文化产业学院
百老汇的产业发展对中国话剧的启示
姓名：郭竞红
学号：1104022117
指导教师：王岚
成绩：
2014年6 月4 日
百老汇的产业发展对中国话剧的启示
美国是世界文化产业的领军人物，它依托其强大的经济、政治、军事和科技优势，占据着全球文化创意产业市场的半壁江山。以2004年为例，参与制造和生产娱乐文化产品、商品和服务的产业产值为5650亿美元，占美国总产值的2.9%。而时至今日，美国的知识经济总量业已超过了其航天产业排列第一位。成功的经验总是值得借鉴，下面笔者就将以纽约百老汇为案例，分析美国文化产业中的典型——几经兴衰的百老汇，以及对于我国话剧演出的借鉴和启示。
一、百老汇概览
被世人称之为“伟大的白色大道”（The Great White Way）的百老汇，位于纽约曼哈顿区，以时代广场为中心向外辐射的10个街区范围内，分布着39家著名剧院，亦有“剧院区”之称。声名远播的百老汇，创造着世界顶级的舞台表演，其中大部分演出是音乐剧，另一部分是话剧，在百老汇演出季期间每周会演出8场（周六、周日各演出2场，周一休息），全世界各地大量的旅游者被这里经久不衰的演出剧目所吸引，纷至沓来。
二、百老汇的产业化发展
（一）成熟的商业运作模式
1.标准化管理模式实现规模效应
百老汇在进行剧目创作生产时运用制作人制度和以剧院经营管理为核心的标准化运营模式，以剧院集团为核心，完成从剧目创作、投资制作，到演员组织、票房推广和剧院演出一系列的环节，从而实现了一次投入，多年产出的规模效应，创造了非凡的业绩。
剧场管理方面，百老汇的音乐剧演出与剧场有着密切的关联，某一剧场因为某一剧目而闻名不衰的现象比比皆是。这一现象一方面是由于音乐剧自身对舞台、灯光等复杂要求的结果；另一方面也是由百老汇音乐剧的运作模式决定的。
百老汇的三大剧场集团：舒伯特集团、倪德伦集团和朱詹馨集团掌握了百老汇39家商业剧场中的31家，他们既是剧场的所有者，更是剧目的经营者。对于剧场的管理，剧场集团主要从以下几个方面入手：第一，剧场的打造。百老汇的剧场历史悠久，不乏标志性建筑和旅游胜景。剧场集团更是不断对剧场进行精品打造，从外观设计到内部实用效果，剧场本身就成为知名的景点或品牌的重要组成。第二，剧场与剧目的绑定经营。这种固定的演出关系，首先可以保证剧目有固定的场所进行常年的演出，避免了由于场地档期的原因对演出的时间安排产生不必要的影响；其次可以根据不同的剧场条件量身打造演出所需要的各类舞台设备，最大限度地利用剧场优势和实现演出效果；再次也避免了搬运和不断调整舞台及灯光音响设备而产生的巨额费用。第三，将艺术实现工业化流程运作。固定的演出场所，使剧场集团可将演出过程交付固定的合作团队完成，用工业化生产的作业方式达到利益的最大化。
制作人制度方面，百老汇由成熟的制作人或团队对剧目进行评估和运作，同时抛弃短期效益，而将目光投向5-10年的运营周期是百老汇音乐剧的又一大特点。
标准化管理模式方面，百老汇音乐剧的另一大特色就是把艺术创作标准化管
理。正如第一个进入百老汇音乐剧世界的中国演员王洛勇所介绍的：“现代百老汇音乐剧彻底是产业化的运作方式，就像生产麦当劳和可口可乐，你在中国吃和在美国吃没什么大区别。”“这是一个品牌，一个标准化的产品。一部音乐剧生产出来以后，无论它在哪儿演，虽然演员不同，但他(她)们的个头、面相、表情以至服饰、化妆，甚至台上一个洞、一根钉子都不能走样。”“每天有一个值班经理坐在下面看戏。如果说一部戏按标准应该有一百一十六个地方出剧场效果，而今天在第五十三处没做到，就要查为什么。是演员台词没念好，还是灯光出来晚了，或是道具没到位?都得找原因，检讨责任，第二天纠正，如还不行就走人。”
票务系统方面，百老汇剧院区演出的价格并不低廉，从15美元到73美元不等，200美元一张的高价票也不鲜见，但是它的售票方式却是十分灵活的。七八张票就可以按照团体票对待；当日演出的票在下午即可通过广场前的售票窗口买到对折票；针对大学生和机关团体的折扣券等。
另一方面，百老汇建立有完善和庞大的票务销售系统。销售渠道覆盖售票处、电话和网络；业务类型包括售票窗口、电话售票、网络售票、季节售票、预约售票、直邮销售等各种方式；乃至和旅游绑定相关联的专门的销售团队。通过这样全方位的销售形式，不少百老汇的音乐剧在演出一年之前就可实现全部预定一空的胜景。
2.以明星为中心形成竞争优势
对顶级明星的争夺就是对戏剧演出市场份额的争夺。百老汇在明星的资源上有着独特的优势，游走在好莱坞和百老汇之间是不少明星的选择。2005年九十月期间，百老汇上演的24部剧作中，有40%的角色是由好莱坞的演员扮演的，其中一线演员达到14人，包括茱莉亚?罗伯茨、澳洲男星休?杰克曼、波姬?小丝等明星演员的加盟。
3.产业链整合实现效益最大化
从创作、制作、演出和销售一条龙的产业链，更多的百老汇集团开始利用专业领域优势整合自身的资源，包括前期投资、票务、经营、促销和广告，打造巨额投入的大型作品。同时也开始利用自身在现场演出领域的优势，开拓其他的经营范围，例如：将现场演出作品转化为电视节目或电影；或是将现场演出的经验延伸到现场娱乐业包括演唱会以及大型体育赛事等等的相关领域。
（二）非营利性组织的文化经营模式
百老汇的运作主要是依托于成熟的商业运作模式；而外百老汇和外外百老汇则是以实验性的戏剧演出为主，更多是为了满足大众对于戏剧的需求，属于“非营利性组织”的范畴。
1.非营利组织的概述
美国文化产业中包括很大一部分的“非营利组织”，主要涵盖博物馆、美术馆、表演艺术组织和艺术文化的各类学会等等。在美国文化产业发展中，“非营利组织”发挥着不可低估的重要作用。仅以纽约为例，文化艺术类“非营利组织”在2000年占整个艺术产业经济贡献率的30%。
具体百老汇剧院而言，商业剧院所有的资金都是投资行为，以盈利为目的，经营收益最终可按照投资比例进行分红，是完全的市场行为；非营利剧院，即外百老汇和外外百老汇的大部分剧院，是具有公益性质的，所获得的资金属于资助行为，不能够对经营中产生的利润进行分红，只能将最终收益对戏剧事业进行再次投入。同时非营利剧院的整个财务流程要向公众公开，公众可通过网络对资助
