报告委托编制单位
1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司
三、可行性研究的目的
本可行性研究报告对该汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。通过分析比较方案，并对项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而为投资决策提供可靠的依据，作为该汕尾市碧桂园房地产开发有限公司SW-DCQ-A04号地块项目进行下一步环境评价及工程设计的基础文件。
碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第1 页共40 页 碧桂园集团 房地产成本核算指导（V2.0 版） 制度编码FR-1-2-1 制度类型□核心业务流程■部门支持流程 编写部门集团财务资金部 审批人伍碧君总经理 版本修改情况生效日期V1.0 版初稿（试行）2009-06-29 V2.0 版1、对付款成本项目进行了修订 2、新增了部分业态档案 3、对核算对象划分口径进行了更新 4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规 定 5、对成本核算准则进行了调整 6、增加成本财务接口业务规则 2013-01-01
碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第2 页共40 页 目录 第一章总则 (3) 第二章成本核算的基本程序 (3) 第三章成本核算的基础工作 (4) 第四章确定成本核算对象 (7) 第五章成本项及费用的核算 (11) 第六章科目设置 (16) 第七章成本的归集与分配 (18) 第八章成本的结转 (34) 第九章成本报表 (37) 第十章成本财务接口业务规则 (37) 第十一章附则 (40)
碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第3 页共40 页 第一章总则 一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。 二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。 三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。 四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。 第二章成本核算的基本程序 一、成本核算的基本程序 确定成本核 算对象 设置会计科目和账簿归集开发 成本费用 结转完工 产品成本 结转完工产 品的主营业 务成本 编制成 本报表 确定成本分配方法
合浦碧桂园房地产开发有限公司 碧桂园·玖珑湾一期项目分期验收（1~47幢）Array（固体废物、噪声）环境保护设施竣工验收调查报告 （公示本） 建设单位：合浦碧桂园房地产开发有限公司 编制单位：合浦碧桂园房地产开发有限公司 2018 年5月
目录 4、委托书 (3) 1前言 (1) 2综述 (2) 2.1验收调查依据 (2) 2.2调查范围 (2) 2.3验收调查标准 (3) 2.4环境敏感目标 (3) 3 工程调查 (4) 3.1项目基本情况 (4) 3.2项目建设规模与内容 (5) 从表3-3可知，项目总建筑面积减少了522.87平方米，主要为综合楼面积减少了522.87平方米，地上停车位比环评阶段增加了48个，主要是商业部分根据项目建设实际情况合理设置停车位。项目实际建设内容与设计稍有出入，但总体变化不大，不属于重大变更。 (6) 3.3项目周边环境概况 (6) 4污染源及污染治理情况 (7) 4.1噪声 (7) 4.2固体废物 (7) 5、环境影响报告表及批复环保措施落实情况 (7) 6 污染影响调查 (9) 6.1验收调查期间工况调查 (9) 6.2 噪声监测 (10) 7 固体废物处理情况 (12) 8 公众意见调查 (12)
9 验收调查结论与建议 (12) 9.1结论 (12) 9.2建议 (14) 附图：1、项目地理位置示意图 2、总平面图 附件：1、环境影响评价报告表批复 2、建筑垃圾处置许可证 3、监测报告 4、委托书
1前言 “碧桂园·玖珑湾一期”项目位于廉州镇科园路与东较场路延长线东北角处，地理坐标为东经109°13′27.90"，北纬21°40′1.81"，属新建房地产开发项目。项目总投资30000万元，共建设48栋，其中1-1幢为物业管理用房，1-2幢为商业，层数均为1F；2幢~3幢、5幢~13幢、15幢~23幢、25幢~33幢、35幢~43幢、45幢~47幢为低层，层数均为3F；48幢栋为小高层，层数为11F；49幢、50幢、52幢及53幢为高层，层数为18F；51幢为高层，层数为16F。 2017年1月，合浦碧桂园房地产开发有限公司委托重庆九天环境影响评价有限公司编制《合浦碧桂园房地产开发有限公司“碧桂园·玖珑湾一期”项目环境影响报告表》，合浦县环境保护局于2017年2月23日以合环管字［2017］24 号文对该项目环境影响报告表作出了批复。 “碧桂园·玖珑湾一期”项目于2017年3月开工建设，目前基本建成全部主体工程，其中1~47幢已全部竣工，48~53幢在进行装饰阶段。根据《建设项目环境保护管理条例》有关要求，根据本项目实际建设情况，实行分期验收。本次验收内容为1~47幢，共42栋建筑物，其中1-1幢为物业管理用房，1-2幢为商业，层数均为1F；2幢~3幢、5幢~13幢、15幢~23幢、25幢~33幢、35幢~43幢、45幢~47幢为低层，层数均为3F，商铺主要是小超市、书吧、杂货店、特产店等不涉及产生油烟的餐饮业。 根据建设项目环境保护相关法律法规和文件的规定，根据《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目竣工环境保护验收监测技术要求》、《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》（国环规环评【2017】4号）有关要求，建设项目竣工后需要进行环境保护验收，因此合浦碧桂园房地产开发有限公司于2018年4月组织技术人员对该项目的环保设施建设、环保措施的落实情况进行现场勘察，并在广西新域节能环保科技有限公司的协助下，编制了《合浦碧桂园房地产开发有限公司”碧桂园·玖珑湾一期项目分期验收（1~47幢）”竣工环保验收调查方案》。根据调查方案内容要求，于2018年4月委托广西恒沁检测科技有限公司进行监测，同时根据现场调查资料和监测结果，编制本项目竣工环境保护验收调查报告。