资金的用途进行查询和监督。即使是机构经营不善面临破产，剩余的资产也是属于社会公共财产，任何人和机构都无权私自占有。
2.非营利组织的资金来源
非营利剧院的资金来源，小部分依靠票房收益支撑，绝大部分的主要来源是向纽约市政府和州政府申请公共财政资助，以及通过一系列筹资活动获得社会民间资助，包括个体捐赠、基金会捐赠和公司捐赠。
（三）多渠道的戏剧教育和市场营销
在百老汇，戏剧演出的上座率一般都会超过80%，同时整个百老汇的观众人数以每年3%的速度逐年上涨，即使在经济危机的时期，剧场里也依旧繁荣。如此繁荣的百老汇戏剧市场，与观众的培养是密不可分的。
1.多渠道的戏剧教育
为社区儿童和成人提供丰富的戏剧相关教育项目是不少剧院集团的重要业务之一。在中小学中开设戏剧课程并向老师们提供专业的内部培训科目；在大学开设职业发展项目；以及在课外开展教育创新项目，为学生提供亲身参与戏剧演出的机会，帮助和鼓励学生开发自身的潜能和对戏剧的热爱。除了学校教育之外，百老汇还推出了各类促进戏剧和大众接触的项目，例如：向观光客开放不同风格的剧院，开放后并部分台，让观光客可以亲身感受排练过程的观光游；百老汇联盟组织的免费户外音乐会；还有年龄在6-18岁的儿童和年轻人可以免费观看剧院区任何演出剧目的百老汇孩童之夜，除了观看演出，孩子们还能体验到后台的运作过程。通过这类活动广泛而长期地开展，越来越多的人，尤其是年轻人领略到戏剧的奇妙魅力，使百老汇的影响力深入人心。
2.成功的市场营销
市场营销对于百老汇的经营者而言也是十分重要的一个环节。除却打造完善的票务销售系统之外，广告宣传也是高招迭出，颇具有吸引力。有的剧目在上演前几年的时间就已经路人皆知了。在运作层面上，百老汇剧院集团更是引入了很好的市场运作手法，如由广告公司事先垫付宣传费用，最终按照上座率的情况考核宣传效果，再进行宣传费用的结算。如此的压力之下，像《歌剧魅影》那句煽情无比的广告词：“如果一生只看一部音乐剧，那么《歌剧魅影》是你惟一的选择”就不难想象了。
（四）百老汇集群化经营的巨大产业贡献
根据统计数据显示，百老汇戏剧产业的集群化经营已经成为纽约重要的经济构成之一。每年百老汇剧院仅门票收入就达5亿美元，总体收入超过50亿美元，观众人数达到1227万人次，观光人数达2500万人次。百老汇的繁荣，还带动了旅游业、旅馆业、餐饮业、出租车业等相关一系列行业的经济增长，同时提供了44000个全职的工作岗位。
三、百老汇产业化模式对中国话剧的借鉴和启迪
2009年7月22日，国务院常务会议通过了《文化产业振兴规划》，演艺娱乐被列为须加大扶持力度的重点文化产业。有数据统计，从2009年1月1日至2010年3月18日，在北京市场有427个不同的话剧项目上演，平均1天1部新剧登台。同时，一大批民间小剧场话剧社搭台组班，多个老而弥坚的经典剧目不断创出票房新高，欧美演出团体也纷至沓来。但是深入分析，我们还是能清醒的
看到中国话剧的产业化进程其实还是刚刚开始，更多的问题还是有待思索和提升。下面我们谈谈百老汇模式对中国话剧未来的借鉴和启迪。
（一）深化剧院改革，强化剧场在演出市场中的功能
据统计，全国已有71家文艺院团完成转企改制，国家原则上是在改企后4到5年的时间里，还要给予一定经费，资助他们需要添置的必要设备，但更多的经济效益则要剧院通过自身的演出行为获得。在目前的条件下，经费的投入是必须的，但是院团自身的突破才是最重要的。如何在市场经济条件下，建立正确的话剧艺术投入和分配机制，而不是简单的“扶上马，送一程”，是深化剧院改革未来的重点。
“有戏却苦于无处可演”也是现在话剧演出团体面临的一大难题。演出场地一直是令经营者们头疼的问题，从剧场资源的稀少，场租费的高低，到档期的长短、时间合适与否都切实影响着戏剧作品能否成功占领市场的命运。所以强化剧场在演出市场中的功能，有效转变剧场单纯出租场地的定位，规模集群化的剧场经营策略都是行之有效的未来选择。可喜的是，我们可以看到连锁+品牌的商业运作模式渐露端倪，中国剧院院线联盟的运作，上海戏剧大道的兴建，繁星戏剧村、九剧场等集群运作典范的出现，开心麻花和天津第二工人文化宫的联合制作都是成功的示范。
（二）强化推广意识，将戏剧深入人心
北京人艺的年平均售票率是60%左右；上海现在有1800万常住人口，但上海话剧中心只有2万人次的固定观众群，这些数据可以清晰的体现出我们在话剧推广和观众的培养上还是十分欠缺的。所以借鉴百老汇的成功经验，多渠道的开展戏剧教育和广泛的市场推广是我们未来戏剧工作一个全新和重点的部分。希望伴随着素质教育的深入，戏剧读本进入校园，可以改善我们国民对戏剧知之甚少的现状；戏剧的品牌化打造可以使戏剧的推广成为长期的运作，而非上演前的短期炒作。与此同时，有更多的戏剧教育和推广渠道面向大众建立起来。
（三）鼓励民间和社会资本的进入，开拓话剧资金来源渠道
民间和私人资本能否大量健康地进入话剧表演艺术市场，是否可以借鉴百老汇“非营利组织”成功的运作经验，在税率等方面对话剧演出市场给于倾斜性的政策支持，也是一个需要探讨的问题。此外，与商业资本的结合也是解决戏剧资金投入一个选择。
（四）打开门和走出去
打开门和走出去也是话剧市场未来运作的一个重要步骤。现在我们在引进国外经典剧目方面还是比较成功的，大量百老汇的经典音乐剧，世界闻名的歌剧、舞剧在全国各地频频上演，让我们的观众可以欣赏到顶尖的艺术演出，也让我们的戏剧工作者可以了解到国外先进的戏剧理念和运作方式。但是仅仅引进剧目还是不够的，如何把国外先进的经验，先进的技术和管理模式，甚至是国外的资金有效地引入才是根本的课题。
同时走出去也是未来的话剧发展的必要选择。首次登陆百老汇的大型中国功夫剧《少林武魂》的成功上演，中国在百老汇每年在农历新年的系列演出等等这种广泛的交流才能增强我们戏剧表演艺术院团发展的潜力和创新能力。
也许是因为中国话剧自诞生之初就背负了太多的历史使命，所以在谈及中国话剧的产业化时总会有不同的意见。其实百老汇让我们看到，商业作品同样可以承担宣扬“美国梦”的重任。“通俗”是否一定是“媚俗”？迎合了大多数人的喜爱，是不是就一定代表了文艺水准的低俗？商业化是否一定会带来艺术性的丧失？这都是值得商榷的问题，也是需要辩证地去理解的命题。刚刚走过百年历史的中国话剧，面对国外成熟的剧院运作模式，对其借鉴不可能朝夕完成，也不可能照搬抄袭，只希望能够给成长中的中国话剧产业化之路带来一些思考，让中国话剧市场的春天早日到来。
四、小结
总而言之，美国艺术管理研究人士严谨、科学的治学态度是值得我们国内大部分艺术管理研究学者学习的，无论案例多么经典与成功，都存在可能的正面影响和负面影响，因为舞台经营管理领域并没有完美无缺的方案，中国只有在实践中不断地总结、反复比较，才能找出最适合我们自己的方案。
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
公司经营管理案文 精品文档 公司经营管理案文 如守法经营好公司，牢固树立公司良好的企业形象，对部干部职工，提供舒适，温馨的环境，就尤为重要。下面是学习啦小编为你带来的公司经营管理案文，欢迎参阅。 公司经营管理案文1 为进一步提高分公司管理水平，夯实管理基础、着眼长远的战略措施，不断提高分公司的管理水平和核心竞争力。结合分公司实际，特制定本案。 一、指导思想和目标 指导思想:以“科学发展观”为指导，以集团公司创建“三化一型”大企业集团为目标，以全面提升执行力、提高效率和效益为出发点，围绕分公司中心工作，运用科学适当的管理工具和法，把“精、细、实、”落实到管理工作的每个环节，不断提高分公司整体管理水平和核心竞争力，有效促进分公司的可持续发展。 目标要求:以“精”为目标，以“细”为手段，用1-2年时间，把精细化理念贯彻到运营管理的整个过程，以“精细化的规划，精细化的分析，精细化的控制，精细化的操作，精细化的核算”，实现企业管理从机会型到战略型、从经验型到科学型、从定性到量化、从静态到动态、从外延式到涵式、从粗放型到精细化的转变。实现分公司发展思路明晰 1 / 18 精品文档 化、组织体系科学化、绩效考核全面化，使员工执行力、服务质量大幅提高。 二、活动容 (一)精细化管理 实施精细化管理，是针对分公司当前管理现状，解决经营管理中存在的问题，提高管理水平的重要举措。以抓好关键环节、重点细节为着力点，提高整体管理水平。
1、精细化管理的核心理念、突破口和基本法 精细化管理的核心理念:精、准、细、。精是做精、做好，精益求精;准是准确、准时，信息与决策准确无误;细是操作细化、管理细化，重视细节;是格执行制度标准和程序规定，格控制偏差。 精细化管理的突破口:完善制度与规流程、提高员工的执行力，即通过精细化管理，使岗位责任、流程、制度执行到位。 精细化管理的基本法:细化、量化、实证化、流程化、标准化、协同化。 、精细化管理的主要容 一是制定并细化落实发展战略和任务目标。6月底前，完成分公司“十二五”发展规划(草案)编制工作，并报集团公司;10月底前，根据集团公司“十二五”发展规划，完善分公司的发展规划，对有关任务目标进行细化、落实。 2 / 18 精品文档 二是完善细化规章制度。对现行规章制度进行全面的清理、修订，细化规章制度的执行程序。4月底前，将现有制度汇编以及修订案报送集团公司;6月底前，将修订后的规章制度汇编成册，并报送集团公司审核;审核后，在分公司网公布。 三是细分业务流程，细化产品与服务标准。要全面梳理、细化、再造业务流程，明确管理层级之间、前后工序之间的界面与权限，处理好业务之间的接口。根据实际，将集团公司制定的标准体系落实到管理和员工操作中去，确保执行到位。 四是以贯标为抓手，推行精细化管理。根据自身实际，努力建立OHSAS18000职业健康安全管理体系、ISO14000环境管理体系和SA8000社会责任体系。在生产、办公等现场积极推广“6S”管理、流程再造、可视化管理等精细化管理法。通过人的规化、事的流程化、物的规格化，提高效率，保证质量，保障安全，使工作环境整洁有序，提高员工素养和企业形象。 五是树立精细化管理的理念，抓好服务与生产过程中的细节。细节决定成败、细节体现管理水平。要把“五精四细”的要求落实到管理与生产的每个环节，积极学习先进企业的管理精华，掌握管理企业的精髓，打造精品和品牌，精通管理的法、工具和渠道，业务流程之间要做到协同精密;
2020年企业经营与管理 什么是经营管理? 经营管理是指在企业内，为使生产、采购、物流、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行 的系列管理、运营之活动。 企业经营管理(operationandmanagementofbusiness)：对企业整个生产经营活动进行决策，计划、组织、控制、协调，并对企业成 员进行激励，以实现其任务和目标一系列工作的总称。 经营管理的基本任务 合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗 和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。 经营管理的主要内容 经营与管理的关系 ·经营是剑管理是柄 ·管理是基础 管理始终贯穿于整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。 ·管理的结果最终在经营上体现出来，经营结果代表管理水平。 ·管理思想有一个相对稳定的体系，但企业的经营方法却要随着市场供应和需求因时因地而变化，但它又是靠管理思想来束缚。反 过来，管理思想又要跟着经营、环境、时代、市场而调整。经营是 人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。 ·“经营大于管理”