《财润鹊桥酒店写字楼项目》 可行性研究报告 姓名 一、工程概况 （一）工程名称：财润鹊桥酒店写字楼项目 （二）工程地点：广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处（三）建设单位：广东财润投资有限公司 二、项目总论 （一）建设地点 广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。 交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。 （二）项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。 （三）项目总体规划要求 项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集
五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。 （四）项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。 （五）项目法人概况 企业名称：广东财润投资有限公司 住所：天河区天河北路233号中信广场3201室 法定代表人： 注册资本： 企业类型：有限责任公司（国内合资） 经营范围：房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 （六）项目编制依据及必要性 1.编制依据 本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 2.项目建设的必要性 根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城—正
仪征碧桂园房地产开发有限公司碧桂园一期项目 环境影响报告书 （公示版） 仪征碧桂园房地产开发有限公司 2014年04月
目录 1前言 (5) 1.1项目由来 (5) 1.2本项目特点 (5) 1.3环评工作过程 (6) 1.4关注的主要环境问题 (7) 1.5主要结论 (8) 2总论 (10) 2.1编制依据 (10) 2.2评价因子及评价标准 (12) 2.3评价重点和评价等级 (17) 2.4评价范围及环境敏感区 (20) 2.5相关规划及环境功能区划 (22) 3工程分析 (25) 3.1建设项目基本概况 (25) 3.2建设规模与主要建设内容 (25) 3.3规划布局 (28) 3.4建设项目周边概况及用地情况 (29) 3.5公用工程 (29) 3.6施工期污染源分析 (31) 3.7运营期污染源分析 (39) 3.8营运期污染物“三本帐”核算表 (47) 4环境现状调查与评价 (49) 4.1建设项目周围地区自然环境概况 (49) 4.2区域社会环境概况 (53) 4.3环境质量现状监测与评价 (54)
5环境影响预测与评价 (61) 5.1大气环境影响预测与评价 (61) 5.2地表水环境影响评价 (62) 5.3声环境影响预测与评价 (62) 5.4固体废弃物影响分析 (63) 5.5地下水环境影响分析 (63) 5.6外环境对本项目影响分析 (64) 5.7小区内部设施之间的影响分析 (83) 5.8施工期环境影响分析 (85) 6社会环境影响评价 (92) 6.1项目所在地社会环境现状 (92) 6.2社会稳定性分析 (92) 6.3社会稳定风险防范、降低和消除措施 (93) 6.4管理部门应落实的防范措施及责任 (94) 6.5社会环境影响评价小结 (95) 7环境保护措施及经济技术论证 (96) 7.1施工期污染防治措施 (96) 7.2营运期污水处理措施 (100) 7.3大气环境保护措施及其可行性分析 (102) 7.4噪声治理措施评述 (103) 7.5固废处理方法及可行性分析 (104) 7.6环保措施投资概算及处理效果 (105) 8清洁生产及循环经济分析 (108) 8.1产业政策符合性 (108) 8.2清洁生产分析 (108)
增城罗岗村地块可行性分析及方案报告 前言
第一部分、增都市宏观环境分析 总体概况要点： ●增都市，紧邻广州，地区的经济增长力在省内第一大市的阻碍下 相对有限，地区经济进展处于初级时期，仍处于大部份城乡结合的水平。 ●以自然资源、农副业、手工业为支柱产业，人均GDP较省内几大 都市为低，居民生活在质素处于提高时期。 ●与广州相邻带来的优势是，房地产行业进展特不迅速，雅居乐、 碧桂园、新世界等外地巨头早早进入占地，为当地进展注入极大
的刺激元素，加大地区的对外吸力。 交通路网，公建配套等进展仍不十分健全，地区的进展潜力空间较大。 以下为对本地区各方面的详细介绍 一、增都市概况 区位优势： 增都市位于珠江三角洲东北 部、广州东部，南与东莞隔江相望， 东临惠州，北界从化、龙门，地处 广州、东莞、深圳、香港等发达区 间，紧连广州经济技术开发区和广 州科学城，进展空间大，前景好， 故称广州东部板块，是广州通往深 圳、香港和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入广州都会区规划范围。 交通优势： 增城公路、高速公路、铁路、水路四通八达。
公路广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。广州广园东路快速干线（广州－东莞）和广惠高速公路（广州－惠州）分不贯穿中南部各镇，广惠高速公路增城路段37公里，分不设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。广州北三环高速公路（沙庄－荔城－广州新国际机场）、增莞深高速公路（增城－东莞－深圳）和新坪公路（新塘－从化太坪场－广州新国际机场），正在抓紧规划兴建。 铁路广九铁路（广州－香港九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的都市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。 航空境内无机场，但至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30至40分钟车程。 水路新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。 增城交通网络总体较发达，部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善，增城交通网络日渐完善中。 资源优势：