“管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。如果把管理看得太 重要了，反而是对经营的一个伤害。” 经营目标的内容 一、企业的经营目标的分类 企业的经营目标，按其重要性来说，可分为战略目标和战术目标。 1.战略目标的特点： (1)实现的时间较长，一般能够分阶段实行。 (2)对企业的生存和发展影响大，战略目标的实现，往往标志着 企业经营达到了某一个新的境界，与过去有明显的变化。 (3)其实现有较大的难度和风险。 (4)对各级经营管理层有很大的激励作用。 (5)实现这一目标需要大量的费用开支。 2.战术性目标的特点。战术性目标是战略目标的具体化。它的特点是： (l)实现的期限较短，反映企业的眼前利益。 (2)具有渐进性。 (3)目标数量较多。 (4)其实现有一定的紧迫性。 (1)成长性目标。它是表明企业进步和发展水平的目标。这种目 标的实现，标志着企业的经营能力有了明显的提高。成长性指标包括：销售额及其增长率、利润额及其增长率、资产总额、设备能力、品种、生产量。其中销售额与利润额是最重要的成长性指标。销售 额是企业实力地位的象征，而利润额不仅反映了企业的现实经营能力，同时也表明了它的未来发展的潜力。
歌舞厅的消防安全管理（一） 随着经济的发展，人们对物质文化和业余文化生活的要求越来越高，舞厅、卡拉OK(歌舞茶座)日渐成为人们喜爱的娱乐场所，因此这些场所的利用率较高。这些单位有的存在结构设计不合理、电气使用不当、管理不严等问题，火灾危险性大，因此，舞厅、卡拉OK厅等场所已成为防火工作的一个重点。 一、歌舞厅的火灾危险性 (一)耐火等级低、可燃材料多，布局不合理 1．除与宾馆、饭店配套建设的歌舞厅外，大部分的歌舞厅都是利用原有建筑进行改建或扩建而成的，由于受条件限制，无法完全按相关规范要求进行改造，致使歌舞厅的耐火等级低，无法按功能进行分区，与周围建筑物的防火间距较小。 2．歌舞厅为追求豪华气派的形式和高贵典雅的气氛，对室内装饰十分讲究，不惜大量采用木材、塑料、纤维织品等可燃材料进行装潢。室内摆放各式的家具及装饰品，也大都采用可燃材料，不仅使火灾荷载大幅度增加，而且人为降低了耐火等级，一旦发生火灾，势必燃烧猛烈，蔓延迅速。 3．一些大型歌舞厅不仅设有餐厅、厨房，而且为安置大量的工作、服务人员，还在歌舞厅内搭设员工宿舍，或让员工留宿在歌舞厅内。 (二)电气设备多 1．歌舞厅常采用多种照明的配光灯具，功率大，灯具表面温度高，长时间使用，能烤着周围可燃物。照明灯具发生故障后，若不影响室内照明，常不及时修复，使灯具带故障运行。 2．各种电气线路，一般都隐蔽在吊顶、装饰夹墙内，不仅日常难以进行检查维修，而且易因短路、过负荷等引燃周围的可燃装饰材料。 3．安装在室内外的大型广告霓虹灯，都采用可燃材料制作，而且霓虹灯使用高电压、功率大，运行时间较长，常发生故障。 (三)人员多，疏散困难 1．歌舞厅由于对人员数量控制不严格，顾客的随意性较大，歌舞厅常处于满员、甚至超员的状态，一旦起火，人群拥挤，秩序混乱，极易造成伤亡事故。 2．歌舞厅在改建、扩建时，装饰墙及各种装饰物占据一定的宽度，使出口及通道过于狭窄，而且歌舞厅常将主要出口之外的其他出口锁死，或将吧台、休息椅及其他家具摆放在出口上。通道和出口又无按规范要求配备应急照明及疏散指示标志，或者损坏未能及时修复等，都严重影响了顾客的安全疏散。 (四)未按规范要求配置消防器材 大型歌舞厅在装潢时来设计安装火灾自动报警系统及自动灭火系统，投入使用后，未能配足、配齐灭火器，或将灭火器放置在隐蔽处，不便于取用。安装有火灾自动报警系统的歌舞厅，当系统出现误报时，未能及时查找原因，消防误报，使值班人员对报警系统产生不信任感，将所有警报都按误报论处，延误了扑救初起火灾的有利时机。 二、歌舞厅发生火灾的原因 一是发展速度快，但消防管理相对滞后。近几年，歌舞厅、卡拉OK厅如雨后春笋般地在全国各地兴起，从乡村小镇到大中小城市，娱乐场所随处可见，而消防建设未跟上其发展。 二是拜金主义经营者多，忽视消防安全管理。在娱乐业兴旺之时，很多国有、集体、个人经营的娱乐场所的经营者只顾赚钱，对人民的生命财产安全漠不关心。许多歌舞厅、卡拉OK厅承包给个人经营，有的还二手转包。这些承包人只盯着钱，不顾防火安全。 三是建筑耐火等级不低。为了迅速赚取利润，业主往往擅自降低歌舞厅建筑的耐火等级，有的连三级火耐火等级都不够，如许多歌舞厅由旧房扩、改建而成，外表装修、内部装璜看起来挺漂亮，可内里隐藏着诸多隐患，如电气设备、线路陈旧，娱乐设施线路不合理，超负荷运载等等，潜在着许多火险隐患。
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
企业的特征 企业是从事商品的生产、流通、服务等经济活动，在市场经济中自主经营、自负盈亏、依法设立的经济组织。 其特征主要有： ?1．企业是经济组织。 ?2．企业是经济法人。 ?3．企业以市场为导向。 ?4．企业是现代社会经济的基本单位。 ? 5. 道德与责任至上。 企业的功能 1．推动了技术进步。 2．满足了人们日益增长的物质需要。 3．企业对经济资源进行合理分配，成为就业的主体和收入的主要源泉。 现代企业制度的内涵 现代企业制度是指产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学的企业制度。现代企业治理结构 1. 股东大会 2. 董事会 3. 经理层 4. 监事会 管理的职能？ 管理的职能即管理者的工作内容，管理者主要从事如下几个方面的工作： 1、决策：如何做正确的事，如何更出色工作 2、计划：如何低代价实现目标 3、组织：如何使企业运行通畅 4、领导：运用权力，保证权威 5、控制：如何保证目标与计划的实现 6、激励：如何使人用心工作 企业管理的基础工作 1、标准化工作 标准是指对在企业经济技术活动中重复发生的对象以特定形式制定的统一规定。标准化是企业制订标准和贯彻标准的全部活动过程。 2、定额工作 定额是企业在一定的生产技术组织条件下，对企业资源的消耗、利用和占用的标准。由于企业占用、消耗的资源的具体形式不同，企业定额表现的形式多种多样。按其内容不同，可分为以下几种： （1）劳动定额。 （2）设备定额。 （3）物资定额。 （4）流动资金定额。 （5）费用定额。 3、计量工作 计量是指用计量器具的标准量值去测定各种计量对象的量值。 4、信息工作