碧桂园房地产的态势分析 一、公司简介 碧桂园是一家以房地产为主经营务，包含修建、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等职业的国内闻名归纳性企业集团，我国房地产十强企业。下辖国家一级资质修建公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质规划院等专业公司;触及酒店、教育、等多个职业。 碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续开展壮大;2006年，获我国工商行政管理局认定为“我国驰名商标”，为最早获评的两个房地产职业驰名商标之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市;同年9月，成为摩根士丹利本钱世界举世标准指数成分股、恒生归纳指数及恒生我国内地归纳指数成分股。 以“期望社会因我们的存在而变得愈加夸姣”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地工业，创始出独具特色与中心竞争力的碧桂园开发形式。碧桂园项目选址多坐落城市开展潜力区，实行规划、修建、物业等一体化开发形式，力求降低本钱;高质量产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业效劳等要素构成的碧桂园家乡形式为各区域商场供应了很多物超所值的高质量人居产品。正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合屡次提到：“碧桂园的利润首要来自于超前的民生地产开展战略，来自于超强的本钱操控能力，来自于战略合作伙伴的让利。碧桂园要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住所。” 截止2012年6月30日，集团现已具有110个项目(其中109个在我国，一个在马来西亚)。在国内的项目中，64个坐落广东省，45个坐落其他省份。 作为国内闻名的归纳性房地产开发企业，碧桂园下辖国家一级资质修建公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质规划院等专业公司;触及酒店、教育、等多个职业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来，碧桂园直接供应作业岗位5万多个，直接创造作业岗位逾20万个;本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力作业;对"40/50"年龄段人员给予特别重视。 碧桂园矢志成为“有良知、有社会职责感的阳光企业”;同时，碧桂园及其创始人热心于社会公益慈善事业，集团树立了完善的社会职责系统，包含定点扶贫、公益教育、医疗卫生、自愿效劳等系列公益项目，历年捐献约17亿元。 中心竞争力：精质量、低本钱、高速度是碧桂园的中心竞争力?着重前期策划，精确产品定位?制定质量标准，进行质量巡检查核，树立样板工程?提高客户效劳质量?开发项目适应城市化开展趋势?产品标准化与工业链整合?树立本钱管理系统及本钱查核标准?策划、规划、报批报建等作业前置，争夺较快开工?树立集团方案管理系统及方案查核标准?合理定价，精准营销选址理念碧桂园董事局主席杨国强先生的愿望：15年前，看到城市中心的房子越来越贵，我就有一个愿望，期望找到这样一个当地：有快速路与城市衔接，20多分钟就可以抵达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套完全、自成系统的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。 1、合理使用荒地 近年来碧桂园形式不断深化明晰，首创“荒地造城”，合理使用荒地、城镇化建造的名贵探究;打破房地产一线城市高烧困局，首先创始二三四线城市商业蓝海，拉动当地经济，
关于郑州市白沙敬业路牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告审查情况的汇报 郑州公司 2017年1月3日 2017年1月3日，山东鲁能亘富开发有限公司组织召开郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块的可研报告审查会，并于2017年1月3日通过亘富公司总经理办公会决策，现将有关情况汇报如下： 一、可研基本情况（详见附件1：地块可研报告） （一）基本情况 199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧。白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。地块所属区域内道路交通路网规划较为完善。目前城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。宗地周边有白沙镇白坟小学、大有庄小学、莆田小学、郑州市第101中学、陆港酒店、洛阳正骨医院、郑州有源中医院。项目建设用地面积约3.11
万平米，用途为居住，规划建筑面积约7.78万平米。详细规 （二）目标地块区位 1、宗地区位图
2、地块四至示意图 （三）挂牌价格及相关要求1、出让价款
2、出让时间 公告时间：2016年12月24日-2017年1月19日 竞买保证金截止时间：2017年1月19日 竞拍时间：2017年1月22日 3、竞拍规则 （1）在整个交易过程中若无竞买人触发熔断地价（最高土地限价），按价高者得的原则确定土地竞得人。土地竞得人须同时执行该宗地综合房价最高限价规定。 （2）在网上自由报价期内或限时竞价期内若有竞买人报价触发熔断地价,网挂系统自动关闭所有竞买人出价功能并经竞买人确认后转入网上竞综合房价环节。所报综合房价最低者确定为土地竞得人。 （3）进入网上一次竞综合房价环节的土地竞买人报价不得高于该宗地的综合房价最高限价,否则,视为无效报价。 若2个及以上竞买人所报综合房价相同,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为土地竞得人,其所报综合房价即为竞得房价,熔断地价即为该宗地成交价。 （四）周边竞品情况及项目定位 区域内主要别墅竞品项目有6个，分别为融创象湖一号、吉地澜花语、南熙福邸、东润城、碧桂园翡翠湾、保利罗兰