信息工作是指企业生产经营活动所需资料、数据的收集、处理、贮存和利用等一系列工作。企业信息分为内部信息和外部信息。信息工作总的要求是准确、及时、全面。 5、规章制度——制度第一，总经理第二 企业的规章制度是用文字的形式，对企业各项工作的要求所作的规定，是全体员工行动的准则。 企业规章制度很多，大同小异，主要有三种类型： 一是基本制度。它主要是企业的领导体制，如“公司治理结构”、“厂长负责制”等。 二是工作制度。它主要指企业具体管理方面的制度，如财务制度、计划制订的制度、生产技术、销售等方面的工作制度。 三是责任制度。它是企业内部各岗位所规定的任务、权力和责任的总称。责任制是企业规章制度的核心。通过责任制，以确定各个岗位上的人员所要承担的职责和义务，享有的权力和利益。 6、职业技术业务培训 对员工培训的具体内容因岗位而异，但以下几个方面是必须有的： （1）政治素质教育。 （2）专业知识教育。 （3）技能培训。 企业经营与管理 经营是指商品生产者为实现企业的目标，以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，使企业生产技术、经济活动与外部环境达成动态平衡的一系列有组织活动的总称。 联系：现代企业没有离开经营的管理，也没有不需要管理的经营，经营为管理设定目标和意图，管理为经营提供方法和手段。 区别：管理是劳动社会化的产物，而经营则是商品经济的产物； 管理适用于一切组织，而经营只适用于企业组织； 管理旨在提高作业效率，而经营则以提高经济效益为目标。 企业经营管理的职能 (1)战略职能 战略是企业经营管理的首要职能。战略经营的具体体现是经营者要树立战略观念，并制定经营战略。经营战略包括战略目标、战略重点、战略方针与对策以及战略规划等内容 (2)决策职能 经营管理的中心内容是决策，甚至可以说经营管理就是经营决策。决策职能主要是通过环境预测，制定决策备选方案并进行方案优选、方案实施诸过程来完成的。 (3)开发职能 人才或能力开发、技术开发、产品开发、市场开发“四位一体”，构成企业经营管理开发职能的主体。 (4)财务职能 资金筹措职能、资金运用职能、增值价值分配职能以及经营活动分析 (5)公共关系职能 经营管理需要协调投资者、往来厂商、从业人员、顾客、竞争者以及行政机关、社区居民等各方面的社会关系
XX公司不动产运营整体解决方案 极致不动产运营管理系统平台通过打破传统的部门独立、地域分散的限制，将公司总部、各个区域分公司与项目联系到一起，能够实时共享，为企业领导和各级管理人员提供一个及时掌握业务全面的信息处理平台。为广大房地产企业、物业企业、资产运营公司提供房屋租赁经营管理、房屋维修管理、房屋产权管理、房屋销售管理、招商管理以及资产的管理，帮助广大的房地产企业、物业企业、资产运营公司实现精细化管理，全面提升企业的经营效益。 通过对房源资产进行统一管理，并与收费、租赁无缝集成，实现全生命周期动态监测，防止资产流失； 通过从招商管理、商机管理、合同管理、房屋租赁管理、房屋租售管理等，实现资产的全生命周期管理，有利于提升资产利用率和经营效率，提高运营收益； 通过对客户关系的统一管理在服务好客户的同时为企业持续创造价值，将企业资产经营与客户关联起来，提供高效、便捷、多样化服务来满足客户的需求； 通过对资产的新增、清理、变动，按国家会计准则的要求进行计提折旧，它能够帮助管理者全面掌握企业当前资产的数量与价值，追踪资产的使用状况，加强企业资产管理，提高资产利用率；
通过决策分析对资产运营进行分析，及时了解资产的运营情况，针对有风险的经营进行有效的调整及变更来规避风险，为后续优化资产运营管理提供清晰明了的数据支撑，也为后续的发展规划及时消除管理漏洞降低成本与风险，不断的提升价值增长点，为客户创造新价值，实现不动产资产增值。 一、如何实现招商管理 招商管理是租赁业务发生的前期管理，包括市场推广、广告投放、代理商管理、竞争楼宇的管理，通过市场推广、广告投放来记录招商管理过程中对市场推广和投放的频次、地点、费用等信息。竞争楼宇信息记录竞争楼宇的环境、租金、出租率等信息为经营决策提供依据。通过租赁计划执行情况反应实际与计划的差异。通过代理商管理对代理楼宇租赁的客户进行基本资料、佣金等信息管理，便于租赁业务成功发生后核算佣金。 1简单便捷的广告投放与市场推广信息管理 可以通过对广告投放的信息与市场推广的信息进行信息化的登记管理。
浅谈企业经营与管理的区别和联系 企业经营与管理是人们时常谈论的话题，掌握二者的区别和联系，对于目前企业的发展至关重要。 首先，应树立科学的发展观，澄清二者的本质区别： （一）二者产生的根源不同，经营是市场经济的产物，萌芽于商品经济，形成于市场经济。计划经济年代，企业没有经营，整个国民经济由国家在经营，但企业有管理；市场经济初期的短缺经济时代，因产品供不应求和供求基本平衡，企业经营的重要性并不显著；唯有进入买方市场的真正市场经济时代，市场对资源的配置发挥着更大的基础性作用，在日益激烈和残酷的市场竞争中突现出了企业经营的作用，丰富和发展了企业经营的内涵和外延。管理是集体劳动和分工协作的产物，一个人不需要管理，但凡有集体劳动和分工协作马上产生管理。 （二）二者的基本内容不同，企业经营按照经营对象不同分为商品经营、资产经营、资本经营。商品经营，即组织商品的生产和流通，具体包括市场调研预测、产品开发设计、市场营销、售后服务、生产等诸多环节，每一个环节都非常重要。显然，生产经营的提法不恰当，生产是组织与管理问题，不是企业的一线，是企业商品经营的后方，企业生产什么、生产多少、生产的质量受制于市场需求与营销并为市场营销服务，且生产不是现代企业必须亲自进行的必备环节，可以对外进行招标、委托加工等。资产经营的对象是生产要素，既包括有形的生产要素即厂房、设备、原材料、能源、半成品、成品、资金、劳动力等，同时也包括无形的生产要素如专利、非专利技术、管理、商号、商标、商誉、品牌、土地使用权、销售渠道、商业秘密、各种专营许可证与国际认证标准、重要的人力资本、人际关系等。资产经营就是对这些有形和无形的生产要素在企业内外广泛开展合理地流动与优化组合，千方百计提高其利用效率和效益，以满足和促进企业商品经营的要求与发展。资本经营，其对象是产权，即对产权进行合理地流动与优化组合，具体包括参股、控股、合并、兼并、拍卖、股份制改造组合、股票上市、产权互换等行为和方式，从而能促进企业商品经营、资产经营更快、更大、更好地发展。企业管理的基本对象是企业的人、资产、质量、利润等，一般会涉及企业人员、团队、组织结构、管理模式、企业目标、制度体系、质量与服务、资产、成本、利润，以及研发、营销、生产、后勤、领导、激励与约束、价值观念等方面的管理。所有这些管理都可概括为企业的制度管理、机制管理和企业文化管理等。 （三）二者解决的问题不同，企业经营解决企业的方向、市场、战略等问题。企业在市场上干什么、如何干、如何调整、如何发展等经营决策对企业的生存与发展至关重要，战略性的经营决策涉及企业的宏观和全局问题，如果出错会给企业带来灾难性的损失。衡量企业经营的指标是效益。经营属于开源，是挣钱，其目的是让企业的资本不断获得最大的增值机会。企业管理解决企业内部员工的秩序、纪律、工作胜任能力、积极创造性和提高资产利用效率等问题。衡量管理的指标是人、财、物的效率，即劳动生产率、资金周转次数（天数）、单位产品能耗与物耗等。向管理要效益，则是具体通过提高质量、降低成本、提高劳动生产率和资产利用率、加速资金周转、节约物耗等来实现，管理的目的是充分调动员工的积极性与创造性，共同为实现企业的经营目标而高质量、高效率地工作。成本、质量、效率是管理永恒的话题。管理属于节流，是省钱，是企业的内部和局部问题，是企业生存和发展的保障。 （四）二者的关键和反映的文化理念不同，企业经营的关键必须以企业客户为中心，以市场需求为纲与导向，来练好市场功；经营理念文化，强调以满足顾客需求为核心，其重点为积极进行企业品牌建设，建立顾客对企业品牌的信任度及忠诚度，关怀、贴近、服务顾客，
题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？ 选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
论企业经营与管理创新与意义 摘要：伴随着互联网时代的到来和信息技术、通信技术的迅速发展,信息高速公路将遍 及世界的每一个角落,人类已经进入了信息社会。面对激烈的市场竞争,企业必须把握市场行情信息、科技发展信息、竞争对手信息、科学管理信息,同时要进行管理创新,打破原有思维模式的束缚,实现企业的发展目标。 关键词：管理创新核心竞争力创新意义 一、企业经营与管理的含义 经营与管理是两个既相联系也相区别的经济概念，属于统一的经济范畴。 经营是企业或经营者有目的的经济活动，是经营者在国家的方针政策指导下，根据国家计划任务、市场需求状况及企业自身的需要，从本身所处的内外环境条件出发，对企业的经济活动进行的筹划、设计与安排等活动。 管理是实现经营目标的一种有组织的活动，它通过计划、组织、指挥、协调、控制等职能，对企业的人力、物力、财力、信息及其要素的合理利用，对再生产过程的产、供、销、分配等环节合理组织，保证各项经济活动顺利进行，达到实现经营目标的要求。 经营管理是指在企业内，为使生产、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之活动。 二、企业经营与管理的创新 一、企业经营管理方式创新 1. 企业经营管理的信息化。信息化是企业管理创新的基础,企业必须切实加强信息化建设。由于信息化能提高其应变能力,可以进一步融合企业的各种资源,使各项资源能综合、合理、集约、高效地使用,大大提高生产经营效率。随着企业获得和分析处理信息能力的不断提高,企业可以跟踪世界上科学技术及其应用的最新成果以及信息的更广泛的共享,与外部尤其是与消费者更直接和密切的联系等将大大提高企业的创新能力。因此,企业必须切实加强信息化建设。 2. 注重柔性与和谐管理。柔性管理是在研究人们心理和行为规律的基础上采用非强制方式,在人们心目中产生一种潜在的说服力,从而把组织意志变成人们自觉的行动。它的本质是在以知识工作者为本的管理过程中体现出来的和谐、融洽、合作、灵活敏捷任 性等特征。自我改善的柔性管理以严格管理规范为基础,以高素质的员工队伍为条件, 以员工自我管理为主体,通过一种顺势而人性化的管理来强化管理的应变能力。它是以理性的管理思维,超越了传统的硬性规范管理模式,把刚性管理制度的强制实施发展成 为员工自觉的行为要求和弹性的约束准则;把被动的事后惩罚转变为事前预防性的相互监督;把围绕生产的管理结构调整为以市场为中心的灵活应变的弹性管理机构;把员工 在企业中的自我价值的实现与企业的发展目标相融合。和谐管理指使组织系统达到内 外协调、调和、融洽、谐和的管理。和谐理论是建立在系统理论与系统分析的框架之
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