WK房地产开发有限公司管理制度 目录 一、WK房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、 WK房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、 WK房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．WK房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单
市碧桂园项目 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：东源县 项目位置：市东环路（胜利大桥南行约一公里） 项目开发背景：碧桂园凤凰城位于源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。 （二）承担可行性研究的单位 市碧桂园房地产开发 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2014年经济预测报告中指出，2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷
偏紧及基数较高等因素，预计2014年销售额增速下滑至9.5%，销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，预计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速的回落，开发投资增速预计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑，传统业务低估值的情况预计会维持较长时间，而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。014年，我们判断板块呈两头低中间高的走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下半年随着资金面压力和销售压力的出现，板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司。此外，2014年将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。 2. 2014年上半年全国房地产开发投资情况 短期为政策窗口期,板块走势将受到压制 房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。 短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期仍处于政策窗口期,
碧桂园地产成本控制解 析 Revised as of 23 November 2020
碧桂园地产成本控制解析 碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。 净利润猛增倍 ——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。如下表所示： 近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析： 一、低成本拿地 土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：
链接： 以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。 这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式： (一)推行郊区化战略，避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10—30分钟车
招商项目分析报告 | [<<] [>>] 匡山碧桂园住宅区项目可行性分析报告 一、项目名称 匡山碧桂园住宅区 二、项目地点 兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段 三、项目开发商 山东匡山琪鑫置业股份有限公司 四、项目概况 本项目用地位于兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段，其南毗邻我市西部著名的居住区—匡山小区，周围分别有乐源大型超市、建材超市、新华书店图书超市、大型蔬菜水果批发市场、华联商厦、小商品批发综合市场、花卉市场、省立医院、交通学院、山东科技大学、26中学、槐荫实验小学、长途汽车总站、火车站、银行、邮局，另外还有匡山公园、森林公园等其他娱乐休闲场所和众多餐饮场所，居住条件和居住环境非常优越与方便。 该项目总体规划占地约280.5亩，居住用地内总建筑面积约18万余m2，容积率为1.7，绿地率为35%，项目建设有住宅近1500套，其建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，是置业安居的理想住宅区，拟建的匡山碧桂园住宅区，能较容易吸引社会各界各阶层人士的购房欲望，市场前景十分看好。 五、项目建设条件及评价 （一）项目优势分析： 1、良好的区域人文环境和发展潜力 本项目区内有我市著名的景点齐烟九点之一的匡山，现己建成为匡山公园，周边均为住宅区，加之西边的济南森林公园，使区内空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。