企业文化是企业发展到一定规模之后的必然产物，所以企业到了一定的阶段就要学习经营文化。 “文化”（Culture）一词来源于拉丁文，原意有耕作、培养、教育、发展、尊重的意思。中国古代有“文治教化”的意思。企业文化包括“两大种类”和“三个层次”。“两大种类”是指企业生产经营中的物质文化和精神文化；“三个层次”是指企业的理念文化、制度文化和外在形象文化。 必须指出，企业文化的核心是理念文化，而理念文化的核心是价值观。企业的价值观是指企业及其员工的价值取向。简言之，即对事物的判断标准。有了判断的标准，顾客和员工才知道企业提倡什么、反对什么；什么是该做的，什么是不该做的；什么是可贵的，什么是要摒弃的。比如，“顾客就是上帝”反映了企业对待顾客的价值取向；“效率就是生命”反映了企业在管理上的价值准则。因此，经营文化的关键便是以价值观为中心。 现代营销有两个核心：一是以顾客满意为中心，二是创造需求为核心，它们都不约而同地强调了顾客满意。“顾客满意”是指顾客通过对一个产品的可感知效果与他的期望值比较后所形成的感觉状态。如果感知效果超过期望值，顾客就会很满意；如果感知效果低于期望值，顾客就会感到不满意。那么怎样才能让顾客的感知效果超过期望值呢？那就要求企业挖掘并销售其产品有价值的独特品质，让顾客通过产品得到更多的附加价值，并让其愿意为这些附加价值消费。 随着社会的不断发展，人们的生活水平越来越高，人们在消费一个产品时已经不再仅仅局限于产品本身，而是越来越注重消费产品时所带来的文化需求、精神需求的满足及价值认同。因此，文化具有极大的创造力，是塑造产品附加价值的重要工具。所有附加价值都是文化的体现，它是产品价值得以不断提高，也是促使消费者愿意对商品进行附加价值消费的终极原因。比如宝马，它之所以能够用差不多的配件卖出比同类汽车高很多倍的价格，就是因为消费者对该产品文化乃至整个企业的价值认同，从而愿意支付更高的价格去获取物质与精神享受。 文化的传播途径通常有以下几种：通过企业的内部教育系统进行灌输、通过企业内部的工具流系统和传媒系统进行传播；通过社会公开发行的社会性媒体来进行广告宣传等。 经营品牌 文化塑造多了，就自然形成了品牌。所以，企业发展到了一定的阶段就必须开始经营品牌。 品牌（Brand）是一种名称、术语、标记、符号或设计，或是它们的组合运用，其目的是借以辨认某个销售者或某群销售者的产品和服务。它包括：品牌名称、品牌标志和商标。 在经济全球化的今天，品牌在企业发展中的作用日益凸显，我们不难看到，在白热化的商战中，失败者失败的原因各不相同，但成功者成功的秘笈却惊人地相似，他们无一例外地借用了品牌这把“利剑”。例如，蒙牛、海尔、脑白金……品牌是企业最有价值的资产，虽然竞
房地产经营与管理（第二版）复习重点 一．名词解释 1.房地产 房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产业 房地产业是从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评价等服务的产业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋所有权的买卖和租赁，房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。 房地产市场 房地产市场是指特定的商品—房地产在市场参与者之间进行交换，或因交换产生的各种关系的总和。房地产的特殊性使房地产在其生产和交换的过程中衍生出各种流通形态，如转让、租赁、信托、抵押和典当等。在房地产市场活动中，按市场主体划分，房地产市场包括三个因素：参与房地产交易的当事者、一定数量的房地产商品以及交易组织机构。 2.房地产项目建设进度控制 是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。 建设工程进度控制的最终目的是确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。 房地产项目建设质量控制 质量控制是对房地产项目建设过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程，是项目管理机构为了使项目质量符合国家或合同规定的质量标准和规范所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。 3.绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地（包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地）、宅旁绿地等。 城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%；
河北华能公司2012年经营管理方针目标 公司方针以常规产品求生存，以新产品求效益，以管理创新求发展。 经营目标生产经营目标：全年实现销售收入1.0亿元，利税1600万元。其中：内销实现销售收入3000万元，利润200万元；外销实现销售收入7000万元，利润800万元。 主要措施 一、营销工作 2005年要进一步加大市场开拓力度，把握工作的主动权，把营销工作作为带动各项工作开展的龙头，抓住汽车工业大发展的良好机遇，扩大产品销路和市场占有份额。具体工作思路是“抓好市场调研和市场预测，有效运用行销情报，提高销售预测能力，进一步加强与老用户的合作，积极开发新的用户，确保全年经营目标的完成”。 1、抓好销售队伍的培养教育与建设，建立完善竞争机制、淘汰机制及激励机制，调动销售部门和营销人员的积极性，大胆参与到市场竞争行列。 2、抓好小型压力机的市场开拓和生产组织，扩大市场占有率。 3、机械制造分公司要积极开拓其它行业的市场，如锻造、轴承、五金制品等，汽车部件制造分公司要力争再开发2-3个新用户，确保2005年销售目标的完成。 4、分析好建机市场，加大销售力度，提高其市场销售量。 5、积极做好市场调研和市场预测，扩大宣传，增强产品的影响力。 二、产品开发与技术改造 针对目前公司生产的产品存在着技术含量低，种类不全等问题，积极引进技术，提高开发成效，淘汰部分机型、改造完善部分机型、开发部分机型，拓宽产品配套市场。