本项目处于我市即将实施的新的城市规划当中西部中心区内，与未来济南市西部金融、文化、商业中心相融合，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。此外本项目还邻近我市西部西市场商埠中心，该商埠中心的发展势必带动周边地区房地产的发展。 2、交通方便 区内有2路、45路、83路、K27路、K59路、K100路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地，出游、购物十分便利。 3、配套完善，生活便利 规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区内规划一个大型会所，与之对应的有入口广场，区内有济南26中学、槐荫实验小学、幼儿园、卫生院，商业房等配套建筑设施。 4、其他优势： 从营销环境分析可以看出，随着我市经济的持续发展，市民消费欲望已经在逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。 建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化相互协调，创造出舒适、优美的建筑空间环境。区内建筑层数以11层小高层住宅为主（包括大型地下停车场），共建14座，6层住宅为次，共建5座。 5、户型面积与比例： A、65～80m2，占总面积的16 ％； B、80～100 m2，占总面积的22％； C、100～120 m2，占总面积的19％； D、120～150 m2，占总面积的40％； E、150 m2以上，占总面积的3％。 6、交通状况：从本项目住宅区到其东边的济南市长途汽车总站只需不到十分钟的车程，到其东南边的火车总站只需十几分钟车程，交通十分便利。 7、硬件方面：施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具有前瞻性的建筑材料。 8、通过整体营销手段树立及巩固匡山碧桂园住宅区高品质、高品味的楼盘形象。 （二）、项目发展前景分析 1、从该项目住宅区周边现有楼盘分析，匡山碧桂园住宅区售价潜力很大，依其地理位置和周边环境来说，售价可达3500～4500元/m2，具有较大的升值潜力。
万科恒大碧桂园一线房地产集团公司制度 及流程
WK房地产开发有限公司管理制度 目录 一、WK房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、 WK房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、 WK房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．WK房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单
[房地产开发项目可行性研究报告] 碧桂园可行 性研究报告 一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《a市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至a市中心。（2）西侧为市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近a市小学。（5）北面为a市人民银行。4、项目swot分析优势及机会(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项
目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1a市概况（参考）a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公
招标投标企业报告怒江碧桂园房地产开发有限公司
本报告于 2019年9月25日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：中标/投标数量、中标/投标情况、中标/投标行业分布、参与投标 的甲方排名、合作甲方排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。
一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：怒江碧桂园房地产开发有限公司统一社会信用代码：91533321MA6N9G3A2F 工商注册号：533321000020169组织机构代码：MA6N9G3A2 法定代表人：潘永卓成立日期：2018-06-22 企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）经营状态：存续 注册资本：1000万人民币 注册地址：云南省怒江傈僳族自治州泸水市六库镇穿城路238号 营业期限：2018-06-22 至 2048-06-21 营业范围：房地产开发及销售；房地产信息咨询；经济信息咨询（1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金;2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动;3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益）；房地产经纪业务；房屋建筑工程、建筑装饰装修工程、园林绿化工程的设计与施工。（。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 中标/投标数量 企业中标/投标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间） 1
碧桂园项目运营管理案例解析 应用背景 在业界，碧桂园一直以快速和规模性开发房地产项目而著称。开发一个项目，从拿地到销售，碧桂园仅仅只需短短6个月的时间。而随着其2007年4月在香港上市后，其规模也随即从广东省内拓展到江苏、湖南、安徽、重庆、辽宁、内蒙等省外地区，项目开发量及交楼量与上市前相比实现了成倍增长：从数量上来看，2008年碧桂园的在开发项目达51个，开发量比上市前增长了一倍；从规模上看，碧桂园08年的交楼面积超过了06、07两年之和。另据碧桂园相关统计数据显示：截至2008年10月30日，碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米，其中，在建总可售建筑面积高达1606万平方米。 随着上市后项目开发量及交楼量的成倍增长，碧桂园集团多项目运营管理的难度越来越大，面临的问题也越来越多。比如，如何让最稀缺的高层时间，锁定在最关键的节点上？如何确保项目计划的合理性、严谨性？如何科学的评估项目的执行结果？如何管理组织的隐性经验并植入日常的业务？如何高效的对项目计划作出合理调整与决策？如何快速复制、培养复合型人才等。 面对公司的规模化扩张，碧桂园高层意识到了信息化管理的急迫性和重要性。从07年4月份上市之后，碧桂园集团便立即启动了“碧桂园ERP计划”，先后上马了ERP系统中的财务管理、采购管理、资金管理以及HR 管理等系统。2008年7月，碧桂园再次携手房地产管理软件专家明源软件，重点引入“碧桂园ERP计划”的核心系统——能管控和支撑房地产企业核心业务流程的项目管理ERP系统。 就项目管理ERP系统的实施，碧桂园投入了前所未有的庞大资源，集团高层深度参与、高度重视，项目实施领导小组组长直接由集团执行总裁崔建波及执行董事杨惠妍担任。同时，为了确保ERP项目的顺利实施，碧桂园还抽调专人，成立了项目管理ERP办公室，专项开展ERP项目实施的管理与推进工作。 碧桂园项目管理ERP解决方案
中冶蓝 湾项目“众筹”可行性分析报告
目录检索 一、众筹的概念与分类 ------------------------- 3 二、国内众筹的六大模式----------------------- 4 三、相关众筹案例借鉴 ------------------------- 5 四、商业项目概况分析 ------------------------- 9 五、众筹模式的选择及运用--------------------- 10 众筹的概念与分类 1、不动产众筹概念？ “不动产众筹” ( Real Estate Crowd Funding )也被称作“房地产众筹” 。不动产众筹是一种由众多 投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了众多类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 2 、直接不动产众筹 1) 直接型不动产众筹概念直接型不动产众筹指众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。 在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、
过户流程，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹的案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2) 直接房地产众筹特点：对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额的土地 增值税。投资人收益主要为租金和房产升值；以上海为例，住宅年租金收益约为2% 左右，根据上海住宅二手房指数数据， 2001 年至 2015 年，上海住宅年递增率约 8.3% 左右。直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，适合中小型规模物业投资。 3、间接不动产众筹 1) 间接型不动产众筹概念间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间 接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 2 ) 典型案例国外的 REITs 以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购 买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015 年“众筹万达稳赚 1 号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6% ；7 年后若不能上市，由万达 集团回购，然而，“万达稳赚 1 号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015 年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3 ) 间接众筹特点小金额投资人获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。由于介入众筹项目机构， 投资人可能面临双层税收(公司税收以及个人所得税) 。常见于投资开发中的商业地产。公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税。投资人投资的手续简便，间接众筹往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。
郑东新区白沙片区地块可行性研究报告 2016年12月24日 一、目标地块基本情况 （一）目标地块区位 1、区域位置 199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约9.1公里，距郑州东站仅约4.4公里。意向地块位置优越，规划交通便利。 白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态
智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。 （二）规划设计条件
二、目标地块出让相关信息 （一）出让要求 地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。 （二）招拍挂形式 地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。 地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为
3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。 三、目标地块市场分析与机会选择 （一）郑州市商品住宅市场概况 2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。 （二）区域土地市场概况 项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。10-11月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。 2016年1-11月份项目周边成交地块