主要做好以下工作： 1、产品结构调整①淘汰JG21（23）-25、63、80开式气动摩擦压力机和1005、1305老车型的冲压件。 ②做好建机产品的定位及设计开发，逐步做强做大，有一个新的突破。 2、产品改造①完善JG21和JM21系列压力机。形成JG系列吨位从63t至250t，JM系列吨位从110t 至250t的系列产品。 ②完善JM25系列压力机。整改200t机型，开发250t机型。 ③完善J31系列压力机。将试制的J31-800C压力机整改为标准型。 ④对JH36-400C压力机的主机及闭锁行程可调装置进行整改。 ⑤加强同时风、五征等其他主机厂的合作，在已有的车身上进行改造，尽可能延长现有资源的寿命。 ⑥1580车身换型改造。主要是加高顶盖，改进车门。 ⑦100T-3K前围改造。主要更换前大灯及装饰。 ⑧产品结构系列化、标准化。 3、产品开发①J36系列压力机的品种规格涵盖了从250t至800t的吨位范围，但还不够完善，还有部分机型的资料不完整，所以在该系列压力机上重点开发以下几种机型。 开发新的JH36-250C压力机，要求采用单顶冠结构，带闭锁和行程可调装置，滑块与工作台板尺寸相同。同时淘汰原有的JH36-250C压力机（三个独立气垫）。 开发630t移动工作台压力机，要求采用单顶冠结构、带闭锁和行程可调装置(共两种机型，即J36-630E 和JH36-630E)。 对J36-800E压力机进行整改输入。 开发JH36-800E压力机，要求滑块底面尺寸等同工作台板。 ②根据订货情况择机设计开发J39-630E型闭式四点压力机。 ③开发1~2种高速油压机产品，吨位从315t开始逐步向500t、630t、800t甚至1000t以上发展。 ④加强同xx公司各事业部的合作，开发汽车、农用车的功能部件，力争形成一个新的经济增长点。
什么是经营管理? 经营管理是指在内，为使、、、营业、劳动力、等各种业务，能按目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列、运营之活动。 企业经营管理（operation and management of business）：对企业整个活动进行，、、、，并对企业成员进行，以实现其任务和目标一系列工作的总称。 [] 经营管理的基本任务 合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。 [] 经营管理的主要内容 合理确定企业的经营形式和管理体制，设置管理机构，配备；搞好，掌握，进行和，确定、和生产结构；编制，签订；建立、健全和各种；搞好劳动力资源的利用和管理，做好；加强土地与其他的开发、利用和管理；搞好机器、、、和；合理组织，搞好；加强和，处理好和的；全面分析评价企业生产经营的，开展企业经营诊断等。 []
经营与管理 经营与管理既有一致性，又有区别。 ①管理是劳动社会化的产物，而经营则是的产物； ②管理适用于一切组织，而经营则只适用于企业；③管理旨在提高作业效率，而经营则以提高经济效益为目标。 同时，经营是的延伸与发展，二者是不可分割的整体。在商品经济高度发达的条件下，由以生产为中心转变为以和过程为中心，经营的功能日益重要而为人们所重视。企业管理的自然要延伸到研究市场需要，开发，制定等方面，从而使企业管理必然地发展为企业经营管理。 [] 经营与管理的关系 ·经营是剑管理是柄 ·管理是基础 管理始终贯穿与整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。 ·管理的结果最终在经营上体现出来，经营结果代表管理水平。
XXXX公司2010年 生产经营管理方案 公司各单位： 根据股份公司2010年生产经营目标管理方案，结合公司的实际情况，考虑到小麦市场、销售市场和行业微利等特性，在充分听取各部门意见和建议的基础上，制定2010年生产经营管理方案。 方案共分三个部分： 第一部分：2010销售管理方案 一、营销目标：国内销售市场同比增长20%、出口市场同比增长50%，全麦粉市 场开发要有突破性的进展，全麦粉销售量力争全年突破5000吨。 二、营销思路： 1、内增外扩，内外市场同步，尽最大努力扩大外销；延伸关联系列产品出口；整合资源，优化压缩产品品种、创新全麦粉营销，坚持“诚信、合作、和谐、积德的营销理念。 2、实施分公司运营，设立专用粉销售公司，通用粉销售公司，终端销售公司。 三、营销原则 1、对外销售系列产品原则上实行先款后货。新开发的市场，需实行先货后款， 必须通过公司论证方可履行。 2、股份公司副产品事业线，承揽销售事业线的付产品，一律实行预付款。 3、股份公司相关单位的业务往来，按照双方签订的合同执行。 4、股份公司、集团公司指令业务、慰问品、试验品所需的样品，每月统一由公 司财务部与股份财务总部结算，从公司上缴股份公司折旧中扣除。 5、直销厂家，似合作方的诚信度、知信度，以合同的方式约定。 6、出口业务 （1）直接出口：实行预付定金、TT及信用证结算模式。 （2）内贸出口：定金不能低于标的货款额的20％，提货前付清全额货款。（3）边贸出口：一律实行先款后货。 7、代销业务，实行先款后货的结算原则，实行有偿代理销售，支付佣金。 8、终端市场（直接供应生产厂家），2009年度已经合作的客户，无货款风险的， 实行货到付款，货款周期按照合同约定执行。 四、营销管理 1、规范业务洽谈、合同签订、签批等营销基础工作，提高营销人员和质量服务 意识，树立营销新理念。 2、加快货物搬运、装卸、中转等环节的流转速度，达到高效和谐之运营。 3、费用定额控制，增强成本核算，实行超利润奖励。 4、各项奖惩制度，按月落实兑现，销售人员实行末尾淘汰。 5、增强市场应变能力，快速解决市场出现的各种问题，加大市场的服务意识。 6、2010年度专用粉烘焙演示、全麦粉市场开发等市场活动，似市场所需而定。 五、组织原则